MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA.
Se entienden como tales aquellas ventas que se realizan de forma distinta a los de contado que sería la más común, por lo tanto, la ley refiere a ciertas modalidades como las siguientes: 1. Puede pactarse que la cosa no se venda a persona determinada. 2. Queda prohibido el pacto de retroventa. 3. La venta con reserva de dominio que puede ser de dos formas: la primera entregar el bien a quien lo adquiera sin concederle el derecho de disposición; la segunda reservarse la posesión del bien y entregarlo hasta que se haya satisfecho el precio. 4. La venta con garantía hipotecaria. 5. Estipularse en cláusula accidental el derecho por el tanto, que representa preferencia ante terceros para adquirir de nueva cuenta el bien. 6. La promesa de compraventa como prevé el Código, a la vista, al peso, al gusto, al tacto, etcétera. 7. La venta en abonos con sus demás características que señala el artículo en comento tratándose de bienes muebles o inmuebles. En la primera modalidad, podemos aplicar las disposiciones del Código Civil cuando establece que la cosa vendida no se venda a persona determinada, pero es nula la cláusula que establezca que no pueda venderse a ninguna persona. En la segunda modalidad, podemos establecer este principio en los contratos de habitaciones en condominio que el el fin es adquirir la propiedad, se prohíba el pacto de retroventa, es decir, el comprador compra de nueva cuenta a quien le vendió por ser atentatorio con el derecho real de propiedad. Con reserva de dominio en sus dos modalidades el vendedor se reserva la propiedad aunque pueda entregar la posesión del bien, o conservarla hasta que se satisfaga el precio. Para que no se confunda el derecho por el tanto con el derecho del tanto, debemos establecer el primero es producto de una cláusula accidental en contratos traslativos de dominio; el derecho del tanto resulta de la ³copropiedad´ aunque ambos derechos representan preferencias ante terceros y el derecho del tanto también se proyecta en el contrato de arrendamiento, de
realizarse la venta sin dar aviso a quien goce del derecho de preferencia, éste podrá pedir el pago de daños y perjuicios.
VENTAS JUDICIALES. Las prevé el del Código Civil y son aquellas que se realizan a través de almoneda, subasta pública o remate, la terminología es sinónima y se regula por las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles que se aplica en forma supletoria, tiene el impedimento para intervenir en ellas los jueces, secretarios y demás funcionarios judiciales en el ejercicio de que se trate, por lo tanto estas ventas se harán en dinero y de contado; el monto de la base servirá como postura legal del remate la que fije el juez. Tratándose de inmuebles el notario pedirá certificado de gravámenes para establecer la prelación o preferencia de créditos; en los casos de menores de edad sujetos a patria potestad no podrán vender bienes salvo los que hayan obtenido con el producto de su trabajo. Los extranjeros y las personas morales estarán impedidos para adquirir en los litorales del territorio nacional en términos del artículo 27 constitucional.
VENTA JUDICIAL Las ventas judiciales son aquellas que se llevan a cabo en almoneda, subasta o remate público. Esta enajenación puede realizarse por decreto judicial o por convenio de los litigantes, en ambos casos se aplicaran las reglas generales del contrato de compraventa. En cuanto al procedimiento de remate, este se regirá por el Código de Procedimientos Civiles. La resolución judicial que decreta el remate de bienes secuestrados es el efecto jurídico de que el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes, salvo las excepciones legales. El juez simplemente decreta el cumplimiento forzoso de la obligación ordenando la enajenación de los bienes secuestrados, previo procedimiento correspondiente. Rematados los bienes, el mismo deudor podrá formalizar la venta judicial y en todo caso, en su rebeldía lo hará el juez. En estas condiciones, la intervención del juez no altera en modo alguno su función jurisdiccional, ya que precisamente por la esencia de su facultad jurisdiccional es como puede lograrse la ejecución forzosa de las obligaciones validas, firmando incluso en sustitución del enajenante. Cancelación de gravámenes en el objeto materia de la venta judicial.
Por regla general, las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y al contado, y cuando la cosa fuere inmueble, pasara al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el juez mandara hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles. Esta disposición legal no implica de modo alguno que el juez pueda cancelar gravámenes preferentes como los créditos fiscales o hipotecarios, si no fue respetada su prelación jurídica. COMPRAVENTA CIVIL. Por exclusión, será contrato de compraventa civil toda aquella que no quede reglamentada dentro del código de Comercio o dentro de las reglas del Código Civil que señala expresamente los casos de compraventa judicial.
VENTA JUDICIAL Compra Venta: habrá compraventa cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra, la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio. Las ventas judiciales son aquellas que se llevan a cabo en almoneda, subasta o remate público. Esta venta puede realizarse por decreto judicial o por convenio de los litigantes, en ambos casos se aplicaran las reglas generales del contrato de compraventa. La resolución judicial que decreta el remate de bienes secuestrados es el efecto jurídico de que el deudor responde ante sus deudas con todos sus bienes, salvo las excepciones legales. El juez simplemente decreta el cumplimiento forzoso de la obligación ordenando la enajenación de los bienes secuestrados, previo procedimiento correspondiente. Rematados los bienes, el mismo deudor podrá formalizar la venta judicial y en todo caso, en su rebeldía lo hará el juez. En estas condiciones, la intervención del juez no altera en modo alguno su función jurisdiccional, ya que precisamente por la esencia de su facultad jurisdiccional es como puede lograrse la ejecución forzosa de las obligaciones validas, firmando incluso en sustitución del enajenante Almoneda: es una expresión un tanto arcaica. Según Escriche, era la venta pública cosas muebles, sea en carácter particular o judicial.
SUBASTA JUDICIAL.
Subasta: venta en la que el subastador invita al público a que puje para adquirir los bienes ofertados. El remate, subasta, almoneda o venta en martillero, puede ser particular o judicial. En ambos casos la puja debe dirigirla un martillero público designado previamente a tal efecto. En los remates particulares, los martilleros o rematadores deben regirse por las disposiciones que estatuyen el Código de Comercio y las leyes complementarias que reglamenten la profesión. Las subastas judiciales pueden ser provenientes: y
y
De juicios litigiosos, por lo que se produce la expropiación forzosa de los bienes del demandado. De las que tienen por objeto la venta voluntaria.
Para esas subastas, el martillero deberá gobernarse por las leyes procesales del lugar, considerándose al Código de Comercio con carácter supletorio para estos casos. JUICIOS QUE ORIGINAN SUBASTAS. El remate judicial surge, en principio, del proceso de ejecución de sentencia, el que a su vez tiene origen, bien sea en el proceso de conocimiento o en el proceso de ejecución. Es necesario aclarar que la terminología empleada procede del Código Procesal vigente. Además, el remate judicial puede tener su origen en el procedimiento universal, sea promovido por concurso civil o sucesiones.
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO Por esta modalidad el enajenante se reserva el dominio de ka cosa hasta en tanto el comprador no pague el precio pactado. La venta con reserva de dominio da al vendedor la garantía de que, hasta en tanto no se pague el precio de la compraventa, la propiedad de la cosa no pasara al comprador. Esta modalidad implica una doble figura jurídica en caso de que se rescinda el contrato por incumplimiento de las obligaciones. Será un contrato de compraventa
sujeto a una condición suspensiva y a la vez será un contrato de arrendamiento sujeto a una condición resolutoria. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieran hecho: pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijaran peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entrego. Las convenciones que impongan al comprador obligación mas onerosas que las expresadas, serán nulas. Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos. Aquella compraventa, generalmente con precio aplazado, en la que el vendedor y el comprador han acordado que, en caso de impago de alguno de los plazos, el vendedor tendrá derecho a recuperar la cosa vendida. Se trata, en definitiva, de un contrato condicional, cuya completa consolidación no tendrá lugar hasta el completo abono del precio, pues en tanto éste no tenga lugar, el vendedor podría hacer uso de su facultad de recuperar la cosa. Con este tipo de operación se consigue una garantía real del pago del precio. La venta está supeditada a una condición suspensiva consistente en que la propiedad de la cosa no se transferirá al comprador sino hasta que se realice un acontecimiento futuro e incierto que consiste, generalmente, en el pago posterior del precio. La venta, con reserva de dominio, para que surta efectos con respecto al tercero, necesita inscribirse en el registro público de la propiedad, se refiere a inmuebles o a muebles susceptibles de identificación indubitable. si los muebles no pueden identificarse, la reserva del dominio no surte efectos contra terceros. ELEMENTOS PERSONALES. vendedor: es él que entrega el bien o la cosa. comprador: es él que paga el precio por la cosa o el bien. derechos y obligaciones del vendedor:
y y
y
y
y
conservar la cosa o custodiarla mientras se entrega puede pactarse válidamente que esté se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado. mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente. mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma. responder a la evicción.
del comprador: y
y
pagar el dinero cierto y en dinero, en el tiempo lugar y forma convenidos. no está obligado a recibir cosa distinta del precio en dinero. si demora el pago debe pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude y recibir la cosa cuando la termine de pagar en esté caso.
VENTA EN ABONOS. concepto la venta en abonos transfiere el dominio de la cosa. en la venta en abonos sin reserva de dominio, la modalidad sólo consiste en que el precio se vaya cubriendo en exhibiciones periódicas. esta venta generalmente se combina con el pacto llamado comisorio, es decir con una cláusula de rescisión del contrato para el caso de incumplimiento.
las disposiciones legales que reglamentan la rescisión del contrato de compraventa en abonos, en cuanto a las restituciones reciprocas de las prestaciones que se hubieren hecho las partes, son de orden publico, irrenunciables, por lo que las cláusulas contractuales que impongan al comprador obligaciones mas onerosas que las expresadas por la ley, son nulas, y la sentencia respectiva, al declarar la rescisión, debe ordenar que las restituciones se hagan en términos de ley. rescisión en la ley federal de protección al consumidor.
La ley federal de protección al consumidor da una solución equitativa a los problemas de rescisión de la compraventa con pago diferido del precio prescribiendo en su artículo que: En los casos de operaciones en que el precio deba cubrirse en exhibiciones periódicas, cuando el consumidor haya cubierto mas de la tercera parte del precio o del numero total de los pagos convenidos, si e proveedor pretende o demanda la rescisión o cumplimiento del contrato por mora, tendrá derecho del consumidor a optar por la rescisión en los términos del articulo anterior o por el pago del adeudo vencido mas las prestaciones que legalmente procedan. En todo caso los pagos que realice el consumidor, aun en forma extemporánea, que sean aceptados por el proveedor liberarán a aquel de las obligaciones inherentes a dichos pagos. Con esta regla no se compre el principio de igualdad procesal ni se afecta la seguridad del contrato, pues solo se atenúan los efectos de la rescisión sin variar la esencia de las obligaciones.
RESERVA DE DOMINIO OPONIBLE A TERCEROS. para que la reserva de dominio pactada entre los contratantes surta sus efectos frente a terceros, deberá inscribirse en el registro publico de la propiedad ya se trate de bienes inmuebles registrados o de bienes muebles susceptibles de identificación. la entrega de la cosa da al comprador el carácter de arrendatario, y en estas condiciones el adquiriente no podrá enajenar el objeto. en caso contrario el vendedor podrá rescindir el contrato con independencia de la acción penal que resulte al comprador por disponer de un objeto cuya posesión le fue transmitida precariamente. VENTA EN ABONOS. por esta modalidad las partes acuerdan que el pago del precio se cumpla en exhibiciones periódicas llamadas abonos. la modalidad queda vinculada al pago del precio en diversas exhibiciones. desde que el contrato se celebra el adquiriente se convierte en propietario con todas las facultades de dueño incluyendo la de disposición del objeto adquirido.
PACTO COMISARIO. cuando se difiera el pago del precio en la compraventa, las partes podrán acordar que la falta de pago de uno o varios abonos hará exigible el pago total del precio fijado en el contrato. esta cláusula tiene el efecto jurídico de declarar la caducidad del plazo concedido al comprador para pagar el precio. este pacto tendrá a su vez efectos rescisorios. para que la acción rescisoria produzca efectos frente a los terceros será necesario que se inscriba ante el registro publico de la propiedad. la cláusula rescisoria no surtirá sus efectos frente a los terceros cuando se trate de bienes muebles que no sean susceptibles de identificación y que el tercero adquiriente sea de buena fe. en este caso la mala fe del tercero podrá acreditarse solo por las reglas de la ley procesal y no por el principio de buena fe registrado. RESCISIÓN DE LA VENTA EN ABONOS. cuando la venta en abonos se rescinda se aplicaran las mismas reglas de la venta con reserva de dominio.
ELEMENTOS PERSONALES. vendedor: es él que entrega el bien o la cosa. comprador: es él que paga el precio por la cosa o el bien. derechos y obligaciones la venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguiente. * si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. la rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bines de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el registro público; * si se trata de bines muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribió en el registro público; * si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio,
pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bines a que esta fracción se refiere. el comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.
VENTA CON PACTO DE PREFERENCIA. concepto. puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiera vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa. el derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que lo disfrute. Por esta modalidad las partes acuerdan que cuando el adquiriente pretenda enajenar el objeto de la compraventa, deberá preferir en igualdad de circunstancias al enajenante. La violación a esta obligación solo da acción al enajenante para reclamar el pago de daños y perjuicios. La legislación civil establece las siguientes reglas para ejercer el derecho de preferencia: a. Si se trata de bienes muebles, el vendedor, después de ser notificado de la oferta, deberá ejercer su derecho dentro de los tres días siguientes. b. Si la cosa fuere inmueble el vendedor deberá ejercer su derecho dentro de los diez días siguientes. El derecho de preferencia se ejercerá pagando el precio que el comprador ofrece, en caso de no hacerlo el pacto de preferencia quedara sin efecto. Ante el riesgo de que las partes puedan pactar una retroventa o una promesa de venta sobre el mismo objeto del contrato, expresamente se prohíbe su celebración, ya que precisamente el código vigente derogo la modalidad del pacto de retroventa del Código de 1884 ante el notorio perjuicio que se ocasionaba a los acreedores y al fisco .
DIFERENCIA ENTRE EL PACTO DE PREFERENCIA Y EL DERECHO DEL TANTO. Dos diferencias jurídicas sustanciales se encuentran entre una y otra figura. El derecho del tanto nace por virtud de la ley; el derecho de preferencia nace de un contrato. La violación al derecho del tanto produce la nulidad de la enajenación; la violación al pacto de preferencia solo hace responsable al enajenante a la reparación de los daños y perjuicios . VENTA CON PACTO DE NO VENDER A DETERMINADA PERSONA. Se puede pactar que la cosa del contrato no se venda a una determinada persona. Sin embargo, por acuerdo de las partes no es valido pactar que el adquiriente quede impedido para enajenar el objeto. El pacto de incomerciabilidad de un objeto o la limitación al derecho de propiedad va en contra de las normas de orden público que regulan la capacidad y el derecho de propiedad. La violación al pacto de no vender a determinada persona, solo produce la obligación de indemnizar al vendedor de los daños y los perjuicios que se le hayan causado .
ELEMENTOS PERSONALES. vendedor: es él que entrega el bien o la cosa. comprador: es él que paga el precio por la cosa o el bien. derechos y obligaciones * el vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de tres días (si la cosa fuere mueble) y dentro de diez ( si la cosa fuere inmueble). * pierde su derecho si no lo ejerciere. * debe hacerse saber de manera fehaciente al que goza del derecho de preferencia lo que ofrezcan por la cosa, * si se hace la venta en subasta pública, darle a conocer el lugar del remate. * el derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que los disfrute.
VENTA POR ACERVO Y A LA VISTA Se denomina así a la compraventa de una cosa que se acostumbra gustar, pesar o medir. La interrogante surge para precisar el momento en que se forma el consentimiento del contrato. Una tesis sostiene que se trata de un contrato condicional sujeto a que las partes pesen, midan o gusten el objeto y cuya condición una vez realizada dará origen al nacimiento del contrato. Otra sostiene que la compraventa se realiza desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo en el objeto, aunque este no se haya gustado, pesado o medido. La legislación civil acepta la primera hipótesis al señalar que el contrato de compraventa producirá sus efectos solo cuando las partes hayan gustado, pesado o medido. Esta modalidad tiene el inconveniente en la acción de gustar, ya que constituye un fenómeno de apreciación subjetiva y de imposibilidad probatoria, al no poderse demostrar si el objeto fue el agrado del adquiriente. El código introduce esta modalidad señalando en su exposición de motivos quecon el objetivo de evitar obstáculos inútiles para el perfeccionamiento de las transacciones, se admiten como validad las ventas hechas sobre muestras, con solo el acuerdo sobre su cantidad, calidad y precio: pero para garantizar suficientemente al comprador, se aclaran en la ley las responsabilidades en que incurre por los vicios ocultos de la cosa vendida y mora del comprador en recibirl. EL CÓDIGO CIVIL AL REFERIRSE A ESTA MODALIDAD PRESCRIBE LO SIGUIENTE: Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestra muestras. En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos, nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia, nombrado por estos, uno por cada parte, y un tercero, para el caso de discordia, nombrado por estos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aún cuando sean de cosas que se suelen contar, pesar o medir , se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio; y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato, alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba. La venta a que nos
referimos es con respecto a un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos; pueden ser bienes muebles o inmuebles juntamente. ELEMENTOS PERSONALES. vendedor: es él que entrega el bien o la cosa. comprador: es él que paga el precio por la cosa o el bien. derechos y obligaciones del vendedor: * conservar la cosa o custodiarla mientras se entrega * habrá lugar de rescisión si el vendedor presentare el acervo como especies homogéneas y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista. * responder a la evicción. * si el vendedor presentó el acervo como homogéneo, ocultando especies distintas, la venta se rescindirá si el acervo resulta heterogéneo. del comprador: * pagar el dinero cierto y en dinero, en el tiempo lugar y forma convenidos. * no está obligado a recibir cosa distinta del precio en dinero. * el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato, diciendo que no encontró lo requerido en el bien o la cosa comprada.
COMPRA DE ESPERANZA Y COMPRAVENTA DE COSA FUTURA. Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir, por una cantidad determinada los frutos que una cosa produzca en el tiempo determinado, tomando el comprador para si el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados y se restringe esta operación solo a frutos o productos futuros de una cosa.
La compraventa de cosas futuras puede ser objeto de contrato, tomando el comprador el riesgo de que no lleguen a existir. COMPRAVENTA POR ACERVO. Se entiende por tal, la venta que se refiere a un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos de la misma especie y calidad, o de especies y calidades distintas que estén especialmente determinadas, tomando como punto de referencia no el contenido sino el continente, es decir, no se compran determinados bienes por lo que estos sean en realidad, se adquiere un acervo contenido en una vasija, en un granero en una bodega, en un carro de ferrocarril, en un fundo mercantil y se compra a la vista sin precisar el contenido sin que tenga importancia para la venta que las partes o el comprador hayan imaginado un contenido mayor o menor. Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.
