TASACIONES DE BIENES INMUEBLES
SATIPO, 30 SETIEMBRE Y 1 DE OCTUBRE DEL 2011
CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DE UN INFORME DE TASACIÓN Expositor: Ing. Martin Muñoz Alegria
¿QUE ES UNA TASACION? PROCEDIMIENTO
DICTAMINA
FECHA
ESTIMAR EL VALOR,
ESTUDIA
ANALIZA
CUALIDADES Y CARACTERISTICAS
JUSTIPRECIO
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)
MUEBLES
INMUEBLES
IMPORTANCIA Y USO Para efectos de Compra – Venta.
Para la determinación de la base imponible para el cálculo del impuesto predial, Expropiaciones.
SISTEMA ECONOMICO
ADMINISTRACION PUBLICA
Revalorizac. de Activos fijos.
Garantías en Operaciones Crediticias
CONTABLE
SISTEMA FINANCIERO
SISTEMA JUDICIAL
En los procesos Judiciales y Conciliatorios
¿QUE ES UN PERITO VALUADOR? PROFESIONAL COLEGIADO
CAPACITADO para efectuar la valuación de un bien
estudios superiores y a su EXPERIENCIA
Se efectúan tasaciones en: MINISTERIOS
REPEJ
EMPRESAS PRIVADAS
NORMATIVIDAD
EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
R. M. Nº 126 – 2007 - VIVIENDA, 07-05-2007
Resolución Ministerial Nº126-2007-VIVIENDA
ALCANCE
Rige la actividad en toda la República Títulos 6 31 Capítulos 215 Artículos
Criterios, Conceptos, Definiciones y Procedimientos normativos
técnicos
………NORMATIVIDAD EXISTENTE
EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.-Tiene como soporte la siguiente Normatividad Técnico– Legal vigente: (Decreto
Supremo EDIFICACIONES.
N°
011-2006-VIVIENDA)
EL
REGLAMENTO
NACIONAL
DE
(Decreto
Supremo N° 008-2000-MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I). ( Ley Nº 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157). ( Ley Nº 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES. ( Ley Nº 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES. (Ley
Nº 28687 y su Reglamento) FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL OCUPADO POR POSESIONES INFORMALES.
(Ley
que modifica el Articulo 21º de la Ley Nº 28687) LEY DE DESARROLLO Y COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS. (Ley Nº 26569 y su Reglamento)LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS. (Decreto Legislativo N° 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.
EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES
TITULO I TITULO II
GENERALIDADES
HABILITACIONES URBANAS (25 NORMAS)
TITULO I GENERALIDADES DEFINICIONES - RNE
TITULO II
HABILITACIONES URBANAS - RNE
CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONES GH.010 ALCANCES Y CONTENIDO GH.020 COMPONENTES DE DISEÑO URBANO II.1 TIPOS DE HABILITACIONES TH.010 HABILITACIONES RESIDENCIALES TH.020 HABILITACIONES COMERCIALES TH.030 HABILITACIONES INDUSTRIALES TH.040 HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES TH.050 HABILITACIONES EN RIBERAS Y LADERAS TH.060 REURBANIZACIONES
Art.28 cap. IV: HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA TIPO CLUB, TEMPORAL O VACACIONAL
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES -RNE
PROCEDIMIENTOS PARA LA EJECUCIÓN DE TASACIÓNES
TASACIONES TASACIONES INMOBILIARIAS INMOBILIAIAS Oficinas
Vivienda Social
Residencial
SECTOR Comercial / Industrial
Terrenos
¿Cómo se ejecutan las valuaciones? 1º FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL 2º FASE: INSPECCION OCULAR 3º FASE: INFORME TECNICO
¿Cómo se ejecutan las valuaciones? 1º FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL •
Documento Registral y/o Testimonio y/o Minuta de compra - venta
•
Autovalúo-PU
•
Planos
Reconocer la zona Zonificación :
Plantear una estrategia
Complementar información
2º FASE: INSPECCION OCULAR •
Se verifica en el inmueble lo descrito en la ficha registral y documentos que acrediten la existencia de edificaciones, determinando su estado de conservación, antigüedad y material predominante.
•
Deben realizarse tomas fotográficas del ingreso del inmueble e interiores.
•
En caso de tener el área del terreno dimensiones considerables deberá tomarse las fotos de los linderos.
•
Se constata las edificaciones que no se indican en los documentos técnicos, se anota en el rubro de “observaciones” y se valoriza.
•
Se procesa la información obtenida, y los resultados de la inspección ocular verificando la existencia de gravámenes, y situación legal del inmueble.
3º FASE: INFORME TECNICO
• •
Se determina el valor de tasación requerido. Se concluye remitiendo el informe técnico de tasación con la firma del perito ejecutor y del supervisor asignado (si la existiera)
TIPOS DE TASACIONES DE INMUEBLES
LA VALUACION DE UN PREDIO URBANO ARTICULO II.A.06 La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito.
LA VALUACION
REGLAMENTARIA
COMERCIAL
APROBADOS POR R.M.
VALUACION DE EDIFICACIONES
+
VALUACION DE TERRENOS
+
+ VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
art. II.A.07, RNT
VALORES OFICIALES: TERRENOS, EDIFICACION, FACTOR DE OFICILIZACION
VALUACIONES REGLAMENTARIAS VUO-TERRENOS
VALUACION DE TERRENOS
VALUACIONES REGLAMENTARIAS
VALUACION DE EDIFICACIONES VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
VUE-EDIFICACIÓN ARTICULO I.07 se
distingue
con
reglamentaria,
- PLANOS DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS
el
nombre
de
- LISTA DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS EN CENTROS POBLADOS MENORES - CUADRO DE OFICIALES
VALORES DE
EDIFICACION SIERRA Y SELVA)(COSTA
,
- ANEXO Nº 01 CUADRO VALORES OFICIALES EDIFICACION (FACTOR OFICIALIZACION)
DE DE DE
tasación ó valuación
cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
Se llama valuación reglamentaria a aquella que utiliza como información de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de la construcción en el caso de precios de la edificación. (Artículo I.09)
+ VALUACION DE OBRAS COMPLEM. E
VALUACION DE TERRENOS
+
INST. FIJAS Y PERMANEN.
+ VALUACION DE EDIFICACIONES
-ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES -PRESUPUESTO DE OBRA
VALUACIONES COMERCIALES ARTICULO I.07 ……..
comercial cuando los
Se denomina tasación o valuación valores corresponden a los del libre mercado.
VALUACIONES COMERCIALES
VALUACION DE TERRENOS
- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES TERRENOS URBANOS.
DE DE
VALUACION DE EDIFICACIONES
- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES EDIFICACIONES.
DE DE
VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
- PRESUPUESTO DE OBRA - ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE OC . - PRESUPUESTO DE OBRA
A R TIC UL O I.07
.. …… Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
…..VALOR DE MERCADO:
Es el precio más alto, expresado en términos de dinero, que una propiedad que ha sido expuesta para la venta pueda producir al haber encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable; y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinada la propiedad y sea apta para ello. (Artículo II.A.07)
VALUACION DE TERRENOS
DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS TERRENO URBANO
El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos básicos arancelarios (residencial, comercio e industria), así como en listados para centros poblados menores de toda la república, se determinan mediante la aplicación de la denominada “Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos” TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA
El valor oficial de terrenos rústicos en zona de expansión urbana e islas rústicas, se determina mediante la aplicación de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, en su Título III, capítulo J; TERRENO RUSTICO
El valor oficial de terreno rústico (Vor), contenido en listados, se determina mediante la aplicación de la denominada “Norma para determinar los aranceles de
terrenos rústicos”
VALOR REGLAMENTARIA DE TERRENO
Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando como base los valores oficiales de terrenos formulados por el MVCS. La valuación de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera: 1.- Valuación de terrenos urbanos 2.- Valuación de terrenos en zona de expansión urbana 3.- Valuación de terrenos eriazos 4.- Valuación de terrenos rústicos
Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 año y son formulados al 31 de octubre del año anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: −
Planos básicos de valores oficiales de terrenos urbanos.
− Listados
de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores. −
Listados de valores oficiales de terrenos rústicos.
VALOR COMERCIAL DE TERRENO obras
+ renta Mejor uso valor de un terreno valor del terreno urbano siempre está en función de lo que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
VALUACION DE EDIFICACIONES
VALOR REGLAMENTARIO Y COMERCIAL DE LAS EDIFICACIONES (VE) En la valuación de las edificaciones (VE), se incluirá la totalidad de las construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomará en cuenta siguiente factores: En el caso de la valuación reglamentaria, el Área Techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificación (VUE) que, según los casos, serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación.
COMO SE CALCULA EL VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN? el análisis de los costos unitarios directos
Mano de obra, Los materiales y los Equipos
el análisis de los costos unitarios indirectos
Los gastos generales: fijos y variables, la utilidad e impuestos
Medición de los componentesMetrado
VALUACION REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES (VI)
Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuarán de acuerdo a los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación serán estimada por el perito en concordancia con las características y vida útil de dichas obras. (ARTICULO II. D.32) En el caso de la valuación reglamentaria, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estar ubicadas en una edificación techada e incluidas en los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, se valorizará de conformidad a dichos cuadros
De no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación techada se deberá efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificación, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, dirección técnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicara el factor de oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes. EL FACTOR DE OFICIALIZACIÓN es la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. (ARTICULO II. A.07)
VALOR COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Para determinar el valor de las obras complementarias es necesario operar de la misma manera que las obras de edificación, realizar las mediciones (metrados) y realizar los análisis de costos unitarios respectivos. Obtenido así el valor de reposición.
VALOR TOTAL DEL PREDIO
LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
VTP= VT + VE + VI + VOC
art. II.A.06, RNT
COMO TASAMOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL?
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN VALOR DEL TERRENO
En estos casos, el terreno matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera: a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participación segúnenlos títulos de propiedad o el reglamento interno delque, inmueble su conjunto, estén debidamente registrados. b) En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de participación de cada una de las secciones del bien, se prorrateará el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.37)
VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el Titulo II del RNT. Para el efecto, deberán considerarse tanto las áreas propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que son de uso común, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. (ARTICULO II. F.38)
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE MERCADO Es el procedimiento que el perito efectúa con la finalidad de obtener valores de bienes inmuebles ofertados en el entorno del inmueble a valuar y con similares caracteristicas. VISTAS DESDE EL PROGRAMA GOOGLE
De las muestras encontradas se evalúan los siguientes factores: - Valor de oferta - Ubicación - Características del terreno (área, frente, Nº de frentes) - Características de la vía (tipo, estado de conservación, ancho, etc) - Uso y zonificación del terreno . - Factores de entorno (estrato socioeconómico, contaminación ambiental, seguridad, etc) - Servicios Públicos
Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la asignación del valor. Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del perito, las misma que será consultada para futuras valuaciones .
A falta de …. mercado inmobiliario en la zona, en el caso de valuaciones comerciales, se adoptará como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación; o en su defecto el perito calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos. (ARTICULO II C.21)
FUENTES DE INFORMACIÓN
PERIODICOS
EMPRESAS INMOBILIA RIAS
PAGINAS WEB
NOTARIAS
BASE DE DATOS
INSPECCION OCULAR
PAGINAS WEB http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320 http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3 http://www.inmueblesypunto.com/ http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php http://www.planetacasas.com/ http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-deterreno-en-abancay-2362125 http://www.coldwellbankerperu.com/ http://www.penthouseperu.com/index.asp http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14 http://www.sgibson.info/lima.htm http://www.telesterio.com/
http://www.scotiabank.com.pe/muebles_inmuebles.shtml http://www.ausonia.com.pe/ http://www.mivivienda.com.pe/portal/Canales/Comprador/Orientación%20al%20Compra dor/Manual%20del%20Postulante%20a%20TP/OfertaActual.aspx http://chiclayo.locanto.com.pe/terrenos-en-venta/352/ http://www.tinsa.com.pe/pagina.php?contenido=4 http://www.upav.org/ http://www.mak.com.pe/res.php http://www.grupoacuario.com.pe/ http://www.munlima.gob.pe/imp/zonificacion.html http://www.propiedades.com.pe/ http://paginasamarillas.com.pe/result.do?status=P&stateId=&suburbId=&cityId=&keywor d=Tasaciones&letterIdFilter=&page=3&stateIdFilter=&suburbIdFilter=&cityIdFilter=&keyw ordId=&brandId=&termId=&seeAlsoId=&seed=68420&maxResultPage=20
