Contrato de Compraventa

CONTRATO DE COMPRAVENTA Marzo de 2014

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA DIRECCIÓN DE ESTUDIOS DE POSTGRADO MAESTRÍA DE DERECHO NOTARIAL TERCER SEMESTRE (2014) CATEDRÁTICO: M.A. William Aroldo Rodríguez Marroquín

CONTRATO DE COMPRAVENTA

INTEGRANTES DE GRUPO:

No. Carné:

Lic. Pablo César Abrego Sandoval

200218468

Licda. Dulce Dayrin Azucena Cojón Siney

200515663

Licda. Adela Lorena Pineda Herrera

8715135

Lic. José David De la Cruz Figueroa

200610414

Guatemala, 10 de marzo de 2014


ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

i

Contrato de Compraventa 1 Características..............................................................................................

6

2 Elementos.....................................................................................................

8

2.1 Personales..........................................................................................

8

2.2 Reales.................................................................................................

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3 Efectos de la Compraventa.........................................................................

11

3.1 Regulación del Código Civil Guatemalteco......................................... 13 3.2 Saneamiento.......................................................................................

14

3.2.1

Saneamiento Por Evicción................................................

14

3.2.2

Saneamiento Por Vicios Ocultos......................................

15

4 Modalidades de la Compraventa................................................................

17

4.1 Otras Modalidades de la Compraventa..............................................

22

5 Compraventa de Inmuebles........................................................................

23

5.1 Cosa en Copropiedad y Derechos Proindivisos.................................

24

5.2 Compraventas especiales................................................................... 26 5.2.1

Compraventas Especiales por Razón de las Personas…

26

5.2.2

Compraventas Especiales por Razón del Objeto.............

28

5.2.3

Compraventas Especiales por Razón de la forma............ 28


5.3 Efectos de la Compraventa De Inmuebles.........................................

32

6 Obligaciones de las Partes.......................................................................... 34 6.2 Obligaciones del Comprador..............................................................

34

7 Obligaciones Tributarias y Registrales.....................................................

38

7.1 Obligaciones Tributarias.....................................................................

38

7.1.1

Ley del Impuesto al Valor Agregado................................. 38

7.1.2

Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.....................................

43

7.2 Obligaciones Registrales....................................................................

45

7.2.1

Obligación registral en el Registro de la Propiedad.......... 45

7.2.2

Obligación Registral en el Registro Fiscal de Vehículos..

7.2.3

Otras obligaciones registrales........................................... 48

8 Pactos de Rescisión....................................................................................

46

49

8.1 Pacto Comisorio.................................................................................. 50 8.2 Pacto de adición en día......................................................................

51

9 Caso Práctico...............................................................................................

52

CONCLUSIONES..........................................................................................

55

BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................

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INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo de investigación se aborda el Contrato de Compraventa como uno de los contratos traslativos de propiedad, y se realizo con un enfoque doctrinario-legislativo. El contrato de compraventa se considera como un contrato consensual, sinalagmático, oneroso, en el cual se requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las recíprocas prestaciones han de ser equitativas.

Se analizan las diferentes

características de dicho contrato, en el punto número dos se aborda el tema de los elementos del contrato investigado, siendo estos los elementos personales y el elemento real. En el punto número tres se desarrolla el tema de los efectos de la compraventa, tomando en cuenta que el contrato de compraventa es un contrato consensual que se perfecciona desde el momento en que las partes convienen en el precio y la cosa, y las obligaciones y derechos se producen tanto para el vendedor como para el comprador, desde ese momento.

Siendo de vital

importancia el efecto que se genera para el vendedor de hacerse responsable por el saneamiento de la cosa, ya sea por evicción o por vicios ocultos.

En el punto número cuatro se investigó el tema de las modalidades de la compraventa, siendo estas las distintas formas que se le puede dar a un contrato de compraventa y que lo distingue del contrato de compraventa al contado que es la forma más común del mismo. En el punto cinco se desarrolla el concepto de compraventa de inmuebles en Guatemala, las características y sus efectos, en el punto siguiente se analizan las diferentes obligaciones que le corresponden al

i


vendedor y al comprador, dentro del contrato de compraventa. Las obligaciones Tributarias y Registrales que genera el contrato de compraventa se desarrollan en el punto siete de la presente investigación, para lo cual se analiza la Ley del Impuesto al Valor Agregado, La Ley del Timbre Fiscal y Papel Sellado Especial Para Protocolos, normas que regulan las obligaciones fiscales. En cuanto a las obligaciones registrales, se analiza el Código Civil Guatemalteco, específicamente el libro cuatro, del mismo refiriéndose específicamente al Registro General de la Propiedad, de la misma forma se analiza la obligación registral en el Registro Fiscal de Vehículos, relacionada a la Ley del Impuesto Sobre Circulación de Vehículos, también se hace relación a las obligaciones registrales en otros registros. En el punto número ocho se desarrolla el tema de los pactos de rescisión, y finalmente en el punto nueve se incluye un caso práctico, específicamente una minuta de contrato de compraventa de bien inmueble al contado.

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CONTRATO DE COMPRAVENTA

Manuel Osorio define el contrato de compraventa como: contrato por medio del cual una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad ésta se obligare a recibirla y a pagar por ella determinado precio. Es un contrato consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto a las condiciones del negocio; sinalagmático, porque exige prestaciones recíprocas, oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las recíprocas prestaciones han de ser equitativas. El código civil en el artículo 1790 indica que el contrato de compraventa, el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero. Sin mayor dificultad surgen las características de la compraventa a) que es un contrato traslativo; b) que del contrato nace la obligación del vendedor es entregar la cosa; y c) que del contrato también surge la obligación del comprador es pagar el precio.

1. CARACTERÍSTICAS El contrato de compraventa es traslativo de dominio, consensual, bilateral, principal, oneroso, conmutativo, a) Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad de una cosa al comprador, de allí que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no será

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compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesión de derechos o de créditos. b) Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Por lo tanto, existe el contrato entre las partes, desde que hay consentimiento en la cosa y el precio. c) Bilateral: Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el vendedor resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitió al comprador, y éste a pagar el precio. d) Principal: porque subsiste por si sólo e) Oneroso: Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues así como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de éste el precio en dinero e igualmente, a la obligación del comprador de pagar el precio en dinero, está ligado el derecho que él tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue ésta. f) Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habría compraventa aleatoria, si el objeto del contrato lo es una esperanza incierta, una cosa litigiosa o un derecho hereditario. g) Sinalagmático Perfecto: Porque se crean obligaciones recíprocas de las partes, de modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro. h) Solemne: En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros en caso de compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. La falta de formalidades o de inscripción en el Registro

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no provoca nulidad, ni la ineficacia total del contrato, pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no produce sus efectos normales (transmisión de dominio, pago del precio y entrega de la cosa), sino del contrato informal únicamente nace el derecho de las partes para compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en escritura pública. i) de ejecución instantánea: normalmente la compraventa es de ejecución instantánea, pues su efecto traslativo de dominio

se consuma en el mismo

momento en que se celebra el contrato, sin embargo, existen casos que son a excepción a la regla como la compra venta con reserva de dominio, la compraventa de cosa futuras o de géneros, en que la transmisión del dominio se defiere hasta que ocurre determinada circunstancia como puede ser la realización de la condición, el pago integro del precio, a determinación de la cosa entre otros ejemplos. 2. ELEMENTOS: Los elementos con integran el contrato de compra venta son dos: Personales y Reales. 2.1 Personales: Como anterioridad se ha establecido que la compraventa es un contrato bilateral, en donde hay dos partes claramente definidas, con intereses contrapuestos y de cuyo contrato nacen derechos y obligaciones para ambas partes: el elemento personal de este contrato son: por una parte el comprador, obligado a pagar el precio y con derecho a recibir el dominio de la cosa y la contra parte es el vendedor obligado a entregar la cosa, a transmitir su dominio y como derecho a recibir el precio. Capacidades del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar. Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad 8


especial para que su mandatario pueda comprar. (Ver arts. 1,611 C.c. gestión de Negocios, arts. 47 y 163 C. De C. Compra de bienes para sociedad, arts. 47 y 54 C. De C. Facultades especiales). Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los esposos, administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares del juez (depositarios, interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo, jueces, abogados, funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes objeto de proceso en que han intervenido), intermediarios mercantiles y notarios (cosas cuya venta se hace con su intervención), mandatario los de su mandante (sin consentimiento expreso), albaceas bienes de la testamentaría; toda venta entre padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como una donación. 2.2. Reales: Dentro de los elementos reales del contrato de compraventa son la cosa vendida y el precio de la misma La cosa: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser lícita, presente o futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de compraventa pueden ser además, corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles, principales accesorias. No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes que constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitación derechos políticos. El precio: Si la transmisión de dominio de la cosa no tiene un precio como contraprestación, estaríamos ante una donación u otro contrato, pero no en presencia de una compraventa. (art. 1796 C.C.) no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo. Características: pecunariedad, veracidad, determinación y justo. 9


Pacto Comisorio: Es la condición resolutoria tácita. El pacto comisorio en las compraventas por abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de pago de 4 o más mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de muebles por mora en pago de cualquiera de las amortizaciones. El pacto comisorio expreso es la condición resolutoria expresa.

En

inmuebles se permite al comprador pagar el precio, aún después de vencido el plazo, si el vendedor no la ha constituido en mora en virtud de requerimiento; en los muebles, el pacto opera automáticamente sin necesidad de requerimiento. Pero si el comprador ha pagado más de la mitad del precio procederá la rescisión. Pacto de Retroventa: Cláusula mediante la cual, el vendedor se reserva el derecho o la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el precio recibido, dentro de un plazo estipulado. Requisitos para formalizar la Compraventa: Del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar por ello toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y en el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. Los menores o incapaces no pueden comprar por sí mismos. Vendedor: El vendedor debe tener capacidad de ejercicio para poder válidamente vender bienes. (Ver Art. 8 C civil. Objeto: Es un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa o la transferencia de otro derecho contra la compensación de un precio. Obligación de las Partes: Vendedor:* Entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma. A entregar la cosa en el lugar señalado en el contrato y a falta de convenio en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta, (Ver Art .1809 al 1824 Código Civil). Comprador: La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día , lugar, y forma estipulada en el contrato. A falta de convenio el precio debe ser

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pagado en el lugar y momento en que se hace la entrega de la cosa. (Ver Art 1825 al 1833 C. Civil). Pactos de Rescisión: Entre los pactos de rescisión de la compraventa nuestro código regula dos casos de pacto comisorio expreso: Es el pacto por el cual las partes convienen en que si el precio no es pagado por el comprador en cierto día determinado el contrato de compraventa se rescindirá pacto que tiene diferentes consideraciones y efectos según se trate bienes muebles o inmuebles: * En cuanto a Inmuebles se permite al comprador pagar el precio ( y salvar el contrato), aún después de vencido el plazo convenido siempre que el vendedor no lo haya constituido en mora en virtud de requerimiento (Ver Art. 1845). En caso de cosas que no sean Inmuebles el pacto comisorio operara automáticamente por el vencimiento del plazo, sin necesidad de requerimiento al comprador, si este no compareció a pagar el precio. (Ver Art. 1846). Efectos Registrales: El registro de un inmueble vendido en el Registro de la Propiedad de Inmueble es el comprobante legal del traslado de dominio de un bien a la persona que legalmente lo adquirió a cambio de un precio. Ver Art 1807 1808 C Civil. La primera inscripción será la del título de propiedad.

3. EFECTOS DE LA COMPRAVENTA: “Los efectos de todo contrato son las obligaciones que de él nacen. Son las acreedurías y las deudas que producen los acuerdos de voluntad que forman el contrato”1. Estas obligaciones comprenden: a. A los contratantes, en su calidad de creadores del contrato al momento de plasmar su voluntad en el mismo. 1

Contreras Ortiz, Rubén Alberto. Obligaciones y Negocios Jurídicos Civiles (parte General). Instituto de Investigaciones Jurídicas. Guatemala 2004. Pág. 242.

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b. A terceras personas, como por ejemplo herederos o sucesores de los contratantes, beneficiarios de contratos a favor de terceros y obligados por contratos a cargo de terceros. “El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se han entregado”2. Al existir un contrato de compraventa se generan diferentes efectos, iniciando con los derechos y obligaciones que de él emanan, según lo convenido por las partes, en virtud de ser la compraventa un contrato bilateral. Es decir que se crean tanto obligaciones como derechos para ambas partes, lo que para el comprador es una obligación para el vendedor es un derecho y viceversa. Por ejemplo, para el vendedor es obligación:  La entrega o tradición de la cosa y garantizar la posesión pacífica y útil de la misma.  Pago de costos por la entrega, tiempo para la entrega y efecto de la mora  Acatar las reglas sobre venta de animales, fincas, predios rústicos, conjunto de mercaderías.  Saneamiento de la cosa: Saneamiento por evicción: Ampara al comprador en el dominio y posesión de la cosa, al ser privado de ella por sentencia judicial.  Saneamiento por vicios redhibitorios: Acción que permite al comprador rescindir la venta o rebajar el precio, por sus defectos ocultos. Los requisitos que debe tener un vicio, para tener el carácter redhibitorio son: que sea anterior a la venta, que sea grave y que sea oculto. Ahora bien para el comprador sus obligaciones son:

2

Vasquez Ortiz, Carlos. Derecho Civil IV. Obligaciones II. Pag. 82.

12




Pagar el precio convenido: Pagar el precio según la forma acordada (tiempo y lugar).



Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.



Recibir el bien comprado.



Recibir en buen estado.



Asumir la condición resolutoria tácita, efectos de la resolución de la venta respecto de las partes, efectos de la resolución de la venta respecto de terceros.



En el caso de la compraventa de bienes inmuebles, se genera el efecto registral, que se refiere la obligación de inscribir el contrato en el Registro General de la Propiedad, puesto que el artículo 1576 del Código Civil establece que en el registro se inscribirán: 1° Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

3.1 Regulación del Código Civil Guatemalteco: Con respecto a estos aspectos podemos citar los artículos 1809 al 1824 del Código Civil, en los cuales en sus partes conducentes se establece que: El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma, la entrega debe hacerse en el lugar señalado en el contrato y a falta de convenio en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta. Art. 1809. En caso de resolución del contrato por falta de entrega la cosa, el vendedor deberá devolver el precio pagado y los intereses corridos hasta la devolución, más los daños y perjuicios. Art. 1814.

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La cosa vendida deberá entregarse en el estado en que se hallaba en el momento del contrato; y desde ese día los frutos pertenecen al comprador, salvo lo que estipulen las partes. Art. 1815. Si la venta fuere de bienes inmuebles y se hubiese hecho fijando su área, o a razón de un precio por unidad de medida, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se encuentre de menos, siempre que el exceso o falta, no pase de la décima parte del todo vendido. Art. 1820. Si un inmueble se ha vendido determinando expresamente sus linderos, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que esté comprendido dentro de dichos linderos, aun que haya exceso o disminución en las medidas indicadas en el contrato. Art. 1823. El vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida y el comprador los de escritura. Salvo uso o pacto en contrario. Art. 1824 3.2 Saneamiento: Retomando el tema del saneamiento se debe tomar en cuenta las siguientes consideraciones: El vendedor no solo debe entregar la cosa objeto del contrato, sino también debe garantizar la posesión pacífica y útil de la misma al adquiriente. Este deber de garantía es conocido en la técnica contractual como saneamiento. Existen dos clases de saneamiento, por evicción y por vicios ocultos, y a ambos puede estar sujeto el vendedor en un contrato de compraventa. 3.2.1 Saneamiento Por Evicción: El Código Civil es su artículo 1548 establece que “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al adquiriente, por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la enajenación, de todo o parte de la cosa adquirida”.

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Requisitos para su procedencia:  Pérdida Total o parcial de la cosa adquirida.  Que el Adquiriente pierda la cosa por virtud de una sentencia.  Que el derecho del evincente sea anterior a la adquisición de la cosa.  Que no haya pacto de renuncia de saneamiento. Existen dos clases de saneamiento por evicción: La total y parcial. a) La evicción total tiene los siguientes efectos:  Restitución del precio que tuviere la cosa enajenada al tiempo de la evicción.  La obligación de restituir los frutos.  El pago de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho el adquiriente y gastos de conservación al saneamiento.  Los gastos del contrato e impuestos que haya satisfecho.  Si se renuncio al saneamiento, sólo se devolverá el precio recibido.

b) La evicción parcial tiene los siguientes efectos:  La devolución del precio que corresponde a la parte perdida, fijado según su importancia.  Si se pierde una parte de la cosa de tal importancia que sin la misma no se habría adquirido, el adquiriente podrá pedir la rescisión del contrato en lugar del saneamiento.  Si el enajenante tuviera que pagar más de la mitad del precio que haya recibido, podrá rescindir el contrato, haciendo entrega del precio de la cosa al momento de la rescisión más daños y perjuicios. 3.2.2 Saneamiento por Vicios Ocultos: Consiste en la obligación que tiene el enajenante de una cosa, de responder al adquiriente, por los vicios o defectos ocultos que tuviere en el momento en que se celebre el contrato por el cual se transmite (compraventa).

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Requisitos:  Que la cosa adolezca de un vicio o defecto.  Que el vicio sea de tal gravedad que haga la cosa impropia para el uso a que se le destino o que disminuya su utilidad de tal modo que de haberlo conocido antes, el adquiriente no hubiera aceptado la cosa o no hubiera pagado el precio convenido.  Que sea oculto o encubierto.  Que sea preexistente a la enajenación.  Que no haya renunciado al derecho.

Efectos:

1. El adquiriente puede ejercitar a su elección Actio Redhibitoria, para que se rescinda el contrato, se le restituya el precio y se le abonen los gastos del contrato que se le hubieren causado. 2. O bien puede solicitar el actio estimatoria (cundi minoris). Para que se le devuelva una parte proporcional del precio en los siguientes casos: a) Perdida de la cosa enajenada (1563 C.Civil) b) De ventas judiciales (1564 C.Civil) c) De enajenación de varias cosas conjuntamente (1565 y 1567 C. Civil)

Los vicos ocultos pueden encontrarse en bienes muebles como por ejemplo en los animales,

en cosas mecánicas y eléctricas, y en bienes inmuebles, según lo

regulado en los artículo 1567 al 1572 del Código Civil.

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4. MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA “Al hablar de modalidad, queremos decir los cambios que puede sufrir una figura jurídica determinada, por ser necesarios para ajustarse a las necesidades de los contratantes”3. Se entienden como tales aquellas ventas que se realizan de forma distinta a los de contado que sería la más común, por lo tanto, la ley refiere a ciertas modalidades como las siguientes: a) Queda prohibido el pacto de retroventa Se da cuando el comprador se obliga a volver a vender el bien objeto del contrato a su antiguo vendedor. En Guatemala este pacto de retroventa está prohibido tal y como lo establece el Artículo 1791 del Código Civil, el cual literalmente dice: El contrato de compraventa queda entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa. Podemos establecer este principio en los contratos de habitaciones en condominio que el fin es adquirir la propiedad, se prohíba el pacto de retroventa, es decir, el comprador compra de nueva cuenta a quien le vendió por ser atentatorio con el derecho real de propiedad.

b) La venta con reserva de dominio:

Se da cuando el vendedor se reserva la propiedad del bien objeto del contrato, en tanto no se le liquide el precio total de la operación. Esta puede ser de dos formas: la primera entregar el bien a quien lo adquiera sin concederle

el

derecho

de

disposición;

la

segunda

reservarse la

posesión del bien y entregarlo hasta que se haya satisfecho el precio. Con 3

www.mailxmail.com/curso-derecho-civil...3/modalidades-compraventa también para la compraventa.

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reserva de dominio en sus dos modalidades el vendedor se reserva la propiedad aunque pueda entregar la posesión del bien, o conservarla hasta que se satisfaga el precio. Es una venta en la que en virtud de convención expresa, se difiere la transmisión del dominio de la cosa al comprador; el vendedor continúa siendo el propietario de la cosa, hasta que el comprador completa el pago del precio o se realiza la condición a que se haya sujetado el contrato y la tenencia de la cosa puede tenerla el comprador. (1834 a 1843).

El artículo 1834 establece: Es válida la venta en pacto de reserva de dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o no se realice la condición a que las partes sujetan la consumación del contrato. Por esta modalidad el comprador obtiene la posesión y uso de la cosa, salvo convenio en contrario, pero mientras no haya adquirido la propiedad plena, le queda prohibido cualquier enajenación o gravamen de su derecho sin previa autorización escrita del vendedor. Hasta el momento en que el comprador paga totalmente el precio o se cumple la condición, la propiedad plena se trasfiere al comprador, sin necesidad de una declaración posterior, basta con enviar un aviso al Registro General de la Propiedad, debidamente firmada por el vendedor.

c) La venta con garantía hipotecaria.

Esta venta se refiere a los contratos de compraventa que se garantizan con una garantía hipotecaria. Esta modalidad se da en las venta de bienes muebles o inmuebles por abonos, lo usual es constituir hipoteca sobre el mismo bien que se compra, en estos casos, se elabora en la misma escritura, se realiza tanto la venta como la constitución de la hipoteca, el comprador se convierte en deudor y el vendedor en acreedor. En el artículo 841 del Código Civil se establece que la hipoteca debe constituirse y aceptarse expresamente. 18


d) Pacto de preferencia. Al contemplarse las restricciones convencionales que pueden pactar las partes en el contrato, puede estipularse en la cláusula accidental el derecho por el tanto, que representa preferencia ante terceros para adquirir de nueva cuenta el bien. Para que no se confunda el derecho por el tanto con el derecho del tanto, debemos establecer el primero es producto de una cláusula accidental en contratos traslativos de dominio; el derecho del tanto resulta

de

la

copropiedad

aunque

ambos

derechos

representan

preferencias ante terceros y el derecho del tanto se proyecta en el contrato de arrendamiento. Art. 491 Código Civil. e) Compraventa en abonos. Se da cuando el comprador paga el precio en parcialidades, también es llamado como tracto sucesivo. En esta clase de compraventa el comprador recibe en el acto la cosa que adquiere, cuyo precio satisface en varias ocasiones, es decir que el pago lo deberá hacer por un tiempo determinado, dependiendo del contrato un abono ya sea en forma mensual, quincenal, etc. Estos pagos parciales son llamados comúnmente como cuotas. Este contrato se encuentra regulado en el Artículo 1834 y 1835 del Código Civil. La venta con pago del precio en abonos, con o sin reserva de dominio de bienes inmuebles o de muebles susceptible de identificarse de manera indubitable, sebe inscribirse en el Registro de la Propiedad; su rescisión o resolución producirá efectos contra terceros que hubieren adquirido los bienes de que se trata. f) Venta a ensayo o a prueba. El contrato se condiciona hasta en tanto el comprador acepte el bien, por serle de utilidad. Según el Código Civil en su Artículo 1799, las cosas que se acostumbra comprar al gusto, o que las partes convienen en sujetar a

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prueba antes de comprarlas, no se considera vendidas hasta que el comprador quede satisfecho. El plazo para la prueba, salvo estipulación, es de tres días, contados desde que el vendedor las ponga a disposición del comprador; y si éste no aceptare dentro de dicho término, se le tendrá por desistido del contrato. g) Cosas Futuras y esperanzas inciertas: Se pueden vender las cosas futuras antes de que existan en especie, y también una esperanza incierta. Esta modalidad de compraventa ésta presente cuando el vendedor vende una cosa que aún no existe pero que va a existir (compraventa de esperanza o de cosecha). Según el Artículo 1805 del Código Civil pueden venderse cosas futuras, antes de que existan en especie y también una esperanza incierta. h) Derechos Sucesorios. Con relación a la venta de derechos sucesorios el Código Civil establece que se puede vender un derecho hereditario, sin especificar los bienes de que se compone, y el vendedor solo responde de su calidad de heredero; el vendedor deberá pagar al comprador las cosas de la herencia, de las que se hubiere aprovechado; y a su vez, el comprador satisfacer al vendedor las deudas y cargas que en razón de la herencia hubiere pagado. Artículos 1806, 922, 1539, 918, 920 del Código Civil.

i)

Compraventa en base a muestras: El Código Civil en su Artículo 1800 establece que la compra sobre muestras, lleva implícita la condición de resolver el contrato sí las cosas no resultaren conformes con las muestras.

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j) Bienes Litigiosos.

Pueden venderse las cosas o derechos litigiosos, o con limitaciones, gravámenes o cargas, siempre y cuando el vendedor instruya previamente al comprador, de dichas circunstancias y así se haga constar en el contrato Art. 1805 del Código Civil. Esta disposición legal tiene como excepción la compraventa de bienes con hipoteca bancaria, según lo establecido en el Artículo 836, el que copiado literalmente dice: el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante cualquiera estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieren a créditos bancarios.

k) Inmueble hipotecado.

Es lícita y el art. 836 declara nulo el pacto por el cual el propietario de un bien hipotecado asume la prohibición de enajenarlo. La transferencia de una cosa gravada con hipoteca o prenda transmite la deuda con todas las consecuencias y modalidades, sin convenio expreso entre los interesados (1464).

l) Muebles pignorados.

La transferencia de una cosa gravada con hipoteca o prenda transmite la deuda con todas las consecuencias y modalidades, sin convenio expreso entre los interesados (1464).

m) Mercancías en tránsito.

En este tipo de compraventa, el comprador puede resolver el contrato si la mercancía no llega en buen estado y en el tiempo convenido. (1802).

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n) Empresas.

Si una persona adquiere una empresa con activo y pasivo es responsable de las obligaciones y deudas de la misma “hasta el importe de los bienes adquiridos” Articulo 1465 del Código Civil. El adquirente de una empresa no mercantil, goza de una especie de beneficio de inventario y no responde por las obligaciones de la empresa, con sus bienes personales, si no únicamente con los afectados de la empresa.

o) Fracción de Lotificación.

Puede ser objeto de enajenación, cada condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda, y puede enajenarla, cederla o gravarla, Artículos 490 a 494 del Código Civil.

4.1 Otras modalidades de la Compraventa:

a) Pacto de no vender a determinada persona

Puede pactarse que la cosa no se venda a persona determinada y queda plasmado también en restricciones convencionales. Podemos aplicar las disposiciones del Código Civil cuando establece que la cosa vendida no se venda a persona determinada, pero es nula la cláusula que establezca que no pueda venderse a ninguna persona.

b) La promesa de compraventa. Para algunos autores la promesa de compraventa es una modalidad de compraventa,

a la vista, al peso, al gusto, al tacto, etcétera.

En este

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sentido difiero de tal punto de vista, puesto que se trata de un contrato preparatorio, que puede darse o no, que puede cumplirse o no, pues no se trata de un contrato principal sino de un preparatorio. c) Venta a vistas. Se da cuando se le presenta el bien al comprador, quien tiene la facultad de decidir si lo adquiere o no. d) Subasta y remate.

Venta pública de bienes que se hace al mejor postor con intervención de autoridad. Puede ser judicial o privada, se da por medio de la puja entre los concurrentes, bajo condición de aceptase como precio la oferta mayor.

e) Arrendamiento con opción a venta.

Contrato en virtud del cual el propietario de una cosa se la entrega en alquiler a otra persona, con el derecho de comprarla a la terminación del contrato en el tiempo prefijado.

5. COMPRAVENTA DE INMUEBLES:

La compraventa de inmuebles y de derechos reales sobre inmuebles, se rige por las normas del contrato de compraventa y el contrato debe formalizarse en escritura pública. Artos. 1,125 inc. 2; 1,135 y 1576 del Código Civil. El Art. 1,576 del Código Civil establece en su segundo párrafo, que si el contrato no se formaliza en escritura pública, esa formalidad no es esencial y la omisión de ese requisito formal no es causal de nulidad del contrato, siendo según lo establece la norma citada al referirse que: “los contratos serán válidos y las partes pueden 23


compelerse recíprocamente al otorgamiento de escritura pública, si se establecieren sus requisitos esenciales por confesión judicial del obligado o por otro medio de prueba escrita.” Recíprocamente pueden exigirse las partes, en la vía ejecutiva según Art. 338 CPCYM, si la existencia del contrato se ha probado mediante confesión o cualquier otro medio escrito. La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha seis de agosto de mil novecientos setenta y nueve, declaró que la compraventa de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, no se perfecciona solamente por el consentimiento de las partes, sino que requiere además inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Ese criterio se basa en la interpretación suigéneris de los artículos 1,125 inciso 2; 1,518-1,519-1,576 y 1808 CC. El autor Ernesto Viteri, no está de acuerdo con ese criterio, pues según refiere, el mismo desnaturaliza el contrato de compraventa, convirtiéndolo de un contrato consensual a uno supersolemne, aparte de que da eficacia “inter-partes” al efecto de publicidad hacia terceros que deriva de la inscripción registral y priva de vigencia y efectividad la norma del artículo 1,576 CC. El contrato de compraventa de inmuebles es perfecto entre las partes, desde que se conviene en la cosa y el precio según lo establece la Ley en el Art. 1,791 del CC.; su formalización en escritura pública no es requisito de validez del contrato, pues su omisión puede subsanarse (Artos. 1,576 y 1,577 CC.); y la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, no tiene efectos “constitutivos”, sino únicamente de publicidad al acto para que produzca efectos contra terceros, salvo los casos excepcionales, regulados en los Artos. 637-1,148-1,807 y 1,808 CC.

5.1 Cosa en Copropiedad y Derechos Proindivisos: Las cosas que pertenecen en forma proindivisa a varias personas, pueden ser objeto de enajenación, ya sea voluntariamente, o en caso se requiere del consentimiento de todos, o en forma forzada, como medio para su división (Artos. 492 y 494 CC. Y 219 a 224 CPCYM).

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El Código Civil guatemalteco no regula específicamente la venta voluntaria de la cosa que está en copropiedad, más que como causal de terminación de la copropiedad (Arto. 503 CC.), teniendo presente que la transmisión de la propiedad de la cosa al comprador, sólo puede ocurrir si éste ha adquirido todos los derechos proindivisos, lo que produce la terminación de la copropiedad por “consolidación” o reunión de todos los derechos proindivisos en una sola persona. Igual ocurre, si en virtud de compras a sus demás comuneros, uno de ellos llega a reunir la totalidad de los derechos proindivisos. La norma contenida en el Artículo 490 CC., permite a una mayoría de los comuneros, que representen derechos proindivisos equivalentes a, por lo menos, las dos terceras partes, tomar acuerdos sobre administración del bien común, que son obligatorios para todos. Esta norma no puede interpretarse en el sentido de que los comuneros, por dicha mayoría, pueden resolver sobre la compraventa de la cosa, ya que en este caso, se estaría frente a un acto de disposición y la norma en mención, se refiere a actos de administración. No es aceptado que, por una resolución mayoritaria de los condóminos, se pudiera obligar a uno de ellos a disponer de sus derechos proindivisos o a renunciar al derecho de preferencia que le corresponde según la Ley. El Artículo 491 CC. Establece que cada condueño tiene “la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda” y puede, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla. El objeto de la transferencia serían “derechos indivisos”, de modo que el adquirente substituiría al comunero cedente en la copropiedad, ejerciendo los derechos que a aquel pudieran corresponder (incluso, pedir la división) y, a su vez, quedaría sujeto a las obligaciones asumidas por su cedente, tales como las derivadas de un pacto de indivisión. El copropietario que desee vender sus derechos en la comunidad, debe otorgar derecho de tanteo o de preferencia, a los demás copropietarios, por un plazo de quince días según lo establece la Ley en el Artículo 491 CC. La venta de derechos que se otorgue sin respetar el derecho de tanteo de los demás comuneros, no

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debiera ser inscrita en el Registro y no debiera producir efectos en cuanto a éstos, ya que son terceros para los fines del contrato.

5.2 Compraventas Especiales: Son compraventas especiales aquellas en las que además de los requisitos esenciales y naturales de la compraventa ordinaria, concurren algunos otros elementos o formas de excepción. Pudiéndose clasificar en: A) Compraventas Especiales por Razón de Personas B) Por razón del Objeto; C) Compraventas Especiales por Razón de la Forma.

5.2.1 Compraventas Especiales por Razón de las Personas:

a.) Compraventa de Bienes del Estado: Esta sólo puede llevarse a cabo en virtud de una ley, siendo su tramitación administrativa y efectuándose en todo caso mediante subasta pública. Los inmuebles situados en áreas de reserva territorial del Estado y en zonas fronterizas: Los inmuebles urbanos y los bienes situados en las zonas de reserva territorial del Estado (faja terrestre de 3,000 metros a lo largo de los océanos, 200 metros alrededor de las orillas de los lagos, 100 metros a cada lado de la ribera de los ríos navegables y 50 metros alrededor de fuentes y manantiales que surten las poblaciones) sobre los que existan derechos inscritos en el Registro General de la Propiedad, con anterioridad al 1 de marzo de 1956, pueden ser libremente objeto de compraventa, si el comprador es guatemalteco; pero si fuere extranjero, debe previamente obtenerse autorización del Ejecutivo, por medio del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Alimentación (Arto. 122 de la Constitución Política de la República de Guatemala).

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Los inmuebles situados en la faja de 15 kilómetros, a lo largo de las fronteras, sólo pueden ser propiedad de guatemaltecos de origen o de personas jurídicas cuyos miembros tengan esa calidad, pudiendo ser objeto de compraventa, sólo si el comprador reúne esas calidades. Sin embargo, los extranjeros, según el Arto. 123 de la Constitución Política de la República de Guatemala, pueden adquirir libremente bienes urbanos, situados en dicha faja.

b.) Bienes Nacionales: Los bienes nacionales de uso público común, son inalienables y, por ello, en tanto no sean “desafectados”, no están en el comercio, ni pueden ser objeto de compraventa (Artos. 459, inc. 2 y 461 C.C.). Los bienes nacionales de uso no común, sí pueden ser enajenados, llenándose los requisitos que establecen las leyes.

a) Compraventa de Bienes de las Corporaciones Locales: Se rige la venta de los bienes de las Corporaciones locales por la ley de 16 de diciembre de 1,950, no pudiendo los bienes inmuebles de propios enajenarse, gravarse o permutarse sin la autorización del Ministro de Gobernación.

b) Bienes Eclesiásticos: cuya enajenación se verifica en la forma y con los requisitos que establece las leyes correspondientes.

c) Bienes de Menores: Menores sujetos a patria potestad: la enajenación requiere un expediente judicial en la que se declare la necesidad y utilidad de la venta y se conceda la oportuna autorización a los padres (Artos. 164 del CC. y 2,014 de la L.E.C.). Menores o incapacitados sujetos a tutela: Según lo establece nuestro Código Civil

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5.2.2 Compraventas especiales Por razón del objeto: a) Compraventa de bienes inmuebles o derechos reales: El Arto. 1,537 del CC., remite a la legislación hipotecaria (escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad) para que surta efectos contra terceros. b) Compraventa de propiedad intelectual o industrial: Ha de hacerse en documento público e inscribirse en el Registro correspondiente, sin lo cual el comprador no gozará de los beneficios de la Ley. c)

Compraventa de animales: Que ofrece la especialidad, en cuanto a vicios

redhibitorios. d) De objetos artísticos o históricos: Con el derecho de retracto a favor del Estado. e) De Esperanza (emptio spei): Es aquel contrato aleatorio que tiene por objeto una cosa futura cuya existencia, si bien es posible, no se halla perfectamente determinada en el momento de la celebración del contrato. f) Compraventa por suministro. Es aquel contrato de tracto sucesivo, en el que una persona se obliga a entregar a otra, mediante precio y en la cuantía determinada por las necesidades del adquiriente, una pluralidad de objetos muebles, gas, electricidad, u otras susceptibles de ser pesadas, medidas o contadas.

5.2.3 Compraventas especiales por razón de la forma:

Son las efectuadas con arreglo a la legislación de expropiación forzosa hecho por el vendedor, comprometiéndose a entregar la cosa a quien haga la proposición más ventajosa. Pueden las subastas ser: necesarias y voluntarias. Las primeras son generalmente

judiciales y se

rigen

por las

disposiciones legales.

Las

extrajudiciales se rigen por el pliego de condiciones y requisitos establecidos en 28


las leyes correspondientes y, se celebran generalmente en el despacho y bajo la fe de un Notario o Notaria. a) La Propiedad Cosa del Comprador: El Artículo 1,794 C.C. En el segundo párrafo, establece: “El que comprare lo suyo, por haberlo creído de otro, tiene derecho a conservar la cosa y a que se le restituya el precio”. Se da la invalidez del contrato de compraventa que versa sobre cosa que es propiedad del comprador. El Código Civil Guatemalteco, no califica la validez o invalidez del contrato; al analizar la norma transcrita, notamos que el contrato no ha producido efecto alguno, pues por una parte, el comprador se queda con la cosa y, por otra, tiene derecho a exigir del vendedor el reintegro del precio. Por tal motivo, el contrato ha perdido su existencia y eficacia. b) Cosa Ajena: La venta de cosa ajena es nula y el vendedor debe restituir el precio, si lo hubiere recibido y responder de los daños y perjuicios si hubiere procedido de ”mala fe” (Art. 1,794 CC.). En derecho comparado moderno y en doctrina, se observa una tendencia contraria a la posición inflexible de nuestro Código Civil. Laurent y Salvat, señalan que el contrato es “anulable” a opción del comprador; el Código Civil Italiano (Art. 1,478), otorga validez a la compraventa de cosa ajena, dándole el carácter de “compraventa obligatoria”, en donde el vendedor tiene la obligación de procurar la adquisición de la cosa, para poder transmitirla al comprador. El autor Borda, sostiene que no hay razón para prohibir el contrato de compraventa de cosa ajena, pues “cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece, es obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador”. Ramón Sánchez Medal comenta que la sentencia general que contienen los Códigos Civiles Mexicano Francés y Guatemalteco, de que la venta de cosa ajena es nula “es una afirmación inexacta”, pues el requisito de que “la cosa o el derecho

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que se obliga a transmitir al comprador el vendedor, sea propio de éste y no ajeno, no es precisamente un requisito que debe tener el objeto-cosa de la compraventa”. Al analizar el artículo 1,794 CC., debe determinarse si el contrato por el cual el vendedor enajena una cosa que no es suya (cosa ajena), es “nulo” o simplemente “anulable” y por qué. Al calificar de “nula” la venta de cosa ajena parecería referirse a un caso de nulidad absoluta, regulado en el artículo 1,301 CC. Que establece que “hay nulidad absoluta en un negocio jurídico, cuando su objeto sea contrario al orden público o contrario a leyes prohibitivas expresas y por la ausencia o no concurrencia de los requisitos esenciales para su existencia. Los negocios que adolecen de nulidad absoluta no producen efecto ni son re validables por confirmación”. A diferencia de los negocios jurídicos “anulables” regulados en el artículo 1,303 CC. “el negocio jurídico es anulable: 1. Por incapacidad relativa de las partes o de una de ellas; y, 2). Por vicios del consentimiento”. Según el autor Viteri, se adhiere a la doctrina seguida por Laurent y Salvat, en el sentido de que ese negocio jurídico no es “absolutamente nulo”, sino simplemente “anulable” y que el derecho de pedir la anulación del contrato debe corresponder únicamente al comprador y, al tercero propietario de la cosa, como partes afectadas. Mazeaud afirma: “el error cometido por un contratante en cuanto a su propia persona o sus atributos, agrega Viteri, no vicia el contrato”. Obligación al saneamiento por evicción: Artos. 1,548 y siguientes del Código Civil: En virtud del saneamiento por evicción, el vendedor garantiza al comprador el título que le ha transmitido sobre la cosa y, por lo tanto, en caso apareciere un tercero con mejor título que el que tenía el vendedor, está obligado a defenderla y a indemnizarla al comprador. Si el contrato fuere “nulo”, las cosas regresarían al estado que tenían antes de su celebración y allí terminarían las responsabilidades y obligaciones de las partes.

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El saneamiento por evicción obliga al vendedor que no actuó de mala fe; a: I) Pagar al comprador, el precio que la cosa tenga al perderla (siempre que sea igual o mayor que el precio de compra); II) restituir el valor de los frutos que haya tenido que entregar al verdadero propietario; III) reembolsarle el valor de las mejoras necesarias y útiles efectuadas en la cosa y los gastos de conservación; IV) el reembolso de las costas judiciales; V) reembolsarle el valor de los impuestos causados por el contrato. (Artos. 1,553 y 1,554 CC.). Si el vendedor actuó de mala fe, deberá además reembolsar al comprador las mejoras de recreo e indemnizarle daños y perjuicios (Arto. 1,557CC.). La responsabilidad por evicción que asume el vendedor de cosa ajena, trasciende de lo que sería su obligación hacia el comprador en caso de venta “absolutamente nula”, lo que nos lleva a concluir que la venta de cosa ajena, sí nace a la vida jurídica y surte efectos entre las partes, lo que no ocurriría si fuere absolutamente nula. Usucapión: (Artos. 617 y siguientes CC.). Quien posee un bien en virtud de “justo título” y cumple con los demás requisitos legales (buena fe, continuidad, publicidad, en forma pacífica y por el tiempo señalado en ley), puede adquirir su propiedad por usucapión (prescripción adquisitiva). Según el Arto. 621 CC. Se entiende por “justo título para la usucapión, el que siendo traslativo de dominio, tiene alguna circunstancia que lo hace ineficaz para verificar por sí solo la enajenación”. Si la compra de una cosa que no es propiedad del vendedor, constituye “justo título” para que el comprador de buena fe pueda adquirir la plena propiedad de esa cosa por usucapión, entonces ese contrato no es “nulo”, como lo indica el artículo 1,794 CC., sino que es simplemente anulable y produce efectos jurídicos en tanto la nulidad no sea declarada judicialmente (Arto. 1,309 CC.) El artículo 1,499 del Código Civil de 1,877 (Dto. Gub. 175), como fue adicionado por el artículo 247 del Decreto Gubernativo No. 272, establecía claramente que el derecho que adquiere el comprador de cosa que no era propiedad de su vendedor 31


(cosa ajena) “Sí podrá servir de título para la prescripción, teniendo los otros requisitos legales”, de donde la venta de cosa ajena no era absolutamente “nula” en ese cuerpo legal y se reconocía que, en ese caso, sí producía efectos jurídicos. Convalidación por Posesión y Registro: El Arto. 1,808 CC. Establece que prevalecerá la venta que primero se haya inscrito en el Registro y que, si ninguna lo ha sido, la primera en tiempo. Revalidación: (Artos. 1,301 y 1,306 CC.) Si la venta de cosa ajena fuera absolutamente “nula”, sería imposible que la misma pudiere “convalidarse” mediante la confirmación que, del contrato, hiciere el verdadero propietario de la cosa, pues un negocio absolutamente nulo, no produce, ni puede producir efectos jurídicos y no es re validable por confirmación. En cambio, es aceptable jurídicamente que un contrato de compraventa en que el vendedor vende una cosa que no es de su propiedad, sea saneado del vicio que le afecta, si el verdadero propietario confirma la compraventa o simplemente renuncia a reivindicar la cosa. Por todo lo expuesto, según Viteri, la venta de cosa ajena no es “absolutamente nula”, sino simplemente “anulable” y que la posición rígida que adopta nuestro Código Civil en su artículo 1,794, es insostenible doctrinaria y aun legalmente, ante el cúmulo de situaciones excepcionales que el propio Código Civil reconoce y regula en forma diferente, dando validez y efectos a la venta de lo ajeno.

5.3 Efectos De La Compraventa De Inmuebles: El principal efecto del contrato de compraventa, entre las partes, es la transmisión del dominio de la cosa al comprador, y las obligaciones recíprocas que resultan para el vendedor (entrega de la cosa) y del comprador (pagar el precio). En el Arto. 1,790 CC. Describe la compraventa como el contrato por el cual “el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla y el

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comprador se obliga a pagar el precio en dinero”, detallando así los efectos normales del contrato y las obligaciones que del mismo derivan para las partes.

Transferencia de Dominio: Principal efecto del contrato de compraventa, la transferencia de dominio entre las partes, por el solo consentimiento de ellas en cuanto a la cosa y el precio, se realiza la transferencia de la propiedad de la cosa al comprador, sin que sea necesaria la entrega de la cosa, ni el pago del precio. Esto, se confirma en el Arto. 1,791 CC., cuando indica que: “el contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que se conviene en la cosa y en el precio, aunque ni una, ni el otro se hayan entregado”. Tal como lo indica, la norma transcrita, el efecto traslativo de dominio derivado del consentimiento en la cosa y el precio, ocurre únicamente entre las partes, de tal manera, que no trasciende a terceros, sino hasta que se realizan hechos posteriores como la inscripción registral para inmuebles y muebles identificables (Arto. 1,148 CC.). La transferencia de dominio, entre las partes, ocurre automáticamente si hay acuerdo en la cosa y el precio, deviniendo el comprador en propietario de la cosa y perfeccionándose el contrato. La falta de entrega de la cosa o la omisión en el pago del precio, no son obstáculo al perfeccionamiento del contrato; pero sí pueden producir su resolución.

A diferencia de la compraventa solo consensual que se encuentra establecida por los Códigos Civiles de Guatemala y Francia, entre otros, en la compraventa llamada “obligatoria” o “real”, regulada por los Códigos Civiles de Argentina, México, Colombia, España, etc., el contrato de compraventa es únicamente título de transferencia y, para la transmisión plena del dominio, se requiere del “modo” o entrega de la cosa, “modo” que puede consistir en la tradición real o simbólica de las cosas muebles, la inscripción registral para los inmuebles y los demás bienes inscribibles, etc. Los efectos de la compraventa real son diferentes, en tanto no ocurra la entrega, la transmisión del dominio no se ha realizado y del contrato

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únicamente deriva la obligación de transmitir el dominio, mediante la entrega de la cosa y la transferencia de dominio, entre las partes, produce simultáneamente efectos frente a terceros. En la compraventa consensual, la transmisión se realiza sin necesidad de un acto posterior de las partes, mientras que en la compraventa “real”, se requiere de un acto posterior de las partes (particularmente del vendedor), para que se perfeccione. Existen excepciones al principio de la transferencia automática del dominio, pues en las ventas de “cosas futuras” y de “cosas genéricas”, la transmisión del dominio queda sujeta a la individualización o medida de la cosa.

6. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: Según el Arto. 1,790 del CC. Las obligaciones de las partes son: a) en cuanto al vendedor, entregar la cosa y b) en cuanto al comprador, pagar el precio, así como otras obligaciones incidentales relacionadas con ellas.

6.1 Obligaciones del Vendedor: La principal obligación que asume el vendedor como efecto del contrato de compraventa, es la de entregar la cosa al comprador, lo que implica la de conservar la cosa hasta su entrega, asumir sus riesgos y garantizar al comprador (sanear) contra evicción y los vicios ocultos de la misma, tal como lo describe el primer párrafo del Arto. 1,809 CC., el cual establece: “el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma”. En la compraventa consensual, siendo el comprador propietario de la cosa desde que hubo el cruce de consentimientos, por disposición legal tiene la posesión mediata o inmediata de la cosa (Artos. 468-612 y 613 CC. Mazeaud, señala que:

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“la entrega no transmite, pues, ni la propiedad ni la posesión, sino solamente la tenencia de la cosa vendida”. Según el Arto. 1,809 CC., la entrega de la cosa se hará “ en el lugar señalado en el contrato y, a falta de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta” y el Arto. 1,811 CC. Estipula que “si los contratantes no fijaren plazo, la entrega se hará inmediatamente, a no ser que se tratare de cosas suya entrega debe prepararse, en cuyo caso, el vendedor debe tenerlas a disposición del comprador dentro de las veinticuatro horas siguientes a la celebración del contrato”. Las normas citadas tienen aplicación a falta de pacto o convenio especial celebrado por las partes, ya que están libres de contratar la entrega en otros lugares o de diferirla, a su conveniencia. La obligación de entrega que tiene el vendedor, implica para el comprador una obligación correlativa: la de recibir la cosa, en el lugar y tiempo correspondientes (Arto. 1,830 CC.). El vendedor debe, por disposición legal, garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la cosa objeto de la cosa objeto del contrato (Arto. 1,809 CC.) El Arto. 1,543 CC. Regula expresamente el “saneamiento” o garantía del título y de vicios ocultos.

6.2 Obligaciones del Comprador: 1) Pagar el precio; 2) Recibir la cosa y; 3) Cubrir los gastos de escrituración. La obligación fundamental del comprador es el pago del precio y consiste en la contraprestación (obligación de dar) que asume el comprador ante el vendedor. El precio debe de ser en dinero y en moneda nacional (Arto. 1,790 y 2 Ley Monetaria). Debe de ser pagado en el día y, lugar y forma convenidos y que, a

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falta de convenio, “el precio debe ser pagado en el lugar y en el momento de entrega de la cosa”. (Arto. 1,825 CC.) Se puede convenir en el pago del precio al contado o diferido y, en su caso, habrá que acordar en lo relativo a los pagos diferidos. El Código Civil señala que a falta de pacto, el precio se paga al contado, en el lugar y momento de entrega de la cosa. El Arto. 1,833 CC. Establece que el plazo convenido para el pago comenzará a correr en la fecha de la entrega y no de la estipulada en el contrato, en caso que en el contrato se hubiere fijado un plazo para el pago del precio y el mismo u otro diferente, para la entrega de la cosa y el vendedor se demora en la entrega. Las partes son libres de pactar en donde se debe de hacer el pago del precio, en el domicilio del vendedor, en el del comprador, en el lugar de entrega de la cosa, etc. Las modalidades sobre la forma de pago en la compraventa no simultánea, son múltiples, comprenden la posibilidad de convenir en el monto de los abonos o pagos diferidos, intereses, lo relativo a la mora del comprador y sus consecuencias en la compraventa a plazos; el aseguramiento del pago del precio, mediante garantías personales o reales, sanciones por incumplimiento. (Arto. 1,826CC.) En cuanto a la obligación de recibir la cosa, en Guatemala, existe la obligación de recibir la cosa por parte del comprador, y si incurre en mora, el vendedor puede cumplir su obligación de entrega mediante la “consignación” de la cosa (Artos. 1,408 y 1,409 CC.). La obligación de cubrir los gastos de escrituración, el Arto. 1,824 CC., regula la obligación del vendedor de cubrir los gastos que cause la entrega y del comprador de costear los de escritura. El Código Civil, en el Arto. 1,535, establece que: “en todo contrato bilateral hay condición resolutoria y ésta se realiza cuando alguna de las partes falta al

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cumplimiento de la obligación en lo que le concierne”. El interesado puede pedir la resolución del contrato o la ejecución de la prestación, más daños y perjuicios. La condición resolutoria es tácita e implícita en todos los contratos. El motivo de terminación del contrato no deriva del incumplimiento de una condición, sino del incumplimiento de una obligación. La resolución del contrato conmutativo por el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, es una institución conocida desde Roma, lex commisoria y en doctrina se denomina pacto comisorio a aquel que permite a los contratantes reclamar la resolución del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las obligaciones a su cargo. El efecto del pacto comisorio es otorgar a la parte que ha cumplido con sus obligaciones derivadas del contrato, la facultad de exigir a la otra parte el cumplimiento de las suyas o poner término a la relación contractual. El pacto lex comisoria tácito tiene, en Guatemala, limitaciones especiales en función del pago del precio, aplicables a las ventas por abonos, con o sin reserva de dominio. (Arto. 1,836, 1,837, 1,838 y 1,846 CC.) Las partes pueden sujetar el contrato a condición resolutoria consignada en el propio contrato, con o sin modalidades o bien fijar plazos para el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, conviniendo en que el incumplimiento provocará la resolución del contrato. En este último caso no estamos frente a una obligación sujeta a condición resolutoria, sino a un pacto comisorio expreso. A diferencia del pacto comisorio tácito (“condición resolutoria implícita”), la realización de las circunstancias que constituyen la condición resolutoria, provoca de pleno derecho la resolución del contrato, sin necesidad de declaración judicial (Arto. 1,581 CC.).

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7. OBLIGACIONES TRIBUTARIAS Y REGISTRALES

El contrato de compraventa implica la movilización de capital así como el cambio en la titularidad de los derechos, generándose de esta forma ciertas obligaciones de carácter tributario y registral las cuales se desarrollan a continuación.

7.1. Obligaciones tributarias

El precio en el contrato de compraventa es un elemento fundamental pues de este depende la existencia del contrato mismo, tal como lo establece el artículo 1796 del Código Civil, el cual regula en su parte conducente que: “No hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo (…)”. El precio toma importancia en el tema de las obligaciones tributarias pues constituye la base sobre la cual los contratantes se ven obligados a dar cumplimiento con la legislación fiscal. Sin embargo no solo depende del precio sino también del objeto del contrato, pues existen normas que establecen impuestos específicos según el bien del que se trate. Por lo anterior, es necesario realizar un análisis de las normas que establecen obligaciones tributarias en el caso del otorgamiento de un contrato de compraventa.

7.1.1. Ley del Impuesto al Valor Agregado

El Impuesto al Valor Agregado es un tributo que grava el consumo. Se encuentra regulado en el Decreto número 27-92 del Congreso de la República de Guatemala.

De conformidad con esta normativa, por venta se debe entender

“Todo acto o contrato que sirva para transferir a título oneroso el dominio total o parcial de bienes muebles o inmuebles situados en el territorio nacional, o derechos reales sobre ellos, independientemente de la designación que le den las partes y del lugar en que se celebre el acto o contrato respectivo.” (Artículo 2 numeral 1).

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El artículo 3 del Decreto en mención establece los actos y negocios jurídicos que constituyen el hecho generador del Impuesto, siendo relevante para el presente trabajo de investigación los siguientes: a. La venta o permuta de bienes muebles o de derechos reales constituidos sobre ellos. b. La primera venta o permuta de bienes inmuebles.

La Ley del IVA contempla en su artículo 4 la fecha en la cual debe realizarse el pago del impuesto, lo cual es de suma importancia para que como Notarios demos un adecuado cumplimiento a la ley evitando perjuicios legales y económicos a nuestros clientes. Con relación a la compraventa, las fechas establecidas son:

a. Por la venta o permuta de bienes muebles: El impuesto se debe pagar en la fecha de la emisión de la factura. Si la entrega de los bienes muebles es anterior a la emisión de la factura, el impuesto debe pagarse en la fecha de la entrega real del bien.

b. Por la venta o permuta de vehículos automotores: El impuesto debe pagarse por el adquiriente del vehículo en la fecha en que se emita la factura.

El artículo 57 de la Ley del IVA desarrolla de forma específica el pago del impuesto en el caso de venta de vehículos, al establecer que: “En la enajenación, venta, permuta o donación entre vivos de vehículos automotores terrestres, del modelo del año en curso, del año siguiente al año en curso o del año anterior al año en curso, si el vendedor (…) es contribuyente registrado como importador, distribuidor, representante, franquiciatario o concesionario, o si es este un importador ocasional o temporal, el impuesto se determinará aplicando la tarifa establecida en el artículo 10 de esta Ley y se pagará en el momento de la venta, permuta o donación, para que el importador o distribuidor recupere el crédito fiscal por 39


el impuesto que pagó en el acto de la nacionalización. Para el caso de los vehículos que no son del modelo del año en curso, del año siguiente al año en curso o del año anterior al año en curso, el impuesto se determinará con base a la escala de tarifas específicas establecidas en el artículo 55 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado y se pagará siempre en efectivo por el adquiriente, en los bancos del sistema o instituciones autorizadas para el efecto, dentro del plazo de quince días hábiles contados a partir de la fecha en que se legalice el endoso por la enajenación, venta, permuta o donación del vehículo en el Certificado de Propiedad de Vehículos que se emita conforme a la Ley del Impuesto sobre Circulación de Vehículos Terrestres, Marítimos y Aéreos, que se utilizará de base para operar el cambio de propietario en el Registro Fiscal de Vehículos. En la enajenación, venta, permuta o donación entre vivos de vehículos automotores terrestres que se realicen con posterioridad a la primera venta, deberán formalizarse en el Certificado de Propiedad de Vehículos, el cual deberá ser proporcionado por la Administración Tributaria o por la institución que expresamente se defina para el efecto.”

c. En caso de que la venta sea otorgada exclusivamente en escritura pública: El testimonio que registre el pago del impuesto, debe extenderse dentro de quince días a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura, bajo la responsabilidad del comprador. Si el testimonio se compulsa después del plazo antes indicado, se cargarán los intereses y las multas correspondientes, extremo que el Notario debe hacer constar en la razón del testimonio extemporáneo.

En cuanto a los sujetos pasivos del impuesto, es decir, los sujetos obligados al pago del mismo, los artículos 5 y 6 de la Ley del IVA establecen que estos son:

a. El contribuyente que celebre un acto o contrato gravado por la ley

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b. El contribuyente comprador, cuando el vendedor no esté domiciliado en Guatemala c. El comprador, cuando realice operaciones de conformidad con el Artículo 52 de la ley del IVA (en el caso de facturas especiales).

En el caso que nos ocupa de la compraventa civil, cabe destacar que el artículo 7 de la Ley del IVA establece las siguientes exenciones:

a. La venta al menudeo de carnes, pescado, mariscos, frutas y verduras frescas, cereales. legumbres y granos básicos a consumidores finales en mercados cantonales y municipales, siempre que tales ventas no excedan de cien quetzales (Q. 100.00) por cada transacción.

b. La venta de vivienda con un máximo de ochenta (80) metros cuadrados de construcción cuyo valor no exceda de doscientos cincuenta mil quetzales (Q.250,000.00) y la de lotes urbanizados que incluyan los servicios básicos, con un área máxima de ciento veinte (120) metros cuadrados, cuyo valor no exceda de ciento veinte mil quetzales (Q.120,000.00). Además, el adquiriente deberá acreditar que él y su núcleo familiar carecen de vivienda propia o de otros inmuebles. Todo lo anterior deberá hacerse constar en la escritura pública respectiva.

c. La segunda y subsiguientes transferencias de dominios de viviendas por cualquier título. En este caso tributarán conforme a la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.

El artículo 10 de la Ley del IVA establece la tarifa del impuesto, siendo esta del doce por ciento (12%) sobre la base imponible. La tarifa del impuesto en todos los casos deberá estar incluida en el precio de venta de los bienes. Como una tarifa específica, el artículo 55 de la citada Ley establece que, en los casos de venta de

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vehículos automotores terrestres que no sean del modelo del año en curso, del año siguiente al año en curso o del año anterior al año en curso, a excepción de las motocicletas, el impuesto se aplicará conforme a la siguiente escala de tarifas:

Modelo del vehículo

Tarifa

De dos a tres años anteriores al año en curso

Q.1,000.00

De cuatro o más años anteriores al años en

Q.500.00

curso

En los casos de venta de motocicletas que no sean del modelo del año en curso, del año siguiente al año en curso o del año anterior al año en curso, el impuesto se aplicará conforme a la siguiente escala de tarifas:

Modelo del vehículo

Tarifa

De dos a tres años anteriores al años en curso

Q.300.00

De cuatro o más años anteriores al años en curso

Q.200.00

En el caso de la compraventa de inmuebles, es de suma importancia tomar en consideración el artículo 56 de la Ley del IVA, el cual establece aspectos fundamentales para el conocimiento del Notario, pues se señala que cuando el enajenante no sea contribuyente del impuesto o siendo contribuyente su giro habitual no sea comerciar con bienes inmuebles (compraventa de carácter civil), en cualquier forma de transferencia de dominio de bienes inmuebles gravada por esta Ley, la base imponible es el precio de la enajenación que deberá ser consignado en la escritura pública o el que consta en la matricula fiscal, el que sea mayor. En todo caso deberá consignarse el Número de Identificación Tributaria NIT- de las partes contratantes e identificar el medio de pago que se utilizó en la compraventa.

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El pago del IVA en el caso de la compraventa de bienes inmuebles se puede realizar por medio de las siguientes formas:

a. Por medio de la adhesión de timbres fiscales al testimonio compulsado por Notario. (cuando el monto a pagar no exceda de (Q.3,000.00)

b. Por medio de formulario SAT No. 20-83, en el cual se registra el pago realizado en cualquier banco del sistema. (obligatorio cuando el monto a pagar excede de (Q.3,000.00)

Es de interés mencionar que en ambos casos el Notario conserva su derecho a percibir comisión del diez por ciento (aun cuando se paga en efectivo) por el pago del impuesto mediante timbres fiscales, tal como lo estableció la Corte de Constitucionalidad por medio de la sentencia de fecha 13 de agosto de 2003 dentro del expediente 825-2000.

7.1.2. Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos

El Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado especial para Protocolos, creado mediante el Decreto 37-92 del Congreso de la República, es un impuesto documentario que grava los documentos que contienen los actos y contratos que se establecen en la ley, dentro de los cuales se encuentran los contratos civiles y mercantiles. (Artículo 2)

Es importante tomar en consideración el artículo 9 del Decreto en mención, el cual establece: “Los contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado -IVA-, están afectos a pagar el Impuesto de Timbres Fiscales en los actos o contratos que celebren de conformidad con esta ley, cuando dichos actos y contratos no sean

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gravados con el Impuesto al Valor Agregado -IVA-“.

Partiendo de esta

disposición, se puede establecer que los contratos de compraventa que no están contemplados por la Ley del IVA, están sujetos al pago del Impuesto de Timbres Fiscales, tal es el caso de la segunda y subsiguientes transferencias de dominios de viviendas por cualquier título, pues la misma Ley del IVA preceptúa que en este caso se cubrirá lo relacionado con el Impuesto de Timbres Fiscales.

La tarifa del Impuesto de Timbres Fiscales es del tres por ciento (3%) sobre el valor de los actos y contratos afectos, es decir, en el caso de compraventas, se aplica sobre el precio de venta. En este caso el impuesto debe cubrirse cuando se compulsa el testimonio de la escritura matriz que contiene el contrato de compraventa respectivo.

En cuanto a la forma de pagar el impuesto, el artículo 18 de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos establece: “Cuando esta ley, su reglamento u otra ley tributaria, no especifiquen una modalidad especial para el pago del impuesto, este podrá cubrirse en la forma siguientes. En efectivo.

b. Mediante cheque certificado, de caja o de gerencia. Los Notarios, en los documentos o contratos que se faccionen con su intervención, podrán cubrir el impuesto de timbres fiscales en efectivo, en los bancos del sistema o instituciones autorizadas para el efecto; estampando con máquina autorizada el valor del mismo o comprando las especies y adhiriéndolas en la forma usual. Cuando el impuesto a pagar conforme lo que establece la presente ley, sea mayor de tres mil un quetzales exactos (Q. 3,001.00), deberá pagarse obligadamente en efectivo, en los bancos del sistema o en las instituciones autorizadas para el efecto. En estos casos los Notarios conservarán el derecho a la comisión que establece el artículo 28 de esta ley”.

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7.2. Obligaciones Registrales

La compraventa implica el cambio de titularidad en el derecho de propiedad sobre el bien mueble o inmueble objeto del contrato. Esto ocasiona la necesidad de brindar publicidad al negocio jurídico con el fin de crear un ambiente de certeza jurídica para así resguardar el derecho de propiedad. Por medio del registro este cambio en la titularidad del derecho de propiedad adquiere publicidad y seguridad jurídica principalmente frente a terceros, sin embargo es necesario aclarar que no todos los contratos de compraventa en materia civil son susceptibles de registro.

En materia civil el registro se da en el caso de compraventas de bienes inmuebles, compraventa de derechos posesorios registrados, compraventa de bienes muebles identificables y compraventa de derechos reales susceptibles de enajenación (Artículo 3 Ley del IVA, artículo 716 del Código Civil).

7.2.1. Obligación registral en el Registro de la Propiedad

El artículo 1124 del Código Civil brinda una definición completa del Registro de la Propiedad, al establecer que: “El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables, con excepción de las garantías mobiliarias que se constituyan de conformidad con la Ley de Garantías Mobiliarias”.

De conformidad con el artículo 1125 del Código Civil, en este registro se inscriben: “1°. Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos; 2°. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre 45


y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos; 3°. La posesión que conste en título supletorio legalmente expedido; (…)10. La prenda común, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial; (…) 14. Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por los números y modelos de fabricación.”

7.2.2. Obligación registral en el Registro Fiscal de Vehículos

El artículo 24 de la Ley del Impuesto Sobre Circulación de Vehículos estipula que El Registro Fiscal de Vehículos, a cargo de la Superintendencia de Administración Tributaria o de la institución designada para el efecto, hará la inscripción y ejercerá el control de los vehículos, tomando como base los datos consignados en los siguientes documentos:

1. La póliza de importación, para los vehículos nuevos o usados que sean internados al país.

2. El certificado de fabricación, para los vehículos producidos en la República.

3. El Certificado de Propiedad de Vehículos, que será emitido por la Superintendencia de Administración Tributaria con base en la póliza de importación de todo vehículo nuevo o usado. Para el caso de los vehículos que ya estén en circulación, se tomarán como base la tarjeta de circulación y el título de propiedad.

4. La factura, escritura pública o declaración jurada, que acredite todas las características y el valor del vehículo, el lugar y la persona individual o jurídica de la cual se adquirió, cuando el mismo ya esté importado en el país y se carezca de otro medio para comprobar su propiedad. 46


De conformidad con el artículo 57 de la Ley del IVA, la enajenación de vehículos automotores terrestres que se realicen con posterioridad a la primera venta, deberá formalizarse en el Certificado de Propiedad de Vehículos, el cual deberá ser proporcionado por la Superintendencia de Administración Tributaria.

Este

certificado debe contener toda la información del vehículo objeto de la transacción y de los sujetos celebrantes de la misma. Debe contener además legalización de las firmas, la cual debe realizarse ante Notario. Esta información tiene por objeto fundamentar los cambios en los registros de control que lleva el Registro Fiscal de Vehículos.

Es importante resaltar que de conformidad con la norma antes citada, el Notario está obligado a enviar un aviso a la Superintendencia de Administración Tributaria por los medios que ésta disponga, dentro de los primeros quince días de cada mes, de las legalizaciones de firmas que realice en el mes anterior.

El artículo 56 del Reglamento de la Ley del IVA establece los requisitos del aviso notarial:

1) Lugar y fecha 2) NIT del Notario 3) Número de colegiado 4) Nombres y Apellidos del Notario 5) Mes que reporta 6) Por cada legalización:

a. NIT del comprador. b. NIT del vendedor c. Número de placa de circulación d. Fecha del endoso

7) Firma y sello del Notario 47


7.2.3. Otras obligaciones registrales

Existen otras obligaciones registrales que el Notario debe cumplir luego de autorizar un contrato de compraventa. Entre ellas se encuentra la regulada en el Artículo 38 del Código de Notariado, el cual establece: “Con el objeto de posibilitar un mejor cumplimiento de las obligaciones de determinación, control y pago del impuesto sobre la venta y permuta de bienes inmuebles(Alcabala), los notarios al intervenir en las escrituras por actos y contratos relacionados directamente con dicho impuesto deberán, dentro del término de 15 días de la fecha de autorización de la escritura, dar aviso a la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles y las Municipalidades respectivas (…)” Cabe destacar que en la actualidad el impuesto de Alcabala ha sido sustituido por el Impuesto Único Sobre Inmuebles IUSI.

El Artículo antes citado, establece el contenido del aviso al cual se refiere. Los datos a incluirse en el caso de contratos de enajenación son:

1. Nombre de los contribuyentes; 2. Números de Cédulas de Vecindad de los mismos (en la actualidad se debe consignar el Código Único de Identificación): 3. Domicilio fiscal de los otorgantes; 4. Números de identificación tributaria, si lo tuvieren: 5. Inmueble objeto del contrato: 6. Número de inscripción en el Registro de la propiedad, si lo tuviera; 7. Número de la matrícula fiscal: 8. Ubicación y superficie del inmueble, indicada en unidades del sistema métrico decimal: y 9. Valor de la Enajenación.

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La Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles del Ministerio de Finanzas Públicas de la República de Guatemala, ha implementado un modelo de aviso el cual puede ser presentado tanto a dicha Dirección como a las oficinas de Catastro Municipal de todo el país. El mismo presenta un formato fácil de completar con los datos correspondientes.

Se encuentra disponible en la siguiente página web:

http://dicabienlinea.minfin.gob.gt/dicabi_enlinea/princ_utilitarios.aspx.

El Notario además debe considerar que en caso la compraventa se trate de un buque o una aeronave, además del registro correspondiente ante el Registro General de la Propiedad, se debe dar aviso al Registro de Buques de la Capitanía General de Puertos y al Registro Aeronáutico Nacional respectivamente. Si la compraventa se trata de un nicho o mausoleo ubicado en alguno de los cementerios nacionales, el trámite registral deberá llevarse a cabo en el Departamento de Títulos y Traspasos de los Cementerios Nacionales del Ministerio de Salud Pública y Asistencia Social, y no en el Registro General de la Propiedad.

8. PACTOS DE RESCISIÓN

Para establecer la definición de la palabra rescisión es necesario partir señalando que el concepto de rescisión proviene del latín rescissĭo, referencia a

término que hace

la acción y efecto de rescindir. “Este verbo hace referencia a la

acción de dejar sin efecto una obligación legal o un contrato. Al concretar una rescisión, por lo tanto, se anula o cancela un acto jurídico que se había contraído con anterioridad”.4

Por lo antes expuesto y en relación con el contrato de compraventa, se puede establecer que el pacto de rescisión es un convenio en virtud del cual las partes que intervienen en dicho contrato convienen en establecer ciertas circunstancias 4

http://definicion.de/rescision/

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que de originarse darán como resultado la anulación o cancelación de los efectos jurídicos del contrato otorgado previamente.

Cabe destacar que se pueden

realizar estos pactos de conformidad con lo que la legislación establece para el efecto.

El Código Civil, Decreto Ley 106, contempla la posibilidad que las partes que otorgan un contrato de compraventa estipulen en el mismo los pactos de rescisión que se describen a continuación:

8.1. Pacto comisorio: Este pacto consiste en que “las partes que celebran un contrato de compraventa estipulan que este contrato se resolverá si el comprador no paga el precio en el tiempo convenido”.5

Por su parte, el artículo 1844 del Código Civil estipula:

“Pueden las partes estipular en el contrato que la venta se rescindirá si no se paga el precio en cierto día determinado. Sin embargo, el comprador de bienes inmuebles podrá pagar el precio después del día señalado mientras no hubiere incurrido en mora en virtud de requerimiento”.

En el caso de venta de cosas que no sean inmuebles, el artículo 1845 de la norma antes citada, establece que se entenderá rescindida sin necesidad de requerimiento, si a la expiración del término convenido no se presentó el comprador a pagar el precio.

En el caso en que el comprador ha pagado más de la mitad del precio total, el Artículo 1846 del Código Civil señala que no procederá la rescisión y el vendedor solamente tendrá derecho a exigir el pago del resto, costas y perjuicios.

5

Elgueta Anguita, Augusto. Resolución de contratos y excepción de pago. Pág. 86.

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8.2. Pacto de adición en día El pacto de adición en día es “el pacto por el que se conviene que si en un término dado encuentra el vendedor quien haga mejores condiciones que aquellas a que está obligado el comprador, el contrato o no se perfeccione o se rescinda”.6 Al respecto, el artículo 1847 del Código Civil preceptúa: “Puede también estipularse en el contrato que la venta se rescindirá a solicitud del vendedor si dentro de un término fijado hubiere quién dé más por la cosa. Este término no podrá exceder en ningún caso de seis meses si se tratare de inmuebles o de tres si se tratare de otros bienes, y se contará de la fecha de la celebración del contrato”.

Cabe destacar que si el comprador desea adquirir la cosa, tendrá derecho de preferencia para quedarse con la misma, para lo cual, tal como lo establece el Artículo 1848 del Código Civil, debe pagar la diferencia del precio. El Artículo 1849 del mismo cuerpo legal, establece un medio de protección para que el comprador no sea afectado por parte del vendedor, pues se señala: “No procede la rescisión si se prueba colusión entre el vendedor y el que ofrece mayor precio. Se entenderá que hubo colusión si el comprador exige que el precio mayor se deposite en efectivo y no se deposita dentro de los tres días siguientes al requerimiento”.

En caso que se dé la rescisión del contrato en virtud de este pacto, el comprador tiene derecho a que le sean pagadas las mejoras que hubiere hecho en la cosa así como el aumento del valor que ésta tenga por el transcurso del tiempo.

Cabe mencionar que este pacto no tiene mayor utilidad práctica debido a las desventajas que representa para el comprador quien se ve afectado por la falta de certeza y seguridad jurídica al momento de realizar el negocio jurídico. 6

Gómez de la Serna, Pedro. D. Justiniani institurionum. Pág. 290.

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9. CASO PRACTICO UNO (01). En la Ciudad de Guatemala, el once de enero de dos mil catorce. ANTE MI: JOSÉ DAVID DE LA CRUZ FIGUEROA, Notario, comparecen la señora GLORIA ESTELA LAZARO ÚNICO APELLIDO DE BENAVIDES, de cincuenta y cinco años de edad, casada, guatemalteca, perito contador, de este domicilio quien se identifica con el Documento Personal de Identificación, con Código Único de Identificación mil setecientos setenta y cinco, espacio treinta y un mil diez, espacio cero quinientos seis (1775 31010 0506) extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala, con Número de Identificación Tributaria setecientos cuatro mil trescientos setenta y ocho guion tres (704378-3); y la señora BRENDA JUDITH LAZARO, de cincuenta

y cuatro años de edad, casada,

guatemalteca, maestra, de este domicilio, quien se identifica con el Documento Personal de Identificación, con Código Único de Identificación dos mil trescientos diez, espacio cuarenta y siete mil novecientos dieciséis, espacio mil novecientos uno (2310 47916 1901) extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala, con Número de Identificación Tributaria un millón seiscientos treinta y siete mil setecientos treinta y dos guion K (1637732-K). Las comparecientes me aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente acto otorgan CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE AL CONTADO, con base en las siguientes cláusulas escriturarias: CLÁUSULA PRIMERA: Declara la señora GLORIA ESTELA LAZARO ÚNICO APELLIDO DE BENAVIDES quien en este instrumento se denominará simple e indistintamente como “la vendedora”, que es propietaria de la finca inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central bajo el número siete mil seiscientos noventa y cuatro (7694), folio ciento noventa y cuatro (194), del libro número treinta y seis E (36E) de Zacapa, con el área, medidas y colindancias que

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constan en su respectiva inscripción registral. CLÁUSULA SEGUNDA: Declara la vendedora que por el precio de veinticinco mil quetzales (Q.25,000.00) que tiene por recibidos en este momento, en efectivo, de parte de la señora BRENDA JUDITH LAZARO quien en este instrumento se denominará simple e indistintamente como “la compradora”; le vende la finca identificada en la cláusula anterior. En la venta se incluye todo cuanto de hecho y por derecho le corresponde a la finca relacionada. A requerimiento del infrascrito Notario, quien previamente le hizo la advertencia de ley si lo declarado no fuere cierto, la parte vendedora hace constar que sobre el inmueble objeto del presente contrato, no existen gravámenes, anotaciones ni limitaciones que puedan afectar los derechos de la compradora.

CLÁUSULA

TERCERA: por su parte la compradora, señora BRENDA JUDITH LAZARO acepta la venta que se le hace por medio del presente instrumento. Ambas otorgantes aceptan totalmente el contrato contenido en el mismo. CLÁUSULA CUARTA: Las otorgantes DECLARAN BAJO JURAMENTO, enteradas de las penas relativas al delito de perjurio: a) que el precio de veinticinco mil quetzales por el cual se realiza la presente compraventa, es el precio más alto que le aparece a la finca objeto del presente contrato, tomando en consideración el valor consignado en el Registro General de la Propiedad, Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles (DICABI) del Ministerio de Finanzas Públicas, y Catastro Municipal; b) que la forma de pago ha sido la indicada en la cláusula segunda, es decir, en efectivo; c) que el presente contrato constituye la primera venta sobre el bien inmueble relacionado, razón por la cual pagará el impuesto que corresponde de conformidad con la ley. Yo, el Notario, doy fe de haber tenido a la vista los documentos de identificación antes descritos, así como el título que acredita la propiedad del inmueble enajenado consistente en los testimonios de las escrituras matrices número CUATRO, CINCO Y DIEZ, de fechas doce de junio de dos mil trece, veinte de junio de dos mil trece y

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ocho de agosto de dos mil trece respectivamente, autorizadas en esta ciudad capital por el Notario José David de la Cruz Figueroa. Leí íntegramente lo escrito a las interesadas por su designación y enteradas de su contenido, objeto, validez, efectos legales, y de lo relativo a presentar testimonio de esta escritura al Registro de la Propiedad para su inscripción; lo ratifican, aceptan y firman con el infrascrito Notario autorizante que de todo lo actuado doy fe.

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CONCLUSIONES

1. Al ser el contrato de compraventa uno de los más usados dentro del comercio, es importante para el notario conocer afondo este contrato, tener un conocimiento completo y claro de las distintas modalidades de dicho contrato, es mas no solo de este contrato si no de todos los demás contratos, para así podre brindar un abanico de opciones a los clientes.

2. Al momento de redactar un contrato, el notario, debe de tener claro cuáles son los elementos, caracterizas y requisitos que cada contrato posee, para así poder brindar una correcta asesoría a los clientes y sobre todo y a nuestro juicio poder redactar contratos de calidad cumpliendo cada uno los requisitos que la ley establece teniendo conocimiento propio de lo que se hace y no ser notarios del montón de aquellos que coloquialmente se les denomina machoteros. 3. Los efectos principales que se derivan de la compraventa son las obligaciones y derechos que nacen a raíz de la creación del contrato, los que hayan sido convenidos por las partes y los que la ley establece, siendo los más relevantes la transmisión de la propiedad de la cosa (por parte del vendedor) y el pago del precio (por parte del comprador) 4. Las modalidades de la compraventa son todas aquellas formas distintas a las compraventas al contado que son las más comunes, estas modalidades se ajustan a las necesidades de los contratantes, dentro de estas modalidades tenemos la compraventa por abonos, de muestras, de cosas en tránsito, derechos hereditarios, etc.

5. El contrato de compraventa de inmuebles es perfecto entre las partes, desde que se conviene en la cosa y el precio según lo establece la Ley, la

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formalización del contrato de compraventa de inmuebles, en escritura pública, no es requisito de validez, pues su omisión puede subsanarse.

6. El principal efecto del contrato de compraventa, entre las partes, es la transmisión del dominio de la cosa al comprador, y las obligaciones recíprocas que resultan para el vendedor (entrega de la cosa) y del comprador (pagar el precio). 7. Por la autorización de un instrumento público que contiene el otorgamiento de un contrato de compraventa, surge la obligación de dar cumplimiento a ciertas estipulaciones legales de carácter fiscal y registral lo cual dota al contrato de certeza y seguridad jurídica, no solo por cumplir con la ley sino por los efectos que se producen por ello.

Para esto, el Notario debe

conocer dichas obligaciones y como parte de su función asesora, debe hacer las mismas del conocimiento de sus clientes.

8. La legislación prevé el pacto comisorio y el pacto de adición en día, los cuales pueden incluirse dentro del contrato de compraventa con el propósito que este sea rescindido en los casos que establece la ley. Estos pactos tienen como finalidad resguardar los derechos del vendedor, tanto si el comprador no paga el precio en el tiempo estipulado, o bien si aparece nuevo comprador que ofrezca mejores condiciones para la contratación. Tomando en cuenta lo anterior, el pacto de adición en día tiene poca aplicación práctica en la actualidad por las desventajas en detrimento de los intereses del comprador.

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BIBLIOGRAFÍA AGUILAR GUERRA, VLADIMIR. El Negocio Jurídico. 2000

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Robles Ortega, Juan Pablo Publicado 26th August 2013 por definicionlegal.blogspot.com/2013/.../modalidades-de-la-compraventa.

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Contrato de Compraventa

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