FACULTAD DE INGENIERÍA
E.A.P INGENIERÍA CIVIL
FORMULACIÓN DE PROYECTOS
ALUMNO:
JIMMY ALONSO PLASENCIA OYOLA DOCENTE:
ING. PEDRO MARTINEZ CICLO:
X OCTUBRE DEL 2016
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INDICE
1. DEFINICION DE TASACION
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2. TIPOS DE TASACION
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2.1 TASACION REGLAMENTARIA
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2.2 TASACION COMERCIAL
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3. REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
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4. METODO DE TASACION
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4.1 TASACION DIRECTA
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4.2 TASACION INDIRECTA
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4.3 TASACION DE MERCADO
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5. TASACION DE PREDIOS URBANOS
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5.1 INSTRUMENTOS DE ANÁLISIS DE UN PREDIO URBANO
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5.2 PROCEDIMIENTO DE VALUACION
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5.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO URBANO
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6. INFORME DE VALUACION
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7. CONCLUSIONES
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8. BIBLIOGRAFIA
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1. DEFINICION DE TASACION Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente
reglamento. Tasación, valuación, avaluó y valorización son utilizados como sinónimos
de acuerdo a los usos y costumbres de cada localidad. Toda tasación “oficial” de bienes en el Perú, se regula y debe efectuarse conforme a lo dispuesto por el citado Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RNT), aprobado por la Resolución Ministerial N° 126-2007VIVIENDA del 7 de mayo de 2007 y publicada en el Diario El Peruano el día 13 de mayo de 2007 y Modificada con Resolución Ministerial N° 2662012-VIVIENDA de fecha 28-11-2012 y Resolución Ministerial N° 395-
2014-VIVIENDA de fecha 12-11-2014 La tasación realizada y firmada por un perito valuador se llama “informe técnico de tasación”.
2. TIPOS DE TASACIÓN Se distinguen dos tipos de tasaciones: Las reglamentarias y las comerciales. 2.1 TASACION REGLAMENTARIA: Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. 2.2 TASACION COMERCIAL: Cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
3. REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES Según los artículos del RNT: 3
ARTÍCULO II.A.01 Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. ARTÍCULO II. A.02 Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente. ARTÍCULO II. A.03 Se entiende por edificaciones a las construcciones ó fábricas en general. ARTÍCULO II. A.04 Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo ó a la construcción, y no pueden ser separadas de éstos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, etc. ARTÍCULO II.A.05 Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. ARTÍCULO II.A.06
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La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito. ARTÍCULO II.A.07 En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada, se evaluará si están incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificación y se valorizará la partida correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación techada se deberá tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificación (al 31 de octubre del año anterior al ejercicio fiscal), exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, dirección técnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicará el factor de oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
4. MÉTODOS DE TASACIÓN 5
4.1) VALUACION DIRECTA (Valuación física o de Costo o presupuesto o físico):
Este enfoque se fundamenta en el principio de sustitución que establece que ningún comprador enterado de las características generales de un bien estaría dispuesto a pagar mas de lo que le costaría sustituirla con otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente. La base de valuación por el criterio de costo es estimular el costo de una propiedad como activo nuevo. El método de costo se efectúa determinando el valor de un bien en función de sus componentes físicos, teniendo en cuenta los factores económicos que inciden positiva o negativamente. Cuando el bien es usado se estima el valor de reposición considerando los costos de sus componentes ajustados con los efectos del desgaste físico y/o de la obsolescencia funcional. 4.2) VALUACION INDIRECTA (Método de la Renta o del Ingreso o de productividad o de capitalización de rentas):
Este enfoque establece que el valor de un bien es equivalente al valor presente, a la fecha en la que efectúa el avaluó, de los ingresos y beneficios futuros que nos producirá el mismo durante su vida útil de producción económica, porque podríamos establecer que guarda cierta relación con el principio de anticipación. Se fundamente básicamente en un análisis pormenorizado de la capacidad de un bien para producir utilidades en función del grado de riesgo que la inversión represente en comparación con otras alternativas posibles. Los aspectos fundamentales del método son: La determinación del periodo de capacitación, tasa de crecimiento, flujo de caja libre, y la tasa de descuento a ser utilizada, que debe ser justificados textualmente por el valuador. En este método se determina el valor de los servicios que los bienes son capaces de brindar a la empresa en las tareas en las que están destinadas, es decir la determinación de potencial generador de ingresos del activo. El valor de un inmueble por la capitalización de su renta, se obtiene por: VC = RENTA NETA ANUAL / TASA DE INTERES ANUAL
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4.3) VALUACION DEL MERCADO (Método comparativo de datos de mercado de homologación):
El objetivo fundamental es determinar la deseabilidad que existe en el mercado por el bien que se esta valuando, la cual se deriva de las ventas u ofertas recientes de bienes similares, determinando el comportamiento del mercado de bienes usados que marquen la tendencia que sustenten el valor a obtener. Se basa en la comparación de operaciones realizadas de bienes similares entre si, estableciendo las diferencias cualitativas que pudieran existir entre estos y el bien analizado, y determinando como influyen estas sobre el valor del bien analizado. 5.TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS 5.1 INSTRUMENTOS DE ANÁLISIS DE UN PREDIO URBANO
Titularidad legal (SUNARP). Ficha Registral, Declaratoria de Fábrica. Certificado
Registral Inmobiliario (CRI).
Documentación municipal: HR y PU, Parámetros Urbanísticos.
5.2 PROCEDIMIENTO DE VALUACION
Estudio de la Documentación. Inspección de Campo. Determinación de valores. Trabajo de Gabinete. Valor de terreno. Valor de edificaciones. Valor de las obras complementarias. Consistencia de los resultados.
5.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO URBANO Se obtiene aplicando la siguiente expresión: VTP = VT + VE + VI + VOC
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En donde: VTP = Valor total del predio urbano. VT = Valor del terreno. VE = Valor de las edificaciones. VI = Valor de las instalaciones fijas. VOC = Valor de las obras complementarias. VALOR DEL TERRENO (VT)
Para determinar el valor del terreno en el caso de una valuación reglamentaria, se tomara como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano, y en el caso de la tasación comercial se tomara como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona del caso de valuaciones comerciales, se adoptara como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación, o en su defecto, el perito calculara el valor en base a criterios objetivos y técnicos. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)
En el caso de la tasación comercial, los valores unitarios de edificación (VUE) serán los comerciales, resultantes del análisis a nivel de precios unitarios. Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material de construcción predominante. El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN – D
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El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificaciones. La depreciación se calcula así: D = AT x (VUE pd/100) Pd
=
Porcentaje
de
depreciación
de
las
edificaciones
y
obras
complementarias El valor de edificación será el resultante dela aplicación de la siguiente formula: VE = AT x VUE (1- pd/100) El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación (pd) que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijara un valor relativo. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES (VI)
Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes así como las construcciones inconclusas, se valuaran de acuerdo a los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación serán estimada por el perito en concordancia con las características y vida útil de dichas obras. 6. EL INFORME DE VALUACION -
El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, valuación y anexos.
ARTÍCULO II.A.08 El informe de la valuación, debe desarrollar los siguientes rubros: 9
1. Memoria descriptiva. 2. Valuación: 2.1 Valuación del terreno. 2.2 Valuación de las edificaciones. 2.3 Valuación de las obras complementarias. 2.4 Valuación de instalaciones fijas y permanentes. 2.5 Intangibles, si los hubiere. 2.6 Cuadro resumen general de las valuaciones 3. Anexos. 3.1 Fotografías, si se requieren. 3.2 Otros. - La Memoria Descriptiva comprende:
Nombre del propietario o posicionamiento. Nombre de la persona que solicita la tasación. Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada. Fecha a la cual está referida la tasación. Ubicación. Linderos y perímetros. Área de terreno. Zonificación y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afectan al predio. Características del entorno del predio. Descripción de la distribución. Descripción de la edificación. Antigüedad de la construcción. Estado de conservación. Servidumbres, si las hubiera. Análisis de la documentación registral. Observaciones.
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7. CONCLUSIONES 1. Se llama tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT). 2. Se denomina tasación reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. 3. Se denomina tasación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado. 4. Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.
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5. El valor del terreno en el caso de una valuación reglamentaria, se tomara como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano, y en el caso de la tasación comercial se tomara como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. 6. Se entiende por obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo ó a la construcción, y no pueden ser separadas de éstos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, etc. 7. El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, valuación y anexos.
8. BIBLIOGRAFÍA
Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT)
http://www.mantyobras.com/blog/la-tasacion-de-bienes-inmuebles-enel-peru
http://www.capeco.org/publicaciones/reglamento-nacional-detasaciones/
http://www.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/difusion/eventos/2010/tasacio nes_arequipa/REGIMEN%20DE%20PORPIEDAD %20EXCLUSIVA.pdf
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