SESIÓN Nº 01
EL DERECHO DE RETRACTO
El retracto es el derecho de adquisición preferente de un determinado bien frente a los demás, como puede ser s er el caso de un bien inmueble. Aquel puede ser convencional o legal, según surja de un acuerdo entre las partes o se imponga por ley en determinadas transacciones jurídicas. El retracto convencional nace de un pacto en el que el vendedor se reserve epresamente el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles reali!ados en la cosa vendida. En la práctica, se conoce como "pacto de retroventa", y tiene una duración, a falta de pacto epreso, de cuatro a#os, durante los cuales la pers person onaa que que tran transm smit itió ió la prop propie ieda dad d de, de, por por ejem ejempl plo, o, una una dete determ rmin inad adaa vivi vivien enda da en virt virtud ud de un cont contra rato to de comp compra rave vent nta, a, ostenta ostenta el derecho de recuperarla recuperarla devolviendo devolviendo al comprador comprador la suma recibida y los gastos referidos. El retracto convencional puede ejercitarse contra todo poseedor del objeto que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo
contrato no se haya hecho mención de la eistencia de tal derecho, y salvo que $ste se hubiera inscrito en el %egistro y aqu$l no. Así, el derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de "retracto de comuneros", mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un etra#o, y el "retracto de colindantes", por el cual, el propietario de una tierra colindante, siempre que se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior a una hectárea, tiene derecho preferente a adquirirla frente a terceros. &ara hacer uso de ambos derechos eiste un pla!o de nueve días contados desde la inscripción en el %egistro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, abonando al comprador el precio de la transacción, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo efectuado para esta operación, así como los gastos y útiles necesarios para el objeto de la venta. El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado' ejerciendo su derecho de retracto, logró quedarse con el local que tenía alquilado.
Regulación or a!"# E"a$a# En el (erecho espa#ol, eiste en primer lugar el retracto convencional, tambi$n conocido como pacto de retro. )egún el artículo *+- del ódigo civil, es "el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva". Es un elemento adicional que se incluye en el contrato por la libre voluntad de las partes, y que supone la introducción, en el contrato de compraventa original, de una condición resolutoria con efectos retroactivos que funciona en base a la voluntad del vendedor. El límite legal del pacto de retro es de * a#os de duración. En segundo lugar, se da el retracto legal, derecho otorgado por imperativo de ley a las personas que est$n en una determinada situación jurídica. &ropio de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto legal permite que el arrendatario se coloque, en una eventual compraventa del bien arrendado, en la posición contractual del comprador, con sus mismas condiciones. /a subrogación se produce
sólo
en
los
elementos
subjetivos
del
contrato,
manteni$ndose el resto inalterado. 0unciona así como complemento del derecho de tanteo, pero en ve! de mostrar sus efectos antes de la compraventa, lo hace en momentos posteriores, sirviendo así de garantía ante un eventual fraude en las condiciones mostradas en el tanteo.
%ER&. *.1CONCE%TO. El retracto es la sustitución for!ada del comprador o adquiriente por un tercero que invoca un derecho preferente, en los contratos de compra1venta o dación en pago.
Art. *+23' El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra1venta. El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos, y gastos pagados por este y en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.
3.1 ELE'ENTOS' •
)e origina en la ley porque tiene cláusulas pre1establecidas por la ley y además esta se#ala a quien le corresponda ejercer este derecho 4Art.*+235.
•
)e da en la compra1venta y dación en pago 4Art. *+23 y *+265.
•
7iene una naturale!a subrogatoria, porque en un contrato de compra1venta no se rescinde, ni se disuelve, ni se anula.
7ampoco se produce una nueva venta del comprador al retrayente. El contrato es válido y permanece igual, lo único que sucede es que el retrayente, haciendo uso del derecho que le confiere la ley )8)7978:E A/ ;<&%A(;% &;% )8=%;>A9?@, en todas las estipulaciones del contrato. &or ministerio de la ley se opera un cambio de uno de los contrayentes por un tercero' se sustituye al retrayente por el comprador. 7iene limitaciones a la libre contratación'
•
Es de naturale!a ecepcional. onstituye una limitación a la libre contratación y traba la fluide! de la misma. a5 7iene limitaciones en el espacio.1 Art. *+26.1 7ambi$n procede en la dación de pago. Art. *+2.1 &rocede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles. b5 7iene limitación en la persona' es de carácter personalísimo 4con el fin de limitar sus efectos5. Art. *+2+' Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos. c5 7iene limitación en el tiempo.1 Art. *+2B' Cdebe ejercerse dentro del pla!o de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que go!a de este derecho.
uando su domicilio no sea conocido ni conocible
puede
hacerse la comunicación mediante la comunicación en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el pla!o se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación. Art. *+2-' C)i el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en artículo *+2B, el pla!o se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. d5 >uarda un formalismo riguroso.1 Art. *+2D. ;torgamiento de garantía'uando el precio del bien fue pactado a pla!os es obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido. )e deduce que por ser una limitación a la libertad de contratación, el retrayente deberá consignar, al momento de demandar, el valor del bien, los impuestos y gastos notariales, si son conocidos, o dentro de las 3 horas del requerimiento judicial. : si la venta se hi!o a pla!os deberá otorgar garantía para el precio pendiente. (eberá jurar que el bien lo adquiere para sí y pedir la sustitución plena del comprador a quien subroga. e5 /os 7itulares del (erecho de %etracto.1 Art. *+22
*.1 El co1propietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. 4&orque un estado de indivisión es factor de perturbación socialF allí donde hay condómino hay litigios, por eso el legislador busca atenuarlos por medio de la partición y división, y tambi$n por el retracto, porque evita que esos derechos pasen a etra#os5. 3.1 El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esta discutiendo judicialmente. 6.1 El propietario en la venta del usufructo y a la inversa. .1 El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos. +.1 /os propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no pueden ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor. B.1 El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no eceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y $sta reunidas, no ecedan de dicha unidad. ;tros aspectos en relación al retracto. Art. *B' uando hay diversidad en los títulos de dos o más sujetos procesales que tengan derecho de retracto. El orden de preferencia será el indicado en el Art. *+22.
Art. *B*' Galor del retracto frente a tercerosF aunque se hayan hecho varias ventas, se puede ejercitar el derecho de retracto, hasta antes de que se epire el pla!o para ejercitarlo. &rocedimiento del (erecho de %etracto' de acuerdo al código &rocesal ivil, se tramita en proceso abreviado, según lo establecido por los Art. 2+ al +6.
