6P
ASAR
PROPERTI
UMUM A.
Dasa Dasar r Pemi Pemiki kira ran n Anal Analis isa a Pasa Pasar r Bagi Bagi Pen Penil ilai ai
Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang tersedia pada pada suatu suatu lokasi lokasi yang yang tetap, tetap, maka maka diang dianggap gap pentin penting g untuk untuk memaha memahami mi kekuatan-k kekuatan-kekuat ekuatan an eksterna eksternall pasar pasar yang mempengar mempengaruhi uhi nilai nilai dari properti properti terseb tersebut. ut. Identi Identifik fikasi asi,, analis analisa, a, serta serta evalua evaluasi si fakta fakta dan kecend kecenderu erunga ngan n terdapat dalam pasar pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang bers bersan angk gkut utan an adal adalah ah bag bagian ian dari dari anal analis isa a pasa pasarr dan dan ling lingku kung ngan an.. Ini Ini merupa merupakan kan suatu suatu langka langkah h dalam dalam topik topik kerang kerangka ka kerja kerja penila penilai. i. Sebelu Sebelum m melakukan melakukan analisa analisa kecenderu kecenderungan ngan pasar pasar dan pengaruh pengaruhnya nya terhadap terhadap nilai, nilai, seorang penilai perlu terlebih dahulu memahami apa yang dimaksud dengan pasar dan bagaimana pasar tersebut berfungsi. Telah Telah diketahui diketahui bahwa dasar dasar keputusan keputusan dalam ekonomi ekonomi tanah tanah perkotaan perkotaan adalah alokasi ruang perkotaan untuk berbagai alternatif penggunaan yang ada. Ketegasan tentang alokasi ini didasarkan pada kesimpulan atau indikasi dari analisa penggunaan yang paling menguntungkan. Penggunaan adalah satu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Penggunaan dianggap legal, dapat diterima oleh budaya masyarakat serta layak adalah sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatan-kekuatan pasar yang bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun terhadap pembuat keputusan. Kekuatan-kekuatan pasar inilah (khususnya, tetapi bukan hanya permintaa permintaan n dan pemawaran) pemawaran) yang menentuk menentukan an nilai. Kekuatan Kekuatan tersebut tersebut anta antara ra lain lain deng dengan an mene meneta tapk pkan an peng penggu guna naan an.. Peni Penila laii meng menguk ukur ur dan dan memperkirakan besarnya nilai, antara lain dengan memperkirakan karakter dan dampak kekuatan-kekuatan pasar.
B.
Keanekaragaman Dan Variasi Pasar Properti Seperti telah dipahami bahwa tidak ada pasar tunggal bagi properti (atau hak-hak atas barang-barang tak bergerak). Salah satu tugas penilai adalah mengenali dan menetapkan di pasar mana properti yang sedang ditaksir ini dapat dapat ditemukan ditemukan dan bersaing. bersaing. Penentuan Penentuan ini mungkin mungkin menetapkan menetapkan areal areal geografis geografis,, jenis jenis pengguna penggunaan, an, jenis jenis pengemba pengembangan ngan,, rentanga rentangan n harga, harga, dan sebaga sebagainy inya. a. Melaku Melakukan kan identi identifik fikasi asi pasar pasar yang yang cocok cocok akan akan memba membantu ntu menetapkan data dan sumber data mana yang akan digunakan untuk proses penila penilaian ian.. Pemaha Pemahaman man akan akan sifatsifat-sif sifat at daar, daar, struk struktur tur dan fungs fungsii pasar pasar proper properti ti pada pada akhirn akhirnya ya memba membantu ntu penila penilaii dalam dalam melaku melakukan kan identi identifik fikas asii tersebut.
Pasar-pasar khusus yang menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan dan sewa, serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankanya, serta karakteristik khusus dari pasar-pasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisa pasar (kawasan dan lingku lingkunga ngan) n) dalam dalam setiap setiap tugas tugasnya nya kemud kemudian ian perila perilaku ku pembel pembelii dan penjual, penyewa dan pemilik, atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.
I.
SIFAT-SIFAT DA DASAR PA PASAR
A.
Definisi
Definisi Definisi Pasar Pasar adalah adalah “Seperang “Seperangkat kat pengatur pengaturan an untuk untuk memperte mempertemuka mukan n pembeli dan penjual lewat mekanisme harga”. Sebuah pasar dapat berupa sebuah tempat atau lokasi geografis tertentu, namun tidak harus demikian yang penting, pasar adalah perangkat total aktivitas dimana barang atau jasa ekonomi tertentu dipertukarkan. Barang-barang yang nyata, jasa, hak dan uang dapat dipertukarkan. Barang atau atau jasa jasa ekonom ekonomii apapun apapun yang yang dapat dapat dipin dipindah dahkan kan atau atau dialih dialihkan kan dan memiliki nilai dapat mempunyai pasar. Barang dan jasa yang berbeda memiliki pasar yang terpisah dan jelas terlihat bedany bedanya a antar antara a satu satu dengan dengan lainn lainnya. ya. Tetapi Tetapi pasarpasar-pas pasar ar terseb tersebut ut saling saling berhub berhubung ungan an karena karena mempu mempunya nyaii kecend kecenderu erunga ngan n menjad menjadii patoka patokan n dari dari kekuatan ekonomi umum yang sama.
B.
Fungsi Pasar
Pasar menyelenggarakan fungsi-fungsi sebagai berikut : 1.
Memudahk Memudahkan an pertukar pertukaran an suat suatu u bara barang ng tert terten entu tu anta antara ra pemb pembel elii dengan penjual. Ini yang dimaksud dengan “mempertemukan pembeli dan penjual”.
2.
Menetapkan harga lewat interaksi antara permintaan dan penawaran. Pasar tidak menetapkan nilai tetapi menetapkan harga. Dalam pasar yang yang bersai bersaing ng dengan dengan sempur sempurna na menuru menurutt teori teori ekonom ekonomi, i, nilai nilai dan harga harga adalah adalah ident identik ik dan sinon sinonim im,, tetapi tetapi tidak tidak di tempat tempat-te -tempa mpatt lainnya. Nilai selalu merupakan harga yang cenderung berlaku pada kondis kondisi-k i-kond ondisi isi pasar pasar terten tertentu. tu. Sedang Sedangkan kan harga harga dihas dihasilk ilkan an oleh oleh interaksi dari kondisi permintaan dan penawaran yang aktual maupun yang diramalkan akan terjadi. a.
Permintaan adalah daftar jumlah barang ataupun jasa yang telah, akan atau pada saat dibeli dibeli oleh para pembeli pembeli pada rangkaia rangkaiannrang rangka kaia ian n harg harga a yang yang seru serupa pa.. Seca Secara ra umum umum,, pemb pembel elii akan akan membeli lebih banyak jika harga rendah dan membeli lebih sedikit
jika harga harga tinggi. tinggi. Daftar Daftar ini mencermi mencerminkan nkan penilaian penilaian-peni -penilaia laian n yang bersifat subjektif dari calon pembeli yang tercermin lewat tindakan-tindakan mereka yang objektif (karena mdapat diukur). Permi Perminta ntaan an adalah adalah : keingi keinginan nan untuk untuk membel membelii digabu digabungk ngkan an dengan kemampuan untuk membayar. Keadaan ini juga disebut permintaan efektif yang merupakan kebalikan dari kemungkinan permintaan. permintaan.
C.
b.
Penawaran adalah jumlah barang atau jasa yang telah, akan, atau pada saat ditawarkan (untuk dijual) oleh penjual pada rangkaianrang rangka kaia ian n harg harga a seru serupa pa.. Seca Secara ra umum umum,, penj penjua uall cend cender erun ung g menawarkan barang dalam jumlah yang lebih banyak jika harga tinggi dan sebaliknya lebih sedikit jika harga rendah. Daftar ini mewakili hasrat subjektif dari subjektif dari calon penjual yang tercermin dalam tindakan-tindakan mereka yang bersifat objektif (dan karenanya dapat diukur).
c.
Harga adal adalah ah juml jumlah ah uang uang yang yang diba dibaya yarr oleh oleh pemb pembel elii dan dan diterima oleh penjual untuk ditukarkan dengan barang atau jasa.
d.
Harga Harga Pasar Pasar adala adalah h harga harga diman dimana a jumlah jumlah yang yang dimint diminta a oleh oleh pembeli sebanding dengan jumlah yang ditawarkan oleh penjual. Harga inilah yang membuka pasar sebagai hasil interaksi anatara perm permin inta taan an dan dan pena penawa wara ran. n. Dala Dalam m teor teorii ekon ekonom omii harg harga a ini ini diseb isebut ut juga deng dengan an ist istilah lah “equil “equilibr ibrium ium price” price” (harga keseimbangan).
e.
Mengalokasikan barang barang dan jasa diantara diantara para pembeli pembeli lewaty lewaty mekanisme harga. Karena permintaan dan penawaran merupakan daftar jumlah barang dan jasa yang akan dibeli atau ditawarkan untuk dijual pada rangkaian harga yang serupa, harga pasar yang diteta ditetapka pkan n lewat lewat intera interaksi ksi permi perminta ntaan an dan penawa penawara ran n akan akan memantapkan jumlah yang akan dibeli dan dijual dengan harga tersebut.
f.
Menyesuai Menyesuaikan kan penawara penawaran n terhadap terhadap perminta permintaan. an. Perminta Permintaan an cender cenderung ung mudah mudah beruba berubah h dan ditent ditentuka ukan n secara secara bebas bebas oleh oleh berba berbagai gai keingi keinginan nan,, selera selera dan standa standarr digabu digabung ngkan kan dengan dengan peng pengha hasi sila lan n dan dan daya daya beli beli.. Pena Penawa wara ran n cend cender erun ung g bers bersif ifat at responsif terhadap permintaan, didasarkan pada perkiraan biaya produksi dan keuntungan, meskipun ada beberapa perkecualian. Karenanya, selain mengalokasikan barang atau jasa diantara para calon pembeli, pasar juga membantu menyesuaikan jumlah yang dipro diproduk duksi si dan ditawa ditawarka rkan, n, dengan dengan jumlah jumlah yang yang akan akan dibel dibelii dengan harga pasar.
Karak arakte teri rist stik ik Pasa Pasar r yan yang g Kom Kompe peti titi tiff & Ter Terbu buka ka
Analis Analisa a pasar pasar dan mekani mekanism smeny enya a terhad terhadap ap harga harga dalam dalam teori teori ekonom ekonomii didasarka didasarkan n pada penerima penerimaan an seperangka seperangkatt karakteri karakteristik stik dan struktur struktur pasar pasar yang yang tersed tersedia. ia. Agar Agar mekan mekanism isme e pasar pasar dapat dapat bekerj bekerja a dengan dengan efekti efektiff dan efisien, kondisi-kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi. Jika tidak, maka pasar tersebut dianggap “tidak “ tidak sempurna” sempurna ” dalam berbagai tingkat. Akibat ata atau implika likas sinya inya yang yang utam utama a adala dalah h bahw bahwa a har harga menj enjadi adi tidak idak menentukan dan bukan merupakan alat alokatif yang efektif dan efisien. Kondisi-kondisi Kondisi-kondisi pasar tersebut adalah sebagai berikut : 1.
Produk Yang Homogen Satuan barang ataupun jasa yang dipertukarkan merupakan pengganti yang nyaris sempurna untuk satu sama lain. Ini berarti bahwa : a. Bagi Bagi si pemb pembel eli, i, buka bukanl nlah ah suat suatu u hal yang yang pent pentin ing g baran barang g mana mana yang yang dibeli dibeli.. Demiki Demikian an pula pula sebal sebalikn iknya ya bagi bagi si penjua penjual, l, barang barang mana yang dijual tidaklah menjadi soal. b. Tida idak menja enjadi di masala alah bagi agi si pembe embeli li,, bar barang siapa iapa yan yang dibe dibeli liny nya a dan dan tida tidak k pent pentin ing g bagi bagi si penj penjua ual, l, kepa kepada da siap siapa a ia menjual barangnya. c. Perb Perbed edaa aan n mutu mutu hampi hampirr tida tidak k ada ada pada pada satua satuann-sa satu tuan an baran barang g ataupun jasa. d. Bara Barang ng-ba -bara rang ng dapa dapatt dibe dibeli li berd berdas asar arka kan n cont contoh oh/s /sam ampe pell kare karena na semua barang pada dasarnya sama.
2.
Jumla umlah h Ya Yang Besa esar Da Dari Pem Pemb beli eli Da Dan Pen Penjjual ual Ini berart berartii tidak tidak ada ada satupu satupun n pembel pembelii atau atau penjua penjuall yang yang memili memiliki ki bagian bagian yang cukup besar besar dalam dalam suatu suatu pasar pasar sehingga sehingga mempunyai mempunyai pengaruh langsung yang dapat diukur atas harga sebagai akibat yang wajar, tidak ada satupun pembeli atau penjual yang bersikap seolaholah tindakkannya dapat memberikan pengaruh langsung yang dapat diukur terhadap harga pasar. Ini berarti bahwa negosiasi harga antara pembeli dan penjual tidak terjadi. Pasar itu sendiri yang menggantikan tempat negosiasi dalam menetapkan harga pasar.
3.
Pembeli Dan Penjual Yang Berpengalaman Berpengalaman Semua peserta pasar memiliki informasi yang cukup tentang kondisi pasar pasar,, tinda tindak-t k-tand anduk uk pesert peserta a lainn lainnya, ya, aktivi aktivitas tas pasar pasar dan kualit kualitas as produk yang lalu, serta kemungkinan untuk disubstitusikan. 4.
Tindak Tanduk Yang Rasional
Pembeli Pembeli dan penjual penjual bertindak bertindak rasional rasional berdasar berdasarkan kan informas informasii yang mereka miliki tentang suatu barang. Perilaku yang rasional terdiri dari tindakan-tindakan yang dilakukan untuk memaksimalkan keberadaan ekonomi mereka sendiri yaitu keuntungan dan atau kekayaan.
5.
Harga Adalah Satu-satunya Pertimbangan. Pertimbangan . Pertim Pertimban banga gan n dalam dalam memutu memutuska skan n pembe pembelia lian n ataupu ataupun n penjua penjualan lan,, karena kualitas barang atau jasa adalah sama (perfect substitutability). Intera Interaksi ksi antara antara permi perminta ntaan an dan penaw penawara aran n selalu selalu dieks diekspr presi esikan kan dalam bentuk uang (harga).
6.
Ada Ad a Per Persa sain inga gan n Mek Mekan anis isme me Pas Pasar Yang Yang Tero Teroga gani nisi sir r Untuk mempertemukan pembeli dan penjual.
7.
Ada Per Persain aingan gan Yang Yang Beba ebas Dan Ter Terbuka a. dianta diantara ra para para pese pesert rta a pasar pasar b. diantara diantara satuan satuan barang barang atau atau jasa jasa yang dipert dipertukar ukarkan kan c. persainga persaingan n adalah adalah kekuatan kekuatan mengatur mengatur
8.
Pasa Pasarr cend cender erun ung g berg berger erak ak menc mencar arii kese keseim imba bang ngan an mela melalu luii efek efek-e -efe fek k yang diakibatk diakibatkan an oleh persaing persaingan. an. Harga Harga pasar pasar adalah adalah mekanism mekanisme e pengembanganya.
9.
Hany Hanya a terd terdap apat at sed sedik ikit it ata atau u tidak tidak ada ada sam sama a seka sekali li pem pemba bata tasa san n atau atau pengendalian dari pemerintah atas pasar bebas.
II.
PASAR PR PROPERTI
a) Defi Defini nisi si Pasa Pasarr prop proper erti ti adal adalah ah suat suatu u akti aktivi vita tas s kome komers rsia iall yang yang dira diranc ncan ang g untu untuk k memudahka memudahkan n pertukara pertukaran n hak-hak hak-hak atas tanah tanah dan bangunan bangunan,, menetapka menetapkan n harga harga untuk untuk pertukar pertukaran-pe an-pertuka rtukaran ran yang sifatnya sifatnya saling saling menguntu menguntungka ngkan n bagi kedua belah pihak, pihak, mengalok mengalokasik asikan an ruang ruang untuk untuk berbagai berbagai alternati alternatif f peng penggu guna naan an,, mene menent ntuk ukan an pola pola peng penggu guna naan an tana tanah h dan dan ruan ruang, g, sert serta a menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. 1. 2.
3.
Pasa Pasarr prop proper erti ti ber berhu hubu bung ngan an den denga gan n hakhak-ha hak k atas atas pro prope pert rti. i. Hak Hak ini inila lah h yang dipertukarkan, dibeli dan dijual. Pasa Pasarr prop proper erti ti dap dapat at dit ditet etap apka kan n seca secara ra geo geogr graf afis is,, atau atau pas pasar ar ter terse sebu butt dapat dapat terben terbentan tang g dianta diantarr berba berbagai gai proper properti ti yang yang salin saling g bersai bersaing ng tersebar dalam satu kawasan yang luas tanpa batasan yang tepat. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi pasar penjualan (sales market) dimana properti dibeli dan dijual, pasar sewa (renta (rentall market market), ), dan dan pasar pasar hipot hipotek ek (mort (mortgag gage e marke market), t), walaup walaupun un berbagai hak yang berbeda dipertukarkan pada masing-masing pasar ters terseb ebut ut,, namu namun n pada pada saat saat yang yang sama sama hak-h hak-hak ak ters terseb ebut ut sali saling ng berhubungan. Selain itu pasar properti dapat diklasifikasikan menurut jenis jenis prope properti rtinya nya atau atau ruang ruang yang yang dil diliba ibatka tkan, n, tujuan tujuan atau atau renca rencana na penggu penggunaa naanny nnya a ataupu ataupun n tingka tingkatt (renta (rentanga ngan) n) harga harga dari dari proper properti ti tersebut.
4.
Sing Singka katn tnya ya,, pasa pasarr prop proper erti ti ada adala lah h s seb ebua uah h pasa pasarr dima dimana na hak hak-h -hak ak ata atas s proper opertti yang ang diang iangg gap bers ersain aing oleh oleh par para calon lon pembe embelli, dipertukarkan.
b) Karakter Karakteristik istik Pasar Pasar Properti Properti Meskipun terdapat banyak “pasar” yang berbeda untuk tempat pertukaran hak-ha hak-hak k atas atas proper properti, ti, sepert sepertii ditera diterangk ngkan an diatas diatas,, namun namun ada bebera beberapa pa kemiripan tertentu antara semua pasar properti yand pada dasarnya beakar dari karakteristik-karakteristik properti itu sendiri. Karakteristik pasar properti antara lain : 1.
Produk yang berbeda Karen Karena a immobi immobilit litas as serta serta karakt karakteri eristi stikny knya a yang yang berbe berbeda, da, proper properti ti merupa merupakan kan barang barang yang yang unik. unik. Tak Tak ada ada dua unit unit ruang ruang yang yang persi persis s sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk dipert dipertuka ukarka rkan. n. Hak-ha Hak-hak k yang yang berbed berbeda a atas atas prope properti rti serupa serupa yang yang ditawarkan mungkin saja ada dan dipertukarkan. dipertukarkan. Kerumitan yang yang berhubungan dengan hukum akan selalu ada, bahkan dalam transaksi properti properti yang paling paling sederhan sederhana a sekalipu sekalipun, n, keadaan-kea keadaan-keadaan daan khusus khusus yang yang berhub berhubun ungan gan dengan dengan bidan bidang g hukum hukum yang yang menye menyerta rtaii setiap setiap transa transaksi ksi membu membuat at masin masing-m g-masi asing ng transa transaksi ksi menjad menjadii suatu suatu kasus kasus yang khusus. Keadaan-keadaan ini juga memiliki efek operasional yang membuat transaksi properti sebagai pekerjaan yang berlarut-larut dan memakan waktu.
2.
Sedikit Sedikit pembeli pembeli dan penjual penjual untuk untuk tiap-tiap tiap-tiap transaksi transaksi atau segmen segmen pasar Pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang diberi pinj pinjam aman an,, semu semuan anya ya memi memili liki ki keya keyaki kina nan n bahw bahwa a mere mereka ka dapa dapatt mempenga mempengaruhi ruhi harga harga atau persyara persyaratan tan sewa ataupun ataupun persyarat persyaratan an pinjaman. Karenanya, negoisasi antara pihak-p k-pihak yang berk berkep epen enti ting ngan an meru merupa paka kan n su suat atu u pera peratu tura ran, n, sehi sehing ngga ga harg harga a cenderung menjadi tidak pasti. Harga dan syarat-syarat terjadinya transaksi sangat kuat dipengaruhi oleh oleh pers persep epsi si subj subjek ekti tiff dan dan kein keingi gina nann-ke kein ingi gina nan n yang yang bers bersif ifat at individual dari masing-masing peserta. Kekuatan dan tekanan dalam tawar tawar menawar menawar yang sifatnya sifatnya relatif relatif pada masing-m masing-masin asing g peserta, peserta, akan mempengaruhi harga transaksi.
3.
Daya saing ditentukan secara subjektif Kare Karena na keun keunik ikan an dari dari masi masing ng-m -mas asin ing g prop proper erti ti dan dan hak-h hak-hak ak atas atas properti tersebut, maka daya saing dari properti lainnya merupakan sesuatu yang ditentukan secara subjektif oleh masing-masing peserta pasar. Hal ini hanya dapat diukur secara kira-kira lewat pengamatan atas tindak-tanduk mereka setelah melihat kenyataan-kenyataan yang ada tentang properti yang dimaksud.
4.
Relatif kurang informasi Bany Banyak ak info inform rmas asii yang yang suka sukarr atau atau tida tidak k mung mungki kin n dipe dipero role leh h dan dan kemun kemungki gkinan nan besar besar hal-ha hal-hall terseb tersebut ut diperl diperlak akuka ukan n secar secara a rahas rahasia ia (con (confi fide dent ntia ial) l).. Harg Hargaa-ha harg rga a penj penjua uala lan n tida tidak k dipu dipubl blik ikas asik ikan an dan dan dilaporkan secara luas seperti halnya harga-harga saham.
5.
Perilaku yang tidak ra rasional Karen Karena a pembe pembeli li dan penjua penjuall bereak bereaksi si terhad terhadap ap tekan tekananan-tek tekana anan n tert terten entu tu yang yang mend mendes esak ak,, maka maka cend cender erun ung g bert bertin inda dak k atas atas dasa dasarr pertimbangan yang subyektif sifatnya. Oleh karena itu tidaklah selalu bena benarr bahw bahwa a mere mereka ka bert bertin inda dak k deng dengan an tuju tujuan an mema memaks ksim imal alka kan n keberadaan ekonomi mereka.
6.
Terlokalisir Kare Karena na loka lokasi si prop proper erti ti bers bersif ifat at teta tetap p dan dan tida tidak k dapa dapatt berp berpin inda dah h tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti tertentu atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik lokasi. Sebagai contoh properti properti perumaha perumahan, n, dimana dimana kawasan kawasan tempat tempat berbagai berbagai pilihan pilihan unit properti saling bersaing satu sama lainnya ditentukan oleh beberapa pertimbangan, seperti misalnya berapa lama waktu yang diperlukan untu ntuk perg ergi ke tem tempat ker kerja, ja, kem kemudaha dahan n menca encapa paii sarana ana perbe perbelan lanjaa jaan n dan rekrea rekreasi, si, reputa reputasi si saran sarana a pendid pendidika ikan n di daera daerah h terseb tersebut ut dan saran sarana a serta serta fasili fasilitas tas lain lain yang yang tersed tersedia ia di kawas kawasan an tersebut.
7.
Perm Permin inta taan an yang yang mudah udah beru beruba bah, h, dan dan tid tidak ak seim seimba bang ng Sebagai contoh permintaan terhadap properti perumahan khususnya, merupakan fungsi dari :
Populasi ; Jumlah dan besar kecilnya rumah tangga, jumlah bersih in-migrasi, karakteri karakteristik stik sosial sosial dan ekonomi, ekonomi, distribu distribusi si usia. usia. Hal-hal Hal-hal tersebut tersebut dapat berubah dalam satu kawasan lokasi tanpa dapat diramalkan terlebih dahulu, terutama sebagai akibat dari berbagai faktor yang tida tidak k ada ada hubu hubung ngan anny nya a deng dengan an prop proper erti ti atau atau peru peruma maha han n itu itu sendiri.
Pekerjaan dan penghasilan; penghasilan; Daya beli membuat permintaan permintaan menjadi efektif di pasar.
8.
Pena Penawa wara ran n yang yang tid tidak ak ela elast stis is (re (rela lati tiff lamb lamban an ata atau u tida tidak k resp respon onsi sif) f) Penawara Penawaran, n, tidak tidak secara secara khusus khusus bersifat bersifat responsi responsiff terhadap terhadap harga. harga. Kuantitas dari properti serta jasa yang ditawarkan oleh suatu properti berubah berubah secara secara perlahan-l perlahan-laha ahan. n. Jumlah Jumlah tersebut tersebut cenderung cenderung bersifat bersifat sensitif terhadap perubahan dalam permintaan ataupun harga yang bersifat sementara.
9.
Batas tasan dan penge engend nda alian lian oleh oleh pemer emerin inta tah h Kegiatan di bidang properti sangat kuat diatur dan dipengaruhi oleh pemeri pemerinta ntah, h, sepert sepertii dokum dokument entas asii untuk untuk keselu keseluruh ruhan an hukum hukum yang yang disy disyar arat atka kan n untu untuk k seti setiap ap tran transa saks ksi, i, peng penggu guna naan an atas atas tana tanah, h, perpajakan dll.
10.. 10
Prop Proper erti ti mer merup upak akan an oby obyek ek dar darii ling lingku kung ngan an sek sekit itar ar Properti tidak dapat dipindahkan ke lingkungan pasar yang lebih baik dan dan meng mengun untu tung ngka kan, n, dan dan kare karena nany nya a bers bersif ifat at jauh jauh lebi lebih h sens sensit itif if terhadap kekuatan-kekuatan pasar yang tidak nyata dan dipengaruhi oleh kekuatan-kekuatan tersebut.
c) Fungs Fungsii Pasar Pasar Prope Properti rti Pada dasarnya dasarnya fungsi-fu fungsi-fungsi ngsi pasar properti properti adalah adalah serupa serupa dengan dengan fungsi fungsi pasar-pas pasar-pasar ar lainnya, lainnya, seperti seperti definisi definisi yang dikemukakan dikemukakan pada bagian A di atas. 1.
Memudahkan pertukaran, pertukaran , hak-hak atas properti antara pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman.
2.
Menetapkan harga, harga, untuk untuk pertukara pertukaran n yang bersifat bersifat mengunt menguntungka ungkan n bagi kedua belah pihak. Pasar properti bukan untuk menetapkan nilai (value), tetapi untuk menetapkan harga pasar (market price).
3.
Men Mengalo alokas kasikan ikan rua ruang perko erkottaan aan untu ntuk ber berbaga bagaii alte alterrnati natif f penggunaan, penggunaan, secara terpisah hal ini melibatkan keputusan-keputusan yang berkenaan dengan penggunaan yang optimal.
4.
Menentukan pola penggunaan tanah dan ruang , kom kombina binasi si penggunaan yang diinginkan merupakan fungsi yang dijalankan berdasarkan konsensus yang dicapai oleh masing-masing pasar.Konsensus tersebut akan tunduk tunduk pada pengaruh pengaruh ataupun ataupun batasan-b batasan-batas atasan an masyara masyarakat kat umum umum lewat lewat pembagian pembagian zona, zona, peratura peraturan n tentang tentang perlindu perlindungan ngan lingkunga lingkungan n hidup, hidup, serta serta standar dan kontrol pemerintah. pemerintah.
5.
Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan, permintaan , dalam pasar properti, permintaan memiliki sifat yang mudah berubah-ubah yang merupakan akibat yang yang ditim ditimbul bulkan kan oleh oleh berbag berbagai ai kekuat kekuatan an pasar pasar yang yang sifat sifatnya nya ekster eksternal nal.. Penawaran Penawaran adalah adalah jelas jelas dan sifatnya sifatnya lebih lebih bergantu bergantung ng pada permintaan. permintaan. Salah satu fungsi pasar adalah menyediakan lingkungan ekonomi, finansial dan dan lega legall baik baik bagi bagi pena penawa wara ran n agar agar dapa dapatt seca secara ra efek efekti tiff menja enjawa wab b perubahan-perubahan perubahan-perubahan yang terjadi pada permintaan.
