UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS ESCUELA PROFESIONAL PROFESIONAL DE DERECHO MÓDULO I - DERECHO PROCESAL PROCESAL CIVIL
DOCENTE: WALDO WALDO ABRAHAM ABRAHAM GONZALES APA APAZA ZA ALUMNO: JULIÁN PARIONA PARIONA
TRABAJO TRABAJO MONOGRÁFICO: MONOGRÁFICO: RETRACTO
HUANCAVELICA - 20!
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PRESENTACIÓN
En el presente trabajo se analiza los aspectos más saltantes del derecho de retracto, institución que se describe en el artículo 1592° de nuestro Códio Ci!il, se"n el cual el derecho de retracto es el que la le# otora a determinadas personas para subroarse en el luar del comprador # en todas las estipulaciones del contrato de compra!enta$ %e analiza las di&erentes teorías que sobre la naturaleza jurídica, nomenclatura o carácter del derecho de retracto ha elaborado la doctrina, incidiendo especialmente en los di!ersos supuestos de aplicación que pre!' nuestro Códio Ci!il para dicho derecho$
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INTRODUCCIÓN %e pretende desarrollar en el presente trabajo, alunos temas relacionados con el proceso o derecho de retracto$ %e procura tambi'n establecer los e&ectos de este proceso los mismos que se relacionan con la sustitución del retra#ente en luar del comprador # la obliación del titular del derecho de retracto a reembolsar los di!ersos astos e&ectuados por el comprador( entre ellos se pueden mencionar el precio de la !enta, impuestos, astos notariales # en su caso los intereses pactados( los mismos que serán establecidos en la sentencia que declare &undada una pretensión de retracto$ )simismo se analizara los requisitos que re!isten a este proceso, por cuanto una de sus características es su e*cepcionalidad, pues atenta contra la seuridad que debe reinar en la contratación, de la misma &orma que se trata de causales preestablecidas, las mismas que no pueden ser interpretados e*tensi!amente, es decir que ozan de este derecho solo alunas personas, las que son establecidas ta*ati!amente en la le#( son esas # no pueden ser otras más$ Consecuentemente se analizará el aspecto procesal, es decir la &orma que la le# ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda al Estado u
+rano
urisdiccional,
#
solicite
el
reconocimiento
#
la tutela amparada por el derecho$
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RETRACTO ETIMOLOGICAMENTE: -retracto- deri!a de las !oces latinas re, que sini&ica repetición o retorno # tractus, esto es tracción o mo!imiento, # consiste en la &acultad que la le# otora a determinadas personas para e!itar la trans&erencia de un bien # permitirle la subroación, bajo las mismas condiciones pactadas entre el !endedor # el comprador$ .eri!a del termino latino /E0/)E/E que sini&ica -!ol!er a traer- # otros a&irman que !iene de /E0/)C0% que sini&ica -res !ol!er a traes-, traer otra !ez, traer de nue!o$ CONCEPTO El /etracto es una institución limitati!a del derecho de propiedad que por concesión leal se establece para determinadas personas para subroarse en luar del comprador # en todas las estipulaciones del contrato de compra!enta, en tal sentido el leislador la ha rodeado de arantías # limitaciones, que le concede calidad de e*cepción, lo que ha sido reconocido en la doctrina # en las leislaciones$ ANTECEDENTES LEGISLATIVOS ara tener una cabal concepción de la institución del retracto con!iene conocer sus antecedentes$ %e"n 3astan # 4adenes, el retracto leal tiene un orien mu# antiuo, situándose concretamente en el )ntiuo 0estamento$ %in embaro el retracto leal no &ue conocido en el .erecho romano, debido a que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepción absolutista de la propiedad era precisamente el de la má*ima libertad en la compra!enta$ POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO"
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as razones de a &a!or # en contra de la reulación del derecho de retracto en el Códio Ci!il son resumidas por la doctora El!ira 6artínez Coco de la siuiente manera7 /azones a &a!or7 1$ Cumple una &inalidad social$ 2$ a utilidad p"blica lo sustenta$ 8$ acilita la consolidación de la propiedad$ :$ El !endedor no su&re da;o aluno porque el precio que 'l quería por el bien lo recibe del comprador o del retra#ente$ 5$ %e pri!ileia la justicia por sobre la seuridad jurídica$ /azones en contra7 1$
: ha de&inido el derecho de retracto en su artículo 1592°$ .e la de&inición del Códio Ci!il pueden e*traerse las características más importantes del derecho del retracto7 1$ %u carácter leal7 %e trata de una &acultad que emana de la le#, por ello las situaciones que oriinan el derecho a retraer # las personas que pueden retraer están ta*ati!amente se;aladas en ella$ %on esas # no pueden ser otras más$ %e trata de causales preestablecidas, que responden a su !ez a estímulos de orden publico # sin que pueda ser interpretado e*tensi!amente, en la medida de que constitu#e un recorte a los principios enerales de la autonomía de la !oluntad # de la estabilidad contractual$ 2$ %u naturaleza subroatoria7 ?uestro ordenamiento jurídico se ha pronunciado con claridad respecto de la discusión en torno de la naturaleza jurídica, entendiendo que el retra#ente -subroa@- al !endedor, ocupa su luar sin necesidad de que se celebre un nue!o contrato para asumir las obliaciones # los derechos del !endedor en el contrato de compra!enta 5
Como puede apreciarse, sure a &a!or del se;alado por la le# un derecho de sustitución por lo que, en !erdad, esta debiera ser la denominación adecuada para la &iura # no la de retracto que, en puridad, sini&ica -!ol!er a traer- # no se trata de -!ol!er a traer- nada, sino, de traerlo a si por !ez primera$ 8$ Aiencia de la relación jurídica creada por la compra!enta7 Esta es una consecuencia lóica del derecho de sustitución que se ejercita sobre la compra!enta que se ha celebrado, produci'ndose solamente una modi&icación subjeti!a$ :$
%u carácter e*cepcional7 Como el retracto atenta contra la seuridad que debe reinar en la contratación, el leislador restrine su utilización solamente para alunos casos que socialmente merezcan protección$
NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO$ El Códio Ci!il peruano de 19>: ha optado claramente por la tesis de la subroación, pues en su artículo 1592° establece, que el derecho de retracto es el que la le# otora a determinadas personas para subroarse en el luar del comprador$ SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO" En todo proceso de retracto inter!ienen tres personas7 el !endedor, el comprador # el retra#ente que se interpone entre las dos primeras para subroarse en el luar del comprador # eliminarle de su relación jurídica con la cosa !endida$ El artículo 1599° del Códio Ci!il, establece quienes tienen derecho de retracto$ RE#UISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO a doctrina ha establecido desde di&erentes puntos de !ista los requisitos para el ejercicio del derecho de retracto, entre ellos podemos mencionar a 'rez ernández qui'n a&irma que para ejercitar el derecho de retracto es preciso que la transmisión se ha#a consumado$ 6
PLAZO EN #UE DEBE DE EJERCITARSE" El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta días, contados a partir de la comunicación de &echa cierta a la persona que oza de este derecho o del a!iso incierto en el diario encarado de la publicación de los a!isos judiciales, en el luar de la situación de los bienes, sal!o disposición distinta de las le#es especiales REEMBOLSO O CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL RETRACTO$ %e justi&ica este presupuesto por la necesidad de e!itar demandas temerarias obliando al retra#ente a que e&ectu' el pao pre!iamente, demostrando así que desea # puede ejercitar la acción de retracto$ a consinación debe realizarse por tanto dentro del plazo se;alado para el ejercicio de la acción de retracto # debe ajustarse al precio real por el que se realizo la enajenación$ TITULO EN #UE SE FUNDA EL RETRACTO$ El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el título correspondiente para ejercer el retracto # acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas se;aladas en el artículo 1599° del Códio Ci!il # debe demostrar dicha calidad$ CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO$ a demanda será declarada improcedente en los siuientes casos7 1$ Cuando se interpone dentro de !encidos los treinta días naturales contados a partir del conocimiento de la trans&erencia$ 2$ En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso$ 8$ %i el demandante no adjunta el certi&icado de depósito, cuando conoce la contraprestación u o&rece paar o prestar la arantía su&iciente dentro del seundo día de tener conocimiento de la contraprestación$ 7
TIPOS DE CONTRATOS EN #UE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO" El proceso de retracto procede en los contratos de compra!enta # dación de pao, sin embaro las !entas que se haan en remate p"blicos no son susceptibles para ejercitar dicho derecho, aunque el interesado tena derecho amparado por la le#$ )simismo es necesario ad!ertir que el derecho de retracto opera incluso en los contratos de compra!enta celebrados en documento pri!ado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los contratos de compra!enta o dación en paos celebrados por escritura publica$ El retracto en alunos casos tambi'n procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1B8° del Códio Ci!il$ ENAJENACIÓN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO" Cuando antes del plazo para que e*pire el derecho de retracto, se ha#an producido dos o mas enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la primera enajenación, es decir por el precio, tributos, astos e intereses de dicha enajenación quedando sin e&ecto las demás enajenaciones$ )demás se debe de se;alar que el derecho de retracto no puede ser objeto de cesión de !enta, donación, permuta, arrendamiento ni de ninuna otra estipulación contractual porque es un derecho eminentemente personal, tampoco puede ser objeto de renuncia anticipada del mencionado derecho$ ASPECTOS PROCESALES COMPETENCIA" Es competente el juez del domicilio del demandado o el luar donde se encuentra el bien o bienes a elección de demandante$ %i la demanda !ersa sobre !arios inmuebles situados en di!ersos luares será competente el juez de cualquiera de ellos, con lo que se establece la competencia &acultati!a$ )simismo a tenor de lo dispuesto en el artículo :>>° del Códio rocesal Ci!il, son competentes para conocer los procesos abre!iados los jueces ci!iles # los 8
de paz( sal!o en aquellos casos en que la le# atribu#e su conocimiento a otros óranos jurisdiccionales Dque no es el caso del retracto$ os juzados de paz son competentes cuando la cuantía de la pretensión es ma#or de !einte # hasta cincuenta unidades de re&erencia procesal$ VIA PROCEDÍMENTAL Con&orme lo dispone el Códio rocesal Ci!il este proceso se tramita en la !ía del proceso abre!iado, RE#UISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO El articulo :95° del Códio rocesal Ci!il establece que la demanda debe además de cumplir con los requisitos de los artículos :2:° # :25°, en estar ane*ada el certi&icado de depósito en dinero del equi!alente de la prestación recibida por el enajenante, los tributos # los astos paados por el adquiriente # en su caso los intereses debidos por 'ste # que se hubieran de!enado$ %i en la trans&erencia se pacto plazo para el pao del saldo, el retra#ente otorara arantía su&iciente a criterio del juez dentro del seundo día$ CONCLUSIÓN DEL PROCESO DE RETRACTO En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusión del mismo( si habiendo indicado el retra#ente que desconoce la prestación paada o debida, se acredita que la conocía o que estaba en razonable aptitud de conocerla$ En la misma resolución le impondrá al demandante una multa no menor de !einte ni ma#or de cuarenta unidades de re&erencia procesal, sin perjuicio de las costas # costos del proceso, esta resolución es apelable con e&ecto suspensi!o$ TRÁMITE DEL PROCESO DE RETRACTO7 a demanda se presenta por escrito de acuerdo a lo dispuesto por los artículos :2:° # :25°$ 9
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y CONCILIACIÓN a audiencia de saneamiento procesal # la conciliación ser realizaran en una sola audiencia, la misma que tendrá luar dentro de los quince días de !encido el plazo para contestar la demanda o recon!enir$ DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS %e lle!ara a cabo dentro de los !einte días siuientes a la realización de la audiencia de saneamiento # conciliación$ %i hubiera la necesidad de la realización de una audiencia especial # complementaria, si &uera el caso se realizaran dentro de los cinco días de e&ectuada la audiencia de pruebas$ )ntes de dar por concluido la audiencia, el juez comunicará a las partes que el proceso esta e*pedito para ser sentenciado, precisando el plazo en que lo hará$ E$PEDICIÓN DE SENTENCIA %e e*pedirá sentencia dentro de los !einticinco días de culminada la audiencia de pruebas o las audiencias especial # complementaria, si 'stas se hubieran realizado$ os litiantes tendrán un plazo má*imo de cinco días para apelar la sentencia, apelación que tendrá e&ecto suspensi!o$ Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto # admitida la arantía a que hubiera luar, debe otorarse la escritura p"blica de traslación de dominio, debiendo entrearse la suma consinada al comprador$ %in embaro si no lo hiciera el comprador la escritura la otora el juez$
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CONCLUSIONES El derecho de retracto, es el derecho o &acultad que la le# concede a determinadas personas para subroarse en luar del comprador, en todas las estipulaciones del contrato de compra!enta, es decir la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica tendrá derecho de pre&erencia en la adquisición &rente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorado la oportunidad de ejercitar su derecho o se l o hubiesen dado pero de una &orma incorrecta$ En consecuencia es la &acultad concedida por la le# a determinadas personas para sustituirse o subroarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compra!enta # dación en pao, por lo que mejor debería llamársele derecho de subroación o derecho de sustitución o derecho de adquirir por sustitución o tambi'n derecho de adquisición pre&erente o derecho de pre&erencia en la adquisición$ %e puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el inter's social o la utilidad p"blica, así mismo se se;ala que uno de sus &ines es que &acilita la consolidación de la propiedad$ Es considerado que el contrato de compra!enta en el que el retra#ente pretende subroarse, esta re!estida del consentimiento, el objeto material del contrato, la &orma, e*iste tambi'n la causa objeti!a propia de los contratos bilaterales onerosos$ )simismo es necesario ad!ertir que el derecho de retracto opera incluso en los contratos de compra!enta celebrados en documento pri!ado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los contratos de compra!enta o dación en pao celebrados por escritura p"blica$ El retracto en alunos casos tambi'n procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1B8° del Códio Ci!il, que establece que la permuta se rie por las relas de la compra!enta que le sean aplicables$
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RECOMENDACIONES Y SUGERENCIAS $ ) los &ines del ejercicio del derecho de retracto, se podría presentar como suerencia que los propietarios deberán noti&icar al copropietario, al litiante # los demás sujetos que tu!ieran el derecho de subroación( mediante documento autentico, su mani&estación de !oluntad de !ender o trans&erir su propiedad, consideramos que en dicha noti&icación se debe de incluir los siuientes elementos7 en primer luar la decisión de !ender el bien mueble inscribible o bien inmueble, en seundo luar precisar el precio pactado por las partes # &inalmente las condiciones de la transmisión$ Esta comunicación se debe de hacer de &orma &ehaciente, es decir que se pueda probar que ha e*istido este documento # su contenido, por lo que podría realizarse de !arias maneras, entre ellas podemos mencionar7 carta &irmando copia para el interesado, !ía notarial o mediante un acto de conciliación$ Consecuentemente los sujetos con derechos de subroación deberán noti&icar al propietario en &orma indubitable, su aceptación o rechazo a la o&erta hecha a su &a!or, en el plazo establecido por la le#, transcurrido este plazo, sin que el subroante hubiere aceptado el o&recimiento, el propietario quedará en libertad de dar en !enta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones # modalidades del o&recimiento de la !enta, con lo que se loraría en aluna medida otorar u o&recer la protección a los terceros que adquieren los bienes muebles inscribibles o bienes inmuebles$
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ANE$OS M%&'(% &' D')*+&* C,,( .*/* '( ,+,,% &' 1+ ./%'% ,,(" %EC/E0)/=F 7 ?/F$ EGE.=E?0E7 C).E/?F 7 rincipal ?/F$ E%C/=0F 7 1H215 %6=) 7 D')*+&* C,,( &' R'3/*3%" SE4OR JUEZ DEL PRIMER JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE HUANCAVELICA"
=$H JUAN LOAYZA GARCÍA5 identi&icado con .?=$ ?° 19B:5, con domicilio real en el r$ )rica ?° :>, cercado de
Ia demanda se diriirá contra el enajenante # el adquirente del bien que se intenta retraer$J D)rt$ :9B° del CC 1$H En su calidad de enajenante se demanda al %r$ DK a quien se le deberá de noti&icar en DK se aconseja obtener el dato en la /E?=EC 2$H En su calidad de adquirente del bien se demanda al %r$ DK a quien se le deberá de noti&icar en DK se aconseja obtener el dato en la /E?=EC III"- PETITORIO"
=nterpono demanda de retracto, solicitando a su .espacho, en acumulación objeti!a oriinaria7 Como /E0E?%=+? /=?C=), en mi calidad de copropietario L retra#ente, solicito se dispona mi subroación en el luar del comprador %r$ DK # en todas las estipulaciones del contrato de compra!enta de &echa DK, celebrado respecto de la porción indi!isa consistente en 2m2 del bien inmueble L casa inscrito en la artida /eistral DK$ Como /E0E?%=+? )CCE%F/=), solicito el pao de costas # costos del proceso$ IV"- HECHOS"
1$H El demandante es copropietario con el %r$ DK del bien inmueble ubicado en DK e inscrito en la artida /eistral DK de :m2$ 2$H Es del caso, que el copropietario %r$ DK ha procedido a enajenar en compra!enta la porción indi!isa que le corresponde ascendente a 2m2, sin mani&estarme su deseo de enajenar la parte del bien que ostentamos en copropiedad$ 8$H a re&erida enajenación se ha realizado por contrato de compra!enta de &echa DK a &a!or del comprador L adquirente %r$ DK quien habría paado la suma de %M$ : $ DCuarenta 6il ?ue!os %oles$ :$H
1$H El )rtículo 1592° del Códio Ci!il &undamenta mi demanda al indicar que IEl derecho de retracto es el que la le# otora a determinadas personas para subroarse en el luar del comprador # en todas las estipulaciones del contrato de compra!enta$ El retra#ente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos # astos paados por 'ste #, en su caso, los intereses pactados$ Es improcedente el retracto en las !entas hechas por remate p"blico$J N el )rtículo 1599° del Códio Ci!il indica7 I0ienen derecho de retracto7 DK 2$H El copropietario, en la !enta a tercero de las porciones indi!isas$J Con&orme a estas normas, en mi calidad de copropietario el Códio Ci!il me otora el derecho de subroarme en el luar del comprador # en todas las estipulaciones del contrato de compra!enta$ VI"- MONTO DEL PETITORIO"
?o es cuanti&icable en dinero$ VII"- OFRECIMIENTO DE MEDIOS PROBATORIOS"
1$H a artida /eistral ?ro$ DK correspondiente al 4ien =nmueble cu#os 2m2 se han enajenado con el objeto de acreditar que el enajenante # mi persona 'ramos copropietarios del bien$ 2$H El Contrato de Compra!enta con el objeto de acreditar que los demandados Denajenante # adquirente celebraron una compra!enta respecto de 2m2 del bien inmueble sujeto a copropiedad$ 8$H Certi&icado de depósito en dinero de %M$ 5 $ equi!alente a la prestación recibida por el enajenante, los tributos # los astos paados por el adquirente #, en su caso, los intereses debidos$ DK VIII"- ANE$OS"
1H) Copia leible del .ocumento de =dentidad del .emandante$ 1H4 Certi&icado de .epósito en .inero de %M 5 $$ 1HC Copia Certi&icada de Contrato de Compra!enta$ 1H. artida /eistral ?ro$ DK F/ F 0)?0F7 ) d$ pido admitir a trámite la presente demanda$ PRIMER OTROSI: %i bien #a no constitu#e un requisito de la demanda, se propone como AO) /FCE.=6E?0)7 )4/EA=).F con&orme al art$ :>B°, inciso 1 del Códio rocesal Ci!il$
de octubre de 215$ =/6) .E .E6)?.)?0E =/6) .E )4F3).F$ Con&orme al )rt$ :2:°, inciso 1 del CC
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