REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU Resolución Ministerial Nro. 469-99-MTC16 04
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, consta de: - 5 Títulos - 27 Capítulos - 175 Artículos
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, consta de: - 5 Títulos - 27 Capítulos - 175 Artículos
Titulo I. Disposiciones Generales Finalidad: Establecer los criterios,conceptos definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes. Tasación o valuación: Procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien en determinada fecha y establece su justiprecio. Justiprecio: Estimación del valor razonable y justo
Bienes inmuebles: *El suelo, subsuelo y el sobresuelo. *El mar, los lagos, ríos, etc. *Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos. *Las naves y aeronaves. *Los diques y muelles. *Los pontones, plataformas y edificios flotantes. *Concesiones para explotar servicios públicos. *Las concesiones mineras. *Las estaciones, vías de ferrocarriles, etc. *Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. *Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Bienes muebles: *Vehículos terrestres. *Las fuerzas naturales susceptibles de apropiaciones. *Las construcciones en terreno ajeno. *Los materiales de construcción o procedentes de una demolición. *Los títulos valores de cualquier clase. *Los derechos patrimoniales de autor. *Las rentas o pensiones. *Las acciones o participaciones de cada socio. *Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. *Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Alcance: Bienes que puedan ser objetos de medida, cuyo valor puede determinarse por comparación con otro objetos semejantes. Campo de aplicación: Todo el territorio peruano.
Perito tasador: Profesional colegiado. Informe técnico de tasación: es el documento que contiene el informe técnico de tasación, debe se firmado por el profesional.
Titulo II. Valuación de predios urbanos Capitulo A. Alcances y fines Predio urbano: Terrenos urbanos. Terreno urbano: Ubicado en un centro poblado y se destina a vivienda.
Edificación: Construcciones o fabricas en general. Obras complementarias: Es una parte integrante y funcional del predio.
Islas Rusticas: Son los terrenos no mayores de 9 ha. circundados por terreno urbanos. El Valor de Mercado: Es el precio mas alto para una propiedad que ha sido expuesta a la venta.
La Valuación del Predio Urbano: Determinado por el valor de sus componentes; físicos e intangibles. Valuación reglamentaria: Utiliza como información los aranceles.
Informe de la valuación: *Memoria descriptiva. *Valuación. *Valuación del terreno *Valuación de las edificaciones. *Valuación de las obras complementarias. *Valuación de las instalaciones fijas y permanentes. *Valores intangibles. *Cuadro resumen. *Anexos. *Fotografías. *Otros.
Capitulo B. Memoria Descriptiva Comprende: *Nombre del propietario. *Nombre de la persona que solicita la tasación. *Objeto de la tasación y metodología. *Fecha a la cual esta referida. *Ubicación. *Linderos y perímetro. *Bonificación y uso actual del predio. *Infraestructura de servicio urbano. *Descripción de la distribución de las plantas. *Descripción de la edificación. *Estado de conservación. *Servidumbres. *Antigüedad. *Inscripción en los registros públicos. *Observaciones.
Capitulo C. Valuación del terreno Valor del terreno (VT), se tomara como base el “valor arancelario urbano”
A falta de este, se hará por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación.
Capitulo D. Valuación de la edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes Valuación de las edificaciones (VE): incluye la totalidad de sus construcciones básicas, obras complementaria e instalaciones fijas y permanentes.
VE = VSN – D VSN = AT * VUE D = % * AT * VUE VE = AT * VUE ( 1 - % ) AT: Área techada VUE: Valores unitarios de edificación D: Depreciación VSN: Valor similar nuevo
Capitulo D. Valor total del predio VTP = VT + VE + VI + VOC VTP: valor total del predio VT: valor del terreno VE: valor de la edificación VI: valor de las instalaciones fijas del predio VOC: valor de las obras complementarias
Capitulo F: Valuación de edificaciones bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusivas y de propiedad común
Titulo III. Valuación de predios rústicos y otros bienes agropecuarios
Capitulo A. Alcances y fines Predio rustico: Terrenos ubicados en zona rural de uso agrícola, pecuario, forestal, etc. Terrenos eriazos: Terrenos sin cultivar o improductivos.
Construcciones e instalaciones fijas y permanentes: Son las edificaciones en general. Plantación: Conjunto de vegetales en un predio rústico.
Capitulo B: Memoria Descriptiva Producción dominante: Aquella que ocupa la mayor área. Derecho de agua: Dotación o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce común.
Capitulo C: Valuación del terreno rustico Considerara: Terrenos rústicos Terrenos eriazos Terrenos ribereños al mar Construcciones e instalaciones fijas Maquinaria y equipo Cultivos y productos Ganado,animales,etc. Factores ecológicos
Capitulo D: Valuación del terreno eriazo VBE = 1/10 VR*d*U*T*V*E VBER = 1/10 VR*U*T*V*D*E VBE: Valor básico eriazo VBER : Valor básico ribereño VR:Valor rustico (1ra categoría) d:Distancia al área con precio arancelario urbano U: Uso T: Topografía V: Vías D:Distancia a la línea de mas alta marea E: Factor de corrección ecológico
Las vías clasificadas según el servicio: carreteras duales carreteras de primera clase carreteras de segunda clase carreteras de tercera clase trochas carrozables
Capitulo E. Valuación de factores ecológicos Variables: Clima Bueno,regular,malo Paisaje Bueno,regular,malo Contaminación ambiental Bueno,regular,malo
Capitulo F. Valuación de edificaciones y servicios Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rustico y que se utilizan en la explotación.
La valuación de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende: *descripción de materiales *distribución de ambientes *metrado *antigüedad *estado de conservación *usos Procedimiento: Titulo II -Capitulo D
Infraestructura de riego: canales,embalses,tomas de derivación,sistemas de riego tecnificado,etc. Infraestructura vial: caminos,puentes,etc. Infraestructura de servicios: agua potable,desagüe, instalaciones eléctricas y otras.
Capitulo G. Valuación de maquinaria y equipos pesados Comprende: *descripción de la maquinaria o equipo *estado actual y estimación de la vida útil *precio original *fecha de adquisición *valor actual Procedimiento: Titulo IV La valuación de implementos, accesorios,etc, están en función del estado de conservación.
Capitulo H. Valuación de cultivos y productos agropecuarios en el almacén
Valor de cultivos: *edad *estado *rendimiento *precio promedio en el mercado
Semillas: *calidad *estado de conservación
En caso de expropiación: Plantaciones anuales en periodo de cosecha no se valorizan levante. en pleno desarrollo valor=acumulación del costo de su instalación. Plantaciones permanentes lucro cesante, como complemento de la plantación en si.
Plantaciones maderables estado de desarrollo, a criterio del perito.
Capitulo I. Valuación de ganado, aves, peces y otros animales Se valuara de acuerdo a los precios promedio del mercado. Teniendo en cuenta: Especie, raza, volumen de producción. *Ganado reproductor: pedigree, edad, conformación exterior y otros. *ganado vacuno,carne,leche: registrados o no, si son>24 meses o no. *ganado nativo: pedigree, raza, especie, sexo, edad, la conformación exterior, el tipo de lana y color, producción y calidad, premios, etc. *ganado equino de competencia: elevage, línea de consanguinidad *crianza de caballos de paso:pedigree,edad, conformación externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios, etc.
PM = PN * PK * VRC PM: precio de mercado PN: peso neto PK: peso Kg. Vivo VRC: valor rendimiento en carne
Aumenta de acuerdo: 2-3 años F= 2.5 7-8 años F= 0.42 > 8 años F= 00
Aves u otras especies canoras: Se valuara de acuerdo a los precios promedio del mercado. Teniendo en cuenta: Pedigree,especie, genero y familia, raza.
Bonificación por: edad, vistosidad o plumaje, actitud para la reproducción, producción y canto.
Peces u otras especies hidrobiológicas: Se valuaran de acuerdo a la actividad; científica,exposición,consumo humano e industrial. Valuación de especies protegidas: Sujeta a los criterios del perito. Productos carnicos y derivados: De acuerdo al estado, calidad de conservación, rendimiento y precios promedio en mercado. Los huevos: Según la especie, calidad, estado de conservación y precio promedio en mercado. Lana: Se tomara en cuenta la calidad, tamaño de fibra, uniformidad en el color, volumen o rendimiento. Cualquier animal: según los precios promedios en el mercado.
Capitulo J.Valuación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana o islas rusticas Zona de expansión urbana: Área constituida por terrenos rústicos, considerada en planes de desarrollo. Terrenos rústicos en zona de expansión urbana: Son los que mantienen su condición legal de rústicos autorizados a cambiar el uso de la tierra.
El valor del terreno depende de: Las zonas de influencia. Aplicando la formula de valuación arancelaria. n
V.D. = (VB)j * Aj j=1
VD: Valuación definitiva VB: Valor básico A: Área
Casos: 1ero. Valuación de un terreno que da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. Puntaje de infraestructura >= a 0.04 2do. Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana. Puntaje de infraestructura >= a 0.03 3ero. Valuación de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado
VB = CAV (Vp-VOH) VB :Valor Básico CAV: Coeficiente de área vendible (relación entre el área vendible y el área bruta Vp: Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la zona adyacente VOH: Valor de las obras publicas de habilitación urbana. El valor de la 2da., 3ra., y 4ta. Zona será equivalente al 80%, 60%, 40% del valor de la 1ra. Zona.
VOH = VTH – VTR VOH: Valor de las obras publicas de habilitación urbana. VTH:valor de terreno habilitado VTR: valor de terreno rustico de 1ra. Categoría con riego de la zona
Titulo IV. Valuación de servidumbre y usufructos Capitulo A. Alcances y fines A criterio del perito Usufructo: es el derecho de usar y gozar de un bien,pero sin poder disponer de el.
Se puede constituir por: *contrato *testamento
C = A ((1+i)*n-1)
i(1+i)n
C:capital A: ingreso anual o renta liquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin de un periodo n: numero de años que falta para la extinción del usufructo o contrato i: interés legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dólares
C = A ((1+i)*n-1)i(1+i)n+Vt i(1+i)n+.. Vt: valor del terreno
C = Ai+Vt i(1+i)n+..... (> a los 50 años)
Titulo V. Valuación de propiedades industriales Capitulo A. Alcances y fines Valuación de la industria: bienes tangibles e intangibles Etapas: a) estudio de la documentación b) inspección de campo c) análisis y obtención de precios d) trabajo de gabinete e) preparación del informe pericial
Informe pericial: Memoria descriptiva inmuebles industriales Sistemas,instalaciones,industriales móviles,maquinaria,equipos.
Inspección de campo Valorización de los activos
Capitulo B. Valuación de inmuebles Tasación de terrenos: procedimiento según: Titulo II, Capitulo B y Titulo III, Capitulo G Valuación de construcciones industriales según: Titulo II, Capítulo B
Capítulo C. Valuación de las instalaciones Valuación dividida en: fijas o permanentes y en móviles o recuperables.
Capitulo D. Valuación de sistemas, instalaciones móviles, maquinarias y equipos Valuación: *descripción del equipo *precio original, fechas de *fabricación, de adquisición y de instalación *estado actual *expectativa de vida útil *valor del equipo similar nuevo *depreciación y mejoras *valor actual comercial de *tasación del equipo dado
D = (Vsn – R) * (E / T) D: monto calculado de depreciación VSN: valor similar nuevo R: valor residual E: edad del equipo al momento de la valuación T: vida útil del equipo o vida probable total P: expectativa de vida útil T: E+P
VT = (Vsn – D)Go VT:valor actual o valor de tasación Go: Grado de operatividad
Capitulo F. Valuación de otros bienes de la empresa V = VF / ((1+i)n) V:valor actual VF: valor final n: numero de años de plazo del debito o del crédito a parir de la fecha de tasación I: interés correspondiente a la industria considerada
Capitulo E. Valuación de muebles, enseres, equipos de oficina y repuestos VT = VSN * FD VT:valor actual o valor de tasación VSN: valor similar nuevo FD: Factor de depreciación
Activo intangible comprende: a) gastos de promoción. b) gastos de organización y puestos en marcha. C) patentes, marcas,fabricas, opciones, contratos y derecho a servicios.
Capitulo G. Estudio económico para la valuación de la empresa industrial en marcha La tasación de una industria comprende: Descripción del proceso capacidad del proceso empleado producción en los últimos años Estudio de los mercados Beneficios en la industria Valor definitivo de la industria
La capacidad de producción se determinara por el factor mas desfavorable. El calculo de costos de producción comprende: Costos de fabricación ; Directo e Indirecto Costos generales dela empresa Costos de comercialización
Utilidades en una Industria *Utilidad Bruta Unitaria *Utilidad Bruta Total *Utilidad Neta *Utilidad de Libre Disposición
Capitulo H. Valuación de la Empresa Industrial en Marcha Valor directo de la Industria: Es la diferencia entre los valores activo y pasivo menos el valor actual de sus obligaciones
