Valuacion Rustica

UNIVERSIDAD NACIONAL “HERMILIO VALDIZAN” – HUANUCO FACULTAL DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

1. INTRODUCCIÓN En el presente curso Ingeniería de Valuaciones, para un óptimo desarrollo académico, se nos encargó la realización de dos trabajos de valorizaciones, el primero ya presentado consistía en la valuación de un Recreo turístico, en nuestro caso el Recreo Turístico “El Huerto del Reglamento Nacional De Huanuqueño” , el cual calculamos mediante las consideraciones del Tasaciones 2007 así como también su modificatoria (2012), realizando las visitas necesarias, investigación de información de parámetros para su cálculo de valor de terreno, valor de edificación y obras complementarias. En el segundo y actual trabajo, valuaremos el terreno como isla rústica de expansión urbana, considerándose las especificaciones dadas en clase. Para el desarrollo actual fue necesario, la visita hacia las calles perimétricas del terreno correspondiente circundante al Recreo Turístico “El Huerto Huanuqueño” , Haciendo uso del del google mapas se tendrá la medición de pendiente promedio de los Jirones en dirección de la caída de lluvia, y si fuese necesario haremos uso del eclímetro, el cual anexamos las fotografías. Para el cálculo del Valor Definitivo del terreno, fue basado según las consideraciones del Reglamento Nacional De Tasaciones 2007 así como también su modificatoria (2012).

VALUACION – ISLA RUSTICA

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UNIVERSIDAD NACIONAL “HERMILIO VALDIZAN” – HUANUCO FACULTAL DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

2. DESCRIPCI DESCRIPCIÓN ÓN DEL TRABAJO ASIGNADO Tomando el mismo Recreo Turístico que hicimos en el primer trabajo, valuando ahora como terreno rústico en zonas de expansión urbana, y aplicando el método de las zonas de influencia, valuar el predio predio cuyo terreno tiene una sección de 10,000.00 m2 o 1.00 Ha., la profundidad de lote normativo será la que corresponda a generar lotes lote s de más de 500 m2 en caso de habilitarse para uso industrial, la pendiente promedio altitud, área bruta, b ruta, tipo de suelo y área vendible si fuese el caso será asumido o determinado por el grupo. Los valores unitarios de terrenos urbanos adyacentes, serán los que correspondan a las calles circundantes a la poligonal, Tener en cuenta que no existen valores unitarios aledaños al terreno pues en la espalda se encuentra el rio Huallaga, es por eso que tomamos valores unitarios paralelos a dicho terreno (Especificado en el Plano) y las obras de infraestructura correspondientes a las mismas así como da frente al terreno en estudios serán las que en realidad correspondan a estas vías. Incluir posteriormente el valor de la construcción y obras complementarias que obtuvieron en su primer trabajo para obtener el valor dotado del predio, aclarando en este caso tienen que descontar el valor del terreno del Recreo de la primera parte.

INGENIERÍA DE VALUACIONES

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UNIVERSIDAD NACIONAL “HERMILIO VALDIZAN” – HUANUCO FACULTAL DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

3. MEMORIA DESCRIPTIVA

BIEN INMUEBLE “EL HUERTO HUANUQUEÑO Y TERRENO RÚSTICOASIGNADO

UBICACIÓN Lugar

:

JR. HUALLAYCO N° 2400 – LAS MORAS

Departamento

:

HUÁNUCO

Provincia

:

HUANUCO

Distrito

:

HUANUCO


- 3 -


FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION HUANUCO, 1 DE JULIO DEL 2015

3.1. GENERALIDADES La presente valorización corresponde a un terreno que por razones académicas lo denominaremos como isla rustica constituido en un lote de terreno que cuenta con 10000.00 m2 que equivale a 1.00 Ha de superficie y de 450 m de perímetro (según los datos obtenidos en la inspección de campo). La presente valuación considera las medidas tomadas del plano para determinar el valor total del terreno rustico. La topografía es será considerada con respecto a las pendientes perimétricas consideradas, considerando que cuenta con los servicios de agua potable, desagüe, electricidad en la mayor parte de sus accesos y linderos.

3.2. OBJETO DE TASACIÓN Conocer el valor comercial del bien inmueble considerado por fines académicos, por tener menor área de 9 hectáreas lo consideraremos como el caso la isla rustica materia de una lotización futura y su análisis será por el método de las zonas de influencias.

3.3. METODOLOGIA Y REGLAMENTO NACIONAL EMPLEADA Las acciones previas a la valuación de la isla rustica es: •

•

•

Acopio de información (Ubicación, perimétrico, anexo – panel fotográfico). Consideraciones especificadas en el trabajo por fines académicos (Descripción). Elaboración de la tasación.

Para el presente trabajo se utilizó el MÉTODO DE LAS ZONAS DE INFLUENCIA, según el ARTÍCULO III.J.67 DE LA MODIFICATORIA DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ (2012), que consiste en establecer zonas de influencia formando fajas de terreno comprendida entre la línea del frente y otra paralela a ésta.

3.4. UBICACIÓN EL RECREO TURISTICO “EL HUERTO HUANUQUEÑO” SE ENCUENTRA UBICADO EN EL JR HUALLAYCO CUADRA 24.


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3.5. FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN La Valorización de los datos obtenidos de TERRENO RÚSTICO EN ZONA DE EXPANSIÓN URBANA está referida a Julio del 2015

3.6. DATOS DEL TERRENO


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3.6.1 AREA TOTAL

Imagen satelital del terreno circundante al Recreo Turístico “El Huerto Huanuqueño”

El área total del terreno rústico es de 10000.0 m 2. Por cuestiones académicas, consideramos el área del terreno en función de las calles próximas circundantes, quedando en resumen de la siguiente manera,:

OJO: Las calles San Martin, Ángeles, Cáceres, están dentro de un radio de 200 m para poder hacer uso de sus valores unitarios.


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3.6.2 PERÍMETRO

El perímetro del terreno rustico es de 450 m. 3.6.3 UBICACIÓN

El terreno rustico se encuentra ubicado en el distrito de Huánuco con una altitud de 1890 m.s.n.m. 3.6.4. LINDEROS PERIMÉTRICOS

Los linderos adyacentes al terreno rustico son:

•

•

•

•

Por en Norte: carretera al Aeropuerto Por el Sur: Av. Huallaga (Radio mayor a 200 m) Por el Este: Rio Huallaga Por el Oeste: Calle Ángeles. (Arancel: S/33.00/m2) Calle San Martin (Arancel: S/33.00/m2) Calle Cáceres (Arancel: S/33.00/m2) Jr. Huallayco cuadra 24 (Arancel: s/ 27.00/m2)

3.6.5. NATURALEZA Y DESCRIPSION DE TIERRAS

El terreno en mención cuenta con una topografía de 8% de pendiente (Valor Calculado en el google Earth) y presenta una naturaleza de terreno con afloramiento rocoso. En el cual consideramos el promedio de los valores de las pendientes extremas de la dirección de flujo de aguas de lluvia, siendo:


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3.6.6. SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO RUSTICO.

El Terreno se encuentra ubicado en una zona consolidada, que cuenta con vías vehiculares, redes públicas y domiciliarias de agua y desagüe, electricidad, teléfono e internet, teniendo como infraestructura de servicio urbano que lo afecte el Prostíbulo “La Máquina del Sabor” . 3.6.7. MEDIDAS PERIMETRALES CON RESPECTO AL PLANO PERIMETRICO.

Las medidas perimetrales son: •

•

Jr. Huallayco (L = 61.0 m) Longitud ortogal al Jr. Huallayco (L = 164.0 m)


- 8 -


3.6.8 DESCRIPCIÓN DE TERRENO RÚSTICO EN ZONA DE EXPANSIÓN.

El terreno tiene 61.0 m de frente (de este a oeste), conformando el Jr. Huallayco, valuar el terreno aplicando el método de las zonas de influencia, la profundidad de lote normativo será la que corresponda a generar lotes de más de 500m2 para el caso de habilitarse para el uso industrial, la pendiente es de 8%, la altitud es de 1890 m.s.n.m. el área bruta es de 10000.0 m2, tipo de suelo es con afloramiento rocoso y el área vendible es el 20% del área total.

El terreno cuenta con estudios para habilitaciones planificadas de uso industrial, trazo definido de calles, calzadas y anchas de losa de concreto con un ancho de vía de 6 m a 10 m de ancho, red de agua potable, red de alcantarillado, red de energía eléctrica y vereda.

3.7 DATOS DE LA EDIFICACIÓN

3.7.1 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS

De acuerdo a la inspección de campo, se ha podido observar que: Actualmente el predio es destinado al servicio de “Recreo Turístico”, cuenta con 4 módulos:

MODULO – 1 MODULO – 2 MODULO – 3 MODULO – 4

: : : :


Salón de comidas Vivienda, Cocina, etc. Encaminado a ser SSS.HH SS.HH

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3.7.1. AREA TECHADA

MODULO

AREA TECHADA

1 2 3 4

240.66 m2

TOTAL

582.72 m2

309.23 m2 24.91 m2 7.92 m2

3.7.2 CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN

A E R T T N O P E I R M R E O N C I S A I A C R I F S A A U F G O A N O M


A C I R T C E L A E I R N A T O I I C N A A L S A I T N S N I N I S


-

-

S O S T O I A R R A A T P I A N A N I S S

S O A C C N I L A O L Y B A S M O N Ñ I A S B

) 5 ( S O T N E I M I T S E V E R

D A H C A O T S O E R Y F O O / E Y J A R R A T


N E O T N O E L I L I M I T R S D E A V L E R N I S

) 4 ( S A N A T N E V Y S A T R E U P

N O C E T N S E I R O C R R O A C M A R E D A M

N O C E T N S E I R O C R R O A C M A R E D A M

S A N A T N E V I N S A T R E U P N I S


) 3 ( S O S I P

O D I O L J U O P R O R T O N L E O M C E C

O D I O L J U O P R O R T O N L E O M C E C

A T C A P M O C A R R E I T

O D I L U P O T N E M E C

) 2 ( S O H C E T

E T C E I L D N A A E I T I R R E E R M U O G A I C N V A I E R M R E D A L B O A A S C

E T C E I L D N A A E I T I R R E E R M U O G A I C N V A I E R M R E D A L B O A A S M C



) 1 ( S A N M U L O C Y S O R U M

A H C N I U Q O L A I P A T , E B O D A

A H C N I U Q O L A I P A T , E B O D A

S A N E M R U R L A O M C A N E O D C S S A O G L I L V I R Y D A L

2

3

Y S ) 7 A ( C S I R A T I C R E A L T E I . T N A S S N I

) 6 ( S O Ñ A B

I

O L U D O M

1


A C I T S U R A R E D A M

D S O T N E

O M T E E L R E C N I N S O C O L L I R D A L

4

- 10 -


3.7.3. ESTADO DE CONSERVACION

La antigüedad de la construcción se especifica por módulos: MODULO – 1 MODULO – 2 MODULO – 3 MODULO – 4

: : : :

Regular – 32 %. Malo – 90 %. Regular – 20 %. Malo – 66 %.

3.7.4. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION

La antigüedad de la construcción se especifica por módulos: MODULO – 1 MODULO – 2 MODULO – 3 MODULO – 4

: : : :

3 años de Antigüedad. 30 años de Antigüedad. 2 años de Antigüedad. 15 años de Antigüedad.

. 3.7.5. OBRAS COMPLEMENTARIAS

 



Cerco: De muro adobe, tapial o quincha revestida. 1 Cisterna pozo de Ladrillo : De capacidad hasta 5.00 m3 de capacidad, que se encuentra en regular estado de conservación. 1 Portón en la entrada

4. VALUACIÓN El Precio del predio se determinara mediante la siguiente fórmula:

... ..+..+...    

V.T.P.: Valor Total del Predio. V.T.: Valor del Terreno. V.E.: Valor de la Edificación. V.O.C.: Valor de las Obras Complementarias.


- 11 -


4.1 VALOR DEL TERRENO (VT) Se considerara el frente principal Jr. Huallayco cuadra 24

4.1.1. CONSIDERACIONES PARA EL MÉTODO DE LAS ZONAS DE INFLUENCIA

•

•

Profundidad de lote normativo = 50 m para más de 500 m2, para la primera zona y las siguientes 100 m, así como la última la restante. Consideramos la siguiente zonificación: Según el ARTÍCULO III.J.68 DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012:



.. ෍ሺሻ   =

o o

VD: Valor Definitivo VB: Valor Básico


- 12 -


o

A: Área

Las áreas correspondientes de cada zona son: ÁREAS m2 ZONA I ZONA II ZONA III Área Total

A1 A2 A3

3050.00 m2 6100.00 m2 850.00 m2 10000.0 m2

4.1.2. CONSIDERACIONES PARA EL CÁLCULO DEL VALOR BÁSICO (V.B.)

El valor básico se calcula según el ARTÍCULO III.J.71 DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012, debido a que el Terreno da frente a una vía.

.. ሺሻ INGENIERÍA DE VALUACIONES

- 13 -


o o o

o

VB: Valor Básico CAV: Coeficiente de área vendible Vp: Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente C: Coeficiente de Valorización

Ya que no se tiene información de proyecto del área vendible necesaria, consideraremos los valores de la Tabla N° 11 dentro del ARTÍCULO III.J.72 DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012: Para uso Industrial con un área de 10000.0 m2 se obtiene de la tabla N° 11 el valor de 0.75

CAV =

0.75

4.1.3. VALOR PROMEDIO DE TERRENOS URBANOS

Se muestra en el siguiente cuadro: VALORES UNITARIOS EN S/. Por m2 Calle. Cáceres Calle. Los Ángeles Calle. San Martin Jr, Huallayco cdra 24 S/. por S/. por S/. por m2 PROMEDIO CUADRA m2 PROMEDIO CUADRA m2 PROMEDIO S/. por m2 CUADRA 1 33 1 33 1 33 33 33 33 27 2 33 2 33 2 33 INGENIERÍA DE VALUACIONES

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VALORES CON MAYOR VALOR V1 S/. 33.00 V2 S/. 33.00 V3 S/. 33.00

Valor promedio: Vp = ( v1 +v2 + v3)/3 VP = 33.00 Valor comercial: considerando los factores: Vu Urbano: A la fecha el cambio del dólar

7.7 3.15

.. /. 800.42 4.1.4 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

Para ello debemos de calcular los valores de I1 e I2 según la tabla N° 14 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PÚBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS DE USO INDUSTRIAL DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012

Descripción: DESCRIPCION Las calles presentan Ancho de vía < 6 m , y Calzada Afirmado compactado El Jr. Huallayco presenta Ancho de vía > 6 m , y Calzada de carpeta asfáltica El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de agua Potable con red publica El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de Alcantarillado con red publica El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de Energía Eléctrica con cables aéreos Las calles presentan Vereda de ancho < 1.40 m El Jr. Huallayco no presenta vereda


I1 0.07 0.18 0.11 0.1 0.09 0.08 0

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Av. HUALLAGA

CALLE. ANGELES

CALLE. SAN MARTIN

JR. HUALLAYCO

ESTUDIO

0.02

0.02

0.02

0.02

TRAZO

0.02

0.02

0.02

0.02

CALZADA Y ANCHO DE VIA

0.18

0.18

0.18

0.18

RED DE AGUA POTABLE

0.11

0.11

0.11

0.11

RED DE ALCANTARILLADO

0.1

0.1

0.1

0.1

RED DE ENERGIA ELECTRICA

0.09

0.09

0.09

0.09

VEREDA

0.08

0.08

0.08

0

0.6

0.6

0.6

0.52

4.1.5 TOPOGRAFÍA Y NATURALEZA DEL TERRENO

Considerando la tabla N°12 FACTOR T DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012

FACTOR "T" PENDIENTE Y NAT. DEL TERRENO (Entre 5 a 10%) = 8 % Con afloramiento Rocoso

FACTOR 0.9 0.65

FACTOR T: T1= T2=

0.9 0.65

En el área del predio existe una pendiente del 8% suelo afloramiento rocoso

120.585

4.1.6 VALOR RÚSTICO

Se calcula para efectos de comparación del Valor Básico con el triple del Valor Rústico sólo a la primera zona. (TIERRAS APTAS PARA EL CULTIVO EN LIMPIO)

VALOR RUSTICO ( VR ) PENDIENTE 8%

ALTITUD 1890

por “m2”

1.181605

VALOR RUSTICO COMERCIAL ( VRC )/(m2) =VRx5.7x3.15 21.21571778

/. 21.216


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4.1.7 CALCULO DE VALOR BÁSICO

ZONA

I1

I2

C

CAV

Vp comercial

ZONA I

0.49

0.52

0.515

0.75

800.42

ZONA II

0.49

0

0.234

0.75

800.42

ZONA III

----

----

T

VB COMERCIAL

3VR

100%

0.588

181.7874

63.648

OK

100%

----

140.47371

63.648

OK

90% VB2

----

126.426339

63.648

OK

OJO:

El "I 1" para la zona 1 es el puntaje promedio de las obras de infraestructura correspondientes a las vías cuyos valores han sido seleccionados Tabla N° 13 ó 14 El "I 2" para la zona 1 es el puntaje correspondiente a las obras de infraestructura que posee la vía a la cual da frente el terreno materia de tasación Tabla N° 13 ó 14 El valor de "C" sale 0.515, debido a que es el último valor en la tabla, por no existir más valores de I 2 = 0.18.

4.1.8. CÁLCULO DE VALOR DEFINITIVO (VD)

ZONA VD 1 VD 2 VD 3

VB 181.7874 140.47371 126.426339 TOTAL

AREA 3050 6100 850 S/.

VD 554451.5343 856889.631 107462.3882 1518803.553

/.


- 17 -


4.2. VALORIZACION DE LA EDIFICACIÓN (VE) Los

valores unitarios oficiales de la edificación teniendo en cuenta los detalles de la

construcción

4.3.1. VALORES SIMILARES NUEVOS POR MODULOS (VSN)

VALOR DE LAS CONTRUCCIONES POR MODULOS. CONSTRUCCION MODULO - 1

MODULO 1

*

Atechada

=

240.66 m2

* Construcción de Adobe * Antigüedad = 3 años * Estado de Conservación = REGULAR * Materi al Predominante = ADOBE * Uso =

CENTRO DE RECREACION

DEPRECIACIÓN =

20 %

PARTIDA Muros y Column. Techos Pisos Puertas y Ventan Revestimientos SS.HH IE - IS

CODIGO E F H G F I G

Reglamento de Tasaciones

VSN =

Vc1 =

C.U./m2 151.84 30.13 21.61 25.23 60.6 0 16.14 S/. 305.55

S/. 58,826.93

CONSTRUCCION MODULO - 2

MODULO 2

*

Atechada

=

309.23 m2

* Construcción de A dobe * Antigüedad = * Estado de Conservación = * Material Predominante = * Uso =

30 años MALO ADOBE VIVIENDA

DEPRECIACIÓN =


90 %


CODIGO E F H G F I G VSN =

Vc2 =


C.U./m2 151.84 30.13 21.61 25.23 60.6 0 16.14 S/. 305.55

S/. 9,448.52

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CONSTRUCCION MODULO - 3

MODULO 3

* Atechada =

24.91 m2

* Construcción de Adobe * Antigüedad = 2 años * Estado de Conservación = REGULAR * Material Predominante = LADRILLO * Uso =

VIVIENDA

DEPRECIACIÓN =

20 %


CODIGO C F I I I H H


VSN =

Vc3 =

C.U./m2 209.38 30.13 4.76 0 0 0 0 S/. 244.27

S/. 4,867.81

MODULO 4

* Atechada =

7.92 m2

* Construcción de Adobe * Antigüedad = 15 años * Estado de Conservación = MALO * Material Predominante = LADRILLO * Uso =

VIVIENDA

DEPRECIACIÓN =


66 %


CODIGO E F H G F I G VSN =

Vc4 =


C.U./m2 151.84 30.13 21.61 25.23 60.6 0 16.14 S/. 305.55

S/. 822.79

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Todos los valores se encuentran depreciados según se indica en el reglamento de tasaciones, para mayor entendimiento revisar la hoja de cálculo, que se adjunta en el expediente técnico.

POR LO TANTO:

 /.. 4.3. VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) Considerando el ANEXO III: CUADRO DE VALORES UNITARIOS A COSTO DIRECTO DE ALGUNAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES PARA LA SIERRA

        . CERCO = PORTON = CISTERNA =

S/. 13837.11 S/. 2184.84 S/. 429.40

Voc =

S/. 16451.35

VOC = S/. 16451.35


- 20 -


4.5. VALOR TOTAL

POR LO TANTO EL VALOR TOTAL DEL PREDIO COMERCIAL:

... ..+..+... ... /.. + /.. + /.. .../..


- 21 -



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Valuacion Rustica

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