Oleh : Anisa Nurpita
Biaya Pembuatan Baru atau Biaya Pengganti Baru atas Bangunan
-
PENYUSUTAN
Penyusutan
Fisik Kemunduran Fungsional Kemunduran Ekonomis
Disebabkan oleh faktor : Penggunaan dan kerusakan dari elemen bahan atau konstruksi Umur, pemeliharaan, dan intensitas pemakaian
Disebut juga kemunduran fungsional atau kemunduran internal, disebabkan oleh :
Struktur bangunan yang tidak benar Kekurangan atau kelebihan design Kemunduran teknologi
Disebut juga kemunduran eksternal, pada umumnya disebabkan oleh :
Faktor ekonomi & sosial Kebijakan pemerintah Faktor lingkungan
Perhitungan penyusutan berhubungan dengan “usia” dan “umur hidup” suatu properti, seperti :
Umur ekonomis (Economic Life) Umur efektif (Effective Age) Sisa umur ekonomis (Remaining Age) Umur aktual / manfaat
Dapat diperbaiki (Curable) Kerusakan yang disebabkan oleh pemeliharaan yang kurang baik, karena kondisi komponen bangunan yang kurang baik sehingga komponen bangunan tersebut kurang sempurna. Kondisi ini dapat diperbaiki. Kerusakan ini dapat diperkirakan berdasarkan jumlah biaya untuk perbaikan atau penggantian. Contoh : Bangunan baru tidak dihuni, rusak pada atap, cat dinding mengelupas, pintu-pintu rusak karena air dan panas. Dari hasil pengamatan di lapangan biaya perbaikan adalah Rp. 5.000.000,-, jadi penyusutan fisik bangunan tersebut adalah Rp. 5.000.000,-
Tidak dapat diperbaiki Pada prinsipnya secara teknis semua kerusakan bangunan akan dapat diperbaiki baik itu bagian Substruktur maupun Superstruktur. Yang dimaksud tidak dapat diperbaiki adalah apabila biaya perbaikan terlalu besar hingga tidak ekonomis lagi (ingat Nilai tidak sama dengan Biaya) Jadi bila biaya perbaikan tidak seimbang dengan peningkatan nilai maka dapat dikatakan tidak dapat diperbaiki (incurable) Misal : kerusakan pada pondasi bangunan, dapat dikatakan tidak dapat diperbaiki, karena biaya perbaikan yang tinggi, biaya mungkin akan sama dengan pembuatan baru bangunan tersebut.
Kemunduran fungsi disebabkan oleh perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan desain, ketinggalan mode, ukuran ruang yang tidak sesuai terlalu besar atau terlalu kecil, pengaturan ruang yang salah, fasilitas yang rusak atau tak berfungsi.
• Dapat diperbaiki (Curable) Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki seperti modernisasi dapur, penambahan kamar mandi, penambahan kamar tidur bila dimungkinkan, penggantian sebagian/seluruhnya sistem pemipaan dan listrik, penggantian sebagian / seluruhnya sistem pendingin.
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki dengan penambahan.
Contoh : Sebuah rumah tinggal kelas menengah, hanya memiliki satu kamar mandi/WC, kamar mandi/WC pembantu tidak tersedia. Jumlah kamar tidur 4 buah (1 km tidur utama, 2 km tidur anak, 1 km tidur pembantu) Bila biaya untuk : - Pembuatan kamar mandi / wc tambahan Rp 5 juta (Rumah baru, sudah selesai dibangun) - Pembuatan kamar mandi / wc rumah baru Rp. 4 juta (Rumah dibangun baru dari perencanaan) Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki : Rp. 5.000.000 - Rp. 4.000.000 = Rp. 1.000.000
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki dengan penggantian Contoh : Sebuah rumah tinggal, baru selesai dibangun dengan instalasi kabel untuk tegangan 110 volt, perubahan gardu PLN di lokasi tersebut menyebabkan tegangan berubah menjadi 220 volt. Maka instalasi rumah harus dirubah. Bila biaya untuk : - Biaya kabel untuk tegangan 220 volt Rp. 3 juta (Rumah baru, sudah selesai dibangun) - Biaya kabel untuk tegangan 110 volt Rp. 2 juta (Rumah dibangun baru dari perencanaan) Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki : Rp. 2 Juta
Contoh : Suatu gedung kantor yang disewakan mempunyai ruang serba guna seluas 1.000 m2. Ruang serba guna ini terlalu luas, yang efisien adalah 800 m2. Apabila sewa untuk ruang kantor sejenis per m2/bln Rp. 15.000,-. Sedang tingkat kekosongan 10%, biaya manajemen10% dari pendapatan kotor dan tingkat kapitalisasinya 10%. Hitung kemunduran fungsi dari gedung tersebut ! Jawab : Estimasi luas yang tidak efisien : (1000 m2 – 800 m2) = 200 m2 Estimasi kerugian sewa per tahun : 200 x 12 x Rp. 15.000 =
Rp. 36.000.000,-
Tingkat kekosongan 10% 10% x Rp. 36.000.000 = Pendapatan kotor
Rp. 3.600.000,Rp. 32.400.000,-
Biaya manajemen 10% 10% x Rp. 32.400.000,-
Rp.
3.240.000,-
Pendapatan Bersih
Rp. 29.160.000,-
Tingkat kapitalisasi 10 % -----Rp. 291.600.000,Jadi besarnya kemunduran fungsi yang tidak dapat diperbaiki adalah Rp. 291.600.000
Kemunduran ekonomis pada umurnya tidak dapat diperbaiki karena disebabkan oleh faktor luar atau eksternal. Misalnya : disebabkan lingkungan di sekitar jelek, adanya perubahan peraturan pemerintah, perubahan peruntukan. Penurunan Nilai karena kemunduran ekonomis, biasanya terlihat dari turunnya pendapatan properti tersebut.
Contoh : Suatu rumah tinggal yang terletak di daerah yang sejuk, terletak di daerah perumahan. Harga pasaran sewa per tahun adalah Rp. 5.000.000,-. Karena di sekitar lokasi daerah tersebut dibangun pabrik semen, maka terjadi polusi udara. Harga pasaran sewa per tahun turun tajam. Pasaran sewa saat ini adalah Rp. 3.000.000,- per tahun Pengali Sewa Kotor (GIM) di daerah tersebut adalah 20. Jawab : Pasaran sewa per tahun
Rp. 5.000.000,-
Pasaran sewa per tahun sekarang Kerugian karena sewa
Rp. 3.000.000,Rp. 2.000.000,-
Pengali sewa kotor Kemunduran ekonomis
20 Rp. 40.000.000
Jadi penurunan Nilai Properti adalah Rp. 40.000.000
