RAPORT DE EVALUARE TEREN AGRICOL 1. DATE GENERALE Denumirea şi obiectul lucrării – Evaluare valorică a terenului agricol, folosinţa arabil, în scopul calculării taxei procentuale datorată pentru scoaterea temporară din circuitul agricol . Beneficiar – SC AGROMED SRL, cu sediul în Buzau, Str. Grigore Cantacuzino nr.184, jud. Buzău. Amplasament – terenul este amplasat în extravilanul localităţii Cotorca, com. Glodeanu Siliştea, jud. Buzău. Lucrarea de evaluare a terenului, situat în extravilanul localităţii Cotorca, com. Glodeanu Siliştea, jud. Buzău, a fost întocmit la solicitarea SC AGROMED SRL. Raportul de expertizare cuprinde evaluarea valorică a terenului arabil, situat pe un singur amplasament, cu stare de fertilitate uniformă. Expertiza urmează să fie folosită ca bază tehnică pentru scoaterea definitivă a terenului din circuitul agricol, conform Legii 18/1991, Ordinului comun al M.A.P.D.R./M.A.I. nr.897/798/2005 şi Legii nr. 358/6.12.2005. Regimul economic al terenului conform Certificatului de Urbanism nr.02/13.02.2006 este teren arabil, evaluat calitativ pe baza Studiului Pedologic şi de bonitare, întocmit de Oficiul de Studii Pedologice şi Agrochimice Buzău. Regimul juridic al terenului confirmat prin Contractul de închiriere nr.704/29.11.2005 este în închirierea pe perioada de 1(unu) an, SC AGROMED SRL. Titlul de dobândire, pentru folosinţă temporară, de către beneficiarul SC AGROMED SRL, este Contractul de închiriere nr.704/29.11.2005. 2. OBIECTUL ŞI SCOPUL EXPERTIZEI Obiectul expertizei de evaluare este de a întocmi baza tehnică pentru calcularea taxelor datorate conform Legii 18/1991, pentru schimbarea temporară a destinaţiei agricole a terenului, în teren cu destinaţie pentru construcţii. Scopul expertizei este evaluarea valorică a terenului destinat pentru construcţii si stabilirea taxei datorate pentru scoaterea temporară din circuitul agricol.
1
3. BAZA DE EVALUARE - Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către Societatea Generală a Experţilor Tehnici din România şi cu prevederile HG.834/1991cu actualizări ulterioare. - Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai la ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice. Sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. - Selectarea metodelor de evaluare, cât şi a modalităţilor de aplicare sau făcut având în vedere statutul actual al bunului imobil supus evaluării, astfel încât valorile estimate să conducă la o valoare cât mai obiectivă. - Proprietatea imobiliară menţionată anterior şi care face obiectul prezentei evaluări a fost identificată pe teren şi studiată personal de către executantul lucrării. - La elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă asupra valorii, nefiind omisă deliberat nici un fel de informaţie. - Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în Raportul de evaluare, de la surse pe care le consideră credibile şi nu îşi asumă nici o responsabilitate în privinţa datelor furnizate de Client şi terţe persoane. - Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru aspectele de natură juridică ale terenului. Evaluatorul a presupus că documentele proprietăţii asupra imobilului sunt valabile şi autentice. - Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor cu Clientul sau cu părţile interesate într-o posibilă tranzacţie. - Rezultatele şi informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna şi integral, detaliile metodologiei care a condus la rezultatele evidenţiate. - Valorile numerice exprimate în acest raport nu conţin TVA. - Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă în legătură cu proprietatea în chestiune. - Valorile rezultate nu pot fi utilizate în alte estimări sau evaluări, deoarece nu sunt valabile decât pentru scopul menţionat. - Elemente de productivitate pentru terenul evaluat au fost stabilite de Oficiul de Studii Pedologice şi Agrochimice Buzău, prin Studiul Pedologic şi de bonitare al terenului. Din studiul pedologic şi de bonitare menţionat, rezultă clasa a II-a de calitate a terenului cu 75 puncte de bonitare. Factorii de acţiune limitativă sunt: precipitaţiile medii anuale, rezerva de humus.
2
4. ELEMENTE DE CALCUL a – Suprafaţă teren evaluat = 3834,4 mp. arabil, clasa a II-a de calitate cu 75 puncte de bonitare. b – Preţ de valorificare a produsului etalon grâu = 0,28 RON/kg, conform Institutului Naţional de Statistică (adresa nr.91215/10.03.2006). c - Cheltuieli de producţie = 81% din venitul brut. d - Coeficienţi de actualizare a cheltuielilor de producţie: - K1 şi K2 = 0, panta terenului a fost cuantificată la stabilirea clasei de calitate a terenului; - distanţă K3 =0, terenul este situat la 2,3 km de la marginea intravilanului; - calitatea drumurilor K4 = 5%, terenul nu este limitrof unui drum modernizat, respectiv practicabil în toate anotimpurile; - forma şi dimensiunile parcelei K5 = 0 %. e - Echivalentul în produse (grâu ca şi produs de referinţă), pentru 1 punct de bonitare = 40 kg/punct. (Ordinul 26 al ministrului agriculturii, Monitorul Oficial al României, partea I, nr.183 din 19 iulie 1994). f - Producţia medie la grâu (kg/ha). S-a calculat prin înmulţirea punctelor de bonitare cu echivalentul în produse pentru un punct de bonitare: 75 x 40kg/punct/ha = 3.000 kg/ha. Producţia secundară (paie)= 990 kg, reprezentând 1/3 din producţia principală. Preţul de vânzare a paielor este = 0,09 lei RON./kg. 5. METODA DE EVALUARE Metoda de evaluare utilizată se bazează pe estimarea potenţialului de producţie a terenului arabil, în condiţii naturale, stabilit după nota de bonitare şi calculat pentru cultura de grâu (produs de referinţă). Venitul net se multiplică cu 25, iar valoarea de randament se corectează cu (1+N) în care N reflectă suma notelor acordate pe bază de criterii care influenţează valoarea de randament şi care dau în final valoare de circulaţie a terenului. Metoda de evaluare după profit : Vt=[VP-(CP+K1+K2+K3+K4+K5) ] x 25, în care: Vt= valoarea terenului (valoare de randament), lei/ha; VP= valoarea producţiei, lei RON /ha; CP= cheltuieli de producţie, lei RON /ha; K1-K5= coeficienţi de actualizare a cheltuielilor de producţie. Arabil, clasa a II-a de calitate, 75 puncte de bonitare. VPprincipale= 3000kg grâu x 0,28 lei RON./kg = 840,00 lei RON. VPsecundare = 990 kg paie x 0,09 lei RON./kg = 89,10 lei RON. VP totale = 929,10 lei RON. CP = 86% din VP totale = 799,03 lei RON. Venit net = VP– CP = 929,10 – 799,03 = 130,07 lei RON/ha . Vt=Vn x 25=130,07 lei RON/ha x 25 = 3.251,75 lei RON/ha, revenind 0,3252 lei RON/mp teren arabil.
3
Criterii şi note de corectare a valorii de randament în funcţie de factorii de departajare: Criteriul
Elementul de departajare
Nota de participare
1. Categoria localităţii 2. Amplasarea terenului 3. Funcţiile economice şi caracteristicile sociale ale zonei
Sat Teren în afara localităţii Localitate cu activitate preponderent agricolă
0,1 0,0
4. Poziţia terenului faţă de accesul la reţeaua de transport
Transport rutier
0,2
5. Echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul 6. Caracteristici ameliorative 7. Restricţii de folosire a terenului conform planului de amenajare a teritoriului TOTAL
0,5
0,0 Terenuri normale Funcţiune compatibilă cu planul urbanistic
1,0 0,5 2,3
Vta = Vt x (1+N) = 0,3252 lei RON./mp x (1+2,3) = 1,0732 lei RON./mp. CONCLUZII: Valoarea evaluată pentru terenul arabil, clasa a II-a de calitate, cu 75 puncte de bonitare, în suprafaţă de 3.834,4 mp, situat în localitatea Cotorca, com. Glodeanu Siliştea, jud. Buzău este de 1,0732 RON/mp.
4
