valuacion construcciones

VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES Ing. Gustavo Lorenzo Talamantes Barnola

UNIVERSIDAD DE DURANGO CAMPUS AGUASCALIENTES

MAESTRÍA EN VALUACIÓN

VALUACION DE CONSTRUCCIONES INTRODUCCIÓN Uno de los sectores más importantes de la economía a nivel internacional y nacional, sin duda lo representa el sector inmobiliario en todas sus vertientes, cuya actividad y comportamiento constituye uno de los indicadores más representativos del crecimiento y estancamiento de su desarrollo. En este contexto, la valuación de inmuebles constituye como actividad profesional o institucional, una herramienta imprescindible para sustentar las operaciones que se llevan a cabo en este sector económico, tanto en el ámbito público como en el privado. VALOR Concepto económico que refiere la cantidad expresada en términos monetarios que se le estime al bien objeto de la valuación, en función de su utilidad, demanda y oferta, en una fecha determinada. Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en número y letra en moneda nacional a la fecha del Avalúo. VALOR COMERCIAL Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que asienta el valuador en el informe de valuación. VALOR DE MERCADO Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien se intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR Existen diversos factores que infieren en el valor, o que de alguna manera modifican el valor, dichos factores son en sí mismos complejos de entender y explicar en qué momento, cuantos y como influyen en el valor, ya que son cambiantes y fluctuantes sin ninguna lógica o predicción y, la mayoría no se manifiestan visualmente en los bienes, estos factores determinan en cierto momento la velocidad, cantidad, certeza y confianza de intercambio de bienes, y nos aportan la materia prima en la determinación de los elementos básicos a utilizar en la elaboración de un estimado de valor. A. Factores Económicos: Estos factores incluyen los recursos y esfuerzos del hombre para obtener y lograr sus ideales sociales y que, modifican por rebote o colateralmente, el modo de vida, la disciplina y el programa financiero de ingresos-egresos de las personas, dentro de estos factores se encuentran:      

Recursos naturales. Tendencias comerciales e industriales. Tendencias de los empleos y niveles de salarios. Disponibilidad de dinero y créditos. Niveles de precios. Tasas de interés y cargas de impuestos.

B. Factores Políticos: Que se manifiestan a través de los planes de gobierno, tales como:         

Planes de Desarrollo. Programas de Apoyo. Control y destino de créditos. Préstamos hipotecarios del gobierno. Factores Legales. Son aquellos que se desprenden directamente de las leyes y normas aplicables a los bienes inmuebles, tales como: Leyes de Zonificación. Reglamentos y normas de construcción. Reglamentos de policía, tránsito y bomberos. Control de rentas. Leyes Ambientales.

C. Factores Sociales: Son aquellos donde interviene directamente la sociedad, a través de la familia, los colonos, asociaciones civiles, grupos de integración, entre otros, y se pueden destacar:  Crecimiento o decremento poblacional.  Cambios en la densidad poblacional.  Distribución geográfica del nivel social.  Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales.  Actitudes hacia los cambios de diseño y utilidad.

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ENFOQUES PARA LA OBTENCION DEL VALOR 

Enfoque Físico o Directo: Considera que como sustituto a la compra de una propiedad dada, puede construirse otra similar a la original que preste la misma utilidad, deduciéndose sus depreciaciones físicas y de conservación.



Enfoque de Mercado: Considera un valor estimado del bien a valuar de acuerdo a las ventas de bienes similares que se ofertan en el mercado, mediante procesos que implican comparaciones y ajustes.



Enfoque por capitalización: Considera un valor estimado del bien a valuar, partiendo de conocer el valor presente de todas las rentas futuras, libres de gastos, que producirá dicho inmueble de acuerdo a una tasa especificada.

FUNDAMENTOS DEL VALUADOR Existen principios que rigen de manera importante la actividad del profesional de la valuación, estos principios forjan y moldean el perfil deseado que espera el usuario del servicio de un valuador. Transmitir confianza, crear certidumbre y mostrar conocimientos son parte importante en el quehacer del profesional del valuador. 1. NORMATIVOS: Son todos aquellos contenidos en documentos oficiales emitidos por diferentes instancias legalmente reconocidas donde se establecen los lineamientos básicos a seguir y que, sustentan lícitamente la actividad del profesional de la valuación como lo son: 

Leyes.



Normas.



Sustentos.



Ética.

2. FORMATIVOS: Se refiere a aquellos que son adquiridos a través de una educación y enseñanza académica, para profesionalizar esta actividad, transformándola en una ciencia, donde se aplique todos los conocimientos científicos que sustenten los resultados que se muestran al usuario final del avalúo, dentro de estos fundamentos se encuentran: 

Investigación.



Análisis.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES 

Métodos Valuatorios.



Buen juicio y experiencia del valuador.

EL PROCESO VALUATORIO Se refiere a la manera o método a seguir y elementos que deberá tener toda elaboración de un dictamen de valor, así como su proceso de investigación, fuentes de datos, análisis, soluciones y conclusiones del valor de los bienes sometidos a valuación, contando con los siguientes puntos como básicos: 

Identificación de la Propiedad a valuar: Detectar específica y únicamente el bien inmueble sujeto.



Propósito del Avalúo: El uso o destino del dictamen de valor.



Objeto del Avalúo: Se refiere al tipo de valor concluido en el dictamen de valor.



Determinar las Condiciones Previas al Avalúo: Especificar áreas a valuar, condiciones de la inspección, alcances del avalúo.



Salvedades del Avalúo: todas las condicionantes que se refieran a la información obtenida y ética profesional.



Condiciones Previas a la Conclusión del Valor: Es lo referente a la toma de decisión en la determinación del valor final, con base en todos los factores que afectan al valor, propósito y objeto del avalúo.



Características de las Construcciones: Todo lo referente a describir los elementos de construcción plasmados en el inmueble.



Fecha del Avalúo.



Sondeo Preliminar: El propósito del sondeo preliminar es para determinar el carácter, la visualización y la cantidad de trabajo que llevara la resolución del problema.



Honorarios: Es importante determinar la cantidad de trabajo necesaria que se llevara tanto el levantamiento de campo, la investigación de datos y la elaboración del avaluó para poder estar en condiciones de presupuestar dicho avaluó.

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Programa de Trabajo: Después de definir con el cliente el alcance del trabajo, es necesario elaborar un programa de trabajo con el propósito de llevar un control de todas las etapas de avalúo.

MÉTODOS DE VALUACIÓN MÉTODO FÍSICO 

Vida útil de las construcciones:

Tipo de Construcción y Calidad

Vida Util Total

Residencial A.- De Lujo B.- De Buena Calidad

70.00 70.00

Medio A.- De Buena Calidad de Construcción y Calidad B.- De Tipo Mediana Calidad

60.00 Años Vida Util Total 60.00 Años

Interés Social-Popular A.- Con Acabados B.- Con Semi-Acabados C.- Auto construcción

50.00 50.00 50.00

Años Años Años

Departamentos A.- De Lujo B.- De Buena Calidad C.- Mediana Calidad D.- Interés Social

70.00 70.00 60.00 50.00

Años Años Años Años

Años Años

Tabla de cálculo de la edad de las Construcciones

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES IE Elemento constructivo del Inmueble

Cimentación Albañilería Estructura Instalaciones Recubrimientos Acabados Muebles Fijos Cancelería Carpintería Pinturas Sumas



1/IE

%A

Importancia Recíproco del % aportacion del elemento elemento del elemento

1 1 1 2 3 4 6 5 5 6

1.00 1.00 1.00 0.50 0.33 0.25 0.17 0.20 0.20 0.17

20.76% 20.76% 20.76% 10.38% 6.92% 5.19% 3.46% 4.15% 4.15% 3.46%

4.82

100.00%

Cálculo de la edad de las construcciones 1. Captura la Vida Útil según el tipo en la celda: VUT 2. 3. 4. 5. 6.

Capturar edad cronológica del inmueble en años en celda: Ecr Capturar porcentaje estimado de vida transcurrida del elemento en celda %V Capturar solo números ordinales (pueden tener decimales). En todos los casos los valores no podrán ser menores que 1 Obtener el Factor unidad de edad Fue=1/VUT que en el caso de los elementos que se le captura la edad cronológica, corresponde al resultado de la división de la unidad entre la Vida Útil del Inmueble. En los elementos que se captura el porcentaje de vida dejar la columna correspondiente en blanco. 7. Obtener el factor acumulado de edad (Fae) para cada elemento, que en el caso de los elementos que tiene factor unitario es el resultado de multiplicar dicho factor por la edad cronológica de ellos (Fae=Fue X Ecr), en el caso de los demás elementos, es el resultado de dividir el porcentaje de vida entre 100, (Fae=%V/100) 8. Obtener el porcentaje de aportación (%ae), que resulta de multiplicar cada factor acumulado de edad por su correspondiente porcentaje de aportación de cada elemento que se determinó en la tabla de captura de datos: (%ae=FaeX%A). 9. Finalmente obtener la suma de todos los porcentajes de aportación (∑%ae) y multiplicarla por la vida útil del inmueble obteniendo así, la edad estimada de la construcción. EE=∑%aeXVUT).

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Cálculo de la edad de las construcciones Calcular la edad de una vivienda construida en 1996 Vida Util de la Construcción Ecr %V

Fue

factor Elemento constructivo edad Cronol. unitario de edad del Inmueble % de Vida

Cimentación Albañilería Estructura Instalaciones Recubrimientos Acabados Muebles Fijos Cancelería Carpintería Pinturas

Fae

70 %ae

factor porcentaje acumulado aportacion a de edad la edad

15 0.014 0.214 15 0.014 0.214 15 0.014 0.214 25 ----0.250 25 ----0.250 40 ----0.400 25 ----0.250 25 ----0.250 20 ----0.200 40 ----0.400 Suma del Porcentaje de Aportación(%ae) Edad Estimada de la Construcción(EE): 17

0.044 0.044 0.044 0.026 0.017 0.021 0.009 0.010 0.008 0.014 0.239 Años

MÉTODO FÍSICO 

El estado de conservación El estado de conservación de una construcción (EC) es la condición física en que se encuentra dicha construcción al momento del avalúo, este es determinado apreciativamente de acuerdo a la siguiente tabla:

EL ESTADO DE CONSERVACIÓN



Costos unitarios de construcción

Estos son estimados mediante una investigación o mercadeo con diferentes empresas profesionales de la construcción del tipo que se está analizando y de la ciudad donde se encuentre el bien a valuar, pudiéndose utilizar la información propia de archivos. Es

7

VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES conveniente citar la fuente de donde se obtuvieron dichos costos. Una fuente confiable y muy sustentable, es la información que emite la CMIC al respecto. 

Depreciación de las Construcciones Calculo de la Depreciación de las Construcciones con base en la Edad y Estado de Conservación, aplicando la fórmula de Roos-Heidecke que establece: 1.4

Factor de depreciación por edad y estado de conservación (FEC)= [1-(E/VUT) ]xF Dónde:    

FEC= Factor por edad y estado de conservación E= Edad VUT= Vida Útil Total F= Factor que corresponde a su estado de conservación de acuerdo tabla establecida con anterioridad.

Desarrollo del Método 

El Método inicia con la recopilación de datos obtenidos en la visita e inspección del inmueble a valuar.

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MÉTODOS DE VALUACIÓN MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO 

Comparables en Venta: Nos referimos a éste término para designar a los inmuebles similares (Comparables) al bien valuado que están en oferta en el mercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que se denomina una investigación de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonas similares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y así mediante criterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado.



Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, es necesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, para estandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisión de valor. Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difieren según el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importante aplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificación/factor en base a la observación.



Comparables en Venta: Nos referimos a éste término para designar a los inmuebles similares (Comparables) al bien valuado que están en oferta en el mercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que se

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denomina una investigación de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonas similares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y así mediante criterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado. 

Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, es necesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, para estandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisión de valor. Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difieren según el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importante aplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificación/factor en base a la observación.

a) Factor Zona (Fzo): Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinado por las calificaciones siguientes:

b) Factor Ubicación dentro de la Manzana (Fub): Este se refiere a la posición que guarda, tanto el inmueble a valuar como los comparables, dentro de la manzana de la colonia o fraccionamiento correspondiente, está determinado por las siguientes calificaciones de acuerdo con la metrología del Distrito Federal.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES c) Factor Vialidades (Fvi): Relacionado al tipo de vialidades que colindan con el acceso, tanto del el inmueble a valuar como de los comparables, está determinado por las siguientes calificaciones.

d) Factor Calidad de los Servicios Públicos (Csp): Se refiere al tipo de urbanización y servicios de alumbrado, electrificación, agua potable, alcantarillado y telefonía con que cuenta la vialidad a la que da acceso, tanto el inmueble a valuar como los comparables, está determinado por la siguiente tabla.

e) Factor Topografía (Fto): Es determinado por las características físicas del suelo del lugar donde se encuentra delimitado, tanto el terreno a valuar como los comparables, está determinado por la siguiente tabla.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES f) Factor Superficie (Fsp): Este factor está fundamentado en un principio básico de la producción y oferta de cualquier unidad de venta, es decir a mayor producción u oferta de unidades de venta menor precio de cada una y viceversa, este principio se traslada también a las unidades que componen el área o superficie de un terreno o construcción (m2).

g) Factor de Negociación (Fng): Este factor permite aproximar el valor de oferta a un valor de venta. Este factor, también sirve para corregir precios o valores que se alejan de un comportamiento de mercado abierto normal; lo aplica el valuador de acuerdo a su criterio y/o experiencia, y a si la información de la investigación de mercado está basada en ofertas o en operaciones realizadas, ya que de acuerdo a lo que se ha venido observado los tratos de compra venta, normalmente se cierran más abajo de lo ofertado. h) Calidad de la Construcción (Ccn): Este punto está relacionado con la estructura en si del edificio, tomando en cuenta la calidad del proceso constructivo y su terminado, tanto del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina de acuerdo a la siguiente tabla.

i) Tipo de Construcción (Tcn): Este punto está relacionado con la estructura en si del edificio, tomando en cuenta la calidad de los materiales y la construcción, tanto del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina de acuerdo a la siguiente tabla.

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j) Factor Calidad del Proyecto (Cpr): Este está relacionado con la funcionalidad, estética y confort del edificio en si, tanto del inmueble a valuar como de los comparables, de acuerdo con la siguiente tabla.

k) Factor Ubicación dentro de la Colonia (Udc): Es referente a su posición dentro del área delimitada del fraccionamiento o de la colonia, la deseabilidad del inmueble puede variar según su ubicación en la colonia, tanto para el inmueble a valuar como para los comparables.

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l)

Disponibilidad de Cajones de Estacionamiento (Dce): Está en función del Número de cajones que posee, tanto el sujeto como el comparable y por lo regular es utilizado en la homologación de construcciones de servicios en condominio.

m) Ubicación dentro del Edificio (Ude): Este factor se refiere al piso o nivel que ocupa, dentro de un edificio, tanto el sujeto como el comparable, y es utilizado generalmente en los casos de construcciones en condominio vertical, para lo cual se separan en dos tipos de calificaciones, las correspondientes a inmuebles comerciales y de servicios y, a las correspondientes a inmuebles habitacionales, distinguiéndose, en este caso, los que van desde el tipo de interés social al tipo medio alto que se agruparían en una sola manera de calificarlos, y los que se encuentran dentro del tipo residencial a residencial de lujo que se agruparan en otro sistema de calificaciones, como se indica en las siguientes tablas.

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PROCESO DE HOMOLOGACIÓN: Este proceso consiste en ajustar los comparables encontrados en la investigación de mercado, con nuestro sujeto, es decir obtener factores de ajuste, utilizando las calificaciones obtenidas de cada criterio que aporta al valor y, dividiendo cada calificación de cada criterio de nuestro sujeto con la correspondiente de cada criterio de nuestros comparables. Mediante este proceso se logra convertir nuestros comparables semejantes en comparables iguales a nuestro sujeto, es decir hacerlos homólogos. Para llevar a cabo este proceso es necesario seguir los pasos que a continuación se describen en el orden establecido. 

Cálculo de factores parciales de homologación o ajuste (Fhp): Fhp= (Criterio de valor del Sujeto)/(Criterio de valor de c/comparable)



Cálculo del factor de superficie de cada comparable (Fsp): 0.10

Fsp=(SC/SS) 

Determinación del factor negociación de cada comparable (Fng):



Cálculo del factor de homologación de cada comparable (FH): FH= (Fhp)1x(Fhp)2x(Fhp)3x…..(Fhp)nx(Fsp)x(Fng)



Cálculo del valor unitario homologado de cada comparable (Vuh):

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Se establece, primeramente encontrando el valor unitario de oferta (Vuo) de cada comparable, para lo cual se establece la siguiente fórmula: Vuo=(Valor de oferta del comparable)/(Superficie del comparable) Vuh=(Vuo)x(FH) 

Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm): Este nos determina el valor a aplicar a nuestro sujeto para obtener el valor de mercado del mismo y puede calcularse de las siguientes maneras:



Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm): Por Media Aritmética: Cuando los valores unitarios son muy semejantes. Vhm=[(Vuh) +(Vuh) +(Vuh) +…..(Vuh)n]/n 1



2

3

Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm): Por Media Geométrica: Cuando los valores unitarios son semejantes. 1/n

Vhm=[(Vuh) x(Vuh) x(Vuh) x….(Vuh) ] 1



2

3

n

Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm): Por Ponderación: Cuando los valores unitarios son poco semejantes Vhm=[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+…. 1

1,n

1

2

1,n

2

...[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+….[(Vuh /SVuh )x(Vuh )] 3

1,n

3

n

1,n

n

MÉTODOS DE VALUACIÓN MÉTODO CAPITALIZACIÓN DE RENTAS La recopilación de información necesaria para el desarrollo de este método es idéntica a la utilizada en el método comparativo de mercado, de hecho es primordial esta investigación, ya que a partir de ella se obtendrá información básica y vital para el cálculo de los valores de renta de un inmueble. Se complementa con datos tales como Tasa de Capitalización, Vacíos, es decir, porcentaje de inmuebles en oferta de renta en la zona o meses que se tiene el inmueble desocupado, costos de mantenimiento y administración, seguros, impuestos y gastos, etc. mismos que más adelante se desglosarán.

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Renta Unitaria de Mercado: Es la determinada a partir de un análisis comparativo de rentas en oferta en el mercado de inmuebles similares, y que corresponde al valor de la renta por unidad, es decir, por metro cuadrado rentable.



Renta Bruta Anual: Es el valor en pesos, de la renta del inmueble durante un año, sin descontar los respectivos gastos, impuestos y vacíos del inmueble.



Tasa de Capitalización: Es la referida a la tasa que se aplica para capitalizar la inversión, es decir, la tasa adecuada para calcular los beneficios futuros de una inversión. Esta se puede obtener mediante varios esquemas financieros, según sea el caso.



Tasa Libre de Riesgo: Es la que se refiere al porcentaje de interés que fija el gobierno en las subastas de documentos o valores gubernamentales, y por lo general es la correspondiente a la subasta de Certificados de la Tesorería con vencimiento a los 28 días (Cetes). Es llamada libre de riesgo por qué no interviene ningún imponderable que la haga variar y es segura y duradera durante un contrato de inversión.



Tasa de Inflación: Es la que se refiere a los Índices de Precios al Consumidor, que es el parámetro oficial con que se mide la inflación en México. Pueden utilizarse también los Índices de Precios al Productor.



Tasa Real: Es la resultante de restar la tasa de inflación de la tasa libre de riesgo.



Tasa de Liquidez: Esta se refiere al porcentaje que se deja de obtener de la inversión durante un período definido de venta o renta del inmueble, es decir es el valor en porcentaje del dinero que se deja de percibir de una inversión durante un tiempo.



Tasa de Recuperación: Esta tasa se obtiene en función de la vida útil remanente del inmueble, es decir es el valor, en porcentaje, de la inversión que se recuperará al final de la vida útil del inmueble.



Cálculo de la Tasa de Capitalización: El cálculo de la Tasa de Capitalización se basa en el siguiente principio matemático: Tasa de Capitalización (Tc)=Tasa Real(Tr)+Tasa de Liquidez(Tl)+Tasa de Recuperación(Trc)



Cálculo de la Tasa Real (Tr): Tasa Real (Tr)=[(1+Tasa Libre de Riesgo)/(1+Tasa de Inflación)]-1

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Cálculo de la Tasa de Liquidez (Tl): (Tr)x(tiempo de venta del inmueble en meses/12) (1-porcentaje de gastos de venta)



Cálculo de la Tasa de Recuperación (Trc): Tasa de Recuperación (Trc)=1/VUR



Obtención de la Renta Anual Efectiva (RAE): RAE= (Renta Bruta Anual-Vacíos.



Obtención de gastos de predial (Gp): Se obtienen de la información de pago de contribuciones anuales del inmueble.



Cálculo del costo de Mantenimiento (Mtto): Mtto=(%xVRN)/(cada cuantos años se realiza el mantenimiento)



Cálculo de gastos de Administración (Gad): Gad=(%estimado)x(RAE)



Cálculo del costo por Seguro (Seg): Seg=(%prima)x(VRN)



Cálculo de la Depreciación Fiscal (Dfs): Dfs=(%de ley)x(VNR)



Suma de Deducciones Fiscales (SDdfs):  Ddfs=(Gp+Mtto+Gad+Seg+Dfs)



Cálculo de la Deducción fiscal Opcional (Ddfo): Para Personas Físicas Ddfo=(35%)x(RAE) en uso habitacional Ddfo=(35%)x(RAE) en uso comercial Para Personas Morales No aplica la Deducción Opcional.

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Obtención de la Deducción Fiscal Aplicable (Dfap): Se elige la deducción fiscal mayor, entre la suma de deducciones fiscales y la deducción fiscal opcional.



Cálculo de la Utilidad antes de Impuestos (Uai): Uai=(RAE-Dfap)



Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR): Existen dos maneras del cálculo del impuesto sobre la renta, uno se refiere a las persona morales, tales como sociedades, anónimas, y otro se refiere a las personas físicas. En ambos caso interviene un porcentaje que se aplica la utilidad antes de impuesto (Uai)



En personas Morales: ISR=(35%)x(Uai)



Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR): En personas Físicas, se utiliza una tabla de cálculo, donde se establece una cuota fija dependiendo del rango de percepciones de utilidad en que se encuentre a la cual, se le suma un porcentaje aplicado a la diferencia de la percepción de utilidades menos el límite inferior del rango de percepciones.



Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR): ISR=(Rango Cuota Fija)+[(Uai-Li. Inf. Rango)x(%Rango)]



Cálculo de la participación de las utilidades de los trabajadores (PTU):

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES Este porcentaje sólo es aplicable cuando las percepciones de la renta anual efectiva sean mayores a los $300,000.00 PTU=(10%)X(RAE) 

Cálculo de las Deducciones (Dd): Dd=(Gp+Mtto+Seg+Gad+ISR+PTU)



Cálculo de la Renta Neta Anual(RNA): RNA=RAE-SDd

TERMINOLOGÍA: 

Avalúo Comercial: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de un bien, en base a la premisa que el valor que se obtiene es aceptado en el mercado de compradores y vendedores y podrá absorberse en el mercado en tiempo razonable.



Avalúo de Capitalización: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de un bien, en base a la capitalización de los ingresos que es capaz de producir , restándole las deducciones pertinentes y aplicando una tasa de capitalización adecuada.



Avalúo de Mercado: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de un bien, en base a la comparación directa de ventas y ofertas similares al bien valuado.



Avalúo Físico: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de un bien, partiendo del valor comercial del terreno y del valor neto de reposición de las construcciones y mejoras.



Capitalización: Es el hecho de incrementar los beneficios recibidos, de acuerdo a una tasa conveniente, a una inversión inicial.



Comparable: Es aquél bien similar al que se está estimando su valor.



Depreciación: Es la pérdida de valor que sufre un bien, debido a la edad, conservación y obsolescencia.



Homologación: Procedimiento por medio del cual se compara y ajusta los comparables al sujeto que se está estimando su valor.



Sujeto: Es aquél bien que se está estimando su valor.

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Tipo Apreciado: Precio por unidad de del tipo de construcción o accesorio o instalación especial, donde este precio resulta de sumar la mano de obra, materiales, equipo e indirectos.



Valor de Mercado: Es el valor que se obtiene mediante la homologación de comparables.



Valor de reposición nuevo (VRN): Es el presupuesto actual de una construcción o accesorio similar al bien valuado.



Valor Físico: Es la suma del valor comercial del terreno y el valor neto de reposición de las construcciones y mejoras.



Valor Justo de Mercado: Es igual al valor de mercado.



Valor neto de reposición (VNR): Es el valor resultante de restar al valor de reposición nuevo la depreciación.



Valor por Capitalización de Rentas: Es el valor que resulta de la capitalización de la renta mediante una tasa determinada.



Valor Referido: Es la estimación de valor de un bien a una fecha anterior a la fecha de elaboración del avalúo.



Vida útil remanente (VUR): Es la vida, expresada en años, que se estima tendrá un bien en el futuro.



Vida útil total (VUT): Es la vida, expresada en años, que se estima tendrá un bien, desde su construcción hasta que deje de tener utilidad.

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