KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN SEKOLAH T INGGI AKUNTANSI AKUNTANSI NEGARA TANGERANG
TUGAS MANA MANAJJ EMEN PROPER TI ANALISIS ANALISIS PASAR PASAR PRO PER TI PUSAT PER BELANJ BELANJ AAN AAN BSD BSD J UNCTION
Oleh: Kelompok IV
No. 1. 7. 17. 17. 19. 19. 21. 21. 22. 28. 28. 29.
Nama
NPM
Achpr izar Gr eheta Dan y Setiyawan Ha ppy Bayu Pr ayud at ama M. Arief Bukhar i Sar aa n Priyan Mar dya Kusuma Ricko Pr at a ma Tr ian Fer ianto Yuli a r diansyah dia nsyah
083300 083300048 04884 84 083300049 08330004912 12 083300 083300049 04972 72 083300 083300049 04958 58 083300 083300049 04972 72 083300049 08330004977 77 083300 083300050 05000 00 083300050 08330005008 08
Maha siswa iswa Pr ogram Diploma Diploma III Keuangan Spesialisai Penilai/PBB Tahu n 2011 2011
DEFINISI PROPERTI (PROPERTY
PRODUCTIVITY ANALYSIS )
A. FISIK Kecamatan serpong terletak pada lahan dataran dengan ketinggian topografi antara 15 dpl hingga 21 dpl. Di bagian utara kecamatan umumnya ketinggian lahan berkisar antara 15 hingga 16 meter sedangkan di bagian tengah berkisar antara 16-17 meter dan di bagian selatan ketinggian lahan berkisar antara 18 hingga 21 meter meter dpl.
Berdasarkan analisis analisis terhadap terhadap kondisi topografi
tersebut, Kecamatan serpong memiliki kemiringan lereng kurang dari 5 %, berdasarkan kriteria dari Maberry kemiringan lahan kurang dari 5% tersebut cukup sesuai bagi pengembangan permukiman dan perkotaan. Di samping memiliki kesesuaian secara topografis, Kecamatan serpong juga cukup sesuai dikembangkan sebagai kawasan perkotaan ditinjau dari jenis tanah yang umumnya adalah latosol, podsolik merah kuning dan andosol. Jenis tanah tersebut umumnya cukup permebel dan stabil, sehingga cukup baik d alam meresapkan air hujan dan memiliki k estabilan dalam pondasi bangunan. 2
Properti berada di atas tanah seluas 21.305 m . Kondisi umum dari tanah tersebut adalah sebagai berikut: •
Bentuk tanah
: tidak beraturan
•
Kontur tanah
: rata
•
Ketinggian dari jalan
: rata dengan jalan sekitarnya sekitarnya
•
Jenis hak kepemilikan
: Hak Guna Bangunan
•
Nomor Sertifikat
: HGB 28.04.05.16.3.03773 dan HGB 28.04.05.16.3.03774
•
Tahun Pembangunan
: 2006
•
Luas struktur
: 55.268 m2
•
Jumlah lantai
: 6 lantai, 1 basement
•
Konstruksi
: Beton Beton bertulang
•
Dinding
: gypsum lokal
•
Atap
: Beton
•
Lantai
: Keramik Keramik
•
Kondisi
: Baik
•
Listrik
: 5540 KW
1
Luas Perkerasan
•
: 9255 m²
Utilitas dan Sarana Pelengkap Bangunan
Uraian Air Conditioner
Keterangan
•
Split
17 Unit
•
Central
0 Unit
PABX Sound System Intercom Alarm Pemadam Kebakaran •
Hidrant
Uraian •
Sprinkler
Reservoir Genset Lift Penumpang Barang Penangkal Petir Pengolah Limbah Escalator (lebar < 0,80m) • •
0 saluran 6 lantai 0 Buah 17 buah 6 Buah Keterangan 72 Buah 2 Buah 3 Unit 2 Unit 1 Unit 6 Lantai 6 lantai 24 Unit
2
B.
LEGAL DAN REGULASI
Butir-butir kepemilikan yang kami peroleh dari properti yang bersangkutan antara lain: •
Nama Pemilik
: PT. SUPRA VERITAS
•
Jenis Hak
: Hak Guna Bangunan
•
Tahun Perolehan Perolehan Hak
: 2005
•
Berakhirnya Berakhirn ya Hak
: 2025
•
Kontraktor Kontraktor
: Perusahaan Perusahaan Perumahan (PP)
•
IMB
: No. IMB 6441/111-2-DBP/2005 6441/111-2-DBP/2005
•
Peruntukan
: Non hunian
•
Luas Tanah
: 21.305 m
•
Luas Bangunan
: 55.268 m , terdiri dari bangunan berlantai berlantai 6
•
Alamat Properti Properti
: Jl. Raya Pahlawan Seribu, kelurahan Lengkong Wetan, keca
2 2
matan •
C.
Jenis Penggunaan
Serpong, Tanggerang Selatan, Banten
: Komersial
LOKASI
Kecamatan serpong berada di wilayah kota tangerang selatan. Kecamatan Serpong diharapkan dapat menjadi tempat tinggal yang nyaman bagi penduduk setempat ataupun para komuter yang bekerja di Jakarta. Struktur kegiatan yang akan dikembangkan di Kecamatan Serpong berdasarkan arahan revisi RTRW Kota Tangerang Tahun 2000-2010 adalah sebagai pusat bisnis dan perumahan. Kecamatan Kecamatan Serpong mepunyai kecenderungan kecenderungan pola perkembangan yang yang memusat pada suatu daerah. daerah. Oleh karena itu, konsep pengembangan pengembangan tata ruang wilayah disusun menggunakan konsep multy nucleid yang akan mengarahkan perkembangan lebih merata dan tidak terpusat. Dengan perkembangan kegiatan perdagangan yang demikian kuat di Koridor Jalan Pahlawan Seribu menyebabkan Kecamatan serpong memiliki pusat kegiatan yang cenderung memita di sepanjang jaringan jalan utama, kondisi tersebut tentu akan menimbulkan permasalahan lalu lintas karena penduduk akan berorientasi ke jalan-jalan utama, oleh karena i tu pusat-pusat kegiatan perlu diarahkan lebih ke "dalam" kecamatan yaitu di pusat-pusat Blok Permukiman. Dengan demikian diperlukan pengembangan 14 sub pusat pengembangan dengan kegiatan utama perdagangan skala lingkungan serta kegiatan sosial skala lingkungan seperti pendidikan, olah raga, taman rekreasi, kesehatan, dsb.
3
Terdapat kecenderungan perkembangan kegiatan jasa dan perdagangan yang sangat kuat di jalan Pahlawan Seribu, oleh karena itu kedua koridor jalan tersebut dapat diarahkan sebagai lokasi kegiatan jasa perdagangan dengan pengaturan tata bangunan dan landscape yang memadai.
D. HARAPAN PASAR (MARKET APPEAL ATTRIBUTES ) Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki kaidah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial dan pusat bisnis.
4
PENGGUNA PROPERTI
A. KONSEP AREA PASAR (MARKET
AREA
)
(1) Konsep jarak tempuh (Time-Distance )
Properti pusat perbelanjaan ini terletak tepat di sisi Jalan Pahlawan Seribu sehingga aksesibilitas dari dan ke lokasi properti ini tergolong mudah yaitu dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun kendaraan umum seperti mikrolet, taxi, dan bus umum. Sarana jalan raya di depan property ini adalah cukup lebar dan arus lalu lintas satu arah sehingga arus keluar masuk kawasan objek pajak cukup mudah dan lancar. Terdapat 2 ruas jalan Tol menuju BSD City yaitu: 1. Jalan Tol Jakarta-Tangerang Jakarta-Tangerang dari Jakarta Jakarta melalui simpang susun Tomang kemudian keluar Tangerang pada Km. 18. 2. Jalan Tol Bintaro Serpong Jalan tol ini terhubung dengan Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta JORR dan pada ujungnya terdapat 2 pintu keluar menuju BSD City yaitu Lingkar Barat (km 12) dan Lingkar Timur BSD(km 10).
Selain itu dengan menggunakan transportasi umum, BSD city juga dapat di akses dengan menggunakan : 1. Shuttle Bus / Feeder Busway. Dengan 3 route BSD-Ratu BSD-Ratu Plaza(Senayan), BSD-Mangga BSD-Mangga Dua(Kota), dan BSD-Harmoni ketiganya tujuan Jakarta yang berhenti di Terminal Bus Shuttle di BSD City. 2.
Kereta Api. Api. Terdapat 1 kereta api ekspress ekspress AC, 1 kereta api api ekonomi AC dan beberapa Kereta api ekonomi non AC yang berhenti pada stasiun Rawa Buntu di BSD City.
3. Angkutan Kota (ANGKOT) (ANGKOT) dari kota-kota sekitarnya sekitarnya seperti Pamulang, Ciputat, TangeTangerang, Serpong, Karawaci,Parung Karawaci,Parung dan Bogor yang berhenti d i Terminal Angkutan Kota BSD City. Dilihat dari jangkauan layanannya, properti pusat perbelanjaan ini termasuk regional shopping center yang dapat melayani pengunjung sampai 500.000 orang dengan 2 atau lebih penyewa utama, memiliki lebih dari 80 toko dan memiliki area parkir yang cukup luas dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas
5
yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki kaedah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial dan fasilitas umum yang tersedia pada kawasan tersebut meliputi penerangan, air bersih, jaringan telpon, angkutan umum, rumah sakit, sekolah, rumah ibadah, fasilitas rekreasi ocean park.
(2) Area yang relatif relatif sama dengan properti properti pengganti
yang cenderung cenderung berfungsi sebagai sebagai
pesaing bagi subjek. Daerah sepanjang jalan Pahlawan seribu merupakan daerah konsentrasi perdagangan. Oleh karena itu, di sepanjang jalan tersebut terdapat ritel-ritel dan pusat perbelanjaan seperti BSD Plaza, ITC, WTC Matahari dan Teraskota. Secara fisik penggunaan lahan yang berdekatan atau berbatasan langsung dengan lahan ini adalah: •
Utara
: Jalan Pahlawan Seribu
•
Timur
: Jalan Pahlawan Seribu
•
Selatan
: Jalan Pahlawan Seribu
•
Barat
: Jalan Pahlawan Seribu
Lingkungan di sekitar pusat perbelanjaan ini merupakan kawasan komersial, hal ini dapat dilihat dari banyaknya bangunan komersial karena berada di kawasan pusat perdagangan dan jasa. Keadaan lingkungan ini membuat wilayah properti ini memiliki tingkat permintaan yang cukup tinggi. Di samping itu, properti ini didukung dengan alternatif sarana transportasi yang cukup sehingga aksesibilitas dari dan ke properti pusat perbelanjaan ini sangat mudah. Hampir semua sarana transportasi dapat dengan mudah digunakan untuk menuju ke properti ini. Kota Tangerang merupakan kota yang secara geografis berbatasan langsung dengan wilayah DKI Jakarta. Kota Tangerang merupakan salah satu daerah penyangga dan daerah limpahan berbagai kegiatan kegiatan ekonomi di DKI Jakarta. Kota Tangerang saat ini telah telah memiliki jaringan trasportasi terpadu dengan daerah Jabotabek, serta memiliki aksesibilitas baik secara nasional maupun internasional. Hal tersebut ditandai dengan adanya Bandara Internasional Soekarno Hatta, Pelabuhan Tanjung Priok, serta Pelabuhan Bojonegara. Posisi kota Tangerang yang strategis tentu sangat mendorong aktifitas ekonomi berupa industri, perdagangan, dan jasa yang merupakan basis perekonomian kota. Hal tersebut terbukti dengan adanya pertumbuhan ekonomi yang positif yaitu sebesar 7,15%. Sektor perdagangan merupakan salah satu basis ekonomi kota Tangerang dengan kontribusi terhadap sektor ekonomi sebesar ± 25%.
6
B. Geografi Area Pasar Wilayah Kecamatan Kecamatan serpong memiliki luas wilayah sekitar 2404 Ha. Secara administratif, administratif, Kecamatan Serpong berbatasan berbatasan dengan : •
Sebelah Barat : Kecamatan Kelapa Dua Kabupaten Kabupaten Tangerang.
•
Sebelah Timur
: Kecamatan Ciputat
•
Sebelah Utara
: Kecamatan serpong utara.
•
Sebelah Selatan
: Kecamatan Setu
C. Identifikasi karakteristik pengguna pada umumnya (consumer profile) Pada tahun 2010 jumlah penduduk kota Tangerang sebanyak 1.303.140 jiwa, Laju pertumbuhan penduduk Kota Tangerang Selatan per tahun selama selama sepuluh tahun tahun terakhir yakni dari tahun 2000-2010 sebesar 4,74 persen. Laju pertumbuhan penduduk Kecamatan Kecamatan Serpong Utara
adalah yang tertinggi tertinggi dibandingkan kecamatan kecamatan lain di Kota Kota Tangerang Selatan yakni yakni
sebesar 6,32 persen, sedangkan yang yang terendah di Kecamatan Ciputat Ciputat Timur yakni sebesar sebesar 3,80 persen. Kecamatan Pamulang walaupun menempati urutan kedua dari jumlah penduduk di Kota Tangerang Selatan namun dari sisi laju pertumbuhan penduduk adalah cukup rendah yakni hanya sebesar
4,19 persen. Kecamatan Kecamatan Pondok Pondok Aren walaupun walaupun jumlah penduduknya penduduknya yang paling paling
banyak tetapi laju pertumbuhannya masih di bawah Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Serpong (5,52 persen) yakni sebesar 5,05 persen.
7
FORECAST DEMAND FACTORS
Tangerang merupakan merupakan salah satu daerah buffer di mana terdapat kawasan perumahan yang cukup padat yang mana jumlah penduduknya bertambah tiap tahun. Pertumbuhan yang besar menjadi peluang bagi pusat perbelanjaan untuk berkembang. Secara umum, di Indonesia tingkat hunian bersifat fluktuatif, mudah berubah sesuai dengan keadaan lingkungannya. Perbedaan karakteristik baik secara fisik maupun non fisik pada setiap kelurahan menyebabkan penyebaran penduduk tidak sama pada setiap kelurahan. Jumlah penduduk kecamatan Serpong pada tahun 2010 sebanyak 137.389 jiwa. Jumlah tersebut tersebar di 16 kelurahan yang ada di kec amatan Serpong. Dari segi pertumbuhan penduduk dalam 10 tahun terakhir jumlah penduduk kecamatan Serpong mengalami pertumbuhan pertumbuhan yang tidak signifikan. Jumlah penduduk Kecamatan Kecamatan Serpong pada tahun 2010 sebanyak 137.389 jiwa, jumlah ini hanya mengalami peningkatan sebesar 5,52 % dibandingkan dengan jumlah penduduk pada tahun 2001 sebanyak 100.129 jiwa.
8
Indikator kinerja makro untuk bidang ekonomi yang paling kerap digunakan dan dinilai merepresentasikan merepresentasikan pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang adalah Produk Domestik Regional Bruto (PDRB). PDRB ini merupakan merupakan jumlah nilai tambah barang dan jasa akhir yang dihasilkan (nilai barang dan jasa akhir dikurangi biaya untuk menghasilkannya) oleh berbagai unit produksi di wilayah Kota Tangerang dalam jangka waktu satu tahun. Unit-unit produksi tersebut dikelompokkan ke dalam 9 (sembilan) lapangan usaha. Jumlah PDRB dapat dihitung berdasarkan harga berlaku (current price) maupun berdasarkan harga konstan (constant price).
Untuk memperlihatkan pertumbuhan PDRB, Pemerintah Kota Tangerang menggunakan PDRB – Harga Berlaku. PDRB – Harga Berlaku ini merepresentasikan pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang atas barang dan jasa yang diproduksi dalam satu tahun. Indikator kinerja lain yang terkait dengan besaran Produk Domestik Regional Bruto adalah PDRB per Kapita dan Tingkat Pertumbuhan Ekonomi. PDRB per Kapita dihitung dengan cara membagi jumlah PDRB dengan jumlah penduduk pertengahan tahun. Angka Pendapatan per Kapita memperlihatkan rata-rata pendapatan yang diterima oleh masing-masing penduduk dan dapat merepresentasikan tingkat kese jahteraan Kota Tangerang. Sementara itu, tingkat pertumbuhan ekonomi merupakan prosentase kenaikan atau penurunan PDRB – Harga Berlaku satu tahun dibandingkan angka tahun sebe-
9
lumnya. Selaras dengan indikator kinerja PDRB, kedua indikator kinerja makro ini merepresentasikan keberhasilan ataupun kegagalan menyeluruh dari Pemerintah Kota Tangerang di dalam men jalankan misinya dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat Kota T angerang.
Pada Tabel 7.1 berikut ini terlihat bahwa PDRB Kota Tangerang mengalami kecenderungan meningkat dari periode tahun 2002 hingga 2007. PDRB dengan menggunakan harga berlaku memiliki nilai yang lebih tinggi daripada PDRB dengan menggunakan harga konstan. Pada tahun 2007 PDRB dengan harga harga berlaku sebesar sebesar sebesar
17.34%
dari
tahun
Rp. 41.778.208.000.000,- atau mengalami peningkatan
2006,
sedangkan
untuk
harga
konstan
sebesar
Rp.
24.874.204.000.000,-. Kondisi ini memberikan gambaran tentang tingkat pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang yang dapat dikatakan cukup baik. Jika dilihat dari data pendapatan per kapita Kota Tangerang terlihat bahwa pada tahun 2007 Pendapatan per kapita Kota Tangerang dengan menggunakan harga berlaku mencapai Rp. 26.795.052,-. Per tahun, sedangkan dengan harga konstan pendapatan per kapita Kota Tangerang mencapai Rp. 15.953.427 per tahun. Informasi lebih jelas dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini.
Tabel 7.1 PDRB Kota Tangerang Tahun 2003 – 2007
(dalam jutaan rupiah)
Harga Berlaku (ADHB)
Harga Konstan 2000 (ADHK)
Kenaikan
Kenaikan
Tahun PDRB
PDRB Rp
%
Rp
%
2003 24,180,995 2,929,551 13.79 19,224,895 1,336,639 7.47 2004 26,616,348 2,435,353 10.07 20,332,135 1,107,240 5.76 2005 30,443,826 3,827,478 14.38 21,721,164 1,389,029 6.83 2006 35,604,678 5,160,852 16.95 23,214,921 1,493,757 6.88 2007 41,778,208 6,173,530 17.34 24,874,204 1,659,283 7.15
Sumber Sumber : PDRB Kota Tangera ng Tahun 2007
10
Tabel 7.2 Pendapatan Perkapita Kota Tangerang Tahun 2003 – 2007
(dalam jutaan rupiah)
Harga Berlaku
Harga Konstan 2000
Penduduk
Penduduk
Tahun PDRB (jt)
Per Kapita Tengah
Per Kapita PDRB (Jt)
Tengah
(Rp) Tahun
(Rp) Tahun
2003 24,180,995 1,462,726 16,531,459 19,224,895 1,462,726 13,143,196 2004 26,616,348 1,488,866 17,876,926 20,332,135 1,488,866 13,656,121 2005 30,443,826 1,506,591 20,207,094 21,721,164 1,506,591 14,417,426 2006 35,604,678 1,537,244 23,161,370 23,214,921 1,537,244 15,101,650 2007 41,778,208 1,559,176 26,795,052 24,874,204 1,559,176 15,953,427
Sumber : PDRB Kota Kota Ta ngerang Tahun 2007.
PDRB per kapita dapat digunakan sebagai salah satu indikator tingkat kemakmuran penduduk suatu daerah. PDRB per kapita diperoleh dari hasil bagi antara nilai tambah yang dihasilkan oleh seluruh sektor ekonomi di suatu wilayah dengan jumlah penduduk. Oleh karena itu besar kecilnya jumlah penduduk berpengaruh terhadap nilai PDRB per kapita, sedangkan besar kecilnya PDRB sangat tergantung pada potensi sumberdaya alam alam dan faktor-faktor produksi yang terdapat di daerah tersebut.
Laju Pertumbuhan ekonomi adalah salah satu indikator yang amat penting dalam melakukan analisis tentang pembangunan ekonomi yang terjadi pada suatu negara atau daerah. Kota Tangerang memiliki laju pertumbuhan ekonomi sebesar 14,51 dengan PDRB ADHB dan 6,82 dengan PDRB ADHK.
11
Sumber Sumber : PDRB Kota Tang erang Tahun Ta hun 2007 Gambar 7.1 LPE Kota Tangerang Tahun 2003-2007
Salah satu hal yang penting dalam analisis ekonomi adalah teridentifikasinya core competency atau potensi unggulan yang memberikan kontribusi besar bagi pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang. Pada Tabel 7.3 terlihat bahwa lapangan usaha yang memberikan kontribusi besar dalam pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang adalah i ndustri pengolahan.
Tahun 2003
Tahun 2004
Tahun 2005
Tahun 2006
Tahun 2007
ADHB
ADHK
ADHB
ADHK
ADHB
ADHK
ADHB
ADHK
ADHB
ADHK
46,951
40,014
48,675
40,615
52,951
41,867
55,944
40,555
59,329
41,133
No Lapangan Usaha
Pertanian, Peternakan, Kehutanan, 1
Perikanan
2
Industri Industri Pengolahan Pengolahan
13,940,587 13,940,587 10,603,383 10,603,383 15,224,037 15,224,037 11,147,336 11,147,336 17,046,126 17,046,126 11,803,914 11,803,914 19,329,889 19,329,889 12,448,408 12,448,408 21,655,593 21,655,593 13,181,290 13,181,290
3
Listrik, Gas, dan Air Bersih
649,697
505,819
722,565
531,709
821,125
551,787
858,608
554,308
957,886
567,686
4
Bangunan
380,012
304,889
428,958
324,249
495,425
349,313
579,818
380,694
622,844
417,324
5
Perdagangan, Hotel, dan Restoran
5,824,712 4, 890,635 6,275,697 5,141,127 7,331, 886 5,475,231 8,964,270 5, 902,258 11,197,768 6,423,841
6
Pengangkutan dan Komunikasi
2,324,054 2,042,962 2,661,522 2,661,522 2,271,138 3,218,048 2,458,273 4,011,247 2,741,258 5,129,391 2,924,397
Keuangan, Persewaan dan Jasa 7
549,375
447,411
731,470
468,895
886,199
609,843
1,056,262 673,733
1,291,821 806,183
465,607
389,784
523,424
407,066
592,068
430,936
748,641
863,577
Perusahaan 8
Jasa- jasa
Jumlah
473,707
512,350
24,180,995 19,224,896 26,616,348 26,616,348 20,332,135 20,332,135 30,443,827 30,443,82721,721,164 21,721,164 35,604,678 35,604,678 23,214,922 23,214,922 41,778,209 41,778,209 24,874,204 24,874,204
PDRB per Lapangan Usaha Kota Tangerang Tahun 2003 – 2007 Sumber Sumber : PDRB Kota Tang erang Tahun Ta hun 2003, 2004, 2005, 2007
Untuk wilayah Tangerang, penawaran pusat perbelanjaan di daerah Serpong cukup besar. Ada sekitar empat pusat perbelanjaan yang cukup besar di kawasan ini. Selain itu masih ada banyak retail-retail yang melayani konsumen tingkat yang lebih rendah lagi. Contoh pusat perbelanjaan tersebut antara lain ITC, BSD Plaza, d an Teraskota. Dari pengamatan, ada persaingan yang cukup sengit diantara pusat-pusat perbelanjaan yang ada. Pemberian diskon yang cukup tinggi dilakukan agar produk laku dengan tinggi. Pasar tradisional terhimpit karena harga-harga yang ditawarkan di mal-mal cukup murah.
12
INVENTARISASI INVENTARISASI DAN PREDIKSI PREDIKSI PERMINTAAN
Pertumbuhan pusat perbelanjaan yang cukup pesat di Jakarta membuat pengembang disarankan mengarahkan investasi dan pembangunan proyeknya ke kota-kota kota-kota sedang dengan penduduk sekitar 500 ribu–1 juta jiwa. Bahkan beberapa kota kecil dengan penduduk di bawah 250 ribu jiwa sekarang memiliki potensi pasar dan daya beli masyarakat yang baik. Pengembang juga diminta menghadirkan konsep-konsep baru yang mampu menarik pengunjung. Tapi sebenarnya ekspansi mal sangat bergantung pada ketersediaan infrastruktur, terutama listrik. Ini juga menjadi kendala bagi pengembang untuk melakukan ekspansi hingga daerah-daerah. Dia memberi contoh ketersediaan infrastruktur listrik di kawasan timur Indonesia, seperti Sulawesi, Nusa Tenggara, dan Papua yang masih 20–40 persen dari penetrasi yang ada. Angka itu lebih rendah dari penetrasi di kawasan Indonesia Barat dan Tengah yang berkisar 60–70 persen. Padahal, kawasan timur Indonesia masih membutuhkan pusat perbelanjaan yang banyak seiring pertumbuhan ekonomi di daerah tersebut. Sebelum tahun 1980-an, pasar-pasar tradisional, ritel-ritel, dan toko-toko yang berdiri sendiri merupakan konsep dan bentuk utama dari industri ritel. Tahun 1990-an, Pusat perbelanjaan yang dibangun perbelanjaan bersifat "regional" yang bercirikan umumnya seluas lebih dari 40.000 meter persegi, terdiri atas satu atau dua toko serba ada (department store) yang menunjang berbagai jenis toko dan jasa ritel lainnya. Akhir tahun 1990, dik enal Konsep belanja hemat. Konsep hemat di sini bukan berarti kualitas barang yang rendah dan dijual dengan harga murah. Tetapi, kualitas barang yang bagus dijual dengan harga murah melalui pengambilan untung yang lebih sedikit. Mereka juga menciptakan konsep toko yang menarik sehingga menjadi da ya tarik sendiri bahkan bagi konsumen k elas atas. Peritel yang fokus pada "konsep belanja hemat" contohnya Carrefour. Pendekatan kreatif perlu dilakukan untuk menambah suasana santai dan menyenangkan, beberapa elemen baru seperti kombinasi jenis toko yang lebih menarik, diciptakannya bentuk dan konsep baru di luar kebiasaan ritel umumnya, dan ditunjang dengan strategi promosi yang kuat, adalah kunci menarik pasar yang lebih luas. Cilandak Town Square lebih di kenal dengan nama CITOS adalah contoh
sebuah pusat ritel dengan konsep konsep kreatif dapat berhasil dan dan menonjol menonjol
kekosongan kekosongan di pasar ritel yang sibuk.
13
yang mengisi mengisi
Tingkat hunian dan sewa ritel di Jabodetabek
Berdasarkan data bank Indonesia, pasokan property komersial di jabodetabek pada triwulan 2010 naik pada beberapa jenis property dengan kecenderungan melambat dibandingkan triwulan sebelumnya, kecuali pasokan ritel sewa dan lahan industry yang mengalami peningkatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Sementara itu, tingkat hunian cenderung ritel mengalami sedikit peningkatan. Menurut prediksi, pertumbuhan sektor ritel tahun depan antara 15 sampai 20 persen sehingga wajar bila pe rusahaan ritel akan lebih ekspansif tahun depan.Bahkan, beberapa perusahaan ritel asing sudah mengembangkan bisnisnya di Indonesia, seperti Lotte Mart dari Korea Selatan. Inilah yang kemudian direspons pengembang dengan membangun proyek pusat belanja baru dan melanjutkan proyek yang sempat tertunda. Summarecon
Tbk,
pengembang
megaproyek
telah
memulai
pembangunan
pusat
perbelanjaan di proyek Serpong II dan dijadwalkan selesai tahun 2012. Di daerah debotabek, tangerang dan bekasi memiliki area area yang luas untuk untuk dikembangkan dan sepanjang kwartal banyak pusat pusat perbelanjaanyang baru dibangun dan meningkatkan ruang sewa menjadi 1,78 juta m2. Langkah pengembang untuk membangun pusat perbelanjaan baru dinilai masih relevan. Apalagi Indonesia merupakan salah satu negara dengan jumlah kunjungan ke mal terbesar di dunia.
14
15
ANALISIS INTERAKSI PERMINTAAN DAN PENAWARAN
A. LINGKUNGAN KOMPETITIF (1) Kisaran harga jual, sewa dan tingkat ka pitalisasi Harga sewa ruang di pusat perbelanjaan dipengaruhi oleh faktor eksternal di bidang ekonomi seperti tingkat inflasi, suku bunga dan stabiliatas nasional yang memberikan pengaruh terhadap pihak manajemen untuk berani menaikkan atau menurunkan harga sewa. Grafik pertumbuhan harga sewa :
Sumber : Colliers International International Indonesia Research Research Department Krisis rupanya tidak terlalu mempengaruhi pasar properti pusat perbelanjaan di debotabek. Buktinya, tingkat hunian berbagai pusat perbelanjaan sepanjang kuartal II-2010 masih stabil meskipun mengalami penurunan pada tahun 2008, lebih baik ketimbang sektor properti lainnya. Riset perusahaan penyedia jasa properti Cushman & Wakefield Indonesia menunjukkan, dalam kurun waktu tersebut, rasio tingkat hunian rata-rata di pusat perbelanjaan Jakarta mencapai 82,7 dan untuk daerah dabodetabek mencapai 82,3%. Angka itu sudah memasukkan pusat perbelanjaan baru. Pertumbuhan itu ditopang tingkat konsumsi masyarakat Indonesia yang masih cukup bagus meski krisis. Pertumbuhan itu lebih dikarenakan masih tingginya permintaan dan membaiknya daya beli. Selain itu, krisis yang menurunkan tingkat permintaan barang ekspor dari Indonesia, membuat beberapa eksportir memilih memasarkan barangnya di Indonesia. Mereka lantas membuka gerai di pusat perbelanjaan.
16
Stefanus Ridwan, Ketua Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) juga melihat, pusat perbelanjaan tetap tumbuh di tengah krisis. Menurut hitungannya, rata-rata pertumbuhan tingkat hunian pusat perbelanjaan malah mencapai 5%-10%. Dalam kondisi yang agresif pertumbuhan bisa naik sampai 30%. Ridwan mengakui masih ada pusat perbelanjaan yang sepi. Menurutnya, hal itu terjadi karena pengelola tidak punya kreativitas untuk meningkatkan nilai jual pusat perbelanjaan mereka. Yang menarik, Cushman & Wakefield mencatat, hampir 90% pertumbuhan tingkat hunian di pusat perbelanjaan didorong pembukaan gerai makanan dan minuman (food & beverages). Selain itu, banyak toko elektronik skala besar yang membuka gerai di pusat perbelanjaan yang baru selesai dibangun atau direnovasi. Beberapa peritel besar juga menambah jumlah gerainya di pusat perbelanjaan besar. Diramalkan, properti pusat perbelanjaan masih akan terus tumbuh tergantung stabilitas ekonomi dan politik sebab dengan adanya stabilitas ekonomi dan politik akan membuat para investor menginvestasikan u angnya.
(2) Tingkat kekosongan dan atau tingkat hunian Tingkat kekosongan properti retail untuk daerah Tangerang adalah sebesar 18%. Hal ini menunjukan bahwa tingkat permintaan permintaan akan properti tersebut tersebut cukup tinggi.
(3) Keuntungan atas pemilikan a.
Permintaan Permintaan retail sangat tinggi di kawasan bisnis, perdagangan perdagangan dan hiburan. Di kawasan ini retail dapat menjadi penggerak penggerak ekonomi di daerah tersebut. tersebut.
17
b.
Jangka waktu penyewaan menengah. Jangka waktu penyewaan retail berbeda dengan masa sewa rumah yang pendek dan dihitung per tahun. Jika Anda berniat untuk menyewa retail, Anda diharuskan untuk menyewa paling tidak selama dua atau tiga tahun kedepan. Sebagai penyewa retail hal ini harus diperhitungkan secara ekonomi. Pedagang yang berjualan di retail terkadang baru akan mendapatkan break event point pada akhir tahun ke dua, dan artinya pada tahun ketiga dia baru bisa menikmati hasilnya.
c.
Cap rate berkisar 7,5 persen sampai 10 persen. Tingkat pengembalian investasi retail akan lebih besar jika dibandingkan rumah. Karena bagunannya yang luas dan umumnya retail tersebut berada di daerah yang dekat dengan keramaian, di pinggir jalan atau tempat hiburan, daerah strategis dan memiliki nilai ekonomis yang tinggi.
B. RESIDUAL DEMAND CONCEPTS Tabel Rencana Penggunaan Lahan Kecamatan Serpong Luas Penggunaan
Sub BWK U (Ha)
Sub BWK S (Ha)
Sub BWK T (Ha)
Total (Ha) %
Perumahan
149,7
135,1
221,9
506,7
57,78
Jasa Perdagangan Perdagangan
8,3
8,3
21,9
38,5
4,39
Peribadatan Peribadatan
6,9
7,2
6,9
21
2,39
TPU
4,1
2,3
2
8,4
0,96
Fas Pendidikan
5,55
7,2
10,9
23,65
2,70
Pemerintahan
0,17
4,5
2
6,67
0,76
Lap Olah Raga
5,4
6,1
9,9
21,4
2,44
Kesehatan
1
1
2
4
0,46
RTH
94,88
70,3
81,5
246,68
28,13
Total
276
242
359
877
100
Berdasarkan tabel tersebut dapat dilihat bahwa kebutuhan akan perdagangan yang sangat besar mengingat banyaknya perumahan yang berada di sub BWK Timur tempat BSD Juntion berada. Ditambah lagi sasaran yang dituju oleh BSD Juntion tersebut adalah menengah ke bawah.
18
FORECAST SUBJECT CAPTURE
A. Tingkat Pangsa Pasar dan waktu penyerapan pasar (specific time period) Tingkat penyerapan penyerapan pasar atas properti ini dapat diketahui dengan dengan cara menghitung penyerapan pasar terhadap properti tersebut. Sejak pembangunan properti ini sampai saat dilakukan analisis ini, yaitu selama 4 tahun ini properti tersebut telah memiliki tingkat occupancy sebesar 80% sehibgga waktu yang dibutuhkan untuk menyerap ruang kosong yang tersisa dapat diperkirakan dengan cara menghitung tingkat penyerapan selama 1 bulan dan di ketemukan bahwa dalam 1 bulan dapat menyerap sebesar 2% dari total ruang yang tersedia. Sehingga untuk menyerap ruang (space) yang tersisa secara teoritis membutuhkan waktu kurang lebih b eberapa bulan lagi.
B. Analisis risiko Secara keseluruhan memang besar sekali risiko yang dihadapi dengan mendirikan pusat perbelanjaan yang memiliki banyak kios ritel. Ditambah lagi pusat perbelanjaan tersebut didirikan di daerah yang zoningnya diperuntukkan sebagai kawasan komersil dan berdekatan dengan ITC BSD. Hal itu menyebabkan pesaing yang sudah dulu ada di wilayah itu memiliki nama yang lebih dikenal. Karena itu diperlukan kreatifitas yang lebih untuk menarik pelanggan dan juga penyewa ritel. Hal ini terbukti dengan tingkat kekosongan yang lumayan besar untuk ritel-ritel pusat perbelanjaan di kawasan Jalan Pahlawan Seribu. Persaingan-persaingan yang terjadi membuat yang kuatlah bisa bertahan. Ditambah lagi dengan penyasaran permintaan sudah disegmentasikan untuk penduduk di wilayah serpong dan sekitarnya. Hal ini sudah sangat sesuai dengan pangsa pasar yang dituju oleh BSD Junction itu sendiri. Dari segi ini BSD Junction memiliki kriteria yang cukup menjanjikan terbukti dengan pertumbuhan dan absorption yang cukup cepat. Ini menunjukkan bahwa keuntungan ritel di pusat perbelanjaan lebih besar dibanding risiko yang akan timbul nantinya.
C. Rekonsiliasi konklusi analisis pasar untuk digunakan dalam analisis highest and best use. Highest and best use didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari
suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai dan pendapatan tertinggi. Berdasarkan uraian-uraian di atas dan dengan memperhatikan hukum yang mengizinkan, kelayakan fisik, dan segi ekonomi yang
19
menguntungkan maka penggunaan subjek properti yang tertinggi dan terbaik adalah sebagai bangunan komersil yang berupa pusat perbelanjaan atau Mall. Berdasarkan analisis yang kami lakukan, baik secara legal, fisik, keuangan, dan hasil yang maksimal, BSD Junction sudah memenuhi kriteria highest and best use. use. Secara legal, telah sesuai dengan ketentuan peruntukan lahan, Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Garis Sempadan Bangunan, dan mempunyai Izin Mendirikan Bangunan. Secara fisik, mempunyai lokasi dan aksesibilitas yang baik, keadaan fisik tanah yang mendukung, dan penggunaan lahan yang sesuai dengan keadaan di lingkungan sekitar. Secara keuangan, ditinjau dari luas lantai yang disewakan, pendapatan yang dihasilkan, biaya yang dikeluarkan, serta biaya investasi diperoleh hasil analisis yang memenuhi criteria investasi yang yang bernilai lebih dari 0, sehingga investasi ini layak diusahakan. Properti ini juga didukung oleh kondisi lingkungan sekitarnya, sehingga mampu memiliki produktivitas yang maksimal. Sesuai dengan analisis yang telah dilakukan, maka dapat dinyatakan bahwa penggunaan lahan tersebut telah sesuai dengan asas penggunaan tertinggi dan terbaik.
20
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan tadi, dapat diambil kesimpulan bahwa properti yang cocok untuk dibangun di jalan Pahlawan Seribu Serpong , adalah properti pusat ritel modern yang luas dan beragam, untuk kalangan menengah kebawah. Pertimbangan Pertimbangan yang mendasar untuk menyimpulkan hal tadi adalah tingkat permintaan akan pusat perbelanjaan yang tinggi di daerah daerah serpong sendiri. Untuk memenuhi memenuhi tuntutan akan kebutuhan pusat perbelanjaan perbelanjaan modern itu dibutuhkan tempat tempat yang luas. Karena Karena pusat perbelanjaan modern umumnya menggabungkan konsep belanja dan kenyamanan. Kenyamanan inilah yang dikejar konsumen dari surat perbelanjaan modern. Kenyamanan ini baru bisa disediakan dengan fasilitas dan tentunya luapan yang memberikan kelegaan ruang ketika k onsumen berbelanja. Memang, di kawasan Jalan Pahlawan Seribu ada beberapa pusat perbelanjaan modern. Pusat perbelanjaan-pusat perbelanjaan-pusat perbelanjaan tersebut memiliki tenant tenant dan peritel yang cukup beragam, sebut saja Mall Teras Kota yang dikuasai Blitz Megaplex yang ritelnya berupa Bioskop, Starbuck, dan celebrity fitness, serta BSD Plaza yang berisi toko buku, pakaian dan bioskop XXI. Hal ini akan membuat konsumen harus berpindah dari satu pusat perbelanjaan satu ke yang lain. Maka bertambah lagi satu poin ketidaknyamanan yang harus ditanggung konsumen. Hal inilah yang mendasari kenapa konsumen menginginkan keragaman dalam satu pusat perbelanjaan. Oleh karena itu, one stop shopping concept lah yang perlu dibangun di Serpong ini. Setelah itu, yang menjadi bagian terpenting dari semua ini adalah target konsumen yang menjadi sasaran pusat perbelanjaan ini. Konsumen yang akan menggunakan jasa perdagangan di Serpong adalah kalangan menengah. Ini bisa dilihat dari penduduk Serpong yang kebanyakan adalah pekerja dengan penghasilan menengah di Jakarta maupun Tangerang. Maka pusat perbelanjaan baru itu harus menjangkau konsumen di sekitarnya tersebut.
21
