TASACIONES

Javier Humberto Colchado Rojas Ingeniero Civil CIP N° 44898 SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE CLIENTE

: SR. JORGE LUIS SANTA CRUZ GARCIA

PROPIETARIO


SOLICITANTE


LOCALIZACIÓN LOTE MANZANA SECTOR DISTRITO PROVINCIA DEPARTAMENTO FECHA DE VALUACION

: : : : : :

9 6 4 LA VICTORIA CHICLAYO LAMBAYEQUE

: LA VICTORIA 25 DE OCTUBRE DEL 2010

VALOR DEL TERRENO

: US $ 31,047.76

VALOR DE LA EDIFICACION

: US $ 19,070.96

VALOR REPOSICION

-----------------------: US $ 50,118.72

VALOR COMERCIAL =V.C.=V.R.

: US $ 50,118.72

SON: CINCUENTA MIL CIENTO DIECIOCHO CON 72/100 DOLARES AMERICANOS

VALOR REALIZACION INMEDIATA =V.R.I.=V.C.* 0.75 : US $ 37,589.04 SON: TREINTISIETE MIL QUINIENTOS OCHENTINUEVE CON 04/100 DOLARES AMERICANOS

Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


I.- DATOS GENERALES 1.1.- Objeto de Valuación. El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04 Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado, además se debe tener en consideración que se realizo una constatación del BIEN INMUEBLE el día 24 del mes de Octubre. 1.2.- Ubicación del Inmueble. Lote Manzana Sector Distrito Provincia Departamento

: : : : : :

9 6 4 La Victoria Chiclayo Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución El Inmueble presenta la construcción de una VIVIENDA en el 1° piso, con una altura promedio de 2.80 ml. Esta construcción es de material noble; se ha usado ladrillo artesanal, con vigas y columnas de amarre de concreto armado así como un techo aligerado de 20 cmts de espesor. La Distribución es: Sala-Comedor, Garaje, Patio, Cocina, Pasadizo, Dormitorio y Baño. La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se encuentra dentro del casco Urbano del distrito La Victoria, y además cuenta con todos los servicios básicos incluyendo; alumbrado público, servicio eléctrico domiciliario, acceso directo a la avenida Pachacutec y cercanía a las Avenidas Los Amautas y Union, arterias principales que sirven de circulación dentro del distrito. Linderos y Medidas del predio:

• • • •

Por Por Por Por

el el la la

Frente.- Con Av. Pachacutec, con 7.86 ml. Fondo.- Con Lote 12, con 8.12 ml. Derecha entrando.- Con Lote 8, con 25.12 ml. Izquierda Entrando.- Con Lote 10, con 24.97 ml.

Área del Terreno:

•

Total.- 200.05 m2.

1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble y determinación de su valor real.



1.5.- Fecha de asignación de Valor 25 de Octubre del 2010. II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno: El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios complementarios tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público, además de contar con servicio de saneamiento básico. En la zona existen inmuebles de tipo Residencial, Comercial y Viviendas Multifamiliares, siendo su área de Estructuración Urbana, y su denominación ZRDM (Zona Residencial de Densidad Media) La Construcción se realizo con las siguientes características técnicas:

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Cimientos y Sobrecimientos son de Concreto Armado, simple y ciclópeo. Muros portantes de ladrillo King Kong artesanal, en aparejo de soga y cabeza. Elementos Estructurales como son las columnas y vigas de amarre de concreto armado. Techo aligerado Puertas de metal y ventanas de fierro con vidrios transparentes dobles. Tarrajeo Frotachado sin pintura Pisos de Cemento. Baños con mayólica y accesorios nacionales y de color. Instalaciones Eléctricas Monofásica y empotrada. Instalaciones Sanitarias con agua fría.

2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación: Antigüedad Conservación

: 9 Años : Bueno

2.3.- Depreciación: Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de conservación y tomando en cuenta lo establecido en la Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden una depreciación del 13% siendo su factor de depreciación de 0.87



III.- METODOLOGIA APLICADA 3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación: La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99MTC/15.04 y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S. Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente)

IV.- CALCULOS 4.1.- VALOR REPOSICION VALOR DE TERRENO (VT) Precio Unitario Considerado 200.05 m2 X US $ 155.20 / m2

= US $ 155.20 / m2 = US $ 31,047.76

VALOR DE LA EDIFICACION (VE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos: CUNSTRUCCION EJECUTADA Precio Unitario Considerado 93.20 ml X US $ 235.20 / m2 X (Depreciacion)

= US $ 235.20 / m2 = US $ 19,070.96

RESUMEN VALOR DEL TERRENO (VT/8) VALOR DE LA CONSTRUCCION (VE) VALOR REPOSICION (VR)

= US $ 31,047.76 = US $ 19,070.96 = US $ 50,118.72

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos: VC = VR = US $ 50,118.72 SON: CINCUENTA MIL CIENTO DIECIOCHO CON 72/100 DOLARES AMERICANOS



VI.- VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO DEDUCCIONES APLICABLES Gastos de mantenimiento, pérdida, deterioros, gastos de publicidad, se estima un 10% para realizar el inmueble en un plazo de 150 días y estableciendo que la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles se considera un ajuste adicional de 15% Tenemos un total de deducciones del 25 % del valor comercial del Inmueble. VR = 0.75 X VC VR = 0.75 X US $ 50,118.72 VR = US $ 37,589.04 SON: TREINTAISIETE MIL QUINIENTOS OCHENTINUEVE CON 04/100 DOLARES AMERICANOS ANALISIS DE CONSISTENCIA La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos muestra una clara consistencia para la obtención del valor Comercial Actualizado. OPINION INTEGRAL DEL PERITO EVALUADOR La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas vigentes. La vigencia de las valuaciones si no varían las condiciones de mercado, económicas y otras, si como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de 12 meses. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA • • • •

Se verifico la edificación y su situación actual. Se presento copia literal de dominio La información de precios se obtuvo de campo así como se comprobó con nuestra base de datos Contamos con información de la revista ½ de construcción, El tasador, Casas y Artículos del diario El Comercio, sobre la evolución del mercado inmobiliario dentro del país.



INFORME TÉCNICO Y VALUACIÓN DE UN BIEN INMUEBLE CLIENTE

: SR. RAUL CORONEL CUBAS..

PROPIETARIO

: SR. RAUL CORONEL CUBAS.

SOLICITANTE

: SR. RAUL CORONEL CUBAS.

LOCALIZACION

: FUNDO CHACUPE LOTE : MANZANA : LOTIZACON SECTOR DISTRITO PROVINCIA DEPARTAMENTO

FECHA DE INFORME

: : : :

1 A : HABILITAACION URBANA PROGRESIVA “LOS FUNDIDORES” CHOSICA DEL NORTE LA VICTORIA CHICLAYO LAMBAYEQUE

: LA VICTORIA 15 DE JUNIO DEL 2008

VALOR DEL TERRENO

: S/. 13,212.50

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (ACTUAL)

: S/. 9,994.50

VALOR DE REPARACION VALOR REPOSICION

: S/. 600.00 -----------------------: S/. 23,807.00


: S/. 23,807.00

SON : VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS SIETE CON 00/100 NUEVOS SOLES



I.- DATOS GENERALES 1.1.- Objetivo del informe y Valuación. El objetivo del informe y la Valuación es determinar el avance de Obra alcanzado hasta el momento (15 – 06 – 2008) y calcular el Valor Comercial del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04 Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado, además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo el día 13 del mes de Junio del presente año. 1.2.- Ubicación del Inmueble. Sector Lotizacion Lote Manzana Distrito Provincia Departamento

: Chosica del Norte. : Lotizacion Urbana Progresiva “Los Fundidores” :1 :A : La Victoria : Chiclayo : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución El Inmueble presenta la construcción de un Cerco perimétrico que, posteriormente, será parte de una estructura destinada a ser un local comercial de dos niveles. Este cerco perimétrico esta construido de material noble (cimientos de concreto ciclópeo, sobrecimientos de concreto simple, columnas de amarre de concreto armado y muros de ladrillo KK artesanal en aparejo de soga). También se debe tomar en cuenta que el cerco perimétrico en su momento cumplirá con la función estructural de muro portante ya que el local comercial se ha proyectado utilizando un sistema de muro portante. Linderos y Medidas del predio:

• • • •

Por el Norte.- Con Calle 1, con 13.32 ml. Por el Sur.- Con Lote 10, con 13.04 ml. Por el Este.- Con Lote 2, con 19.92 ml. Por el Oeste.- Con proyección de Calle, con 20.35 ml.

Área del Terreno: •

Total .- 264.25 m2.



1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo Este informe técnico se elaboro una vez ejecutado los trabajos antes descritos, sin embargo, se ha tenido que indagar mediante trabajos in situ de la verdadera situación y en cuanto a la Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble, tanto en su avance actual como en los trabajos de reparación realizados. 1.5.- Fecha de asignación de Valor 15 de Junio del 2008 II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1.- Del Proceso Constructivo: La ejecución de este Obra se le encargo a un primer contratista el cual solo ejecuto las siguientes partidas: Cimientos (66.63 ml.), Sobrecimientos (20 ml.), Instalación de Canastillas de fierro para columnas (sin realizar encofrado, ni vaciado de concreto). Sin embargo, este contratista no cumplió a cabalidad con lo encomendado presentando las siguientes deficiencias: mal trabajo de encofrado de sobrecimiento considerando falta de verticalidad y simetría y falta de alineamiento en la Instalación de acero para columnas. Por tales motivos se tuvo que contratar a una persona con mayor grado de responsabilidad, la cual a su vez realizo trabajos de reparación las cuales fueron: doblar el acero de las columnas hasta lograr el alineamiento necesario y el picado y encofrado de sobrecimiento hasta lograr verticalidad y simetría para un buen soporte de muros. Se deja en claro que existe un daño permanente sobre la obra, en lo referente a la eficiencia de los elemento estructurales afectados y que los trabajos de reparación no superan los problemas de estructuración de la obra, ya que se a tenido que forzar a elementos estructurales como las columnas y sobrecimientos para que cumplan con su función en un grado de eficiencia menor al requerido. 2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno: El entorno donde se ubica el inmueble, no cuenta con Infraestructura de servicios parciales tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público, ni servicios de saneamiento básico. En la zona existen inmuebles de tipo Rural, siendo su área de Estructuración Urbana, y su denominación ZONA RURAL. 2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación: Antigüedad Conservación

: 2 Meses : Regular

2.3.- Depreciación: Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble no le corresponden depreciación III.- METODOLOGIA APLICADA 3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación: La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99MTC/15.04 y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S. Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente)

IV.- CALCULOS 4.1.- VALOR REPOSICION VALOR DE TERRENO (VT) Precio Unitario Considerado 264.25 m2 X S/. 50.00 / m2

= S/. 50.00 / m2 = S/. 13,212.50

VALOR DE LA EDIFICACION (VE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos: CERCO PERIMETRICO Precio Unitario Considerado 66.33 ml X S/. 150.00 / m2

= S/. 150.00 / ml = S/. 9,994.50

VALOR DE REPARACIONES (VS) De acuerdo a los indicios encontrados se han determinado los trabajos realizados con el fin de reparar algunas partidas mal ejecutadas como son: -

Mal alineamiento de elementos estructurales (Columnas)

-

Las labores de encofrado de Sobrecimiento no presenta la verticalidad necesaria para contar con un buen soporte, teniendo en cuenta que el muro servirá como elemento estructural en un sistema de muro portante)

-

Los trabajos de instalación de fierro en columnas, a sido mal ejecutada ya que no se ha respetado el alineamiento de la propiedad.

TRABAJOS DE REPARACION Global 1 X S/. 600.00

= S/. 600 / glb = S/. 600.00

RESUMEN VALOR DEL TERRENO (VT) VALOR DEL CERCO PERIMETRICO (VE)

= S/. 13,212.50 = S/. 9,994.50 Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


VALOR DE REPARACION (VS) VALOR REPOSICION (VR)

= S/. 600.00 = S/. 23,807.00

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos: VC = VR = S/. 23,807.00 SON: VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS SIETE CON 00/100 NUEVOS SOLES.




: SRA. MONICA ALVARADO PFEIFFER

PROPIETARIO


SOLICITANTE


LOCALIZACION

: KM. 763+950.00 CARRETERA PANAMERICANA. LOTE : 1C MANZANA : Z1 SECTOR : CHOSICA DEL NORTE DISTRITO : LA VICTORIA PROVINCIA : CHICLAYO DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE

FECHA DE VALUACION

: LA VICTORIA 27 DE NOVIEMBRE DEL 2006

VALOR DEL TERRENO

: US $ 46,263.00

VALOR DE LA EDIFICACION VALOR REPOSICION

: US $ 21,053.20 -----------------------: US $ 67,316.20


: US $ 67,316.20

SON : SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES AMERICANOS VALOR REALIZACION INMEDIATA =V.R.I.=V.C.* 0.75

: US $ 50,487.15

SON : CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100 DOLARES AMERICANOS



I.- DATOS GENERALES 1.1.- Objeto de Valuación. El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04 Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado, además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo los días 24 y 25 del mes de Noviembre. 1.2.- Ubicación del Inmueble. Dirección Centro Poblado Lote Manzana Distrito Provincia Departamento

: Km. 763 + 950.00 Carretera Panamericana : Chosica del Norte : 1C : Z1 : La Victoria : Chiclayo : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución El Inmueble presenta la construcción de un cerco perimétrico de 260.00 ml. de longitud y una altura promedio de 4.50 ml. Este cerco esta construido de material noble (se ha usado ladrillo KK artesanal y columnas de amarre de concreto armado así como una viga collarín, la cual confina al paño de ladrillo para una mayor resistencia). La Distribución es de un solo ambiente con su área total libre, pudiendo servir para cualquier Uso que se le destine. La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se encuentra dentro de la zona de Expansión Urbana, y además cuenta con alumbrado publico, servicio eléctrico domiciliario, acceso directo a la avenida el Progreso y acceso indirecto a la Carretera Panamericana. Linderos y Medidas del predio: • • • •

Por el Norte.- Con Avenida El Progreso, con 61.00 ml. Por el Sur.- Con propiedad de Terceros, con 64.885 ml. Por el Este.- Con Lote 1B, Manzana Z1, con 69.00 ml. Por el Oeste.- Con propiedad de Terceros, con 71.00 ml.


Total .- 4,406.00 m2.

Características físicas del Cerco: -

Longitud Total Altura

= 260.00 ml. = 4.50 ml. Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


-

Espesor del muro = 0.15 ml. (en aparejo de soga)

OBRAS COMPLMENTARIAS: Portón de Metal: -

Longitud Total = 5.885 ml. Altura = 4.50 ml. Tipo de plancha = plancha lisa de 3/16 mm. de espesor.

1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble. 1.5.- Fecha de asignación de Valor 27 de Noviembre del 2006 II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno: El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios parciales tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público, no contando con ningún servicio de saneamiento básico. En la zona existen inmuebles de tipo Industrial, Comercial y de Vivienda, siendo su área de Estructuración Urbana, y su denominación AEU (Área de Expansión Urbana) El Cerco Perimétrico a sido construido con las siguientes características técnicas: • • • •

Cimientos y Sobrecimientos son de Concreto ciclópeo, simple y armado Muros portantes de ladrillo King Kong, en aparejo de soga. Elementos Estructurales como son las columnas y vigas de amarre de concreto armado. Puertas de Metal.


: 6 Años : Bueno

2.3.- Depreciación: Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden una depreciación del 13% siendo su factor de depreciación de 0.87

III.- METODOLOGIA APLICADA 3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación: La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-MTC/15.04 y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S. Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente) IV.- CALCULOS 4.1.- VALOR REPOSICION VALOR DE TERRENO (VT) Precio Unitario Considerado 4,406.00 m2 X US $ 10.50 / m2

= US $ 10.50 / m2 = US $ 46,263.00

VALOR DE LA EDIFICACION (VE) De cuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos: CERCO PERIMETRICO Precio Unitario Considerado 260.00 ml X US $ 102.20 / m2

= US $ 102.20 / m2 = US $ 21,053.20

RESUMEN VALOR DEL TERRENO (VT) VALOR DEL CERCO PERIMETRICO (VE) VALOR REPOSICION (VR)

= US $ 46,263.00 = US $ 21,053.20 = US $ 67,316.20

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos: VC = VR = US $ 67,316.20 SON: SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES AMERICANOS Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


VI.- VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO DEDUCCIONES APLICABLES Gastos de mantenimiento, pérdida, deterioros, gastos de publicidad, se estima un 10% para realizar el inmueble en un plazo de 150 días y estableciendo que la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles se considera un ajuste adicional de 15% Tenemos un total de deducciones del 25 % del valor comercial del Inmueble. VR = 0.75 X VC VR = 0.75 X US $ 67,316.20 VR = US $ 50,487.15 SON: CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100 DOLARES AMERICANOS ANALISIS DE CONSISTENCIA La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos muestra una clara consistencia para la obtención del valor Comercial Actualizado. OPINION INTEGRAL DEL PERITO EVALUADOR La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas vigentes. La vigencia de las valuaciones si no varían las condiciones de mercado, económicas y otras, si como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de 12 meses. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA • • •

Se verifico la edificación y su situación actual. Se presento copia literal de dominio La información de precios se obtuvo de campo así como se comprobó con nuestra base de datos • Contamos con información de la revista ½ de construcción, El tasador, Casas y Artículos del diario El Comercio, sobre la evolución del mercado inmobiliario dentro del país. Se adjunta tomas fotográficas tomadas el 27 de Noviembre del 2006



TOMA FOTOGRAFICA Nº 1

DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, INGRESO PRINCIPAL AL PREDIO A TRAVEZ DE UN PORTON DE METAL DE 5.885 ML. DE ANCHO




DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, PROYECCION DE LA CALLE “EL PROGRESO” (PRINCIPAL VIA DE ACCESO DEL PREDIO), HASTA SU INTERSECCION CON LA CARRETERA PANAMERICANA

TOMA FOTOGRAFICA Nº 3 Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


DESCRIPCION.- VISTA LATERAL DERECHA DEL PREDIO (OESTE), SE APRECIA EL BUEN ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO ADEMAS DE LA CORRECTA DISPOSICION DE SUS ELEMENTOS ESTRUCTURALES (VIGAS Y COLUMNAS).

TOMA FOTOGRAFICA Nº 4 Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


DESCRIPCION.- VISTA DEL FONDO DEL PREDIO (SUR), SE APRECIA EL BUEN ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO.




: SR. JUAN VILLEGAS SANTA CRUZ Y SRA. GLADIS ROSA CERVERA MONDRAGON..

PROPIETARIO : SR. JUAN VILLEGAS SANTA CRUZ Y SRA. GLADIS ROSA CERVERA MONDRAGON.. SOLICITANTE : SR. JUAN VILLEGAS SANTA CRUZ Y SRA. GLADIS ROSA CERVERA MONDRAGON. LOCALIZACION

FECHA DE VALUACION

: CALLE TOPARPA Nº 216. LOTE : MANZANA : SECTOR : DISTRITO : PROVINCIA : DEPARTAMENTO :

5 A 4 LA VICTORIA CHICLAYO LAMBAYEQUE

: LA VICTORIA 13 DE DICIEMBRE DEL 2007

VALOR DEL TERRENO

: S/. 16,126.40


: S/. 61,250.00 -----------------------: S/. 77,376.40


: S/. 77,376.40

SON : SETENTISIETE MIL TRESCIENTOS SETENTISEIS CON 40/100 NUEVOS SOLES



I.- DATOS GENERALES 1.1.- Objeto de Valuación. El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04 Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado, además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo los días 13 del mes de Diciembre del presente año. 1.2.- Ubicación del Inmueble. Dirección Sector Lote Manzana Distrito Provincia Departamento

: Calle Toparpa Nº 216. :4 :5 :A : La Victoria : Chiclayo : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución El Inmueble presenta la construcción de una vivienda de dos niveles. Esta vivienda esta construida de material noble (se ha usado ladrillo KK artesanal, columnas de amarre y vigas de concreto armado así como techo aligerado horizontal, bajo un sistema mixto: aporticado – muro portante). La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se encuentra dentro de la zona Urbana, y cuenta con alumbrado publico, servicio eléctrico domiciliario, acceso directo a la avenida el Victor Raul Haya de la Torre y acceso indirecto a la Carretera Panamericana. Linderos y Medidas del predio: • • • •

Por el Norte.- Con Lote 16, con 8.40 ml. Por el Sur.- Con Calle Toparpa, con 8.47 ml. Por el Este.- Con Lote 6, con 23.90 ml. Por el Oeste.- Con Lote 4, con 23.90 ml.


Total .- 201.58 m2. Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


OBRAS COMPLEMENTARIAS: Instalación de nuevo sistema de telecomunicaciones. 1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble. 1.5.- Fecha de asignación de Valor 13 de Diciembre del 2007 II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno: El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios parciales tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público, no contando con ningún servicio de saneamiento básico. En la zona existen inmuebles de tipo Residencial, siendo su área de Estructuración Urbana, y su denominación RDB (Residencial de Densidad Baja) 2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación: Antigüedad Conservación

: 25 Años : Regular

2.3.- Depreciación: Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden una depreciación del 21% siendo su factor de depreciación de 0.79

III.- METODOLOGIA APLICADA 3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación: La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-MTC/15.04 y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S. Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente) Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


IV.- CALCULOS 4.1.- VALOR REPOSICION VALOR DE TERRENO (VT) Precio Unitario Considerado 201.58 m2 X S/. 80.00 / m2

= S/. 80.00 / m2 = S/. 16,126.40

VALOR DE LA EDIFICACION (VE) De cuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos: CERCO PERIMETRICO Precio Unitario Considerado 175.00 m2 X S/. 350.00 / m2

= S/. 350.00 / m2 = S/. 61,250.00


= S/. 16,126.40 = S/. 61,250.00 = S/. 77,376.40

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos: VC = VR = S/. 77,376.40 SON: SETENTISIETE MIL TRESCIENTOS SETENTISEIS Y 40/100 NUEVOS SOLES.





PROPIETARIO


SOLICITANTE


LOCALIZACION

: KM. 763+950.00 CARRETERA PANAMERICANA. LOTE : 1C MANZANA : Z1 SECTOR : CHOSICA DEL NORTE DISTRITO : LA VICTORIA PROVINCIA : CHICLAYO DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE

FECHA DE VALUACION

: LA VICTORIA 27 DE NOVIEMBRE DEL 2006

VALOR DEL TERRENO

: US $ 46,263.00


: US $ 21,053.20 -----------------------: US $ 67,316.20


: US $ 67,316.20

SON : SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES AMERICANOS VALOR REALIZACION INMEDIATA =V.R.I.=V.C.* 0.75

: US $ 50,487.15

SON : CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100 DOLARES AMERICANOS



I.- DATOS GENERALES 1.1.- Objeto de Valuación. El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04 Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado, además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo los días 24 y 25 del mes de Noviembre. 1.2.- Ubicación del Inmueble. Dirección Centro Poblado Lote Manzana Distrito Provincia Departamento

: Km. 763 + 950.00 Carretera Panamericana : Chosica del Norte : 1C : Z1 : La Victoria : Chiclayo : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución El Inmueble presenta la construcción de un cerco perimétrico de 260.00 ml. de longitud y una altura promedio de 4.50 ml. Este cerco esta construido de material noble (se ha usado ladrillo KK artesanal y columnas de amarre de concreto armado así como una viga collarín, la cual confina al paño de ladrillo para una mayor resistencia). La Distribución es de un solo ambiente con su área total libre, pudiendo servir para cualquier Uso que se le destine. La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se encuentra dentro de la zona de Expansión Urbana, y además cuenta con alumbrado publico, servicio eléctrico domiciliario, acceso directo a la avenida el Progreso y acceso indirecto a la Carretera Panamericana. Linderos y Medidas del predio: • • • •

Por el Norte.- Con Avenida El Progreso, con 61.00 ml. Por el Sur.- Con propiedad de Terceros, con 64.885 ml. Por el Este.- Con Lote 1B, Manzana Z1, con 69.00 ml. Por el Oeste.- Con propiedad de Terceros, con 71.00 ml.


Total .- 4,406.00 m2.

Características físicas del Cerco: -

Longitud Total

= 260.00 ml. Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


-

Altura = 4.50 ml. Espesor del muro = 0.15 ml. (en aparejo de soga)

OBRAS COMPLMENTARIAS: Portón de Metal: -

Longitud Total = 5.885 ml. Altura = 4.50 ml. Tipo de plancha = plancha lisa de 3/16 mm. de espesor.

1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble. 1.5.- Fecha de asignación de Valor 27 de Noviembre del 2006 II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno: El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios parciales tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público, no contando con ningún servicio de saneamiento básico. En la zona existen inmuebles de tipo Industrial, Comercial y de Vivienda, siendo su área de Estructuración Urbana, y su denominación AEU (Área de Expansión Urbana) El Cerco Perimétrico a sido construido con las siguientes características técnicas: • • • •

Cimientos y Sobrecimientos son de Concreto ciclópeo, simple y armado Muros portantes de ladrillo King Kong, en aparejo de soga. Elementos Estructurales como son las columnas y vigas de amarre de concreto armado. Puertas de Metal.


: 6 Años : Bueno

2.3.- Depreciación: Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden una depreciación del 13% siendo su factor de depreciación de 0.87

III.- METODOLOGIA APLICADA 3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación: La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-MTC/15.04 y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S. Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente) IV.- CALCULOS 4.1.- VALOR REPOSICION VALOR DE TERRENO (VT) Precio Unitario Considerado 4,406.00 m2 X US $ 10.50 / m2

= US $ 10.50 / m2 = US $ 46,263.00

VALOR DE LA EDIFICACION (VE) De cuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos: CERCO PERIMETRICO Precio Unitario Considerado 260.00 ml X US $ 102.20 / m2

= US $ 102.20 / m2 = US $ 21,053.20


= US $ 46,263.00 = US $ 21,053.20 = US $ 67,316.20

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos: VC = VR = US $ 67,316.20 Teléfono 9622586 Calle Los Mangos 121 Sta. Victoria-Chiclayo


SON: SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES AMERICANOS

VI.- VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO DEDUCCIONES APLICABLES Gastos de mantenimiento, pérdida, deterioros, gastos de publicidad, se estima un 10% para realizar el inmueble en un plazo de 150 días y estableciendo que la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles se considera un ajuste adicional de 15% Tenemos un total de deducciones del 25 % del valor comercial del Inmueble. VR = 0.75 X VC VR = 0.75 X US $ 67,316.20 VR = US $ 50,487.15 SON: CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100 DOLARES AMERICANOS ANALISIS DE CONSISTENCIA La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos muestra una clara consistencia para la obtención del valor Comercial Actualizado. OPINION INTEGRAL DEL PERITO EVALUADOR La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas vigentes. La vigencia de las valuaciones si no varían las condiciones de mercado, económicas y otras, si como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de 12 meses. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA • • •

Se verifico la edificación y su situación actual. Se presento copia literal de dominio La información de precios se obtuvo de campo así como se comprobó con nuestra base de datos • Contamos con información de la revista ½ de construcción, El tasador, Casas y Artículos del diario El Comercio, sobre la evolución del mercado inmobiliario dentro del país. Se adjunta tomas fotográficas tomadas el 27 de Noviembre del 2006




DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, INGRESO PRINCIPAL AL PREDIO A TRAVEZ DE UN PORTON DE METAL DE 5.885 ML. DE ANCHO




DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, PROYECCION DE LA CALLE “EL PROGRESO” (PRINCIPAL VIA DE ACCESO DEL PREDIO), HASTA SU INTERSECCION CON LA CARRETERA PANAMERICANA




DESCRIPCION.- VISTA LATERAL DERECHA DEL PREDIO (OESTE), SE APRECIA EL BUEN ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO ADEMAS DE LA CORRECTA DISPOSICION DE SUS ELEMENTOS ESTRUCTURALES (VIGAS Y COLUMNAS).




DESCRIPCION.- VISTA DEL FONDO DEL PREDIO (SUR), SE APRECIA EL BUEN ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO.


TASACIONES

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