Curso de Peritaciones y Tasaciones - Capeco 1

En valuaciones reglamentarias, el lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera: a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor de terreno. b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % de valor del terreno. En valuaciones comerciales, el perito aplicará la metodología expuesta en el presente Artículo, u otra metodología debidamente sustentada, empleando para el cálculo los valores comerciales del estudio de mercado. (ARTÍCULO II.C.22) EJEMPLO 1: DEDUCCIÓN DE UNA FÓRMULA GENERAL Sea un terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, con las siguientes características:

b

S

S

a Calle A (Va) a

=

frente

b

=

longitud

S

=

área total

S

=

axb

Va

=

Valor arancelario urbano

VT

=

Valor total del terreno

De acuerdo al artículo II.C.24 se plantea: 1er. Paso:

El área es menor que el triple cuadrado del frente o sea: S ≤ 32 Entonces: VT = Va x S

2do. Paso:

El área es mayor que el triple cuadrado del frente. Resulta: S > 3a2 Dif.

=

(S – 3a2)

VT

3a2 x Va + 0.5 Va (S – 3a2)

=

Efectuando y sacando factor común 0.5 Va: VT

0.5 Va (S + 3a2)

=

EJEMPLO N°2: TERRENO CON UN SOLO FRENTE A LA CALLE A:

21.00m.

30.50m. 40.00m. E : 1/400

9.50m.

15.00

Calle A

Va

=

S/.65.00/m2.

A

=

15.00 m.

S

=

15 x 9.50 + 21.00 x 30.50 m.

S

=

783.00 m2. S > 3 a 2.

Vt

=

0.5 x S/.65.00 (3 x 152 + 783.00)

Vt

=

S/.47,385.00

6.00

En valuaciones reglamentarias, el lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera: a)

El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.C.22, sumándose luego los resultados parciales.

b)

Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.C.22.

c)

El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los casos a) y b).

En valuaciones comerciales, el perito aplicará la metodología expuesta en el presente Artículo, u otra metodología debidamente sustentada, empleando para el cálculo los valores comerciales del estudio de mercado. (ARTÍCULO II.C.23) PROCEDIMIENTO TEORICO a

CALLE B

b

S

(V’a)

a CALLE A (Va) Área del Terreno S–axb Valores Arancelarios Para calle A

:

Va

Para calle B

:

V’a

b

PRIMER PASO : Para calle A Para calle A

Repartimiento Proporcional

:

a

:

= S’

a+b

S

b

= S’’

a+b

S

S’ = a x

S a+b

S’’ = b x S a+b

SEGUNDO PASO:

Valorización de áreas prorrateadas

TERCER PASO:

Valorización del terreno considerado como frente la calle

A CUARTO PASO:

Valorización del terreno considerado como frente la calle

B QUINTO PASO :

Comparación de valores encontrados

EJEMPLO N° 3: TERRENO IRREGULAR CON 2 FRENTES A LAS CALLES A Y B:

20m

15m

45m

20m

10m

20m

27,88m

Calle A Área S del terreno: S = 28.0 x 15.00 + 20.00 x 40.00 + 10.00 x 20.00 S = 1,420.00 m2.

12m

Calle B

Valores arancelarios urbanos: Calle A:

Va = S/.30.00/m2.

Calle B:

V’a = S/.45.00/m2.

1er. Cálculo.- Repartimiento proporcional S = 1,420.00 m2. Calle A:

1,420.00 x 28.00 = 828.33 m2. 20.00 + 28.00

Calle B:

1,420.00 x 20.00 = 591.67 m2. 48.00

S = 1,420.00 m2. Los valores son: Calle A :

frente = 28.00 m

S < 3 a 2.

828.33 m2. x S/.30.00/m2. = S/.24,849.90 Calle B :

frente = 20.00 m

S < 3 a 2.

591.67 m2. x S/.45.00/m2. = S/.26,625.15 Vt = S/.51,475.05 2do. Cálculo.- Calle A

S < 3 a 2.

V’t = 1,420.00 m2. x S/.30.00/m2. V’t = S/.42,600.00 3er. Cálculo.- Calle B V’t = 0.5 x S/.45.00/ m2. (3 x 202. + 1,420.00) V’t = S/.58,950.00 Valor definitivo: V’t = S/. 58,950.00

S > 3 a 2.

EJEMPLO N° 4: TERRENO CON CUATRO FRENTES

Calle C 58m

100m

65m

22m

Calle B

35m

Calle D

79,82m

Calle A

Área del terreno: S = 80.00 x 35.00 + 58.00 x 65.00 S = 6,570.00 m2. Valores arancelarios urbanos: Calle A

Va

=

S/.56.00/m2.

Calle B

V’a

=

S/.70.00/m2.

Calle C

V’’a

=

S/.60.00/m2.

Calle D

V’’’a

=

S/.65.00/m2.

El frente por la calle B es el único cuyo triple cuadrado no excede al área. 1er. Cálculo.- Repartiendo proporcionalmente: S = 6,570.00 m2. Cálculo de la constante de proporcionalidad K:

K=

6,570.00 100.00 + 58.00 + 35.00 + 80.00

K = 24.0659 Calle A: S1 = K x 80.00 = 1,925.27 m2. Calle B: S2 = K x 35.00 = 842.31 m2. Calle C: S3 = K x 58.00 = 1,395.82 m2. Calle D: S4 = K x 100.00 = 2,406.60 m2. S = 6,570.00 m2. VALORIZACIÓN DE AREAS PRORRATEADAS 1,925.27 m2. x S/.56.00/m2.

=

S/. 107,815.12

842.31 m2. x S/.70.00/m2.

=

S/. 58,961.70

1,395.82 m2. x S/.60.00/m2

=

S/. 83,749.20

=

S/. 156,429.00

2

2

2,406.60 m . x S/.65.00/m .

S/. 406,955.02 VALUACIÓN DEL TERRENO CONSIDERANDO SEPARADAMENTE CADA FRENTE 2do. Cálculo: Calle A:

S < 3 a 2.

V’t = 6,570.00 m2. x S/.56.00/m2. V’t = S/. 367,920.00 3er. Cálculo: Calle B:

S > 3 a 2.

V’’t = 0.5 x S/.70.00/m2. (3 x 35.002. + 6,570.00) V’’t = S/. 358,575.00 4to. Cálculo: Calle C:

S < 3 a 2.

V’’’t = 6,570.00 m2. x S/.60.00/m2. V’’’t = S/. 394,200.00 5to. Cálculo: Calle D:

S < 3 a 2.

V’’’’t = 6,570.00 m2. x S/.65.00/m2.

V’’’’t = S/. 427,050.00 Valor definitivo del terreno: V’’’’t = S/. 427,050.00

La valuación reglamentaria de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento:

a)

El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el procedimiento

del articulo II.C.22. pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como sigue:

SVU=

VT x

a

(1.00 - 0.01 d) 3.00

En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado VT

= Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio

privado a

= Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros, medida en el lindero de ésta con la vía pública. Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la misma.

d

= Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.5 VT se desechará éste, considerándose como mínimo 0.5 VT. b)

La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al

procedimiento señalado en el artículo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación.

Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas, para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que resulte mayor.

En valuaciones comerciales, el perito aplicará la metodología expuesta en el presente Artículo u otra metodología debidamente sustentada, empleando para el cálculo los valores comerciales del estudio de mercado. (ARTÍCULO II.C.24)

EJEMPLO N° 5: TERRENO QUE TIENE FRENTE A UN PASADIZO COMÚN:

SVA

=

VAU x

a

(1.00 – 0.01 d)

3.00 SVA

=

Supuesto valor arancelario de la vía de dominio privado.

VAU

=

Valor arancelario de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado.

a

=

Ancho de la vía de dominio privado.

Si

a

> 1

se toma

3.00

d

=

a

=

1 3.00

Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación

Si ( SVA) < 0.5 VAU se toma como mínimo 0.5 VAU

f

S

700

28.00

S1

d a

20.00

CALLE A VAU

Ejemplo Valor Arancelario Urbano (VAU) de la Calle A = S/.43.00/m2. a = 4.00 m

Primer paso: Cálculo del Supuesto Valor Arancelario SVAU = VAU x a/3 (1 – 0.01 d)

Como a/3 > 1 entonces asumimos como máximos la unidad

d

=

SVAU =

14.00 m S/.43.00/m2 x 1 (1 – 0.01 x 14.00)

SVAU =

S/.43.00/m2 x 0.86

SVAU =

S/.36.98

Segundo paso: Valor del Terreno Interior (vt)

S

=

7.00 m. x 20.00 m.

S

=

140.00 m2

vt

=

140.00 m2 x S/.36.98/ m2

vt

=

S/.5,177.20

S < 3f 2

Tercer paso: Valor del Pasaje (V ’ t) S

=

112.00 m2

v’t

=

0.5 x S/.43.00/m2 (112.00 + 3 x 42)

v’t

=

S/.21.50/m2 x 160.00

v’t

=

S/.3,440.00

Frente= a = 4.00 m

S1 > 3a2

Prorrata del Valor del Pasaje que le corresponde al terreno interior = v ‘ t = S/.430.00 8 Cuarto paso: Cálculo del Valor del Terreno (VT) VT

=

vt + v ‘ t / 8

VT

=

S/. 5,177.20 + S/.430.00

VT

=

S/. 5,607.20

La valuación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por via privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuará de la manera señalada en el inciso a) del artículo II.C.24 del presente reglamento, multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT.

En valuaciones comerciales, el perito aplicará la metodología expuesta en el presente Artículo, u otra metodología debidamente sustentada, empleando para el cálculo los valores comerciales del estudio de mercado.

(ARTÍCULO II.C.25)

EJEMPLO N° 6 :

TASACIÓN DE UN TERRENO CUYO FRENTE DA A UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS:

S 10.00 (f)

Servidumbre de Paso 20.00

3.00

12.00

(a) CALLE A VAU

VAU de la Calle A = S/.63.00/m2

Primer paso : Cálculo del Supuesto Valor Arancelario SVAU =

VAU x a/3 (1 – 0.01 d)

SVAU =

S/.63.00/m2 x 1 (1 – 0.01 x 20)

SVAU =

S/.63.00/m2 x 0.80

SVAU =

S/.50.40

Segundo paso : Aplicación de coeficiente S/. 50.40 x 0.80 = S/. 40.32/m2 S/. 40.32 > 0.40 VAU

Tercer paso : Cálculo del Valor del Terreno S

=

10.00 m x 12.00 m

S

=

S/. 120.00 m2

Vt

=

120.00 m2 x S/.40.32/m2

Vt

=

S/.4,838.40

S < 3 f2

-

MÉTODO COMPARATIVO El método comparativo o de mercado tiene su vigencia en el hecho de que valuar es comparar. En este caso el valuador debe analizar el valor confiable de bienes raíces semejantes, para mediante un proceso de homogenización de antecedentes determinar el valor del mercado.

El parámetro de comparación es el valor de mercado. Este método se sustenta en la investigación de valores indicativos de mercado, de ventas recientes de propiedades comparables.

A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias, o la falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptará como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación, o en su defecto, el perito calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos. (ARTICULO II.C.21)

•

Estudio de mercado de la zona (Ubicación) Consiste en la obtención de datos fiables de transacciones recientes de inmuebles en unidades que resulten comparativas con la muestra a valuar.

En terrenos pertenecientes a urbanizaciones consolidadas donde el precio del terreno es transparente y conocido, el valor medio ofertado –valor zonal- será de fácil extrapolación a la muestra siguiendo métodos de comparación física, orientación y emplazamiento.

En zonas urbanas, donde la existencia de oferta de terreno es casi siempre escasa y de difícil conocimiento de su valor real, cuando no dudosa la comparación con la muestra en razón de su tamaño, situación y otros condicionantes urbanísticos y sociales, hacen de este método poco efectivo, debiendo en todo caso:

a)

Abarcar su estudio a todo el conjunto de ofertas similares con la muestra.

b)

Verificar la información para que los datos resulten fiables.

c)

Estratificar la muestra según criterios homogéneos.

d)

Asignar un valor final a la propiedad a valuar en función de parámetros de homogeneización del inmueble seleccionado para la comparación.

El estudio de mercado, siendo, sin duda, el método más adecuado por su estimación real, su aplicación en áreas con mercado poco dinámico no resultará muy representativa.

En la actualidad, algunos profesionales hacen uso de los valores catastrales asignados por las Municipalidades en su registro municipal, adecuando sus valores al mercado libre con índices correctores contrastados por actividades reales de compra-venta en cada sector o barrio.

Pero la inexistencia de actividad en casos antiguos, por ejemplo, inducen a cuantificar porcentajes con dudosos resultados finales en los valores de mercado.

-

MÉTODO RESIDUAL (RENTABILIDAD) Este procedimiento de valuación consiste en asignar un valor de venta o valor de mercado (VM) a la edificación real o posible según el planeamiento en el terreno a valuar y deducir sucesivamente los costos, gastos y beneficios habidos en todo el proceso constructivo y de gestión, hasta llegar a obtener como “residuo” el valor del terreno.

•

Zonificación. Dado que el terreno se valúa en función de su rendimiento económico, señalaremos los aspectos más importantes que componen el “valor del terreno”, en función de los componentes de su explotación:

1.

La cantidad de edificación que pueda desarrollarse dentro de la ocupación permitida por el planeamiento urbanístico que lo defina, expresada en coeficiente de edificabilidad y porcentaje de ocupación.

2.

El uso, o destino de utilización de sus diferentes superficies edificadas o edificables, definido por las Municipalidades y valuado según la demanda real o potencial que establezca la ley de la oferta-demanda en ese punto.

3.

Cuando tratamos de conocer la parte proporcional del valor que corresponde al terreno en un edificio consolidado, podremos considerar aspectos históricos y artísticos de su diseño que puedan modificar el cálculo resultante.

•

Forma. La descripción de un terreno deberá precisar su forma geométrica; las medidas, colindancias y cambios de dirección de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.

El área del terreno existente dentro de los linderos descritos será expresada en sistema métrico decimal.

Corrección del Valor por la forma del terreno. A continuación a manera de ejemplo se propone una tabla de factores de forma.

•

Entorno. El entorno socioeconómico que lo envuelve y que incidirá de forma más presionante sobre su demanda.

Factores de oportunidad en cuanto que, en ocasiones, la elección por parte del promotor del lugar escogido para su inversión, la fecha señalada para la iniciación de su transformación en terreno + edificio, y el tiempo transcurrido desde su compra hasta su edificación, componen un riesgo en su inversión que el promotor intentará convertir en un plus-beneficio adicional supuesto que, desde esa fecha, la especulación económica del terreno estará para siempre unida a la demanda de la edificación que debe soportar.

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN

Resolución Ministerial N° 286 - 2015 - VIVIENDA

Lima, 28 de Octubre de 2015 VISTOS, el Informe N° 383-2015-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU de la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo; el Informe N° 081-2015-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU-JCSD y el Informe Legal N° 013-2015-VIVIENDA-VMVU/DGPRVU-OGS del Coordinador y del abogado del Área de Valores de la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo, respectivamente y; CONSIDERANDO: Que, el segundo párrafo del artículo 11° del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF, señala que a efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicara los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificación vigentes al 31 de Octubre del año anterior y las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones – CONATA y aprueba anualmente el Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante Resolución Ministerial; Que, asimismo, el tercer párrafo del antes citado artículo establece que las instalaciones fijas y permanentes serán valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodología aprobada en el Reglamento Nacional De Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento de la Ley de Tributación Municipal, y considerando una depreciación de acuerdo a su antigüedad y estado de conservación; Que, por Decreto Supremo N° 025-2006-VIVIENDA, se aprobó la fusión por absorción del Consejo Nacional de Tasaciones – CONATA con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS, correspondiéndole al citado Ministerio la calidad de entidad incorporante; Que, el numeral 1.2 del artículo 1 del Decreto Supremo citado en el considerando anterior establece que toda referencia normativa al Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA se entenderá hecha al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS; Que, el literal e). del Articulo 66 del Reglamento de Organización y Funciones- ROF del MVCS aprobado por Decreto Supremo N° 010-2014-VIVIENDA, modificado por el Decreto Supremo N° 006-2015-VIVIENDA, establece como función de la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo, el conducir y supervisar la formulación de los valores arancelarios y supervisar su aplicación en la valorización oficial de terrenos urbanos y rústicos de todo el país; Que, en el marco de las normas citadas y de la función asignada en el literal e). del Articulo 66 del ROF del MVCS, la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo, ha formulado los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para las localidades de Lima Metropolitana y Provincia Constitucional del Callao, la Costa, Sierra y Selva; el instructivo para la Determinación de la Base Imponible de las Instalaciones

Fijas y Permanentes para el cálculo del Impuesto Predial; los valores unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e instalaciones Fijas y Permanentes para Lima Metropolitana y Provincia Constitucional de Callao, Costa, Sierra y Selva, vigente para el ejercicio fiscal 2016, y precisión respecto a las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación; Que, respecto a las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación aludidas en el segundo párrafo del artículo 11 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF, se debe tener en cuenta las aprobadas por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú en su Artículo II.D.33, pues a la fecha no ha existido variación, por lo que se debe precisar en la parte resolutiva; De conformidad con la Ley N° 29158, Ley Organiza del Poder Ejecutivo; la Ley N° 30156, Ley de Organización y Funciones del Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento; el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF; el Decreto Supremo N° 010-2014VIVIENDA, Reglamento de Organización y Funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, modificado por Decreto Supremo N° 006-2015-VIVIENDA; RESUELVE:

ARTÍCULO 1°.-

Aprobar los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para las localidades de Lima

Metropolitana y la Provincia Constitucional del Callao, la Costa, Sierra y Selva, vigentes para el Ejercicio Fiscal 2016, los que en Anexo I forman parte integrante de la Presente Resolución. ARTÍCULO 2°.- Aprobar el instructivo para la Determinación de la Base Imponible de las Instalaciones Fijas y Permanentes para el cálculo del Impuesto Predial, vigente para el Ejercicio Fiscal 2016, la que en Anexo II forman parte integrante de la Presente Resolución. ARTÍCULO 3°.- Aprobar los Valores Unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes para Lima Metropolitana y la Provincia Constitucional del Callao, la Costa, Sierra y Selva vigente para el Ejercicio Fiscal 2016, los que en Anexo III (III.1, III.2, III.3, y III.4) forman parte integrante de la Presente Resolución. Dichos valores podrán ser utilizados de manera opcional por los Gobiernos Locales o contribuyentes como una guía, a fin de complementar el autoavalúo en caso tuviera que declararse el rubro instalaciones fijas y permanentes; sin perjuicio que, el contribuyente pueda efectuar su declaración del citado rubro, según el instructivo indicado en el Anexo II del artículo 2 de la presente Resolución. ARTÍCULO 4°.- Precisa que las Tablas de Depreciación N°s 1, 2, 3 y 4 por antigüedad y estado de conservación según el material estructural predominante vigentes para el ejercicio fiscal 2016, se encuentra contenidas en el Articulo III.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado mediante Resolución Ministerial N° 126-2007-VIVIENDA, Modificada por Resoluciones Ministeriales N°s 266-2012VIVIENDA y 395-2014-VIVIENDA.

Regístrese, comuníquese y publíquese. FRANCISCO ADOLFO DUMLER CUYA Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento

ANEXO 02 INSTRUCTIVO PARA LA DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL 1. Para la determinación de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes para el cálculo del impuesto predial, se tomara como metodología lo señalado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú en su Título II, Capitulo D y Articulo II.D.31 que se señala: “Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas se valorizarán de acuerdo a los elementos que las conforman y la depreciación por antigüedad y estado de conservación será estimada por el perito en concordancia con las características y vida útil de dichas obras. “Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicara el factor de oficialización vigente conforme a lo estipulado en el artículo II.A.07”. 2. Para identificar las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deberá tener en cuenta el ARTÍCULO II.A.04 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, que a la letra dice: “Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no pueden ser separadas de éstos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales”. 3. Asimismo para la determinación del valor de las construcciones especiales, cuyas características constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parabólicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o metálicos, se aplicara la metodología establecida en el presente anexo, siempre y cuando posean la condición de una instalación fija y permanente. Las citadas valorizaciones deberán contener los parámetros constructivos que la conforman tales como; cimentación, columnas, vigas, tabiquería, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baños, instalaciones eléctricas y sanitarias. 4. En consecuencia para la determinación del valor de las edificaciones con características especiales, de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deberán efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la instalación, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos. 5. Los valores resultantes deben estar referidos al 31 de octubre del año anterior. 6. La resultante del valor obtenido se multiplicara por el FACTOR DE OFICIALIZACIÓN; Fo=0,68

VIDA UTIL

Para establecer o aplicar cualquiera de los sistemas de depreciación en las edificaciones, hemos de considerar que éstas tienen una vida técnica real o probable, según sea la calidad de los materiales y sistema de construcción en el lugar en donde se hallan enclavados.

La vida útil de las edificaciones de buena calidad se suele establecer en cien años o más, y para las de poca calidad en cincuenta años.

En el transcurso del tiempo de utilización, los edificios se deterioran, bien por agentes externos o por el propio uso de sus ocupantes. Posteriormente es posible que algunos, en su totalidad o en sus partes, se modernizan, transforman, se reparan o reconstruyen, y es cuando se debe corregir la vida útil restante según el nivel de conservación o rehabilitación aplicado a la edificación, ajustando a la realidad concreta, en cada caso, la depreciación corregida por las circunstancias que concurran.

La vida útil de diversos tipos de inmuebles. Según investigaciones efectuadas, se ha estimado la vida útil de los tipos de construcciones que se muestran en la siguiente lista, según el objeto e destinen, suponiendo que el tipo de edificio está de acuerdo con su uso.

Vida útil en años:

Departamentos

50

Fábricas

50

Bancos

67

Casa Habitación

60

Edificios agrícolas

60

Estacionamientos

60

Silos

75

Hoteles

50

Casas de un piso

67

Tiendas

60

Oficinas

67

Bodegas

67

Teatros

50

-

EDAD O ANTIGÜEDAD. Edad del inmueble desde la terminación de obra a la fecha a la cual se realiza el avalúo.

Se asumirá como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la información que podrá obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:

a.

Declaratoria de fábrica.

b.

Certificado de conformidad de obra

c.

Licencia de construcción, más plazo de ejecución.

d.

El registro más antiguo en la propiedad inmueble, sólo en los casos en que la construcción haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentación de los documentos señalados precedentemente.

e.

Declaración jurada de autoavalúo.

A falta de esta información, el perito apreciará la antigüedad sobre la base de los factores concurrentes que deberán ser indicados en el informe de valuación.

TABLA N° 01 PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS

Antigüedad

Material

(en años)

Estructural Predominante

*

ESTADO DE CONSERVACION Muy

Bueno

Regular

Malo

%

%

%

%

Bueno

Hasta 5 Años

Concreto Ladrillo Adobe

0 0 5

5 8 15

10 20 30

55 60 65

Hasta 10 Años


0 3 10

5 11 20

10 23 35

55 63 70

Hasta 15 Años


3 6 15

8 14 25

13 26 40

58 66 75

Hasta 20 Años


6 9 20

11 17 30

16 29 45

61 69 80

Hasta 25 Años


9 12 25

14 20 35

19 32 50

64 72 85

Hasta 30 Años


12 15 30

17 23 40

22 35 55

67 75 90

Hasta 35 Años


15 18 35

20 26 45

25 38 60

70 78 *

Hasta 40 Años


18 21 40

23 29 50

28 41 65

73 81 *

Hasta 45 Años


21 24 45

26 32 55

31 44 70

76 84 *

Hasta 50 Años


24 27 50

29 35 60

34 47 75

79 87 *

Más de 50 Años


27 30 55

32 38 65

37 50 80

82 90 *

El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificación del estado de conservación muy malo, el perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.

TABLA N° 02 PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIÓN ó ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES ó INSTITUCIONES

Antigüedad

Material

(en años)


*


Bueno

Regular

Malo

%

%

%

%

bueno

Hasta 5 Años


0 0 7

5 8 17

10 20 32

55 60 67

Hasta 10 Años


2 4 12

7 12 22

12 24 37

57 64 72

Hasta 15 Años


5 8 17

10 16 27

15 28 42

60 68 77

Hasta 20 Años


8 12 22

13 20 32

18 32 47

63 72 82

Hasta 25 Años


11 16 27

16 24 37

21 36 52

66 76 87

Hasta 30 Años


14 20 32

19 28 42

24 40 57

69 80 *

Hasta 35 Años


17 24 37

22 32 47

27 44 62

72 84 *

Hasta 40 Años


20 28 42

25 36 52

30 48 67

75 88 *

Hasta 45 Años


23 32 47

28 40 57

33 52 72

78 * *

Hasta 50 Años


26 36 52

31 44 62

36 56 77

81 * *

Más de 50 Años


29 40 57

34 48 67

39 60 82

84 * *



TABLA N° 03 PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS – OFICINAS

Antigüedad

Material

(en años)


*


Bueno

Regular

Malo

%

%

%

%

Bueno

Hasta 5 Años


0 0 9

5 8 19

10 20 34

55 60 69

Hasta 10 Años


3 5 14

8 13 24

13 25 39

58 65 74

Hasta 15 Años


6 9 19

11 17 29

16 29 44

61 69 79

Hasta 20 Años


9 13 24

14 21 34

19 33 49

64 73 84

Hasta 25 Años


12 17 29

17 25 39

22 37 54

67 77 89

Hasta 30 Años


15 21 34

20 29 44

25 41 59

70 81 *

Hasta 35 Años


18 25 39

23 33 49

28 45 64

73 85 *

Hasta 40 Años


21 29 44

26 37 54

31 49 69

76 89 *

Hasta 45 Años


24 33 49

29 41 59

34 53 74

79 * *

Hasta 50 Años


27 37 54

32 45 64

37 57 79

82 * *

Más de 50 Años


30 41 59

35 49 69

40 61 84

85 * *



TABLA N° 04 PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICACIONES DE SALUD, CINES, INDUSTRIAS, EDIFICACIONES DE USO EDUCATIVO, TALLERES

Antigüedad

Material

(en años)


*


Bueno

Regular

Malo

%

%

%

%

bueno

Hasta 5 Años


0 0 9

5 12 21

20 24 34

59 63 69

Hasta 10 Años


3 5 14

10 16 26

22 28 39

61 68 74

Hasta 15 Años


6 9 19

13 20 30

25 32 44

64 72 79

Hasta 20 Años


9 13 24

16 24 35

27 36 49

67 77 84

Hasta 25 Años


12 17 29

18 28 40

30 40 52

70 81 89

Hasta 30 Años


15 21 34

20 32 45

32 44 59

72 83 *

Hasta 35 Años


18 25 39

23 36 50

34 48 64

75 * *

Hasta 40 Años


21 29 44

26 40 54

37 52 69

77 * *

Hasta 45 Años


24 33 49

29 44 59

39 56 74

80 * *

Hasta 50 Años


27 37 54

32 48 64

42 60 79

* * *

Más de 50 Años


30 41 60

35 52 70

44 64 84

* * *



La depreciación lineal produce una depreciación constante del 1% a lo largo de la Vida Útil del inmueble. CD = 1 – (E/T) CD = Coeficiente de Depreciación E = Edad o Antigüedad. T = Vida Útil.

En la valuación de las edificaciones (VE) se incluirá la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomará en cuenta los siguientes factores:

En el caso de la valuación reglamentaria, el área techada (AT) y los valores unitarios de edificación (VUE) que, según los casos, serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.

Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material predominante.

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN – D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación (VUE) VSN = AT x VUE

La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción predominante. D = (P / 100) x AT x VUE

El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente fórmula: VE = AT x VUE (1-P /100)

Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas N° 1, 2, 3 y 4, según sea el caso. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como lo señala el artículo II.D.33. (ARTÍCULO II.D.30)

1. Estudio de la documentación proporcionada por el propietario. Título de propiedad del terreno. Declaratoria de fábrica de la edificación. Planos de la edificación, instalaciones y obras complementarias. Testimonio de compra – venta y reglamento de propiedad horizontal para el caso de departamento. Ficha de inscripción del inmueble en los Registros Públicos. Copia del último autoavalúo del predio. Certificado de numeración del predio.

2. Inspección del predio.Se deben realizar las siguientes acciones:

Comprobar las dimensiones del terreno, áreas techadas y alturas de edificación.

Inspeccionar las edificaciones, para determinar el grado de calidad de las obras de fábrica, identificando las características constructivas, tales como: Cimentación, estructuras, muros y tabiques, revestimientos, pisos, puertas, ventanas, vidrios, aparatos sanitarios, closets, muebles de cocina, cerrajería, pintura, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas. Equipos con que cuenta la edificación, tales como: Equipo de bombeo, equipo hidroneumático, equipo de aire acondicionado, grupo electrógeno, equipo de seguridad (alarmas, cámaras de video, detector de calor y de humo), sistema de música ambiental. Constatar el estado de conservación de la edificación, calificándolo según las Tablas de Depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Averiguar la antigüedad de la edificación. Anotar y medir las obras complementarias (obras de construcción que no están bajo las áreas techadas) tales como: Cercos. Patios. Piscina. Iluminación exterior. Fuentes decorativas de agua. Excavación y calzadura de sótano. Equipo de ascensor. Cisterna. Equipo de bombeo de agua y/o desagüe elevado de agua. Sub estaciones de fuerza eléctrica integrada al edificio. Jardines. Veredas.

3. Determinación de los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificaciones.a. Del terreno En la Municipalidad, mediante los planos arancelarios. En los casos que el terreno no aparezca en los planos arancelarios su valor lo dará el perito por similitud de características, teniendo en cuenta la zonificación y la infraestructura urbana.

b. De la edificación. Utilizando los cuadros de valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa, sierra o selva según sea el caso, aprobados por R.M.

4. Determinación de los valores comerciales unitarios.a. Del terreno. Se determinará con el valor de precio de mercado, por el método de la tasación directa, previa inspección ocular, obtenido en base a datos de campo o aplicando valores contenidos en las informaciones especializadas de construcción, vigentes.

b. De la edificación. Utilizando los precios de mercado de edificaciones para la costa, sierra o selva según sea el caso, determinado por el método de la tasación directa, previa inspección ocular o a través de la fuente matricial de los informativos de construcción, tomando en cuenta las características de la infraestructura.

5. Trabajos de gabinete, cálculos e informes.Utilizando: Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú Formato de informe tipo

VALUACION REGLAMENTARIA /COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO

:

El consignado en la Ficha Registral.

SOLICITANTE

:

De acuerdo a solicitud de Tasación.

UBICACIÓN

:

Jr./Calle/Av./Referencia: Urbanización: Distrito: Provincia: Departamento:

TIPO DE TASACIÓN FECHA DE TASACIÓN VALORIZACIÓN PERITO

: : : :

Urbano/Expansión urbana/Rústico (Fecha de inspección ocular día/mes/año) US$

/ S/.

ING. / ARQ. / Otro (Nombre, apellidos) CIP / CAP / OTRO (N° colegiatura)

SUPERVISOR / ES

:

ING./ARQ. (Nombre y apellidos) CIP / CAP (N° colegiatura)

Lima, Fecha de culminación en la elaboración del informe.

VALUACIÓN REGLAMENTARIA / COMERCIAL DE INMUEBLE 1.

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01

Propietario:

El consignado en la ficha Registral.

1.02

Solicitante:

De acuerdo a solicitud de Tasación.

1.03

Objeto tasación: Se debe indicar la finalidad de la tasación: Reglamentaria: pago del impuesto predial, adjudicación, etc. Comercial: compra, venta, subasta, hipotecas, expropiación, adjudicación, etc.

1.04

Fecha de Tasación: (Fecha de inspección ocular día/mes/año).

1.05

Metodología empleada: Reglamentaria: únicamente el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Comercial: Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y/u otro método racional debidamente sustentado.

1.06

Ubicación: Si es urbano: Jr./Av./Calle/Urbanización, distrito, provincia, departamento. Expansión urbana: referencia a la vía más próxima, indicando el kilómetro o distancia de la misma. Rústico: Nombre del predio/fundo o indicar algún punto de referencia con respecto a la vía o poblado más próximo.

1.07

Zonificación y Uso actual: 01

Zonificación (indicar fuente de información y si es conforme o no, determinando la que corresponda con su justificación).

02

Área de estructuración urbana (indicar fuente de información).

03

Uso Actual

Describir el uso actual del inmueble de conformidad a la Inspección Ocular y especificar si esta ocupado, desocupado, por el propietario o por terceros. 1.08

Infraestructura de servicios urbanos: (Para terrenos urbanos y en zona de expansión urbana). Se debe describir: Pistas

:

Tipo, estado de conservación, ancho vía.

Veredas

:

Tipo, estado de conservación, dimensiones.

Servicios

:

Agua potable, alcantarillado, alumbrado: indicar si cuentan en la zona con dicho servicio, si es permanente).

1.09

Linderos y medidas perimétricas: (Teodolito, wincha, etc.) Urbano y zona de expansión urbana: frente, derecha, izquierda, fondo. (De la Ficha Registral y de la Inspección Ocular).

Rústico: Norte, Este, Oeste, Sur. (De la Ficha Registral y de la Inspección Ocular).

1.10

Perímetro: La poligonal que encierra el área descrita es igual a la sumatoria de los lados.

1.11

Área de terreno y edificación: Señalar el área resultante del levantamiento in situ. De la ficha registral o documentación técnica elaborada por profesional colegiado y de la declaración jurada del Impuesto Predial (PU) y de acuerdo a ese orden de importancia tomarlo para el cálculo. Indicando las discrepancias en el área de acuerdo a lo constatado en la inspección ocular.

1.12

Descripción y distribución: Terreno urbano. Indicar características del terreno: -

Topografía: indicando la pendiente en %.

-

Naturaleza del terreno: indicando la característica, tipo de suelo: arenosos, arcillosos, con afloramiento rocoso, con napa freática, de relleno sanitario, etc.

Terreno rústico: clasificación del terreno rústico. -

Descripción del estado físico del terreno (construcciones existentes, desmonte, maleza, excavaciones, etc.).

Indicar el número de pisos y describir la distribución o ambientes, de acuerdo a Inspección Ocular y contrastar con la Declaratoria de Fábrica. 1.13

Descripción de la Edificación: Indicar características de la edificación de acuerdo a Inspección Ocular, contrastando con la declaratoria de fábrica y declaración jurada del Impuesto Predial (PU).

1.14

Estado de conservación y antigüedad El estado de conservación de acuerdo a lo que se determine en la Inspección Ocular y la antigüedad de acuerdo a declaratoria de fábrica, declaración jurada del Impuesto Predial (PU), y de acuerdo a ese orden de importancia tomarlo para el cálculo.

1.15

Características del entorno del predio:

Avenidas principales que delimitan la zona.

Consolidación urbana de la zona.

Aspecto general de conservación de jardines y calles.

Factor equipamiento de la localidad donde se encuentra el inmueble.

Zonas de influencia negativa: acequias abiertas, basurales, cementerios, línea férrea, aeropuertos, industria molesta, hospitales, locales públicos y/o militares, etc.

1.16

Contaminación ambiental.

Estrato socio económico.

Zonas con ruidos molestos.

Zonas en peligro de inundaciones erosión fluvial, pluvial o marítima.

Zona en proceso de habilitación urbana.

Zonas deprimidas, tugurizadas o periféricas o en su cercanía a estas.

Zonas de interés turístico.

Vías de alta velocidad, sin vías secundarias de servicio.

Vías especiales, con berma central y vías auxiliares.

Vías con frente a pasos con desnivel y/o intercambios viales (muros opacos).

Corredores viales.

Gravámenes: Verificar en ficha registral e indicar de ser el caso.

1.17

Servidumbres: Verificado en Inspección Ocular y Ficha Registral.

1.18

Observaciones: Indicar la documentación recabada para ejecutar la tasación. Indicar los aspectos resaltantes en la valuación.

1.19

Anexos: Panel fotográfico, croquis.

2.

VALORIZACIÓN

2.01

Valor del terreno (VT): VT = A x VUT

Donde:

2.02

VT

=

Valor del Terreno.

A

=

Área de terreno.

VUT

=

Valor Unitario de Terreno (US$/m2. ó S/. /m2.).

Valor de la edificación (VE): VE = AT x VUE Donde:

2.03

VE

=

Valor de la Edificación (US$/m2. ó S/. /m2.).

AT

=

Área Techada / Área Construida.

VUE

=

Valor Unitario de Edificación.

Valor de obras complementarias (VOC): VOC = (US$/m2. ó S/. /m2.).

2.04

Valor total del inmueble (VTI): VTI = VT + VE + VOC VTI = US$ SON: (Letras) (Tipo de cambio: US$ 1 = S/….). VTI = S/. SON: (Letras)

Lima,

(fecha de culminación)

---------------------------------------------------ING. / ARQ. / Otro (Nombre, apellidos) CIP / CAP / OTRO (N° colegiatura) PERITO

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIOS

:

--------

SOLICITANTE

:

-----------

UBICACIÓN REGISTRAL

:

CALLE AGUAMARINAS N° XXX, LOTE X, MANZANA XX, CASA TIPO “V-17”, DISTRITO BELLAVISTA, PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO, DEPARTAMENTO DE LIMA.

UBICACIÓN IMPUESTO PREDIAL

:

CALLE AGUA MARINA N° XXX, URB. SAN ANTONIO, DISTRITO BELLAVISTA, PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO, DEPARTAMENTO DE LIMA.

TIPO – USO

:

CASA HABITACIÓN – VIVIENDA.

ANTIGÜEDAD

:

42 AÑOS.

ÁREA DEL TERRENO

:

203.92 m2.

DECLARATORIA DE FÁBRICA

:

SI (X)

NO ( )

CARGAS Y GRAVÁMENES

:

SI (X)

NO ( )

FECHA DE VALUACIÓN

:

21 DE MARZO DE 2014.

VALOR COMERCIAL

:

US$ 239,000.00

S/. 671,590.00

VALOR DE REALIZACIÓN

:

US$ 215,000.00

S/. 604,150.00

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.81 / US$

OBSERVACIONES

:

Se trata de un inmueble con una edificación de dos pisos, con entrepiso y techo de losa aligerada de concreto armado, usado como vivienda.

/

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

------------------------------------------ING. XXX REPEV Nº XXX

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE

I.

MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1

PROPIETARIOS -----------

1.2

SOLICITANTE ---------

1.3

FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR 21 de Marzo de 2014.

1.4

UBICACIÓN DEL INMUEBLE El inmueble se encuentra ubicado en Calle Aguamarinas N° XXXXX, Lote X, Manzana “X”, Casa Tipo “V-17”, Distrito Bellavista, Provincia Constitucional del Callao, Departamento de Lima. Ubicado aproximadamente a 10.00 m. de la Av. Buenos Aires, a 40.00 m. de la Av. Oscar R. Benavides, a 150.00 m. de Calle Los Topacios, a 320.00 m. de Av. Guardia Chalaca.

1.5

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS De acuerdo Ficha N° XXX / Partida N° XXXX: Por el Frente: Con la Calle Aguamarinas, con 9.75 m. Por la Derecha: Entrando con el lote 3, con 21.00 m. Por la Izquierda: Entrando con el lote 2, con 20.30 m. Por el Fondo: Con propiedad de terceros, Colegio San Antonio, con 10.00 m.

1.6

ÁREA DEL TERRENO De acuerdo Ficha N° XXX / Partida N° XXXX: ♠

1.7

Área de terreno

:

203.92 m2.

ÁREA CONSTRUIDA De acuerdo a Declaración Jurada del Impuesto Predial (PU), año 2014 e Inspección Ocular: ♠ ♠

1.8

Primer Piso Segundo Piso TOTAL DE ÁREA CONSTRUIDA

: :

95.00 m2. 70.00 m2. 165.00 m2.

Área Libre

:

108.92 m2.

DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN Se trata de un inmueble con una edificación de dos pisos, con entrepiso y techo de losa aligerada de concreto armado, usado como vivienda. El inmueble tiene la siguiente distribución, de acuerdo a Tomo 182, Foja 88 / Partida N° 07016128 (Declaratoria de Fábrica) e Inspección Ocular:

Primer Piso Ingreso. Retiro-jardín. Sala. Escalera de acceso a segundo piso. Escritorio. ½ baño. Comedor. Cocina. Patio-jardín. Pasadizo. Entrada y/o salida de servicio. Cuarto de servicio. ½ baño de servicio. Segundo Piso Hall de distribución. 01 dormitorio. • Closet. 01 dormitorio. • Closet. Terraza. ¾ de baño. 01 dormitorio.

1.9

EDIFICACIÓN El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas: ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠

Cimentación: Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclópeo. Columnas, vigas: De amarre de concreto armado. Muros: De ladrillo. Techos: Losa aligerada horizontal de concreto armado. Pisos: parquet, loseta, cemento pulido gris, cerámico, porcelanato. Puertas: De madera apanelada y contraplacada, de fierro con vidrio simple. Ventanas: De fierro con vidrio simple y/o pavonado. Revestimientos: Tarrajeo frotachado, pintura; enchape cerámico en baños y cocina. Aparatos sanitarios: De losa vitrificada de color. Instalaciones eléctricas: Empotradas. Instalaciones sanitarias: Empotradas. Otros: Reposteros bajos de concreto en cocina, terma, cerco eléctrico.

1.10 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN La edificación tiene una antigüedad aproximada de 42 años; estado de conservación Bueno.

1.11 DEPRECIACIÓN De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla Nº 01, le corresponde una depreciación de 32% siendo el factor de ajuste en el valor unitario de edificación de 0.68.

1.12 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS INSCRIPCIÓN De acuerdo a Partida N° XXXXXX: REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE RUBRO: TITULOS DE DOMINIO

C00001 SUCESION INTESTADA: -----------, en su calidad de conyugue supérstite, -------, en su calidad de hijos; han adquirido las acciones y derechos que sobre el inmueble inscrito en la presente partida le correspondían al causante --------, fallecido el 26/04/1993, al haber sido declarados sus herederos por auto consentido del 25/01/1996 expedida por el Tercer Juzgado de Primera Instancia del Callao, que despacha el Juez, Dr. ----- y Secretario ------. Así consta del Asiento 1-a) de la Ficha N° -- que continúa en la Partida N° ------- del registro de Sucesión Intestada de esta Oficina registral. El Titulo fue presentado el 13/04/2011.

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE RUBRO: TITULOS DE DOMINIO C00002 PETICION DE HERENCIA: Por Resolución firme N° --- del 27/11/2008 expedida por el Tercer Juzgado Civil del Callao, que despacha el Juez, Dr. ------ y Especialista legal ------ se declara a los demandantes: ----------, como herederos del causante -------, fallecido el 26/04/1993. Así consta del parte judicial remitido mediante Oficio N° ------ del 13/04/2011 y del Asiento -- de la Partida N° ---- del registro de Sucesión Intestada de esta Oficina Registral. El titulo fue presentado el 13/04/2011

GRAVAMENES REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE RUBRO: GRAVAMENES Y CARGAS D00001 1.- DEMANDA.- Por RESOLUCIÓN JUDICIAL N°. SEIS – CMC del 10/06/1998, expedida por la Juez del Tercer Juzgado Civil del Callao, Dra. ---------- y Sec. ------, se ha dispuesto la reactualización de la medida cautelar de anotación de demanda registrada en el as. -- de la ficha ---- correspondiente a la presente partida en los seguidos por ------------- contra --------, sobre petición de herencia. El titulo fue presentado el 13/08/98.

SERVIDUMBRES Las que figuran en Ficha N° ------------, d) Gravámenes y Cargas: 1) y 2).

1.13 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO Zonificación : Uso Actual : Entorno :

RDA - Residencial de Densidad Alta. Vivienda. Viviendas unifamiliares y multifamiliares, locales comerciales por Av. Buenos Aires. 1.14 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno en donde se ubica el inmueble, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: redes de agua, redes de desagüe, pistas pavimentadas, veredas de concreto, redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas, cable.

1.15 OBSERVACIONES DEL ENTORNO En la zona existen predominantemente inmuebles de uso: viviendas unifamiliares y multifamiliares, locales comerciales por Av. Buenos Aires. El inmueble se encuentra cercano al Estadio Miguel Grau, al Colegio San Antonio, Hospital Daniel Alcides Carrión, Hospital II “Alberto Sabogal” Essalud, Universidad Nacional del Callao, Cementerio Baquijano y Carrillo.

1.16 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Mes

Distancia al Inmueble (Metros)

Valor de Inmueble US$

Valor US$/m2.

Referencia

Marzo ‘14

---

270,000.00

---

6515606 998369906

Marzo ‘14

---

510,000.00

---

999355081 836*6339

Marzo ‘14

---

240,000.00

---

6477197

Marzo ‘14

---

225,000.00

---

4640278 975423793

Marzo ‘14

---

208,250.00

---

998544992 #217767

Marzo ‘14

---

195,000.00

---

945885051

Ubicación Casa de tres pisos, Calle Los Rubíes, Urb. San Antonio; 06 dormitorios, 03 ½ baños,, jacuzzi, cochera A.T.: 165.00 m2. Casa, por el Club de Tiro de Bellavista; 05 dormitorios, 03 baños, 01 estacionamiento, parámetros para 5 pisos, A.T.: 603.00 m2. A.C.: 309.00 m2. Casa, Calle Manuel E. Bonnemaison 213-215, Urb. Stella Maris II Etapa; 04 dormitorios, 02 baños, 01 estacionamiento A.T.: 160.00 m2. A.C.: 133.00 m2. Casa de dos pisos, Av. Juan Pablo II (antes Av. Santa Rosa), alt. Cdra. 26 de Av. Colonial; 05 dormitorios, 03 baños, 01 estacionamiento A.T.: 184.00 m2. A.C.: 215.00 m2. Casa como terreno, a dos cuadras de Av. Guardia Chalaca y a siete cuadras del Hospital Carrión parámetros para 5 pisos A.T.: 245.00 m2. Casa, Urb. Antonio; 05 dormitorios, 04 baños, 01 cochera, frente a parque, cerca a centro comerciales y principales avenidas A.T.: 164.00 m2. A.C.: 213.00 m2.

CONCLUSIÓN La evaluación de precios de terrenos en la zona nos permite determinar razonablemente el precio de: US$ 950.00/m2., para el terreno del inmueble materia de valuación.

II.

VALORIZACIÓN 2.1

VALOR DE TERRENO (VT) Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio (Punto I.1.16), acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en valuación: US$ 950.00/m2. Luego tenemos que: VT = 203.92 m2. x US$ 950.00/m2. VT = US$ 193,724.00

2.2

VALOR DE EDIFICACIÓN (VE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación, el Perito determina un Valor Unitario Comercial de Edificación de: US$ 402.00/m2., según lo explicado en el cuadro siguiente de costos por m2. de construcción para Lima.

DESCRIPCIÓN 1 2 3 4 5 6 7

VUE

Muros y Columnas Techos

327.68 241.71

Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos

92.34 76.80 90.32

Baños Ins. Elec. y Sanitarias

24.12 51.78 904.75

Sub total (25% gastos grles. + utilidad) Valor Unitario Comercial T.C. US$ 1.00 = S/. 2.81 Por redondeo:

226.19 1,130.94 402.47 US$

402.00

VE = 165.00 m2. x US$ 402.00/m2. x 0.68 VE = US$ 45,104.40 Por redondeo: US$ 45,104.00 VE = US$ 45,104.00

2.3

VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR) VR = VT + VE VR = US$ 193,724.00 + US$ 45,104.00 VR = US$ 238,828.00

2.4

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC) De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto: VC = VR VC = US$ 238,828.00 Por redondeo: US$ 239,000.00 VC = US$ 239,000.00 SON:

III.

DOSCIENTOS TREINTINUEVE MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

VALOR DE REALIZACIÓN (VRE) Valor de Realización – (Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú: Artículo I.11) El Valor de Realización es el que se obtiene por la compra – venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicándole un factor, en consideración a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible. VRE = 0.90 x VC VRE = 0.90 x US$ 239,000.00; luego el VRE recomendado es: VRE = US$ 215,100.00 Por redondeo: US$ 215,000.00 VRE= US$ 215,000.00 SON:

DOSCIENTOS QUINCE MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

IV.

V.

OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR ♠

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo de 2007 y Modificatoria aprobada por R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA, de fecha 28 de Noviembre de 2012, aplicando el método de valuación directa.

♠

La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes.

♠

La vigencia de la valuación, si no varían las condiciones del mercado, económicas y otras, así como de no surgir imponderables, podría ser de 180 días.

DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA Se contó con copia de: ♠

Tomo --------, Foja ---.

♠

Partida N° ---

♠

Ficha N° --------.

♠

Partida N° --------.

♠

Declaración Jurada del Impuesto Predial (PU), año 2014.

♠

La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos de nuestro archivo.

Lima, 26 de Marzo de 2014.

----------------------------------------------------ING. ------------REPEV Nº -----------

FACHADA

ENTORNO

PRIMER PISO

PRIMER PISO

SEGUNDO PISO

•

Ley N° 27157 y su Reglamento TITULO III REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN CAPITULO I GENERALIDADES

Artículo 129°.- CONCEPTO.- Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. Artículo 130°.- PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD DE LOS BIENES COMUNES.- La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los uso a los que están destinadas, etc. CONCORDANCIAS: Ley 27157: Art. 40. Artículo 131°.- USOS.- Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno. CONCORDANCIAS: Ley 27157: Art. 39. Artículo 132°.- TRANSFERENCIA.- La transferencia de la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común y los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma. CONCORDANCIAS: Ley 27157: Art. 39 y 43. Artículo 133°.- EJECUCION DE OBRAS, ACUMULACIÓN, SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACION DE SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.- Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros. Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada. CONCORDANCIAS: Ley 27157: Art. 43.

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES

AV. VICTO R ANDRES BELAUNDE N° XXX - VIA PRINCIPAL N° XXX OFICINA 401 - CUARTO PISO LA XXXXXXXXX S.A. (DOMINIO FIDUCIARIO) AV. VICTO R ANDRES BELAUNDE N° XXX - VIA PRINCIPAL N° XXX ESTACIONAMIENTO 113; VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 114; VIA REAL N° XXX - ESTACIO NAMIENTO 115; VIA REAL N° XXX ESTACIONAMIENTO 120, VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 121 Y VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 122, EDIFICIO REAL - CENTRO EMPRESARIAL LA XXXXXXXX S.A. (DOMINIO FIDUCIARIO)

PROPIETARIO

:

SOLICITANTE

:

XXXXXXXXXX


:

AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° – VIA PRINCIPAL N° 155 – OFICINA 401 – CUARTO PISO; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° – VIA PRINCIPAL N° 155 – ESTACIONAMIENTO 113; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 114; VIA REAL N ° XXX – ESTACIONAMIENTO 115; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 120; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 121; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 122, EDIFICIO REAL – CENTRO EMPRESARIAL, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.


:

AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, OFICINA 401, CUARTO PISO; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, VIA PRINCIPAL N° XXX, OFICINA S/N, CUARTO PISO; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 113; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 114; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 115; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 120; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX – VIA REAL , ESTACIONAMIENTO 121; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 122, TORRE REAL XXX, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

TIPO – USO

:

INMUEBLES CONSTITUIDOS BAJO EL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN – OFICINA Y ESTACIONAMIENTOS.

ANTIGÜEDAD

:

14 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( ) /


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:

19 DE NOVIEMBRE DE 2012.

TOTAL (X)

VC (US$)

PARCIAL ( )

V RM (S/.)

(US$)

VN (S/.)

(US$)

2,622,000.00 6,817,200.00 2,098,000.00 5,454,800.00 820,000.00

(S/.) 2,132,000.00

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.60 / US$

OBSERVACIONES

:

Se trata de siete secciones o unidades inmobiliarias: Oficina 401, ubicada en el cuarto piso y Estacionamiento 113, Estacionamiento 114, Estacionamiento 115, Estacionamiento 120, Estacionamiento 121, Estacionamiento 122, ubicados en el cuarto sótano, de un edificio de catorce pisos, piso planta baja, cuatro sótanos y azotea, Torre Real XXX; los inmuebles se encuentran constituidos bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Se dieron facilidades parciales para efectuar la inspección ocular de la Oficina 401, solo se nos permitió ingresar a una parte de la misma.


AV. VICTO R ANDRES BELAUNDE N° XXX - VIA PRINCIPAL N° XXX OFICINA 401 - CUARTO PISO LA XXXXXXXXX S.A. (DOMINIO FIDUCIARIO) AV. VICTO R ANDRES BELAUNDE N° XXX - VIA PRINCIPAL N° XXX ESTACIONAMIENTO 113; VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 114; VIA REAL N° XXX - ESTACIO NAMIENTO 115; VIA REAL N° XXX ESTACIONAMIENTO 120, VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 121 Y VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 122, EDIFICIO REAL - CENTRO EMPRESARIAL LA XXXXXXXX S.A. (DOMINIO FIDUCIARIO)

PROPIETARIO

:

SOLICITANTE

:

XXXXXXXXXXXXXX


:

AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° – VIA PRINCIPAL N° 155 – OFICINA 401 – CUARTO PISO; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° – VIA PRINCIPAL N° 155 – ESTACIONAMIENTO 113; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 114; VIA REAL N ° XXX – ESTACIONAMIENTO 115; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 120; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 121; VIA REAL N° XXX – ESTACIONAMIENTO 122, EDIFICIO REAL – CENTRO EMPRESARIAL, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.


:

AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, OFICINA 401, CUARTO PISO; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, VIA PRINCIPAL N° XXX, OFICINA S/N, CUARTO PISO; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 113; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 114; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 115; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 120; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX – VIA REAL , ESTACIONAMIENTO 121; AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX, ESTACIONAMIENTO 122, TORRE REAL XXX, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

TIPO – USO

:

INMUEBLES CONSTITUIDOS BAJO EL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN – OFICINA Y ESTACIONAMIENTOS.

ANTIGÜEDAD

:

14 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( ) /


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:

19 DE NOVIEMBRE DE 2012.

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

1.00

OFICINA 401

2.00 3.00

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

PISO 4

2,420,000.00

6,292,000.00

1,936,000.00

5,033,600.00

732,000.00

1,903,200.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

45,000.00

117,000.00

36,000.00

93,600.00

20,000.00

52,000.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

30,000.00

78,000.00

24,000.00

62,400.00

13,000.00

33,800.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

27,000.00

70,200.00

22,000.00

57,200.00

12,000.00

31,200.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

35,000.00

91,000.00

28,000.00

72,800.00

15,000.00

39,000.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

35,000.00

91,000.00

28,000.00

72,800.00

15,000.00

39,000.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 122 TOTAL

SÓTANO 4

30,000.00

78,000.00

24,000.00

62,400.00

13,000.00

33,800.00

2,622,000.00

6,817,200.00

2,098,000.00

5,454,800.00

820,000.00

2,132,000.00

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.60 / US$

OBSERVACIONES

:

Se trata de siete secciones o unidades inmobiliarias: Oficina 401, ubicada en el cuarto piso y Estacionamiento 113, Estacionamiento 114, Estacionamiento 115, Estacionamiento 120, Estacionamiento 121, Estacionamiento 122, ubicados en el cuarto sótano, de un edificio de catorce pisos, piso planta baja, cuatro sótanos y azotea, Torre Real XXX; los inmuebles se encuentran constituidos bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Se dieron facilidades parciales para efectuar la inspección ocular de la Oficina 401, solo se nos permitió ingresar a una parte de la misma.

---------------------------------------------------ING. ----------REPEV Nº ------

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES I.


PROPIETARIO AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX - VIA PRINCIPAL N° XXX - OFICINA 401 - CUARTO PISO LA XXXXXXXXX S.A. (DOMINIO FIDUCIARIO) AV. VICTOR ANDRES BELAUNDE N° XXX - VIA PRINCIPAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 113; VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 114; VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 115; VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 120, VIA REAL N° XXX - ESTACIONAMIENTO 121 Y VIA REAL N° XXX ESTACIONAMIENTO 122, EDIFICIO REAL - CENTRO EMPRESARIAL LA XXXXXXXX S.A. (DOMINIO FIDUCIARIO)

1.2

SOLICITANTE XXXXXXXXXXXXXXX

1.3

FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR 19 de Noviembre de 2012.

1.4

UBICACIÓN DEL INMUEBLE Los inmuebles se encuentran ubicados en: Av. Víctor Andrés Belaunde N° XXX – Vía Principal N° XXX – Oficina 401 – Cuarto Piso; Av. Víctor Andrés Belaunde N° XXX – Vía Principal N° XXX – Estacionamiento 113; Vía Real N° XXX – Estacionamiento 114; Vía Real N ° XXX – Estacionamiento 115; Vía Real N° XXX – Estacionamiento 120; Vía Real N° XXX – Estacionamiento 121; Vía Real N° XXX – Estacionamiento 122, Edificio Real – Centro Empresarial, Distrito San Isidro, Provincia y Departamento de Lima. Los inmuebles se encuentran ubicados aproximadamente a 120.00 m., de la Calle Choquehuanca, 200.00 m., de la Av. Camino Real, a 500.00 m., de la Av. Javier Prado Oeste.

1.5

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Oficina 401 De acuerdo a Partida N° XXXXXXX: Por el Frente: Con una línea recta de 28.15 m., lindando con los aires frontales del edificio. Por la Derecha: Con una línea quebrada de 5° tramos que miden el 1° 14.54 m., el 2° a derecha 5.925 m., el 3° a izquierda 13.61 m., el 4° a izquierda 5.925 m. y el 5° a derecha 1.53 m., lindando todos los tramos con los aires laterales del edificio. Por la Izquierda: Con una línea quebrada de 11° tramos que miden el 1° 0.60 m., el 2° a la derecha 0.75 m., el 3° a izquierda 2.40 m., el 4° a izquierda 3.00 m., el 5° a derecha 5.30 m., el 6° a izquierda 3.00 m., el 7° a derecha 14.11 m., el 8° a derecha 6.00 m., el 9° a izquierda 6.67 m., el 10° a izquierda 0.075 m. y el 11° a derecha 0.60 m., lindando todos los tramos con los aires laterales del edificio Por el Fondo: Con una línea mixta de 4° tramos que miden el 1° 6.17 m., el 2° a la izquierda 5.52 m., el 3° a la derecha 12.53 m. y el 4° 10.754 m., lindando todos los tramos con los aires posteriores del edificio. Estacionamiento 113 De acuerdo a Partida N° XXXXXXX: Por el Frente: Con una línea recta de 3.77 m. y colinda con la zona común. Por la Derecha: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 114. Por la Izquierda: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con propiedad de terceros. Por el Fondo: Con una línea recta de 3.77 m. y colinda con propiedad de terceros. Estacionamiento 114 De acuerdo a Partida N° XXXXXX:

Por el Frente: Con una línea recta de 2.51 m. y colinda con la zona común. Por la Derecha: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 115. Por la Izquierda: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 113. Por el Fondo: Con una línea recta de 2.51 m. y colinda con propiedad de terceros. Estacionamiento 115 De acuerdo a Partida N° XXXXXXX: Por el Frente: Con una línea recta de 2.25 m. y colinda con la zona común. Por la Derecha: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 116. Por la Izquierda: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 114. Por el Fondo: Con una línea recta de 2.25 m. y colinda con propiedad de terceros. Estacionamiento 120 De acuerdo a Partida N° XXXXXX: Por el Frente: Con una línea recta de 2.885 m. y colinda con la zona común. Por la Derecha: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 121. Por la Izquierda: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 119. Por el Fondo: Con una línea recta de 2.885 m. y colinda con propiedad de terceros. Estacionamiento 121 De acuerdo a Partida N° XXXXXXXXXX: Por el Frente: Con una línea recta de 2.885 m. y colinda con la zona común. Por la Derecha: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 122. Por la Izquierda: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 120. Por el Fondo: Con una línea recta de 2.885 m. y colinda con propiedad de terceros. Estacionamiento 122 De acuerdo a Partida N° XXXXXXX Por el Frente: Con una línea recta de 2.51 m. y colinda con la zona común. Por la Derecha: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 123. Por la Izquierda: Con una línea recta de 6.60 m. y colinda con el estacionamiento 121. Por el Fondo: Con una línea recta de 2.51 m. y colinda con propiedad de terceros. 1.6

ÁREA DEL TERRENO De acuerdo a Ficha N° 1XXXX / Partida N° 49XXXXX, Ficha N° 4XXXXXX / Partida N° 41XXXXX, Partida N° 11XXXXX, Partida N° 11XXXXXX, Partida N° 11XXXXX, Partida N° 11XXXXXX, Partida N° 11XXXXX, Partida N° 11XXXXXX y Partida N° 11XXXXX: Por estar constituidos los inmuebles bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común; área del terreno matriz 1,382.28 m2. y área común 8,918.12 m2. % DE ZONAS COMUNES CENTRO EMPRESARIAL

A1 (m 2.)

A2 (m 2.)

ATOTAL (m 2.)

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

% DE ZONAS COMUNES EDIFICIO XXXXX

1.00

OFICINA 401

PISO 4

5.319

0.571

73.523

50.922

124.45

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

0.184

0.020

2.543

1.784

4.33

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

0.122

0.013

1.686

1.159

2.85

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

0.110

0.012

1.521

1.070

2.59

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

0.140

0.015

1.935

1.338

3.27

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

0.140

0.015

1.935

1.338

3.27

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

0.122

0.013

1.686

1.159

2.85

1.7

ÁREA OCUPADA Y ÁREA TECHADA De acuerdo a Partida N° 11XXXXX, Partida N° 11XXXXX, Partida N° 11XXXXX, Partida N° 11XXXXXX, Partida N° 11XXXX, Partida N° 11XXXXXX y Partida N° 11XXXXX: ITEM

1.8

DENOMINACIÓN

NIVEL

AO (m2.)

AT (m2.)

1.00

OFICINA 401

PISO 4

940.69

720.97

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

24.88

24.88

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

16.57

16.57

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

14.85

14.85

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

19.04

19.04

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

19.04

19.04

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

16.57

16.57

DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN Se trata de siete secciones o unidades inmobiliarias: Oficina 401, ubicada en el cuarto piso y Estacionamiento 113, Estacionamiento 114, Estacionamiento 115, Estacionamiento 120, Estacionamiento 121, Estacionamiento 122, ubicados en el cuarto sótano, de un edificio de catorce pisos, piso planta baja, cuatro sótanos y azotea, Torre Real XXX; los inmuebles se encuentran constituidos bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Se dieron facilidades parciales para efectuar la inspección ocular de la Oficina 401, solo se nos permitió ingresar a una parte de la misma. Los inmuebles tienen la siguiente distribución, de acuerdo Ficha N° 16XXXXX / Partida N° 49XXXXX (Declaratoria de Fábrica): Oficina 401 Amplia oficina con terraza. Estacionamiento 113, Estacionamiento 114, Estacionamiento 115, Estacionamiento 120, Estacionamiento 121, Estacionamiento 122 Estacionamiento. Los inmuebles tienen la siguiente distribución, de acuerdo a Plano: Planta General, Lámina A-01, de fecha Abril 2003, elaborado por el Arq. XXXXXXXX M., CAP N° XXX y Arq. XXXXXXXX, CAP N° XXXXX: Oficina 401 Recepción. Contabilidad y Finanzas. Eventos Sistemas. Técnica. Legal. Gerencia. Secretaria. Depósito. Baño. Presidencia. Depósito. Sala de Reuniones. Directorio. Kitchenette. Baño. Baño Terraza. Área de la Oficina 401 a la que no se nos permitió el ingreso. Estacionamiento 113, Estacionamiento 114, Estacionamiento 115, Estacionamiento 120, Estacionamiento 121, Estacionamiento 122 Estacionamiento.

1.9

EDIFICACIÓN Los inmuebles han sido construidos con las siguientes características técnicas: ♠

Cimentación: Cimientos de concreto armado.

♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠

Columnas, vigas: De concreto armado. Muros: De ladrillo. Placas: De concreto armado. Techos: Losa de concreto armado, falso cielorraso de baldosas acústicas. Pisos: Cerámico, alfombra de alto tránsito, vinílico, losa de concreto con juntas de dilatación (estacionamiento). Puertas: De madera con cristal templado, de madera contraplacada, de aluminio con cristal templado. Ventanas: De aluminio con cristal templado. Revestimientos: Tarrajeo frotachado, pintura lavable; enchape cerámico en baños y kitchenette. Aparatos sanitarios: De losa vitrificada blanca. Instalaciones eléctricas: Empotradas. Instalaciones sanitarias: Empotradas. Otros: El edificio matriz comprende un hall de ascensores con 4 ascensores, 2 escaleras de servicio, aire acondicionado central, sistema centralizado de seguridad, control de accesos y CCTV, sistema de prevención, detección y combate de incendios.

1.10 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN De acuerdo a Declaración Jurada Impuesto Predial 2012: La edificación tiene una antigüedad aproximada de 14 años; estado de conservación Muy Bueno. 1.11 DEPRECIACIÓN De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla Nº 03, le corresponde una depreciación de 6%, siendo el factor de ajuste en los valores unitarios de edificación de 0.94. 1.12 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS INSCRIPCIÓN Oficina 401 De acuerdo a Partida N° 11XXXXX: REGISTRO DE PREDIOS RUBRO: TÍTULOS DE DOMINIO C00004 COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS: CAXXXXXXXXXXXXXXXX, inscrita en la partida electrónica N° XXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima, ha adquirido el domino del 60% de las acciones y derechos del inmueble registrado en la presente partida, en mérito a la venta otorgada por BANCO SUDAMERICANO, por el precio de U$ 672,617.40 dólares americanos cancelados, en conjunto con otros inmuebles. Así consta de la Escritura Pública del 03-04-2003. C00005 COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS: XXXXXXXXXXXXXXXXXX, inscrita en la partida electrónica N° XXXXXXXXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima, ha adquirido el domino del 40% de las acciones y derechos del inmueble registrado en la presente partida, en mérito a la venta otorgada por BANCO SUDAMERICANO, por el precio de U$ 448,411.60 dólares americanos cancelados, en conjunto con otros inmuebles, no habiéndose precisado el plazo se entiende que por el máximo legal (30) años. Así consta de la Escritura Pública del 03-04-2003. C00006 FIDEICOMISO DE FUETEN DE PAGO Y GARANTÍA: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, en calidad de fideicomitente transfiere el dominio de los derechos y acciones fiduciarios y el derecho de cobro del porcentaje que le corresponde sobre el inmueble inscrito en la presente partida a favor de LA XXXXXX S.A. inscrita en la partida electrónica N° XXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en calidad de fiduciario, valorizado en U$ 672,617.40 dólares americanos cancelados, en conjunto con otros inmuebles, con la finalidad de garantizar las obligaciones que el propietario mantiene con el BANCO SUDAMERICANO, en su calidad de fideicomisario. Así y más extensamente consta en el título que se archiva, el que tuvo mérito por Escritura Pública del 03-04-2003. C00007 FIDEICOMISO DE FUENTE DE PAGO Y GARANTÍA: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, en calidad de fideicomitente transfiere el dominio de los derechos y acciones fiduciarios y el derecho de cobro del porcentaje que le corresponde sobre el inmueble inscrito en la presente partida a favor de LA XXXXXXXXXXX S.A. inscrita en la partida electrónica N° XXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en calidad de fiduciario, valorizado en U$

448,411.60 dólares americanos cancelados, en conjunto con otros inmuebles, con la finalidad de garantizar las obligaciones que el propietario mantiene con el BANCO SUDAMERICANO, en su calidad de fideicomisario. Así y más extensamente consta en el título que se archiva, el que tuvo mérito por Escritura Pública del 03-04-2003. REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE RUBRO: TITULOS DE DOMINIO C00007 ACLARACIÓN DE ASIENTO: Se aclara el asiento C 00005 de la presente partida, en el que por erro de redacción se ha consignado lo sgte: “no habiéndose precisado el plazo, se entiende por el plazo máximo legal (30) años”. Por tanto, considérese el citado asiento sin dicha oración. La presente se realiza de conformidad con el Título Archivado N° 217978 y el Art. 81 del Reglamento General de los Registros Públicos. C00008 ACLARACIÓN DE ASIENTO: Se aclara el asiento C 00006 y C00007 de la presente partida, en el sentido que en el Contrato de Fideicomiso, no se ha señalado el plazo de duración, por lo que se entiende que el plazo es el máximo legal, es decir (30) años. Así consta del Título Archivado N° 217978 y el Art. 81 del Reglamento General de los Registros Públicos. Estacionamiento 113, Estacionamiento 114, Estacionamiento 115, Estacionamiento 120, Estacionamiento 121, Estacionamiento 122 De acuerdo a Partida N° 11XXXXXX Partida N° 11XXXXXX, Partida N° 11XXXXXX, Partida N°11XXXXXX, Partida N° 11XXXXX, Partida N° 11XXXXXX: REGISTRO DE PREDIOS RUBRO: TÍTULOS DE DOMINIO C00004 COMPRA VENTA.- XXXXXXXXX, inscrita en la partida N° 1XXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima, ha adquirido el domino del inmueble registrado en la presente partida en mérito a la venta otorgada por BANCO SUDAMERICANO, por el precio de U$ 672,617.40 dólares americanos, cancelados en conjunto con otros inmuebles. Así consta de la Escritura Pública del 03-04-2003. C00005 FIDEICOMISO DE FUENTE DE PAGO Y GARANTÍA: XXXXXXXXXXXXXX, en calidad de fideicomitente transfiere el dominio fiduciarios y los derechos de cobro del bien inmueble inscrito en la presente partida a favor de LA XXXXXXXA S.A. inscrita en la partida electrónica N° 11XXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en calidad de fiduciario, valorizado en U$ 672,617.40 dólares americanos cancelados, en conjunto con otros inmuebles, con la finalidad de garantizar las obligaciones que el propietario mantiene con el BANCO SUDAMERICANO, en su calidad de fideicomisario, no habiéndose precisado el plazo se entiende que es por el plazo máximo legal (30) años. Así y más extensamente consta en el título que se archiva, el que tuvo mérito por Escritura Pública del 03-04-2003. SERVIDUMBRES No se conocen servidumbres. 1.13 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO Zonificación

:

Uso Actual Entorno

: :

Zona de Reglamentación Especial – ZRE; no se contó con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Oficina y estacionamientos. Edificios de oficinas, entidades financieras, hoteles 5 estrellas, apart – hoteles, restaurantes, cafeterías, clubes, etc.

1.14 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno en donde se ubican los inmuebles, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: redes de agua, redes de desagüe, pistas pavimentadas, veredas de concreto, redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas, cable.

1.15 OBSERVACIONES DEL ENTORNO En la zona existen predominantemente inmuebles de uso: edificios de oficinas, entidades financieras, hoteles 5 estrellas, apart – hoteles, restaurantes, cafeterías, clubes, etc. El centro empresarial esta conformado por varios edificios de oficinas, un hotel, un edificio de estacionamientos y un club empresarial. Es el primer condominio de oficinas de Lima, el cual ha sido desarrollado con estándares de calidad internacional. Sus vías de acceso y circulación son privadas y cuenta con un sistema de seguridad y control centralizado, todo planificado desde un master plan que se ha venido desarrollando desde el año 1996. La ubicación es privilegiada, por encontrarse en la zona prime de San Isidro cerca del Olivar, el Lima Golf Club, exclusivas zonas residenciales y fuera de las zonas de mayor congestión. El centro empresarial tiene gran reconocimiento en el mercado empresarial, lo cual se puede medir por la alta ocupación y rápida absorción de las oficinas que este alberga. 1.16 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA La evaluación de precios de terrenos en la zona nos permite determinar razonablemente el precio de: US$ 8,500.00/m2., para el área de terreno proporcional que le corresponde a cada una de las secciones o unidades inmobiliarias. II.

VALORIZACIÓN 2.1

VALOR DE TERRENO (VT) Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio (Punto I.1.16), acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno de los inmuebles en valuación: US$ 8,500.00/m2. Luego tenemos que:

2.2

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

1.00

OFICINA 401

PISO 4

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

A

VUT

(m .)

(US$/m .)

VT (US$)

73.523

8,500.00

624,945.50

50.922

3,000.00

152,766.00

2.543

8,500.00

21,615.50

1.784

3,000.00

5,352.00

1.686

8,500.00

14,331.00

1.159

3,000.00

3,477.00

1.521

8,500.00

12,928.50

1.070

3,000.00

3,210.00

1.935

8,500.00

16,447.50

1.338

3,000.00

4,014.00

1.935

8,500.00

16,447.50

1.338

3,000.00

4,014.00

1.686

8,500.00

14,331.00

1.159

3,000.00

3,477.00

2

2

VT redondeado (US$) 777,712.00 26,968.00 17,808.00 16,139.00 20,462.00 20,462.00 17,808.00

VALOR DE EDIFICACIÓN (VE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación, el Perito determina Valores Comerciales Unitarios de Edificación de: US$ 855.00/m2., US$ 90.00/m2., US$ 687.00/m2., según lo explicado en el cuadro siguiente de costos por m2. de construcción para Lima.

DESCRIPCIÓN

VUE 1

VUE2

VUE3

1

Muros y Columnas

583.35

91.66

583.35

2 3

Techos Pisos

409.62 127.20

0.00 70.12

409.62 51.52

4

Puertas y Ventanas Revestimientos

119.36 83.38

0.00 13.72

0.00 0.00

5 6 7

Baños Ins. Elec. y Sanitarias

Sub total (25% gastos grles. + utilidad) Valor Unitario Comercial

DENOMINACIÓN

NIVEL

1.00

OFICINA 401

PISO 4

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

4.00

0.00

0.00

12.01 187.51

384.16 1,428.65

46.88

357.16

444.51 2,222.54 854.82 US$ 855.00 US$

T.C. US$ 1.00 = S/. 2 .60 Por redondeo:

ITEM

70.96 384.16 1,778.03

AT

234.39 1,785.81 90.15 686.85 90.00 US$ 687.00

VUE

2

2

D

VE (US$)

VE redondeado (US$)

(m .)

(US$/m .)

720.97

855.00

0.94

579,443.59

219.72

90.00

0.94

18,588.31

SÓTANO 4

24.88

687.00

0.94

16,067.01

16,067.00

SÓTANO 4

16.57

687.00

0.94

10,700.57

10,701.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

14.85

687.00

0.94

9,589.83

9,590.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

19.04

687.00

0.94

12,295.65

12,296.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

19.04

687.00

0.94

12,295.65

12,296.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

16.57

687.00

0.94

10,700.57

10,701.00

2.3

598,032.00

VALOR DE LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES (VBC) El valor se calculará en base al 15% del valor de la zona de uso exclusivo (Artículo II.F.39):

ITEM

2.4

DENOMINACIÓN

NIVEL

VE (US$)

VBC (US$)

15%

VBC redondeado (US$)

1.00

OFICINA 401

PISO 4

598,032.00

0.15 89,704.80

89,705.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

16,067.00

0.15

2,410.05

2,410.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

10,701.00

0.15

1,605.15

1,605.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

9,590.00

0.15

1,438.50

1,439.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

12,296.00

0.15

1,844.40

1,844.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

12,296.00

0.15

1,844.40

1,844.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

10,701.00

0.15

1,605.15

1,605.00

VALOR DE LOS BIENES DE USO COMÚN (VBUC)

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

1.00

OFICINA 401

2.00 3.00

AT 2

VUE 2

D

VE (US$)

VE redondeado (US$)

(m .)

(US$/m .)

PISO 4

50.922

30.00

0.94

1,436.00

1,436.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

1.784

30.00

0.94

50.31

50.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

1.159

30.00

0.94

32.68

33.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

1.070

30.00

0.94

30.17

30.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

1.338

30.00

0.94

37.73

38.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

1.338

30.00

0.94

37.73

38.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

1.159

30.00

0.94

32.68

33.00

2.5

VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

VT (US$)

VE (US$)

VBC (US$)

VBUC (US$)

VR (US$)

1.00

OFICINA 401

PISO 4

777,712.00

598,032.00

89,705.00

1,436.00

1,466,885.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

26,968.00

16,067.00

2,410.00

50.00

45,495.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

17,808.00

10,701.00

1,605.00

33.00

30,147.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

16,319.00

9,590.00

1,439.00

30.00

27,378.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

20,462.00

12,296.00

1,844.00

38.00

34,640.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

20,462.00

12,296.00

1,844.00

38.00

34,640.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

17,808.00

10,701.00

1,605.00

33.00

30,147.00

2.6

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, no refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tienen los inmuebles en el mercado; por lo tanto:

1.00

OFICINA 401

PISO 4

1,466,885.00

1.65

2,420,360.25

VC redondeado (US$) 2,420,000.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

45,495.00

1.00

45,495.00

45,000.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

30,147.00

1.00

30,147.00

30,000.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

27,378.00

1.00

27,378.00

27,000.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

34,640.00

1.00

34,640.00

35,000.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

34,640.00

1.00

34,640.00

35,000.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

30,147.00

1.00

30,147.00

30,000.00

TOTAL

2,622,000.00

ITEM

2.7

DENOMINACIÓN

NIVEL

VR (US$)

fm

VC (US$)

VALOR A NUEVO (VN) Para efectos del seguro correspondiente sobre los inmuebles, se determina el Valor a Nuevo de la edificación, el cual se calcula en base al costo unitario de edificación por metro cuadrado, sin considerar la depreciación por antigüedad. VN’ = Área Techada (m2.) x VUE (US$/m2.) VNBC = VN’ x 15% VN = VN’ + VNBC AT 2 (m .)

VUE 2 (US$/m .)

VN' (US$)

720.97

855.00

219.72

90.00

SÓTANO 4

24.88

SÓTANO 4

16.57

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

6.00 7.00

VNBC (US$)

VN (US$)

616,429.35

0.15

92,464.40

708,893.75

19,774.80

0.15

2,966.22

22,741.02

687.00

17,092.56

0.15

2,563.88

19,656.44

20,000.00

687.00

11,383.59

0.15

1,707.54

13,091.13

13,000.00

14.85

687.00

10,201.95

0.15

1,530.29

11,732.24

12,000.00

SÓTANO 4

19.04

687.00

13,080.48

0.15

1,962.07

15,042.55

15,000.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

19.04

687.00

13,080.48

0.15

1,962.07

15,042.55

15,000.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

16.57

687.00

11,383.59

0.15

1,707.54

13,091.13

13,000.00

TOTAL

820,000.00

DENOMINACIÓN

NIVEL

1.00

OFICINA 401

PISO 4

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

4.00

III.

VN redondeado (US$)

15%

ITEM

732,000.00

VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE Valor de Realización del Inmueble en el Mercado (VRM) - (Resolución S.B.S. Nº 11356 - 2008). El Valor de Realización en el mercado, es el Valor Neto de los inmuebles, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta de los bienes en la situación como están, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación: ♠ ♠ ♠ ♠

Gastos de publicidad Gastos de valuación para realización Comisiones de ventas Mantenimiento

: : : :

2.00% 0.20% 5.00% 2.00%

♠

Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días, consideramos un ajuste de : 10.80% TOTAL DEDUCCIONES : 20.00% DEL VALOR COMERCIAL.

Por lo tanto, las deducciones aplicadas son: 20% del valor comercial. Luego tenemos: VRM = VC x td. ITEM

IV.

DENOMINACIÓN

NIVEL

VC (US$)

td.

VRM (US$)

VRM redondeado (US$)

1.00

OFICINA 401

PISO 4

2,420,000.00

0.80

1,936,000.00

1,936,000.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 113

SÓTANO 4

45,000.00

0.80

36,000.00

36,000.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 114

SÓTANO 4

30,000.00

0.80

24,000.00

24,000.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 115

SÓTANO 4

27,000.00

0.80

21,600.00

22,000.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 120

SÓTANO 4

35,000.00

0.80

28,000.00

28,000.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 121

SÓTANO 4

35,000.00

0.80

28,000.00

28,000.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 122

SÓTANO 4

30,000.00

0.80

24,000.00

24,000.00

TOTAL

2,098,000.00


La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo de 2007, aplicando el método de valuación directa y por lo dispuesto en la Resolución SBS Nº 11356 - 2008.

♠


♠


COMENTARIOS Se trata de siete secciones o unidades inmobiliarias: Oficina 401, ubicada en el cuarto piso y Estacionamiento 113, Estacionamiento 114, Estacionamiento 115, Estacionamiento 120, Estacionamiento 121, Estacionamiento 122, ubicados en el cuarto sótano, de un edificio de catorce pisos, piso planta baja, cuatro sótanos y azotea, Torre Real XXXX; los inmuebles se encuentran constituidos bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Se dieron facilidades parciales para efectuar la inspección ocular de la Oficina 401, solo se nos permitió ingresar a una parte de la misma. V.


Ficha N° 16XXXXX / Partida N° 49XXXX.

♠

Ficha N° 41XXXX / Partida N° 41XXXXXX.

♠

Partida N° 11XXXXXX.

♠


♠


♠


♠


♠


♠


♠ ♠

Declaración Jurada Impuesto Predial 2012. Plano: Planta General, Lámina A-01, de fecha Abril 2003, elaborado por el Arq. XXXXXX., CAP N° 9XX y Arq. XXXXXXXXXX, CAP N° 1XXX:

♠


Lima, 29 de Noviembre de 2012. ----------------------------------------------------ING. -------------------REPEV Nº -------

ENTORNO

OFICINA 401

OFICINA 401

OFICINA 401

OFICINA 401

ESTACIONAMIENTOS

•

Ley N° 27157 y su Reglamento TITULO II REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD Artículo 128°.- CONCEPTO.- El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado con el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una. Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d), y e) del Art. 126° de este Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Esta opción debe consta en el FUO. CONCORDANCIAS: Ley 27157: Art. 38, 126, b, c, d. C.C. Arts. 983, 984, 986 y 992.

•

Ley N° 27157 y su Reglamento TITULO II REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD Artículo 128°.- CONCEPTO.- El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado con el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una. Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d), y e) del Art. 126° de este Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Esta opción debe consta en el FUO. CONCORDANCIAS: Ley 27157: Art. 38, 126, b, c, d. C.C. Arts. 983, 984, 986 y 992.

Expediente : Demandante Demandado Especialista : Sumilla :

Nº XXXXX : XXXX : XXXXX. XXXXX DICTAMEN PERICIAL

SEÑOR JUEZ DEL XX° JUZGADO CIVIL COMERCIAL - LIMA

XXX, Ingeniero Civil, identificado con DNI N° XXX, con Código REPEJ XXXX, con Registro del Colegio de Ingenieros del Perú N° XXX, con domicilio en el Jr. XXXXX, Distrito de XX y XXXX, Ingeniero Civil, identificado con DNI N° XXX, con Código REPEJ XXX, con Registro del Colegio de Ingenieros del Perú N° XXX, con domicilio en XXX, Distrito XXX, Peritos Judiciales designados por su Despacho en los seguidos por XXX con XXXX sobre EJECUCIÓN DE GARANTIAS, en cumplimiento a lo ordenado por resolución Nº 10 y de conformidad con el artículo 265 del Código Procesal Civil, presentamos a consideración del Juzgado el siguiente Dictamen Pericial: VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN: CALLE SAN MARTIN N° XXXX, CHALET 01, DISTRITO MIRAFLORES, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

FACHADA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1 OBJETO DE LA PERICIA Determinar el Valor Comercial del inmueble ubicado en Calle San Martín N° XXXX, Chalet 01, Distrito Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, de acuerdo a lo dispuesto por el XX° Juzgado Civil Comercial - Lima. 1.2 PROPIETARIOS El inmueble materia de tasación es propiedad de XXX, según consta en la Ficha Nº XXX, del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

1.3 METODOLOGÍA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA Se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N° 126-2007-VIVIENDA, de fecha 7 de Mayo de 2007 y su Modificatoria por Resolución Ministerial Nº 266-2012-VIVIENDA, aprobada el 28 de Noviembre de 2012, aplicando el método de valuación directa y criterio objetivo de los peritos.

Profesor: Ing. Juan José Jhong Junchaya; CIP 15806 [email protected]

2

1.4 FECHA DE VALUACIÓN 05 de Febrero de 2014.

1.5 UBICACIÓN El inmueble materia de la pericia se encuentra ubicado en la Calle San Martin N° XXX, Chalet 01, Distrito Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.

1.6 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS El entorno en donde se ubica el inmueble, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: redes de agua, redes de desagüe, pistas pavimentadas, veredas de concreto, redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas, cable. 1.7 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Zonificación : Comercio Zonal - CZ. Entorno : Viviendas multifamiliares, unifamiliares y oficinas.

1.8 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS De acuerdo a Ficha N° XXX / Partida Nº XXX:

Por el frente: Con línea recta de 9.00 m., con la Calle San Martin. Por la derecha: Con línea recta 11.50 m., con el área común de la quinta. Por la izquierda: Con línea recta de 10.00 m., con propiedad de terceros. Por el fondo: De derecha a izquierda, con línea quebrada de 3 tramos que miden 6.40 m., 2.40 m. y 4.00 m., colinda con el chalet 2, y el tercer tramo voltea a la derecha con 2.60 m. colindando con el chalet N° 2.

1.9 ÁREA DEL TERRENO Régimen de Independización y Copropiedad: De acuerdo a Titulo Archivado N° XXX, de fecha 03 de Noviembre de 1982: Profesor: Ing. Juan José Jhong Junchaya; CIP 15806 [email protected]

3

♠ Área del terreno : 99.60 m2. De acuerdo a Titulo Archivado N° XXX, de fecha 03 de Noviembre de 1982: ♠ Área de terreno (pasaje de ingreso y el patio común interior) : 286.42 m2. ♠ Porcentaje de participación de las áreas comunes, pasaje de ingreso y el patio común interior : 16.34%

1.10 ÁREA OCUPADA Y TECHADA De acuerdo a Titulo Archivado N° XXX, de fecha 03 de Noviembre de 1982: DETALLE

ÁREA TECHADA (m2.)

CHALET 01

138.78

1.11 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN De acuerdo a Titulo Archivado N° XXX, de fecha 03 de Noviembre de 1982 (Independización): 1° Piso

: Jardín exterior, car-port, hall de distribución, salacomedor, ½ baño, cocina, patio, jardín, escalera de acceso a segundo piso. 2° Piso : Hall de distribución, baño y 3 dormitorios. Azotea : Baño de servicio y lavandería. De acuerdo a informe de tasación que obra en el expediente: 1° Piso

2° Piso 3° Piso

: Oficina - recepción, 02 oficinas, ½ baño, oficina de reparaciones, patio anexo y escalera de acceso a segundo piso. : Hall, oficina, 02 dormitorios con closet y 01 baño completo. : Cocina, comedor de diario, 01 cuarto, baño y terraza.

1.12 EDIFICACIÓN Características técnicas de la edificación: Cimentación: De concreto ciclópeo y concreto armado; Columnas y vigas: De amarre de concreto armado; Muros: De ladrillo; Techo: Aligerado de concreto armado; Pisos: Parquet; Puertas: De madera apanelada con reja de fierro de seguridad y madera contraplacada; Ventanas y


4

Mampara: De aluminio con vidrio; Revestimientos: Tarrajeo frotachado, acabado con pintura; Aparatos Sanitarios: De losa vitrificada; Instalaciones sanitarias: Empotradas; Instalaciones eléctricas: Empotradas y vistas.

1.13 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN El Inmueble tiene una antigüedad aproximada de 37 años; estado de conservación Bueno.

1.14 DEPRECIACIÓN De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla N° 01, le corresponde 29% de depreciación, siendo el factor de ajuste en el valor unitario de edificación de 0.71. 1.15 OBSERVACIONES Con fecha 05 de Febrero de 2014, a horas 13:50, nos constituimos al inmueble sub litis para realizar la inspección ocular, fuimos atendidos por una persona que no se identifico, nos manifestó que el inmueble estaba alquilado, por lo que no nos permitió el ingreso, manifestando que desconocía tal requerimiento. 2. VALUACION COMERCIAL 2.1

VALOR DEL TERRENO (VT) Teniendo en cuenta los valores de mercado de la zona donde se ubica el predio, su acceso a vías principales, zonificación, consolidación del entorno, infraestructura de servicios y equipamiento urbano, se determina como Valor Comercial Unitario de terreno, US$ 2,000.00/m2.

VT = 99.60 m2. x US$ 2,000.00/ m2. VT = US$ 199,200.00

2.2

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) De acuerdo a las características técnicas de la edificación, se determina un valor unitario comercial de edificación de: US$ 404.00/m2.

VE = 138.78 m2. x US$ 404.00/m2. x 0.71 VE = US$ 39,807.66 Por redondeo: US$ 39,808.00 VE = US$ 39,808.00 Profesor: Ing. Juan José Jhong Junchaya; CIP 15806 [email protected]

5

2.3

VALOR DE LOS BIENES DE USO COMÚN: VBUC De acuerdo a Titulo Archivado N° XXX, de fecha 03 de Noviembre de 1982:

Pasaje de ingreso y el patio común interior Área:

286.42 m2.

Valor del Terreno (VT) VT = 286.42 m2. x US$ 780.00/m2. VT = US$ 223,407.60

Valor de la Edificación (VE)

El Pasaje tiene un piso cemento pulido y una puerta de ingreso de reja de fierro, estado de conservación Bueno; con una antigüedad aproximada de 37 años, de acuerdo a Tabla Nº 01, le corresponde una depreciación de 29%.

VE = 286.42 m2. x US$ 59.00/m2. x 0.71 VE = US$ 11,998.13

VBUC = (VT + VE) x 0.1634 VBUC = (US$ 223,407.60 + US$ 11,998.13) x 0.1634 VBUC = US$ 38,465.30 Por redondeo: US$ 38,465.00 VBUC = US$ 38,465.00

2.4

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) VTP = VT + VE + VBUC VTP = US$ 199,200.00 + US$ 39,808.00 + US$ 38,465.00 VTP = US$ 277,473.00

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor comercial calculado, refleja adecuadamente el valor a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VTP = US$ 277,473.00


6

SON:

DOSCIENTOS SETENTISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTITRES Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

T.C.: US$ 1.00 = S/. 2.82

VTP = S/. 782,473.86

SON:

SETECIENTOS OCHENTIDOS MIL CUATROCIENTOS SETENTITRES Y 86/100 NUEVOS SOLES.

3. ANEXOS

Se adjunta panel fotográfico del inmueble. Plano de ubicación.

POR LO EXPUESTO:

A Usted, Señor Juez, solicitamos de por aprobado el presente Informe Pericial, por cumplido el mandato de su Juzgado y proveer conforme a Ley.

OTROSI DECIMOS:

Solicitamos al Juzgado que la Resolución que recaiga al presente escrito se nos notifique en nuestros domicilios señalados en autos. Lima, 12 de Febrero de 2014 -----------------------------------------------ING. ….. PERITO JUDICIAL CIP N° ….


7

FACHADA

ENTORNO


8

PERITO ATENDIDO POR UNA PERSONA QUE NO SE IDENTIFICO, QUIEN NO PERMITIO EL INGRESO AL INMUEBLE (05/02/14 A HORAS 13:50)

PASAJE DE INGRESO


9

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE BIENES INMUEBLES FUTUROS

CLIENTE

:

XXXXXXXXXXXXX.

PROPIETARIO

:

XXXXXXXXXXXXXXX.

OFICINA SOLICITANTE

:

XXXXXXXXXXXXXXXXX.

UBICACIÓN

:

AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ N° XXXX – XXXX ESQUINA CON CALLE XXXXXX

N°

XXX

–

XXX,

DISTRITO

SAN

ISIDRO,

PROVINCIA

Y

DEPARTAMENTO DE LIMA. FECHA DE VALUACIÓN

:

14 DE MAYO DE 2012. VC (US$)

VRM (S/.)

(US$)

VN (S/.)

1,415,000.00 3,679,000.00 1,202,000.00 3,125,200.00

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.60 / US$

PERITO

:

ING. XXXXXXXXXXX

(US$)

(S/.)

693,000.00

1,801,800.00

CIP Nº XXXX REPEV Nº XXXXX OBSERVACIONES

:

Se trata de BIENES INMUEBLES FUTUROS, los que se describen a continuación: Oficina N° 1301 (Piso 13) y estacionamientos: N° 207, 208 (segundo sótano); N° 304, 305, 306 (tercer sótano); N° 516, 521 (estacionamiento doble) (quinto sótano); N° 616 (sexto sótano); de un EDIFICIO de 22 pisos, 6 sótanos y azotea (XXXXXX EDIFICIO CORPORATIVO – edificio de categoría A+). Las áreas, porcentajes de participación, numeración,

distribución

interna,

linderos,

medidas

perimétricas,

sistemas,

equipamiento y/o acabados definitivos de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima.


1


CLIENTE

:

XXXXXXXXXXX.

PROPIETARIO

:

XXXXXXXXXXXX.

FECHA DE VALUACIÓN

:

14 DE MAYO DE 2012.

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

1.00

OFICINA N° 1301

2.00 3.00

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

PISO 13

1,190,000.00

3,094,000.00

1,012,000.00

2,631,200.00

595,000.00

1,547,000.00

ESTACIONAMIENTO 207 ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2 SÓTANO 2

25,000.00 25,000.00

65,000.00 65,000.00

21,000.00 21,000.00

54,600.00 54,600.00

11,000.00

28,600.00 28,600.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

25,000.00

65,000.00

21,000.00

54,600.00

5.00 6.00

ESTACIONAMIENTO 305 ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3 SÓTANO 3

25,000.00 25,000.00

65,000.00 65,000.00

21,000.00 21,000.00

54,600.00 54,600.00

11,000.00 11,000.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

25,000.00

65,000.00

21,000.00

54,600.00

8.00 9.00

EST. DOBLE 521 ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 5 SÓTANO 6

50,000.00 25,000.00

130,000.00 65,000.00

43,000.00 21,000.00

111,800.00 54,600.00

1,415,000.00

3,679,000.00

1,202,000.00

3,125,200.00

TOTAL

11,000.00

11,000.00 11,000.00 21,000.00 11,000.00 693,000.00

28,600.00 28,600.00 28,600.00 28,600.00 54,600.00 28,600.00 1,801,800.00

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.60 / US$

OBSERVACIONES

:

Se trata de BIENES INMUEBLES FUTUROS, los que se describen a continuación: Oficina N° 1301 (Piso 13) y estacionamientos: N° 207, 208 (segundo sótano); N° 304, 305, 306 (tercer sótano); N° 516, 521 (estacionamiento doble) (quinto sótano); N° 616 (sexto sótano); de un EDIFICIO de 22 pisos, 6 sótanos y azotea (XXXXXXXXXX EDIFICIO CORPORATIVO – edificio de categoría A+). Las áreas, porcentajes de participación, numeración, distribución interna, linderos, medidas perimétricas, sistemas, equipamiento y/o acabados definitivos de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

-----------------------------------------------ING. ------------------------

REPEV Nº -------


2


I.


CLIENTE XXXXXXXXXXXXX.

1.2

PROPIETARIO XXXXXXXXXXXXX.

1.3

SOLICITANTE A solicitud de la Srta. Xxxxxxxxxxxx recibimos, el encargo de efectuar el informe de valuación comercial de Bienes Inmuebles Futuros.

1.4

FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR 14 de Mayo de 2012.

1.5

UBICACIÓN DEL INMUEBLE Av. República de Panamá N° xxxx – xxxx esquina con Calle Los xxxxxxxxxx N° xxx – xxx, Distrito San Isidro, Provincia y Departamento de Lima; BIENES INMUEBLES FUTUROS, los que se describen a continuación: Oficina N° 1301 (Piso 13) y estacionamientos: N° 207, 208 (segundo sótano); N° 304, 305, 306 (tercer sótano); N° 516, 521 (estacionamiento doble) (quinto sótano); N° 616 (sexto sótano); de un EDIFICIO de 22 pisos, 6 sótanos y azotea (XXXXXXXX EDIFICIO CORPORATIVO – edificio de categoría A+). Las áreas, porcentajes de participación, numeración, distribución interna, linderos, medidas perimétricas, sistemas, equipamiento y/o acabados definitivos de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima. El EDIFICIO se encuentra ubicado aproximadamente a 260.00 m. de la Av. Canaval y Moreyra, a 200.00 m. de la Av. Aramburu, a 700.00 m. de la Av. Paseo de La República.

1.6

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Los linderos y medidas perimétricas de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima.


3

1.7

ÁREA DEL TERRENO Las áreas y porcentajes de participación de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima; por lo que en base a la información proporcionada se ha determinado el área proporcional del terreno matriz que le corresponde a cada uno de LOS INMUEBLES, en concordancia con la Ley 27157 y su Reglamento.

1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

% DE PARTICIPACIÓN EN LAS ZONAS COMUNES 3.99

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

0.10

1.29

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

0.10

1.29

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

0.10

1.29

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

0.10

1.29

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

0.10

1.29

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

0.10

1.29

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

0.20

2.59

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

0.10

1.29

ITEM

1.8

DENOMINACIÓN

NIVEL

A (m2.) 51.66

ÁREA OCUPADA Y ÁREA TECHADA De acuerdo a información alcanzada:

1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

AO (m2.) 471.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

12.00

12.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

12.00

12.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

12.00

12.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

12.00

12.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

12.00

12.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

12.00

12.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

24.00

24.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

12.00

12.00

ITEM

1.9

DENOMINACIÓN

NIVEL

AT (m2.) 471.00

DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN

Se trata de BIENES INMUEBLES FUTUROS, los que se describen a continuación: Oficina N° 1301 (Piso 13) y estacionamientos: N° 207, 208 (segundo sótano); N° 304, 305, 306 (tercer sótano); N° 516, 521 (estacionamiento doble) (quinto sótano); N° 616 (sexto sótano); de un EDIFICIO de 22 pisos, 6 sótanos y azotea (ALTAVISTA EDIFICIO CORPORATIVO – edificio de categoría A+). Las áreas, porcentajes de participación, numeración, distribución interna, linderos, medidas perimétricas, sistemas, equipamiento y/o acabados definitivos de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima.


4

LOS INMUEBLES tienen la siguiente distribución, de acuerdo a información alcanzada e inspección ocular:

Oficina

01 superficie completamente regular en sus formas, con la posibilidad de subdividir el piso en dos oficinas, cada una con sus respectivos servicios. En cada planta existen dos núcleos de SS.HH. independientes, considerando la posibilidad de subdivisión de la planta. Eventualmente y a criterio de los propietarios, cada núcleo de servicios higiénicos esta compartimentado para posibilitar un SS.HH. de uso femenino, otro masculino, un SS.HH. exclusivo para discapacitados y un cuarto de uso para ejecutivos.

Estacionamientos

01 espacio por estacionamiento simple.

02 espacios por estacionamiento doble (en fila uno tras otro).

1.10 EDIFICACIÓN Características técnicas del EDIFICIO de 22 pisos, 6 sótanos y azotea (XXXXXXXX EDIFICIO CORPORATIVO – edificio de categoría A+), de acuerdo a información proporcionada e inspección ocular:

♠

Cimentación: Zapatas y cimientos corridos de concreto armado.

♠

Estructura: De concreto armado, estructurado mediante placas, columnas y vigas dispuestas ortogonalmente, conformando pórticos resistentes a cargas verticales y horizontales en ambas direcciones.

♠

Muros: Muros pantalla anclados al terreno con cables tensados y bulbo inyectado (sótanos). Los muros y columnas en las plantas de oficinas son imprimados o empastados, a fin que el locatario pueda efectuar la implementación deseada en cada piso.

♠ ♠

Placas: De concreto armado. Techos: Losas aligeradas de 20.00 cm. de espesor, armada en una o dos direcciones con viguetas de 10.00 cm. de ancho, que apoyan sobre las vigas de los pórticos o en las placas: El edificio tiene en algunas zonas, losas macizas de concreto armado, como en el primer piso y en el último piso), falso cielo raso de baldosas acusticas.

♠

Pisos: Alfombra de alto tránsito, asentado directamente sobre el piso de cemento frotachado, que habrá sido tratado con revestimiento superficial anti-polvo, pavimento de cemento barrido, pavimento de cemento frotachado, con marcado de las plazas y señalización vial necesaria (estacionamientos).

♠

Puertas: De vidrio templado (puertas de acceso al lobby), puertas cortafuego con barra antipánico, de madera.

♠

Instalaciones eléctricas: Empotradas.

♠

Instalaciones sanitarias: Empotradas.

♠

Otros: El edificio matriz cuenta con 4 ascensores (13 pasajeros), los equipos de ascensores son de ultima tecnologia disponen de los mas modernos sistemas de predicción y detección de ocupación y entrada/salida, con el fin de optimizar al máximo los tiempos de espera y los recorridos de los ascensores. 2 escaleras de emergencia presurizadas. La fachada consta de una combinación de acabados de muro cortina de cristal laminado reflejante, y de aluminio anodizado, anclajes de acero y revestimientos con paneles de aluminio compuesto en las esquinas, brindando una textura limpia y elegante a la fachada del edificio. Las cabinas de estos ascensores están acabadas en acero inoxidable y pisos de mármol de carrara blanco. Los núcleos de SS.HH. están acabados con sanitarios de porcelana blanca, completos. Grifería en ovalines y urinarios, revestimientos de porcelanato en pisos y muros a toda altura. Las escaleras de escape constan de esclusas con ventilación e iluminación natural en cada planta.


5

Además cada escalera esta dotada de sistemas de presurización frente al uso de la misma como vía de evacuación de incendio, ya que el sistema se activaría creando una sobre presión interior para minimizar la posibilidad de acumulación de humo en su interior. Seguridad y detección de incendios que constara de un panel de detección y alarma de incendios inteligente, con capacidad de recoger la información de todos los dispositivos inteligentes o convencionales ubicados en las áreas del edificio. Adicionalmente, el sistema de agua contra incendio cuenta con montantes de agua y rociadores contra incendios, por lo que el panel contará con la capacidad para recibir las señales de posición de válvulas de control. Sistema de ventilación mecánica para SS.HH. Sistema de ventilación mecánica para suministro de aire fresco. Sistema de presurización de escaleras. Sistema de aire acondicionado. Cada piso esta preparado para que el comprador ubique su sistema de aire acondicionado. El edificio posee un equipamiento diseñado bajo el concepto de ahorro de energía, que consta de sistemas inteligentes de control de iluminación, integrados a sistemas de automatización para las oficinas y áreas comunes.

1.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN Por ser una construcción nueva no se considera depreciación.

1.12 DEPRECIACIÓN De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, por ser una construcción nueva no se considera depreciación (0%), siendo el factor de ajuste en los valores unitarios de edificación de 1.00. 1.13 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS INSCRIPCIÓN Las áreas, porcentajes de participación, numeración, distribución interna, linderos, medidas perimétricas, sistemas, equipamiento y/o acabados definitivos de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima. GRAVÁMENES No se contó con el Certificado de Cargas y Gravámenes a la fecha para la verificación respectiva. SERVIDUMBRES No se conocen servidumbres.

1.14 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO Zonificación

:

Comercio Metropolitano – CM; no se contó con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

Categoría de Edificio

:

A+

Uso Actual

:

Desocupado.

Entorno

:

Locales comerciales, edificios de oficinas.


6

1.15 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno en donde se ubica EL EDIFICIO cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: redes de agua, redes de desagüe, pistas pavimentadas, veredas de concreto, redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas, cable. 1.16 OBSERVACIONES DEL ENTORNO El entorno esta constituido por locales comerciales, edificios de oficinas. La ubicación del edificio es en la esquina formada por la Av. República de Panamá y la Calle XXXXXXXXXXX, también presenta otra ventaja por su ubicación, situada en una zona mixta que ofrece una inmejorable interconexión vial por estar a pocas cuadras de la Vía Expresa y, por ende, cerca de Miraflores por un lado, y próximo al Centro de Lima, por el otro. El edificio es el primer edificio empresarial que supera los 20 pisos dentro de su entorno urbano. 1.17 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

El entorno es adecuado a la fecha para sectores altos. La evaluación de precios de terrenos en la zona nos permite determinar razonablemente el precio de: US$ 8,500.00/m2., para el área de terreno proporcional que le corresponde a cada una de las Unidades Inmobiliarias.

II.

VALORIZACIÓN 2.1

VALOR DE TERRENO (VT) Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica EL EDIFICIO (Punto I.1.17), acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el área de terreno proporcional que le corresponde a cada una de las Unidades Inmobiliarias de: US$ 8,500.00/m2. Luego tenemos que:

ITEM

2.2

DENOMINACIÓN

NIVEL

A

VUT

(m2.)

(US$/m2.)

VT (US$)

1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

51.66

8,500.00

439,110.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

1.29

8,500.00

10,965.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

1.29

8,500.00

10,965.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

1.29

8,500.00

10,965.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

1.29

8,500.00

10,965.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

1.29

8,500.00

10,965.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

1.29

8,500.00

10,965.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

2.59

8,500.00

22,015.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

1.29

8,500.00

10,965.00

VALOR DE EDIFICACIÓN (VE) De acuerdo a las características técnicas del EDIFICIO, el Perito determina Valores Comerciales Unitarios de Edificación de: US$ 1,099.00/m2., US$ 769.00/m2., según lo explicado en el cuadro siguiente de costos por m2. de construcción para Lima.


7

VUE1

DE SCRIPCI ÓN 1 2 3

VUE2

Muros y Col umnas Techos

708. 14 430. 10

708.14 430.10

4 5

P isos P uertas y Ventanas R eves timi entos

133. 56 384. 31 87. 55

58.20 0.00 0.00

6

B años

139. 79

0.00

7

Ins. Elec. y Sanit arias

403. 37 2,286. 82

403.37 1,599.81

571. 71 2,858. 53

399.95 1,999.76

Su b total (25% gast os grles. + util idad ) Val or Unit ario C om erci al T.C. US $ 1.00 = S/. 2. 60 Por redondeo:

US$

1,099. 43

769.14

1,099. 00 US$

769.00

NOTA: VALORES INCLUYEN IGV

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

AT

VUE

(m2.)

(US$/m2.)

D

VE (US$)

VE redondeado (US$) 517,629.00

1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

471.00

1,099.00

1.00

517,629.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

12.00

769.00

1.00

9,228.00

9,228.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

12.00

769.00

1.00

9,228.00

9,228.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

12.00

769.00

1.00

9,228.00

9,228.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

12.00

769.00

1.00

9,228.00

9,228.00 9,228.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

12.00

769.00

1.00

9,228.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

12.00

769.00

1.00

9,228.00

9,228.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

24.00

769.00

1.00

18,456.00

18,456.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

12.00

769.00

1.00

9,228.00

9,228.00

2.3


ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

VE (US$)

15%

VBC (US$)


1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

517,629.00

0.15

77,644.35

77,644.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

9,228.00

0.15

1,384.20

1,384.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

9,228.00

0.15

1,384.20

1,384.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

9,228.00

0.15

1,384.20

1,384.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

9,228.00

0.15

1,384.20

1,384.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

9,228.00

0.15

1,384.20

1,384.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

9,228.00

0.15

1,384.20

1,384.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

18,456.00

0.15

2,768.40

2,768.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

9,228.00

0.15

1,384.20

1,384.00


8

2.4

VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

ITEM

2.5

DENOMINACIÓN

NIVEL

VT (US$)

VE (US$)

VBC (US$)

VR (US$)

1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

439,110.00

517,629.00

77,644.00

1,034,383.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

10,965.00

9,228.00

1,384.00

21,577.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

10,965.00

9,228.00

1,384.00

21,577.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

10,965.00

9,228.00

1,384.00

21,577.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

10,965.00

9,228.00

1,384.00

21,577.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

10,965.00

9,228.00

1,384.00

21,577.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

10,965.00

9,228.00

1,384.00

21,577.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

22,015.00

18,456.00

2,768.00

43,239.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

10,965.00

9,228.00

1,384.00

21,577.00


De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, no refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tienen los inmuebles en el mercado; por lo tanto:

1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

1,034,383.00

1.15

1,189,540.45

VC redondeado (US$) 1,190,000.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

21,577.00

1.15

24,813.55

25,000.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

21,577.00

1.15

24,813.55

25,000.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

21,577.00

1.15

24,813.55

25,000.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

21,577.00

1.15

24,813.55

25,000.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

21,577.00

1.15

24,813.55

25,000.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

21,577.00

1.15

24,813.55

25,000.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

43,239.00

1.15

49,724.85

50,000.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

21,577.00

1.15

24,813.55

25,000.00

TOTAL

1,415,000.00

ITEM

2.6

DENOMINACIÓN

NIVEL

VR (US$)

fm

VC (US$)

VALOR A NUEVO (VN) Para efectos del seguro correspondiente sobre LOS INMUEBLES, se determina el Valor a Nuevo de la edificación, el cual se calcula en base al costo unitario por metro cuadrado de construcción, sin considerar la depreciación por antigüedad. VN’ = AT (m2.) x VUE (US$/m2.) VNBC = VN’ x 15% VN = VN’ + VNBC


9

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

AT

VUE

(m2.)

(US$/m2.)

VN' (US$)

0.15

VNBC (US$)

VN (US$)

VN

redondeado (US$)

1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

471.00

1,099.00

517,629.00

0.15

77,644.35

595,273.35

595,000.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

12.00

769.00

9,228.00

0.15

1,384.20

10,612.20

11,000.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

12.00

769.00

9,228.00

0.15

1,384.20

10,612.20

11,000.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

12.00

769.00

9,228.00

0.15

1,384.20

10,612.20

11,000.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

12.00

769.00

9,228.00

0.15

1,384.20

10,612.20

11,000.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

12.00

769.00

9,228.00

0.15

1,384.20

10,612.20

11,000.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

12.00

769.00

9,228.00

0.15

1,384.20

10,612.20

11,000.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

24.00

769.00

18,456.00

0.15

2,768.40

21,224.40

21,000.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

12.00

769.00

9,228.00

0.15

1,384.20

10,612.20

11,000.00

TOTAL

693,000.00

III.

VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE Valor de Realización del Inmueble en el Mercado (VRM) - (Resolución S.B.S. Nº 11356 - 2008)

El Valor de Realización en el mercado, es el Valor Neto de los inmuebles, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta de los bienes en la situación como están, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

♠

Gastos de publicidad

: 2.00%

♠

Gastos de valuación para realización

: 0.20%

♠

Comisiones de ventas

: 5.00%

♠

Mantenimiento

: 2.00%

♠

Para realizar el inmueble en un plazo de 60 días, consideramos un ajuste de

: 5.80%

TOTAL DEDUCCIONES

: 15.00% DEL VALOR COMERCIAL.

Nota: El Banco considerará las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un Valor de Realización Final. Por lo tanto, las deducciones aplicadas son: 15% del valor comercial. Luego tenemos: VRM = VC x td.

ITEM

DENOMINACIÓN

NIVEL

VC (US$)

td.

VRM (US$)


1.00

OFICINA N° 1301

PISO 13

1,190,000.00

0.85

1,011,500.00

1,012,000.00

2.00

ESTACIONAMIENTO 207

SÓTANO 2

25,000.00

0.85

21,250.00

21,000.00

3.00

ESTACIONAMIENTO 208

SÓTANO 2

25,000.00

0.85

21,250.00

21,000.00

4.00

ESTACIONAMIENTO 304

SÓTANO 3

25,000.00

0.85

21,250.00

21,000.00

5.00

ESTACIONAMIENTO 305

SÓTANO 3

25,000.00

0.85

21,250.00

21,000.00

6.00

ESTACIONAMIENTO 306

SÓTANO 3

25,000.00

0.85

21,250.00

21,000.00

7.00

ESTACIONAMIENTO 516

SÓTANO 5

25,000.00

0.85

21,250.00

21,000.00

8.00

EST. DOBLE 521

SÓTANO 5

50,000.00

0.85

42,500.00

43,000.00

9.00

ESTACIONAMIENTO 616

SÓTANO 6

25,000.00

0.85

21,250.00

21,000.00

TOTAL

1,202,000.00


10

IV.

OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

♠

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo de 2007, aplicando el método de valuación directa y por lo dispuesto en la Resolución SBS Nº 11356 - 2008.

♠


♠


COMENTARIOS Se trata de BIENES INMUEBLES FUTUROS, los que se describen a continuación: Oficina N° 1301 (Piso 13) y estacionamientos: N° 207, 208 (segundo sótano); N° 304, 305, 306 (tercer sótano); N° 516, 521 (estacionamiento doble) (quinto sótano); N° 616 (sexto sótano); de un EDIFICIO de 22 pisos, 6 sótanos y azotea (XXXXXXXXXXXXX EDIFICIO CORPORATIVO – edificio de categoría A+). Las áreas, porcentajes de participación, numeración, distribución interna, linderos, medidas perimétricas, sistemas, equipamiento y/o acabados definitivos de LOS INMUEBLES quedaran determinados por la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno que inscribirá EL PROPIETARIO en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

V.

DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA Se contó con copia de:

♠

Información alcanzada.

♠

Partida N° XXXXXXX.

♠


Lima, 14 de Mayo de 2012.

----------------------------------------------------ING. -----------------------------REPEV Nº ------


11

UBICACIÓN: AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ N° XXXX – XXXX ESQUINA CON CALLE XXXXXXXXXXX N° XXX – XXX, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. FACHADA

ENTORNO


12

UBICACIÓN: AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ N° XXXX – XXXX ESQUINA CON CALLE XXXXXXXXXXX N° XXX – XXX, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. PISO 13


13

UBICACIÓN: AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ N° XXXX – XXXX ESQUINA CON CALLE XXXXXXXXXXX N° XXX – XXX, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. ESTACIONAMIENTOS


14

UBICACIÓN: AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ N° XXXX – XXXX ESQUINA CON CALLE XXXXXXXXXXX N° XXX – XXX, DISTRITO SAN ISIDRO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. ESTACIONAMIENTOS


15

CASO TEORICO Se tiene un terreno matriz de 32.00 m. de frente por 45.00 m. de fondo donde se ha construido el sótano y los tres primeros niveles de un edificio de siete pisos, de acuerdo a un proyecto arquitectónico aprobado. El valor unitario comercial del terreno es de US$ 200.00 / m2.; se han invertido en bienes intangibles (proyecto, supervisión, gastos generales y otros) la suma de US$ 75,000.00. El edificio se halla bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, se pide calcular el valor comercial de los aires. Factor de mejoramiento: fm = 1.05.

Solución Área del Terreno Matriz A = 32.00 m. x 45.00 m.= 1,440.00 m2. A = 1,440.00 m2. Valor del Terreno Matriz VT = 1,440.00 m2. x US$ 200.00 / m2. = US$ 288,000.00 VT = US$ 288,000.00 Valor de la prorrata del terreno matriz que le corresponde a los aires de cada nivel El Proyecto contempla sótano y siete niveles o sea ocho en total. Prorrata del Terreno: 1/8 x US$ 288,000.00 = US$ 36,000.00 Valor de los bienes intangibles que le corresponde a los aires de cada nivel Intangibles = 1/8 x US$ 75,000.00 = US$ 9,375.00 Valor de los aires para cada nivel Valor aires para c/nivel = Prorrata del Terreno + Intangibles = US$ 36,000.00 + US$ 9,375.00 = US$ 45,375.00 Valor de los aires para los cuatro niveles que falta construir y aplicando el factor de mejoramiento:


1

Valor aires para cuatro niveles = 4 x US$ 45,375.00 x 1.05 = US$ 190,575.00


2


PROPIETARIO

:

----------------

SOLICITANTE

:

------------------


:

AV. VICUS Nº XXX, DEPARTAMENTO Nº 401, CUARTO PISO; AIRES Nº 1, PLANTA AIRES; ESTACIONAMIENTO Nº 7, PRIMER PISO; DISTRITO SANTIAGO DE SURCO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

TIPO – USO

:

INMUEBLE CONSTITUIDO BAJO EL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN – VIVIENDA Y ESTACIONAMIENTO.

ANTIGÜEDAD

:

17 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( )


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:

18 DE DICIEMBRE DE 2014.

/

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

162,000.00

476,280.00

138,000.00

405,720.00

43,324.00

127,372.56

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.94 / US$

OBSERVACIONES

:

Se trata de un departamento ubicado en el cuarto piso, aires y un estacionamiento ubicado en el primer piso de un edificio de cuatro pisos y azotea; en los aires existe una edificación provisional de madera cuyo valor no será considerado en el informe de valuación; los inmuebles se encuentran constituidos bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. Se autorizó una tasación por exteriores

-----------------------------------------------ING. -------------------REPEV Nº -----


1


PROPIETARIO

:

-------------------

SOLICITANTE

:

-----------------------


:


TIPO – USO

:


ANTIGÜEDAD

:

17 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( )


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:


DESCRIPCIÒN

NIVEL

DEPARTAMENTO Nº 401

/

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

CUARTO PISO

134,000.00

393,960.00

114,000.00

335,160.00

43,000.00

126,420.00

AIRES Nº 1

AIRES

16,000.00

47,040.00

14,000.00

41,160.00

…

…

ESTACIONAMIENTO Nº 7

PRIMER PISO

12,000.00

35,280.00

10,000.00

29,400.00

324.00

952.56

162,000.00

476,280.00

138,000.00

405,720.00

43,324.00

127,372.56

TOTAL

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.94 / US$

OBSERVACIONES

:


-----------------------------------------------ING. -------------------------------REPEV Nº -------------


2



PROPIETARIO -------------------

1.2

SOLICITANTE --------------------

1.3

FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR 18 de Diciembre de 2014.

1.4

UBICACIÓN DEL INMUEBLE Los inmuebles se encuentran ubicados en: Av. Vicús N° XXX, Departamento Nº 401, Cuarto Piso; Aires Nº 1, Planta Aires; Estacionamiento Nº 7, Primer Piso; Distrito Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima. Se ubican aproximadamente a 150.00 m. de la Av. Paseo la Castellana, a 250.00 m. de la Av. Tomas Marsano.

1.5

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS •

Departamento Nº 401, Cuarto Piso De acuerdo a Ficha Nº 1330162: Por el Frente: Con 4.50 m., colinda con los aires delanteros. Por la Derecha: Entrando con una línea quebrada de 17 tramos que miden 1.00 m., 0.65 m., 3.95 m., 1.15 m., 3.15 m., 1.00 m., 0.58 m., 2.80 m., 1.37 m., 3.60 m., 1.00 m., 1.30 m., 0.30 m., 2.55 m., 0.95 m., 0.80 m. y 1.35 m. del 1º al 4º tramo colindan con la zona común de ingreso, el 5º tramo con el departamento Nº 402, del 6º al 9º colindan con el pozo de luz Nº 1, el 10º tramo colinda con el departamento Nº 402, del 11º al 16º colindan con el pozo de luz Nº 2, el 17º tramo colinda con el departamento Nº 402. Por la Izquierda: Entrando, con 20.95 m. colinda con aires de tercero. Por el Fondo: Con 5.00 m., colinda con aires de terceros.

•

Aires Nº 1, Planta Aires De acuerdo a Ficha Nº 1330164: Por el Frente: Con 4.50 m., colinda con los aires delanteros. Por la Derecha: Entrando, con una línea quebrada de 5 tramos que miden 1.00 m., 0.65 m., 1.98 m., 1.40 m., 7.50 m., del 1º al 5º tramo colinda con la zona común de ingreso. Por la Izquierda: Entrando, con 10.48 m., colinda con aires de terceros. Por el Fondo: Con 2.45 m., colinda con aires Nº 2.

•

Estacionamiento Nº 7, Primer Piso De acuerdo a Ficha Nº 1330157: Por el Frente: Con 2.20 m., colinda con la Av. Vicus. Por la Derecha: Entrando, con 5.40 m., colinda con propiedad de terceros. Por la Izquierda: Entrando, con 5.40 m., colinda con la zona común de ingreso. Por el Fondo: Con 2.60 m. colinda con el estacionamiento Nº 3.


3

1.6

ÁREA DEL TERRENO De acuerdo a Ficha Nº 192252, Ficha Nº 1330162, Ficha Nº 1330164 y Ficha Nº 1330157: Por estar constituidos los inmuebles bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; área del terreno matriz 250.00 m2.

1.7

DENOMINACIÓN

NIVEL

% DE PARTICIPACIÓN EN LAS ZONAS COMUNES

A (m2.)

Departamento Nº 401

Cuarto Piso

9.61

24.03

Aires Nº 1

Aires

3.25

8.13

Estacionamiento Nº 7

Primer Piso

1.50

3.75

ÁREA OCUPADA Y ÁREA TECHADA De acuerdo a Ficha Nº 1330162, Ficha Nº 1330164 y Ficha Nº 1330157:

1.8

DENOMINACIÓN

NIVEL

A.O. (m2.)

A.T. (m2.)


Cuarto Piso

90.03

90.03

Aires Nº 1

Aires

30.48

…


Primer Piso

14.04

3.61

DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN Se trata de un departamento ubicado en el cuarto piso, aires y un estacionamiento ubicado en el primer piso de un edificio de cuatro pisos y azotea; en los aires existe una edificación provisional de madera cuyo valor no será considerado en el informe de valuación; los inmuebles se encuentran constituidos bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. Se autorizó una tasación por exteriores Los inmuebles tienen la siguiente distribución de acuerdo a informe de valuación anterior: Departamento Nº 401, Cuarto Piso Sala - comedor. Cocina. • Depósito. Pasadizo de distribución. ¾ de baño. Dormitorio. Dormitorio. • Closet. Dormitorio principal. • Closet. • ¾ de baño.

Escalera de acceso a los aires

Aires Nº 1, Planta Aires Cuarto de servicio (de madera). Lavandería. Estacionamiento Nº 7 - Primer Piso Estacionamiento. 1.9

EDIFICACIÓN Los inmuebles han sido construidos con las siguientes características técnicas:


4

♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠

Cimentación: Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclópeo y concreto armado. Columnas, vigas: De concreto armado. Muros: De ladrillo, tabiquería de madera. Techos: Losa de concreto armado, techo liviano con estructura listones de madera con cobertura de planchas de eternit, cielorraso de tripley. Pisos: Parquet, porcelanato, cerámico, cemento pulido. Puertas: De madera apanelada y contraplacada, de aluminio con vidrio catedral. Ventanas: De aluminio con vidrio semidoble, madera con vidrio catedral. Mamparas: De aluminio con vidrio catedral. Revestimientos: Tarrajeo frotachado, pintura lavable; enchape cerámico en baños y cocina. Aparatos sanitarios: De losa vitrificada blanca y de color. Instalaciones eléctricas: Empotradas. Instalaciones sanitarias: Empotradas. Otros: Reposteros alto y bajos de melamine, tanque elevado, therma.

1.10 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN Las edificaciones tienen una antigüedad aproximada de 17 años; estado de conservación Bueno.

1.11 DEPRECIACIÓN De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla Nº 01, le corresponde una depreciación de 17%, siendo el factor de ajuste en los valores unitarios de edificación de 0.83 1.12 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS INSCRIPCIÓN De acuerdo a Partida Nº 49052101, Partida Nº 49052103 y Partida Nº 49052098: REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE RUBRO: TITULOS DE DOMINIO C00005 COMPRA VENTA: XXXXXXXXXXXXXXXX, de estado civil soltera e identificada con D.N.I. Nº 07285674, ha adquirido el dominio del inmueble inscrito en la presente partida, por el precio de US$ 37,000.00 Dólares Americanos, en conjunto con otros inmuebles, cancelados. Así consta de ESCRITURA PÚBLICA del 07/09/2009. 1.13 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO Zonificación Uso Actual Entorno

: : :

Residencial de Densidad Baja – RDB. Vivienda y Estacionamiento. Edificios de vivienda multifamiliar, viviendas unifamiliares.

1.14 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno en donde se ubican los inmuebles, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: redes de agua, redes de desagüe, pistas pavimentadas, veredas de concreto, redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas, cable. 1.15 OBSERVACIONES DEL ENTORNO En la zona existen predominantemente inmuebles de uso: Edificios de vivienda multifamiliar, viviendas unifamiliares


5

1.16 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA Ubicación Departamento en segundo piso, Urb. La Castellana; cerca al ovalo higuereta a una cuadra de la Universidad Champagne; 02 dormitorios, 02 baños, cochera A.C.: 87.00 m2. Departamento en tercer piso, Jr. Punta Sal N° 615, Urb. La Castellana, a media cuadra de Av. Mariscal Castilla y Av. Paseo de La Castellana; 03 dormitorios A.C.: 82.00 m2. Departamento, esquina de la Av. Ayacucho, altura Cdra. 13 y Jr. Manuel Aguilar, Urb. Liguria; 02 dormitorios, 03 baños; 04 ambientes A.C.: 70.00 m2. Departamento en cuarto piso, Urb. La Castellana; 03 dormitorios, 02 baños, 01 estacionamiento A.C.: 102.00 m2. Departamento en cuarto piso, Av. La Castellana, Cdra. 6; 03 dormitorios, cocina, 02 baños A.C.: 92.00 m2. Departamento, Calle Doña Nora, cerca de Plaza Vea; 03 dormitorios, 02 baños A.C.: 98.00 m2. Departamento en tercer piso, Urb. Castellana; 02 dormitorios, frente a parque A.C.: 74.50 m2. Casa como terreno de dos pisos, Av. Paseo La Castellana 610 esquina con Calle Guillermo More; parámetros para construir hasta cinco pisos A.T.: 301.25 m2. A.C.: 142.22 m2. Terreno de tres frentes; Av. Ramón Castilla (antes Tallanes) esquina Jr. Galeón; zonificación OU; ideal inversionistas, iglesias, oficinas institucionales A.T.: 1,498.56.00 m2.

Mes



Valor US$/m2.

Referencia

Diciembre ‘14

---

145,000.00

---

994070312

Diciembre ‘14

---

127,000.00

---

948563915

Diciembre ‘14

---

82,000.00

---

991488710

Diciembre ‘14

---

159,000.00

---

991489542

Diciembre ‘14

---

140,000.00

---

2720131 996600411 *704610

Diciembre ‘14

---

142,000.00

---

993136127

Diciembre ‘14

---

154,000.00

---

996176347 996767637

Diciembre ‘14

---

632,625.00

---

948563915 997723914

Diciembre ‘14

---

---

2,200.00

989062311

CONCLUSIÓN

El entorno es adecuado a la fecha para sectores medios. La evaluación de precios de terrenos en la zona nos permite determinar razonablemente el precio de: US$ 2,000.00/m2., para el terreno materia de valuación.

II.

VALORIZACIÓN 2.1

VALOR DE TERRENO (VT) Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio (Punto I.1.16), acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno de los inmuebles en valuación: US$ 2,000.00/m2.


6

Luego tenemos que:

2.2

VUT (US$/m2.)

VT (US$)

2,000.00

48,060.00

8.13

2,000.00

16,260.00

3.75

2,000.00

7,500.00

DENOMINACIÓN

NIVEL

A (m2.)


Cuarto Piso

24.03

Aires Nº 1

Planta Aires


Primer Piso

VALOR DE EDIFICACIÓN (VE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación, el Perito determina Valores Unitarios Comerciales de Edificación de: US$ 418.00/m2., US$ 78.00/m2., según lo explicado en el cuadro siguiente de costos por m2. de construcción para Lima Metropolitana y Provincia Constitucional del Callao. VUE1

DESCRIPCIÓN 1

Muros y Columnas

287.07

2

Techos

211.76

0.00

3

Pisos

120.74

30.51

4

Puertas y Ventanas

67.29

33.65

5

Revestimientos

79.13

19.78

6

Baños

21.13

0.00

7

Ins. Elec. y Sanitarias

45.37

0.00

832.49

155.71


T.C. US$ 1.00 = S/. 2.94 Por redondeo:

208.12

38.93 194.64

187.31

35.03

1,227.92

229.67

417.66

78.12

418.00 US$

78.00

US$

NIVEL

ÁREA TECHADA

Departamento Nº 401 Aires Nº 1 Estacionamiento Nº 7

DENOMINACIÓN

71.77

1,040.61

+ IGV 18% TOTAL

2.3

VUE2

D

VE (US$)

VE redondeado (US$)

Cuarto Piso

(m2.) 90.03

VUE (US$) 418.00

0.83

31,235.01

31,235.00

Planta Aires

….

…

…

…

…

Primer Piso

3.61

78.00

0.83

233.71

234.00


NIVEL

VE (US$)

15%

VBC (US$)



Cuarto Piso

31,235.00

0.15

4,685.25

4,685.00

Aires Nº 1

Planta Aires

…

…

…

…


Primer Piso

234.00

0.15

35.10

35.00

DENOMINACIÓN

2.4

VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR) DENOMINACIÓN

VT (US$)

VE (US$)

VBC (US$)

VR (US$)


48,060.00

31,235.00

4,685.00

83,980.00

Aires Nº 1

16,260.00

…

…

16,260.00


7,500.00

234.00

35.00

7,769.00


7

2.5


De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, no refleja adecuadamente los valores comerciales del departamento y del estacionamiento a la fecha que tienen los inmuebles en el mercado; por lo tanto: DENOMINACIÓN

VR (US$)

fm

VC (US$)

VC redondeado (US$)


83,980.00

1.60

134,368.00

134,000.00

Aires Nº 1

16,260.00

1.00

16,260.00

16,000.00


7,769.00

1.60

12,430.40

12,000.00

TOTAL

2.6

162,000.00

VALOR A NUEVO (VN) Para efectos del seguro correspondiente sobre los inmuebles, se determina el Valor a Nuevo de la edificación, el cual se calcula en base al costo unitario de edificación por metro cuadrado, sin considerar la depreciación por antigüedad. VN’ = Área Techada (m2.) x VUE (US$/m2.) VNBC = VN’ x 15% VN = VN’ + VNBC

DENOMINACIÓN

ÁREA TECHADA (m2.)

VUE (US$)

VN' (US$)

15%

VNBC (US$)

VN (US$)

VN redondeado (US$)


90.03

418.00

37,632.54

0.15

5,644.88

43,277.42

43,000.00

Aires Nº 1

…

…

…

…

…

…

…


3.61

78.00

281.58

0.15

42.24

323.82

324.00

TOTAL

III.

43,324.00

VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE Valor de Realización del Inmueble en el Mercado (VRM) - (Resolución S.B.S. Nº 11356 – 2008). El Valor de Realización en el mercado, es el Valor Neto de los inmuebles, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta de los bienes en la situación como están, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación: ♠ ♠ ♠ ♠ ♠

Gastos de publicidad Gastos de valuación para realización Comisiones de ventas Mantenimiento Para realizar el inmueble en un plazo de 60 días, consideramos un ajuste de TOTAL DEDUCCIONES

: : : :

2.00% 0.20% 5.00% 2.00%

: 5.80% : 15.00% DEL VALOR COMERCIAL.

Por lo tanto, las deducciones aplicadas son: 15% del valor comercial. Luego tenemos: VRM = VC x td.


8

DENOMINACIÓN

VC (US$)

td.

VRM (US$)



134,000.00

0.85

113,900.00

114,000.00

Aires Nº 1

16,000.00

0.85

13,600.00

14,000.00

12,000.00

0.85

10,200.00


TOTAL

IV.

V.

10,000.00 138,000.00


La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo de 2007 y Modificatoria aprobada por R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA, de fecha 28 de Noviembre de 2012, aplicando el método de valuación directa y por lo dispuesto en la Resolución SBS Nº 11356 - 2008.

♠


♠



Ficha Nº 192252.

♠

Ficha Nº 1330162.

♠

Ficha Nº 1330164.

♠

Ficha Nº 1330157.

♠

Partida Nº 49052101.

♠


♠


♠

Informe de valuación anterior de fecha 09 de enero de 2014, elaborado por el suscrito, Ing. -----------------, CIP XXXXXX.

♠


Lima, 26 de Diciembre de 2014.

----------------------------------------------------ING. ----------------------REPEV Nº -----------


9


PROPIETARIO

:

----------------

SOLICITANTE

:

------------------


:


TIPO – USO

:


ANTIGÜEDAD

:

17 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( )


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:


/

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

162,000.00

476,280.00

138,000.00

405,720.00

43,324.00

127,372.56

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.94 / US$

OBSERVACIONES

:


-----------------------------------------------ING. -------------------REPEV Nº -----


1


PROPIETARIO

:

-------------------

SOLICITANTE

:

-----------------------


:


TIPO – USO

:


ANTIGÜEDAD

:

17 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( )


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:


DESCRIPCIÒN

NIVEL


/

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

CUARTO PISO

134,000.00

393,960.00

114,000.00

335,160.00

43,000.00

126,420.00

AIRES Nº 1

AIRES

16,000.00

47,040.00

14,000.00

41,160.00

…

…


PRIMER PISO

12,000.00

35,280.00

10,000.00

29,400.00

324.00

952.56

162,000.00

476,280.00

138,000.00

405,720.00

43,324.00

127,372.56

TOTAL

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.94 / US$

OBSERVACIONES

:


-----------------------------------------------ING. -------------------------------REPEV Nº -------------


2



PROPIETARIO -------------------

1.2

SOLICITANTE --------------------

1.3


1.4


1.5



•


•



3

1.6


1.7

DENOMINACIÓN

NIVEL


A (m2.)


Cuarto Piso

9.61

24.03

Aires Nº 1

Aires

3.25

8.13


Primer Piso

1.50

3.75


1.8

DENOMINACIÓN

NIVEL

A.O. (m2.)

A.T. (m2.)


Cuarto Piso

90.03

90.03

Aires Nº 1

Aires

30.48

…


Primer Piso

14.04

3.61






4

♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠




: : :




5


Mes



Valor US$/m2.

Referencia

Diciembre ‘14

---

145,000.00

---

994070312

Diciembre ‘14

---

127,000.00

---

948563915

Diciembre ‘14

---

82,000.00

---

991488710

Diciembre ‘14

---

159,000.00

---

991489542

Diciembre ‘14

---

140,000.00

---

2720131 996600411 *704610

Diciembre ‘14

---

142,000.00

---

993136127

Diciembre ‘14

---

154,000.00

---

996176347 996767637

Diciembre ‘14

---

632,625.00

---

948563915 997723914

Diciembre ‘14

---

---

2,200.00

989062311

CONCLUSIÓN


II.

VALORIZACIÓN 2.1



6

Luego tenemos que:

2.2

VUT (US$/m2.)

VT (US$)

2,000.00

48,060.00

8.13

2,000.00

16,260.00

3.75

2,000.00

7,500.00

DENOMINACIÓN

NIVEL

A (m2.)


Cuarto Piso

24.03

Aires Nº 1

Planta Aires


Primer Piso


DESCRIPCIÓN 1

Muros y Columnas

287.07

2

Techos

211.76

0.00

3

Pisos

120.74

30.51

4

Puertas y Ventanas

67.29

33.65

5

Revestimientos

79.13

19.78

6

Baños

21.13

0.00

7


45.37

0.00

832.49

155.71



208.12

38.93 194.64

187.31

35.03

1,227.92

229.67

417.66

78.12

418.00 US$

78.00

US$

NIVEL

ÁREA TECHADA


DENOMINACIÓN

71.77

1,040.61

+ IGV 18% TOTAL

2.3

VUE2

D

VE (US$)

VE redondeado (US$)

Cuarto Piso

(m2.) 90.03

VUE (US$) 418.00

0.83

31,235.01

31,235.00

Planta Aires

….

…

…

…

…

Primer Piso

3.61

78.00

0.83

233.71

234.00


NIVEL

VE (US$)

15%

VBC (US$)



Cuarto Piso

31,235.00

0.15

4,685.25

4,685.00

Aires Nº 1

Planta Aires

…

…

…

…


Primer Piso

234.00

0.15

35.10

35.00

DENOMINACIÓN

2.4


VT (US$)

VE (US$)

VBC (US$)

VR (US$)


48,060.00

31,235.00

4,685.00

83,980.00

Aires Nº 1

16,260.00

…

…

16,260.00


7,500.00

234.00

35.00

7,769.00


7

2.5



VR (US$)

fm

VC (US$)

VC redondeado (US$)


83,980.00

1.60

134,368.00

134,000.00

Aires Nº 1

16,260.00

1.00

16,260.00

16,000.00


7,769.00

1.60

12,430.40

12,000.00

TOTAL

2.6

162,000.00


DENOMINACIÓN

ÁREA TECHADA (m2.)

VUE (US$)

VN' (US$)

15%

VNBC (US$)

VN (US$)

VN redondeado (US$)


90.03

418.00

37,632.54

0.15

5,644.88

43,277.42

43,000.00

Aires Nº 1

…

…

…

…

…

…

…


3.61

78.00

281.58

0.15

42.24

323.82

324.00

TOTAL

III.

43,324.00



: : : :

2.00% 0.20% 5.00% 2.00%




8

DENOMINACIÓN

VC (US$)

td.

VRM (US$)



134,000.00

0.85

113,900.00

114,000.00

Aires Nº 1

16,000.00

0.85

13,600.00

14,000.00

12,000.00

0.85

10,200.00


TOTAL

IV.

V.

10,000.00 138,000.00



♠


♠



Ficha Nº 192252.

♠

Ficha Nº 1330162.

♠

Ficha Nº 1330164.

♠

Ficha Nº 1330157.

♠


♠


♠


♠


♠



----------------------------------------------------ING. ----------------------REPEV Nº -----------


9


PROPIETARIO

:

----------------

SOLICITANTE

:

------------------


:


TIPO – USO

:


ANTIGÜEDAD

:

17 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( )


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:


/

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

162,000.00

476,280.00

138,000.00

405,720.00

43,324.00

127,372.56

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.94 / US$

OBSERVACIONES

:


-----------------------------------------------ING. -------------------REPEV Nº -----


1


PROPIETARIO

:

-------------------

SOLICITANTE

:

-----------------------


:


TIPO – USO

:


ANTIGÜEDAD

:

17 AÑOS.


:

SI (X)

NO ( )


:

SI ( )

NO (X)

FECHA DE VALUACIÓN

:


DESCRIPCIÒN

NIVEL


/

TOTAL (X)

PARCIAL ( )

VC

VRM

VN

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

(US$)

(S/.)

CUARTO PISO

134,000.00

393,960.00

114,000.00

335,160.00

43,000.00

126,420.00

AIRES Nº 1

AIRES

16,000.00

47,040.00

14,000.00

41,160.00

…

…


PRIMER PISO

12,000.00

35,280.00

10,000.00

29,400.00

324.00

952.56

162,000.00

476,280.00

138,000.00

405,720.00

43,324.00

127,372.56

TOTAL

TIPO DE CAMBIO

:

S/. 2.94 / US$

OBSERVACIONES

:


-----------------------------------------------ING. -------------------------------REPEV Nº -------------


2



PROPIETARIO -------------------

1.2

SOLICITANTE --------------------

1.3


1.4


1.5



•


•



3

1.6


1.7

DENOMINACIÓN

NIVEL


A (m2.)


Cuarto Piso

9.61

24.03

Aires Nº 1

Aires

3.25

8.13


Primer Piso

1.50

3.75


1.8

DENOMINACIÓN

NIVEL

A.O. (m2.)

A.T. (m2.)


Cuarto Piso

90.03

90.03

Aires Nº 1

Aires

30.48

…


Primer Piso

14.04

3.61






4

♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠ ♠




: : :




5


Mes



Valor US$/m2.

Referencia

Diciembre ‘14

---

145,000.00

---

994070312

Diciembre ‘14

---

127,000.00

---

948563915

Diciembre ‘14

---

82,000.00

---

991488710

Diciembre ‘14

---

159,000.00

---

991489542

Diciembre ‘14

---

140,000.00

---

2720131 996600411 *704610

Diciembre ‘14

---

142,000.00

---

993136127

Diciembre ‘14

---

154,000.00

---

996176347 996767637

Diciembre ‘14

---

632,625.00

---

948563915 997723914

Diciembre ‘14

---

---

2,200.00

989062311

CONCLUSIÓN


II.

VALORIZACIÓN 2.1



6

Luego tenemos que:

2.2

VUT (US$/m2.)

VT (US$)

2,000.00

48,060.00

8.13

2,000.00

16,260.00

3.75

2,000.00

7,500.00

DENOMINACIÓN

NIVEL

A (m2.)


Cuarto Piso

24.03

Aires Nº 1

Planta Aires


Primer Piso


DESCRIPCIÓN 1

Muros y Columnas

287.07

2

Techos

211.76

0.00

3

Pisos

120.74

30.51

4

Puertas y Ventanas

67.29

33.65

5

Revestimientos

79.13

19.78

6

Baños

21.13

0.00

7


45.37

0.00

832.49

155.71



208.12

38.93 194.64

187.31

35.03

1,227.92

229.67

417.66

78.12

418.00 US$

78.00

US$

NIVEL

ÁREA TECHADA


DENOMINACIÓN

71.77

1,040.61

+ IGV 18% TOTAL

2.3

VUE2

D

VE (US$)

VE redondeado (US$)

Cuarto Piso

(m2.) 90.03

VUE (US$) 418.00

0.83

31,235.01

31,235.00

Planta Aires

….

…

…

…

…

Primer Piso

3.61

78.00

0.83

233.71

234.00


NIVEL

VE (US$)

15%

VBC (US$)



Cuarto Piso

31,235.00

0.15

4,685.25

4,685.00

Aires Nº 1

Planta Aires

…

…

…

…


Primer Piso

234.00

0.15

35.10

35.00

DENOMINACIÓN

2.4


VT (US$)

VE (US$)

VBC (US$)

VR (US$)


48,060.00

31,235.00

4,685.00

83,980.00

Aires Nº 1

16,260.00

…

…

16,260.00


7,500.00

234.00

35.00

7,769.00


7

2.5



VR (US$)

fm

VC (US$)

VC redondeado (US$)


83,980.00

1.60

134,368.00

134,000.00

Aires Nº 1

16,260.00

1.00

16,260.00

16,000.00


7,769.00

1.60

12,430.40

12,000.00

TOTAL

2.6

162,000.00


DENOMINACIÓN

ÁREA TECHADA (m2.)

VUE (US$)

VN' (US$)

15%

VNBC (US$)

VN (US$)

VN redondeado (US$)


90.03

418.00

37,632.54

0.15

5,644.88

43,277.42

43,000.00

Aires Nº 1

…

…

…

…

…

…

…


3.61

78.00

281.58

0.15

42.24

323.82

324.00

TOTAL

III.

43,324.00



: : : :

2.00% 0.20% 5.00% 2.00%




8

DENOMINACIÓN

VC (US$)

td.

VRM (US$)



134,000.00

0.85

113,900.00

114,000.00

Aires Nº 1

16,000.00

0.85

13,600.00

14,000.00

12,000.00

0.85

10,200.00


TOTAL

IV.

V.

10,000.00 138,000.00



♠


♠



Ficha Nº 192252.

♠

Ficha Nº 1330162.

♠

Ficha Nº 1330164.

♠

Ficha Nº 1330157.

♠


♠


♠


♠


♠



----------------------------------------------------ING. ----------------------REPEV Nº -----------


9

-

CASO TEORICO Se tiene un edificio de departamentos de cinco pisos y sótano de estacionamientos o sea, de seis niveles. El terreno está ubicado en la esquina formada por las Av. A y B, siendo sus frentes:

35.00 m. frente a la Av. A.

45.00 m. frente a la Av. B

El valor comercial unitario es igual para cada una de las Avenidas y asciende a la suma de US$ 100.00/m2. La azotea tiene un área de 935.00 m2. y no tiene ninguna construcción, salvo el tanque elevado de agua del edificio, la caseta del ascensor, piso de pastelero prensado, un murete en todo su perímetro y alumbrado eléctrico.

El propietario del edificio vende a una empresa publicitaria que llamaremos la Empresa, el derecho para colocar letreros publicitarios luminosos estableciéndose la propiedad de la azotea sólo para esos fines, sin levantar construcción distinta a los letreros, o sea que se establece una servidumbre de uso perpetuo de la azotea y además una servidumbre de paso o transito usando los ascensores y escaleras del edificio para acceder a la azotea.

Se pide calcular la valorización de las servidumbres.

Procedimiento:

a. Valor del terreno que asignamos a la azotea:

La azotea se considera un nivel más, Nº total de niveles: 6 +1 = 7 niveles.

Valor del terreno:

Vt = Vu x S

S = 35.00 m. x 45.00 m. S = 1,575.00 m2.

Vu = US$ 100.00 / m2.

Sustituyendo:

Vt = 1,575.00 m2. x US$ 100.00 / m2. Vt = US$ 157,500.00 Valor que le corresponde a la azotea:


1

V’t = US$ 157,500.00 7 V’t = US$ 22,500.00

b. Valor de la Edificación que le corresponde a la azotea.

S1 = 935.00 m2.

Puc = US$ 50.00 / m2.

Vc = US$ 50.00 / m2. x 935.00 m2.

Vc = US$ 46,750.00

c. Valor de los Bienes Comunes.

VBC = 0.15 x Vc

VBC = 0.15 x 46,750.00

VBC = US$ 7,012.50

d. Valor de la servidumbre de Tránsito.

Es el 10% de Vc

Vst = 0.10 x US$ 46,750.00

Vst = US$ 4,675.00

RESUMEN DE LA VALORIZACION DE LA SERVIDUMBRE

V’t

=

US$ 22,500.00

Vc

=

US$ 46,750.00

VBC

=

US$ 7,012.50

Vst

=

US$ 4,675.00

Valor servidumbre =

US$ 80,937.50


2

Curso de Peritaciones y Tasaciones - Capeco 1

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