Proiect Raport de evaluare a unui imobil

Raport de evaluare al unui teren, imobil, autoturism

Brasov

Trusted by over 1 million members

Try Scribd FREE for 30 days to access over 125 million titles without ads or interruptions! Start Free Trial Cancel Anytime.











- 2011 -

Cuprins 1. Raport de evaluare al unui teren 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Evaluato ator Obie Ob iect ctul ul eval evalua uari riii Scop Scopul ul eval evalua uari riii Dat Data eval evaluuari arii Bene Benefi fici ciar arul ul eva evalu luar arii ii Sintez Sintezaa lucr lucrari ariii de de eval evaluar uaree Material Material document documentar. ar. Riscul Riscul evaluarii. evaluarii. Ipoteze Ipoteze si conditii conditii limitat limitative ive Evalu Evaluare areaa propr propriet ietati atiii imobili imobiliare are:: 8.1. Metoda comparatiei directe 8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii – cea mai buna utilizare a terenului 8.3. Metoda capitalizarii veniturilor veniturilor 9. Reconcilie Reconcilierea rea rezultat rezultatelor elor si si opinia opinia evaluat evaluatorul orului ui

2. Raport de evaluare al unei cladiri 1. Evaluator 2. Ident Identifi ificar carea ea propri proprieta etatii tii 3. Scopul Scopul si util utiliza izarea rea eval evaluar uarii ii 4. Ipote Ipoteze ze si condit conditii ii limit limitati ative ve 5. Analiz Analizaa piete pieteii imobi imobilia liare re 6. Descri Descriere ereaa amplas amplasame amentu ntulu luii 7. Starea Starea gene general ralaa a apart apartame ament ntulu uluii 8. Ad Admi mini nist stra rati tiaa bloc blocul ului ui 9. Cea Cea mai mai buna buna util utiliz izar aree 10. Metoda Metoda comparatiei comparatiei directe directe 11. Metoda Metoda de randament randament 12. Reconcilierea rezultatelor rezultatelor si opinia opinia evaluatorului evaluatorului

3. Raport de evaluate al unui autoturism 1. Evaluator 2. Obiectul evaluarii 3. Ipoteze si conditii limitative 4. Evaluarea utilajelor si ec echipamentelor hipamentelor 4.1. Metode de evaluare aplicabile











7. Abordarea prin compararea vanzarilor 8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

1. Raport de evaluare al unui teren TEREN – Proprietate situata in com. Zarnesti, Tarlaua 29, A335 Com. Zarnesti - Tarlaua 29, A335, Jud Brasov

1.Evaluator: -

Ing Ing. Diac Diacoonu Mih Mihael aela Legitimat Legitimatie ie nr. nr. 6582, 6582, expert expert evaluat evaluator or propr proprieta ietati ti imobi imobiliare liare,, membru membru titular Telefo Telefon/F n/Fax: ax: 07224 0722455 10 10 85 85 / 0268 0268 32 11 11 ;

2. Obiectul evaluarii: Stabilirea valorii prorietatii imobiliare imobiliare (teren) conform starii actuale la data de 31.10.2010, 31.10.2010, in suprafata de 10.000 mp, teren extravilan, situat in com. Zarnesti, Zarnesti, Tarlaua 29, A335.

3. Scopul evaluarii: Evaluarea are drept scop determinarea valorii de piata a proprietatii. proprietatii.

4. Data evaluarii: 30.09.2010 1 Euro = 4.00 Ron (curs de schimb BNR)

5. Beneficiarul evaluarii: Evaluarea a fost intocmita la solicitarea Consiliului Consiliului Local al a l Orasului Zarnesti

6. Sinteza lucrarii de evaluare: Pentru evaluarea terenului s-au folosit trei metode de evaluare si anume: - metoda metoda capital capitalizari izariii venuturi venuturilor, lor, din care valoar valoarea ea de piata piata a propri proprietati etatiii











ipoteza construirii pentru cea mai buna utilizare ca proprietate imobiliara un “parc rezidential”, iar pentru metoda comparatiei directe au fost analizate proprietati comparabile pentru vanzare, situate in aceeasi zona si de data recenta. Opinia evaluatorului evaluatorului s-a format pe baza rezultatelor obtinute obtinute prin cele doua metode aplicate, fiind evidentiat in intervalul 45 – 50 Euro/mp, in care se inscrie valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare.

7. Material documentar.Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative: 7.1. Material documentar: Evaluarea se bazeaza si pe informatiile car si pe datele obtinute din materialul documentar: - Evaluarea Evaluarea si finan finantarea tarea propriet proprietatii atii imobilia imobiliare re partea partea I si II edita editate te de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania ( ANEVAR si IROVAL) - Buletine Buletine document documentare are ale Corpului Corpului Expertil Expertilor or Tehni Tehnici ci din din Romania Romania - Buleti Buletine ne statis statistic ticee elabora elaborate te de Comisi Comisiaa Nation Nationala ala de Stati Statisti stica ca - Colect Colectia ia MATRI MATRIX X ROM, ROM, cu cu privi privire re la la evalu evaluare areaa rapid rapidaa - Ghid Ghid pentru pentru insp inspect ectia ia propri proprieta etatil tilor, or, edit editat at de ANEVAR ANEVAR – IROVAL IROVAL - Gh Ghid id pra pract ctic ic de de eval evalua uare re – edi editu tura ra IRO IROVA VAL L Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca: - Planu Planull de amplas amplasame ament nt si deli delimit mitare are,, de incadr incadrare are in in zona, zona, studi studiuu geotehnic, contractual de concesiune - Inspecti Inspectiaa pe teren s-a efectu efectuat at de catre evaluator evaluator la data data de de 25.09.2 25.09.2010 010

7.2. Riscul evaluarii: Valoarea este exprimata tinand seama exclusiv de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimata este valabila atat timp cat condtiile la care s-a realizat evaluarea ( starea pietei, nivelul cererii si al ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar.

7.3. Ipoteze si conditii limitative: 7.3.1. Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea folosirea raportului de catre catre o terta persoana fara obtinerea, obtinerea, in prealabil, a











niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persone, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport.

7.3.2. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cereri specifice, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila. responsabila. 7.3.3. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile din documentatia prezentata de client. 7.3.4. Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatii sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o proprietare invecinata, invecinata, incluziv prezenta prezenta substantelor periculoase, periculoase, toxice etc) care pot majora/micsora valoarea proprietatii. proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel a stfel de conditii daca ele nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. 7.3.5. Evaluatorul obtine informatii, informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluarea, din surse considerate adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizare de terte parti. 7.3.6. Continutul Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. 7.3.7. Evaluatorul a fost de acord sa isi asume realizarea misiunii incredintate incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizare de catre client si in scopul precizat in raport. 7.3.8. Consimtamantul Consimtamantul scris al evaluatorului evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare saa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raport nu nu are legatura cu valoarea valoarea de asigurare.











8. Evaluarea proprietatii imobiliare: 8.1. Metoda comparatiei directe: Fisa de Date Teren evaluat: Adresa: Comuna Zarnesti, Tarlaua 29, A335; Proprietar: Persoana fizica; Sarcini asupra proprietatii: Nu sunt; Data ultimei tranzactii: 1979; Data ultimei evaluari: 15.12.2002; Scopul evaluarii: vanzare; Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata; Rata de crestere a populatiei: populatiei: lenta; Rata somajului: in crestere; Raportul cerere-oferta: echilibrat; Functii economice ale localitatii: simple; Amplasare: Extravilanul comunei Zarnesti Localizare: La drumul principal 73A Distanta fata de centrul comunei: 1.5 km Acces la proprietate: Din drumul principal; Acces la mijloace de transport in comun: autobuze Perspectiva zonei: In dezvoltare Poluare: Sonora si gaze esapare Gradul seismic al zonei: 7 Utilitati: Retele publice ale localitatii si acces la ele: o Energie electrica o Telefonie o Apa o Canalizare o Gaze o Termoficare o Drumuri asfaltate • • • •

• • • • • • • •

•













Forma si dimensiuni: forma regulata (patrata) deschidere foarte favorabila la drumul principal; o Stare: Liber; o Drenaj: Bun; o Poluare: Sonora si reziduuri gazoase; o Nu are posibilitati posibilitati de extindere; o Normal la fundare; Economice: o Nu prezinta caracteristici caracteristici economice; Detinere: o Proprietar: Persoana fizica; o Document proprietate: proprietate: Act de vanzare – cumparare, documente documente de carte funciara si cadastru; o Sarcini: Nu sunt, liber la vanzare; o

•

•

In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informatii luate de pe piata imobiliara). Date si caracteristici Data si pret tranzactie Suprafata (mp) Dreptul de propr. transmis Conditii de finantare Conditii de vanzare Restrictii legale Localizare - orientare

Echipare tehnico-edilitara a zonei

Teren 1 Iunie 2010 40.0Euro/mp

Teren 2 August 2010 60 6 0.0 Euro/mp 11000

Liber La piata (cash) Independent Cf. plan urbanistic general si zonal Amplasament la la strada principala energie electrica apa-canalizare gaze telefonie

9500 Liber Mai mare decat piata (credit) Independent Cf. plan urbanistic general si zonal Amplasament la strada principala energie electrica apa-canalizare gaze drum asfaltat











grilei exista sectiunea de analiza a rezultatelor, care cuprind total corectii exprimate in valoare absoluta si in procente din pretul de vanzare. Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. Criteriul de comparatie ales: pret/mp.

Metoda Comparatiei Directe Grila datelor de piata (Analiza datelor pe perechi)

Elemente de comparatie: Pret/Data vanz anzarii Curs valutar (1) Dreptul de proprietata transmis Corectie: (2) Conditii de finantare: Corectie: Pret corectat: (3) Conditii de vanzare Corectie: Pret corectat: (4) Conditii de vanzare Corectie diferenta curs valutar (raport) Pret corectat: (5) Restricii legale

Teren de evaluat:

Liber

Comparabila Teren 1 168 lei/mp Iunie N 4.2 lei/ Euro

Teren 2 246 lei/mp August N 4.1 lei/Euro

Liber

Liber 0

La piata (cash)

168 lei/mp

Finantare mai favorabila decat conditiile pietei -61.5 184.5 lei/mp

Independent

Independent

La piata (cash) 0

Independent

0

0

0

168 lei/mp

184.5 lei/mp

31 Octombrie

4 luni (-)

2 luni (-)

4.0 lei/ Euro

0.95 (+8.4) 176.4 lei/mp Cf. planului urbanistic general si

0.97(+5.6) 190.1 lei/mp

Cf. planului urbanistic general si

Cf. planului urbanistic











Corectie totala bruta:

Numar corectii:

Valoare absoluta totala % din pret de vanzare

8.4 lei/mp

80.6 lei/mp 5% 1

32.76% 3

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este: Vteren = Suprafata x Pret corectat = 10.000 mp x 176.4 lei/mp = 1.764.000 lei (441.000 Euro) 441.000 Euro : 10.000 mp = 44.1 Eurp/mp Avand ca baza comparabila 1, care a necesitat numarul minim de corectii (ajustari) cu valoarea absoluta totala cea mai mica. Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.

8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare a terenului (CBU) Ca valoarea de piata, cea mai buna utilizare este un concept de piata prin care se indentifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii proprietatii imobiliare. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii proprietatii selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizare rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului, care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii proprietatii ramasa dupa ce se extrage din aceasta costul amenajarilor si dotarilor. dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicile amplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala in determinarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul de utilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, proprietatii, obiectivul











complexe rezidentiale, cu multiple dotari aferente zonei rezidentiale. In cazul proprietatii de evaluat constructiile au fost concepute pentru a fi utilizate ca locuinte, in regim de inaltime P+1E+M.Suprafata construita desfasurata a constructiilor propuse propuse este de 9500 mp. Costurile totale necesare realizarii cladirilor, inclusiv profitul antreprenorului: antreprenorului: 9500mp x 950 Euro = 9.025.000 Euro (1 Euro = 4.00 lei) Pentru a obtine valoarea terenului analizat, in ipoteza celei mai bune utilizari a terenului liber, se determina valoarea intregii proprietati imobiliare imobiliare (teren + cladiri) prin metoda de randament, din care se scade valoarea cladirilor de 8.075.000 Euro.

8.3. Metoda capitalizarii veniturilor: Valoarea prin capitalizarea directa, exprima valoarea de piata curenta a proprietatii proprietatii imobiliara (teren si constructii), constructii), presupunand ca aceasta este in stare de functionare si realizeaza venituri din chirii. Metoda se bazeaza pe capacitatea terenului de a produce benefiicii prin inchirierea inchirierea acestora tinand tinand cont de amplasament, amplasament, dotari tehnice si edilitare, edilitare, care constituie principalele principalele puncte forte. forte. Premisa utilizata se refera la tratarea proprietatii proprietatii ca o sursa producatoare de venituri , deci ca afacere – in conformitate cu definirea “activelor” in legislatia romaneasca. Chiria de piata per mp/luna este 15 Euro. Suprafata x Chiria de piata = 10.000 mp x 15 Euro/mp/luna Euro/mp/luna x 12 luni/an = 1.800.000Euro/an Pierderile prin neocupare si intarziere sunt nesemnificative. Cheltuielile care se suporta din venturi sunt date de impozitul pe cladiri, taxe pe teren, prima de asigurare, management, management, constituirea constituirea fondului de inlocuire. inlocuire. Chiria a fost estimata pentru ipoteza in care reparatiile curente si de intretinere intra in obligatiile chiriasului, chiriasului, precum si plata utilitatilor ( energie electrica, apa-canal etc). Pentru cazul nostru, cheltuielile de exploatare totale (fixe si variabile) recunoscute reprezinta 10% din totalul veniturilor veniturilor din chirie/an.











9. Reconcilierea rezultatelor: Din metoda comparatiei directe rezulta ca un metru patrat de teren costa 44.1 Euro 45 Euro Din metoda capitalizarii veniturilor veniturilor rezulta ca un metru patrat de teren costa 50.44 Euro 50 Euro ≈

≈

In opiniea evaluatorului, evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului terenului si de potentialul de dezvoltare pe care il are (extinderea orasului Zarnesti prin construirea construirea unui cartier rezidential), valoarea unitara pe metru patrat a terenului se situeaza la pragul 50 Euro/mp.













2. Raport de evaluare al unui imobil IMOBIL – Brasov, Bld. 13 Decembrie nr. 80, bloc B5, scara C, etaj 5, apartement 22, cod 500190 1. Evaluator: - Ing. Diaconu Mihaela - Legitimatie nr. 6582, expert expert evaluator proprietati imobiliare, imobiliare, membru titular - Telefon/Fax: Telefon/F ax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Identificarea proprietăţii: Adresa: Brasov, Bld. 13 Decembrie nr 80, bloc B5,scara C, et.5, apartament 22, cod 500190 Proprietar şi ocupant: Saulescu Marian si Saulescu Adriana;











aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile informaţiile şi documentele furnizate de către proprietari. Se presupune că dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat este bun şi marketabil; marketabil; informaţiile informaţiile furnizate de terţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii de acurateţe; se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, proprietăţii, solului sau structurii care să influenţeze valoarea proprietăţii evaluate. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; descoperi; se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor restricţiilor de zonare şi utilizare; situaţia actuală a proprietăţii proprietăţii imobiliare este cea care a stat la baza selectării metodelor de evaluare şi la baza concilierii rezultatelor în scopul estimării estimării valorii de piaţă; evaluatorul a utilizat în estimarea valorii de piaţă numai informaţiile informaţiile avute la dispoziţie, obţinute de la proprietari şi prin cercetări proprii.

5. Analiza pieţei imobiliare: Localizare: Brasov, cartierul Faget, str.13 Decembrie nr 80,bloc B5, scara C, et.5, apartament 22, cod 500190 Gradul de construire al zonei: gradul de construire este mediu, având în vedere mărimea şi densitatea construcţiilor; construcţiilor;











6. Descrierea amplasamentului: Clasificarea zonei urbane: locaţia apartamentului este într-o zonă centrală a cartierului Faget (3-5 minute „distanţă” până la complexul comercial „Unirea”), 10 minute pana la gara centrala Brasov Utilităţi: apartamentul evaluat este racordat la toate utilităţile uzuale, dispunând inclusiv de centrală termică proprie; Vecinătăţi: apartamentul este dispus pe un palier cu alte 2 apartamente (cu 5, respectiv 2 camere), iar blocul dispune de lift; staţia de transport în comun spre şi dinspre oraş (orice destinaţie), complexul comercial „Unirea”; Caracteristici fizice ale terenului: terenul pe care este dispus blocul blocul în care se găseşte apartamentul evaluat este unul plat, cu caracteristici favorabile construcţiilor înalte gen blocuri sau complexe comerciale.











-

suprafeţe: Detalii Camera 1 Camera 2 Camera 3 Camera 4 Bucatarie Baie WC + Dus Camara Debara TOTAL UTIL Balcon 1 Balcon 2 TOTAL GENERAL

Suprafata (mp) 32.8 11.7 13.44 10.94 7.03 3.86 3.31 1.5 0.76 85.34 4.34 6.9 96.58











7. Starea generală a apartamentului

Uzură fizică şi neadecvare funcţională: apartamentul a fost supus unei reparaţii capitale cu unele modificări de compartimentare în vara anului 2005, fapt ce determină ca gradul de uzură general interior să fie scăzut (3-5%); Condiţii de mediu nefavorabile: nu sunt.

8. Administraţia blocului Cheltuieli comune (în comparaţie cu alte blocuri): circa 160 lei în luna decembrie 2009, faţă de 300 – 400 lei în luna decembrie la apartamentele similare, fără centrală termică proprie şi fără contorizarea consumului de apă; Situaţia fondului de rulment: fiinţează fond de rulment, de mărime variabilă în funcţie de necesităţi; Calitatea administratorului: administratorul manifestă o deosebită preocupare pentru administrarea administrarea imobilului; imobilului;













Elemente de comparatie Pret de vanzare Drepturi de priprietate transmise Corectii pentru drepturi de proprietate (%) Corectii pentru drepturi de proprietate (efectiv) Pret corectat Conditii de piata(data tranzactionarii)

De evaluat

libera

A 34000

B 28500

C 32000

D E F G 36000 28000 27500 32000

libera

libera

libera

libera

0

0

0

0

0 34000 acum 5 luni

0 28500 acum 3 luni

0 32000 acum 2 luni

0 36000 acum 1 luna

libera 0

libera 0

libera 0

0 0 0 28000 27500 32000 acum acum acum 6 luni 4 luni 2 luni











Numar corectii

2

1

3

2

1

1

2

11. Metoda de randament Estimarea chiriei pe piaţă: din datele la dispoziţie, pentru apartamente similare şi pentru dispunere similară se percepe o chirie brută brută lunară cuprinsă în intervalul intervalul 300-350 300-350 USD; Estimarea ratei de capitalizare (a): din datele deţinute de evaluator (culese de la agenţii imobiliare si inscrise in tabelul din Anexa 2), rata de capitalizare (raportul dintre veniturile nete generate de proprietăţi comparabile şi preţul de vânzare a acestora) este cuprinsă între valorile: 11,2% - 13,1%. Evaluatorul a selectat valoarea a=12,5% (având în vedere gradul de finisare şi dotările din apartamentul evaluat); Venitul brut anual:











3. Raport de evaluare al unui autoturism AUTOTURISM – Daewoo Nubira BV – 10 -CLB 1. Evaluator: - Ing Ing. Diac Diacoonu Mih Mihael aela - Legitimat Legitimatie ie nr. nr. 6582, 6582, expert expert evaluat evaluator or propr proprieta ietati ti imobi imobiliare liare,, membru membru titular - Telefo Telefon/F n/Fax: ax: 07224 0722455 10 10 85 85 / 0268 0268 32 11 11 ; 2. Obiectul evaluarii:











valorile estimate de către expertul evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi într-un interval de timp limitat.

Definirea valorii: Baza de evaluare o constituie valoarea de piaţă care face obiectul standardului standardului internaţional IVS1, elaborat de Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (IVSC) şi intrat în vigoare la data 1 iulie 2000, având următoarea formulare: „Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.” Valoarea de piaţă obţinută obţinută în mod profesional reprezintă o evaluare obiectivă a











care este fizic posibilă, posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate.

4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor: Mijloacele de transport rutier, includ activele corporale, altele decât proprietăţile imobiliare. În mod individual, acestea sunt prezentate în H.G. nr.964/1998, modificată prin H.G. nr.2139/2004. Conform IVS – GN5, acestea se evaluează folosindu-se folosindu-se un tip adecvat valoare, funcţie de circumstanţele întâlnite.

4.1 Metodele de evaluare aplicabile:













Deprecierea economică o reprezintă pierderea de valoare ca urmare a acţiunii unor factori externi activului – asigurarea cu piese de schimb şi revizie, cererea pieţei, competiţia cu alte firme producătoare similare, etc. În final, această valoare de piaţă determinată se ajustează funcţie de rezultatele obţinute prin ”metoda comparaţiei” care are ca bază informaţiile certe ale tranzacţiilor actuale











intense, s-au efectuat periodic unele lucrări de reparaţii şi întreţinere, la data prezentă, autoturismul autoturismul se află în stare de funcţionare. funcţionare. Grupul motopropulsor motopropulsor nu prezintă pierderi de lubrifianţi lubrifianţi sau gaze, însă parcursul de 241.000 km va conduce în perioada următoare la cheltuieli suplimentare. Caroseria nu este afectată de coroziune, tapiţeria este degradată prin exploatare normală,











Coeficient pentru uzura fizică în timp = 0,505 Deprecierea funcţională (tehnologică) este definită ca fiind pierderea de valoare sau utilitatea iniţială a unei proprietăţi, proprietăţi, din cauza ca uza ineficienţelor sau inadecvărilor caracteristice proprietăţii însăşi, atunci când este comparată cu o proprietatea mai











- stare tehnică de întreţinere. Tehnica acestei abordări este asimilare. Valoarea exprimată pe piaţa bunurilor mobile, pentru produse similare ca şi utilitate, dotare, pentru autoturism DAEWOO tip NUBIRA, producţie internă, cu o vechime de circa 5 ani este: autoturism marca DAEWOO tip/varianta tip/varianta JF696 NUBIRA:

Proiect Raport de evaluare a unui imobil

Recommend Documents