PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA Diajeng Chrisnoventie 12030112410024 Dianing Ratna Wijay Wijayani ani 12030112410012 Nadia Maya Sari Dewi 12030112410023
SPI PENDEKATAN BIAYA UNTUK PELAPORAN KEUANGAN Tujuan dari PPPI adalah untuk membantu pengguna dan pembuat laporan penilaian dalam mengintepretasikan arti dan penerapan metode biaya pengganti terdepresiasi untuk tujuan pelaporan keuangan.
SPI PENDEKATAN BIAYA UNTUK PELAPORAN KEUANGAN Tujuan dari PPPI adalah untuk membantu pengguna dan pembuat laporan penilaian dalam mengintepretasikan arti dan penerapan metode biaya pengganti terdepresiasi untuk tujuan pelaporan keuangan.
RUANG LINGKUP
PPPI memberikan latar belakang penggunaan biaya pengganti terdepresasi dalam hubungannya dengan penilaian untuk pelaporan keuangan.
Metode biaya pengganti terdepresiasi
Penilaian real properti
Penilaian personal properti
DEFINISI Aset ekuivalen modern Biaya pengganti terdepresiasi Biaya reproduksi baru dan biaya pengganti Optimasi Pengembangan Potensi keuntungan yang memadai Potensi layanan Potensi khusus Rugi penurunan nilai
HUBUNGAN DENGAN STANDART AKUNTANSI
PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Penilaian pendekatan biaya dilakukan secara terpisah terhadap tanah dan bangunan. Penilaian didasarkan dengan membandingkan biaya pembangunan baru yang mempunyai kondisi baik beserta pemanfaatan yang maksimal.
Basis biaya
Reproduction cost
Replacement cost
Penilai membuat estimasi biaya konstruksi struktur yang ada dan pengembangan lahan yang mencakup biaya langsung, biaya tidak langsung, dan laba usaha yang intensif dengan menggunakan 3 teknik berikut: 1.
Comparative unit method
2.
Unit in place method
3.
Quantity survey method
Penilaian mengurangkan semua depresiasi pengembangan lahan dari biaya konstruksi baru sesuai tanggal penilaian. Besarnya ditentukan dengan menggunakan metode mendasar sebagai berikut: 1. 2. 3.
Market extraction method Age life method Breakdown method
Dalam jasa penilaian dikenal adanya tiga jenis penyusutan dimaksud adalah:
1.
Penyusutan fisik
2.
Kemunduran fungsional
3.
Kemunduran ekonomis
Penyusutan secara umum akan mengurangi nilai suatu properti, namun tidak jarang terjadi bahwa nilai suatu properti justru naik dengan bertambahnya umur.
HUBUNGAN DENGAN DASAR-DASAR PENILAIAN
•
Prinsip substitusi
Dasar dari pendekatan biaya yaitu prudent buyer tidak akan membayar lebih suatu properti dibandingkan dengan biaya untuk mendapatkan lahan yang serupa
TATA CARA PENILAIAN
Metode penilaian dalam pendekatan biaya, yang umum digunakan adalah metode biaya pembangunan kembali yang disusutkan. Adapun penerapannya mengikuti ringkasan sebagai berikut:
Biaya pembangunan baru gedung dan pengembangannya Pengeluaran untuk biaya penyusutan kemunduran fisik properti yang tidak bisa diperbaiki Biaya penggantian Pengeluaran biaya untuk kemunduran fisik properti Biaya penggantian terdepresiasi Cadangan pengeluaran biaya untuk kemunduran ekonomis pengeluaran biaya untuk kemunduran Cadangan fungsional
ESTIMASI BIAYA PEMBANGUNAN
Dalam mengestimasi biaya pembangunan penilai harus mengerti : • •
• •
•
Rencana konstruksi Spesifikasi Material Teknik Kemampuan mengakses sumber data
Biaya konstruksi dibedakan menjadi :
Biaya tidak langsung : pengeluaran yang penting/ diperlukan untuk pembangunan tetapi biasanya bukan merupakan bagian dari konrak pemborongan bangunan.
Biaya langsung (hard cost) : pengeluaran untuk barang modal yang secara langsung berkaitan dengan konstruksi dan pengembangan secara fisik.
UMUR MANFAAT BANGUNAN
umur manfaat dari bangunan untuk tetap digunakan seperti fungsinya. Umur manfaat bangunan tergantung kepada kualitas bangunan yang dignakan, kualitas pekerjaan dan kualitas pelaksanaan pembangunan.
UMUR EFEKTIF BANGUNAN •
•
umur bangunan berdasarkan kondisi bangunan tersebut saat penilaian (observed condition). bangunan rumah tinggal mewah didirikan tahun 1995 dan dirawat dengan baik, renovasi atas bahan yang rusak dilakukan secara continue dan pengecatan dilakukan sesuai dengan kondisi yang ada. Bila penilaian dilakukan pada tahun 2005 sehingga bangunan tersebut lebih pantas dikatakan berumur 5 tahun (bukan 10 tahun) maka umur efektif bangunan adalah 5 tahun.
METODE ESTIMASI BIAYA •
Comparative unit
•
Unit in place
•
Quantity survey methode
metode yang digunakan untuk mendapatkann estimasi biaya rupiah per unit are/ volume berdasarkan biaya yang diketahui pada struktur bangunan serupa yang disesuaikan dengan waktu dan perbedaan fisik.
penilai menghitung biaya per unit berdasarkan jumlah riil material yang digunakan untuk setiap meter persegi area.
membuat estimasi biaya berdasarkan pada perincian persediaan buruh, material dan peralatan yang digunakan dalam pengembangan.
METODE SURVEI KUANTITAS ( QUANTITY SURVEY METHOD ) •
•
Dengan metode ini biaya membangun atau instalasi seluruh komponen dari bangunan baru dijumlahkan. Dalam perhitungan metode ini diperlukan spesifikasi lengkap dari bangunan/bestek lengkap dan gambargambar yang diperlukan untuk perhitungan. Pengguna : Kontraktor
METODE UNIT TERPASANG ( UNIT IN PLACE METHOD ) •
•
dasar dari metode ini adalah unit biaya yang membentuk bangunan termasuk biaya langsung dan biaya tidak langsung. Satuan unit biaya tetap dihitung berdasarkan metode survei kuantitas. Data unit terpasang juga perlu diperhatikan dalam penggunaannya, karena sistem yang berbeda dari setiap penilai maupun kontraktor maka mungkin perlu adanya penyesuaian biaya unit terpasang suatu komponen bangunan. Untuk mendapatkan biaya pengganti baru dari suatu bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan biaya pengganti baru komponen bangunan yaitu volume komponen-komponen bangunan dikalikan biaya unit terpasang dari komponen-komponen tersebut.
METODE METER PERSEGI ( SQUARE METER METHOD ) •
•
Untuk menghitung biaya pengganti baru bangunan dilakukan dengan cara membandingkan biaya pengganti baru bangunan per meter persegi dengan biaya pengganti baru bangunan yang sebanding atau yang sejenis. Biaya pengganti baru bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas bangunan dengan biaya permeter persegi bangunan yang sebanding. Bila terdapat perbedaan spesifikasi / klasifikasi antara bangunan yang menjadi pembanding dengan bangunan yang dihitung biayanya, maka perlu dilakukan penyesuaian yang sesuai dengan spesifikasi/ klasifikasinya. Metode ini sering dikenal pula sebagai metode
METODE PENGUKURAN DEPRESIASI
Tidak Langsung Langsung
CONTOH KASUS METODE TIDAK LANGSUNG Sebuah rumah tinggal: Luas tanah : 300 m2 Luas bangunan : 200 m2 ( pada tahun 1986 ) Nilai tanah di sekitar rumah : Rp 500.000.000/m2 ( pada 1995 ) Berdasarkan data pasar: Luas tanah 300 m2 dan bangunan seluas 201 m2 Rp 220.000.000,00 Berdasarkan pendekatan pendapatan Biaya membangun rumah serupa per meter persegi Rp 400.000,00 Nilai wajarnya sebesar Rp 218.000.000,00
Perhitungan depresiasinya ? Nilai tanah 300 x Rp 500.000.000,00 = Rp 150.000.000,00 Nilai bangunan baru 200 x Rp 400.000.000,00 = Rp 80.000.000,00 Nilai Baru Rumah Tinggal = Rp 230.000.000,00
CONTOH INDIRECT METHOD Contoh perhitungan dengan indirect method Pendekatan biaya
Data Pasar
Pendapatan Rupiah
Nilai tanah
150.000.000
Nilai Bangunan (A)
-
80.000.000
Nilai rumah tinggal baru
-
230.000.000
12.000.000
Depresiasi: B( 10.000.000) Berdasarkan data pasar :
x 100% A( 80.000.000)
:
12,5 %
Berdasarkan pendekatan pendapatan : B (12.000.000) x 100% A (80.000.000)
:
15 %
-
220.000.000
Perbedaan nilai property ( B) 10.000.000
218.000.000
METODE LANGSUNG Metode garis lurus ( Straight Line Method )
Metode garis lurus berdasarkan umur bangunan
Metode garis lurus berdasarkan pengamatan kondisi komponen bangunan
METODE TERINCI ( BREAKDOWN METHOD )
Kerusakan Fisik
•
Kemunduran fungsi :
•
kemunduran ekonomis :
•
•
•
dapat diperbaiki ( curable ) ada yang tidak dapat diperbaiki (incurable) dapat diperbaiki ( curable ) ada yang tidak dapat diperbaiki (incurable)
tidak dapat diperbaiki ( karena dipengaruhi oleh faktor eksternal)
METODE TERINCI – UNTUK MENGHITUNG KERUSAKAN FUNGSI - DAPAT DIPERBAIKI
Suatu Bangunan tidak dihuni karena terdapat kerusakan pada atap, cat dinding yang mengelupas, pintu- pintu yang rusak karena air dan panas. Biaya untuk perbaikan sebesar Rp 5.000.000,00. Jadi besarnya kerusakan fisik sebesar : Rp 5.000.000,00
METODE TERINCI – UNTUK MENGHITUNG KERUSAKAN FUNGSI – TIDAK DAPAT DIPERBAIKI Umur Bangunan : 10 tahun Masa Manfaat : 40 tahun Penurunan
: 2,5 cm/tahun ( karena adanya pemancangan tiang beton untuk pondasi jembatan menyebabkan retaknya dinding
luar ) Max penurunan yang ditoleransi : 25 cm
Biaya pengecatan : Rp 4.000.000,00 ( Asap tiang pancang mengenai tembok gudang hingga dinding menyebabkan warna hitam ) Biaya untuk membangun bangunan baru : Rp 200.000.000,00 .
Pemeliharaan gudang tersebut normal atau wajar Berapa nilai gudang saat ini?
Umur Bangunan sebenarnya : 10 tahun
Kerusakan pondasi menyebabkan gudang tidak dapat digunakan 10 tahun lagi ( 25 : 2,5 )
Biaya pembuatan baru bangunan
Rp 200.000.000,00
Dapat diperbaiki
Biaya pengecatan
Rp
4.000.000,00
Tidak dapat diperbaiki ( Incurable ) Umur bangunan 10 tahun depresiasi: (10/40) x 100 % = 25 % Penurunan pondasi 10 tahun : (100%-50%) 1/100 x 50 % =5% Total depresiasi 25 % +5%: 30 %
Rp 60.000.000,00 +
Total kerusakan fisik
Rp 64.000.000,00 -
Nilai pasar dari bangunan
Rp 136.000.000,00
METODE TERINCI – UNTUK MENGHITUNG KEMUNDURAN FUNGSI – DAPAT DIPERBAIKI
Penambahan sebuah rumah terdapat satu kamar mandi/ wc Jumlah kamar tidur 4 buah ( 1 kamar tidur utama, 2 kamar tidur anak, dan 1 kamar tidur pembantu ). Kamar mandi untuk pembantu blm tersedia
Biaya yang diperlukan : Pembuatan kamar mandi/ wc tambahan ( rumah baru, sudah selesai dibangun )
Rp 5.000.000,00
Biaya pembuatan kamar mandi/wc pada rumah baru
( rumah akan dibangun )
Rp 4.000.000,00
Penyusutan/ kemunduran fungsi
Rp 1.000.000,00
Penggantian sebuah rumah tinggal, baru selesai dibangun dengan instalasi kabel untuk tegangan 110 volt. Perubahan gardu PLN menyebabkan tegangan listrik untuk rumah tinggal tersebut menjadi 220 volt. Maka instalasi rumah tersebut harus diubah.
Biaya yang diperlukan: Biaya kabel untuk tegangan 220 volt
( rumah baru, sudah selesai dibangun)
Rp 3.000.000,00
Biaya kabel untuk tegangan 110 volt ( rumah akan dibangun ) diganti )
Rp 2.000.000,00 (
Penyusutan / kemunduran fungsi
Rp 2.000.000,00
METODE TERINCI – UNTUK MENGHITUNG KEMUNDURAN FUNGSI – TIDAK DAPAT DIPERBAIKI
Suatu bangunan perkantoran yang disewakan mempunyai ruang serba guna luas 1000 m2. Ruang ini terlalu luas, ruang serba guna untuk bangunan perkantoran yang paling efisien adalah 800 m2. Apabila sewa gedung kantor ini per m2/ bulan adalah Rp 15.000,00. Sedang tingkat kekosongan adalah 10%. Kemunduran fungsi dapat dihitung sebagai berikut: Estimasi luas yang tidak efisien (1000 m2-800 m2) = 200 m2
METODE TERINCI – UNTUK MENGHITUNG KEMUNDURAN EKONOMIS – TIDAK DAPAT DIPERBAIKI
Estimasi kehilangan sewa setahun:
200 x 12 x Rp 15.000,00 36.000.000,00
: Rp
Dikurangi kekosongan 10 % x Rp 36.000.000,00 : Rp 3.600.000,00 Pendapatan kotor Dikurangi biaya manajemen 10% 29.160.000,00 Tingkat kapitalisasi 10%
: Rp 3.240.000,00 : Rp
: Rp 291.600.000,00
KEMUNDURAN EKONOMIS Suatu rumah tinggal di gunung putri, di daerah tersebut pasaran harga kontrak per tahun adalah Rp 5.000.000,00. Karena adanya pabrik semen yang menyebabkan polusi udara harga kontrak turun tajam. Pasaran saat sekarang Rp 3.000.000,00/tahun. Pengali sewa kotor di daerah ini adalah 20 ( GIM ).
Kontrak pasaran setahun
Rp 5.000.000,00
Kontrak diterima setahun
Rp 3.000.000,00
Kerugian kontrak pertahun
Rp 2.000.000,00
Pengali sewa kotor
Kemunduran ekonomis
Penurunan nilai yang disebabkan oleh kemunduran ekonomis sebesar
20 Rp 40.000.000,00
Rp 40.000.000,00 tidak mungkin diperbaiki oleh pemilik rumah tersebut. Karena pemilik hanya berkuasa atas rumah tinggal sedang kemunduran ekonomis karna faktor lingkungan
MENGHITUNG KEMUNDURAN EKONOMIS DENGAN PENENTUAN PENYUSUTAN BERDASARKAN DATA PENILAI
Sebuah bangunan gudang yang dibangun 6 tahun yang lalu, pada saat dinilai, peraturan pemerintah untuk daerah ini menyatakan bahwa pada 5 tahun yang akan datang semua bangunan gudang di daerah tersebut, tidak boleh digunakan sebagai gudang lagi karena akan menjadi daerah perumahan
Masa manfaat bangunan : 40 tahun
Kemunduran ekonomis: 6 tahun : 10%:10%
Perhitungan :
Penyusutan fisik (6/40)x 100% : 15%
Kemunduran fungsional (10/100) x 85%
: 8,5%
Kemunduran ekonomis (10/100) x 85%
: 8,5%
Jumlah Penyusutan : 15% + 8,5% + 8,5% : 32%
RUMUS MENGHITUNG DEPRESIASI
Tiga Golongan Penyusutan/ Depresiasi:
Kerusakan Fisik
Umur Efektif Penyusutan Fisik : Umur Manfaat
x 100 %
Kerusakan Ekonomis/ Fungsional
% kemunduran fungsional/ekonomis x ( 100% - % penyusutan fisik )
METODE DALAM MENGESTIMASI DEPRESIASI
Pendekatan garis lurus r DVt = DVt-1 x ( 1 –
)
100
Metode jumlah digit tahun RC x t DVt = DV t-1
–
Σⁿ ( 0+1)
Metode saldo menurun r DVt
= DVt-1 x (1-
) 100
dengan biaya reproduksi : r DVt
= RC x ( 1 -
) 100
PERTANYAAN SESI 1 •
Mas Kp
•
Mas Mp
Contoh studi kasus, properti selama beberapa tahun belum laku pembangunan 10 unit baru terjual 7 unit yang jadi masalah adalah 3 unit tidak laku2 dan mengalami kerusakan, diharga berapa 3 unit itu harus dijual?? Harga jual 125 jt, 3 tahun, harga produksi 75 jt, return 50jt?? Kerusakan pada keretakan tembok, lantai pecah, biaya perawatan 2jt/thn??
Menurut kelompok anda, untuk pemeblian sebuah rumah sebaiknya menggunakan pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya?? Tujuannya tempat usaha sendiri?
•
Mb media
•
Slide definisi biya, maksud dr properti khusus itu seperti apa hubungannya apa??contohnya Slide depresiasi, contoh kasus metode tidak langsung, ada nilai wajar 218, didapat dari mana??
