TECNICAS DE TASACION DE INMUEBLES
VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS
UNIDAD I INTRODUCCION, CONCEPTOS GENERALES DE LA VALUACION Y NORMATIVIDAD VIGENTE
CRITERIOS GENERALES DE VALUACION Valuación es el procedimiento mediante el cual se determina el valor que tiene un bien, en una fecha específica, para un fin determinado.
Existen tres principios fundamentales a considerar consi derar en una valuación:
Principio de sustitución: sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros de similares características y que puedan sustituir a este bien.
Principio de temporalidad: temporalidad: El valor de un bien está en función de la fecha de la valuación y puede variar a lo l o largo del tiempo.
Principio de finalidad: finalidad: La finalidad de la valuación condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
Al estimar valores económicos, el valor obtenido deberá estar basado en un estudio de todos los aspectos relevantes que incidan en dicho valor. En el informe de valuación se incluirá toda la información que sea esencial para su adecuada comprensión, sin omitir ningún elemento de importancia. El valor que se informe deberá ser prudente, tendiendo a evitar los riesgos que podrían emanar de una incorrecta interpretación de la información que se comunica.
En el informe de valuación se precisará el propósito de la misma, el uso que se intenta darle, y toda otra información que permita identificar los usos para los que el valuador considera que son válidas las conclusiones del informe. En todos los casos se deberá evaluar cuales son los bienes que pueden ser valuados individualmente y cuales son son aquellos que pueden pueden ser correctamente valuados sólo al ser considerados como parte de un conjunto. Cuando se tase un bien o un conjunto, como suma del valor de sus distintos componentes, el el criterio de valor que se utilice para para valuar cada uno de éstos deberá ser compatible con el criterio con el que se tasen los demás componentes.
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes inmuebles y muebles. (Artículo I.01) Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento. (Artículo I.02) El Reglamento Nacional de Tasaciones, fue aprobado por R.M. 098-2006-VIVIENDA del 21 de Abril del 2006.
PERITO VALUADOR
Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de colegiado, no es
aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiación. (Artículo I.08) Algunos de las condiciones que se deberá cumplir para lograr ser un valuador, encargado de formular o supervisar valuaciones reglamentarias y/o comerciales, son los siguientes: Poseer titulo profesional o de postgrado, otorgado por una entidad educativa
superior, reconocida por la Nación, de ser el caso. Tener suficiente conocimiento y experiencia en materia a fin al bien que se
pretende valorizar. Cumplir con los requisitos legales, reglamentarios y éticos en relación con el
cometido de la valuación. Mantener e incrementar sus conocimientos profesionales, adquiridos por experiencia y preparación, por medio de programas de formación continua.
UNIDAD II
VALUACION DE PREDIOS URBANOS
La valuación de predios urbanos es el procedimiento mediante el cual se determina el valor de los predios que se encuentren en zona urbana; valiéndose para ello de metodologías y técnicas apropiadas. Para la valuación de predios en zona urbana es necesario considerar los siguientes factores: Factores externos: Ubicación: el valor del bien esta ligado en sentido directo a la ubicación del mismo. Considerando para ello en primer lugar la ciudad donde se encuentra y el equipamiento de la misma; luego la ubicación dentro del ciudad. Zonificación y uso: el valor del bien varía dependiendo del uso del terreno y la zonificación considerada dentro de los planes de desarrollo urbano.
Servicios públicos: dependiendo de la cantidad y calidad de servicios públicos con los que cuente el bien, variará el valor del mismo. Contaminación ambiental: factor importante que se acentúa debido a la contaminación de los centros urbanos. Factores internos: Medidas y proporciones: en función de la medida se determina el valor del bien; son también importantes las proporciones para el desarrollo y comodidad de proyectos arquitectónicos. Nivel respecto a la vereda: se debe tomar en cuenta el nivel respecto a la vía pública y determinar los beneficios o inconvenientes que pudiera ocasionar la ubicación en determinado nivel, influyendo este dentro del valor del bien. Materiales: la calidad de los materiales y de los acabados utilizados en la construcción deberá ser evaluada, para la determinación del valor del inmueble. Servicios del bien: se consideran los servicios con los que cuenta el bien (ascensor, estacionamiento, intercomunicador, etc.)
MARCO NORMATIVO: •
Ley de Tributación Municipal, Decreto Legislativo N° 952, que modifica al Decreto Legislativo N° 776
•
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. 098-2006-VIVIENDA del 21 de Abril del 2006
•
Reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, D.S. N° 0272003-VIVIENDA del 06/10/2003
•
Reglamento Nacional de construcción
•
Ley de habilitaciones urbanas, Ley N° 26878 del 20/11/97
•
Código Civil Peruano, Decreto Legislativo N° 295, del 24/07/84
•
Código procesal civil, Decreto Legislativo N° 768, del 29/02/92
•
Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de
fabrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común, Ley N° 27157, del 27/07/99 •
Reglamento de la ley N° 27157, D.S. N° 008-2000-MTC del 17/02/2000
DEFINICIONES VALUACION DEL PREDIO: La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. (Artículo II.A.06). PREDIO URBANO: Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones è instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar ó destruir la edificación. (Artículo II.A.01). TERRENO URBANO: Considérese terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente. (Artículo II.A.02). EDIFICACION: Se entiende por edificaciones a las construcciones o fábricas en general. (Artículo II.A.03). OBRAS COMPLEMENTARIAS: Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo ó a la construcción, y no pueden ser separadas de éstos sin destruir, deteriorar, ni alterar el
valor del predio porque son parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe, pavimentos y pisos. Exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales. (Artículo II.A.04) INTANGIBLES: Es el valor de aquella parte de la propiedad que no tiene existencia física. VALOR REGLAMENTARIO: El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un año. El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificación) y determina la metodología para la valuación reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. VALOR COMERCIAL: El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en función del mercado.
METODOS DE VALUACION DE PREDIOS URBANOS Método Directo: Consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias y eventuales valores intangibles. Los componentes físicos se depreciarán por antigüedad y estado de conservación. Método indirecto: Está vinculado a la renta anual líquida que el inmueble produzca o pueda producir, al estar deshabitado o habitado. La capitalización se calcula al tipo de interés que un banco otorgue en el sistema financiero. Método empírico: Resulta de la apreciación objetiva del valor, según la experiencia obtenida en el mercado inmobiliario, así como de las observaciones intrínsecas y extrínsecas que ofrece el bien y una investigación estadística de valores de mercado.
INFORME TECNICO DE VALUACION: El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, Valuación y Anexos. (Artículo I.09). El informe de la valuación, debe desarrollar los siguientes rubros
Memoria descriptiva.
Valuación.
Valuación del terreno.
Valuación de las edificaciones
Valuación de las obras complementarias.
Valuación de instalaciones fijas y permanentes.
Valores intangibles si los tiene.
Cuadro resumen general de las valuaciones.
Anexos.
Fotografías, si se requieren.
Otros.
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuación, tales como títulos de propiedad; fichas regístrales; declaratoria de fábrica; escritura de independización y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, así como otros documentos que sean pertinentes. (Artículo II.B.19). MEMORIA DESCRIPTIVA: La memoria descriptiva comprende:
Nombre del propietario.
Nombre de la persona que solicita la tasación.
Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada.
Fecha a la cual está referida la tasación.
Ubicación.
Linderos y perímetro
Área del terreno.
Zonificación y uso actual del predio.
Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.
Descripción de la distribución de las plantas.
Descripción de la edificación.
Estado de conservación.
Servidumbres.
Antigüedad de la construcción.
Inscripción en los registros públicos en los casos de requerirse.
Observaciones.
UBICACIÓN: Para la ubicación de un predio se consignará el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vías públicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeración municipal o la denominación de la manzana y lote correspondientes. (Artículo II.B.10). LINDEROS Y PERIMETRO: La descripción de un terreno deberá precisar su forma geométrica; las medidas, colindancias y cambios de dirección de los linderos a partir
de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. (Artículo II.B.11). AREA: El área del terreno existente dentro de los linderos descritos será expresada en sistema métrico decimal. (Artículo II.B. 12). DESCRIPCION DE LAS PLANTAS: Se describirá la forma de ocupación existente en el predio a través de la siguiente información mínima:
Destino y uso del predio y, en su caso, número de plantas construidas;
Distribución de los ambientes de cada planta por niveles;
Áreas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de áreas techadas y libres). (Artículo II.B. 13).
DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: En la descripción de las áreas edificadas se indicará en forma ordenada, según los casos, los sistemas y materiales empleados en la construcción de las partidas principales, tales como:
Cimentación
Elementos estructurales.
Muros y columnas.
Techos y coberturas.
Pisos y contrapisos.
Contrazócalos y revestimientos.
Carpintería de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc.
Vidrios
Pinturas
Cerrajería
Instalaciones sanitarias.
Instalaciones mecánicas y eléctricas.
Instalaciones telefónicas.
Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese.
como: ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna, etc.
Instalaciones “inteligentes”
Obras complementarias.
Otros. (Artículo II.B. 14)
ESTADO DE CONSERVACION: El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluación derivada de los rubros mencionados en el artículo II.B.16 y que se definen de la siguiente forma:
Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno.
Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.
Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.
Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables. (Artículo II.B. 15)
ANTIGUEDAD: Se asumirá como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la información que podrá obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:
Declaratoria de fábrica.
Certificado de conformidad de obra
Licencia de construcción mas plazo de ejecución; y
El registro más antiguo en la propiedad inmueble, sólo en los casos en que la construcción haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentación de los documentos señalados precedentemente.
A falta de esta información, el perito apreciará la antigüedad sobre la base de los factores concurrentes que deberán ser indicados en el informe de valuación. (Artículo II.B. 17).
Unidad III
VALUACION REGLAMENTARIA
VALUACION REGLAMENTARIA Se llama valuación reglamentaria a aquella que utiliza como información de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de la construcción en el caso de precios de la edificación. Se considera además, que la valuación reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, está definida en el Anexo Nº 1 del Cuadro de Valores Oficiales de Edificación, aprobado por R.M. Nº 266-2005-VIVIENDA del 28 de octubre de 2005.
VALOR REGLAMENTARIO El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un año. El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificación) y determina la metodología para la valuación reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL: DECRETO LEGISLATIVO N° 952 (Decreto Legislativo que modifica el Decreto Legislativo N° 776 Ley de Tributación municipal).
Articulo 11°.- La base imponible para la determinación del impuesto está constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdicción distrital. A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicará los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificación vigentes al 31 de octubre del año anterior y las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones – CONATA y aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante Resolución Ministerial.
Las instalaciones fijas y permanentes serán valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodología aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento, y considerando una depreciación de acuerdo a su antigüedad y estado de conservación. Dicha valorización esta sujeta a fiscalización posterior por parte de la Municipalidad respectiva. En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos básicos arancelarios oficiales, el valor de los mismos será estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor arancelario más próximo a un terreno de iguales características. El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos básicos arancelarios (residencial, comercio e industria), así como en listados para centros poblados menores de toda la república, se determinan mediante la aplicación de la denominada “Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos” que fuera aprobada mediante
Resolución Ministerial N° 605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.
DECRETO SUPREMO N° 035-86-VC del 24/12/1986
Articulo Único.- “Las Municipalidades de Lima Metropolitana, del Callao y de provincias de todo el territorio nacional, a partir de la vigencia del presente Decreto supremo remitirán anualmente al Consejo Nacional de Tasaciones los planos básicos de su jurisdicción, incluyendo las nuevas áreas urbanas de la ciudad.”
VALORES OFICIALES:
CASO 1: TERRENO RUSTICO – TERRENO URBANO
Terreno Rústico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrícola, pecuario, forestal, de protección y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana. Valor Oficial: Listado de Valores oficiales de terrenos rústicos (S/. / Ha.).
Terreno en zona de expansión urbana: Terrenos que manteniendo su condición legal de rústicos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio del uso de la tierra, de acuerdo a la zonificación establecida en los planes de desarrollo oficiales. Valor Oficial: Reglamento Nacional de Tasaciones (S/. / m2).
Terreno urbano: Terrenos que se encuentran situados en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar siempre que cuenten con los servicios propios del centro poblado. Valor Oficial: Planos básicos arancelarios que contienen valores oficiales de terrenos urbanos (s/. / m2)
CASO 2: TERRENO RUSTICO MENOR
–
TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO
Terreno Rústico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrícola, pecuario, forestal, de protección y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana. Valor Oficial: Listado de valores oficiales de terrenos rústicos (s/. / ha.)
Terreno Urbano en Centro Poblado Menor: Terrenos que se sitúan en localidades con población menor a los 5000 habitantes, que cuentan con viviendas agrupadas y que denota un esquema de ordenamiento urbano y de equipamiento básico. Valor Oficial: Listado de valores oficiales de terreno urbanos en centros poblados menores (s/. / m2).
DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS
Terreno Urbano: El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos
básicos
arancelarios
(residencial, comercio e industria), así como en listados para centros poblados menores de toda la república, se determinan mediante la aplicación de la denominada “Norma para determinar
los
valores
unitarios
oficiales
de
terrenos urbanos” que fuera aprobada mediante Resolución Ministerial N° 605 -2001MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.
Terreno
Rústico
en
Zona
de
Expansión Urbana: El valor oficial de terrenos rústicos en zona de expansión
urbana e islas rústicas, se determina mediante la aplicación de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, en su Título III, capítulo J; que fuera aprobada mediante R.M. 098-2006-VIVIENDA, publicada en el diario oficial El Peruano el 21 de Abril del 2006.
Terreno Rústico: El valor oficial de terreno rústico (Vor), contenido en listados, se determina mediante la aplicación de la denominada “Norma
para
determinar
los
aranceles
de
terrenos rústicos” que fuera aprobada
mediante Resolución Ministerial N° 569-95-MTC/15.VC, publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de Diciembre de 1995. UNIDAD IV
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOSNorma para la determinación de valores oficiales de terrenos urbanos
El valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una vía pública, se obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado con diversos factores de influencia significativa de la zona en estudio, de conformidad con la siguiente expresión:
Vou = VTH x K x M x Z x DU
VTH: Valor de Terreno Habilitado. Es el valor por metro cuadrado actualizado de área útil vendible, que corresponde al de una habilitación urbana para uso residencial con lotes de 160m2, calzada con carpeta asfáltica y ancho de vía de 14m, veredas de
concreto simple con un ancho de 1,20 a 2,40 m y con redes de agua potable, alcantarillado y eléctricas subterráneas, con sus respectivas conexiones domiciliarias.
K: Es la suma de los puntajes correspondientes a las obras de infraestructura (Cuadro N° 02). M: Factor correspondiente a los materiales de
construcción predominantes (Cuadro
N° 05). Z: Factor correspondiente a zonificación (Cuadro N° 06 y 07). DU: Dinámica de desarrollo, se obtiene
interrelacionando los factores de desarrollo
urbano D y el equipamiento E. DU = D x E D = CAU x ESE x OF
D: Factor de desarrollo urbano. CAU: Factor de calidad. Ambiental Urbana (N° 10) ESE: Factor de estrato socio económico (N° 11) OF: Otros factores (pendiente, influencia negativa, ruidos, etc Cuadro N° 12) E: Factor de equipamiento urbano (Cdro. N° 08)
APLICACIÓN DE LA NORMA PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS
Para determinar los valores oficiales de terrenos urbanos de una localidad, se debe aplicar el siguiente procedimiento:
•
Recopilación de información.
•
Inspección ocular como labor básica del trabajo de áreas urbanas.
•
Estudio de la información obtenida, de la documentación técnica en la inspección ocular y la determinación de los factores de influencia para el sector homogéneo de
•
avalúo. Procesamiento y cálculo de los valores oficiales.
Debe recopilarse de preferencia la información técnica siguiente: •
Planos básicos conteniendo los valores oficiales.
•
Plano catastral.
•
Plano perimétrico de urbanizaciones.
•
Plano básico actualizado de la localidad.
•
Planos de instalaciones sanitarias y eléctricas.
•
Plano de zonificación.
•
Plano topográfico.
•
Fotografías aéreas recientes.
•
Valor del terreno habilitado (VTH).
CASO 1: TERRENO URBANO EN ZONA COMERCIAL
Vista correspondiente al año 1995. Se
observa
que
la
vía
esta
completamente consolidada, el uso
comercial se inicia de acuerdo a este registro.
Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservación. Las instalaciones eléctricas y sanitarias correspondientes a la habilitación urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminación ambiental
debido
al
tráfico
de
vehículos. Valor oficial de terreno para 1995 es S/. 108.24 / m2, aprobado por RM 474-94-MTC/15.VC del 28/12/94.
Vista correspondiente al año 2004. Se observa que en la vía surgieron nuevas construcciones y se ampliaron algunas ya existentes, el uso comercial se acentúa más.
Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservación. Las instalaciones eléctricas y sanitarias correspondientes a la habilitación urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminación ambiental y acústica debido al incremento del tráfico de vehículos. Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 165 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVENDA del 25/10/2004 Se observa un incremento respecto a 1995 de 52.43%.
PLANO BASICO
PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO
CASO 2: TERRENO URBANO EN ZONA RESIDENCIAL
Vista correspondiente al año 1998
Se observa que la vía esta parcialmente consolidada, tiene uso residencial. Las calzadas son de tierra compactada y no tiene veredas. Cuenta con instalaciones eléctricas y sanitarias habilitación urbana se encuentran en buen estado. es tado.
correspondientes
a
la
Se presentan factores de contaminación ambiental esporádicos. El estrato socioeconómico es medio. Presenta peligro de inundación Valor oficial de terreno para 1998 es S/. 16 / m2, aprobado por RM 674-97-MTC/15.04 del 26/12/97
Vista correspondiente al año 2004.
Se observa que la vía se encuentra consolidada, tiene uso residencial. Las calzadas son de concreto y las veredas de concreto simple en buen estado de conservación.
Cuenta con instalaciones eléctricas y sanitarias
correspondientes
a
la
habilitación urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminación ambiental esporádicos. El estrato socioeconómico es medio. Presenta peligro de inundación Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 40 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVIENDA del 25/10/2004 Se observa un incremento respecto a 1998 de 150%.
PLANO BASICO ACTUALIZADO
PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO
LECTURA E INTERPRETACION DE LOS PLANOS BASICOS ARANCELARIOS CASO Nº 1
CASO Nº 2
APLICACIÓN DEL USO DEL CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION
Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificación y luego se procede a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categorías seleccionadas, para obtener el valor unitario oficial de edificación. Luego procedemos a evaluar el material predominante, la antigüedad y el estado de conservación, para determinar el factor de depreciación. Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios oficiales, son las siguientes:
PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ANEXO 01
Para la determinación de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el cálculo del impuesto predial, se tomará como metodología lo señalado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú en su Título II, Capítulo D y Artículo II.D.32. “Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuarán de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación serán estimadas por el perito, en concordancia con las características y vida útil de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicará el factor de oficialización vigente conforme a lo estipulado e n el artículo II.A.07”.
Se deberá tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas deben constituirse como partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. Asimismo para la determinación del valor de las construcciones especiales, cuyas características constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parabólicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o metálicos, se aplicará la metodología establecida en el presente anexo, siempre y cuando posean la condición de una instalación fija y permanente, en las citadas valorizaciones deberá contener los parámetros constructivos que la conforman tales como; Cimentación, columnas, vigas, tabiquería, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baños, instalaciones eléctricas y sanitarias Metodología.Para la determinación del valor de las edificaciones con características especiales, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deberá efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la
instalación, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del año anterior, La resultante del valor obtenido se multiplicará por el FACTOR DE OFICIALIZACION: Fo = 0,65.
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REGLAMENTARIAS
Y
COMERCIALES
DE
PREDIOS
UNIDAD V
VALUACION REGLAMENTARIA DE TERRENOS
Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando como base los valores oficiales de terrenos formulados por CONATA. La valuación de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera: 1.- Valuación de terrenos urbanos 2.- Valuación de terrenos en zona de expansión urbana 3.- Valuación de terrenos eriazos
4.- Valuación de terrenos rústicos
Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 año y son formulados al 31 de octubre del año anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales:
Planos básicos de valores oficiales de terrenos urbanos.
Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores.
Listados de valores oficiales de terrenos rústicos.
Articulo 11° de la Ley de Tributación Municipal
De existir diferencias para la determinación de dichos valores, CONATA se presenta como el ente rector para la resolución de estas diferencias.
Para la valuación de terrenos urbanos se consideran los siguientes casos:
Terrenos con un frente a vía pública.
Terrenos con más de un frente a vía pública.
Terrenos con frente a un pasadizo común.
Procedimiento: De acuerdo al capítulo C del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente:
ARTICULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera: a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor de terreno (VT) b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C.28, II.C.29 II.C.30 del presente reglamento.
ARTICULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de la siguiente forma: a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales. b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.C.22. c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los casos a) y b)
ARTICULO II.C.24 La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II.C.24 pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como
sigue:
a SVU = VT x
( 1.00 - 0.01 d )
3.00 En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.
VT
= Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio
privado. a
= Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros, medida
en el
lindero de ésta con la vía pública.
Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la misma. d
= Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de
valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VT se desechará éste, considerándose como mínimo 0.5 VT. b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el artículo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación. Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas, para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que resulte mayor.
ARTICULO II.C.25 La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuará de la manera señalada en el inciso a) del artículo II.C.24 del presente reglamento, multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT.
ARTICULO II.C.26
La restricción de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigará el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
ARTICULO II.C.27 La valuación de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mínimo (6 metros), será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr=frente/6
ARTICULO II.C.28 La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior a quince (15) metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fo= fondo/15
EJEMPLO:
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON UN FRENTE A VÍA PÚBLICA
Descripción:
Lote de terreno urbano de uso residencial con un frente a vía pública, zonificado como R3
Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desagüe, red de energía eléctrica y telefónica. Las medidas del frente y el fondo cumplen los mínimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificación. Metodología: Se trata de la valuación de un terreno con un
sólo
frente
a
vía
a
pública.
El
procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo II.C.22, Artículo II.C.27 y Artículo II.C.28
del
Tasaciones.
Características:
Área lote (A): 220 m2 Frente lote (fr): 8.00 m Fondo lote (fo): 27.50 m Zonificación: R3 Valor unitario oficial urbano (VUO): S/.48.00/m2 Cálculo: Verificación del triple cuadrado del frente:
3*fr 2 = 3*(8.00)2 = 192.00 3*fr 2 = 192.00 < A = 220.00
Reglamento
Nacional
de
Se observa que el triple cuadrado del frente es menor que el área y se efectúa el cálculo del valor de acuerdo al Artículo II.C.24 del RNT Valuación del terreno:
VT = (3*fr2 )*VUO + (A – 3*fr2 )*0.5*(VUO)
VT = 192 * 48 + (220 – 192 ) * 0.5*(48) VT = S/. 9 888.00 Donde: VT : Valor oficial del terreno 3*fr 2 : Triple cuadrado del frente A
: Área del terreno
VUO : Valor unitario oficial de terreno
Finalmente se observa que el frente y el fondo del terreno evaluado son mayores que las mínimas medidas determinadas en los Artículos II.C.27 y II.C.28 del RNT, por lo que no es necesario aplicar los factores para frente y fondo menores a los normativos.
EJEMPLO:
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON DOS FRENTES A VÍA PÚBLICA Descripción: Lote
de
residencial
terreno
urbano
con dos
de
frentes
uso a vía
pública, zonificado como R2. Se
encuentra
ubicado
en
zona
completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desagüe, red de energía eléctrica y telefónica.
Las medidas del frente y el fondo cumplen los mínimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificación. Metodología: Se trata de la valuación de un terreno con dos frentes a vía a pública. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo II.C.23, Artículo II.C.27 y Artículo II.C.28 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Características:
Área lote (A): 121 m2 Frente lote (fr): 5.50 m Fondo lote (fo): 22.00 m Zonificación: R2
Valor unit. oficial urbano (VUO1) calle 1: S/. 40.00 / m2 Valor unit. oficial urbano (VUO2) calle 2: S/. 35.00 / m2
Cálculo:
1) Frente calle N° 1: Verificación del triple cuadrado del frente: 3*fr 2 = 3*(5.50)2 = 90.75 < A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6
Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VT1 = [ (3*fr 2 )*VUO1 + (A – 3*fr 2 )*0.5*(VUO1) ]* Ffr1 VT1 = [ 90.75*40 + (121 – 90.75 )*0.5*(40) ]* 0.92 VT1 = S/. 3 896.20
2) Frente calle N° 2: Verificación del triple cuadrado del frente: 3*fr 2 = 3*(22)2 = 1 452 > A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fo2 = 5.5 < 15 Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VT2 = [ A * VUO2 ]* Ffo2 VT2 = [ 121 * 35 ]* 0.37 VT2 = S/. 1 566.95
Donde: VT : Valor oficial del terreno para c/frente 3*fr 2 : Triple cuadrado del frente A
: Área del terreno
VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente Ffr : Factor de frente menor al normativo Ffo : Factor de fondo menor al normativo
3) Partes proporcionales: A1 = A * fr1 / (fr1 + fr2) A1 = 121 * 5.5 / (5.5 + 22) = 24.20 m2 A2 = A * fr2 / (fr1 + fr2) A2 = 121 * 22 / (5.5 + 22) = 96.80 m2 Se efectúa el cálculo para cada una de las áreas Área 1: 3*fr 2 = 3*(5.50)2 = 90.75 > A1 = 24.20 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6
Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VTp1 = A1* VUO1*Ffr1 VTp1 = 24.20 * 40 * 0.92 = S/. 890.56 Área 2:
3*fr 2 = 3*(22)2 = 1 452 > A1 = 96.80 Se verifica el frente y el fondo y se observa fo2 = 5.5 < 15 Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VTp2 = A2* VUO2*Ffo2 VTp2 = 96.80 * 35 * 0.37 = S/. 1 253.56 Se efectúa la sumatoria: VTp = Vp1 + Vp2 = 890.56 + 1 253.56
VTp = S/. 2 144.12
Donde: VTp: Valor proporcional del terreno para c/frente 3*fr 2: Triple cuadrado del frente A
: Área del terreno
VUO: Valor unitario oficial de terreno para c/frente Ffr : Factor de frente menor al normativo Ffo : Factor de fondo menor al normativo Los valores obtenidos son los siguientes: VT1 = S/. 3 896.20
VT2 = S/. 1 566.95 VTp = S/. 2 144.12 Finalmente el Valor oficial del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los tres casos
VT = S/. 3 896.20
UNIDAD VI
VALUACION DE TERRENOS EN ZONA DE EXPANSION URBANA Para la valuación de terrenos en zona de expansión urbana se consideran los siguientes casos:
Terreno que da frente a una vía con algunas obras de infraestructura urbana.
Terreno que NO da frente a una vía urbana.
Terreno que amplía un lote de terreno habilitado.
Procedimiento: De acuerdo al capítulo J del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente:
ARTICULO III.J.59 En la valuación se tomará como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes. ARTICULO III.J.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansión urbana, isla rústica ó zona urbana no habilitada se obtendrá aplicando la metodología siguiente: 1) Estableciendo zonas de influencia del terreno. 2) Aplicando la fórmula para determinar su valuación arancelaria. ARTICULO III.J.61
Método de las zonas de influencia.Se establecerán zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estará formada por la faja de terreno comprendida entre la línea del frente y otra paralela a ésta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, señalada en los planos de zonificación o en su defecto hasta una profundidad de 30m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con área predominante máxima de 500m2, y 50m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500m2. La segunda y tercera zona, estarán formadas por fajas de 100m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante. ARTICULO III.J.62 Fórmula para determinar la valuación arancelaria.La valuación definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansión urbana y de las islas rústicas se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor básico de cada zona por su correspondiente área. Se aplica la siguiente fórmula: n VD = (VB) J x AJ
j =1 En donde: VD VB A
= = =
Valuación definitiva Valor básico área
ARTICULO III.J.63 En la valuación de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. Caso Valuación de un terreno que da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. 2do. Caso Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana.
3er. Caso
Valuación de un terreno que amplía un lote de terreno habilitado.
ARTÍCULO III.J.64 1er. Caso.- Valuación de un terreno con frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vías urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla N° 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o más vías que tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno puede dar frente a vías con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se hará un solo cálculo del valor básico para la primera zona; pero si tiene más de un frente a vías que poseen diferente puntaje, se deberá determinar el mismo número de valores básicos, distribuyéndose el área en forma proporcional a los frentes. Según sea el caso, se determinará el valor básico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.
ARTÍCULO III.J.65 Cálculo del Valor Básico (VB) para la primera zona.Cuando el terreno da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes, el "Valor Básico", para la primera zona se calcula por la aplicación de la siguiente fórmula: VB = Donde:
VB
CAV (Vp - VOH) =
CAV =
Valor básico Coeficiente de área vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.
VOH =
ARTÍCULO III.J.66
Valor de las obras públicas de habilitación urbana.
El valor básico de la segunda, tercera y cuarta zona será equivalente al 80%, 60% y 40% del valor básico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de las valuaciones parciales dará como resultado la valuación total del terreno.
ARTÍCULO III.J.67 El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o proporción que existe entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana. Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitación a realizarse y/o solicitada, según proyecto propuesto por el profesional a la entidad respectiva, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva.
ARTÍCULO III.J.68 El Valor Promedio (VP) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores más altos con similar zonificación que el terreno materia de valuación dentro de una zona de influencia de 200m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementará de 100m en 100m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o vía importante, su valor se tomará en cuenta si está entre los más altos de la zona en estudio.
ARTÍCULO III.J.69 Valor de las Obras de Habilitación Urbana (VOH)
Se determinará el valor probable de la habilitación urbana, mediante la aplicación de las Tablas N° 10 y 11. EL total de puntos obtenido se multiplicará por el valor "VTH" oficial correspondiente. El valor de las obras de habilitación urbana será equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rústico, del valor del terreno habilitado; según la fórmula: VOH = Donde:
VTH - VTR
VOH =
Valor de obras de habilitación urbana
VTH =
Valor de terreno habilitado
VTR =
Valor de terreno rústico de 1° Categoría, con riego de la zona.
ARTÍCULO III.J.70 2do. Caso.- Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana. En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una vía urbana, ó que poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0.03 (Aplicar Tabla N° 10) Se
establecerán
las
zonas
de
influencia
a
partir
de
la
vía
urbana
referencial más próxima, de acuerdo a lo señalado en el Artículo III.J.61; valuándose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuación.
ARTÍCULO III.J.71 3er. Caso.- Valuación de un terreno que amplía un lote de terreno habilitado.
Cuando el terreno a valuar amplía un lote de terreno habilitado, el "Valor Básico", se calcula sobre la base de los siguientes criterios:
a) Cuando el lote materia de ampliación tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificación correspondiente; para el área generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomará como valor básico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. b) Para el resto del área del lote a valuar, se tomará como valor básico el equivalente al 80% del valor fijado en el ítem anterior. c) Cuando el lote de terreno materia de ampliación no tuviera asignado un valor arancelario, el valor básico será calculado de acuerdo a los procedimientos señalados en el 1er. caso.
ARTÍCULO III.J.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinación del Valor Básico.En la determinación del Valor Básico por aplicación del presente título debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptará como Valor Básico, el triple del valor de los terrenos rústicos de primera categoría del Distrito donde está ubicado, si por aplicación de los criterios señalados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que éstos. Según la región geográfica las tierras de primera categoría que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad.
Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondientes a la altitud en que se ubica la ciudad. Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilómetro del río o carretera. b) Si el área materia de valuación tiene características de topografía y naturaleza del terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deberá aplicarse al Valor Básico incluyendo el factor "T".
FACTOR “T”
TOPOGRAFIA (T) a. Pendientes:
Menor de 5%
1,00
De 5 a 10%
0,90
De 11 a 20%
0,80
De 21 a 30%
0,70
Mayor de 30%
0,60
NATURALEZA DEL TERRENO b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos Con afloramiento rocoso Con napa freática superficial
0.70 0,65 0,60
Si se presentan en forma simultánea problemas de topografía y naturaleza del terreno, el factor "T" se determinará multiplicando los factores correspondientes.
EJEMPLO:
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE TERRENO QUE DA FRENTE A UNA VÍA CON ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
Descripción:
Terreno en zona de expansión urbana en la costa, zonificado como zona residencial R1 y con uso actual de terreno agrícola. El terreno da frente a una carretera interdistrital con calzada de asfalto. Cuenta con el servicio de red de energía eléctrica
Metodología:
Se trata del 1er. Caso de valuación de terrenos en zona de expansión urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo III.J.59 al Artículo III.J.69 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Características:
Área lote : 167 754.06 m2 Frente lote : 322.00 m Zonificación: R1 Valor oficial urbano N° 1: S/. 18.00 / m2 Valor oficial urbano N° 2: S/. 17.00 / m2 Valor oficial urbano N° 1: S/. 22.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2 Valor terreno rústico (1° catg) : S/. 2.13 / m2
Cálculo:
Se efectúa la sumatoria del puntaje de infraestructura de la Vía donde se encuentra el terreno Estudio: Estudio para habilitación:
0.02
Trazo: Trazo definido de calle:
0.02
Calzada: carpeta asfáltica 18.00 m :
0.27
Red Energ. Eléctrica: cableado aéreo: 0.15 Puntaje de infraestructura (k):
0.46
El puntaje de infraestructura de la vía es mayor a 0.04. De acuerdo al Artículo III.J.64 se trata del primer caso de valuación de terreno en zona de expansión urbana. Se divide el terreno en fajas de acuerdo al Artículo III.J.61, considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con área mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes áreas:
Zona1
A1 = 16 272.50 m2
Zona2
A2 = 33 343.91 m2
Zona3
A3 = 34 409.12 m2
Zona4
A4 = 83 728.52 m2
Total
A = 167 754.05 m2
Determinamos el valor básico para la 1era. Zona Valor promedio de terrenos urbanos adyacentes, se obtiene del plano básico de valores oficiales de terrenos urbanos (Artículo III.J.68) : Vp = (18 + 17+ 22) / 3 = S/. 19.00 / m2
Valor de obras públicas de habilitación urbana
VOH = VTH *(1- k) – Vtr
VOH = 97.26 * (1-0.46) – 2.13 = S/. 50.39 / m2
Coeficiente de área vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en función al uso de la habilitación urbana para fines residenciales y la zonificación del terreno. Valor Básico de la primera zona:
VB = CAV * (Vp – VOH)
VB = 0.60 * (19 – 50.39) = S/. -18.83 / m2
Donde: VB
: Valor básico para la 1era. zona
CAV : Coeficiente de área vendible Vp
: Valor promedio terreno urbanos adyacentes
VOH : Valor de obras públicas de habilitación urbana Se observa que el valor resultante es negativo, por lo que se procede de acuerdo al Artículo III.J.72, que dice: “Se adoptará como Valor Básico, el triple del valor de los terrenos rústicos de primera categoría del Distrito donde está ubicado, si por aplicación de los criterios señalados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que éstos.”
VB = 3 * Vtr VB = 3 * 2.13 = S/. 6.39 / m2 Determinamos los valores básicos para las zonas restantes (Artículo III.J.66) VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 6.39 = S/. 5.11 / m2
VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 6.39 = S/. 3.83 / m2 VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 6.39 = S/. 2.56 / m2
Procedemos a calcular la Valuación Definitiva para el terreno en zona de expansión urbana (Artículo III.J.62)
VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4 VD = 6.39 * 16 272.50 + 5.11 * 33 343.91 +
3.83 * 34 409.12 + 2.56 * 83 728.52
VD = S/. 620 500.6
EJEMPLO:
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE TERRENO QUE AMPLÍA UN LOTE DE TERRENO HABILITADO.
Descripción: Terreno que amplía un lote habilitado con uso de recreación, se encuentra en una zona de expansión urbana, zonificada como ZHR para los siguientes usos permitidos: Habilitaciones recreacionales, restaurantes, huertas, granjas, y usos especiales.
El terreno se encuentra sobre la ladera de un cerro de pendiente pronunciada y tiene uso actual de forestación.
Metodología:
Se trata del 3er. Caso de valuación de terrenos en zona de expansión urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo III.J.71 y Artículo III.J.72 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Características: Área lote a ampliarse: 22 176 m2
Frente lote a ampliarse: 410.60 m Área lote de ampliación: 60 100 m2
Frente lote de ampliación: 501.10 m
Zonificación: ZHR Área Lote Normativo: 10 000 m2 Valor oficial urbano lote a ampliarse: S/. 26.00 / m2
Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2 Valor terreno rústico (1° catg) : S/. 2.19 / m2 Cálculo:
De la geometría del terreno: Plp = (98 +7) / 2
Plp = 52.5 ml Pln = An / Fr Pln = 10000 / 410 Pln = 24.39 ml Plp = 52.5 ml >
Pln = 24.39 ml
Donde: Plp : Profundidad promedio del lote a ampliarse Pln : Profundidad del lote normativo An : Área del lote normativo Fr : Frente del lote a ampliarse De la Tabla N°09 se obtiene los siguientes factores: fT = 0.60 (topografía: pendiente mayor a 30%) fNT = 0.65 (naturaleza del terr: afloramiento rocoso)
Por lo tanto el valor básico para el lote de ampliación, será el 80% del valor urbano correspondiente al lote a ampliarse, con sus respectivos factores de topografía y naturaleza del terreno. (Artículo III.J.71)
Vb = 0.80 x Vu x fT x fNT Vb = 0.80 x 26.00 x 0.60 x 0.65
Vb = S/. 8.11 / m2 Donde: Vb : Valor básico para el lote de ampliación Vu : Valor urbano del lote materia de ampliación.
UNIDAD VII
VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES
Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones, tomando como base los valores unitarios oficiales de edificación formulados por CONATA. Con la aplicación de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo (VSN) y luego se deduce la respectiva depreciación obtenida mediante factores consignados en las tablas N° 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciación se evalúan parámetros como: antigüedad, estado de conservación y material de construcción predominante.
Los cuadros de valores oficiales de edificación tienen vigencia de 01 año y son formulados al 31 de octubre del año anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del país:
•
Costa
•
Sierra
•
Selva
Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificación de acuerdo a cada una de las categorías del cuadro de valores unitarios oficiales de edificación.
VALUACION DE EDIFICACIONES
Para la valuación reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, formulados por CONATA y aprobados por resolución ministerial, con vigencia de 01 año. Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación son para las tres regiones naturales del país: Costa, Sierra y Selva.
Procedimiento: De acuerdo al capítulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente:
ARTÍCULO II.D.31 En la valuación de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones básicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomará en cuenta los
siguientes factores: área techada (AT); valores unitarios de edificación (VUE) que según los casos, serán los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación, o los que obtenga el perito a través de su propio análisis. Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material de construcción predominante. El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):
VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción predominante.
D = % x AT x VUE 100
El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:
VE = AT x VUE (1 - %) 100
Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas NE 1, 2, 3 y 4, según se trate de casas habitación, tiendas, depósitos, etc. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados; y en el caso calificar como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como lo señala el artículo ° II.D.34.
ARTÍCULO II.D.33 Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para otros fines, o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito valuará las partes construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al área total de la obra si el avance es uniforme.
ARTÍCULO II. D.34 La depreciación se determinará de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinará el porcentaje de depreciación por antigüedad y uso, debiendo fundamentar el criterio técnico adoptado.
EJEMPLO:
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.
Descripción:
El inmueble está constituido por una edificación destinada a vivienda; consta de 03 niveles terminados. Es una estructura de albañilería confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre. Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificación, esta se sub dividirá para propósitos de la valuación en los siguientes componentes:
Edificación 1er. Nivel Edificación 2do.Nivel Edificación 3er. Nivel La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasación es un sector consolidado con potencial de uso residencial, con acceso directo desde la vía pública. Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima.
Metodología:
Se trata de la valuación reglamentaria de una vivienda unifamiliar de tres niveles, de características estándar y pueden ser valuadas con la aplicación de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, de acuerdo al Artículo II.D.31, Artículo II.D.32 y Artículo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Valuación Edificación 1er. Nivel
Muros
•
y
columnas
:
albañilería confinada con columnas y vigas de amarre.
Techos: losa
•
de
concreto
aligerado horizontal. •
Pisos: parquet veteado de 1era.
Guayacan
•
Puertas y ventanas: madera
cedro. Revestimientos: tarrajeo frotachado con pintura lavable. •
Baños: completos con mayólica, cerámico y paratos de color.
Inst. Sanit. y Elect.: instalaciones de agua fría y caliente empotradas y red telefónica,
Antigüedad : según ficha registral 22 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D1) : 20% (tabla N° 01 RNT) Área (A1) : 85.30 m2 Cat. Valor Muros columnas C 143.44 Techos .81 o Pisos D 60.32 Puertas ventanas C 59.76 Revestimientos 54 Baños .65 Inst. Sanit. Elect. C 83.08
y
C
y
VUE1 (S/. / m2)
525.60
105
F
39.
C
33 y
VE1 = VUE * A1 * D1 VE1 = 525.60 * 85.30 * (1 – 0.20) = S/. 35 866.94
Valuación Edificación 2do. Nivel Muros y columnas : albañilería confinada con columnas y vigas de amarre •
Techos : losa aligerado horizontal •
de
Pisos : parquet veteado de 1era. •
concreto Guayacan
Puertas y ventanas : madera cedro •
Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable •
•
Baños : completos con mayólica, cerámico y aparatos de color Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría y caliente empotradas y red telefónica
Antigüedad: según ficha registral 06 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D2) : 11% (tabla N° 01 RNT) Área (A2) : 83.16 m2
Cat. Valor • • • • • • •
Muros y columnas C Techos C Pisos D Puertasy ventanas C Revestimientos F Baños C Inst. Sanit.y Elect.C
VUE2 (S/. / m2)
143.44 105.81 60.32 59.76 39.54 33.65 83.08
525.60
VE2 = VUE2 * A2 * D2 VE2 = 525.60 * 83.16 * (1 – 0.11) =
S/. 38 900.92
Valuación Edificación 3er. Nivel
•
Muros y columnas: albañilería confinada con columnas y vigas de amarre.
•
Techos : losa de concreto aligerado horizontal
•
Pisos : cemento pulido. Puertas y ventanas : madera contraplacadas •
Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable •
Baños acabados •
:
sin
aparatos
y
Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría empotradas y red eléctrica •
Antigüedad: según ficha registral 2 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D3) : 8% (tabla N° 01 RNT) Área (A3) : 42.30 m2
Cat.
Valor
Muros y columnas C 143.44 Techos C 105.81 Pisos H 15.52 Puertas y ventanas F 33.62 Revestimientos F 39.54 Baños Inst. Sanit. y Elect. VUE3 (S/. / m2) 358.95
VE3 = VUE3 * A3 * D3 VE3 = 358.95 * 42.30 * (1 – 0.08) = S/. 13 968.90 El Valor oficial de la edificación será la sumatoria VE = VE1 + VE2 + VE3 VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90 VE = S/. 88 736.76
EJEMPLO:
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE EDIFICIO DE OFICINAS.
F
21.02
Descripción:
El inmueble está constituido por una edificación destinada a oficinas; tiene 15 niveles y sótano, todos terminados. Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. La tabiquería es de albañilería. La zona donde se encuentra la edificación materia de tasación es un sector consolidado con uso comercial, con acceso directo desde la vía pública. Para efectos de valuación se divide la edificación en los siguientes componentes: Sótano Edificación 1er. Nivel Edificación 2do. - 4to. Nivel Edificación 5to. - 14vo. Nivel Edificación 15avo. Nivel
De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, el valor se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel Metodología:
Se trata de la valuación reglamentaria de un edificio de características estándar y pueden ser valuadas con la aplicación de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, de acuerdo al Artículo II.D.31, Artículo II.D.32 y Artículo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Valuación Sótano: Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: cemento pulido.
•
Puertas y ventanas: puertas metálicas.
•
Revestimientos: concreto caravista
•
Baños: Baños con mayólica y aparatos de color blanco
•
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fría sistema de bombeo, aire acondicionado, red eléctrica y ascensor.
Antigüedad: según ficha registral 42 años Estado de conservación: Bueno
Depreciación (D1) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A1) : 726.62 m2 Valor
VUE1 (S/. / m2)
566.01
Inst.
Cat. Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Sanit.
y
Elect.
B 201.70 C 105.81 H 15.52 F 33.62 H 13.21 D 17.95 A
178.20
VE1 = VUE1 * A1 * D1 VE1 = 566.01 * 726.62 * (1 – 0.29) = S/. 292 004.67
Valuación 1er. Nivel: Muros y columnas: columnas, vigas y placas de concreto armado. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: loseta vinilica.
•
Puertas y ventanas: puertas de aluminio y metálicas.
• • •
Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable. Baños : Baños con mayólica y aparatos de color blanco. Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor
Antigüedad: según ficha registral 42 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D2) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A2): 545.61 m2
Cat.
Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Inst. Sanit. y Elect. VUE2 (S/. / m2)
VE2 = VUE2 * A2 * D2
B C G D F D B
Valor 201.70 105.81 24.80 52.34 39.54 17.95 129.23
571.37
VE2 = 571.37 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 221 339.08
Valuación Edificación 2do. - 4to. Nivel Muros y columnas: columnas, vigas y placas de concreto armado, •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal, •
•
Pisos: parquet de 1era.
Puertas y ventanas: puertas y ventanas de aluminio. •
Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable. •
aparatos de color blanco •
•
Baños: Baños
con
mayólica
y
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor
Antigüedad : según ficha registral 42 añosEstado
de conservación : Bueno
Depreciación (D3) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A3) : 545.61 m2
Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Inst, Sanit y Elect. VUE3 (S/ / m2)
Cant. B C D D F D B
Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89
VE3 = VUE3 * A3 * D3 VE3 = 606.89 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 235 098.93
Valuación Edificación 5to. - 14vo. Nivel •
Muros y columnas : columnas, vigas
y placas de concreto armado
Techos : losa de concreto aligerado horizontal •
•
Pisos: parquet de 1era.
Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio •
pintura lavable. • •
Revestimientos:
•
tarrajeo
con
Baños : Baños con mayólica y aparatos de color blanco Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor
Antigüedad: según ficha registral 42 años Estado de conservación : Bueno Depreciación (D4): 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A4) : 545.61 m2 Valor
Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Inst. Sanit. y Elect.
B C D D F D B
Cat. 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23
VUE4 (S/. / m2)
VUE4 (S/. / m2)
606.89 * 1.05
637.23
VE4 = VUE4 * A4 * D4 VE4 = 637.23 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 246 852.13 El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel.
Valuación Edificación 15vo. Nivel Muros y columnas: columnas, vigas y placas de concreto armado. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: cerámico nacional.
Puertas y ventanas: puertas y ventanas de aluminio. •
•
Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable.
•
Baños: Baños con mayólica y aparatos de color blanco.
•
Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor.
Antigüedad: según ficha registral 42 años. Estado de conservación: Bueno. Depreciación (D5) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A5): 545.61 m2
Cat. • • • • • • •
Muros y columnas B Techos C Pisos D Puertas y ventanas D Revestimientos F Baños D Inst. Sanit. y Elect. B
Valor
201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23
VUE5 (S/. / m2) 606.89 * 1.05 VUE5 (S/. / m2) 637.23 VE5 = VUE5 * A5 * D5 VE5 = 637.23 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 246 852.13 El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel
El Valor oficial de la edificación será la sumatoria VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5 VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13 VE = S/. 3 934 013.97 VER PPT: VALUACIONES URBANOS
REGLAMENTARIAS
Y
COMERCIALES
UNIDAD VII
VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES
DE
PREDIOS
Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones, tomando como base los valores unitarios oficiales de edificación formulados por CONATA. Con la aplicación de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo (VSN) y luego se deduce la respectiva depreciación obtenida mediante factores consignados en las tablas N° 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciación se evalúan parámetros como: antigüedad, estado de conservación y material de construcción predominante.
Los cuadros de valores oficiales de edificación tienen vigencia de 01 año y son formulados al 31 de octubre del año anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del país:
•
Costa
•
Sierra
•
Selva
Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificación de acuerdo a cada una de las categorías del cuadro de valores unitarios oficiales de edificación.
VALUACION DE EDIFICACIONES
Para la valuación reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, formulados por CONATA y aprobados por resolución ministerial, con vigencia de 01 año.
Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación son para las tres regiones naturales del país: Costa, Sierra y Selva.
Procedimiento: De acuerdo al capítulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente:
ARTÍCULO II.D.31 En la valuación de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones básicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomará en cuenta los siguientes factores: área techada (AT); valores unitarios de edificación (VUE) que según los casos, serán los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación, o los que obtenga el perito a través de su propio análisis. Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material de construcción predominante. El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):
VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción predominante.
D = % x AT x VUE 100
El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:
VE = AT x VUE (1 - %) 100
Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas NE 1, 2, 3 y 4, según se trate de casas habitación, tiendas, depósitos, etc. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados; y en el caso calificar como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como lo señala el artículo ° II.D.34.
ARTÍCULO II.D.33 Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para otros fines, o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito valuará las partes construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al área total de la obra si el avance es uniforme.
ARTÍCULO II. D.34
La depreciación se determinará de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinará el porcentaje de depreciación por antigüedad y uso, debiendo fundamentar el criterio técnico adoptado.
EJEMPLO:: EJEMPLO
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.
Descripción:
El inmueble está constituido por una edificación destinada a vivienda; consta de 03 niveles terminados. Es una estructura de albañilería confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre. Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificación, esta se sub dividirá para propósitos de la valuación en los siguientes componentes:
Edificación 1er. Nivel Edificación 2do.Nivel Edificación 3er. Nivel
La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasación es un sector consolidado con potencial de uso residencial, con acceso directo direc to desde la vía pública. Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima.
Metodología:
Se trata de la valuación reglamentaria de una vivienda unifamiliar de tres niveles, de características estándar y pueden ser valuadas con la aplicación de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, de acuerdo al Artículo II.D.31, Artículo II.D.32 y Artículo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Valuación Edificación 1er. Nivel
•
Muros
y
columnas
:
albañilería confinada con columnas y vigas de amarre. •
Techos: losa
de
concreto
aligerado horizontal. •
Pisos: Pisos: parquet veteado de 1era.
Guayacan
•
Puertas y ventanas: madera
cedro. Revestimientos: Revestimientos: tarrajeo frotachado con pintura lavable. •
Baños: completos Baños: completos con mayólica, cerámico y paratos de color.
Inst. Sanit. y Elect.: instalaciones de agua fría y caliente empotradas y red telefónica,
Antigüedad Antigüedad : según ficha registral 22 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D1) : 20% (tabla N° 01 RNT)
Área (A1) (A1) : 85.30 m2 Cat. Valor Muros columnas C 143.44 Techos .81 o Pisos D 60.32 Puertas ventanas C 59.76 Revestimientos 54 Baños .65 Inst. Sanit. Elect. C 83.08
y
C
y
VUE1 (S/. / m2)
105
F
39.
C
33 y
525.60
VE1 = VUE * A1 * D1 VE1 = 525.60 * 85.30 * (1 – 0.20) 0.20) = S/. 35 866.94
Valuación Edificación 2do. Nivel Muros y columnas :: albañilería confinada con columnas y vigas de amarre •
Techos : : losa aligerado horizontal •
de
Pisos : : parquet veteado de 1era. •
concreto Guayacan
Puertas y ventanas : : madera cedro •
Revestimientos : : tarrajeo frotachado con pintura lavable •
•
Baños : completos con mayólica, cerámico y aparatos de color Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría y caliente empotradas y red telefónica
Antigüedad: según ficha registral 06 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D2) : 11% (tabla N° 01 RNT) Área (A2) : 83.16 m2
Cat. Valor • • • • • • •
Muros y columnas C Techos C Pisos D Puertasy ventanas C Revestimientos F Baños C Inst. Sanit.y Elect.C
VUE2 (S/. / m2)
143.44 105.81 60.32 59.76 39.54 33.65 83.08
525.60
VE2 = VUE2 * A2 * D2 VE2 = 525.60 * 83.16 * (1 – 0.11) =
S/. 38 900.92
Valuación Edificación 3er. Nivel
•
Muros y columnas: albañilería confinada con columnas y vigas de amarre.
•
Techos : losa de concreto aligerado horizontal
•
Pisos : cemento pulido.
•
Puertas y ventanas : madera contraplacadas Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable •
Baños acabados •
:
sin
aparatos
y
Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría empotradas y red eléctrica •
Antigüedad: según ficha registral 2 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D3) : 8% (tabla N° 01 RNT) Área (A3) : 42.30 m2
Cat.
Valor
Muros y columnas C 143.44 Techos C 105.81 Pisos H 15.52 Puertas y ventanas F 33.62 Revestimientos F 39.54 Baños Inst. Sanit. y Elect. VUE3 (S/. / m2) 358.95
VE3 = VUE3 * A3 * D3
F
21.02
VE3 = 358.95 * 42.30 * (1 – 0.08) = S/. 13 968.90 El Valor oficial de la edificación será la sumatoria VE = VE1 + VE2 + VE3 VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90 VE = S/. 88 736.76
EJEMPLO:
VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE EDIFICIO DE OFICINAS.
Descripción:
El inmueble está constituido por una edificación destinada a oficinas; tiene 15 niveles y sótano, todos terminados. Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. La tabiquería es de albañilería. La zona donde se encuentra la edificación materia de tasación es un sector consolidado con uso comercial, con acceso directo desde la vía pública. Para efectos de valuación se divide la edificación en los siguientes componentes: Sótano Edificación 1er. Nivel Edificación 2do. - 4to. Nivel Edificación 5to. - 14vo. Nivel Edificación 15avo. Nivel
De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, el valor se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel Metodología:
Se trata de la valuación reglamentaria de un edificio de características estándar y pueden ser valuadas con la aplicación de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, de acuerdo al Artículo II.D.31, Artículo II.D.32 y Artículo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Valuación Sótano: Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: cemento pulido.
•
Puertas y ventanas: puertas metálicas.
•
Revestimientos: concreto caravista
•
Baños: Baños con mayólica y aparatos de color blanco
•
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fría sistema de bombeo, aire acondicionado, red eléctrica y ascensor.
Antigüedad: según ficha registral 42 años Estado de conservación: Bueno
Depreciación (D1) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A1) : 726.62 m2 Valor
VUE1 (S/. / m2)
566.01
Inst.
Cat. Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Sanit.
y
Elect.
B 201.70 C 105.81 H 15.52 F 33.62 H 13.21 D 17.95 A
178.20
VE1 = VUE1 * A1 * D1 VE1 = 566.01 * 726.62 * (1 – 0.29) = S/. 292 004.67
Valuación 1er. Nivel: Muros y columnas: columnas, vigas y placas de concreto armado. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: loseta vinilica.
•
Puertas y ventanas: puertas de aluminio y metálicas.
• • •
Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable. Baños : Baños con mayólica y aparatos de color blanco. Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor
Antigüedad: según ficha registral 42 años Estado de conservación: Bueno Depreciación (D2) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A2): 545.61 m2
Cat.
Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Inst. Sanit. y Elect. VUE2 (S/. / m2)
VE2 = VUE2 * A2 * D2
B C G D F D B
Valor 201.70 105.81 24.80 52.34 39.54 17.95 129.23
571.37
VE2 = 571.37 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 221 339.08
Valuación Edificación 2do. - 4to. Nivel Muros y columnas: columnas, vigas y placas de concreto armado, •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal, •
•
Pisos: parquet de 1era.
Puertas y ventanas: puertas y ventanas de aluminio. •
Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable. •
aparatos de color blanco •
•
Baños: Baños
con
mayólica
y
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor
Antigüedad : según ficha registral 42 añosEstado
de conservación : Bueno
Depreciación (D3) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A3) : 545.61 m2
Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Inst, Sanit y Elect. VUE3 (S/ / m2)
Cant. B C D D F D B
Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89
VE3 = VUE3 * A3 * D3 VE3 = 606.89 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 235 098.93
Valuación Edificación 5to. - 14vo. Nivel •
Muros y columnas : columnas, vigas
y placas de concreto armado
Techos : losa de concreto aligerado horizontal •
•
Pisos: parquet de 1era.
Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio •
pintura lavable. • •
Revestimientos:
•
tarrajeo
con
Baños : Baños con mayólica y aparatos de color blanco Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor
Antigüedad: según ficha registral 42 años Estado de conservación : Bueno Depreciación (D4): 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A4) : 545.61 m2 Valor
Muros y columnas Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Inst. Sanit. y Elect.
B C D D F D B
Cat. 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23
VUE4 (S/. / m2)
VUE4 (S/. / m2)
606.89 * 1.05
637.23
VE4 = VUE4 * A4 * D4 VE4 = 637.23 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 246 852.13 El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel.
Valuación Edificación 15vo. Nivel Muros y columnas: columnas, vigas y placas de concreto armado. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: cerámico nacional.
Puertas y ventanas: puertas y ventanas de aluminio. •
•
Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable.
•
Baños: Baños con mayólica y aparatos de color blanco.
•
Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fría sistema de bombeo, red eléctrica y ascensor.
Antigüedad: según ficha registral 42 años. Estado de conservación: Bueno. Depreciación (D5) : 29% (tabla N° 03 RNT) Área (A5): 545.61 m2
Cat. • • • • • • •
Muros y columnas B Techos C Pisos D Puertas y ventanas D Revestimientos F Baños D Inst. Sanit. y Elect. B
Valor
201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23
VUE5 (S/. / m2) 606.89 * 1.05 VUE5 (S/. / m2) 637.23 VE5 = VUE5 * A5 * D5 VE5 = 637.23 * 545.61 * (1 – 0.29) = S/. 246 852.13 El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel
El Valor oficial de la edificación será la sumatoria VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5 VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13 VE = S/. 3 934 013.97 VER PPT: VALUACIONES URBANOS
REGLAMENTARIAS
Y
COMERCIALES
UNIDAD IX
VALUACION COMERCIAL Y VALUACION COMERCIAL DE TERRENOS
DE
PREDIOS
Se llama valuación comercial a aquella que utiliza valores de mercado que son producto de un análisis y estudio de las características del bien a valorizar, comparándolo con otros bienes cuyos valores son conocidos y efectuando una evaluación de los elementos que los conforman considerando los factores que pudieran influenciar a este bien.
VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en función del mercado.
VALOR de MERCADO
El valor de mercado es el precio más alto estimado en términos de dinero que una propiedad que es expuesta para la venta, en un tiempo razonable, pueda producir al haber encontrado un comprador y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinado la propiedad.
CONCEPTOS GENERALES DE VALOR
EL VALOR: Se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. En economía se define como el resultante de una apreciación comparativa entre dos o más bienes, estableciéndose dos conceptos básicos: •
El valor de uso: subjetivo e individual, es el valor que el hombre confiere a las
•
cosas de acuerdo con lo que para el significan. El valor de cambio: social y objetivo, es la relación que existe entre dos bienes susceptibles de ser cambiados
El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad alguna.
ELEMENTOS DEL VALOR: El concepto de valor está conformado por varios elementos que lo caracterizan: •
Necesidad: El valor tienes lugar porque existe una necesidad individual o colectiva,
•
real o imaginaria para obtener los bienes. Utilidad: El bien cuyo valor se establece debe ser útil, es decir suficiente para
•
satisfacer una necesidad. Costo: Los bienes tiene un costo conformado por los gastos que se hacen en
•
tiempo, esfuerzo, proyecto y dinero para obtenerlos Conocimiento de la utilidad: Los bienes se producen porque el hombre es consiente o percibe que un bien es apto para satisfacer una necesidad.
En las valuaciones se establece en realidad el concepto de “valor de cambio”.
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE TERRENOS URBANOS
Estudio de mercado de valores comerciales de terrenos urbanos
Es el procedimiento mediante el cual se obtiene muestras de valores de mercado de terrenos que son puestos a la venta; evaluando para ellos los siguientes factores: •
Valor de oferta
•
Ubicación
•
Características del terreno (área, frente, Nº de frentes)
•
Características de la vía (tipo, estado de
•
Uso del terreno (zonificación)
•
Factores de entorno (estrato socioeconómico, contaminación ambiental)
•
Servicios Públicos
conservación, ancho, etc.)
El estudio de mercado se realiza en la zona adyacente al inmueble materia de valuación y de similares características. Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la asignación del valor. Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del perito, las misma que será consultada para futuras valuaciones de ser el caso.
PROCEDIMIENTO EDIFICACIONES
PARA
DETERMINAR
VALORES
COMERCIALES
DE
Para la determinación de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de obra y equipo necesarios para la ejecución de la edificación a valorizar; y desarrollando el metrado y los respectivos análisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de obra. Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de edificación, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y valuaciones desarrolladas por el mismo. Las partidas de cada uno de los presupuestos serán agrupadas en categorías definidas previamente teniendo como criterio la secuencia del proceso constructivo. Los valores de las partidas serán acumuladas y luego promediadas para obtener un valor para cada categoría. Se pueden mencionar como herramientas adicionales para la valorización de edificaciones algunas publicaciones especializadas que proporcionan cuadros para obtener valores unitarios de edificación.
El Valor obtenido tiene que ser depreciado por antigüedad, uso y estado de conservación; utilizando para ello las tablas de depreciación contenidas en el RNT.
APLICACIÓN DEL USO DEL CUADRO DE VALORES COMERCIALES DE EDIFICACION
Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificación y luego se procede a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categorías seleccionas, para obtener el valor unitario oficial de edificación. Luego procedemos a evaluar el material predominante, la antigüedad y el estado de conservación, para determinar el factor de depreciación. Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios comerciales, son las siguientes:
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Las
obras
complementarias
e
instalaciones fijas y permanentes serán valorizadas de acuerdo a los elementos que
la
necesaria
compongan. la
Para
elaboración
ello
es
de
un
presupuesto que contenga todas las partidas que son necesarias en el proceso constructivo de la obra a valorizar, luego se desarrollan los respectivos metrados y análisis de costos unitarios; finalmente actualizar los precios de materiales, maquinaria y mano de obra.
Estas partidas con sus respectivos análisis de costos unitarios pasan a formar parte de la base de datos del perito, las mismas que pueden ser utilizadas en futuros trabajos de valorización. Debido a la variedad de obras complementarias, resulta dificultoso sistematizar este procedimiento a través de la utilización de cuadros de valores unitarios para obras complementarias; sin embargo es posible obtener ratios de valores unitarios para obras de un determinado tipo. Estos valores sirven como referencia para valorizaciones de obras de similares características.
El valor obtenido deberá ser depreciado de acuerdo al estado de conservación, antigüedad y teniendo en consideración otros factores que pudieran afectar el valor. La depreciación será determinada por el perito y deberá ser debidamente sustentada.
VALUACION COMERCIAL DE TERRENOS
Ejemplo: Valuación comercial terreno con un frente a vía pública
de
Descripción:
Lote de terreno urbano de uso residencial con un frente a vía pública, zonificado como R4 Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desagüe, red de energía eléctrica y telefónica.
Metodología:
Se trata de la valuación de un terreno con un sólo frente a vía a pública. El procedimiento a seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en función a un estudio de mercado en zonas aledañas y de similares características.
Características:
Área lote (A): 110 m2 Frente lote (fr): 5.00 m Fondo lote (fo): 22.50 m Zonificación: R4 Estrato socioeconómico: medio Ancho de vía: 10 – 18 m Clase de vía: asfalto
Topografía: plana Estado de conservación: bueno Servicios públicos: agua, desagüe, electricidad, teléf.
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes muestras: 1) VUT1 = US$ 280 / m2 2) VUT2 = US$ 210 / m2 3) VUT3 = US$ 245 / m2 4) VUT4 = US$ 195 / m2
Realizando un promedio se obtiene:
VUT = US$ 235 / m 2
El valor asumido corresponde a un terreno con área mínima similar al lote normativo; para áreas mayores se deberá castigar el valor.
Cálculo: Se verifica el frente y el fondo y se observa fr = 5 < 6
Ffr = fr1 / 6 = 5 / 6 = 0.83 VCT = [A * VUT ]* Ffr VCT = [113 * 235]* 0.83 VCT = US$ 22 040.65
Donde: VCT: Valor comercial del terreno. A : Área del terreno. VUT: Valor unitario comercial de terreno. Ffr : Factor por frente < 6 m
EJEMPLO:
VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO CON TRES FRENTES A VÍA PÚBLICA Descripción:
Lote de terreno urbano de uso residencial con tres frentes a vía pública, zonificado como C2. Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desagüe, red de energía eléctrica y telefónica.
Metodología: Se trata de la valuación de un terreno con tres frentes a vía a pública. El procedimiento a seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en función a un estudio de mercado en zonas aledañas y de similares características.
Características:
Área lote (A): 2 128 m2 Frente lote (fr): 38.00 m Fondo lote (fo): 56.00 m
Zonificación: C2 Estrato socioeconómico: medio Ancho de vía: 10 – 18 m Clase de vía: asfalto Topografía: plana Estado de conservación: bueno Servicios públicos: agua, desagüe, electricidad, teléf.
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes muestras: 1) VUT1 = US$ 125 / m2
AT1 = 2113 m2
2) VUT2 = US$ 140 / m2
AT2 = 1590 m2
3) VUT3 = US$ 180 / m2
AT3 = 500 m2
4) VUT4 = US$ 190 / m2
AT4 = 460 m2
5) VUT5 = US$ 200 / m2
AT4 = 750 m2
Realizando un promedio ponderado del valor en función de las áreas, se obtiene:
VUT = US$ 150 / m2 El valor unitario asumido se considera único para todos los frentes, por lo que el valor total del predio resultará de multiplicar el área del terreno por dicho valor unitario. Asimismo, se observa que las medidas del frente y del fondo son mayores que los mínimos requeridos, por lo que no es necesaria la aplicación de factores adicionales. Cálculo:
VCT = A * VUT
VCT = 2128 * 150
VCT = US$ 319 200.00 Donde: VCT: Valor comercial del terreno. A : Área del terreno. VUT: Valor unitario comercial de terreno.
EJEMPLO:
VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO QUE DA FRENTE A UNA VÍA CON ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
Descripción:
Terreno en zona de expansión urbana en la costa, zonificado como OU – usos especiales y con uso actual en forma parcial de sede institucional. El terreno da frente a una vía con calzada de asfalto. Cuenta con el servicio de red de energía eléctrica.
Metodología:
Se trata del 1er. Caso de valuación de terrenos en zona de expansión urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo III.J.59 al Artículo III.J.69 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Características:
Área lote: 61 300.77 m2 Frente lote: 253.88 m Zonificación: OU – usos especiales Valor comercial urbano N° 1: US$ 260.00 / m2 2
270.00 / m
Valor comercial urbano N° 2: US$
Valor comercial urbano N° 2: US$ 230.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : US$ 29.03 / m2 Valor terreno rústico (1° catg): US$ 0.64 / m2 Tipo de cambio: 3.35
Cálculo:
Se efectúa la sumatoria del puntaje de infraestructura de la Vía donde se encuentra el terreno Estudio: Estudio habilitación: 0.02
Trazo: Trazo calle: 0.02
definido
para
de
Calzada: carpeta asfáltica 18.00 m: 0.27 Red Energ. Eléctrica: cableado aéreo 0.15 Puntaje de (k): 0.46
infraestructura
El puntaje de infraestructura de la vía es mayor a 0.04. De acuerdo al Artículo III.J.64 se trata del primer caso de valuación de terreno en zona de expansión urbana. Se divide el terreno en fajas de acuerdo al Artículo III.J.61, considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con área mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes áreas: Zona1
A1 = 12 438.44 m2
Zona2
A2 = 23 343.94 m2
Zona3
A3 = 21 300.03 m2
Zona4
A4 =
4 218.36 m2
Total
A = 61 300.77 m2
Determinamos el valor básico para la 1era. Zona Valor comercial promedio de terrenos
urbanos adyacentes: Vp = (260 + 270+ 230) / 3 = US$ 253.00 / m2
Valor de obras públicas de habilitación urbana VOH = VTH *(1- k) – Vtr
VOH = 29.03 * (1-0.46) – 0.64 = US$ 15.04 / m2 Coeficiente de área vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en función al uso de la habilitación urbana para otros usos y la zonificación del terreno Valor Básico de la primera zona:
VB = CAV * (Vp – VOH)
VB = 0.60 * (253 – 15.04) = US$ 142.78 / m2 Donde: VB
: Valor básico para la 1era. Zona.
CAV : Coeficiente de área vendible. Vp
: Valor promedio terreno urbanos adyacentes.
VOH : Valor de obras públicas de habilitación urbana.
De la aplicación de la norma se obtiene que el valor básico de la primera zona es de US$ 142.78 / m2. Luego procedemos a calcular los valores básicos de la segunda, tercera y cuarta zona, a los que les corresponde el 80%, 60% y 40% del valor básico de la primera zona; de acuerdo al Artículo III.J.66 Determinamos los valores básicos para las zonas restantes (Artículo III.J.66) VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 142.78 = US$ 114.22 / m 2
VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 142.78 = US$ 85.67 / m2 VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 142.78= US$
57.11 / m 2
Procedemos a calcular la Valuación Definitiva para el terreno en zona de expansión urbana (Artículo III.J.62) VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4 VD = 142.78 * 12 438.44 + 114.22 * 23 343.94 + 85.67 * 21 300.03 + 57.11 * 4 218.36
VD = US$ 6 507 989.40
EJEMPLO: VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO QUE NO DA FRENTE A UNA VÍA CON
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA Descripción:
Terreno en zona de expansión urbana en la costa, zonificado como OU – usos especiales Terreno formado por los acantilados de la Costa Verde, área del circuito de playas y áreas ganadas al mar.
Metodología:
Se trata del 2do. Caso de valuación de terrenos en zona de expansión urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo III.J.70 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Características:
Área lote: 71 022.77 m2 Perímetro lote: 1 577.90 m Zonificación: OU – usos especiales Valor comercial urbano N° 1: US$ 360.00 / m2 2
Valor comercial urbano N° 2: US$
310.00 / m
Valor de terreno Habilitado Vth : US$ 29.03 / m2 Valor terreno rústico (1° catg): US$ 0.64 / m2 Tipo de cambio: 3.35
Cálculo:
El terreno no da frente a una vía con obras de infraestructura urbana, por lo que se procede a dividir el terreno en fajas de acuerdo al Artículo III.J.61, a partir de una vía urbana de referencia; considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con área mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes áreas:
0.00 m2
Zona1
A1 =
Zona2
A2 =
0.00 m2
Zona3
A3 =
0.00 m2
Zona4
A4 = 71 022.77 m2
Total
A = 71 022.77 m2
De la división del terreno en fajas se observa que solo nos interesa determinar el valor básico de la 4ta zona, que representa el 40% de del valor básico de la 1era zona, el mismo que resulta del estudio de mercado en la vía de referencia y la aplicación del CAV y de los factores de topografía y naturaleza del terreno, determinándose en: VB1 = US$ 350 / m2 VB4 = 0.4 (CAV *Vp * FT * FN) VB4 = 0.4 (0.5 * 350 * 0.6 * 0.65)
VB4 = US$ 27.30 / m2
El valor del terreno en zona de expansión urbana será: VD = VB4 * A4
VD = 27.30 * 71 022.77
VD = US$ 1 938 921.62
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACIONES EJEMPLO:
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE Descripción:
El inmueble está constituido por una edificación destinada a comercio; consta de 02 niveles y se encuentra en construcción.
Es una estructura de albañilería confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificación, esta se sub dividirá para propósitos de la valuación en los siguientes componentes: Edificación 1er. Nivel Edificación 2do. Nivel
La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasación es un sector consolidado con uso de comercio y residencial, con acceso directo desde la vía pública. Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima. Metodología:
Se trata de la valuación comercial de una edificación destinada para uso de comercio, de dos niveles, de características estándar y pueden ser valuadas con la aplicación de los cuadros de valores unitarios comerciales de edificación, que elabora el Consejo Nacional de Tasaciones.
Valuación Edificación 1er. Nivel Muros y columnas: albañilería confinada con columnas y vigas de amarre. •
Techos: losa de aligerado horizontal. •
•
concreto
Pisos: a nivel de contrapiso.
•
Puertas y ventanas: ventanas de aluminio.
•
Revestimientos : tarrajeo frotachado
•
Baños: con mayólica parcial y aparatos sanitarios de color blanco.
•
Inst. Sanit. y Elect.: solo se encuentran los ductos.
Antigüedad: se encuentra en construcción Estado de conservación: Bueno Depreciación (D1): no se considera por estar en construcción. Área (A1): 218.48 m 2
Cat Muros y columnas C Techos C Pisos H Puertas y ventanas D Revestimientos F Baños D Inst. Sanit. y Elect D
fact Valor 233.27 172.07 0.3 7.57 0.3 25.54 0.4 25.72 0.3 8.76 0.3 25.65
VUE1 VUE1 (US$ / m2)
(S/. 148.83
VE1 = VUE1 * A1 * D1 VE1 = 148.83 * 218.48 * (1 – 0.00) = US$ 32 516.22
/
m2)
498.58
Valuación Edificación 2do. Nivel Muros y columnas: albañilería confinada con columnas y vigas de amarre. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: a nivel de contrapiso.
Puertas y ventanas: ventanas de aluminio. •
•
frotachado.
Revestimientos:
•
Baños: con mayólica parcial y aparatos sanitarios de color blanco.
•
Inst. Sanit. y Elect.: solo se encuentran los ductos.
Antigüedad: se encuentra en construcción Estado de conservación: Bueno Depreciación (D1): no se considera por estar en construcción. Área (A1): 192.17 m2
Cat Muros y columnas C
fact Valor 233.27
tarrajeo
Techos Pisos Puertas y ventanas Revestimientos Baños Inst. Sanit. y Elect
C H D F D D
VUE1 VUE1 (US$ / m2)
(S/. 148.83
0.3 0.3 0.4 0.3 0.3
172.07 7.57 25.54 25.72 8.76 25.65 /
m2)
498.58
VE1 = VUE1 * A1 * D1 VE1 = 148.83 * 192.17 * (1 – 0.00) = US$ 28 600.52 El Valor comercial de la edificación será la sumatoria de los valores para los dos niveles: VE = VE1 + VE2 VE = 32 516.22 + 28 600.52 VE = US$ 61 116.74
UNIDAD IX
VALUACION COMERCIAL Y VALUACION COMERCIAL DE TERRENOS
Se llama valuación comercial a aquella que utiliza valores de mercado que son producto de un análisis y estudio de las características del bien a valorizar, comparándolo con otros bienes cuyos valores son conocidos y efectuando una evaluación de los elementos que l os conforman considerando los factores que pudieran influenciar a este bien.
VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en función del mercado.
VALOR de MERCADO
El valor de mercado es el precio más alto estimado en términos de dinero que una propiedad que es expuesta para la venta, en un tiempo razonable, pueda producir al haber encontrado un comprador y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinado la propiedad.
CONCEPTOS GENERALES DE VALOR
EL VALOR: Se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. En economía se define como el resultante de una apreciación comparativa entre dos o más bienes, estableciéndose dos conceptos básicos: •
El valor de uso: subjetivo e individual, es el valor que el hombre confiere a las
•
cosas de acuerdo con lo que para el significan. El valor de cambio: social y objetivo, es la relación que existe entre dos bienes susceptibles de ser cambiados
El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad alguna.
ELEMENTOS DEL VALOR: El concepto de valor está conformado por varios elementos que lo caracterizan: •
Necesidad: El valor tienes lugar porque existe una necesidad individual o colectiva,
•
real o imaginaria para obtener los bienes. Utilidad: El bien cuyo valor se establece debe ser útil, es decir suficiente para
•
satisfacer una necesidad. Costo: Los bienes tiene un costo conformado por los gastos que se hacen en
•
tiempo, esfuerzo, proyecto y dinero para obtenerlos Conocimiento de la utilidad: Los bienes se producen porque el hombre es consiente o percibe que un bien es apto para satisfacer una necesidad.
En las valuaciones se establece en realidad el concepto de “valor de cambio”.
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE TERRENOS URBANOS
Estudio de mercado de valores comerciales de terrenos urbanos
Es el procedimiento mediante el cual se obtiene muestras de valores de mercado de terrenos que son puestos a la venta; evaluando para ellos los siguientes factores: •
Valor de oferta
•
Ubicación
•
Características del terreno (área, frente, Nº de frentes)
•
Características de la vía (tipo, estado de
•
Uso del terreno (zonificación)
•
Factores de entorno (estrato socioeconómico, contaminación ambiental)
•
Servicios Públicos
conservación, ancho, etc.)
El estudio de mercado se realiza en la zona adyacente al inmueble materia de valuación y de similares características.
Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la asignación del valor. Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del perito, las misma que será consultada para futuras valuaciones de ser el caso.
PROCEDIMIENTO EDIFICACIONES
PARA
DETERMINAR
VALORES
COMERCIALES
DE
Para la determinación de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de obra y equipo necesarios para la ejecución de la edificación a valorizar; y desarrollando el metrado y los respectivos análisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de obra. Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de edificación, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y valuaciones desarrolladas por el mismo. Las partidas de cada uno de los presupuestos serán agrupadas en categorías definidas previamente teniendo como criterio la secuencia del proceso constructivo. Los valores de las partidas serán acumuladas y luego promediadas para obtener un valor para cada categoría. Se pueden mencionar como herramientas adicionales para la valorización de edificaciones algunas publicaciones especializadas que proporcionan cuadros para obtener valores unitarios de edificación. El Valor obtenido tiene que ser depreciado por antigüedad, uso y estado de conservación; utilizando para ello las tablas de depreciación contenidas en el RNT.
APLICACIÓN DEL USO DEL CUADRO DE VALORES COMERCIALES DE EDIFICACION
Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificación y luego se procede a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categorías seleccionas, para obtener el valor unitario oficial de edificación. Luego procedemos a evaluar el material predominante, la antigüedad y el estado de conservación, para determinar el factor de depreciación.
Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios comerciales, son las siguientes:
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Las
obras
complementarias
e
instalaciones fijas y permanentes serán valorizadas de acuerdo a los elementos que
la
necesaria
compongan. la
Para
elaboración
ello
es
de
un
presupuesto que contenga todas las partidas que son necesarias en el proceso constructivo de la obra a valorizar, luego se desarrollan los respectivos metrados y análisis de costos unitarios; finalmente actualizar los precios de materiales, maquinaria y mano de obra.
Estas partidas con sus respectivos análisis de costos unitarios pasan a formar parte de la base de datos del perito, las mismas que pueden ser utilizadas en futuros trabajos de valorización. Debido a la variedad de obras complementarias, resulta dificultoso sistematizar este procedimiento a través de la utilización de cuadros de valores unitarios para obras complementarias; sin embargo es posible obtener ratios de valores unitarios para obras de un determinado tipo. Estos valores sirven como referencia para valorizaciones de obras de similares características.
El valor obtenido deberá ser depreciado de acuerdo al estado de conservación, antigüedad y teniendo en consideración otros factores que pudieran afectar el valor. La depreciación será determinada por el perito y deberá ser debidamente sustentada.
VALUACION COMERCIAL DE TERRENOS
Ejemplo: Valuación comercial terreno con un frente a vía pública
de
Descripción:
Lote de terreno urbano de uso residencial con un frente a vía pública, zonificado como R4 Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desagüe, red de energía eléctrica y telefónica.
Metodología:
Se trata de la valuación de un terreno con un sólo frente a vía a pública. El procedimiento a seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en función a un estudio de mercado en zonas aledañas y de similares características.
Características:
Área lote (A): 110 m2 Frente lote (fr): 5.00 m Fondo lote (fo): 22.50 m Zonificación: R4 Estrato socioeconómico: medio Ancho de vía: 10 – 18 m Clase de vía: asfalto
Topografía: plana Estado de conservación: bueno Servicios públicos: agua, desagüe, electricidad, teléf.
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes muestras: 1) VUT1 = US$ 280 / m2 2) VUT2 = US$ 210 / m2 3) VUT3 = US$ 245 / m2 4) VUT4 = US$ 195 / m2
Realizando un promedio se obtiene:
VUT = US$ 235 / m 2
El valor asumido corresponde a un terreno con área mínima similar al lote normativo; para áreas mayores se deberá castigar el valor.
Cálculo: Se verifica el frente y el fondo y se observa fr = 5 < 6
Ffr = fr1 / 6 = 5 / 6 = 0.83 VCT = [A * VUT ]* Ffr VCT = [113 * 235]* 0.83 VCT = US$ 22 040.65
Donde: VCT: Valor comercial del terreno. A : Área del terreno. VUT: Valor unitario comercial de terreno. Ffr : Factor por frente < 6 m
EJEMPLO:
VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO CON TRES FRENTES A VÍA PÚBLICA Descripción:
Lote de terreno urbano de uso residencial con tres frentes a vía pública, zonificado como C2. Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desagüe, red de energía eléctrica y telefónica.
Metodología: Se trata de la valuación de un terreno con tres frentes a vía a pública. El procedimiento a seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en función a un estudio de mercado en zonas aledañas y de similares características.
Características:
Área lote (A): 2 128 m2 Frente lote (fr): 38.00 m Fondo lote (fo): 56.00 m
Zonificación: C2 Estrato socioeconómico: medio Ancho de vía: 10 – 18 m Clase de vía: asfalto Topografía: plana Estado de conservación: bueno Servicios públicos: agua, desagüe, electricidad, teléf.
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes muestras: 1) VUT1 = US$ 125 / m2
AT1 = 2113 m2
2) VUT2 = US$ 140 / m2
AT2 = 1590 m2
3) VUT3 = US$ 180 / m2
AT3 = 500 m2
4) VUT4 = US$ 190 / m2
AT4 = 460 m2
5) VUT5 = US$ 200 / m2
AT4 = 750 m2
Realizando un promedio ponderado del valor en función de las áreas, se obtiene:
VUT = US$ 150 / m2 El valor unitario asumido se considera único para todos los frentes, por lo que el valor total del predio resultará de multiplicar el área del terreno por dicho valor unitario. Asimismo, se observa que las medidas del frente y del fondo son mayores que los mínimos requeridos, por lo que no es necesaria la aplicación de factores adicionales. Cálculo:
VCT = A * VUT
VCT = 2128 * 150
VCT = US$ 319 200.00 Donde: VCT: Valor comercial del terreno. A : Área del terreno. VUT: Valor unitario comercial de terreno.
EJEMPLO:
VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO QUE DA FRENTE A UNA VÍA CON ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
Descripción:
Terreno en zona de expansión urbana en la costa, zonificado como OU – usos especiales y con uso actual en forma parcial de sede institucional. El terreno da frente a una vía con calzada de asfalto. Cuenta con el servicio de red de energía eléctrica.
Metodología:
Se trata del 1er. Caso de valuación de terrenos en zona de expansión urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo III.J.59 al Artículo III.J.69 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Características:
Área lote: 61 300.77 m2 Frente lote: 253.88 m Zonificación: OU – usos especiales Valor comercial urbano N° 1: US$ 260.00 / m2 2
270.00 / m
Valor comercial urbano N° 2: US$
Valor comercial urbano N° 2: US$ 230.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : US$ 29.03 / m2 Valor terreno rústico (1° catg): US$ 0.64 / m2 Tipo de cambio: 3.35
Cálculo:
Se efectúa la sumatoria del puntaje de infraestructura de la Vía donde se encuentra el terreno Estudio: Estudio habilitación: 0.02
Trazo: Trazo calle: 0.02
definido
para
de
Calzada: carpeta asfáltica 18.00 m: 0.27 Red Energ. Eléctrica: cableado aéreo 0.15 Puntaje de (k): 0.46
infraestructura
El puntaje de infraestructura de la vía es mayor a 0.04. De acuerdo al Artículo III.J.64 se trata del primer caso de valuación de terreno en zona de expansión urbana. Se divide el terreno en fajas de acuerdo al Artículo III.J.61, considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con área mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes áreas: Zona1
A1 = 12 438.44 m2
Zona2
A2 = 23 343.94 m2
Zona3
A3 = 21 300.03 m2
Zona4
A4 =
4 218.36 m2
Total
A = 61 300.77 m2
Determinamos el valor básico para la 1era. Zona Valor comercial promedio de terrenos
urbanos adyacentes: Vp = (260 + 270+ 230) / 3 = US$ 253.00 / m2
Valor de obras públicas de habilitación urbana VOH = VTH *(1- k) – Vtr
VOH = 29.03 * (1-0.46) – 0.64 = US$ 15.04 / m2 Coeficiente de área vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en función al uso de la habilitación urbana para otros usos y la zonificación del terreno Valor Básico de la primera zona:
VB = CAV * (Vp – VOH)
VB = 0.60 * (253 – 15.04) = US$ 142.78 / m2 Donde: VB
: Valor básico para la 1era. Zona.
CAV : Coeficiente de área vendible. Vp
: Valor promedio terreno urbanos adyacentes.
VOH : Valor de obras públicas de habilitación urbana.
De la aplicación de la norma se obtiene que el valor básico de la primera zona es de US$ 142.78 / m2. Luego procedemos a calcular los valores básicos de la segunda, tercera y cuarta zona, a los que les corresponde el 80%, 60% y 40% del valor básico de la primera zona; de acuerdo al Artículo III.J.66 Determinamos los valores básicos para las zonas restantes (Artículo III.J.66) VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 142.78 = US$ 114.22 / m 2
VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 142.78 = US$ 85.67 / m2 VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 142.78= US$
57.11 / m 2
Procedemos a calcular la Valuación Definitiva para el terreno en zona de expansión urbana (Artículo III.J.62) VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4 VD = 142.78 * 12 438.44 + 114.22 * 23 343.94 + 85.67 * 21 300.03 + 57.11 * 4 218.36
VD = US$ 6 507 989.40
EJEMPLO: VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO QUE NO DA FRENTE A UNA VÍA CON
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA Descripción:
Terreno en zona de expansión urbana en la costa, zonificado como OU – usos especiales Terreno formado por los acantilados de la Costa Verde, área del circuito de playas y áreas ganadas al mar.
Metodología:
Se trata del 2do. Caso de valuación de terrenos en zona de expansión urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artículo III.J.70 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Características:
Área lote: 71 022.77 m2 Perímetro lote: 1 577.90 m Zonificación: OU – usos especiales Valor comercial urbano N° 1: US$ 360.00 / m2 2
Valor comercial urbano N° 2: US$
310.00 / m
Valor de terreno Habilitado Vth : US$ 29.03 / m2 Valor terreno rústico (1° catg): US$ 0.64 / m2 Tipo de cambio: 3.35
Cálculo:
El terreno no da frente a una vía con obras de infraestructura urbana, por lo que se procede a dividir el terreno en fajas de acuerdo al Artículo III.J.61, a partir de una vía urbana de referencia; considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con área mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes áreas:
0.00 m2
Zona1
A1 =
Zona2
A2 =
0.00 m2
Zona3
A3 =
0.00 m2
Zona4
A4 = 71 022.77 m2
Total
A = 71 022.77 m2
De la división del terreno en fajas se observa que solo nos interesa determinar el valor básico de la 4ta zona, que representa el 40% de del valor básico de la 1era zona, el mismo que resulta del estudio de mercado en la vía de referencia y la aplicación del CAV y de los factores de topografía y naturaleza del terreno, determinándose en: VB1 = US$ 350 / m2 VB4 = 0.4 (CAV *Vp * FT * FN) VB4 = 0.4 (0.5 * 350 * 0.6 * 0.65)
VB4 = US$ 27.30 / m2
El valor del terreno en zona de expansión urbana será: VD = VB4 * A4
VD = 27.30 * 71 022.77
VD = US$ 1 938 921.62
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACIONES EJEMPLO:
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE Descripción:
El inmueble está constituido por una edificación destinada a comercio; consta de 02 niveles y se encuentra en construcción.
Es una estructura de albañilería confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificación, esta se sub dividirá para propósitos de la valuación en los siguientes componentes: Edificación 1er. Nivel Edificación 2do. Nivel
La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasación es un sector consolidado con uso de comercio y residencial, con acceso directo desde la vía pública. Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima. Metodología:
Se trata de la valuación comercial de una edificación destinada para uso de comercio, de dos niveles, de características estándar y pueden ser valuadas con la aplicación de los cuadros de valores unitarios comerciales de edificación, que elabora el Consejo Nacional de Tasaciones.
Valuación Edificación 1er. Nivel Muros y columnas: albañilería confinada con columnas y vigas de amarre. •
Techos: losa de aligerado horizontal. •
•
concreto
Pisos: a nivel de contrapiso.
•
Puertas y ventanas: ventanas de aluminio.
•
Revestimientos : tarrajeo frotachado
•
Baños: con mayólica parcial y aparatos sanitarios de color blanco.
•
Inst. Sanit. y Elect.: solo se encuentran los ductos.
Antigüedad: se encuentra en construcción Estado de conservación: Bueno Depreciación (D1): no se considera por estar en construcción. Área (A1): 218.48 m 2
Cat Muros y columnas C Techos C Pisos H Puertas y ventanas D Revestimientos F Baños D Inst. Sanit. y Elect D
fact Valor 233.27 172.07 0.3 7.57 0.3 25.54 0.4 25.72 0.3 8.76 0.3 25.65
VUE1 VUE1 (US$ / m2)
(S/. 148.83
VE1 = VUE1 * A1 * D1 VE1 = 148.83 * 218.48 * (1 – 0.00) = US$ 32 516.22
/
m2)
498.58
Valuación Edificación 2do. Nivel Muros y columnas: albañilería confinada con columnas y vigas de amarre. •
Techos: losa de concreto aligerado horizontal. •
•
Pisos: a nivel de contrapiso.
Puertas y ventanas: ventanas de aluminio. •
•
frotachado.
Revestimientos:
•
Baños: con mayólica parcial y aparatos sanitarios de color blanco.
•
Inst. Sanit. y Elect.: solo se encuentran los ductos.
Antigüedad: se encuentra en construcción Estado de conservación: Bueno Depreciación (D1): no se considera por estar en construcción. Área (A1): 192.17 m2
Cat Muros y columnas C
fact Valor 233.27
tarrajeo
