Desalojo de Inmuebles Registrados
El desalojo de Inmuebles Registrados está previsto en los artículos 47, 48 y 49 de la Ley de Registro
Inmobiliario,
!
y
!"
del
Reglamento
de
los
#ribunales$
El desalojo de Inmuebles Registrados es el procedimiento mediante el cual se libera un inmuebl inm ueblee reg regist istrado rado de cual cual%ui %uier er ocup ocupaci aci&n &n il ilegal egal$$ 'ued 'uedee ser sol solici icitad tado o med median iante te una demanda por ante los #ribunales de la (urisdicci&n Inmobiliaria de manera principal o en )orma
accesoria
en
un
proceso
contradictorio$
La *emanda en desalojo de un Inmueble registrado por la vía principal por ante los tribunales de la (urisdicci&n Inmobiliaria se conocerá siguiendo el mismo procedimiento establecido
por
las
litis
sobre
derec+os
registrados$
Esta demanda deberá ser noti)icada mediante acto de alguacil de con)ormidad con el artículo - de la Ley de Registro Inmobiliario, al ocupante ilegal o contra la persona %ue se persigue
el
desalojo
judicial$
.on .o n re rela laci ci&n &n a la pub publi lici cida dad d de la de dema mand ndaa en de desa salo lojo jo ju judi dici cial al,, en vi virt rtud ud de la lass disposiciones prevista por el artículo / del Reglamento de los #ribunales, no es necesario %ue el (ue0 o tribunal apoderado de la misma tenga %ue in)ormársela tanto al Registrador de #ítulos y al *irector Regional de 1ensuras .atastrales correspondiente, ya %ue con ella no se
pone
en
juego
el
derec+o
de
propiedad$
En la 2udiencia sobre sometimiento de prueba, las partes deberán darle lectura al inventario de
los
documentos
%ue
van
+acer
uso
como
medio
de
prueba$
3i el demandante no suministra la prueba de los +ec+os %ue sirven de )undamento a su demanda, el (ue0 %ue conoce de la demanda en desalojo (udicial está en la obligaci&n de rec+a0arla$
El recurso de apelaci&n %ue se interpone contra la sentencia %ue ordena el desalojo judicial contra un ocupante ilegal, produce el e)ecto suspensivo previsto por el artículo 4/7 del .&digo de 'rocedimiento .ivil$ Referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria
Concepto El re)erimiento es un procedimiento especial establecido con la )inalidad de %ue todo a%uel %ue lo entienda procedente pueda obtener de )orma rápida una medida provisional en caso de urgencia$
Los artículos del /- al / de la Ley num$ -8-/ y del ! al 7- del Reglamento de #ribunales 3uperiores de #ierras y (urisdicci&n 5riginal contienen las disposiciones relativas al re)erimiento inmobiliario$
El artículo /- establece %ue 6el (ue0 del #ribunal de #ierras apoderado del caso puede conocer en re)erimiento de toda medida urgente y de carácter provisional %ue se deba tomar respecto al inmueble$
'ara los )ines de la demanda en re)erimiento es necesario anali0ar %u debemos entender por urgencia, la manera de determinarla y el carácter de provisionalidad de la ordenan0a$ er artículo 88 de la Ley -8$-/$
En ese sentido, y con relaci&n a la urgencia, la jurisprudencia +a establecido como criterio constante %ue la urgencia es una cuesti&n de +ec+o %ue se encuentra abandonada a la apreciaci&n del jue0 y %ue escapa al control de la casaci&n $ 'or su parte, la jurisprudencia )rancesa +a establecido %ue la noci&n de urgencia se encuentra subordinada a los siguientes aspectos: a) .uando es necesario prevenir una turbaci&n potencial, susceptible de producirse en
cual%uier momento$ b) .uando un retardo en la obtenci&n de la decisi&n pudiere comprometer los intereses del
demandante$
c) .uando por )alta de una medida inmediata la situaci&n denunciada conduciría a un
perjuicio inminente$ .omo podemos ver, la urgencia es el re%uisito )undamental para determinar la procedencia del re)erimiento, en ese sentido, los 1agistrados 3amuel 2rias 2r0eno y 2le;is Read, en su obra
Provisionalidad de la Ordenanza de Referimiento El carácter de provisionalidad signi)ica %ue las ordenan0as %ue emite el (ue0 de los Re)erimientos no pueden preju0gar el )ondo, no ligan de ninguna )orma al jue0 de lo principal, ni tienen autoridad de cosa ju0gada, por%ue son eminentemente provisionales En ese sentido, el párra)o " del artículo /- de la Ley -8-/ dispone %ue la ordenan0a del jue0 de los re)erimientos no puede prejuiciar el )ondo del asunto, ni ad%uiere en cuanto a lo principal autoridad de la cosa ju0gada y es ejecutoria provisionalmente, no obstante cual%uier recurso$
Tribunal Competente El tribunal competente para conocer la demanda en re)erimiento es de (urisdicci&n 5riginal %ue se encuentre apoderado del caso de manera principal, lo cual %uiere decir %ue de no e;istir una instancia principal, no procede la demanda en re)erimiento, a di)erencia del procedimiento civil ordinario, donde sí se puede demandar en re)erimiento aun%ue no e;ista una demanda principal cursando en el tribunal apoderado$
Finalidad del Referimiento La )igura del re)erimiento, en nuestro derec+o com=n, así como en la Ley -8-/, tiene la )inalidad de poner en manos del ju0gador las +erramientas legales necesarias para %ue pueda tomar todas las medidas conservatorias para prevenir un da>o inminente, o para +acer cesar una turbaci&n mani)iestamente ilícita o e;cesiva, de manera tal, %ue de no tomarse las previsiones de lugar, el da>o pudiera ser irreparable$
*ic+as medidas provisionales no pueden ser ordenadas de o)icio por el (ue0 de (urisdicci&n 5riginal apoderado de lo principal, primero por%ue se trata de un asunto de puro inters privado, y segundo, por el principio de justicia rogada %ue rige nuestro ordenamiento jurídico interno$
Procedimiento
La demanda en referimiento se inicia de la siguiente manera: ? 3e introduce mediante instancia motivada por ante la 3ecretaría del #ribunal apoderado de lo principal, solicitando )ijaci&n de audiencia$ @na ve0 apoderado el #ribunal, el (ue0 'residente procederá a emitir el correspondiente auto de )ijaci&n de audiencia y autori0ará al demandante a citar por acto de alguacil$
? .uando el demandante +aya obtenido el auto de )ijaci&n de audiencia, procederá a noti)icar a la parte demandada por acto de alguacil, ane;ando el auto de )ijaci&n de audiencia, para %ue compare0ca en el pla0o de un día )ranco por ante el #ribunal apoderado$
? La audiencia de sometimiento de pruebas debe )ijarse lo más pronto posible$ ? 2 petici&n de parte, el (ue0 puede apla0ar la audiencia a breve trmino con la )inalidad de darle oportunidad a las partes de %ue puedan presentar cual%uier documentaci&n %ue en ese momento no tienen a mano, o para +acer cual%uier otra diligencia necesaria para el proceso, %uedando esta medida abandonada a la prudencia y soberanía del jue0$
3i no se presenta ning=n inconveniente en el transcurso de la audiencia, las partes +arán la presentaci&n de sus respectivas pruebas$
? El día de la audiencia de )ondo, la parte demandante )undamentará la urgencia de sus peticiones$ El demandado +ará las rplicas de lugar y %uedará la demanda en estado de )allo, o en pla0o$
La ordenan0a de re)erimiento es ejecutoria provisionalmente no obstante cual%uier recurso, y sin prestaci&n de )ian0a, sin perjuicio de %ue el (ue0 pueda ordenar alguna medida de garantía como re%uisito para la ejecutoriedad$
El pla0o de apelaci&n de las ordenan0as de re)erimiento es de / días, a partir de la noti)icaci&n de la misma, por acto de alguacil de la (urisdicci&n Inmobiliaria$
En caso %ue la ordenan0a de re)erimiento sea objeto de recurso de apelaci&n, el tribunal competente para conocer de dic+o recurso lo es el #ribunal 3uperior de #ierras territorialmente competente, por virtud de las disposiciones contenidas en los artículos / de la Ley -8-/, y !9 del Reglamento de #ribunales de (urisdicci&n 5riginal$
El 'residente del #ribunal 3uperior de #ierras %ue se encuentre apoderado del conocimiento del recurso de apelaci&n sobre la ordenan0a de re)erimiento, es el competente para ordenar la suspensi&n de la ejecuci&n de la ordenan0a recurrida, siempre %ue lo estime necesario y conveniente$
La (urisprudencia +a establecido %ue si la .orte se constituye en 'leno para conocer de la demanda en suspensi&n en materia de re)erimientos, violenta las reglas de la competencia de atribuci&n, e;cede sus poderes y los límites de su competencia, por%ue la .orte a%ua es una (urisdicci&n di)erente a la del 'residente de la misma, por lo tanto, cuando se constituye sin tener )acultad para ello, de la demanda en suspensi&n de la ejecuci&n de la sentencia, )unci&n %ue es privativa del 'residente, actuando como jue0 de los re)erimientos por virtud de las disposiciones del artículo 7 de la Ley 84, la sentencia así pronunciada es nula7 $
@na ve0 apoderado el #ribunal 3uperior de #ierras sobre el Recurso de 2pelaci&n, la 3ecretaría Aeneral procederá a remitir el e;pediente al 'residente del #ribunal 3uperior de #ierras, %uien a su ve0 deberá emitir el correspondiente auto de )ijaci&n de audiencia$
Es necesario destacar el +ec+o de %ue la Ley no establece de manera clara cuál es el pla0o en %ue debe )ijarse la audiencia de re)erimiento a partir del apoderamiento, s&lo establece %ue se empla0ará a comparecer en un día )ranco$
En ese sentido, el artículo - de la Ley 84 establece %ue el (ue0 se asegurará de %ue +aya transcurrido tiempo su)iciente entre la citaci&n y la audiencia para %ue la parte citada +aya podido preparar su de)ensa$ La (urisdicci&n Inmobiliaria debe acogerse a estas disposiciones y determinar de manera soberana 6el pla0o prudente a%uí establecido$
El Recurso de 2pelaci&n debe ser noti)icado por acto instrumentado por un alguacil de la (urisdicci&n Inmobiliaria, empla0ando en el pla0o de un día )ranco a comparecer por ante el #ribunal 3uperior de #ierras$ La decisi&n sobre el re)erimiento será dictada en un pla0o no mayor de %uince B/C días laborables, a partir de la )ec+a de la audiencia de )ondo, con)orme al artículo /" de la Ley -8-/ y el artículo !! del Reglamento de los #ribunales$
.uando se demanda la suspensi&n de una 5rdenan0a de Re)erimiento, el presidente de #ribunal 3uperior de #ierras cuenta con las mismas )acultades previstas en los artículos 4y 4 de la Ley 84, %ue establecen %ue en todos los casos de urgencia, el presidente podrá ordenar en re)erimiento todas las medidas %ue no coliden con ninguna contestaci&n seria o %ue justi)i%uen la e;istencia de un di)erendo$ 'uede suspender la ejecuci&n de las sentencias impropiamente cali)icadas en =ltima instancia, o ejercer los poderes %ue le son con)eridos en materia de ejecuci&n provisional$ Son sentencias ejecutorias de pleno derecho, las ordenanzas de referimiento y las decisiones que prescriben medidas provisionales en el curso de la instancia, así como las que ordenan medidas conservatorias, tal y como lo establece el artículo 127 de la Ley 8!"
Demandas Reconvencionales y Temerarias
.uando nos re)erimos a demanda reconvencional, a demandas temerarias al mismo tiempo nos re)erimos a da>os y perjuicios, visto desde distintos ángulos, cada uno de stos con sus características, %ue +ace cada procedimiento especial$ 2l tocar el tema de la reparaci&n de los da>os, parecería simple pensar %ue es sencillamente reparar el da>o causado, pero al momento de pro)undi0ar el tema se torna muy diverso, en el %ue encontramos distintas de)iniciones, iniciando con el concepto de responsabilidad, tipos de responsabilidad, de reparaciones, di)erentes tipos de da>os, +acer distinciones entre )alta, da>o, da>o emergente, lucro cesante, si +ay o no un la0o de causalidad, si se repara el da>o o no y cuando sucede así$ Responsabilidad : la Real 2cademia Espa>ola en trminos sencillos la de)ine como la obligaci&n de reparar y satis)acer un da>o o perjuicio$ 5tra acepci&n seg=n la academia es %ue se re)iere a la responsabilidad como la deuda u obligaci&n %ue resulta de un posible yerro Berror o e%uivocaci&nC$
Responsabilidad civil: doctrinarios como Denry, Le&n y (ean 1a00eaud, la de)inen estableciendo %ue una persona es responsable civilmente cuando %ueda obligada a reparar un da>o su)rido por otro$ Louis (osserand, le da un sentido mas amplio y dice %ue la responsabilidad no solo se compromete cuando se causa un da>o a otro, sino tambin cuando se causa un da>o a si mismo$
Requisitos para la Responsabilidad: los re%uisitos comunes a todos los casos de responsabilidad civil en nuestro derec+o, se encuentra dominada por la conjugaci&n de tres re%uisitos %ue son comunes a todos los &rdenes de responsabilidad y a todas sus es)eras, a saber:
La )alta
El perjuicio
La relaci&n de causalidad Es cierto %ue las *emandas en *a>os y 'erjuicios, son acciones %ue persiguen acciones personales, y por tanto son competencia de los #ribunales 5rdinarios, no menos cierto es %ue por ante los #ribunales de la (urisdicci&n Inmobiliaria, consta el 'rincipio , en la
Ley -8-/, como norma %ue regula la Ley de Registro Inmobiliario, %ue dispone: La presente ley no ampara el ejercicio abusivo de derec+os$ Estos consisten en a%uellos %ue van en contra de la Ley y los Reglamentos, la buena )e la moral y la buena costumbre$
'or ante los tribunales de la (urisdicci&n Inmobiliaria, no se conoce la *emanda en *a>os y 'erjuicios como demanda, principal, sino %ue se prevn ciertas acciones de carácter personal, tendentes a las reclamaciones de da>os y perjuicios de acuerdo a lo dispuesto en el 2rt$ de la citada Ley y art$ 7 del Reglamento de los #ribunales:
aC Las demandas temerarias y reparaci&n en da>os y perjuicios de )orma reconvencional por parte del demandadoF bC Las prevista en el 2rt$ 9 del La Re)erida Ley y /8, /9 y !- del Reglamento de los #ribunal %ue son las demandas al
2nte la (urisdicci&n Inmobiliaria no es posible la demanda adicional la cual está a cargo del demandante, con miras a modi)icar la demanda principal, con reclamaciones en da>os y perjuicios$
En conclusi&n las *emandas en da>os y perjuicios solo prosperan por ante los tribunales de la (urisdicci&n Inmobiliaria de manera accesoria y no como acci&n principal, sino como una demanda incidental, introducida por el demandado de manera accesoria en contra del demandante en el curso de la Litis sobre *erec+os Registrados$
En tal virtud, lo dispuesto por el 2rt$ de la Ley -8-/: 3olo pueden introducirse demandas en reparaci&n de da>os, como parte de un proceso y no como acci&n principal, mediante demanda reconvencional, noti)icada al demandante principal por acto de alguacil, durante el curso del proceso$
3olo el demandado tiene derec+os a reclamar, por ante la jurisdicci&n inmobiliaria, reparaci&n en da>os y perjuicios, pero con motivo de una Litis sobre *erec+o Registrados %ue se cono0ca por ante la (urisdicci&n Inmobiliaria$
Requisitos esenciales para el proceso:
$ Instancia motivada, e;poniendo las ra0ones %ue sustenten su demanda$ "$ Esta instancia deberá ser depositada por ante la 3ecretaria del #ribunal, dirigida al jue0 apoderado de la Litis$ $ La instancia deberá ser noti)icada a la parte demandante por acto de alguacil a persona o domicilio real y no por el de elecci&n$
El no cumplimiento degeneraría la nulidad de la acci&n intentada, la parte %ue alega el +ec+o tiene %ue probarlo y su instrucci&n será conocida de manera accesoria con el )ondo$
Demanda reconvencional: una demanda reconvencional Bo reconvenci&nC es a%uella
demanda judicial %ue ejerce el demandado, en el mismo proceso judicial, al momento de contestar la demanda de la %ue +a sido objeto$
2demás de pedir la absoluci&n, el demandado introduce nuevas peticiones al tribunal )rente a la otra parte Bel demandanteC$ El demandado se trans)orma, a su ve0, en demandante y el demandante en demandado, es una especie de GcontrademandaG$ El e)ecto de la demanda reconvencional es %ue ambas partes se demandan mutuamente$ Dabrá dos procedimientos %ue )inali0arán con una =nica sentencia$ Esta posibilidad está contemplada en la ley, por motivos de economía procesal, de manera de evitar una multiplicidad de juicios$ Hecesariamente, la reconvenci&n debe +acerse en la contestaci&n de la demanda$ 2demás,
Demandas Temerarias ante la Jurisdicción Inmobiliaria
Las demandas temerarias son a%uellas %ue nacen del uso abusivo y temerario del derec+o ejercido con ligere0a censurable o con el prop&sito deliberado de +acer da>o, dando motivos para %ue el demandado de )orma accesoria a la demanda principal pueda demandar por la vía reconvencional en da>os y 'erjuicios$
Esta es una de las novedades %ue nos trae la Ley -8-/ sobre Registro Inmobiliario la cual en el principio pone de mani)iesto %ue la misma no ampara el ejercicio abusivo de los derec+osF se considera ejercicio abusivo de derec+os contraria los )ines de la ley o al %ue e;ceda los limites impuesto por las leyes vigentes, la buena )e, la moral y las buenas costumbres$
En el mismo orden dic+a ley en su artículo plantea %ue cuando durante un proceso %uede demostrado la )alta de )undamento de la demanda por%ue la misma +aya sido ejercida con ligere0a censurable o con el prop&sito deliberado de +acer da>o, el jue0 podrá ordenar la reparaci&n moral del
perjudicado y
la
indemni0aci&n en da>os
y
perjuicios
correspondientes con)orme a lo dispuesto por el .&d igo .ivil dominicano$
.aracterísticas de las *emandas #emerarias:
ar$ @n )in contrario al espíritu del derec+o ejercido
.omo regla general cuando el actor invoca un da>o patrimonial debe probar no solo su e;istencia y contenido material sino tambin su valor es decir el alcance econ&mico de la prdida su)rida Bda>o emergenteC o de la ganancia dejada de percibir Blucro cesanteC$ La signi)icaci&n pecuniaria del da>o patrimonial conduce a )ijar el valor de la indemni0aci&n e;igida para resarcirlo$
El valor del lucro cesante: la prueba del valor del da>o emergente es generalmente )ácil, sobre todo cuando ese perjuicio se +a su)ridoF el valor del lucro cesante reviste mayor di)icultad por vincularse a ganancias en alg=n modo supuestas$
2nte la producci&n de un +ec+o injusto la soluci&n jurídica consiste en su reparaci&n en dinero o especie$