CURSO DE TASACIONES INMOBILIARIAS Nivel básico
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INTRODUCCIÓN.
La valoración de inmuebles interesa a un gran número de empresas y de particulares que necesitan saber el valor del patrimonio que tienen o que desean tener. Esta necesidad de saber el valor de una vivienda, de un local comercial, o de cualquier otro tipo de inmueble puede deberse a diferentes factores: solicitud de hipotecas, refinanciación de préstamos, compraventas, herencias, separaciones, contradictorias de hacienda, aportaciones inmobiliarias a sociedades, valoración de activos inmobiliarios de sociedades, acciones judiciales, embargos, expropiaciones, reparcelaciones, valoración de daños, indemnizaciones, valoraciones de hacienda, inversiones inmobiliarias, y un largo etc. El contenido que vamos a regalarte en los próximos días te será de gran utilidad para adquirir unos conocimientos básicos acerca del mundo de las tasaciones inmobiliarias. Se trata de una información dirigida principalmente a Arquitectos, Ingenieros, Arquitectos Técnicos, Ingenieros Técnicos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, así como a Directores Financieros, Gerentes de empresas, Directores de oficinas bancarias, personal cualificado de los servicios inmobiliarios de los bancos, Abogados, Economistas, Asesores Financieros y, en general, a todas aquellas personas que estén interesadas en conocer en profundidad el mundo de una tasación inmobiliaria. Para profundizar más en el tema de las valoraciones, o en algún aspecto o método concreto, te recomendamos sigas nuestros cursos de Tasaciones Inmobiliarias en su modalidad a distancia. Con estos cursos adquirirás los conocimientos teóricos y prácticos suficientes para poder dedicarte profesionalmente al mundo de las tasaciones inmobiliarias y además conseguirás las herramientas necesarias para su realización. Contarás con un tutor que resolverá todas tus dudas y te asesorará en la realización de tus primeras valoraciones. Cómodo, económico y sencillo. Se ha planteado un recorrido de aprendizaje a través de varios cursos, en los que sin ser obligatorio, es conveniente realizarlos en el orden expuesto, ya que es necesario tener conocimientos de todos los aspectos de las Tasaciones Inmobiliarias. Puedes consultar toda la información a través de los siguientes enlaces:
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ÍNDICE PÍLDORA 1: 1.1 Introducción e índice. 1.2 Qué es una tasación inmobiliaria. 1.3 El objeto de la tasación. 1.4 Vocabulario básico de tasaciones. PÍLDORA 2: 2.1 Finalidades de las tasaciones inmobiliarias. 2.2 Diferentes definiciones de valor. 2.3 Superficies en la tasación. PÍLDORA 3: 3.1 Legislación aplicable. 3.2 Los 10 principios de la valoración inmobiliaria. PÍLDORA 4: 4.1 El trabajo de campo y la realización de la tasación. tasació n. 4.2 Estructura del informe de tasación. PÍLDORA 5: 5.1 Métodos de valoración: coste. 5.2 Métodos de valoración: comparación. PÍLDORA 6: 6.1 Métodos de valoración: actualización de rentas. 6.2 Métodos de valoración: residual. PÍLDORA 7: 7.1 Bibliografía. 7.3 Enlaces de interés.
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¿QUÉ ES UNA TASACIÓN INMOBILIARIA? Antes de definir lo que significa “tasación” debemos conocer el significado de “valorar”: asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada. Por lo que una “tasación” es la realización de un proceso para poder encontrar el justiprecio o señalar el precio de una cosa. Para poder valorar tenemos que conocer los factores que influyen en la formación de los valores y cuyo análisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la determinación del valor. La valoración inmobiliaria es una actividad multidisciplinar para la que se requiere una muy amplia gama de conocimiento. Los fundamentos que debe tener todo buen tasador son tecnológicos, legales, económicos, estadísticos; conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Actualmente, tanto en Europa como en España, disponemos de técnicas de tasación muy desarrolladas, en las que se busca la máxima objetividad a la hora de evaluar y en los procesos de valoración, ya que éstos se basan en principios y criterios sólidamente implantados. Cuando realizamos una tasación tenemos que ser capaces de saber determinar cuál es el método de cálculo que debemos aplicar en cada caso, y cuál de los distintos valores obtenidos (cuando sean varios) tenemos que asignar al inmueble, en función del objeto, de la finalidad y del método de tasación. El tasador de inmuebles se encuentra sometido a requisitos legales, reglamentarios y éticos. Concretándose estos últimos en códigos deontológicos de obligada aceptación que afectan a su formación, competencia, independencia y objetividad. La titulación académica exigible al tasador se determinará en función de la finalidad de la tasación, siendo las más habituales: arquitecto, arquitecto técnico e ingeniero. Para las tasaciones de garantía, en España, es imprescindible la intervención de una sociedad de tasación homologada, que controla, valida y certifica la valoración realizada por un técnico de titulación académica reglada. Una tasación, con el fin de obtener el valor de un determinado inmueble o del derecho sobre él, se realiza con la metodología normalizada de acuerdo a la finalidad solicitada, e incluye información sobre el valor del inmueble, sus características, entorno urbanístico, información registral, catastral, fotografías y documentación gráfica en general.
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EL OBJETO DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA Pueden ser objeto de tasación todos los bienes inmuebles y derechos reales, así como las cargas y gravámenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo: Los bienes inmuebles: Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales comerciales, oficinas, plazas de garaje, trasteros. Naves industriales y almacenes. Fincas rústicas. Solares y otros terrenos. Inmuebles vinculados a explotaciones económicas. Los derechos reales: Usufructo y nuda propiedad. Uso y habitación. Servidumbres. Predio sirviente y predio dominante. Concesiones administrativas. Derechos de superficie. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción registral): Embargos. Arrendamientos que fijan renta y plazo. Hipotecas y ventas con pago aplazado. Opciones de compra o compraventa con pacto de retro. Afectaciones por expropiación (parcial). Notas marginales del Impuesto de Plusvalía. También se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste de reparaciones, perjuicios, daños, indemnizaciones, etc. La metodología a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasación y del objeto a valorar.
VOCABULARIO BÁSICO DE TASACIONES Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo y la fecha de la valoración. Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes. Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.
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Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie. Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada. Entidad tasadora. Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como los servicios de tasación de entidades de crédito respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artículo 2 de la ECO/805/2003. Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración. Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél. Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano (solar) de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración. Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
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Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración. Tasador. El facultativo que, de conformidad con lo previsto en el artículo 37 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamente el informe de tasación allí mencionado. Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquier otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.
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FINALIDADES DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS La finalidad de la tasación condiciona la normativa de aplicación y el método o los métodos de valoración a utilizar y el resultado que se obtiene. Las valoraciones inmobiliarias más frecuentes en función de su finalidad son las siguientes:
Valoraciones de Garantía: Garantía hipotecaria. Provisiones técnicas compañías aseguradoras. Patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. los fondos de pensiones.
Patrimonio inmobiliario de
Valoraciones de otros tipos de garantía: Leasing. Financiación de créditos. Avales. Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil (constitución, fusión, ampliación y liquidación) Patrimoniales, compraventa, valoración activos, actualización bienes. Herencias, establecimiento de lotes. Otras de relaciones entre personas físicas y jurídicas. Contradictorias de Hacienda. Urbanísticas: Planeamiento: Viabilidad económica de Unidades de actuación o de ejecución. Indemnizaciones por alteración del planeamiento. Gestión: Evaluación de los costes derivados del planeamiento. Responsabilidad patrimonial de la administración. Establecimientos de coeficientes de ponderación. Valoración de edificaciones incompatibles. Valoración de los derechos derivados de la exclusión de los procesos reparcelatorios o compensatorios. Valoración de derechos arrendatarios de traslados, indemnizaciones, u otros derechos. Transferencias de aprovechamiento urbanístico.
Expropiatorias. Catastrales. Judiciales: lucro cesante, daño emergente. Seguros: daños, indemnizaciones, lucro cesante, provisiones técnicas, valor de seguro Arrendamientos. Análisis de inversiones inmobiliarias.
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DIFERENTES DEFINICIONES DE VALOR.
A continuación se describen los diferentes significados que se le atribuyen al término valor:
VALOR DE TASACIÓN: El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal del bien.
VALOR DE MERCADO (valor objetivo): En la Orden ECO/805/2003 encontramos la siguiente definición para el Valor de mercado o venal de un inmueble (VM): “Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta”. Dicho de otra manera más sencilla el valor de mercado se puede definir como el precio neto más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) de la oferta y la demanda.
VALOR SUBJETIVO: Es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispuesto a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transacción.
VALOR MÁXIMO LEGAL: Es el precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.
VALOR HIPOTECARIO: Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.
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VALOR FISCAL: Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en función de unos criterios legales preestablecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en el marco del Impuesto de Bienes Inmuebles.
VALOR DE SEGURO: El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo (a la fecha del informe y con el planeamiento urbanístico vigente). Está basado en el concepto de coste de reproducción o reemplazamiento de los diferentes componentes físicos de una propiedad en caso de pérdida o deterioro debido al azar. Significa la cantidad que el seguro cubriría en relación con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales pérdidas del propietario.
VALOR URBANÍSTICO: Es el valor que, según los criterios de la legislación urbanística vigente, tiene el suelo urbano o urbanizable.
JUSTIPRECIO: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados en función del acuerdo entre las partes (avenencia), a decisiones de los Jurados de Expropiación, o, en su caso, de los Tribunales de Justicia.
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO: El Coste de Reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO: El Coste de Reemplazamiento neto o actual (CRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
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SUPERFICIES EN LA TASACIÓN. SUPERFICIE COMPROBADA: Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN PARTES COMUNES: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
SUPERFICIE ÚTIL: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya a ltura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
SUPERFICIE UTILIZABLE O COMPUTABLE: Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.
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LEGISLACIÓN APLICABLE Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Esta orden regula las valoraciones en garantía para determinadas entidades financieras. La utilizaremos para tasar para las siguientes finalidades: Garantía hipotecaria Cobertura de las provisiones técnicas de entidades aseguradoras Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectivas (FII y SII) También es aconsejable utilizarla en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoración de activos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en compraventa, etc. Tanto la Orden ECO/805/2003 como la anterior Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994 (sustituida por la orden ECO), constituyen el compendio de normas de tasación más estructurado y científico de los que se han establecido legalmente. Una de las características más destacables ha consistido en establecer diferentes métodos a través de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para seleccionar entre e llos el valor de garantía o valor de tasación en función de criterios claramente definidos. Eso permite utilizar esta norma para otras finalidades no necesariamente de garantía, en cuyo caso el valor de tasación será otro, pero los métodos de valoración los mismos.
Posteriores modificaciones de la Orden ECO/805/2003: Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre. Orden EHA/564/2008 de 28 de febrero
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contributivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del Impuesto sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el del Incremento de valor de los terrenos (Plusvalía), el impuesto de transmisiones patrimoniales u otros. Las Normas de valoración a los efectos del IBI y de plusvalías son las «Normas técnicas de valoración catastral» (NTVC) contenidas en este RD/1020/93.
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La valoración de los inmuebles según la Normativa catastral es aditiva, de forma que el valor del inmueble se obtiene por suma del valor del suelo más el valor de la construcción, existiendo unos coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma, en función de las características del inmueble.
Posterior modificación del Real Decreto 1020/1993: Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril.
Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales.
Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. El objeto de esta ley es regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Establece además las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia. En su Título III desarrolla las Valoraciones: ámbito, criterios generales, valoración en suelo rural y urbanizado, etc. En su Título IV hace referencia a la expropiación forzosa y a la responsabilidad patrimonial. También se debe tener en cuenta la Disposición Transitoria Tercera que hace referencia a las Valoraciones.
Posteriores modificaciones del Real Decreto 2/2008: Real Decreto 8/2011 de 7 de julio. Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre.
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LOS 10 PRINCIPIOS DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Los diez principios que se relacionan a continuación están recogidos en el artículo 3 de la norma técnica que contiene la Orden ECO/805/2003, que los preceptúa como obligatorios en las tasaciones del ámbito que le concierne, y resumen la filosofía de la tasación inmobiliaria en todos sus ámbitos. La adecuación de las valoraciones inmobiliarias a esos principios básicos, resulta por tanto ineludible. La vulneración o alejamiento del cumplimiento de sus determinaciones, descalifica la valoración y puede generar responsabilidades incluso en aquellas valoraciones de ámbitos o finalidades diferentes a las de garantía.
1.- Principio de anticipación. El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
2.- Principio de finalidad. La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
3.- Principio de mayor y mejor uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
4.- Principio de probabilidad. Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
5.- Principio de proporcionalidad. Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
6.- Principio de prudencia. Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
7.- Principio de sustitución. El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
8.- Principio de temporalidad. El valor de un inmueble es variable a lo largo del tie mpo. 9.- Principio de transparencia. El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
10.- Principio del valor residual. El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
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EL TRABAJO DE CAMPO Y LA REALIZACIÓN DE LA TASACIÓN. El tasador debe de tener un contacto, imprescindible e inexcusable, con la realidad física y social, en contraste con la preparación técnica y teórica y con el trabajo técnico posterior. Dentro de este contexto, el trabajo del Tasador debe ser rápido y limpio. Las fases, generales, en las que se desarrolla el trabajo de campo son las siguientes: 1.- RECEPCIÓN DEL ENCARGO: Lo primero que debemos hacer al recibir el encargo es repasar
todos los datos que se nos han facilitado ya que es probable que falte alguno o resulte confuso. Para esta comprobación es conveniente tener a mano un formulario de toma de datos para que no se nos olvide ningún dato necesario para realizar la valoración. A continuación deberemos solicitar la documentación legal necesaria: escritura de propiedad, nota simple, contrato de arrendamiento, recibo del IBI, etc. 2.- LLAMADA A LA PERSONA DE CONTACTO: Es imprescindible hablar con la persona de
contacto que nos acompañará a la visita del inmueble. El tasador debe identificarse e informar de parte de qué entidad bancaria llama en el caso de tasaciones de garantía hipotecaria. Muy importante es comprobar la dirección del inmueble a tasar para evitar confusiones y pérdidas de tiempo. Es preciso concretar el día y hora de la visita. 3.- VISITA AL INMUEBLE: Dada la importancia de este paso para la realización de la tasación
inmobiliaria. Te ofrecemos los pasos a seguir a continuación, es muy conveniente ser ordenado y metódico para recopilar toda la información necesaria en una sola visita.
PROCESO GENERAL A SEGUIR: Llegar al lugar del inmueble 10 ó 15 minutos antes de la hora.
Localizar la fachada del edificio en el que se ubica la finca a tasar.
Realizar la fotografía de fachada.
Toma de todas las muestras de mercado que haya en el edificio y edificios colindantes bien en la hoja de toma de datos o preferiblemente en libretilla o grabadora.
Toma de todos los datos del edificio (descripción, elementos constructivos, distribución de elementos, etc.).
Comprobación de las personas que aparecen en el buzón (régimen de tenencia).
Dirigirse a la vivienda concreta. Saludar al cliente y hacer un breve repaso de lo comentado por teléfono.
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Dar un primer vistazo a la vivienda y levantar el croquis.
Medición de las dependencias.
Observación de los acabados e instalaciones (generalmente el tasador ya se habrá fijado mientras levanta el croquis por lo que en este momento será más rápido llenar la hoja de campo).
Lectura de la escritura y de la documentación facilitada.
Comprobación de los lindes descritos en la documentación anterior cotejándolos con la realidad y con el croquis realizado.
Comprobación del régimen de ocupación y aclaración con el c liente de las posibles dudas que se puedan tener. En caso de que la tasación vaya a tener que condicionarse lo deontológico y lo más conveniente es comunicárselo al cliente y explicarle las consecuencias que le reportará.
Preguntar, si se trata de una tasación hipotecaria, cuánto solicitan de hipoteca (aunque ya se sepa por otra fuente). Es la manera elegante de averiguar por cuánto se ha vendido el inmueble. Generalmente, si se pregunta directamente por el precio de venta el cliente puede desconfiar.
Terminar la visita cuando se disponga de toda la información.
4.- RECOPILACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN: Pre-archivo: Una vez realizadas
todas las visitas del día el tasador ordenará toda la información recogida 5.- REALIZACIÓN DE LA TASACIÓN: La valoración se realiza de acuerdo con las técnicas y
metodologías que correspondan, normalmente apoyándose en una aplicación informática de suficiente garantía que permita el tratamiento de la información, su contraste con una base de datos, y la aplicación sistemática del procedimiento de tasación. 6.- ARCHIVO DE LA TASACIÓN: Una vez validada la tasación y entregada al cliente debe
archivarse adecuadamente con lo que el tasador habrá casi term inado su trabajo
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ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACIÓN. Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura siguiente y contendrán como mínimo los siguientes apartados: Solicitante de la tasación y finalidad.
Identificación y localización.
Comprobación y documentación.
Localidad y entorno.
Descripción y superficie del terreno.
Descripción y superficie de la edificación.
Descripción urbanística.
Régimen de protección, tenencia y ocupación.
Análisis de mercado.
Datos y cálculo de los valores técnicos.
Valores de tasación.
Condicionantes y advertencias
Observaciones.
Fecha de emisión, caducidad y firmas.
Documentación anexa al informe. Se incluirá, al menos, la siguiente documentación gráfica:
Planos o croquis de situación y emplazamiento. Planos a escala o croquis acotado del inmueble. Fotografías interiores y exteriores. Documentación registral y/o catastral. Escritura de propiedad o nota simple registral. Licencia de obras: en edificios en construcción. Cédula de calificación: en edificios con alguna protección pública. Cada uno de esos apartados se cumplimentará en función del tipo de inmueble del que se trate, de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mínimo se incluirá el contenido de los siguientes apartados. Contamos con plantillas de modelos de tasación en formato Word que podrás utilizar para la realización de tasaciones de viviendas, promociones, locales comerciales, solares, etc. Puedes descargarte la plantilla de la tasación en el siguiente enlace.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN: El método del coste. Existen varios métodos para calcular el valor de mercado de un bien. Los más utilizados son los siguientes: 1 – Método del Coste. 2 – Método de Comparación. 3 – Método de Capitalización o actualización de rentas. 4 – Método Residual. El MÉTODO DEL COSTE está basado en el principio del valor residual que dice: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.»
Se puede explicar esta definición considerando que el coste de un inmueble es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, añadiendo además el beneficio de quién lo ha realizado y su cuantificación como un coste adicional. Este método permite calcular el Valor de Reemplazamiento bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, que se encuentren en proyecto, en construcción, en rehabilitación, o terminados. El Valor de Reemplazamiento es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características y calidad realizado con materiales y tecnología actuales. El método del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio. Si habláramos en sentido estricto el método del coste no sería aplicable a los inmuebles ya que éstos tienen el componente del suelo, siendo que para obtener el valor del suelo no es posible aplicar el método del coste. En la práctica este hecho lo solucionamos utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por otros métodos) como un coste más del proceso de producción inmobiliaria. El método del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines: Valoración del coste de un proyecto en construcción. Valoración de edificaciones en un proyecto de expropiación. Valoración de edificaciones en los supuestos de ruina.
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Valoración de las indemnizaciones en las edificaciones en un proyecto de reparcelación. Cálculo de las amortizaciones. Cálculo del coste de emplazamiento de algún activo fijo que se prevé construir directamente por una empresa. Control de la marcha y gastos de una obra en curso. De certificaciones para las entregas parciales de préstamos hipotecarios a la construcción. Valoración para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una explotación económica.
Procedimiento de cálculo: El Método del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Mercado correspondiente al solar más el Coste de Construcción del edificio más los gastos necesarios para edificar el inmueble. El cálculo del Valor de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe realizar la persona que va a construir un edificio determinado. El Valor de Reemplazamiento tiene las siguientes variantes: Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo). Y se calcula aplicando la siguiente fórmula:
VRB = F + C C + I N + H + L + T + GAP F: Valor de mercado del suelo. CC: Coste de la construcción por contrata. Es decir, coste de ejecución material más gastos y beneficio del constructor.
IN: Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.
H: Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras. L+T: Costes de licencias y tasas de la construcción. GAP: Gastos de administración del promotor.
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Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) (depreciado por su estado real). Se calcula aplicando la siguiente fórmula:
VRN = VRB – Dep. Física – Dep. Funcional – Dep. Económica – Dep. Ecológica. El cálculo del valor de reemplazamiento es obligatorio, aunque sea a efectos meramente informativos. Por lo tanto debemos calcularlo en todos los edificios y elementos de un edificio, que estén en proyecto, en construcción, en rehabilitación o terminados, e incluso para la hipótesis de edificio terminado.
MÉTODOS DE VALORACIÓN: El método de comparación.
El MÉTODO DE COMPARACIÓN: Para el cálculo de valores mediante el método de comparación debemos analizar las características del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda, cuáles son las variables que inciden en él, y cómo condicionan todos ellos la actividad inmobiliaria estimulando la demanda. El precio por lo tanto depende de factores externos, variables independientes, relacionadas con la economía, el urbanismo, la demografía y otras disciplinas, y con factores internos relacionados con las características del inmueble y su localización. La utilización del método de valoración comparando con el mercado, exige conocer el mercado inmobiliario y estar en disposición de interpretar adecuadamente el comportamiento de todos los factores que intervienen en la formación del valor y de su variabilidad. La Orden ECO/805/2003 define como Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. En una economía libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio cierto que puede alcanzar en una transacción real, y no podemos confundirlo con el precio de oferta, ni con el de demanda. Como podemos intuir, el valor de mercado es variable en el tiempo y por lo tanto debe ir siempre acompañado de una fecha determinada, de acuerdo con el principio de temporalidad.
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El valor de mercado por comparación es el valor que se utiliza prioritariamente, cuando es posible su obtención, en las valoraciones de garantía, en todas sus finalidades: garantía hipotecaria, provisiones técnicas de las compañías de seguros, fondos y sociedades de inversión inmobiliaria y fondos de pensiones. La referencia al valor de mercado es imprescindible en todos los demás tipos de valoraciones inmobiliarias: a efectos expropiatorios para garantizar la justicia en la sustitución dineraria del bien; en las valoraciones fiscales para que exista proporcionalidad y la imposición sea equitativa; en las valoraciones hipotecarias por seguridad, siendo en estas últimas la base para calcular el valor de mercado ajustado.
Procedimiento de cálculo: Los componentes fundamentales del valor de mercado son: el valor de mercado suelo, el coste de la construcción y los gastos inherentes a ella, los gastos de la promoción inmobiliaria y el beneficio del promotor. Los dos primeros forman parte del Valor de reemplazamiento bruto, el tercero comprende gastos que corresponden al VRB y otros que no, como los gastos comerciales y financieros. Resulta aconsejable trabajar en valores unitarios, valores por metro cuadrado construido o construible. El método consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas. Es importante tener una base de datos de inmuebles parecidos al que se trata de valorar, de los que se disponga del precio que se haya alcanzado; ya sea el precio de transmisión o el de oferta en características de libre competencia y de transparencia. Es también necesario que de los datos disponibles se tenga suficiente información de su ubicación precisa, y de sus características principales y que se conozcan las circunstancias y características que influyen en el valor. El método de comparación es el método de valoración más objetivo. No presupone comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.), ya que se basa en la observación de lo que en realidad sucede en el mercado. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: 1.- Analizaremos las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. 2.- Estudiaremos el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándonos en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, obtendremos precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
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3.- Seleccionaremos una muestra representativa de los que correspondan a los comparables entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, a la que aplicaremos el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada previamente deberemos contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados, como los que puedan incluir elementos especulativos. 4.- Homogeneizaremos los seis comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. Para homogeneizar correctamente hay que tener la seguridad que todos los datos de la información son correctos. Las tablas de homogeneización se realizan mediante hojas electrónicas de cálculo, en algunos casos incluidas en las aplicaciones informáticas de tasación, pero generalmente construidas específicamente para ello por el tasador. 5.- Asignaremos el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación. El valor del inmueble así obtenido se denomina valor de mercado por comparación.
Toda la información completa sobre los diferentes métodos de valoración a través de los siguientes enlaces:
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MÉTODOS DE VALORACIÓN: El método de actualización de rentas.
Se basa en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble está en función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en un futuro. Es decir, partiendo de unas rentas (R) que generará el inmueble durante su vida útil remanente, se trata de calcular el valor actual del inmueble. El valor por actualización se define como el valor actual de las rentas futuras que un inmueble produce o es capaz de producir durante su vida útil remanente. Este método se aplicará a todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas, ya estén alquilados, destinados al arrendamiento, ligados a una explotación económica. Y a la valoración de los siguientes derechos: derecho superficie, concesión administrativa, servidumbre, nuda propiedad, usufructo, uso y habitación, limitaciones de dominio, tiempo compartido sobre inmuebles y compromisos de compra a plazos Además, debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o indemnizaciones correspondientes a los arrendatarios de inmuebles, que por motivos de expropiación u otros sistemas de gestión urbanística, deban o quieran renunciar a tal derecho.
Para que sea aplicable dicho método es necesario que se cumpla, al menos, uno de los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comprables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado. b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración. c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de la actividad correspondiente.
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Procedimiento de cálculo: El cálculo del valor de actualización exigirá: 1.- Estimar los flujos de caja: que pueden ser inmobiliarios y operativos. 2.- Estimar el valor de reversión: El valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que está edificado. Para ello: Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con los métodos previstos en esta Orden. Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables. 3.-Elegir el tipo de actualización. Se seguirá el siguiente procedimiento: Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables. Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja. 4.- Aplicar la fórmula de cálculo para el valor por actualización:
VA = [E j / (1 + i )tj ] - [Sk / (1 + i )tk ] + [Valor de reversión / (1 + i )n]
VA: valor actual. E j: importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j Sk: importe de los pagos previstos en el momento k t j: número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración que se producirá el correspondiente E j
tk: número de periodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk
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i: tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
n: número de periodos de tiempo, desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados. La ley de arrendamientos urbanos (LAU) determina la duración, extinción y condiciones de un contrato de arrendamiento, por lo que debemos tenerla en cuenta a la hora de valorar.
MÉTODOS DE VALORACIÓN: El método residual.
Los métodos residuales de valoración permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor que no son el suelo. Por ser técnicamente más completos, metodológicamente más científicos, y permitir una mayor proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoración de suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitación, en la mayoría de los casos, y con preferencia a cualquier otro método, los métodos residuales.
Los métodos residuales de valoración del suelo son dos:
Método residual estático , o de análisis de inversiones con valores actuales: El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto inmobiliario terminado.
Método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados: El cálculo se hará teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se desarrollará y concluirá el proceso hasta llegar a la realización en el mercado del producto final y periodificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputándolos en su periodo temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja así establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de más probable utilización por un inversor de tipo medio.
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Procedimiento de cálculo:
En la normativa de valoraciones de garantía se establecen dos posibilidades para el tasador, dándole en algunos casos la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o el estático. Es recomendable, por su mayor rigor científico y adecuación a la realidad económica del mercado utilizar el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado. Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicación de l a siguiente fórmula:
F = VM * (1-b) – Ci
F: valor de mercado del suelo VM: valor de mercado del inmueble terminado b: margen de beneficio del promotor en tanto por uno atendiendo a los ratios medios del mercado, en ese momento y para ese producto
Ci: cada uno de los costes y gastos de la promoción considerados
Principios en que se basan los métodos residuales: Principio del mejor y más intensivo uso : El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.
Principio del valor residual : El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
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La fórmula de cálculo del valor residual dinámico es la siguiente:
F = [E j / (1 + i) tj] - [Sk / (1 + i) tk]
El método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados tiene en cuenta también otros dos principios: El principio de anticipación en el sentido de que el valor de un terreno, considerado como soporte de una futura edificación, se corresponde con el valor actual de los flujos de caja que será capaz de generar. Flujos de caja (ingresos y gastos de la promoción inmobiliaria) que corresponden a la promoción inmobiliaria que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso sea la más probable a desarrollar en el terreno que se valora, en las circunstancias y momento en que se realiza la tasación. El principio de temporalidad debe tenerse en cuenta en el sentido de considerar la variabilidad de esas circunstancias y momento a que se refiere la tasación y a que no solamente los costes de la promoción y los precios esperados de venta son variables en el tiempo, sino que también lo son los ritmos de ingresos y gastos, y por tanto la periodificación estimada de los flujos de caja
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