“DESALOJO”
PCA-2013
CONCEPTO
El desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener un obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario (Ledesma Narváez)
PROCESO JUDICIAL - VÍA PROCESO SUMARÍSIMO (Artículo 546° del C.P.C.) LEGÍTIMO PROPIETARIO
OCUPANTES: INQUILINOS, LOCATARIOS, ARRENDATARIOS, APARCEROS, PRECARISTAS
LO DESOCUPE
INMUEBLE
LO RESTITUYAN AL LEGÍTIMO PROPIETARIO
OBJETO
Regulado en el Código Procesal Civil es un proceso especial que se tramita en el Proceso Sumarísimo.
TIENE POR OBJETO :
No tiene ningún título y si lo tenía feneció pero se encuentra ocupando el bien sin derecho a permanecer en él.
Recuperar o reintegrar en el uso y goce (propiedad) de un inmueble a quien reclama su libre disposición.
FRENTE A QUIEN
FINALIDAD
Es obtener la restitución de un predio La restitución implica
El retorno de una cosa a quien la poseía. El Artículo 954°, señala lo siguiente: “La propiedad
del predio se extiende al subsuelo y sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho”.
El término “PREDIO” rnuestro ordenamiento jurídico lo regula como una de las clases de bienes inmuebles El Artículo 885° Inc. 1 del Código Civil el cual señala lo siguiente; “1. El suelo, el
La propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por bienes especiales Artículo 596° del C.P.C. regula la restitución de otros bienes, se aplican las normas generales del Proceso Sumarísimo y las especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando SE TRATE DE LA PRETENSIÓN DE RESTITUCIÓN DE BIENES MUEBLES E
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS DESAHUCIO
Había lugar a este sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido terminar un contrato de locación, En los casos:
1. Rescisión o terminación del contrato de arrendamiento. 2. Arrendamientos de duración indeterminada y de años forzosos y voluntarios cuando se ha dado el aviso de despedida. 3. Para recuperar bienes de
El Código de Procedimientos Civiles derogado
Regulaba el proceso bajo la denominación de desahucio
dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.
AVISO DE DESPEDIDA
medio del que disponía el locador o arrendador para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada o de años forzosos y voluntarios, el que podía ser extrajudicial y judicial. Si se daba aviso extrajudicial, y se vencía el plazo, procedía el desahucio.
Tanto el desahució como el aviso de despedida tenía por objeto la entrega del bien al demandante, es decir, el
NATURALEZA JURÍDICA No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la ejecución
este proceso supone un período de conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia.
Esta debe ser ejecutada por vía forzosa en defecto de la ejecución voluntaria.
Nuestro ordenamiento procesal no permite que se desaloje a las personas sin previo juicio en el que hayan podido ejercer su derecho de defensa.
Aun cuando estas personas pudieran ser calificados como usurpadores, invasores u ocupantes precarios
En el proceso judicial quedará demostrado o no la condición que se les atribuye, y, de ser procedente, se ordenara su desalojo.
BIENES QUE RESTITUYE EL DESALOJO Procede para poder obtener la restitución de los siguientes bienes:
1. Los predios, tal y como lo regula el artículo 585° del Código Procesal Civil.
2.Los bienes muebles que no sean predios, tal y como lo regula el artículo 596° del Código Procesal Civil.
LOS SUJETOS
ACTIVOS
Las personas que pueden interponer demanda de desalojo según nuestro ordenamiento jurídico, son los siguientes:
El propietario, regulado en el Artículo 923° del C.C., persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa, poder jurídico que le permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, especialmente sobre bienes inmuebles. El arrendador, regulado en el artículo 1666° del C.C., En el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. El administrador persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos.
Todo aquel que considere tener derecho a la restitución tal y como lo regula el artículo 586° del C.P.C., salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto regulado en el artículo 589° del mismo cuerpo normativo.
TENGO DERECHO
LOS SUJETOS
PASIVOS
Las personas que pueden ser demandados son los siguientes:
El arrendatario. En el contrato de arrendador se llama así el que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio. Se denomina también inquilino. El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado
El precario. Poseedor precario es el que ocupa un bien sin título, ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido. Poseedor Ilegitimo, en este advierte la presencia de in título que adolece de nulidad o anulabilidad (por el fondo o la forma del contrato) CUALQUIER OTRA PERSONA A QUIEN LE ES EXIGIBLE LA RESTITUCIÓN TAL Y COMO LO REGULA EL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 586° DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL
RELACIONES JURÍDICAS PARA LA PROCEDENCIA Artículo 586°- C.P.C.
Procede cuando las relaciones jurídicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no hay relación jurídica que sustente la posesión del bien (precario) y por cualquier otra relación jurídica.
Al referirse a “todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio”, excluye expresamente de dicha legitimidad a los poseedores de hecho (Artículo 598° del CPC).
Estos no podrán recurrir al desalojo sino a los interdictos . Si bien ambos tienen un modelo sumarísimo y buscan la restitución del bien despojado, dicha restitución busca tutelar la posesión de hecho, sin tomar en cuenta el derecho a la posesión que tuviere;
COMPETENCIA EN EL PROCESO DE DESALOJO COMPETENCIA TERRITORIAL
Para la competencia territorial, es competente el Juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se encuentre el bien; a elección del demandante, esto lo encontramos regulado en el inciso 1 del Artículo 24º C.P.C. COMPETENCIA POR RAZÓN DE LA CUANTÍA
Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los Jueces de Paz Letrado, regulado en el segundo párrafo del artículo 547º del C.P.C.
Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal tal y como lo establece el tercer párrafo del artículo 547º del C.P.C. referido al desalojo; al no existir cuantía son competente los Jueces Civiles,
TERCEROS CON TITULO O SIN EL PRIMERO
El bien este ocupado por personas distintas (tercero ajeno a la relación jurídica) quien el demandante entrego la posesión del bien.
En este caso el demandante debe demandar a la persona con quien tiene la relación jurídica y denunciar en su demanda al ocupante, aplicándose de esta manera lo regulado en el artículo 102º del C.P.C.
El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso (art. 587 primera parte CPC).
Artículo 587º-C.P.C.
SEGUNDO
El que demanda ignora que el bien está ocupado por un tercero, pero esta situación se advierte en el momento de la notificación del admisorio; quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, de su derecho a participar en él y el efecto que le va a producir la sentencia
El tercer párrafo artículo 587º del Código Procesal Civil, establece que en este supuesto, que el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única TERCERO
En la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el juez mediante resolución motivada lo separa del proceso
TENGO DERECHO
CUARTO
El en artículo 588º-C.P.C., establece que si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relación de dependencia respecto a otro, conservando la posesión en nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas. En este caso se sobrecartara el admisorio y se citara a la persona por cuya cuenta esta poseyendo.
DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA DESOCUPACION El artículo 594º Código Procesal Civil, regula que el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien.
Sin embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo
Asimismo, de allanarse el demandado a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste debe pagar, las costas y costos del proceso.
NOTIFICACION DE LA DEMANDA DE DESALOJO Artículo 589º-C.P.C.
Respecto a la notificación, indicando que además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta.
En el segundo párrafo, se establece que si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador debe inquirir a los vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido
LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS El desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo. Solo son admisibles como medios probatorios, el documento, la declaración de parte y la pericia.
Nuestro ordenamiento jurídico regula al arrendamiento como un contrato de prestaciones recíprocas, destacando el pago de la renta como un elemento central a cargo del arrendatario, que en caso de incumplimiento genera la resolución del contrato”.(Ledesma Narváez 2012,363).
Artículo 591º del C.P.C.
LANZAMIENTO
Artículo 592º-C.P.C.
Que el lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado
Si la sentencia no es apelada en este proceso debe ser declarada consentida, y notificarse esta resolución para que empiece a contarse el término para solicitar el lanzamiento.
Se ejecutara el lanzamiento contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación
entiéndase que quedara efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
En el segundo párrafo del artículo 593° del mismo cuerpo normativo, establece que si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento; (…) “Si el demandado no cumple
voluntariamente la condena se procede a su ejecución forzada, a través del lanzamiento.
MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA SENTENCIA Que en los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro título que obligue la entrega
Procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitable (sin caber duda) el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien.
Artículo 679º-C.P.C.
PAGO DE MEJORAS
Artículo 595º-C.P.C.
El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo, si antes es demandado por desalojo deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá al día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo.
“Las mejoras son ejecutadas, realizadas y pagadas en forma inicial
por el poseedor, como consecuencia del derecho real sobre el bien. El poseedor tiene la facultad de exigir el reembolso al propietario, convirtiéndose este en deudor y el poseedor en acreedor, con facultad de exigir la prestación del reembolso y retener el bien hasta que la prestación sea concluida” (Ledesma Narváez 2012,374).
DESALOJO ACCESORIO
Artículo 590º del C.P.C.
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente.
La pretensión puede ser acumulada a otras pretensiones de mayor cobertura, que se ventilan en la vía procedimental abreviada o conocimiento, siendo calificada la restitución bajo dicha acumulación como una pretensión accesoria, esto es, que existiendo varias pretensiones, al declararse fundada la principal se amparan también las demás.
CONCLUSIONES El proceso de desalojo tiene por objeto obtener la reposición de un predio ocupado por un persona, ya sea, arrendatario, subarrendatario, precario o cualquier otra persona a quien se le es la restitución; de tal manera que consentida o ejecutoriada la sentencia que declare fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio logrando con ello restablecer el bien a su propietario y pondrá fin al litigio. El Código Civil diferencia entre posesión ilegitima (artículo 906) y posesión precaria (artículo 911) de modo que no se pueden confundir ambas instituciones, pues la posesión ilegitima requiere de un título que adolece de un vicio, de forma o de fondo, que conlleva a la nulidad o anulabilidad, en cambio, en la posesión precaria no existe título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido, consiguientemente, no es lo mismo posesión ilegitima y posesión precaria. El accionante o sujeto activo en el proceso de desalojo debe acreditar ser propietario o por lo menos tener derecho a la restitución del bien materia del litigio, y por su lado la parte demandada en este caso el sujeto pasivo del relación jurídica procesal debe acreditar tener título vigente que justifique la posesión que ejerce, es así pues que en este proceso no será objeto de probanza la validez o no de dicho título. El desalojo, no podrá ser amparado si existe alguna controversia entre los títulos que sobre el bien ostentan las partes (demandante y demandado), por lo tanto en la vía sumarísima no corresponderá tramitar este tipo de pretensiones, siendo necesario recurrir a otra vía donde se demuestre la nulidad o anulabilidad del título.
GRACIAS
