MANAJEMEN MANAJEMEN PROPERTI P ROPERTI PUSA PU SAT T PERBELANJAAN MAL KELAPA KELAPA GADING G ADING
KELOMPOK 3 1. 2. 3. 4. 5. 6.
DANY SETYAW SETYAWAN AN HAPPY BAYU BAYU PRAYUDA PRAYUDAT TAMA M. ARIEF ARIEF B.S. PRIYAN PRIYAN MARDYA MARDYA KUSUMA TRIAN FERIANT FERIANTO O YULI ARDIANSYAH ARDIANSYAH
GAMBARAN UMUM Grup Summarecon meresmikan Kelapa Gading Plaza seluas 30.000 m2 yang merupakan cikal bakal Mal Kelapa Gading pada ada 24 Mare Marett 1990 1990,, deng dengan an Diam Diamon ond d seba sebag gai anch anchor or tena tenan nt. Seja Sejalan lan deng dengan an berk berkemb emban angn gnya ya tu tunt ntut utan an gaya hidup masyarakat Kelapa Gading yang semakin metropolis, pada tahun 1995 995 area rea Kela elapa Gad Gadin ing g Pl Plaz aza a dip iper erlu lua as menjadi 70.000 m2 dan namanya pun berubah menjadi Mal Kelapa Gading (MKG). Pengembangan MKG ini dilakukan seiring dengan pengembangan area Sentra Kelapa Gading sebagai pusat bisnis, komersial dan hiburan. Untuk memperluas pilihan bagi bagi kon onsu sumen men dalam dalam memen memenuh uhii seg segala kebut ebutuh uhan ann nya, saat ini Grup Summarecon tengah melakukan pembangunan MKG Phase 5, diiringi perluasan area parkir.
Visi
Menjadi Crown Jewel di antara antara pengembang properti di Indonesia yang secara berkelanjutan berkelanjutan memberikan nilai ekonomi ekonomi yang optimal kepada pelanggan, karyawan, pemegang saham dan pemangku kepentingan lainnya, serta juga berperan dalam menjaga lingkungan dan menjalankan tanggung jawab sosial.
Misi Mengembangkan kawasan Summarecon Kelapa Gading, menjadi semakin lengkap dan bernilai, serta mengembangkan mengembangkan kawasan kawasan baru dengan semangat inovasi. Memberikan pelayanan terbaik dan terpadu kepada konsumen melalui sistem yang tepat dan ditingkatkan secara terus menerus Fokus pada pengembangan pengembangan dan pengelolaan perumahan, apartemen dan pusat perbelanjaan yang semakin ramah lingkungan. Bekerjasama dengan partner strategis dengan menerapkan prinsip tata kelola perusahaan yang baik dan profesional. Fokus dalam pengembangan Sumber Daya Manusia yang berkualitas, sejahtera serta sesuai dengan nilai dan budaya perusahaan. Meningkatkan pendapatan dan keuntungan perusahaan sesuai target tahun 2010-2015.
TUJUAN Tujuan ujuan
pend pendir iria ian n Mal Mal Kelap elapa a Gadi Gading ng adal adalah ah untu un tukk meng mengem emba bang ngkkan in invvest estasi asi di bi bida dang ng retail dalam rangka memenuhi beragam kebutuha ebutuhan n masy masyarak arakat at modern modern seka sekarrang ini dengan konsep fashion, food , da n entertainment yang terpadu.
Nilai-Nilai Summarecon 1) Melayani Melayani pelanggan pelanggan secara secara efektif efektif dengan dengan sepenuh hati. 2) Mendukung Mendukung tumbuh-kembangn tumbuh-kembangnya ya kewirausahaan. 3) Memfasilitasi Memfasilitasi kehidupan kehidupan yang seimbang. 4) Melest Melestarik arikan an nilai-nila nilai-nilaii keluarg eluarga. a. 5) Memberikan Memberikan kontribusi kontribusi yang bermanfaat bermanfaat kepada kepada masyarakat dan lingkungan sekitar. 6) Memandu transformas transformasii setiap setiap pelanggan.
Berdasar Berdasarka kan n visi dan misi misi dari dari pemba pembanguna ngunan n Mall kelapa gading, maka dibentuk suatu manajemen property yang bertujuan untuk:
Mengelola investasi Mengelola bisnis
Mengelola Mengelola Investa Investasi si
Dalam mengelola investasi, Manajer properti harus memastikan memastikan bahwa bahwa nilai dari properti yang dikelolan dikelolanya ya tidak mengalam mengalamii penurunan penurunan dan bahkan bahkan sebalikn sebaliknya ya nilain nilainya ya terus terus bisa naik. Kenaikan Kenaikan nilai properti tersebut tersebut sangat sangat dipengaruhi dipengaruhi oleh pendapatan bersih yang diperoleh. Berdasarkan Berdasarkan data yang yang kami peroleh, peroleh, pendapatan pendapatan bersih Mal Kelapa Gading dari tahun ke tahun terus mengalami mengalami peningkatan. peningkatan. Hal ini menunjukkan bahwa bahwa pihak pengelol pengelola a telah telah berupaya berupaya semaksi semaksimal mal mungkin mungkin untuk untuk terus menaikkan nilai properti Mal Kelapa Gading.
Data Pendapata Pendapatan n Bersih Bersih Periode 2002-2007 (dalam miliar rupiah) Tahun
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Pendapatan
119,24
195,37
231,46
240,96
244,20
250,64
Sewa
Mengelola Bisnis Dalam hal ini kegiatan manajemen properti Mal Kelapa Gading meliputi: harga sewa yang terbaik ± Memasarkan ruangan dengan harga ± Menagih sewa dan biaya pelayanan ( service charge) ± Memelihara properti ± Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala ± Memonitor nilai properti ± Melakukan pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap ± Memahami pentingnya suatu komunikasi dan informasi
STRUKTUR ORGANISASI
BENTUK ORGANISASI MANAJEMEN PROPERTI Bentuk organisasi manajemen properti pada Mal Kelapa Gading bersifat internal/In House Manajemen Properti Properti , yaitu yaitu hubungan hubungan antara antara manajer properti dan organisasi /pemilik bangunan hanyalah sebatas hubungan pekerja dan pemberi kerja. Jadi, pengelolaan manajemen properti Mal Kelapa Gading diserahkan kepada manajer Pengelola Mal Kelapa Gading yang bekerja untuk PT Summarecon Agung Tbk selaku pemilik.
PEMELIHARAAN BANGUNAN Kegiatan pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh pihak MKG hanya terbatas pada bangunan bersama dan fasilitas-fasilitas yang dimiliki Mall, seperti eskalator, AC, lif barang, dan plumbing. Pemeliharaan Pemeliharaan terhadap kios/ruang-ruang yang disewa menjadi tanggung jawab penyewa sepenuhnya. Apabila terdapat kerusakan, pihak penyewa harus melakukan perbaikan sendiri dengan pangawasan pangawasan langsung dari pihak Mall.
Pihak pengelola melaksanakan empat kegiatan pemeliharaan yakni: ± Pemelihar Pemeliharaan aan Pencegahan Pencegahan ( preventive preventive maintenance ) ± Pemeliharaan Perbaikan (corrective maintenance) anned maintenance ) ± Pemeliharaan Rutin ( pl anned
± Pemeliharaan Darurat (emergency maintenance)
Pemeliharaan terhadap struktur bangunan dilakukan dengan: Memelihara unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya. Melakukan Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di luar batas beban yang direncanakan. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang direncanakan.
Pemeliharaan terhadap mekanikal (tata (tata udara, udara, sanitasi, plambing dan transportasi) bangunan dilakukan dengan: Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala terhadap sistem tata tata udara, agar agar mutu udara udara dalam ruangan ruangan tetap tetap memenuh memenuhii persy persyarat aratan an teknis dan kesehatan esehatan yang yang disyar disyaratkan atkan.. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, r dan se ptik s prink l ler e tik tank serta unit pengolah limbah. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi transportasi dalam gedung, baik ba ik berupa lif (barang), eskalator, dan tangga.
Pemeliharaan terhadap elektrikal (catu daya, tata tata cahaya, telepon, komunikasi dan alarm) bangunan dilakukan dengan: Melakukan Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan. Melakukan Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap sistem penangkal petir. Melakukan Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan. Melakukan Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data. Melakukan Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.
Pemeliharaan terhadap bagian luar bangunan dilakukan dengan: Memelihara secara teratur kondisi dan permukaan tanah dan/atau halaman luar bangunan gedung. Pemeliharaan secara baik dan teratur terhadap taman, saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga. Menjaga kebersihan kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan lingkungannya.
House Keeping Pelaksanaan pekerjaan House Kee ping ping dilakukan dilakukan oleh pihak pihak ketig ketiga a (outsourcing). Selama tiga tahun ini dilakukan oleh pihak ISS dan Ciptamulti Agungjaya. Program kerja pemeliharaan kebersihan gedung yang dilakukan meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan bagian dalam dan luar gedung.
KLASIFIKASI TENANT MIX Analisis Analisi s strategi pengaturan komposisi penyewa penyewa pada Mal Kelapa gading adalah sebagai berikut: a. Adanya keseimbangan keseimbangan dari variasi penyewa dari pusat ke pusat aktivitas. Anchor Tenant (Penyewa (Penyewa Utama) yang yang terdiri dari Sogo Supermarket & Department Store, Farmers Market dan Star Department Store ditempatkan ditempatkan dengan baik sehingga tidak menumpuk di satu satu lantai saja dan penempatan penyewa-penyew penyewa-penyewa a lain tersebar merata di setiap lantai, seperti toko pakaian dan makanan yang ada di setiap lantai sehingga sangat memudahkan memudahkan pembeli. b. Adanya kompetisi kompetisi sehingga pembeli mempunyai mempunyai pilihan yang cukup banyak. Hal ini dibuktikan dibuktikan dengan dengan banyaknya banyaknya penyewa atau counter dengan usaha sejenis yang ada di dalam mal kelapa gading. gading. Misalkan Guess, Next, GAP, GAP, Esprit dan Zara untuk segi fashion; Pizza Hut, Bread Talk dan Starbucks Coffee untuk chain makanan dan minuman.
c. Mall ini mempunyai beberapa zona khusus yang memiliki keseragaman usaha penyewanya. Bagian tersebut adalah:
The New CatWalk Fashion Hub Kids Safari Gourmet Walk Food Temptation Food Sensation Gourmet Walk Eat&Eat Food Market Mar ket
MANAJEMEN HUNIAN Meskipun MKG terletak pada lokasi yang strategis dengan jumlah pengunjung yang ramai, tarif sewa MKG tergolong kompetitif di Jakarta. Dengan tarif sewa USD25/m²/bulan dengan kurs Rp7.000/USD, tarif sewa MKG masih lebih rendah dibandingkan dengan rata-rata tarif sewa mal di Jakarta yang mencapai USD47/m²/bulan dengan kurs Rp5.000-9.000/USD. Untuk anchor tenat seperti Sogo dan Star Departement Store USD7/m 2/bulan. Luas untuk Sogo Departement Store adalah 17500 m2 dan Star Departement Departement Store adalah 10000 m2. m2. Sementara Sementara itu, service charge yang dibebankan manajemen oleh MKG rata-rata rata-rata mencapai USD11/m²/bulan, USD11/m²/bulan, cukup kompetitif dibandingkan dengan rata-rata service charge mal di Jakarta yang berkisar ber kisar antara USD7-14,5/m²/bulan. USD7-14,5/m²/bulan.
Periode sewa ruang di MKG ini berkisar antara 1-3 dan 5 tahun. Dari tenant-tenant MKG saat ini, 34% dari total luasan penyewaan untuk periode 5 tahun sedangkan sisa 66% luasan penyewaan merupakan jangka pendek pendek dan menengah (1-3 tahun). Sebelum menempati ruangan, tenant-tenant tersebut diharuskan membayar uang muka sejumlah tertentu (umumnya 20%) dan membayar sisanya secara berkala sampai dengan setahun sebelum masa sewa berakhir. Dan 6 bulan sebelum masa sewa berakhir, umumnya MKG sudah mendapat kepastian perpanjangan kontrak sewa baru dengan tenant-tenant tersebut. Sistem pembayaran tersebut membuat arus kas lebih terprediksi dan dikombinasikan dengan fleksibilitas menyesuaikan service charge dan kurs patoknya MKG juga mempunyai marjin yang relatif stabil. Pendapatan sewa yang diperoleh SMRA dari MKG untuk tahun-tahun mendatang diperkirakan mencapai Rp300 miliar per tahunnya (berdasarkan biaya sewa dan servis saja).
MANAJEMEN ADMINISTRASI DAN KEUANGAN
Kegiatan manajemen keuangan meliputi: Rencana investasi mendatang; Mengatur cash flow; Mengatur perencanaan pembiayaan kegiatan; Pengelolaan asset; dll
Pihak Mall melaksanakan kegiatan administrasi yang meliputi kegiatan: surat menyurat (dalam dan luar) kepagawaian (seperti izin kehadiran, lembur/piket, asuransi kesehatan, dsb) pendistribusian dokumen, surat-surat, dan data-data kepada bagian/unit/pejabat yang terkait; melakukan penjadwalan rapat-rapat internal dan eksternal Unit Pengelola Mall Kelapa Gading; mengatur arus lalu lintas dan dokumentasi fi l le-fi e -fi l le serta data-data dalam Unit Pengelola Mall Kelapa Gading dan; menghimpun laporan pekerjaan Unit Pengelola Mall Kelapa Gading
Kebijakan Akuntansi Pembukuan laporan keuangan dilakukan setiap tahun dan disampaikan kepada pihak-pihak yang berkepentingan seperti: Pihak Intern/Manajemen Intern/Manajemen Perusahaan Perusahaan Laporan Keuangan digunakan untuk mengevaluasi kinerja Mall Kelapa Gading, menyusun perencanaan, strategi, dan kebijakan dalam meningkatkan efektivitas dan efisiensi Mall Kelapa Gading. Pemilik Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui seberapa baik kinerja Mall Kelapa Gading. Sebagai pihak yang mnginvestasikan sumber dayanya, pemilik ingin mengetahui seberapa baik kinerja Mall Kelapa Gading dalam menghasilkan laba serta prospeknya di masa mendatang. selain itu untuk pertimbangan perusahaan dalam rangka go public.
Kreditor Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui kemampuan Mall Kelapa Gading dalam da lam menghasilkan dana yang cukup untuk membay me mbayar ar utangnya. utangnya. Sebagai pihak yang menginvestasikan menginvestasikan sumber dayanya dayanya melalui pemberian kredit, kreditor ingin mengetahui seberapa baik kinerja kinerja Mall dan berkepenti berkepentingan ngan atas kelangsungan elangsungan hidup Mall. Pemerintah Pemerintah Pemerintah berkepentingan berkepentingan dalam penetapan penetapan pajak dan penyusunan penyusunan statistik statistik pendapatan pendapatan nasional. nasional.
Kesimpulan Berdasarkan tujuan yang telah dijelaskan sebelumnya dapat terlihat bahwa Mall kelapa gading memang didirikan dalam rangka mengelola investasi. investasi. Penyusunan Penyusunan struktur struktur organisasi dan uraian pekerjaan yang terlihat dari struktur PT Summarecon Agung diarahkan diarahkan untuk memaksimalkan memaksimalkan pendapatan pendapatan karena karena sebagian besara pendapatan PT Summerecon diperoleh dari Investasi Investasi bidang ritel yaitu yaitu Mall Kelapa Kelapa Gading. Berdasarkan hasil pengamatan kami, kegiatan manajemen property yang dilakukan pada Mall Kelapa Gading cenderung ke arah manajemen investasi kerena penyewa di Mall Kelapa Gading merupakan sumber pendapatan. Mall Kelapa Gading memiliki sumber penghasilan utama dari sewa ruang dan service charge charge yang dikenakan kepada penyewa sehingga tingkat kepuasan penyewa merupakan factor penting keberhasilan Mall dalam mencapai tujuannya.
Strategi yang diterapkan pihak manajemen adalah penetapan harga sewa yang murah murah dibandingkan dengan harga harga sewa di Mall lain. Hal inilah ini lah yang membuat daya daya tarik tersendiri bagi para tenant selain tempat yang strategis. Dari segi pengaturan tata letak tenant, pihak Mall telah melakukan variasi yang menyebabkan terjadi kompetisi antara penyewa penyewa dan pembeli memiliki pilihan pi lihan yang cukup banyak. Sedangkan penempatan penempatan escalator yang kurang baik dimana escalator yang naik dan escalator yang turun ditempatkan secara bersebelahan menyebabk menyebabkan an pengunjung langsung ke ke lantai berikutnya berikutnya dan tidak memberikan kesempatan kesempatan penggunjung untuk untuk melihatmelihat-lihat lihat.. Dari segi pemeliharaa pemeli haraan, n, pihak Mall telah melakukan pemeliharaan yang baik dan mereka menggunakan tenaga dari luar dalam mengurusi pemeliharaan Mall (outsourcing).
