TASACION DE BIENES EN EL MARCO DE LAS NORMAS IFRS
Por Marlis Estay V.
PRESENTACION MARLIS ESTAY VEGA Ingeniero Forestal, Universidad de Chile Perito Tasador de bienes urbanos, agrícolas y rurales
OBJETIVO DE LA CLASE Entregar los elementos necesarios para comprender el proceso de tasación en el marco de lo requerido según las normas IFRS. De acuerdo a ello, las inquietudes a responder serán: • ¿A quién se debe contratar? • ¿Cuáles son los métodos de valorización? • ¿A dónde se debe recurrir? • ¿Qué se debe exigir?
CONTENIDO DE LA CLASE • Tasación en el marco de las normas IFRS • Glosario • Marco general
• Metodologías de tasación • Tasación de Activos biológicos • Comentarios finales
TASACION EN EL MARCO DE IFRS De acuerdo a las normas IFRS, las empresas podrán decidir si llevar sus activos fijos al costo histórico o retasarlos de manera recurrente. Además deberán considerar la disminución del valor del activo cuando no genera flujos de efectivo (deterioro). La norma IFRS propone métodos dependiendo del activo, algunos son: Activos fijos Intangibles Activos biológicos
de
valoración
GLOSARIO Tasar: es dar una opinión informada del valor de un bien, en un lugar geográfico y fecha definidos. Tasación: Estimación del valor de un bien o servicio. Bien: Cosa corporal o incorporal que, prestando una utilidad al hombre, es susceptible de apreciación pecuniaria. Valor de mercado: es el precio esperado de venta del bien, considerando un funcionamiento normal de mercado, sin especulaciones o comportamientos diferentes a lo normal.
GLOSARIO Costo de Reposición: Es el costo de construcción de una edificación nueva, incluyendo tanto los costos directos como indirectos. En activos biológicos es el costo de establecimiento más los de mantención.
Depreciación: Es la pérdida de valor de un bien respecto de uno nuevo, debido a la disminución parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido, cualquiera sea la causa (desgaste o deterioro físico, obsolescencia funcional o pérdida de utilidad, inadecuación económica o caída en desuso).
ASPECTOS A CONSIDERAR Casi todos los países cuentan con normas de valorización que regulan el trabajo de los tasadores, Chile es una excepción, no cuenta con estas normas. El objetivo de una norma es contar con una sola entidad que acredite profesionales que puedan realizar las tasaciones. Debe existir un control ético de los tasadores. (Declaración ética del profesional en el informe de tasación)
NORMATIVAS NACIONALES DE TASACION El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional del MINVU. Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalúo de bienes raíces agrícolas o no agrícolas.
REGISTROS DE TASADORES Existen distintas instituciones que acreditan la preparación de tasadores y cuentan con sus propios registros, las más conocidas son: 1) Asociaciones gremiales ASATCH, Asociación de arquitectos tasadores de Chile. www.asatch.cl Instituto Inmobiliario de Chile www.institutoinmobiliario.cl Instituto de tasadores de Chile www.itach.cl
REGISTROS DE TASADORES 2) Oficinas públicas Estas entidades cuentan con sus propios registros de tasadores. Expropiaciones del MOP Serviu MINVU Conadi Tribunales SII Intendencias regionales 3) Instituciones bancarias
Toda persona o institución que requiera una tasación debe: a) Contratar a un profesional idóneo, por ejemplo arquitectos o constructores, si se trata de bienes raíces. Agrónomos si se trata de bienes agrícolas, etc. Es importante recurrir a los colegios profesionales. b) Exigir al profesional que acredite su experiencia y título universitario
c) Requerir un informe simple o detallado según para que fines lo necesita. d) Que visite la propiedad que requiere valorar.
METODOS DE TASACION
METODOS DE TASACION Directo INMUEBLES
Método comparativo o análisis de mercado
Método de costos de reposición o valor físico
Indirecto
Método de capitalización de renta Método de suelo residual dinámico
MUEBLES
Método de valor de compra depreciado
METODO DE ANALISIS DE MERCADO Se determina el valor del inmueble mediante el análisis comparativo entre inmuebles similares, utilizando estadísticas sistematizadas de valores de transferencia y/o de ofertas del mercado. Este tipo de tasación es la más frecuente pues es solicitada por el sistema financiero inmobiliario (bancos, empresas leasing y financieras), corredores de propiedades, particulares, etc.
METODO DE ANALISIS DE MERCADO Las normas internacionales de tasación recomiendan el uso preferente de esta metodología para determinar el valor de mercado de un inmueble, limitando el uso de los demás métodos a situaciones en que no es aplicable el enfoque comparativo.
METODO DE ANALISIS DE MERCADO Procedimiento de tasación 1) Analizar el segmento de mercado de inmuebles similares
METODO DE ANALISIS DE MERCADO 2) Valoración del suelo A partir del análisis del mercado de suelo se obtiene el valor promedio unitario por metro cuadrado. Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2 3) Valoración de lo edificado A partir del análisis del mercado de propiedades se obtiene el valor promedio unitario por metro cuadrado construido. Valor edificación = Superficie edificación (m2) x Promedio UF/m2 4) Valor total de tasación = Valor suelo + Valor edificación
METODO DE ANALISIS DE MERCADO Ejemplo : Oficina Oficina de 186,05 m² construidos en un edificio de 6 pisos (Parque Bustamante).
Operación Venta Venta Venta Venta Venta
Ubicación Marin/Condell, Providencia Seminario - Providencia Seminario Providencia Seminario Providencia Bustamante Providencia
Datos: Valor promedio m2 Valor promedio m2 menos 5%
Precio UF 5.426 UF 5.000 UF 5.625 UF 5.290 UF 4.990
Superficie 200 m2 180 m2 205 m2 192m2 199 m2 Promedio
Valor medio 27,13 UF/m2 27,78 UF/m2 27,44 UF/m2 27,55 UF/m2 25,07 UF/m2 26,99 UF/m2
26,99 UF/m2 25,64 UF/m2
Tasación propiedad Valor total de tasación
186,05 m2 x 25,64 UF/m2 = 4.770,32 UF
METODO DE COSTO DE REPOSICION Se determina el valor del inmueble a partir de sus costos de reposición, es decir, determinar el costo actual de ejecución material de lo construido. En el caso de activos biológicos (inmuebles) es el costo de establecimiento o plantación, más costos de mantención. Se aplica preferentemente en inmuebles con escasa o nula presencia en el mercado inmobiliario, como por ejemplo colegios, industrias, edificios públicos, etc.
METODO DE COSTO DE REPOSICION Procedimiento de tasación 1) Obtención valor del suelo Se efectúa un análisis de ofertas de mercado de terrenos similares (prensa; boletines; portales internet u otros). Obteniendo un valor promedio en UF/m2 Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2 2) Obtener valor de edificación Se obtiene a partir del costo de construcción de una edificación nueva, (UF/ m2 de material de construcción). Si el inmueble es usado, se descuenta la depreciación que corresponda. Aplicando tablas de valores o tablas de depreciación. Valor edificación = Superficie construida (m2) x Valor de tabla UF/m2
La superficie construida se indica en el tipo de material de construcción (hormigón armado, albañilería, etc.) Valor de tabla: UF/m2 para cada material, depreciado si es un inmueble usado.
METODO DE COSTO DE REPOSICION Tabla de valores de edificación en UF/m2 Clase
TIPO DE
Calidad ESTR. A Acero
B
HA más 4
B
HA menos 4
C
Albañilería
AÑOS DE ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVO TERMI 11 a 20 21 a 30 B R M B R M 40 A 35 26 20 31 23 17 37 B 32 24 18 29 21 16 30 C 26 20 15 23 17 22 38 A 33 25 19 30 22 16 35 B 31 23 17 27 20 15 29 C 26 19 14 23 17 13 30 A 26 20 15 23 17 13 26 B 23 17 13 20 15 11 22 C 19 14 11 17 13 9 25 A 22 16 12 19 14 11 20 B 19 14 11 17 13 9 16 C 14 10 8 12 9 7
31 a 40 B R M 27 20 15 25 19 14 20 15 11 26 19 14 24 18 13 20 15 11 20 15 11 17 13 10 15 11 8 17 12 9 15 11 8 11 8 6
METODO DE COSTO DE REPOSICION 3) Valor de obras complementarias (oc) Las unidades construidas de estas obras se ponderan por los valores unitarios (m2, ml, etc) de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias (cierres exteriores, terrazas y otros). Valor oc = Superficie oc (m2, ml, etc) x $/m2, ml, etc 4) Valor total de tasación = Valor suelo + Valor edificación + Valor obras complementarias
Alcance: En el caso de departamentos, existe una variación, ya que el valor total de tasación, incluirá el valor de la edificación del departamento, más el porcentaje correspondiente de espacios comunes, y porcentaje correspondiente de suelo.
METODO DE COSTO DE REPOSICION Ejemplo 1: Oficina Oficina de 186,05 m2 en un edificio de 6 pisos, material de construcción clase B (hormigón armado), recepcionada en el año 1948. Datos: Superficie edificada útil: 2.577,82 m2 Superficie areas comunes: 268,8 m2 Superficie total edificada: 2.846,62 m2 Superficie terreno: 540 m2 Antigüedad edificio: 62 años Valor tabla HA (62 años) 17,15 UFm2 Valor suelo 35,05 UF/m2 1) Valor departamento: Valor depto:
186,05m2 x Valor Tabla 17,15UF/m2
= 3.190,76 UF
METODO DE COSTO DE REPOSICION 2) Valor porcentaje espacios comunes: Factor: Sup.común/Sup útil 268,8m2/2.577,82m2
= ff = 0,10427415413
Sup común del depto:
186,05 m2 x ff 0.10427
= 19,40 m2
Valor espacio común
19,40 m2 x 17,15 UF/m2
= 332,71 UF
3) Valor porcentaje terreno Factor: Sup.terreno/Sup útil 540m2 / 2.846,62m2 Alicuota terreno: Valor cuota terreno:
= ff = 0,18969866
186,05m2 x ff 0.18969866 = 35,29 m2 35,29 m2 x 35,05 UF/m2 = 1.236,91 UF
METODO DE COSTO DE REPOSICION 4) Valor total de tasación: Valor departamento: Valor espacios comunes: Valor terreno:
3.190,76 UF 332,71 UF 1.236,91 UF
Valor total tasación
4.760,38 UF
METODO DE COSTO DE REPOSICION Ejemplo 2: Colegio Inmueble de 3.500 m² de terreno con destino educacional y 1.850 m² edificados. Clase C con recepción final el año 1987 (para 20 años de antigüedad coeficiente de depreciación 0,78) con mantención normal. Valor suelo = 3.500 m² x 5 UF/m² = 17.500 UF 5 UF/m2 obtenidos por enfoque de comparación de mercado Valor edificio = 1.850 m² x 20,00 UF/m² = 37.000 UF 20,00 UF/m² (valor tabla edificio nuevo) 37.000 UF x 0,78 (coef deprec) Valor OC =
1.850UF x 0,78 cd
Valor total de tasación
= 28.860 UF = 1.443 UF = 47.803 UF
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA Corresponde al método de tasación del valor de las rentas derivadas de cánones de arriendo, llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor presente tras la aplicación de una tasa de descuento apropiada. Se aplica a productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtención por comparación de mercado. No aplicable en principio a productos inmobiliarios habitualmente no arrendables.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA Procedimiento de tasación 1) Determinación de la tasa de descuento Se obtiene a partir de una serie de datos de arriendo y valor de venta de inmuebles de similares características. Tasa de descuento = Valor de venta / Renta anual En algunos ocasiones se utiliza la tasa bancaria del momento 2) Valor de tasación total A partir del análisis de mercado de arriendos se obtiene el valor promedio de arriendo. Luego se obtiene la renta neta anual, menos contribuciones, gastos comunes, etc, se descuenta por este concepto un 10% de la renta anual. A la renta neta anual se le aplica la tasa de descuento obteniéndose así el valor de tasación.
Valor total de tasación = Renta neta anual / Tasa de descuento
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA Ejemplo: Oficina Oficina de 186,05 m2 en un edificio Análisis de mercado: Valor promedio arriendo mensual por m2: Tasa de descuento:
0,2 UF/m2/mes 8%
Tasación propiedad Arriendo oficina mensual: Renta anual: Renta neta anual (menos 10%)
186,05 x 0,2 37,21 x 12 446,52 x 0,9
= 37,21UF/mes = 446,52UF/año = 401,87UF/año
Valor total de tasación
401,87 / 0,08
= 5.023,38 UF
TASACION DE BIENES MUEBLES La tasación de bienes muebles, como el mobiliario de una empresa, maquinarias, equipos, entre otros, se efectúa depreciando el valor de compra del bien. Se consideran los siguientes parámetros: Valor real: Es el valor de compra del bien, equivalente a la fecha de la valoración. Se considerará equivalente, al bien que entregue similares prestaciones. Valor de rescate: Es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica.
TASACION DE BIENES MUEBLES Período de vida útil: Es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas.
TASACION DE BIENES MUEBLES ¿Dónde obtener la vida útil de los bienes, para el cálculo de tasación por depreciación? La vida útil de los distintos bienes tradicionales se obtiene de las tablas confeccionadas por el Servicio de Impuestos Internos. Sin embargo, es importante considerar que la norma IFRS, exige una revisión de los períodos de vida útil y valor de rescate. Las maquinarias de empresas que no aparecen en el SII, deben averiguarse directamente con el fabricante.
TASACION DE BIENES MUEBLES La tasación de los vehículos, se obtiene de la oferta existente en el mercado, pricipalmente publicaciones de avisos económicos de distintos medios de prensa, se puede tomar como referencia el avalúo fiscal de vehículos del Servicio de Impuestos Internos.
TASACION DE BIENES MUEBLES Ecuación vrm = Valor real de mercado vr = Valor de rescate vu = Vida útil n = edad del bien Valor tasación = (vrm - n*((vrm-vr)/vu)) Coef. depreciación
TASACION DE ACTIVOS BIOLOGICOS Algunos conceptos: Activo biológico: es un animal vivo o una planta.
Producto: producto ya recolectado o cosechado procedente de un activo biológico. Cosecha o recolección: separación del producto del activo biológico del que procede, o el cese de los procesos vitales de un activo biológico. La tasación de activos biológicos, requiere de conocimientos técnicos específicos dependiendo del activo, por ello es fundamental considerar tasadores con una profesión acorde al activo a tasar.
TASACION DE ACTIVOS BIOLOGICOS Respecto de la valorización Todos los activos biológicos se valoran a valor razonable, menos los costos estimados hasta el punto de venta. El precio de mercado cotizado en un mercado activo, es generalmente, el mejor valor razonable para un activo biológico. Cuando no hay un mercado activo disponible, los activos biológicos se valoran de acuerdo al modelo de costos.
La tasación de activos en general, depende de la etapa en que ésta se realice, en la edad del activo. Inicial, Media o Final. Los métodos de tasación son los siguientes: 1) Etapa Inicial Se calcula el costo de establecimiento del activo a considerar, es decir, costo de reposición. 2) Etapa Media Se calcula según diversos métodos dependiendo del tipo de activo, en general, es traer a valor presente el valor del activo a tasar en el momento de tasación o estimar el valor del producto según la edad o tamaño que tenga al momento de tasar.
3) Etapa Final Se determina el valor comercial del producto final del activo, considerando los precios de venta del producto ya sea mercado nacional o extranjero.
Caso Industria Forestal: 1) Etapa inicial: Bosques cercanos a la plantación (bosques jóvenes), se utiliza el costo de reposición, es decir, los costos de establecimiento más los costos de mantención al momento de tasar. 2) Etapa media: Se descuenta hasta la edad actual el valor del bosque en su edad de madurez económica. 3) Etapa final: Cuando la edad del bosque es cercana a la edad de rotación (cosecha), se determina el valor del producto final, según el objetivo de producción del bosque, madera aserrada o pulpa, ponderando volúmen en pie por precios de mercado, es decir, se atribuye el valor comercial de inmediato.
CMPC: Nota sobre activos biológicos
Estimaciones relevantes declaradas por CMPC
Caso Industria Salmonera: 1) Etapa inicial: Individuos de hasta 1,5 kg., se calcula el costo de establecimiento. 2) Etapa media: Individuos superior a 1,5 kg., flujos futuros descontados.
3) Etapa final: Edad de «cosecha», se obtiene el precio de venta por kilo del producto y se estima el valor.
Caso Industria Agrícola Depende del tipo de cultivo, cultivos de plantas anuales o perennes, o cultivos en huertos y plantaciones, a modo de ejemplo se mencionan algunos casos. 1) Caso cultivos anuales o bianuales Se calcula costo de establecimiento.
2) Plantaciones de árboles frutícolas Los árboles frutales se tasarán de acuerdo al valor comercial de la producción frutícola en la etapa Media y Final. En la etapa inicial, se calcula el valor del costo de establecimiento de la plantación.
COMENTARIOS FINALES El contador es quién solicita expresamente lo requerido (mayoría de tasadores no conocen las normas IFRS). Se debe recurrir a profesionales del rubro en el que se trabaja, exigir título profesional y experiencia. Una medida confiable es recurrir a los colegios profesionales o si se puede, acceder a registros de tasadores de oficinas públicas. El tasador debe justificar los valores estimados. La tasación es válida para la fecha en que se entrega el informe (por ejemplo se usa el valor de la UF de ese día).
TASACION DE BIENES EN EL MARCO DE LAS NORMAS IFRS
Por Marlis Estay V.
