UNIVERSITA DEGLI STUDI DÌ TRIESTE FACOLTA DÌ INGEGNERIA Corso di laurea specialistica in ingegneria edile Valutazione economica di piani e progetti
VALUTAZIONE ECONOMICA DÌ UN PROGETTO D’INVESTIMENTO IMMOBILIARE CIVILE
RESIDENZIALE Docente :prof. Paolo Rosato
Studente:Xhemal Duka
A.A.2009-2010
INDICE
PREMESSA E SCOPO DELLA VALUTAZIONE ECONOMICA · Committente · Scopo · Oggetto della valutazione · Presentazione dell’elaborato di valutazione DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI TRASFORMAZIONE
DESCRIZIONE URBANISTICA DESCRIZIONE FISICA DELL’INVESTIMENTO
· Requisiti urbanistici · La scelta del tipo edilizio · Requisiti spaziali · Requisiti tecnologici
STIMA DEI PARAMETRI ECONOMICI · Costo di costruzione · Valore dell’area · Piu probabile valore di mercato dell’organismo edilizio residenziale da realizzare
COSTRUZIONE DEL CASH FLOW 15 VAN E SRI · VAN · SRI ANALISI DI SCENARIO ALLEGATI · Cash flow degli scenari alternativi · Computo metrico estimativo
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PREMESSA E SCOPO DELLA VALUTAZIONE ECONOMICA
·
Committente
La valutazione economica seguente e stata commissionata dal prof. Paolo Rosato, docente del corso di “Valutazione economica di piani e progetti” presso la facolta di ingegneria dell’Universita degli studi di Trieste. ·
Scopo
La presente valutazione economica ha scopo didattico. Infatti il fine e un’applicazione ad un caso reale della procedura teorica appresa durante il corso. ·
Oggetto della valutazione
Questa valutazione economica ha come oggetto un progetto d’investimento immobiliare civile residenziale da realizzarsi a Trieste, in provincia di Trieste, regione Friuli Venezia Giulia · Presentazione dell’elaborato di valutazione La valutazione economica seguente e servita a determinare il valore dell’investimento immobiliare analizzato e la sua efficienza, espressi rispettivamente dal VAN (valore attuale netto) e dal SRI (saggio di rendimento interno). Nella parte di post-analisi e stata eseguita un’analisi di sensitività per tener conto della marcata aleatorietà di alcuni parametri.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO
DÌ TRASFORMAZIONE
Per lo sviluppo del progetto e stato scelto un lotto nel comune di Trieste, in provincia di Trieste. Il lotto interamente pianeggiante dal punto di vista altimetrico,ed è ben servito sia da via “Damiano Chiesa” che da via “Marcello Dudovich”.
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DESCRIZIONE URBANISTICA Il lotto appartiene alle zone urbane di espansione a bassa densità dette C3. Di seguito viene elencato quello che le norme tecniche prescrivono per queste aree. ART. 5.3.3. – C3 – zone urbane di espansione a bassa densità edilizia già soggette a piani di zona. Le aree C3 si attuano attraverso PRPC di iniziativa privata estesi agli ambiti indicati nell'elaborato E-Strumenti Attuativi del PRGC, con le specificazioni dettagliate nelle schede inserite nell'elaborato Ea-Quaderno degli ambiti.
Le aree incluse in zona omogenea “C3” dalla presente variante e precedentemente non ricomprese in zona “C1”, si att uano attraverso P.R.P.C. di iniziativa privata esteso all’intera proprietà del lotto di intervento. In questa zona gli edifici avranno destinazione d'uso residenziale. Negli edifici residenziali saranno ammesse, attività terziarie, artigianali di servizio o direzionali compatibili con la residenza per tipologia e dimensione; in tali casi esse
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non potranno occupare più del 40% della volumetria di ciascun edificio. Saranno altresì ammessi edifici accessori per autorimesse e depositi. I PRPC da attuarsi in queste zone sono soggetti ai parametri ed alle prescrizioni specifiche di seguito indicate:
Parametri generali comuni a tutti gli ambiti C3 - indice di fabbricabilità territoriale vedasi prescrizione specifica in tabella - altezza massima: vedasi prescrizione specifica in tabella - rapporto di copertura 40% - distanza dai confini di proprietà: 5,0 ml, comunque non inferiore
all’altezza del fronte - distanza dai confini stradali: 10 ml
………………………………………………………………………………………………….
DESCRIZIONE FISICA DELL’INVESTIMENTO L’investimento ha come obbiettivo la realizzazione di un blocco di case a schiera.
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·
Requisiti urbanistici
L’O.E.R. risultato della progettazione rispetta i parametri imposti: Valore limite
O.E.R
Verificato
volume edificabile [mq]
4379,98
2712
SI
5,00
11,00
SI
6,50
6,30
SI
10,00
13,00
SI
5,00
10,00
SI
distanza dai confini [m] altezza max. [m] distanza tra pareti finestrate e pareti edifici antistanti [m] distanza dalle strade [m]
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·
La scelta del tipo edilizio
Il P.R.G.C. prescrive, per le nuove edificazioni nella zona territoriale omogenea C3, di scegliere tipologie edilizie congruenti con il contesto in cui si inseriranno. Per la forma del lotto e per sfruttare un’adeguata percentuale del volume edificabile (40% circa), si e deciso di adottare
la
tipologia
plurialloggio
a
schiera.
Il lotto inoltre ha forma di parallelogramma con il lato corto in direzione praticamente nordsud. Questo e stato un ulteriore elemento che ha confermato la scelta della tipologia a schiera, infatti e stato possibile orientare l’O.E.R. in tale direzione e sfruttare questo fatto per un ottimale distribuzione degli spazi sia interni che esterni. ·
Requisiti spaziali
L’O.E.R. e composto da un’unita base, la quale e stata r ipetuta formando un complesso di 10 alloggi. La modalita d’aggregazione e quella piu classica del tipo edilizio a schiera, ossia lungo il lato maggiore che e cieco; si e pero tenuto conto della forma del. Le dimensioni dell’unita base sono 7,5m per 12m. A ciascun alloggio si arriva da una strada privata che consente l’accesso dalla viabilita comunale, precisamente da via Dudovich. L’accesso pedonale avviene sempre da questa via ma sempre dal lato opposto di quello veicolare. La distribuzione interna e la medesima in tutti gli alloggi: a sud sono rivolte le camere singole, infatti ragazzi e bambini spesso utilizzano per le loro attivita questi spazi, e la zona pranzo-soggiorno, mentre a nord sono rivolte la cucina, la camera matrimoniale e il bagno della zona notte. E’ invece cieco il bagno di piano terra. Nella fascia centrale sono poi collocate le comunicazioni verticali, ossia le scale che portano al primo piano. Tutte le camera da letto hanno accesso ad una terrazza. Le pertinenze degli alloggi sono direttamente connesse con gli stessi e sono composte da un giardino anteriore molto spazioso e da uno spazio anteriore in parte adibito a posto auto. Di seguito vengono riportate le piante tipo :
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·
Requisiti tecnologici
Con i dati disponibili, si e supposto che il terreno sia di tipo argilloso e che comunque non presenti delle buone caratteristiche di resistenza. Si e pertanto deciso di adottare una fondazione plinti isolati, soluzione più economica di una a platea, ma capace di ripartire i carichi su tutto il terreno sottostante. La struttura portante in elevazione e di tipo scatolare, con muratura portante. In particolare lo strato portante e costituito da blocchi semipieni in laterizio dello spessore di 20 cm. Solo in corrispondenza del vano scale e stato necessario l’uso di due piastrini in calcestruzzo armato che sorreggono la trave a cui appoggia il solaio. Il solaio fra piano terra e primo piano e in laterocemento, con la tessitura parallela al lato piu corto del singolo alloggio. Per le terrazze si e invece utilizzata una soletta portante a sbalzo in calcestruzzo armato. Il solaio del piano terra prevede l’utilizzo di igloo con funzione aerante. Anche la copertura utilizza una struttura in laterocemento sulla quale poggia il manto di copertura costituito da coppi (inclinazione 20°, ovvero 36%), come avviene in quasi tutti gli edifici circostanti. L’isolamento termico dell’edificio e garantito da pannelli in poliuretano e il sistema di riscaldamento scelto e quello a pavimento.
STIMA DEI PARAMETRI ECONOMICI Si tratta di stimare il costo di costruzione, il valore dell’area e il pi ù probabile valore di mercato dell’organismo edilizio residenziale da realizzare. ·
Costo di costruzione
Per la stima del costo di costruzione si è fidati al computo metrico estimativo. Il livello di progettazione (non si ha a disposizione un progetto esecutivo) non consente di redigere direttamente il computo metrico estimativo; per questo motivo si e f atto ricorso al principio di ordinarietà, creando un computo metrico estimativo tipo per questa tipologia edilizia e per l’area in cui essa e ubicata. Si e supposto cioè che vengano utilizzate tecniche e materiali standard; la base per la definizione dei prezzi unitari è il calcolo delle quantità sono stati rispettivamente i prezziari ufficiali della regione Friuli Venezia Giulia e le informazioni 10
fornite da progettisti operanti nella zona. Si allega a parte il computo metrico estimativo completo, mentre qui vengono riportati solo i risultati finali: Totale
€
1181322,37
totale
€/mc
435,5908444
totale
€/mq
1303,887826
· Valore dell’area La stima del valore dell’area viene eseguita per comparazione diretta monoparametrica facendo riferimento al volume edificabile. Presso agenzie immobiliari e imprese di costruzioni si sono ottenute informazioni relative a tre compravendite di terreni edificabili, in particolare superficie dell’area, indice di edificabilità e prezzo di compravendita. Si e costi risaliti al prezzo unitario (€/m3), si e determinato il valore medio e quindi il più probabile prezzo di mercato dell’area edificabile oggetto di trasformazione. superfice
If
prezzo
prezzo
€/mq
mq area 1
3160
0,8
568800
225
area 2
2856
0,8
561204
245,625
area 3
3472
0,8
651000
234,375
da stimare
4379,98
0,8
788396,4
225
I definitiva si ha : prezzo totale prezzo
€/mq
788396,4 225
· Più probabile valore di mercato dell’organismo edilizio residenziale
da realizzare
E sconsigliabile applicare le usuali procedure estimative (MCA, stima per coefficienti di merito) poiché si tratta di organismo edilizio non ancora definito in tutte le sue parti e inoltre la data di collocazione sul mercato è futura, non collocata al momento di stima. Si procede con una stima diretta utilizzando solo tre parametri elementari e tenendo in considerazione
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che per questa tipologia i rapporti dimensionali fra i diversi ambienti dell’abitazione sono sufficientemente standardizzati. Distanza dal centro coefficiente moltiplicativo che tiene conto della distanza relativa dal
centro città di Trieste. Posto uguale a 1,05 per l’oggetto della stima (coefficiente minore di 1 vuol dire maggior distanza dal centro) Posto auto coperto da borsino FIAIP un posto auto di proprietà coperto a
Trieste vale circa 2500-3000 € in più di uno scoperto, previsto nella nel progetto da valutare Si osserva ancora che la stima e fatta sulla singola unita immobiliare residenziale. Unità
prezzo
superficie
posto auto
distanza
immobiliare
€
mq
coperto
dal centro
prezzo corretto €
1
275000
160
3000
0,95
309374,4
2
250000
135
3000
1
287498,7
3
320000
187
3000
1
367993,6
da stimare
0
215
3000
1,05
432228,1
Unità immobiliare
Unità immobiliare
Intero complesso
€
€/mq
€
432228,1
2010,363333
4322281
totale
COSTRUZIONE DEL CASH FLOW Si distribuiscono nel tempo costi e ricavi. Si considera che la durata complessiva dell’investimento, ovvero tempo di realizzazione e vendita, sia di 2anni. Si assumono i seguenti tassi e aliquote: Unità di misura
Importo
Tasso di interesse passivo annuo
℅
4
Tasso di interesse attivo annuo
℅
1,5
Oneri urbanizzazione primaria
€/mq
27,58
Oneri urbanizzazione secondaria
€/mq
65,07
Contributo sul costo di costruzione
℅
1,8
Spese tecniche
℅
5
Spese generali e imprevisti
℅
3
Spese di commercializzazione
℅
1
12
Si ipotizza di iniziar la vendita nel secondo semestre del primo anno e che si concluda al termine del secondo anno. semestre
0
1
2
3
4
totale
costi costo dell'area
788396,4
costi di costruzione
788396,4 583912,82
347904,48
112305,07
136000
1180122,37
120799,85
120799,8484
241599,6968
285005,2986
285005,2986
21242,20266
21242,20266
oneri di urbanizzazione primaria oneri di urbanizzazione secondaria contributo sul costo di costruzione spese tecniche
0
29195,641
17395,224
5615,2535
6800
59006,1185
0
17517,385
10437,1344
3369,1521
4080
35403,6711
comercializazione
0
0
8644,562
12966,843
21611,405
43222,81
COSTI TOTALE
788396,4
751425,69
168491,405
2653998,568
spese generali e imprevisti spese di
RICAVI FLUSSO ECONOMICO
811428,7501 134256,319 864456,20
1296684,30
2161140,50
4322281,00
53027,45
1668282,44
-788396,4
-751425,69
1162427,98
1992649,10
finanziaria
-788396,4
-1539822,1 -1446913,25 -247010,21
1738870,80
oneri finanziari
0
-39881,392 -37475,0531 -6768,0798
0
proventi finanziari
0
0
Flusso finanz. netto
-788396,4
-791307,08
15552,40
1155659,90
ONERI FISCALI
0
0
0
0
-788396,4
-791307,08
15552,40
1155659,90
ONERI FINANZIARI Esposizione
0
-84124,5251
61729,91346 61729,91346 2054379,01
1645887,82
410875,8017 410875,8017
Flusso finanziario netto
1643503,21
VAN E SRI Si tratta di calcolare il valore attuale netto (VAN) e il saggio di rendimento interno (SRI).
13
1235012,02
·
VAN
Si deve di attualizzare il flusso finanziario netto semestre per semestre al tempo iniziale e
sommare i valori cosi ottenuti:
Si assume r = 3,84 % ipotizzando scenari futuri ottimistici. n (semestre)
0
1
2
3
4
totale
-808815,9
-770887,62
42421,96
929942,39
1683723,46
1076384,33
-808815,9
-742380,22 39342,44721
830542,774
1448144,992
766834,1311
Flusso finanziario netto Flusso economico netto attualizzato
SRI 14%
Quindi il VAN è positivo e vale: VAN = 766834,1311 € L’investimento immobiliare risulta quindi conveniente alle condizioni considerate.
·
SRI
Il SRI fornisce una misura dell’efficienza dell’investimento. Si determina quel tasso di sconto che annulla il VAN e lo si confronta con un valore soglia ritenuto accettabile.
r
= 14 %
un saggio di rendimento interno dell'investimento positivo ci conferma che
quell’investimento è reditizio.
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ANALISI DI SCENARIO Si valuta come possono variare il VAN e il SRI in funzione del costo di costruzione e del prezzo di vendita. La base per il calcolo del costo di costruzione e stato il preziario della regione FVG per i lavori pubblici; questi prezzi sono la base d’asta e quindi soggetti a ribasso nel caso pubblico, sono invece oggetto di contrattazione nel campo primato. Si analizza quindi cosa avviene con un ribasso del 10% e poi del 20% sul costo di costruzione. Inoltre si ipotizza una vendita con un scenario più svantaggioso e si analizza con due scenari più ottimistici, cui corrispondono i prezzi di vendita 2100 €/m2 e 2200 €/m2. Per ciascun scenario (vedi allegati) e stato utilizzato il cash flow illustrato precedentemente per tempi, tassi, aliquote e tariffe. Gli unici parametri variati sono appunto costo di costruzione e prezzo di vendita.
Scenario
Cc
Prezzo vendita
Van
SRI
0
2653998,6
4322281
766834,13
0,14
1
1081996,5
4322281
1773828,65
0,46
2
997819,72
4322281
2374420,04
0,19
3
2653998,6
4515000
1118733,97
0,36
4
2653998,6
4730000
1859074,25
0,31
Si vede che variando i due importi l’investimento rimane sempre remunerativo, sebbene
con diversi gradi di efficienza.
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ALLEGATI
16
17