INGENIERIA ECONOMICA II
TASACIONES Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito perito valuad valuador or realiz realiza a inspec inspecció ción n ocular ocular del bien, bien, lo estudi estudia, a, analiz analiza a y dictam dictamina ina sus cualid cualidade adess y caract caracterí erísti sticas cas en determi determinad nada a fecha, fecha, para para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas establecidas por el RNT.
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES TASACIONES (RNT)
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INGENIERIA ECONOMICA II
TÍTULO I DISPOSICIONES DISPOSICION ES GENERALES El Rel Relam amen ento to Naci Nacion onal al de Tasaci sacion ones es del del !er" !er" tien tiene e por por fina finalilidad dad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos t#cnicos normativos para formular la tasación de bienes inmuebles y muebles.
Para los efectos del RNT y seg! lo d"s#$esto e! el Art% &&' del Cd"go C"*"l so! +"e!es "!,$e+les$. El suelo suelo,, el subsue subsuelo lo y el sobres sobresuel uelo. o. %. El mar, mar, los los laos, los los ríos, los los manantiales, manantiales, las corrientes corrientes de aua aua y las auas vivas o estanciales. &. 'as minas, minas, canteras canteras y depósitos depósitos de hidrocarb hidrocarburos. uros. (. 'os 'os di)u di)ues es y muel muelle les. s. *. 'as concesi concesiones ones para e+plot e+plotar ar servicios servicios p"blicos. p"blicos. . 'as concesi concesiones ones mineras mineras obtenidas obtenidas por partic particulares. ulares. -. 'os derechos derechos sobre sobre inmuebles inmuebles inscribible inscribibless en el reistro. reistro. . 'os dem/s dem/s bienes bienes a los los )ue la la ley les les confiere confiere tal tal calidad. calidad.
Para los efectos del RNT y seg! lo d"s#$esto e! el Art% &&. del Cd"go C"*"l so! +"e!es ,$e+les$. %. &. (.
'os vehículos vehículos terrestres terrestres de cual)ui cual)uier er índole. índole. 'as fuerzas fuerzas naturales naturales suscepti susceptibles bles de apropiaci apropiación. ón. 'as construcci construcciones ones en terreno ajeno hechas para un fin fin temporal. temporal. 'os materiale materialess de construcci construcción ón o procedent procedentes es de una una demolición demolición si no est/n unidos al suelo. *. 'os 'os títu título loss valo valores res de cual cual)u )uie ierr clas clase e o los los inst instru rume ment ntos os dond donde e conste la ad)uisición de cr#ditos o derechos personales. . 'os 'os dere derech chos os patr patrim imon onia iale less de autor autor,, de inve invent ntor or,, de paten patente tes, s, nombres, marcas y otros similares. -. 'as renta rentass o pension pensiones es de cual)u cual)uier ier clase. clase. . 'as acciones acciones o partici participacione pacioness )ue cada cada socio tena tena en sociedad sociedades es o asociaciones, aun)ue a #stas pertenezcan bienes inmuebles. 0. 'os dem/s dem/s bienes bienes )ue puedan llevars llevarse e de un luar luar a otro. otro. $1.'os dem/s bienes a los )ue la 'ey les confiere tal calidad.
El ca,#o de a#l"cac"! del RNT y la s$/ec"! a s$s !or,as alca!0a a todo el terr"tor"o de la Re#+l"ca% TIPOS DE TASACIONES% Tasac"! Tasac"! o 1al$ac"! Regla,e!tar"a%
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INGENIERIA ECONOMICA II
TÍTULO I DISPOSICIONES DISPOSICION ES GENERALES El Rel Relam amen ento to Naci Nacion onal al de Tasaci sacion ones es del del !er" !er" tien tiene e por por fina finalilidad dad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos t#cnicos normativos para formular la tasación de bienes inmuebles y muebles.
Para los efectos del RNT y seg! lo d"s#$esto e! el Art% &&' del Cd"go C"*"l so! +"e!es "!,$e+les$. El suelo suelo,, el subsue subsuelo lo y el sobres sobresuel uelo. o. %. El mar, mar, los los laos, los los ríos, los los manantiales, manantiales, las corrientes corrientes de aua aua y las auas vivas o estanciales. &. 'as minas, minas, canteras canteras y depósitos depósitos de hidrocarb hidrocarburos. uros. (. 'os 'os di)u di)ues es y muel muelle les. s. *. 'as concesi concesiones ones para e+plot e+plotar ar servicios servicios p"blicos. p"blicos. . 'as concesi concesiones ones mineras mineras obtenidas obtenidas por partic particulares. ulares. -. 'os derechos derechos sobre sobre inmuebles inmuebles inscribible inscribibless en el reistro. reistro. . 'os dem/s dem/s bienes bienes a los los )ue la la ley les les confiere confiere tal tal calidad. calidad.
Para los efectos del RNT y seg! lo d"s#$esto e! el Art% &&. del Cd"go C"*"l so! +"e!es ,$e+les$. %. &. (.
'os vehículos vehículos terrestres terrestres de cual)ui cual)uier er índole. índole. 'as fuerzas fuerzas naturales naturales suscepti susceptibles bles de apropiaci apropiación. ón. 'as construcci construcciones ones en terreno ajeno hechas para un fin fin temporal. temporal. 'os materiale materialess de construcci construcción ón o procedent procedentes es de una una demolición demolición si no est/n unidos al suelo. *. 'os 'os títu título loss valo valores res de cual cual)u )uie ierr clas clase e o los los inst instru rume ment ntos os dond donde e conste la ad)uisición de cr#ditos o derechos personales. . 'os 'os dere derech chos os patr patrim imon onia iale less de autor autor,, de inve invent ntor or,, de paten patente tes, s, nombres, marcas y otros similares. -. 'as renta rentass o pension pensiones es de cual)u cual)uier ier clase. clase. . 'as acciones acciones o partici participacione pacioness )ue cada cada socio tena tena en sociedad sociedades es o asociaciones, aun)ue a #stas pertenezcan bienes inmuebles. 0. 'os dem/s dem/s bienes bienes )ue puedan llevars llevarse e de un luar luar a otro. otro. $1.'os dem/s bienes a los )ue la 'ey les confiere tal calidad.
El ca,#o de a#l"cac"! del RNT y la s$/ec"! a s$s !or,as alca!0a a todo el terr"tor"o de la Re#+l"ca% TIPOS DE TASACIONES% Tasac"! Tasac"! o 1al$ac"! Regla,e!tar"a%
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INGENIERIA ECONOMICA II 2uando los valores )ue se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación )ue son aprobados por los dispositivos leales correspondientes.
Tasac"! o 1al$ac"! Co,erc"al% Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado. El uso del RNT es obliatorio en los casos en )ue se trate de practicar una valuación comercial o relamentaria en la )ue el Estado interviene en aluna medida y para la ejecución de valuaciones relamentarias )ue sean solicitadas por terceros.
PERITO 1ALUADOR Se denomina perito valuador al profesional coleiado )ue en razón de sus estudios superiores y a su e+periencia, est/ debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de coleiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad )ue no son materia de coleiación. El perito valuador debe indicar con precisión la fecha de la información t#cnica y de precios )ue est/ utilizando. 2uando es retrospectiva, debe resaltarse tal condición.
IN2ORME T3CNICO DE TASACI4N TASACI4N El documento )ue contiene la valuación de un bien constituye el informe t#cnico t#cnico de tasación )ue deber/ ser firmado firmado por el profesional profesional responsable3 responsable3 y debe constar de tres randes secciones. • • •
4emoria descriptiva Tasación. 5ne+os.
En cada título del relamento nacional de tasaciones se desarrollar/ la información re)uerida para cada una de estas secciones.
1ALOR COMERCIAL
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INGENIERIA ECONOMICA II El valor comercial es el )ue se obtiene por la compra 6 venta de un bien en la fecha de tasación, en consideración a las compras ventas de bienes similares y a las características del bien valuado.
1ALOR DE REALI5ACION El valor de realización es el )ue se obtiene por la compra 6 venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplic/ndole un factor, en consideración a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo )ue debe ser justificado por el perito .
TÍTULO II TASACI4N DE PREDIOS UR6ANOS 36
INGENIERIA ECONOMICA II
CAPÍTULO A ALCANCES 7 2INES Pred"os Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes )ue constituyan parte interante de ellos y )ue no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.
Terre!o Ur+a!o 2onsiderase terreno urbano al )ue est/ situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cual)uier otro fin urbano3 así como los terrenos sin edificar, siempre )ue cuenten con los servicios enerales propios del centro poblado y los )ue tenan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana, est#n o no habilitadas lealmente.
Ed"f"cac"o!es% Se entiende por edificaciones a las construcciones ó f/bricas en eneral.
O+ras co,#le,e!tar"as e "!stalac"o!es f"/as y #er,a!e!tes% Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las )ue se encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no pueden ser separadas de #stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio por)ue son parte interante y funcional de #ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tan)ues elevados, instalaciones e+teriores el#ctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación el#ctrica, pozos para aua o desa7e, pavimentos y pisos e+teriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación, y otros )ue a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
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INGENIERIA ECONOMICA II 1ALORES ARANCELARIOS 'os valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son a)uellos )ue han sido determinados por el 4inisterio de 8ivienda, 2onstrucción y Saneamiento y aprobados por los dispositivos leales correspondientes.
TASACI4N DEL PREDIO UR6ANO 'a valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en t#rminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. 5 estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar/, se"n los casos, los factores de depreciación por anti7edad y estado de conservación )ue est/n determinados en el RNT. En el caso de una tasación relamentaria se utilizar/ los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo leal pertinente. 2uando se trata de una tasación comercial se determinar/ en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el m#todo utilizado, adem/s si los hubiere, se adicionar/ a)uellos factores )ue se considere pertinentes, los mismos )ue deber/n ser justificados por el perito. En el caso de la valuación relamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada, se evaluar/ si est/n incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificación y se valorizar/ la partida correspondiente de conformidad a los cuadros )ue incluyen las citadas obras o instalaciones, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser e+teriores a la edificación techada se deber/ tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los
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INGENIERIA ECONOMICA II correspondientes an/lisis de costos unitarios de las partidas )ue conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificación 9al &$ de octubre del a:o anterior al ejercicio fiscal;, e+clusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta astos enerales, dirección t#cnica, utilidad e impuestos3 y a este resultado se le aplicar/ el factor de oficialización aprobado por los dispositivos leales correspondientes. Se llama factor de oficialización a la cantidad por la )ue hay )ue multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
EL IN2ORME DE LA TASACI4N8 DE6E DESARROLLAR LOS SIGUIENTES RU6ROS$. 4emoria descriptiva. %. 8aluación< %.$ 8aluación del terreno. %.% 8aluación de las edificaciones. %.& 8aluación de las obras complementarias. %.( 8aluación de instalaciones fijas y permanentes. %.* =ntanibles, si los hubiere. %. 2uadro resumen eneral de las valuaciones %.- 5ne+os. %. >otorafías, si se re)uieren %.0 ?tros
CAPÍTULO 6 MEMORIA DESCRIPTI1A 'a memoria descriptiva comprende< Nombre del propietario o posesionario.
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Nombre de la persona )ue solicita la tasación. ?bjeto de la tasación y metodoloía ó relamentación empleada. >echa a la cual est/ referida la tasación. >echa de inspección ocular. @bicación. 'inderos y perímetro Area del terreno Bonificación y uso actual del predio. =nfraestructura de servicios urbanos )ue afecten al predio. 2aracterísticas del entorno del predio. Cescripción de la distribución de las plantas. Cescripción de la edificación. 5nti7edad de la construcción. Estado de conservación. Servidumbres, si las hubiere. 5n/lisis de la documentación reistral. ?bservaciones.
U6ICACI4N DEL PREDIO% !ara la ubicación de un predio se consinar/ el departamento, la provincia y el distrito a los )ue pertenece, el nombre de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio3 el nombre de las vías p"blicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores3 la numeración municipal o la denominación de la manzana y lote correspondientes. Ce no e+istir o desconocerse la numeración municipal ó la identificación del lote y manzana dentro de la urbanización, asociación, cooperativa o asentamiento humano en el )ue est/ situado, se indicar/ la distancia entre la es)uina y el e+tremo m/s pró+imo del predio, siuiendo la línea de fachada, con indicación de las vías p"blicas de referencia. Ceber/ indicarse la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificación viente y consinarse la normatividad leal aprobada por la autoridad competente. En caso de no e+istir plano de zonificación, el perito la asumir/ de acuerdo al uso predominante y entorno urbano, sustentando el criterio adoptado.
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INGENIERIA ECONOMICA II DESCRIPCI4N DEL TERRENO 'a descripción de un terreno deber/ precisar su forma eom#trica3 las medidas, colindancias y cambios de dirección de los linderos a partir de su frente principal, prosiuiendo por los costados derecho e iz)uierdo entrando y finalizando por el fondo.
AREA DEL TERRENO El /rea del terreno e+istente dentro de los linderos descritos ser/ e+presada en sistema m#trico decimal.
DESCRIPCI4N DE LA DISTRI6UCI4N DE LAS PLANTAS Se describir/ la forma de ocupación e+istente en el predio a trav#s de la siuiente información mínima< • • •
Cestino y uso del predio y, en su caso, n"mero de plantas construidas3 Cistribución de los ambientes de cada planta por niveles3 Areas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. 92uadro eneral de /reas techadas y libres;
DESCRIPCI4N DE 9REAS EDI2ICADAS En la descripción de las /reas edificadas se indicar/ en forma ordenada, se"n los casos, los sistemas y materiales empleados en la construcción de las partidas principales, tales como<
2imentación Elementos estructurales 4uros y columnas Techos y coberturas !isos y contrapisos 2ontrazócalos y revestimientos 2arpintería de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. 8idrios !inturas 2errajería =nstalaciones sanitarias =nstalaciones mec/nicas y el#ctricas =nstalaciones telefónicas =nstalaciones de as
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INGENIERIA ECONOMICA II =nstalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como< =nstalaciones especiales 5scensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de aua y tan)ues cisterna etc. ?bras complementarias. ?tros.
ESTADO DE CONSER1ACI4N El estado de conservación de la edificación ser/ calificado como muy bueno, bueno, reular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluación derivada de los rubros mencionados en el artículo ==.D.$( del RNT y )ue se definen de la siuiente forma< M$y +$e!o- 'as edificaciones )ue reciben permanente y )ue no presentan deterioro aluno.
mantenimiento
6$e!o- 'as edificaciones )ue reciben mantenimiento permanente y solo tienen lieros deterioros en los acabados debido al uso normal. Reg$lar- 'as edificaciones )ue reciben mantenimiento espor/dico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable3 o )ue los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo- 'as edificaciones )ue no reciben mantenimiento reular3 cuya estructura acusa deterioros )ue la comprometen aun)ue sin peliro de desplome y )ue los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. M$y ,alo< 'as edificaciones en )ue las estructuras presentan un deterioro tal )ue hace presumir su colapso y )ue su "nico valor es el de los materiales recuperables.
ANTIG:EDAD DE LA EDI2ICACI4N% Se asumir/ como anti7edad de la edificación el tiempo )ue tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la información )ue podr/ obtenerse de cual)uiera de los siuientes documentos< a; Ceclaratoria de f/brica. b; 2ertificado de conformidad de obra
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INGENIERIA ECONOMICA II c; 'icencia de construcción, m/s plazo de ejecución. d; El reistro m/s antiuo en la propiedad inmueble, sólo en los casos en )ue la construcción haya sido hecha antes de la fecha obliatoria de presentación de los documentos se:alados precedentemente. e; Ceclaración jurada de auto aval"o. 5 falta de esta información, el perito apreciar/ la anti7edad sobre la base de los factores concurrentes )ue deber/n ser indicados en el informe de valuación.
CAPÍTULO C 1ALUACI4N DEL TERRENO !ara determinar el valor del terreno (1T) en el caso de una valuación relamentaria, se tomar/ como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano3 y en el caso de la tasación comercial, se tomar/ como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. 5 falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones relamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona
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INGENIERIA ECONOMICA II en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar/ como tal el )ue se obtena por comparación con otro terreno )ue tena la misma zonificación, )ue posea similares obras de infraestructura urbana, )ue corresponda al mismo nivel socioeconómico y )ue se encuentre ubicado en luares pró+imos al terreno materia de valuación, o en su defecto, el perito calcular/ el valor en base a criterios objetivos y t#cnicos.
TASACI4N REGLAMENTARIA (artículo ==.2.%% RNT; CASO ;- Tasac"o!es regla,e!tar"as e! lote de terre!o $r+a!o <$e te!ga $! solo fre!te a *=a #+l"ca8 se *al$ar> de la s"g$"e!te ,a!eraa; El /rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. b; El e+ceso del /rea, si hubiera, se multiplica por el *1 del valor del terreno. En valuaciones comerciales, el perito aplicar/ la misma metodoloía e+puesta u otra metodoloía debidamente sustentada, con la diferencia de emplear para el c/lculo los valores comerciales del estudio de mercado.
CASO ?- E! tasac"o!es regla,e!tar"as8 e! lote de terre!o $r+a!o <$e te!ga ,>s de $! fre!te a *=a #+l"ca8 se *al$ar> de la s"g$"e!te ,a!eraa; El /rea total del terreno se dividir/ en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder/ con cada porción de /rea en la forma )ue se indica en el artículo ==.2.%% del RNT sum/ndose lueo los resultados parciales. b; Se considerar/ como frente "nico separadamente cada uno de los frentes )ue tiene el terreno y se les aplicar/ el procedimiento se:alado en el artículo ==.2.%%. c; El valor del lote del terreno ser/ el )ue resulte mayor de la comparación de los casos a; y b; En valuaciones comerciales, el perito aplicar/ la misma metodoloía e+puesta, u otra metodoloía debidamente sustentada, con la diferencia de emplear para el c/lculo los valores comerciales del estudio de mercado.
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INGENIERIA ECONOMICA II
CASO @- La *al$ac"! regla,e!tar"a de $! lote de terre!o $r+a!o <$e te!ga fre!te a $! #asad"0o co,! o *=a de do,"!"o #r"*ado e! co!do,"!"o% Se obtiene sumando al valor del /rea del dominio e+clusivo el valor )ue le corresponde del pasadizo com"n, conforme al siuiente procedimiento< a; El valor del /rea del dominio e+clusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo ==.2.%% RNT pero con un FSupuesto valor urbanoG 9S8@;, el mismo )ue se determina como siue<
SVU =
VT ∗a 3
(1 −0.01 d )
En la )ue<
− −
−
−
−
S8@ H Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado. 8T H 8alor del terreno de la vía p"blica desde la )ue se accede a la vía de dominio privado. a H 5ncho de la vía de dominio privado e+presado en metros y centímetros, medida en el lindero de #sta con la vía p"blica. Si la relación aI&.11 resulta mayor de$.1 se asumir/ una unidad 9$.1; como valor de la misma. d H Cistancia de la vía p"blica hasta el v#rtice m/s cercano del terreno materia de valuación, e+presado en metros y subm"ltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano 9S8@; resultar/ menor de 1.* 8T se desechar/ #ste, consider/ndose como mínimo 1.* 8T. b; 'a vía de dominio privado o pasadizo com"n, se valoriza de acuerdo al procedimiento se:alado en el artículo ==.2.%% y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al /rea o en su defecto al frente del lote materia de valuación.
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INGENIERIA ECONOMICA II Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o m/s vías p"blicas, para cada una de ellas se seuir/ el procedimiento se:alado anteriormente, escoi#ndose el valor )ue resulte mayor. En valuaciones comerciales, el perito aplicar/ la metodoloía e+puesta en el presente 5rtículo, u otra metodoloía debidamente sustentada, empleando para el c/lculo los valores comerciales del estudio de mercado.
5RTJ2@'? ==.2.%* 'a valuación relamentaria de un terreno )ue no tena acceso por vía p"blica ni por vía privada en condominio sino a trav#s de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar/ de la manera se:alada en el inciso a; del artículo ==.2.%( del presente relamento, multiplic/ndose el supuesto valor urbano 9S8@; por el coeficiente 1.. El resultado final no podr/ ser menor de 1.( 8T.
En valuaciones comerciales, el perito aplicar/ la metodoloía e+puesta en el presente 5rtículo, u otra metodoloía debidamente sustentada, empleando para el c/lculo los valores comerciales del estudio de mercado.
5RTJ2@'? ==.2.% 'a restricción de uso )ue soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castiar/ el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 1.00 y 1.01, a $ criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
5RTJ2@'? ==.2.%Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lao o río, solo se considerar/ como valor del inmueble la parte no inundable del /rea, se:al/ndose como límite entre #sta y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la m/s alta marea o creciente ordinaria. 5RTJ2@'? ==.2.%
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INGENIERIA ECONOMICA II 'a tolerancia aceptable en las diferencias de medición )ue encuentra un perito con relación a la )ue fiura en los títulos de propiedad, son las siuientes<
RANGO DE 9REA (,B)
Tolera!c"a () e! ,ed"das l"!eales (,
Tolera!c"a () e! >rea (,B)
Menores de 200 de 200 a 1 000
1.20 0.95
2.50 2.00
Mayores a ;
1.*1
$.11
CAPÍTULO D 1ALUACI4N DE LAS EDI2ICACIONES PRINCIPALES8 O6RAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES 2IAS 7 PERMANENTES En la valuación de las edificaciones 98E; se incluir/ la totalidad de las construcciones e+istentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. !ara este efecto se tomar/ en cuenta los siuientes factores< •
En el caso de la valuación relamentaria, el /rea techada 95T; y los valores unitarios de edificación 98@E; )ue, se"n los casos ser/n los
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INGENIERIA ECONOMICA II valores oficiales )ue hayan sido aprobados por autoridad competente y )ue est#n vientes a la fecha de la valuación. •
En el caso de la valuación comercial, los )ue obtena el perito como resultado de su propio an/lisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.
DEPRECIACI4N (D) !or anti7edad y estado de conservación, se"n el material predominante.
1ALOR DE LA EDI2ICACI4N (1E) El valor de la edificación 98E; se obtiene deduciendo la depreciación 9C; del valor similar nuevo 98SN;
1E 1SN F D
1ALOR SIMILAR NUE1O El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el /rea techada 95T; por el valor unitario de edificación 98@E;
1SN AT 1UE 'a depreciación 9C; se determina tomando del valor similar nuevo 98SN; un porcentaje 9!; por anti7edad y estado de conservación )ue varía de acuerdo al material de construcción predominante.
D (P H ;) AT 1UE 1ALOR DE LA EDI2ICACION El valor de la edificación ser/ el resultante de la aplicación de la siuiente fórmula<
1E AT 1UE ;F(P H;)J
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INGENIERIA ECONOMICA II
'os porcentajes )ue se usan para el c/lculo de la depreciación aparecen en las tablas NK $, %, & y (, se"n sea el caso. El perito deber/ estimar y justificar los porcentajes de depreciación )ue no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservación, establecer/ a su criterio dicho porcentaje o le fijar/ un valor relativo, tal como lo se:ala el artículo ==.C.&&.
5RTJ2@'? ==.C.&$ 'as edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuar/n de acuerdo a los elementos )ue las conforman y materiales empleados3 y las depreciaciones por anti7edad y estado de conservación ser/n estimadas por el perito, en concordancia con las características y vida "til de dichas obras. %1 !ara el caso de valuaciones relamentarias se aplicar/ el factor de oficialización viente conforme a lo estipulado en el artículo ==.5.1-.
5RTJ2@'? ==.C.&% !odr/ considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a )ue fue destinado, avalu/ndola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para otros fines, o bien declar/ndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera aluna.
Trat/ndose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito valuar/ las partes construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al /rea total de la obra si el avance es uniforme.
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INGENIERIA ECONOMICA II 5RTJ2@'? ==.C.&& 'a depreciación se determinar/ de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes )ue se establece en las siuientes tablas. 2uando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar/ el porcentaje de depreciación por anti7edad y uso, debiendo fundamentar el criterio t#cnico adoptado.
TA6LA N ; PORCENTAES PARA EL C9LCULO DE LA DEPRECIACI4N POR ANTIG:EDAD 7 ESTADO DE CONSER1ACI4N SEGKN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS A6ITACI4N8 DEPARTAMENTOS PARA 1I1IENDAS INCLUIDO LOS U6ICADOS EN EDI2ICIOS
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INGENIERIA ECONOMICA II
L El perito deber/ estimar los porcentajes no tabulados.
NOTA< En el caso de la calificación del estado de conservación muy malo, el perito establecer/ a su criterio el porcentaje de depreciación TA6LA N ? PORCENTAES PARA EL C9LCULO DE LA DEPRECIACI4N POR ANTIG:EDAD 7 ESTADO DE CONSER1ACI4N SEGKN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS8 DEP4SITOS8 CENTROS DE RECREACI4N o ESPARCIMIENTO8 CLU6ES SOCIALES o INSTITUCIONES
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INGENIERIA ECONOMICA II
L El perito deber/ estimar los porcentajes no tabulados. N?T5< En el caso de la calificación del estado de conservación muy malo, el perito establecer/ a su criterio el porcentaje de depreciación.
TA6LA N @ PORCENTAES PARA EL C9LCULO DE LA DEPRECIACI4N POR ANTIG:EDAD 7 ESTADO DE CONSER1ACI4N SEGKN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDI2ICIOS O2ICINAS
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INGENIERIA ECONOMICA II
L El perito deber/ estimar los porcentajes no tabulados. N?T5< En el caso de la calificación del estado de conservación muy malo, el perito establecer/ a su criterio el porcentaje de depreciación
TA6LA N PORCENTAES PARA EL C9LCULO DE LA DEPRECIACI4N POR ANTIG:EDAD 7 ESTADO DE CONSER1ACI4N SEGKN EL MATERIAL
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INGENIERIA ECONOMICA II ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDI2ICACIONES DE SALUD8 CINES8 INDUSTRIAS8 EDI2ICACIONES DE USO EDUCATI1O8 TALLERES L El perito deber/ estimar los porcentajes no tabulados.
N?T5< En el caso de la calificación del estado de conservación muy malo, el perito establecer/ a su criterio el porcentaje de depreciación.
CAPÍTULO E 1ALOR TOTAL DEL PREDIO 36
INGENIERIA ECONOMICA II El valor total del predio se obtiene aplicando la siuiente e+presión<
1TP 1T 1E 1I 1OC En donde<
1TP H 8alor total del predio. 1T H 8alor del terreno 1E H 8alor de la edificación 1I H 8alor de las instalaciones fijas del predio. 1OC H 8alor de las obras complementarias Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito a:adir/ el monto de los bienes intanibles al valor total del predio
ANEOS 'os ane+os comprenden los planos e+plicativos, fotorafías y otros documentos )ue el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados
CAPÍTULO 2
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INGENIERIA ECONOMICA II
1ALUACI4N DE EDI2ICACIONES 6AO EL R3GIMEN DE UNIDADES INMO6ILIARIAS DE PROPIEDAD ECLUSI1A 7 DE PROPIEDAD COMKN 5RTJ2@'? ==.>.& En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad e+clusiva y de propiedad com"n, el terreno matriz es un bien com"n y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. !ara su valuación por unidad inmobiliaria se proceder/ de la siuiente manera< 9a; Se asinar/ a cada unidad el valor proporcional del terreno )ue corresponda al porcentaje de participación )ue, se"n los títulos de propiedad o el relamento interno del inmueble en su conjunto, est#n debidamente reistrados. 9b; En caso )ue en los títulos de propiedad no se indi)ue los porcentajes de participación de cada una de las secciones del bien, se prorratear/ el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al /rea de uso e+clusivo de cada uno.
5RTJ2@'? ==.>.&En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad e+clusiva y de propiedad com"n, el valor de la edificación se obtendr/ aplicando todas las disposiciones )ue est/n fijadas en el Título == de este relamento. !ara el efecto, deber/ considerarse tanto las /reas propias de uso privado, como las )ue le corresponden a la sección por las obras o /reas techadas )ue son de uso com"n, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. %-
5RTJ2@'? ==.>.&
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INGENIERIA ECONOMICA II En caso )ue no se pueda determinar el valor de las /reas comunes o no se conozca el porcentaje )ue le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las /reas comunes de la misma se calcular/ en base al $* del valor de la unidad inmobiliaria de uso e+clusivo. El !erito determinar/ el porcentaje correspondiente en a)uellos casos especiales.
5RTJ2@'? ==.>.&0 El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz )ue le corresponde, m/s el valor de la edificación de su uso e+clusivo y el de la parte de los bienes comunes )ue iualmente le corresponde.
EME4!'?< 36
INGENIERIA ECONOMICA II
Ceterminar con los siuientes datos el valor de tasación comercial del departamento NK %1$, )ue forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en la es)uina formada por la calle FG y por la 5v.FOF, @rb. 'a 4olina , Cistrito de 'a 4olina, !rovincia y Cepartamento Ce 'ima. 8alor @nitario de Edificación< @SP &-1.11Im% 5nti7edad< $- a:os 8alores @nitarios de terrenos< 6 !ara la calle F F < @SP -11.11I mQ 6 !ara la 5v. F O F < @SP 011.11I mQ !orcentaje de !articipación para prorrateo< %*.-1 Estado de conservación< Dueno
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INGENIERIA ECONOMICA II
SOLUCION ;%F 1alor"0ac"! del Lote Matr"0% a.6 !rorrateo del /rea del lote en función a los frentes !ara el frente F aG S a H $1 + %*1 H -$.(% mQ !ara el frente F bG S b H %* + %*1 I &*H $-.* mQ b.6 8alorización de /reas prorrateadas !ara el /rea frente F aG
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INGENIERIA ECONOMICA II -$.(% mQ + P -11.11I mQ H P (0,00(.11 !ara el frente F bG $-.* mQ + P 011.11ImQ H P $1,-%%.11 Total < P %$1,-$.11 9L;
c.6 8alorización de terreno matriz considerando como frente el lado FaG %*1.11 mQ + @SP -11.11 ImQ H P $-*,111.11 9L;
d.6 8alorización de terreno matriz, considerando como frente el lado FbG %*1.11 mQ + @SP 011.11 ImQ H P %%*,111.11 9L;
e.6 8alorización de la prorrata del /rea del terreno matriz, correspondiente al departamento %1$ 8T H @SP %%*,111.11 1.%*8T H @SP *-, %*.11
?% 1alor de la Ed"f"cac"!
[email protected] P &-1.11I mQ3 C H $-3 5T H-(.11 mQ 8.E H -(.11 mQ + P &-1.11I mQ 9$6$-I$11;
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INGENIERIA ECONOMICA II 8.E H @SP %%,-%*.(1 %.$ 8alor de Areas 2omunes Techadas 8.5.2 H P %%, -%*.(1 + 1.$* 8.5.2 H P &,(1.$
@%F 1alor de o+ras co,#le,e!tar"as Se asumir/ )ue no e+isten.
%F 1alor total de tasac"! del D#to% ?; 68alor del Terreno P *-,%*.11 68alor de la edificación P %%,-%*.(1 68alor de Areas 2omunes P &,(1.$ Total< P &,0*0.%$ S?N< ?2ENT5 O TRES 4=' N?8E2=ENT?S 2=N2@ENT=N@E8E O %$I$11 C?'5RES 54ER=25N?S.
TASACION
1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1.0 NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN:
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INGENIERIA ECONOMICA II La presente Tasación se formula a solicitud de la Familia DOLOR! DL ORTO" con domicilios en el Distrito #$icla%o" &ro'incia de #$icla%o % Departamento de Lam(a%e)ue.
1.2.0 OBETO DE LA TASACIÓN! METODOLO"#A $ RE"LAMENTACIÓN EMPLEADA: l o(*eto de la Tasación permitir+ 'alori,ar el inmue(le para transacción de compra-'enta. &ara la presente alori,ación se $a empleado el Re/lamento eneral de Tasación del &er" % los alores nitarios Ociales de dicación para la #osta 'i/entes del 01 al 30 de !etiem(re" pu(licado en Diario l &eruano.
1.%.0 &EC'A DE TASACIÓN : La 'aluación est+ referida al 24 de nero del 2015.
1.(.0 UBICACIÓN: l inmue(le est+ u(icado en la #alle Los aran*os de la pro'incia de #$icla%o" departamento de Lam(a%e)ue.
IMA"EN N)01 (icación De La Calle Los Naranjos
&UENTE Google Maps
1.*.0 LINDEROS $ PER#METRO: !e/n la 'ericación in situ" la 'i'ienda es de 5 pisos si/uientes linderos % medidas perim7tricas
% presenta los
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INGENIERIA ECONOMICA II Por el Frente
: #on la calle Los naran*os en 8.00
m.l
Por la Derecha Entrando
: #on la calle 9 de octu(re en 20.00
m.l
Por la Izquierda Entrando : #on i'ienda de propiedad particular en 20.00 m.l
Por el Fondo
: #on i'ienda de propiedad
particular con 8.00 m.l
Perímetro
inmue(le tiene un
l terreno donde se asienta el permetro de 56 metros lineales.
1.+.0 AREAS: 1.+.1 DEL TERRENO: l inmue(le materia de la tasación se encuentra edicado en un terreno de 160.00 metros cuadrados
1.+.2. TEC'ADA La poli/onal antes mencionada encierra un +rea total de 160 m2" de los cuales 144.236 m2 se constitu%en en infraestructura para la primera planta" 141.9:: m2 se constitu%en en infraestructura" )uedando un +rea li(re de 15.:64 m2.
1.,.0 -ONI&ICACION $ USO ACTUAL DEL PREDIO: !u ,onicación se/n la erencia de Desarrollo r(ano de la ;unicipalidad pro'incial de #$icla%o" el inmue(le est+ dentro de la ,onicación resden/a de densdad aa % el uso es del tipo 'i'ienda.
1..0 IN&RAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS PREDIO:
QUE POSEE EL
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INGENIERIA ECONOMICA II l predio cuenta con los ser'icios ur(anos de a/ua" desa/
tel7fono % 'eredas.
1.3.0 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LA PLANTA:
Primera Planta !e trata de la construcción de una 'i'ienda unifamiliar de 05 ?cinco@ plantas. n la ele'ación principal" se u(ica un *ardn % la puerta de in/reso principal" a tra'7s de la cual accedemos a la !ala A #omedor" desde el cual se puede acceder a la cocina" a un (ar" a un nue'o *ardn. B dic$o am(iente tam(i7n se puede acceder a tra'7s de la tienda C 01" a la cual se in/resa por la calle 9 de octu(re. Bsimismo" $acia la parte posterior derec$a de la !ala" se u(ica la escalera de acceso a la se/unda planta" si/uiendo a la i,)uierda" podemos acceder la #ocina" la cual )ueda en frente al patio de !er'icio" )ue colinda con un /ara*e" este mismo tiene entrada directa desde la entrada principal" en este camino se encuentra un (ao .Eacia la parte derec$a del comedor se encuentra un *ardn" el cual nos lle'a a la tienda C 01" en este camino se encuentra un (ao. l mismo )ue a su derec$a se encuentra con la tienda C 02" con acceso pri'ado en las intersecciones de las #alles los aran*os % 9 de Octu(re.
Segunda, ercera, Cuarta, !uinta Planta l acceso se reali,a a tra'7s de las escaleras en dos tramos u(icados la primera a espaldas de la sala comedor % la se/unda al costado de la entrada principal. !i/uiendo la primera entrada se encuentra un $all" )ue colinda con una sala de estar" a la derec$a de la sala principal se encentra un pasadi,o )ue da acceso a una sala de estudio" 02 dormitorios % un dormitorio principal con (ao propio. !i/uiendo la se/unda entrada se encuentra una sala comedor" a su i,)uierda se u(ica un dormitorio con (ao propio.
1.10.0
DESCRIPCION DE LA EDI&ICACION:
!e/n 'ericación nsita" el inmue(le est+ construido con material no(le % tiene las si/uientes caractersticas •
structura de concreto f c G 210 H/.Icm2 en cimientos corridos" 'i/as" columnas % tec$o ali/erado
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INGENIERIA ECONOMICA II •
• •
• • •
•
1.11.0
;uros de al(ailera de ladrillo de arcilla cocida en apare*o de ca(e,a % so/a. #ontra ,ócalos de madera. #arpintera de ta(lero madera de cedro nacional en puertas % 'entanas de Fierro % so(reponer. idrios simples transparentes % 'idrios de 6.00mmm. &intura en muros % cielo raso de tipo l+teJ. Knstalaciones sanitarias empotradas con red de a/ua de " con aparatos sanitarios nacionales de color. Knstalaciones el7ctricas empotradas" con accesorios % aparatos nacionales.
ESTADO DE CONSERVACION:
!u estado de conser'ación es Mueno para el inmue(le. #on material predominante concreto.
1.12.0
ANTI"4EDAD:
!e/n testimonio de los propietarios la 'i'ienda tiene una anti/
2.0. VALORI-ACION DEL INMUEBLE
2.1. VALOR DEL TERRENO 5V.T.6: &or tratarse de una tasación comercial no deprecia(le" resulta inaplica(le los aranceles ociales de la ;unicipalidad pro'incial de #$icla%o" por cu%a ra,ón % de acuerdo al artculo KK-#-23 del Re/lamento eneral de Tasaciones del &er" se adoptara como 'alor unitario del inmue(le el )ue tienen los u(icados en ,onas ur(anas similares.
l an+lisis de los precios de terrenos de inmue(les" destinados para uso de 'i'iendas de similares caractersticas" indican )ue" el precio est+ comprendido entre N. 1300.00 % N. 1500.00 el metro cuadrado lo cual permita concluir )ue por e)uidad" el 'alor del terreno materia de tasación de(e ser el promedio aritm7tico de los encontrados> o sea
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INGENIERIA ECONOMICA II N 1300.00 N.1500.00
G N1400.00 mP
2 l mismo )ue resulte un costo de . T. G 160.00 mP J N. 1400.00 G N 224"000.00
V. T. 7 S8. 22(!000 9 2.,* S8.97 S8. +1+!000.00 2.2. VALOR DE LA EDI&ICACION 5V. E.6 alores nitarios Ociales de dicación para la #osta 'i/entes del 01 al 30 de o'iem(re del 2013" apro(ados por Resolución ;inisterial C 1:5-2010KKDB" el inmue(le est+ comprendido en los ru(ros si/uientes
CUADRO DE VALORES UNITARIOS O&ICIALES DE EDI&ICACION:
a" P#I$E#% PL%N% Precios : PARTIDAS $&#'S ( C'L&$N%S (Columnas vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas) EC)'S (!ligerado o losas de concreto armado "ori#ontales)
PIS'S (Ceramic &acional' loseta veneciana ' piso laminado) P&E#%S ( *EN%N%S (,entana de aluminio' puerta de madera selecta' vidrio tratado) #E*ESI$IEN'S (Marmol nacional' madera -na' enc"apes en tec"os) + %'S (Baos completos nacionales lancos con mayolica o ceramico nacional de color) INS- S%NI- ( ELEC- (!gua 0ria agua caliente' mono0asica' tele0ono )
CATE"ORI VALOR 5 en A soes 6 B
273.8
C
$3%.2%
B
$3*.++
C
78.*7
B
$88.+$
#
43.30
52.15
'%L
./0-1/
2" 03,13 4 5 3 PL%N% Pre/os :
PARTIDAS
CATE"ORI VALOR 5 en A soes 6
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INGENIERIA ECONOMICA II $&#'S ( C'L&$N%S (Columnas vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas) EC)'S (!ligerado o losas de concreto armado "ori#ontales)
PIS'S (Ceramic &acional' loseta veneciana ' piso laminado) P&E#%S ( *EN%N%S (,entana de -erro puerta de madera selecta' vidrio simple transparente) #E*ESI$IEN'S (Marmol nacional' madera -na' enc"apes en tec"os)
+%'S (Baos completos nacionales lancos con mayolica lanca)
INS- S%NI- ( ELEC- (!gua 0ria agua caliente' mono0asica' tele0ono )
B
273.8
C
$3%.2%
B
$3*.++
C
78.*7
B
$88.+$
#
43.30
52.15
'%L
S6./0-1/
2" !&IN% PL%N% Pre/os : PARTIDAS $&#'S ( C'L&$N%S (Columnas vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas) EC)'S (!ligerado o losas de concreto armado "ori#ontales) PIS'S (1aruet de 2 loseta veneciana 343' la5a de cemento con canto rodado) P&E#%S ( *EN%N%S (,entana de -erro puerta de madera selecta' vidrio simple transparente) #E*ESI$IEN'S (arra5eo 0rotac"ado'y/o yeso moldurado pintura lavale) +%'S (Baos lancos con mayolica parcial)
INS- S%NI- ( ELEC- (!gua 0ria agua caliente' mono0asica' tele0ono )
CATE"ORI VALOR 5 en A soes 6 B
273.8
C
$3%.2%
6
7%.%
C
78.*7
+2.+
D
23.63
52.15
'%L
S67..-/0
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INGENIERIA ECONOMICA II
TASACION DE LA EDI&ICACION 1rimera planta !I. ,alor m2 9 912.31 !rea tec"ada 10:.96 ,alor de la edi-cacion
S6.8,5.0-..
2: a : planta !I. ,alor m2 9 912.31 !rea tec"ada ,alor de la edi-cacion
96.1
S6071,9/8-.1
;uinta planta !I. ,alor m2 9 699.12 !rea tec"ada ,alor de la edi-cacion
16.4
S6//,57;-;
Vaor Toa S6de a 10,./5-;1 ed;/a/on
D&R#KB#KO La edicación tiene una anti/
D <
// =
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INGENIERIA ECONOMICA II
BLOR D LB DKFK#B#KO
6onde < ! G D G
!I. 3:2"914.53 11
*E
S611/,8.1-.1
<
%. TASACION DE&INITIVA
*%L'# '%L DEL P#EDI' > *P" T& G 6onde < G T G T& G
T !I. !I. !I.
331"893.93 224"000.00 555"893.93
*%L'# C'$E#CI%L DEL P#EDI' >*CP" 1ara determinar el valor comercial del 1redio !plicaremos un 0actor de correcci=n de $.8> teniendo en cuenta el estudio de mercado inmoiliario de la #ona donde se uica el ien materia de valuaci=n > por lo tanto< ,C1 9
!I.
600"365.44
redondeando la el monto , el *alor Comercial del terreno ser? 799,17;-55 nue@os soles
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