“Año de la Integración Nacional y el Reconocimiento de Nuestra Diversidad”
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
CARRERA PROFESIONAL: DERECHO.
CURSO: PROCESAL CIVIL II: PROCESOS ESPECIALES.
TEMA: EL PROCESO DE RETRACTO.
CICLO: VI.
PROFESOR TUTOR: ROSALES LEON PETERSON.
INTEGRANTES:
CULLI MELGAREJO YHOVANA FELAGUDIT MARCELIANO PALMA VIRGINIA FATIMA.
H U A R A Z – F E B R E R O D E L 2 0 1 2 . 1
INDICE PRESENTACION……………….…………………………………………………………………………………...01 INDICE…………………………………………………………………………………………………....................02 INTRODUCCION…………………………………………………………………………………………………….03
CAPITULO I: 1. EL PROCESO DE RETRACTO…………………………………………………………………....................04 1.1 ETIMOLOGICAMENTE…………………………………… ETIMOLOGICAMENTE………………………………………………………………………… …………………………………… ....................04 1.2 ANTECEDENTES……………………………………………………………………………….....................04 1.3 CONCEPTO……………………………………………………………… CONCEPTO…………………………………………………………………………………………………… …………………………………… ..05 2. NATURALEZA JURIDICA DEL RETRACTO……………………………………………………………… R ETRACTO………………………………………………………………...05 3. CALIFICACION DE LA ACCION O PRETENSION……………………………………………………….…05 3.1 PUNTO DE VISTA SUSTANTIVO……………………………………………………………………………05 3.2 PUNTO DE VISTA ADJETIVO……………… .......................................................................................05 3.4 PUNTO DE VISTA LEGAL…………………………………………………………………………………....05 4. DOCTRINA JURIDICA…………………………………………………………………….………………….....05 5. FUNDAMENTOS TRADICIONALES QUE FUSTIFICAN EL RETRACTO………………………………..06 5.2 IMPORTANCIA SOCIAL Y ECONOMICA DEL RETRACTO……………………………………………..06 5.2 ¿LIMITA LA LIBERTAD DE CONTRATAR EL RETRACTO?............................................................06 6. FUNDAMENTO DE SU REGULACION LEGAL……………………………………………………………...07 7. UBICACIÓN LEGAL Y CARÁCTER DE RETRACTO……………………………………………………....07 7.1 EL RETRACTO ES UNA ACCION PERSON AL O PERSONALISIMA……………………………..…...07 8. EFECTOS DEL PROCESO PROC ESO DE RETRACTO…………………………………………… RETR ACTO………………………………………………………… ……………..….....07 9. SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO…………………………………………...........07 10. SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS ENTRE EL DERECHO DE RETRACTO Y CESION DE POSECION CONTRACTUAL…………………………………………………………………………………………………....08 11. DIFERENCIAS DE RETRACTO DE RETROVENTA Y EL DERECHO DE TANTEO………………....09 12. EL PROCESO DE DERECHO DE RETRACTO…………………………………………………………....09 12.1 REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE R ETRACTO……………………………....09 13. ELEMENTOS DEL RETRACTO…………………………………………………………… RETRACTO………………………………………………………………………… …………… ..….10 14. CONSECUENCIAS DEL RETRACTO…………………………………………………………… RETRACTO………………………………………………………………… ……..…...10 14.1 ¿QUIEN TIENE OPCION DEL RETRACTO?....................................................................................10 14.2 DIVISION Y PARTICION……………………………………………… PARTICION…………………………………………………………………………… …………………………… .……….10 15. OBLIGACIONES………………………………………………………… OBLIGACIONES…………………………………………………………………………………… ………………………… .………....10 15.1 CADUCIDAD………………………………………………… CADUCIDAD…………………………………………………………………………………… ………………………………… .…………….10 15.2 PLAZOS………………………………………………… PLAZOS……………………………………………………………………………………… …………………………………….……………… .10 15.3 PLAZO EN QUE DEBE EJERCITARSE……………………………………………… .…………………..11 16. REEMBOLSO O CONSIGNACION DEL PRECIO DEL BIEN M ATERIA DEL RETRACTO…..……...11 17. TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO………………………………………………………… RETRACTO…………………………………………………………..… ..….11 18. CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO………………………………… ....12 19. ASPECTOS PROCESALES……………………………………………………………… PROCESALES………………………………………………………………………………… …………………..12 19.1 COMPETENCIA…………………………………………… COMPETENCIA……………………………………………………………………………………………… ………………………………………………….12 19.2 VIA PROCEDIMENTAL…………………………………………………… PROCEDIMENTAL…………………………………………………………………………………… ………………………………....12 19.3 REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO………………….13 19.4 TRAMITE DEL PROCESO DE D E RETRACTO……………………………………………………………….13 20. DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO S ANEAMIENTO Y CONCILIACION………………………….16 20.1 DESARROLLO DE L A AUDIENCIA DE PRUEBAS……………………………………………….. PRU EBAS……………………………………………….........16 20.2 EXPEDICION DE SENCENTENCIA………………………………………………………………………...16 MODELO DE DEMANDA………………………………………………………………………………................17 CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………………………...19 SUGERENCIAS……………………………………………………………………………………………………..20 BIBLIOGRAFIA……………………………………………………………………………………………………..21 2
INTRODUCCIÓN En el presente trabajo analizaremos los aspectos más resaltantes del derecho de retracto, institución que se describe en el artículo 1592 de nuestro Código Civil, según el cual el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. Es así que analizaremos las diferentes teorías que sobre la naturaleza jurídica, carácter del derecho de retracto ha elaborado la doctrina, incidiendo especialmente en los diversos supuestos de aplicación que prevé nuestro Código Civil para dicho derecho. Nuestra legislación define como la facultad que la ley concede a determinadas personas bajo circunstancias especificas con respecto a la posición ante el derecho de propiedad (copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propósito de subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa persiguiéndose desentrañar la finalidad de este derecho otorgada por la ley (puesto que se opone a la autonomía de la voluntad o estabilidad contractual), consistente en la subrogación a favor de retrayente, él que sustituye al comprador, asimismo se busca indicar que el contrato primigenio de compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el derecho de retracto no se rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurídico. Se procura también establecer los efectos de este proceso los mismos que se relacionan con la sustitución del retrayente en lugar del comprador y la obligación del titular del derecho de retracto a reembolsar los diversos gastos efectuados por el comprador; entre ellos se pueden mencionar el precio de la venta, impuestos, gastos notariales y en su caso los intereses pactados; los mismos que serán establecidos en la sentencia que declare fundada una pretensión de retracto. Asimismo se analizara los requisitos que revisten a este proceso, por cuanto una de sus características es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que debe reinar en la contratación, de la misma forma que se trata de causales preestablecidas, las mismas que no pueden ser interpretados extensivamente, es decir que gozan de este derecho solo algunas personas, las que son establecidas taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras más. Consecuentemente se analizará el aspecto procesal, es decir la forma que la ley ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda al Estado u Órgano Jurisdiccional, y solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho.
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CAPITULO I EL PROCESO DE RETRACTO El artículo 1592 del Código Civil establece lo siguiente:
«Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público». La definición contenida en este artículo es bastante completa pues destaca las siguientes características del derecho de retracto: 1.- Es un derecho otorgado por la ley; no puede crearse convencionalmente. 2.- Sólo gozan del derecho determinadas personas, señaladas taxativamente por la ley. 3.- El derecho consiste en la subrogación de estas personas en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. 4.- Quien ejerce el retracto debe reembolsar al comprador los conceptos indicados en el segundo párrafo del artículo. 1.1 ETIMOLOGICAMENTE "Retracto" Deriva de las voces latinas RE, que significa repetición, retorno o volver y TRACTUS, traer, tracción o movimiento, que consiste en la facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia de un bien y permitirle la subrogación, bajo las mismas condiciones pactadas entre el vendedor y el comprador. 1.2 ANTECEDENTES Se llama retracto legal, porque el retracto provenía de la voluntad de la ley y no de las partes. Antiguamente existía retracto convencional y retracto legal, el retracto se llama también "Derecho de preferencia en la adquisición" tomo nombre de juicio de retracto y modernamente tomo nombre de "Derecho de subrogación". Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romano, debido a que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepción absolutista de la propiedad era precisamente el de la máxima libertad en la compraventa. El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusión en el Derecho intermedio, especialmente en algunas regiones de España, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su "Tratado de Retractos", definió el retracto como conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y convertirse en adquiriente en su lugar, definición que según Ghestin y Desche, continúa válida en nuestros días. El Código Civil de 1852 definía el retracto como el derecho concedido por la ley a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar del comprador, tomando para sí la cosa por el precio y las condiciones en que esta fue transferida. 4
El Código Civil de 1936 no definió el retracto, limitándose a decir que no procede sino en los casos de venta o adjudicación en el que establecía que se debe de sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la respectiva escritura pública de compraventa, quedando de esta forma rescindida la venta, disponiéndose además que el titular del derecho del retracto consigne el monto del precio de la venta y declare a su vez "'juramento" que quiere para sí el porcentaje vendido y que se le sustituya en todas las obligaciones del comprador. 1.3 CONCEPTO José Vicente Caravantes, señala que el proceso de retracto es el procedimiento breve y sencillo, promovido a instancia del que tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo precio en que este las compro. Viso, explica que se llama retracto al derecho en el compete a ciertas personas por ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro ha vendido, rescindiendo el contrato con respecto al comprador en cuyo lugar se subroga. Marín Pérez, define al retracto como el derecho que por ministerio de la ley, tienen ciertas personas en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en lugar del comprador.
En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dación en pago, por lo que mejor debería llamársele derecho de subrogación o derecho de sustitución o derecho de adquirir por sustitución o también derecho de adquisición preferente o derecho de preferencia en la adquisición. 2. NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO Es un derecho real y personal, o sea "mixto". 3. CALIFICACION DE LA ACCION O PRETENSION: El retracto es una acción: declarativa, constitutiva, de condena y cautelar. (Crea, modifica y extingue derechos) 3.1 PUNTO DE VISTA SUSTANTIVO MARTIN PEREZ: El retracto es el derecho que por ministerio de la ley tienn ciertas personas en determinadas circunstancias para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compra-venta, subrogándose en lugar del comprador. 3.2 PUNTO DE VISTA ADJETIVO: C.P.C.: Una pretensión jurídica que se tramita vía proceso abreviado tiene por objeto igual que el retrayente se subrogue en lugar del comprador por el precio los intereses y los gastos de contrato. 3.3 PUNTO DE VISTA LEGAL: Regulado en el articulo 1592º y siguientes del código civil y del código procesal civil articulo 495ª y siguientes. 4. DOCTRINA JURIDICA: Doctrina desfavorable: El retracto es una institución desfasada ya que atenta contra la seguridad jurídica, que es un obstáculo en el tráfico de los bienes, generando incertidumbre por tanto debe suprimirse del C.C y C.P.C.
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Doctrina favorable : la institución pregona que debe mantenerse la tradición legislativa ya que protege ciertos derechos personales adquiridos, defiende la propiedad contra su desintegración por lo tanto debe conservarse.
5. FUNDAMENTOS TRADICIONALES QUE JUTIFICAN EL RETRACTO Fernando Canturías Salaverry, basándose en la Tesis de Bachillerato de Fabián Novak Talavera, recuerda que son dos los fundamentos centrales que harían recomendable regular la figura del retracto en nuestro Código Civil: su importancia social y económica, y el hecho que no limita la libertad de contratar. 5.1 IMPORTANCIA SOCIAL Y ECONOMICA DEL RETRACTO: Canturías recuerda que Novak sintetiza: el retracto implica una mejor forma de aprovechamiento de la riqueza, la consolidación del dominio en una sola mano, lo cual se traduce en beneficio de la familia. Busca además en el caso de un litigio, evitar el detrimento del deudor, igualmente proporcionar la propiedad de los predios a quienes los trabajan; así como culminar con estados de indivisión o servidumbres que tan solo van en detrimento de la propiedad. La importancia social del retracto se daría en el supuesto del inquilino, al existir un interés social del "legislador de otorgar un derecho especial a favor de quien habita el inmueble, esto es, de permitirle el acceso a la propiedad". La importancia económica del retracto se encontraría presente, por ejemplo, en los supuestos contenidos en los incisos 2),3),4) y 5) del artículo 1599 del código civil, referidos al derecho de retracto de los copropietarios, litigantes, usufructuarios y superficiarios, así como de los propietarios en los dos últimos casos; ya que, mediante el retracto se lograría consolidar la propiedad en una sola mano y se acabarían los juicios. Según Canturías, todas y cada una de las fundamentaciones a las que hace referencia el legislador para justificar el reconocimiento legal del derecho de retracto a favor de ciertas personas, demuestran una gran sensibilidad, y parecerían ser social y económicamente valederas. Pero estima que las mismas no responden para nada la pregunta de cómo afecta el ejercicio del retracto el libre intercambio de bienes; y esto porque el legislador parte de las premisas de considerar que el retracto afecta solo en pequeña medida el intercambio de bienes, razón por la cual, sus beneficios son en apariencia mayores que sus cargas. 5.2 ¿LIMITA LA LIBERTAD DE CONTRATAR EL RETRACTO? Canturías recuerda que Jack Bigio, considera que con la aplicación de dicha figura no se crean grandes daños al libre intercambio de los bienes, ya que " el retracto no limita el derecho de disposición del enajenante, sino el derecho de propiedad de quien adquiere por compra-venta". En opinión de Canturías, siguiendo esta premisa del legislador, el retracto no afectaría a nadie, por cuanto salvo a lo que se refiere a la diferencia de persona, el retracto no trata de introducir alteración ninguna en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae carece de eficacia jurídica para influir en las condiciones de la adquisición; estas condiciones están ya fijadas por el comprador y el vendedor; al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta; y si a ello se decide, ya sabe que el pacto está hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse. Agrega Canturías que de esa manera y siempre de acuerdo con la premisa del legislador, las partes interesadas en una transacción no se perjudican por cuanto: A) El vendedor: En primer lugar, él puede enajenar su derecho en cualquier momento, y, en segundo lugar, el retrayente terminara respondiendo según las estipulaciones contractuales pactadas de antemano, por lo que, a la larga, el vendedor recibirá el integro del precio convenido. B) El original comprador: no sufrirá perdida alguna, ya que, como bien establece el artículo 1592 del Código Civil, el retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, 6
los tributos y gastos pagados por éste y en su caso, los intereses pactados. De esta manera, el original comprador queda igual a modo estaba antes de la transferencia. C) El Retrayente: este adquiere la propiedad o el derecho que buscaba, pagando de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato originalmente celebrado entre a y b. 6. FUNDAMENTO DE SU REGULACION LEGAL El legislador ha considerado conveniente mantener la institución del retracto, tomando en consideración que en todas sus formas responde a intereses que se desean proteger; y agrega que tal razón explica porque el legislador sacrifica el principio de la autonomía de la voluntad, al permitir que un tercero ajeno a las partes pueda adquirir un bien contra la voluntad de ellas. 7. UBICACIÓN LEGAL Y CARÁCTER DEL RETRACTO: El derecho a retraer no es propiamente un derecho real, pues el retrayente solo tendrá el derecho real de propiedad cuando se ampare su pretensión, momento en el cual dejara de ser retrayente y pasara a convertirse en titular del dominio del bien. Se menciona que antes el retrayente solo tiene una expectativa que se protege a través de lo que se conoce como entrega persecutoria, la que propiamente no constituye su derecho real, ya que no tiene un poder directo e inmediato sobre el bien.
7.1 EL RETRACTO ES UNA ACCION PERSONAL O PERSONALISIMA Acción trasmisible intervivos. Acción que caduca a los 30 días pasado este tiempo no se puede retractar. La demanda (competencia) se interpone a los jueces civiles por razón de cuantía a jueces de paz letrado. JUEZ DE PAZ LETRADO: Si la cuantía es de 100 a 500 URP
JUEZ CIVIL: Si es más de 500 URP
8. EFECTOS DEL PROCESO DEL RETRACTO a) La sustitución del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera que las partes en este contrato quedarán conformadas por el vendedor y el retrayente. b) La obligación del retrayente de reembolsar al comprador el precio que éste pago al vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses pagados. c) Se puede establecer que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto. Sólo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador. De este modo el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato que lo origina, este permanece en los mismos términos. 9. SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO En todo proceso de retracto intervienen tres personas:
El vendedor. El comprador. 7
El retrayente.
Se interpone entre las dos primeras para subrogarse en el lugar del comprador y eliminarle de su relación jurídica con la cosa vendida.
El artículo 1599 del Código Civil establece lo siguiente: El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad. 10. SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS ENTRE EL DERECHO DE RETRACTO Y LA CESION DE POSICION CONTRACTUAL Semejanza: a) En ambas figuras se va producir la sustitución de un tercero por una de las partes contratantes. b) De conformidad a lo establecido por el artículo 1439 del Código Civil, en la cesión de posición contractual, las garantías constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la autorización expresa e aquellas. Diferencias: a) En el retracto no existe rescisión ni resolución alguna, puesta que los efectos del contrato original siguen plenamente vigentes, con la precisión de que ya no surtirán tales efectos en relación al comprador originario sino al retrayente. b) El derecho de retracto se caracteriza, fundamentalmente, porque las causales que lo determinan están establecidas de modo taxativo por la ley, no pudiéndose interpretar de manera extensiva causales adicionales. Además, por su función "subrogatoria" entendida como que el retrayente reemplaza al adquiriente (comprador), ocupando su lugar en el contrato originalmente pactado, sin un segundo contrato. c) Luego, por estar seriamente limitado, pues solo se aplica al contrato de compraventa, al de permuta (en virtud a lo establecido por el artículo 1603 del código civil) y a casos de dación de pago, y por tener un breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad. d) Por su carácter personalísimo. e) Ambos tienen los mismos efectos, pero la cesión de posición contractual se da por acuerdo de voluntades de las partes, mientras que el retracto se da por establecerlo así la ley. f) La cesión de posición contractual solo puede presentarse en el marco de contratos no ejecutados totalmente, lo que equivale a aceptar su existencia en contratos cuya ejecución no haya comenzado aun, o que habiendo comenzado, no ha concluido. g) En estricto, se busca en la cesión de posición contractual que el tercero cesionario ocupe la posición de una de las partes en la relación jurídica. 8
11. DIFERENCIA DEL RETRACTO DE RETROVENTA Y EL DERECHO DE TANTEO La retroventa, no viene a ser otra cosa que el retracto convencional se distingue la primera emana de la voluntad de las partes, mientras que el segundo se desprende de la ley. La retroventa es susceptible de ser utilizada en cualquier instante dentro del plazo y es transferible, en tanto que el retracto solo funciona de acuerdo con su propio mecanismo, esto es, en presencia de condiciones preestablecidas y es irrenunciable e intransferible por acto inter vives. El derecho de tanteo o preferencia , artículo 989 del código civil, es el que autoriza a cualquiera de los copropietarios para adquirir la propiedad exclusiva y evitar la subasta, con preferencia a otros compradores y por el mismo precio de tasación. Se distingue del retracto en el tiempo, pues el tanteo es previo a la transferencia y se antepone a ella, mientras que el segundo es posterior y actúa por subrogación.
Desde el momento en que el retracto supone una facultad de subrogación o sustitución, sus efectos inevitables son: a) El reemplazo del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa o en su caso, en la adjudicación en pago. b) El reembolso que deberá hacerse a dicho comprador, no solo del precio que entregó, sino también de los tributos y gastos y los intereses vencidos, esto es devengados y satisfechos, todo lo cual evita, con justicia, que dicho comprador se empobrezca indebidamente. El código civil dice que el derecho de retraer nace en el momento mismo de celebrarse el contrato de venta o de dación de pago, y si bien su existencia desaparece cuando aquel se anula o se rescinde, por causas legales, no sucede lo mismo cuando la declaración de nulidad o rescisión no obedece a motivos fundamentales y legítimos, sino que es producto tan solo de la voluntad o convivencia de los contratantes.
12. EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO Es el Derecho preferencial que se otorga a determinadas personas para adquirir un bien y subrogar (sustituir) al comprador en todos sus derechos y obligaciones. Se plantea como un proceso judicial, en la modalidad del Proceso Abreviado, habiendo sido regulado por el Código Procesal Civil en sus artículos 495 a 503. El proceso de retracto es un proceso de cognición, constitutivo y especial por razones jurídicos materiales, que tiende a satisfacer una pretensión fundada en normas que concedan al pretendiente el derecho de retraer una cosa determinada. Se trata por lo tanto de un: Proceso autentico, ya que en el interviene un juez. Es un proceso de cognición, por la índole de la actividad judicial a que se aspira. Es un proceso constitutivo, porque la situación a que el proceso de retracto atiende, en caso de solución estimatoria, no se limita a constatar ni se extiende a imponer relaciones que antes existían, sino a crearlos. Es un proceso especial por razones jurídicos materiales, ya que el. retracto es una figura de derecho material, que debe a este carácter la singularidad procesal que se le reconoce. 12.1 REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO Pérez Fernández, afirma que para ejercitar el derecho de retracto es preciso que la transmisión se haya consumado. Pietro Castro, considera que el derecho se ejercite dentro del plazo legal de distinta duración, según los casos. Que el retrayente se debe comprometer bajo pena de nulidad de la enajenación, a no enajenar la cosa o no separar los dos dominios durante el tiempo que la ley señale. 9
Conforme a nuestra legislación, son los siguientes: Observancia del plazo de retracto. Reembolso o consignación del precio del bien materia de retracto Existencia del título en que se funda el retracto.
13. ELEMENTOS DEL RETRACTO: a) Que exista la persona con ciertos derechos preferenciales. b) Que se haya producido la venta o dación en pago a favor de una 3era persona diferente al que tiene derecho preferencial. c) Que la venta se encuentre inscrita o registrada. 14. CONSECUENCIAS DEL RETRACTO: El retracto NO anula la compraventa o la dación en pago por el contrario mediante sentencia judicial con una cláusula judicial en lo sucesivo y el mismo documento va a figurar como comprador el retrayente. 14.1 ¿QUIÉN TIENE OPCION AL RETRACTO? Según el Art. 1599 CC. Inc. 2 a) Copropiedad: Cada uno de los copropietarios les corresponde una cuota ideal. b) Porciones indivisas: ¿Cómo se puede vender? La propiedad no se puede pero las acciones y derechos si se puede vender. 14.2 DIVISION Y PARTICION: a) Judicial: Venta del bien b) Extrajudicial: Copropiedad de común acuerdo
15. OBLIGACIONES El retrayente con la demanda debe acompañar el cupón de depósito judicial por el valor de la venta más los intereses, gastos materiales y registrales, esto si la venta fue al contado, caso contrario es improcedente la demanda. Si la venta fue hecha a plazos el retrayente debe depositar en el Banco de la Nación hasta el momento que se hace ejercicio de la demanda, mas lo intereses gastos notariales, registrales y adicionalmente debe ofrecer una garantía que a criterio del Juez sea suficiente para asegurar el pago de saldo deudor. Si el retrayente desconoce el valor de la venta debe comprometerse en la misma demanda de consignar (pagar) en el Banco de la Nación el valor pagado por el bien en el plazo de 48 horas conforme a ley una vez de conocido el valor.
15.1 CADUCIDAD: La demanda caduca: 1 mes de conocida la venta o en todo caso 1 año de realizada la venta. Son demandados el vendedor y el comprador (Demanda) o
o
15.2 PLAZOS: 1 mes de conocida la venta. 10
1 año de haberse celebrado la venta.
15.3 PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta días, contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso incierto en el diario encargado de la publicación de los avisos judiciales, en el lugar de la situación de los bienes, salvo disposición distinta de las leyes especiales. Es decir que el plazo para ejercitar el derecho de retracto tiene la calidad de plazo de caducidad, porque es improrrogable y no puede ser objeto de suspensión o interrupción y vencido el plazo se' pierde tanto el derecho como la acción. Por lo que de acuerdo al artículo 1596 y 1597 del Código Civil el plazo del derecho de retracto se computa de la siguiente forma: A partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho, eso significa que el vendedor y el comprador deben comunicar a la persona que tiene derecho al retracto de la compraventa o dación en pago, siempre y cuando tenga conocimiento de su domicilio real, Si se desconoce la dirección domiciliaria de los que tienen derecho al retracto o no es conocible el mismo puede hacerse las comunicaciones mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. Si el conocimiento de la venta se ha efectuado por otros medios distintos a los indicados, entonces tenemos que el plazo de los treinta días se computan desde el día siguiente de ese conocimiento. Si se ha efectuado la inscripción en los registros públicos de la transferencia, los treinta días se empiezan a computar cuando hayan transcurrido más de un año de la inscripción de la transferencia. 16. REEMBOLSO O CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL RETRACTO La consignación debe realizarse dentro del plazo señalado para el ejercicio de la acción de retracto y debe ajustarse al precio real por el que se realizo la enajenación. Nuestro ordenamiento jurídico dispone lo siguiente: El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste, y en su caso los intereses pactados. La demanda de retracto debe estar anexada con el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado. Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago de! precio pendiente, aunque en el contrato que dé lugar al retracto no se hubiera convenido. Si en !a transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgará garantía suficiente a criterio del juez, dentro de! segundo día Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida por el adquiriente, ofrecerá hacer el depósito u otorgar la garantía que corresponda según el caso, dentro del segundo día de su conocimiento. 17. TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO . El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el título correspondiente para ejercer el retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas señaladas en el artículo 1599 del Código Civil y debe demostrar dicha calidad. En cuanto a la presentación del título se justifica por el carácter excepcional del retracto y las perturbaciones que puede 11
suponer una acción de retracto infundada para el trafico jurídico: el legislador no puede exigir la presentación de un título que de por si prejuzgue la sentencia, tampoco basta la mera alegación de existencia de! derecho La primera produce certeza y la segunda posibilidad, pero entre la posibilidad y la certeza existen diversos grados de probabilidad que justifican la admisión de la demanda.
18. CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO . Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta días naturales contados a partir del conocimiento de la transferencia. En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso: El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar. El demandante carezca manifiestamente de interés para obrar. Advierta la caducidad del derecho. Carezca de competencia. No exista conexión lógica entre los hechos y el petitorio. El petitorio fuese jurídica y físicamente imposible. Contenga una indebida acumulación de pretensiones. Si el demandante no adjunta el certificado de depósito, cuando conoce la contraprestación u ofrece pagar o prestar la garantía suficiente dentro del segundo día de tener conocimiento de la contraprestación. 19. ASPECTOS PROCESALES
19.1 COMPETENCIA Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se encuentra el bien o bienes a elección de demandante. Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares será competente el juez de cualquiera de ellos, con lo que se establece la competencia facultativa. Asimismo a tenor de lo dispuesto en el artículo 488 del Código Procesal Civil, son competentes para conocer los procesos abreviados los jueces civiles y los de paz; salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros órganos jurisdiccionales (que no es el caso del retracto). Los juzgados de paz son competentes cuando la cuantía de la pretensión es mayor de veinte y hasta cincuenta unidades de referencia procesal.
19.2 VIA PROCEDIMENTAL Conforme lo dispone el Código Procesal Civil este proceso se tramita en la vía del proceso abreviado, el mismo que es un proceso contencioso de duración intermedia en relación al de conocimiento (en el que los plazos para las diferentes actuaciones procesales son las más amplias que prevé el Código Procesal Civil) y al proceso sumarísimo (cuyo trámite es el más corto y simple que establece el Código Adjetivo), mencionaremos algunas de sus particularidades: La improcedencia de la reconvención cuando se ventilan ciertos asuntos contenciosos. La concentración de actos procesales, pues tanto el saneamiento procesal como la conciliación se realizan en una sola audiencia. La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelación de la sentencia.
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19.3 REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO El artículo 495 del Código Procesal Civil establece que la demanda debe además de cumplir con los requisitos de los artículos 424 y 425, en estar anexada el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado. Si en la transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgara garantía suficiente a criterio del juez dentro del segundo día. Sin embargo es menester considerar algunos de los principales requisitos para el ejercicio del derecho de retracto, siendo estos: Observancia del plazo de retracto Reembolso o consignación del precio del bien materia de retracto. Existencia del título en que se funda el retracto. 19.4 TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO 1) DEMANDA. En principio, debemos señalar que la demanda es el medio procesal por el cual se ejercita la acción procesal solicitando la tutela jurisdiccional efectiva respecto a algún derecho subjetivo. Mediante ella se proponen, por el actor, sus pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional aspira. En otras palabras es el medio por el cual una persona pide al organismo jurisdiccional la solución de un conflicto de intereses intersubjetivo o solicita se dirima una incertidumbre jurídica, ambas de naturaleza, jurídica. En el caso del proceso de retracto se establece que: "El titulo de la demanda, será señalar la demanda de retracto". 2) LA DESIGNACIÓN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA DEMANDA. En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma, ya sea el Juez Especializado en lo Civil por ser de su competencia el conocimiento de ella. 3) EL NOMBRE, DATOS DE IDENTIDAD, DIRECCIÓN DOMICILIARIA VDOMICILIO PROCESAL DEL DEMANDANTE. Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona, indicar el numero de su documento de identidad personal, señalar la dirección de su domicilio real y finalmente, precisar su domicilio procesal, que necesariamente debe estar dentro del radio urbano en los lugares donde se haya señalado, consecuentemente en el caso del retrayente tiene será la persona que tiene derechos conforme al artículo 1599 del Código Civil. 4) EL NOMBRE Y LA DIRECCIÓN DOMICILLARIA DEL DEMANDADO. En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los vendedores del bien, quienes han vendido o dado en pago, si son varios los copropietarios vendedores todos ellos; si se trata de un bien vendido por la sociedad conyugal de dos cónyuges, aunque solo aparezca el nombre de uno de ellos, siempre y cuando exista certeza de tal vinculo matrimonial, asimismo a los compradores. En consecuencia de forma general si el demandado es una persona natural se debe de precisar su nombre completo y su domicilio real donde debe ser notificado con la demanda. Si el demandado es una persona jurídica debe consignar su nombre completo, con indicación de su domicilio real donde tiene sus actividades principales. El domicilio del demandado puede estar dentro de la competencia territorial del Juez o fuera de ella, dentro del país o fuera del Si el demandado tuviera varios domicilios, en la demanda se indicará cualquiera de ellos.
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5) EL PETITORIO QUE COMPRENDE LA DETERMINACION CLARA Y CONCRETA DE LO QUE SE PIDE. En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro y concreto la o las pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional se aspira o la dilucidación de la incertidumbre jurídica que se pretende lograr. Las pretensiones procesales que se proponen deben ser compatibles Si son incompatibles pueden plantearse subordinadamente o alternativamente. La o las pretensiones procesales que se plantean deben ser jurídica y físicamente posibles. El juez no puede ir más allá del petitorio ni fundar su decisión en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes [24] Por lo que el retrayente propondrá las siguientes pretensiones: Que se declare fundada la demanda del proceso de retracto. Que se ordene la subrogación del retrayente en todas las estipulaciones del contrato de compraventa o dación en pago. Que se firme la escritura pública de subrogación de! comprador por el retrayente. Que se ordene el pago el pago al comprador subrogado con el cupón de depósito judicial acompañado en la demanda. Que se ordene la entrega real y efectiva del bien inmueble o mueble inscrito por parte del comprador al retrayente
6) LOS HECHOS EN QUE SE FUNDE EL PETITORIO, EXPUESTOS ENUMERADAMENTE EN FORMA PRECISA, CON ORDEN Y CLARIDAD. La demanda debe contener los fundamentos de hecho en que se apoyan las pretensiones procesales propuestas, estos hechos deben exponerse ordenadamente en forma cronológica y con claridad; ya que va a ser objeto de probanza, en el caso de la demanda del proceso de retracto se puede considerar como fundamentos fácticos los siguientes: Indicar el derecho originario con el cual solicita el retracto, si es copropietario en la venta de porciones indivisas, el litigante en las ventas del bien litigado, propietarios y usufructuarios, superficiario, propietario de predio urbano sujeto a servidumbre, propietario de predio rústico colindante. Invocar la causal específica en que se sustenta la demanda de retracto cualquiera de los contenidos en el artículo 1599 del Código Civil. Indicar el documento donde consta la compraventa o dación en pago, si es mediante escritura pública la fecha de la misma, el notario y las partes intervinientes en el acto jurídico de la compraventa o dación en pago. Dejar constancia de la forma como se entero de la compraventa y de la fecha en se enteró de la transferencia (notificación personal, publicaciones u otra circunstancia), subrayando que se interpone la demanda dentro del plazo de treinta días que establece la ley. Indicar el precio de la transferencia, monto de los impuestos, gastos notariales y/o las circunstancias de n o conocerlos, prometiendo pagarlo dentro del segundo día de su conocimiento. Indicar el número de cupón del depósito judicial en el Banco de Nación, así como el monto del mismo, detallando el monto del precio, la cantidad que corresponda a los impuestos y la suma de los gastos notariales. Si en la compraventa se pacto el pago a plazos, el retrayente tiene la obligación de constituir garantías suficientes a criterio del juez. Si el demandante desconoce el precio pagado o debida por el adquiriente, en la demanda debe ofrecer que hará el depósito u otorgar garantía de acuerdo a las circunstancias dentro del segundo día de conocido estos datos. 7) LOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS DEL PETITORIO. 14
La demanda debe contener los fundamentos jurídicos o de derecho que la respaldan o esgrimir el razonamiento lógico jurídico que deben de sustentar las pretensiones de la demanda, entre los fundamentos jurídicos del proceso de retracto podemos mencionar los siguientes: Definir el retracto y la causal invocada. Indicar que se está accionando dentro del plazo, explicando la caducidad y que no se ha incurrido en la misma Cumplimiento del depósito, cubriendo el precio, impuestos y gastos notariales. Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada, precio, impuestos, gastos notariales ofrecerá hacer el depósito dentro del segundo día de su conocimiento. Indicar el origen de su derecho para ejercitar el derecho de retracto, es decir sustentar su calidad de copropietario, litigante, superficiario de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil. 8) EL MONTO DEL PETITORIO, SALVO QUE NO PUDIERA ESTABLECERSE La demanda debe contener el monto a que asciende la o ¡as pretensiones procesales, salvo que se trate de pretensiones invalorables en dinero, como es en el caso del proceso de retracto. 9) LA INDICACIÓN DE LA VÍA PROCEDIMENTAL QUE CORRESPONDA A LA DEMANDA. En efecto, el actor debe de señalar la vía procedimental que corresponde a la demanda que plantea. Por la naturaleza de la pretensión y por imperio de la ley el proceso de retracto se tramita en la vía del proceso abreviado.
10) LOS MEDIOS PROBATORIOS La demanda del proceso de retracto debe contener el ofrecimiento de los medios probatorios que el actor quiere hacer valer en el proceso, presentado los documentos que tiene en su poder, y en este caso el retrayente presentará: Declaración de parte. Documentos que acrediten el derecho de propiedad del retrayente Documentos que acrediten la transferencia de los bienes muebles e inmuebles. Inspección judicial para acreditar los hechos de cada caso, especialmente para constatar la existencia de copropiedad, usufructo, etc. Peritajes para que informen sobre la existencia de servidumbre en predios urbanos y la existencia de los terrenos rústicos colindantes y si alcanzan o superan la unidad ganadera o agrícola familiar. Testimoniales indicando los nombres completos de los testigos, su ocupación y domicilio, asimismo los hechos sobre los cuales atestiguará v el sobre interrogatorio individual para cada testigo. 11) LA FIRMA DEL DEMANDANTE O DE SU REPRESENTANTE O DE SU APODERADO Y LA DEL ABOGADO La demanda debe estar firmada por el demandante o, en su caso por su representante legal o de su representante convencional y por el letrado que la autoriza, si el demandante es analfabeto deberá imprimir su huella digital, de lo cual certificará el secretario respectivo.
ANEXOS
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Como una formalidad imperativa el nuevo Código Procesal Civil establece que a la demanda debe acompañarse los siguientes anexos, indicando que estos corresponden al proceso de retracto: Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso de su representante legal o convencional que interpone la demanda. Documentos que acrediten el derecho invocado, así como las causales invocadas. Cupón del depósito judicial con el integro del precio, impuestos y gastos notariales pagados por el comprador. Tasa judicial por el ofrecimiento de pruebas. Cédulas de notificación.
20. DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y CONCILIACIÓN La audiencia de saneamiento procesal y la conciliación ser realizaran en una sola audiencia, la misma que tendrá lugar dentro de los quince días de vencido el plazo para contestar la demanda o reconvenir. Es necesario indicar que en esta diligencia, inicialmente el juez actuará los medios probatorios ofrecidos que consideren necesarios para el saneamiento del proceso, si se hubieran formulado excepciones o defensas previas; luego procederá a pronunciarse sobre la validez de la relación procesal, declarando: La existencia de una relación jurídica procesal válida. La nulidad y consiguiente conclusión del proceso por invalidez insubsanable de !a relación, precisando sus defectos. La concesión de un plazo de cinco días si los defectos de la relación fuesen subsanables. Subsanados los defectos, el juez declarará saneado el proceso por existir una relación procesal válida. En caso contrario lo declarará nulo y consiguientemente concluido De no haber conciliación, el juez con lo expuesto por las partes, procederá a enumerar los puntos controvertidos y, en especial lo que van a ser materia de prueba A continuación decidirá la admisión de los medios probatorios ofrecidos, si los hubieran. Luego ordenará la actuación de los medios probatorios ofrecidos referentes a las cuestiones probatorias de haberlas Al final de la audiencia el juez comunicará a las partes el día, la hora y el lugar para la realización de la audiencia de pruebas.
20.1 DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS Se llevara a cabo dentro de los veinte días siguientes a la realización de la audiencia de saneamiento y conciliación. Si hubiera la necesidad de la realización de una audiencia especial y complementaria, si fuera el caso se realizaran dentro de los cinco días de efectuada la audiencia de pruebas. Antes de dar por concluido la audiencia, el juez comunicará a las partes que el proceso esta expedito para ser sentenciado, precisando el plazo en que lo hará. 20.2 EXPEDICIÓN DE SENTENCIA Se expedirá sentencia dentro de los veinticinco días de culminada la audiencia de pruebas o las audiencias especial y complementaria, si éstas se hubieran realizado. Los litigantes tendrán un plazo máximo de cinco días para apelar la sentencia, apelación que tendrá efecto suspensivo. Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto y admitida la garantía a que hubiera lugar, debe otorgarse la escritura pública de traslación de dominio, debiendo entregarse la suma consignada al comprador. Sin embargo si no lo hiciera el comprador la escritura la otorga el juez.
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Expediente: 2153-06 Secretario: Juan Paz Ríos Escrito: N º 1 Cuaderno: Principal Sumilla: Demanda de Retracto SEÑOR JUEZ ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE TACNA
Diego Chávez Ampuero identificado con DNI N º 44302850, con dirección domiciliaria en Av. José Abelardo Quiñones 123 y con domicilio procesal en Conjuntó Habitacional Jorge Basadre Grohmann Block C-203; a Ud. Atentamente digo: I. Demandados Don Daniel Lira López, a quien se deberá notificar en la Av. Las Buganvillas 122 en el distrito del cercado de Tacna. Acumulación subjetiva originaria: Doña Melanie Vargas Paredes, a quien se deberá notificar en la Calle los Álamos Nº 454 del distrito de Pocolla y, de la provincia y departamento de Tacna. II. Petitorio Interpongo demanda de retracto, solicitando a su despacho se sirva a disponer la subrogación del suscrito en el contrato de dación en pago celebrado entre los demandados. III. Fundamentos de hecho Con fecha 10 de abril del 2005 el retrayente y Don Daniel Lira López adquirieron por compraventa el inmueble ubicado en la Calle Buganvillas 211 del distrito del cercado de Tacna , en los términos a que se contrae el referido contrato el mismo que se halla inscrito en la partida electrónica Nº 2383 del registro de la propiedad inmueble de Tacna, encontrándose ambos respecto del bien adquirido bajo el régimen de copropiedad siendo las cuotas del recurrente y el demandado iguales, es decir cada uno es propietario del 50% del bien inmueble El señor Daniel Lira López mantenía una deuda de veinte mil dólares americanos con Melanie Vargas Paredes, por un mutuo que ambos celebraron por contrato elevado a escritura pública Nº 00343, en la notaria del Notario Mario Vázquez Rendón, el vencimiento para el pago de la obligación era el día dos de mayo del 2007, con la que no cumplió el demandado Daniel Lira López. Es por eso que el día 5 de mayo del presente año el Sr. Daniel Lira López celebró con Melanie Vargas Paredes, un contrato de dación en pago elevado a escritura pública Nº 00545 en la notaria del Notario Mario Vázquez Rendón a manera de extinguir la obligación antes mencionada en el cual el Sr. Daniel Lira López se obliga a dar como cancelación de pago ,por los veinte mil dólares americanos adeudados ,sus derechos y acciones sobre el bien inmueble antes mencionado, contrato el mismo que se halla inscrito en la partida electrónica Nº 2383 del registro de la propiedad inmueble de Tacna. El día 17 de mayo del 2007 me acerque a las oficinas da la superintendencia nacional de registros públicos de Tacna para obtener una copia literal de dominio sobre el bien inmueble ubicado en la Calle Buganvillas 211, para tramites de saneamiento de dicho bien, día en que tomo conocimiento de la dación en pago antes mencionada por lo que encontrándome dentro del plazo a que se refiere el artículo 1597 del Código Civil interpongo la presente demanda a fin de subrogarme en lugar de Melanie Vargas Paredes, toda vez que en ningún momento el demandado Daniel Lira López, me ha comunicado su deseo de dar en pago sus acciones y derechos a fin de hacer uso de derecho de preferencia que por ley me corresponde. Como el monto de la deuda contraída por mi copropietario era de 20mil dólares americanos suma por la cual dio en pago sus derechos sobre el bien inmueble antes mencionado, procedí a depositar en el banco de la nación la suma de 21 mil dólares americanos, que incluye la prestación, los tributos y los gastos realizados por el adquiriente. 17
VI. Fundamentos de derecho Fundo mi pretensión en el artículo 1593 del Código Civil el cual regula que es procedente el retracto en la dación en pago , como he acreditado en mis fundamentos de hecho el Sr. Daniel Lira López dio en cancelación de un mutuo sus acciones y derechos sobre el bien inmueble en copropiedad con el demandante. Amparo mi pretensión en el inciso segundo del art. 1599 del Código Civil que regula que es titular del derecho de retracto el copropietario en la venta a tercero de las porciones indivisas, ya que el bien que se pretende retractar estaba bajo el régimen de copropiedad, y fue dado en pago a un tercero, y siendo yo copropietario, soy titular del derecho de retracto. Amparo mi pretensión en el artículo 1597 del Código civil que otorga un plazo de 30 días naturales para el ejercicio del retracto a partir de la fecha del conocimiento del retrayente, siendo hoy 21 de mayo del 2007 estoy aun dentro del plazo para ejercitar mi derecho a retracto. VII. Monto del petitorio La pretensión principal es inapreciable en dinero. VIII. Vía procedimental Vía de PROCESO DE ABREVIADO, de acuerdo con el inciso primero del Art. 486 del CPC. IX. Medios probatorios de la pretensión de interdicto de retener Testimonio de la Escritura Pública de compra-venta de fecha 10 de abril del 2005, con lo que acredito mi calidad de copropietario del bien sub-litis junto con Daniel Lira López. Testimonio de la Escritura Pública del mutuo que contrajeron los demandados, por la suma de veinte mil dólares, con lo que pruebo el monto por el que fue dada en pago la cuota de mi ex copropietario. Testimonio de la Escritura Pública de dación en pago de fecha 5 de mayo del presente año, celebrado entre Daniel Lira López y Melanie Vargas Paredes, con la cual acredito la transferencia de la cuota ideal que le correspondía a mi copropietario. Copia literal de dominio sobre el bien inmueble ubicado en la Calle Buganvillas 211 de fecha 17 de mayo del 2007 con el que demuestro la fecha en que tome conocimiento de la dación en pago. VII Anexos 1. a. Copia del DNI del recurrente 1. b. Testimonio de la Escritura Pública de compra-venta de fecha 10 de abril 1. c. Testimonio de la Escritura Pública del mutuo que contrajeron los demandados 1. d. Testimonio de la Escritura Pública de dación en pago de fecha 5 de mayo 1. e. Certificado de depósito en el banco de la nación por 21mil dólares americanos que incluyen el monto de la dación en pago, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente. 1. f. Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente. POR LO TANTO:
A Ud. Señor juez solicito se sirva a admitir la presente demanda, tramitarla a su naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA. Tacna 19 de Julio de 2006
Miguel Fernández Rodríguez
ABOGADO 18
CONCLUSIONES
El retracto permite, de que por ley se le dé la preferencia a una persona para que el retrayente pueda obtener en beneficio propio el bien sea mueble o inmueble sin perjudicar los derecho del comprador devolviéndole el pago efectuado y todo lo concerniente a los tributos y gastos y los intereses que realizo el comprador. En nuestro código civil el retracto es un derecho de tipo obligacional, pues en otras legislaciones tiene categoría de derecho real u otras legislaciones declarando como una naturaleza mixta que si bien nace de una obligación (personal) pero tiene sin embargo que afecta a un determinado bien (real). Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley concede a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica tendrá derecho de preferencia en la adquisición frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dación en pago, por lo que mejor debería llamársele derecho de subrogación o derecho de sustitución o derecho de adquirir por sustitución o también derecho de adquisición preferente o derecho de preferencia en la adquisición. Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el interés social o la utilidad pública, así mismo se señala que uno de sus fines es que facilita la consolidación de la propiedad Por lo que a través de ella se permite que la autonomía de la voluntad o estabilidad contractual, que rige en las relaciones contractuales se ve quebrantada, por causales preestablecidas, que responden a su vez a estímulos de orden público, es decir que se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones o circunstancias que originan el derecho de retraer y las personas que pueden retraer están taxativamente señaladas en ella. Son esas y no pueden ser otras más.
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SUGERENCIAS
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, se podría presentar como sugerencia que los propietarios deberán notificar al copropietario, al litigante y los demás sujetos que tuvieran el derecho de subrogación; mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender o transferir su propiedad, consideramos que en dicha notificación se debe de incluir los siguientes elementos: en primer lugar la decisión de vender el bien mueble inscribible o bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio pactado por las partes y finalmente las condiciones de la transmisión. Esta comunicación se debe de hacer de forma fehaciente, es decir. que se pueda probar que ha existido este documento y su contenido, por lo que podría realizarse de varias maneras, entre ellas podemos mencionar: carta firmando copia para el interesado, vía notarial o mediante un acto de conciliación. Consecuentemente los sujetos con derechos de subrogación deberán notificar al propietario en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el plazo establecido por la ley, transcurrido este plazo, sin que el subrogante hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta, con lo que se lograría en alguna medida otorgar u ofrecer la protección a los terceros que adquieren los bienes muebles inscribibles o bienes inmuebles.
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