INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO SECCIÓN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÓN
AVALÚO RESIDUAL DE UN TERRENO UBICADO EN PLAYA DEL CARMEN PARA SUSTENTAR UN PROYECTO FINANCIERO DE UN HOTEL TIPO BOUTIQUE
TESINA
QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIÓN EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
PRESENTA ABEL OMAR GONZÁLEZ LÓPEZ
TECAMACHALCO, ESTADO DE MÉXICO
DICIEMBRE DE 2008
INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO SECCIÓN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÓN
AVALÚO RESIDUAL DE UN TERRENO UBICADO EN PLAYA DEL CARMEN PARA SUSTENTAR UN PROYECTO FINANCIERO DE UN HOTEL TIPO BOUTIQUE
TESINA
QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIÓN EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
PRESENTA ABEL OMAR GONZÁLEZ LÓPEZ
Presidente. M. en C. Humberto Federico Chehaibar Arroyo. Secretaria. M. en C. Susana Fernández Águila. Vocal 1. Esp. V. I. Rodrigo Rubén Cuesta Roque. Suplente. Dr. Juan Raymundo Mayorga Cervantes.
TECAMACHALCO, ESTADO DE MÉXICO
DICIEMBRE DE 2008
ÍNDICE Agradecimientos ................................................................................................................................. 1 Resumen .............................................................................................................................................. 2 Abstract ............................................................................................................................................... 2 Palabras Clave ..................................................................................................................................... 3 Introducción ........................................................................................................................................ 4 Marco Normativo ............................................................................................................................ 5 Hoteles Boutique ............................................................................................................................. 6 Presentación........................................................................................................................................ 7 Hipótesis .......................................................................................................................................... 7 I Panorama General de Quintana Roo ................................................................................................ 8 1 Aspectos físicos ............................................................................................................................ 9 1.1 Geología ................................................................................................................................ 9 1.2 Orografía ............................................................................................................................. 10 1.3 Hidrografía........................................................................................................................... 10 2 Aspectos Naturales ..................................................................................................................... 11 2.1 Clima .................................................................................................................................... 11 2.2 Litoral................................................................................................................................... 11 2.3 Flora ..................................................................................................................................... 12 2.4 Fauna ................................................................................................................................... 13 3 Aspectos Sociales ....................................................................................................................... 13 3.1 Municipios ........................................................................................................................... 13 3.2 Nuevos Municipios .............................................................................................................. 15 3.3 Demografía .......................................................................................................................... 15 3.4 Himno al Estado de Quintana Roo ...................................................................................... 15 4 Aspectos Económicos ................................................................................................................. 16 4.1 Agricultura ........................................................................................................................... 16 4.2 Ganadería ............................................................................................................................ 4.3 Pesca.................................................................................................................................... 4.4 Silvicultura ........................................................................................................................... 4.5 Industria .............................................................................................................................. 4.6 Turísmo................................................................................................................................ II Solidaridad, Playa del Carmen ........................................................................................................ 1 Aspectos físicos .......................................................................................................................... 1.1 Orografía ............................................................................................................................. 1.2 Hidrografía........................................................................................................................... 1.3 Clima .................................................................................................................................... 2 Aspectos naturales ..................................................................................................................... 2.1 Ecosistemas ......................................................................................................................... 3 Aspectos sociales ........................................................................................................................ 3.1 Demografía .......................................................................................................................... 4 Aspectos urbanos ....................................................................................................................... 4.1 Infraestructura social .......................................................................................................... 4.2 Estructura educativa .......................................................................................................... 4.3 Estructura deportiva y parques públicos ............................................................................ 4.4 Puertos y aeródromos ......................................................................................................... 4.5 Sistema carretero ................................................................................................................ 5 Aspectos Económicos .................................................................................................................
16 17 18 18 18 19 21 21 21 22 22 22 23 23 24 24 24 24 24 25 25
5.1 Ocupación............................................................................................................................ 25 5.2 Actividades económicas ...................................................................................................... 25 5.3 Actividad turística................................................................................................................ 26 5.4 Atractivos culturales y turísticos ......................................................................................... 27 6 Aspectos políticos....................................................................................................................... 28 7 Playa del Carmen ........................................................................................................................ 29 7.1 Desarrollo y crecimiento ..................................................................................................... 29 7.2 Historia ................................................................................................................................ 30 7.3 Industria del turismo ........................................................................................................... 30 7.4 Deportes .............................................................................................................................. 30 III Análisis Económico del Proyecto................................................................................................... 31 1 Ubicación .................................................................................................................................... 32 2 Aspectos urbanos ....................................................................................................................... 33 3 Servicios Públicos ....................................................................................................................... 33 4 Equipamiento Urbano ................................................................................................................ 33 5 Características actuales del terreno ........................................................................................... 33 5.1 Reporte fotográfico del terreno y su entorno.....................................................................35 6 Memoria descriptiva del proyecto ............................................................................................. 37 6.1 Programa Arquitectónico .................................................................................................... 37 6.2 Planta de Conjunto.............................................................................................................. 38 6.3 Planta Baja ........................................................................................................................... 39 6.4 Planta Alta ........................................................................................................................... 40 6.5 Alzados ................................................................................................................................ 41 6.6 Master Suite (planta baja) ................................................................................................... 42 6.7 Suite Tipo (planta alta) ........................................................................................................ 43 6.8 Apuntes Perspectivos .......................................................................................................... 44 6.9 Análisis de Áreas.................................................................................................................. 45 6.10 Valor Físico o Directo......................................................................................................... 47 7 Estudio de mercado, Terrenos ................................................................................................... 48 7.1 Cédula de Terrenos en venta .............................................................................................. 48 7.2 Homologación de Terrenos ................................................................................................. 49 7.3 Valor de Terrenos ................................................................................................................ 49 7.4 Valor de Terrenos considerando escrituración ...................................................................49 8 Estudio de mercado, Hoteles ..................................................................................................... 50 8.1 Cédula de Hoteles en venta ................................................................................................ 50 8.2 Homologación de Hoteles en Venta....................................................................................51 8.3 Residual Simple ................................................................................................................... 51 9 Resumen de Presupuesto........................................................................................................... 52 10 Calendarización del presupuesto de construcción y urbanización, aportaciones y disposición del crédito ..................................................................................................................................... 52 11 Carga Financiera ....................................................................................................................... 54 12 Esquema financiero .................................................................................................................. 55 13 Consideraciones ....................................................................................................................... 56 13.1 Oferta – Demanda del Sector ............................................................................................ 56 13.2 Ocupación promedio del destino por su clasificación ......................................................56 13.3 Definición de la tarifa promedio anual..............................................................................57 13.4 Ocupación Estimada para los siguientes 10 años .............................................................57 13.5 Estimación de la Inflación.................................................................................................. 58
13.6 Tarifa por Noche ................................................................................................................ 13.7 Resumen de Ocupación, Categoría 3 estrellas .................................................................. 13.8 Ocupación Anual 3 Estrellas .............................................................................................. 13.9 Ocupación Promedio 3 Estrellas ....................................................................................... 13.10 Ocupación Estimada ........................................................................................................ 13.11 Promedio Ocupación Estimada ....................................................................................... 13.12 Inflación ........................................................................................................................... 13.13 Tarifa Promedio Según Ocupación 2008 ......................................................................... 13.14 Supuestos del Crédito ..................................................................................................... IV Análisis Técnico y Financiero del Proyecto ................................................................................... 1 Flujo de caja pre‐operativo ........................................................................................................ 2 Estado de resultados proforma .................................................................................................. 3 Flujo de Negocios ....................................................................................................................... 4 Residual Dinámico ...................................................................................................................... Conclusiones ..................................................................................................................................... Bibliografía ........................................................................................................................................ Mediografía ....................................................................................................................................... Anexo ................................................................................................................................................
59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 72 73 74 75 76 77
Agradecimientos
Quiero agradecer: A Dios por la luz que ilumina mi camino. A Él dedico este trabajo en especial. A mis padres por todo el apoyo que me han brindado desde que tengo uso de razón y aún más allá; por estar siempre ahí. Sé que no existe cosa material que pudiera recompensarlos, pero mi más sincero respeto y cariño es de ustedes. A mi hermano por ser parte de mi inspiración, con esa jovialidad despreocupada que hace que todo parezca tan sencillo. A mis seres queridos, quienes siempre han tenido una palabra de aliento y me han impulsado a seguir adelante. Gracias por todo su apoyo. Al Instituto Politécnico Nacional, cuyo lema es la razón de mi afán por superarme: “La Técnica al Servicio de la Patria” Y finalmente a mis profesores que con sus aportaciones han enriquecido el conocimiento de este humilde servidor y han hecho posible la realización de este trabajo.
Gracias.
RESUMEN La inversión que ha tenido Playa del Carmen en los últimos años ha provocado un crecimiento acelerado de su infraestructura urbana, población, y sobre todo en su economía. El éxito de tantos nuevos hoteles y la buena reputación del destino hacen pensar que quien invierta en este tipo de desarrollos tendrá resultados favorables en un futuro inmediato. En base a esto nace la curiosidad de un terrateniente por invertir en la construcción de un Hotel Tipo Boutique de categoría 3 estrellas y saber si le será redituable o no en un futuro inmediato, razón por la que solicita la asesoría de un Valuador Inmobiliario.
ABSTRACT The investment that has taken Playa del Carmen in recent years has led it to an accelerated growth of urban infrastructure, population, and especially in its economy. The success of so many new hotels and the good reputation of the place suggest that anyone who invests in such developments will have favourable results in the immediate future. Based on this, curiosity is born in a landowner to invest in building a 3 Star Boutique Hotel, and whether or not it will be profitable in the near future, stating the need to consult a Real Estate Appraiser.
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PALABRAS CLAVE
EBITDA Estado de Resultados Preforma Flujo de Negocios Flujo Preoperativo RevPAR Residual Dinámico Residual Simple Periodo de ocupación TIR Valor de Mercado Valor Físico o Directo
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INTRODUCCIÓN La labor del Valuador Inmobiliario no sólo se limita a determinar valores; debido a sus habilidades para analizar los mercados y los diferentes factores que influyen en éste, el Valuador Inmobiliario resulta un excelente asesor para tratos de compraventa de bienes raíces, puede influir en la toma de decisiones para participar o no en proyectos de inversión, resulta un buen consejero para decidir en qué zonas adquirir o rentar inmuebles, también puede ser de gran utilidad para determinar los valores de renta. Desde la época colonial y hasta el siglo XX la labor de tasación inmobiliaria se desarrollo dentro de un entorno plenamente público y la metodología empleada para el de costo de producción o el valor físico de los edificios aplicando un demérito por la edad, para 1935 la situación económica del país genero la necesidad de contar con profesionistas cada vez más especializados en la rama de la valuación de inmuebles, teniendo conocimientos de construcción, presupuestos de obra y topografía así como principios económicos y financieros, hasta 1938 los avalúos realizados por bancos seguían la técnica manejada por el catastro, manejándose solamente valores de carácter físico o directo. El avaluó en México tiene sus orígenes en la época colonial aplicándose exclusivamente en el ámbito público, ya que se utilizaba para tasar operaciones de compra venta entre el gobierno y los particulares, quienes solicitaban una porción de terreno. De esta manera el estado proporciono a los particulares, tierras para el crecimiento y desarrollo de las ciudades. Un ejemplo de ello, es la orden y práctica del primer avaluó el día 14 de agosto de 1528, ordenado por el cabildo de la ciudad de México. En ese entonces, la práctica de avalúos inmobiliarios se basa, más que en técnicas y enfoques matemáticos, en la experiencia de las personas que cuentan con conocimientos de construcción o agrimensura, es decir, en el arte de medir tierras, poniendo en juego sus apreciaciones y experiencia personales; únicamente estas personas podían hablar de precios y emitir estimaciones de valor. Ya en esta época se hace presente el estado en su papel de supervisor y controlador de la actividad de inmuebles; en el proceso intervenía, por un lado, un representante del cabildo personaje quien asigna el valor de la propiedad y por otro, una persona con un cargo público relacionado con la construcción oficial o alarife, quien realiza las labores de medición y determinación de linderos y colindancias.
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En estos últimos años la secretaría de finanzas del distrito federal a través del manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como de autorización y registró de personas para practicar avalúos.
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El Catastro en México, Blogg Avalúos
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El avaluó inmobiliario, en términos generales, se define como el procedimiento mediante el cual se obtiene el valor más probable que tiene un bien inmueble, a través de la explicación de diversos métodos o enfoques de valuación inmobiliaria de la aplicación de diversos métodos o enfoques de valuación inmobiliaria que existen para tal propósito Dentro del ámbito de la valuación un avaluó es un documento de carácter fiduciario donde se consignan demás de una serie de datos pertinentes a una propiedad determinada, la derivación del valor comercial a partir de diversos ejercicios, mismos que están basados en el análisis de todas las circunstancias y hechos concernientes a la propiedad en una fecha específica. Una definición corta, sería la siguiente: estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una cosa. Por su parte la SHF lo define como el informe realizado para obtener el precio real de un inmueble. Independientemente de la forma de definirse, este instrumento tiene diversos usos, dependientes de la operación que lo requiere, pudiendo servir para definir un valor de promoción, establecer un valor de garantía, sustentar una transacción ante el registro público o para diversas cuestiones legales como sucesiones testamentarias, fusiones o escisiones de grupos empresariales. Es necesario considerar algunos principios fundamentales los cuales están basados en fenómenos observados dentro de los mercados inmobiliarios.
Marco Normativo Para la realización de una construcción de este tipo es necesario atender las normatividades establecidas por las diversas entidades que influyen en el sector turístico como son: la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; las normas, manuales programas que establece la Secretaría de Turismo (SECTUR); la Ley de Impuesto Sobre la Renta; el Plan de Desarrollo de Quintana Roo 2002‐2026; el Código Financiero del Estado de Quintana Roo; la Ley de Adquisiciones y Arrendamientos de Quintana Roo; el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Playa del Carmen 2002‐20026; el Reglamento de Construcción de Solidaridad; la Normatividad para Hoteles de la Riviera Maya, la Asociación de Moteles y Hoteles de México. A continuación se enlista la normatividad básica establecida por la Secretaría de Turismo: • • • • • •
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Programa Sectorial de Turismo 2007 – 2012 Manual General de Organización de la Secretaría de Turismo Acuerdo Delegatorio de Facultades (1999) Acuerdo Delegatorio de Facultades (2008) Normas Oficiales Mexicanas Turísticas, NOM`s Políticas, Bases y Lineamientos en Materia de Adquisiciones, Arrendamientos y Contratación de Servicios Código de Conducta del Sector Turismo
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El Valuador Inmobiliario también tendrá que observar lo establecido en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; el Código Fiscal de la Federación; el Código Financiero del Estado de Quintana Roo; el Código Financiero del Distrito Federal; la Ley de Profesiones del Estado de Quintana Roo; la Ley de Valuación del Estado de Quintana Roo; la Ley del Notariado del Estado de Quintana Roo; el Reglamento de Registro y Ejercicio de Peritos Valuadores del Estado de Quintana Roo; la Ley de Ingresos de Solidaridad; el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria.
Hoteles Boutique El término hoteles boutique es srcinario de Europa, utilizado para describir hoteles de entornos íntimos, generalmente lujosos o no convencionales y emplazados en antiguas casas. Estos hoteles se diferencian de las grandes cadenas por ofrecer una clase de alojamiento, servicios e instalaciones excepcionales y personalizados. Generalmente están ambientados con una temática o estilo particular. Suelen ser más pequeños que los hoteles convencionales, con desde 3 hasta 30 habitaciones. Muchos poseen instalaciones para cenas, bares y salas abiertos al público en general. El segmento que genera la fuente principal de ingresos de estos hoteles son los viajeros corporativos, quienes dan gran importancia a la privacidad, los servicios, la atención y el lujo. Este segmento de mercado es de gran poder adquisitivo, no estacional, muy elástico y repetitivo. Son muy comunes en Las Vegas, donde cada hotel suele tener una decoración distinta. Dentro de esta misma categoría pueden encajar perfectamente los hoteles denominados pequeños hoteles con encanto, normalmente hoteles de reducidas dimensiones, situados en entornos singulares, en edificaciones cuya arquitectura tiene un interés especial por tratarse de construcciones antiguas rehabilitadas y adaptadas para tal menester como por ejemplo: La Casa que Canta, Zihuatanejo, Guerrero; Rosewood Laguna Kai, Mayakoba, Quintana Roo; Banyan Tree, Mayakoba, Quintana Roo, entre muchos otros.
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PRESENTACIÓN La población de Playa del Carmen en Quintana Roo ha atravesado por una serie de cambios a gran escala, de ser un tranquilo pueblo pesquero se ha transformado a ser un destino turístico de primer orden, teniendo presencia a nivel mundial. Ubicado en el corazón de la Riviera Maya, a 65 Km. de Cancún y 62 Km. de Tulum, el joven municipio de Solidaridad; Playa del Carmen, es el lugar ideal para hospedarse y poder visitar los atractivos turísticos de la región. Desde sus inicios este paraíso ha sido atracción del turismo europeo, americano, canadiense y asiático. En épocas recientes el turismo nacional empieza a abarrotar este destino turístico, pues hasta apenas hace 3 años era casi incosteable para un connacional el poder visitar este sitio. El enorme crecimiento de Playa del Carmen inició recién 7 años atrás, no en vano fue considerada en 2005 como la segunda población con mayor crecimiento, tan sólo después de Dubái. Esto ha permitido a inversionistas nacionales y extranjeros fortalecer la infraestructura turística, generando el crecimiento de los servicios y la captación de divisas a nuestro país. Playa del Carmen se caracteriza por ser un lugar cosmopolita con una de las poblaciones flotantes más activas del territorio nacional. La migración e inmigración son temas del diario, y afortunadamente el municipio ha logrado sacar provecho de esta situación, de esta forma es que la inversión de capital extranjero es retenida en esta localidad y de manera importante. El turista extranjero prefiere y recompensa con sus repetidas visitas a hoteles que son amigables con su entorno, no sólo de forma ecológica sino con los pobladores de la región. La sustentabilidad es una tendencia muy en boga y apreciada de gran manera, a esto se le incluye la oportunidad de adquirir: muebles, artesanías, ropa típica, plantas y flores, así como productos típicos de la región. Vale la pena recalcar que la localidad de Tulum recién se configuró como Municipio, lo que ahora le permite tener sus propios programas y planes de desarrollo urbano, cosa que había retrasado el impresionante desarrollo de "Playa", por lo tanto el crecimiento económico será ahora en esta nueva demarcación. El proyecto de Hotel Boutique en la zona Centro de Playa del Carmen resulta redituable a un plazo de 10 años, debido a la excelente ubicación de los predios, la dotación de servicios y sobre todo la forma en cómo se pretende desarrollar este proyecto, además de estar ubicados en una zona de alta actividad turística.
Hipótesis En base al planteamiento anterior surge la siguiente hipótesis: ¿Es conveniente invertir en un terreno para desarrollar un hotel tipo boutique en la zona Centro de Playa del Carmen?
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I PANORAMA GENERAL DE QUINTANA ROO
Selva, mar, historia y juventud…
Quintana Roo es uno de los 31 esta os que junt con el Distrito Federal c nforman las 32 entidades federativas de México. Se ubica al este de la
enínsula de Yucatán, en la
frontera on Centroa érica. Colinda con los stados de Yucatán haci el noroest y Campech al oeste; al norte con l Golfo de
éxico; al s r el Río Ho do delimita su
fronte a con Belice y unas señales de piedra colocadas en su sierra (Las Mojone as) delimita su frontera con Guate ala. Las pl yas al orie te de su territorio son bañadas por las aguas del Mar Cari e, es por ell que este estado es conocido en el
undo como El "Caribe
exicano". Es junto con Baja
California Sur la entidad más joven del país (a bas promovidas de Territorio Feder l a Estado Libre y Sober no, el 8 de octubre de 974).2 Ca ital
Chetumal
Mayor Ciudad
Cancún
Su erficie
50,844 km²
Co rdenadas Latitud
21° 35’ – 17° 49’° N
Lo gitud
86° 42’ – 89° 25’° O
Altiitud máxima
230 msnm ( erro El Charro)
Po lación(2005)
1,154,800 h b
De sidad
17.4 hab/k ²
Creación como esta o
8 de octubr de 1974
Gobernador
Félix Gonzál ez Canto (PRI)
Hu o horario
UTC ‐6
Municipios
9
Ge tilicio
Quintanarro ense
Sitio web
www.qroo.gob.mx
1 spectos fís icos 1.1 Geolo ía Quintana
oo confor a una región con grandes llanur s y peque as declives y
elevacione hacia el est . La Península de Yucatá de la cual f rma parte emergió del
ar
y por esa r zón abundan los ríos subterráneos. El suelo predo inantement calizo ayuda a la filtración del agua de las lluvias h cia las capa interiores de los sistem s subterrán os acuíferos, ormando asimismo los ya mencionados depósito y corrientes subterráneas, que abastecen de agua a las poblaciones menores mediante los pozos. Los cenotes son masas de agua que afloran hacia la s perficie de la corteza terrestre; su ori en radica en la erosión del agua de la cavernas, que las hace derrumbars y desplom rse srcinan do
2
Diccio ario Quintana oo Enciclopedi Regional, Héctor Campillo Cu utli, Fernández Editores, México, 1988
9
dichos afloramientos de agua. Como dijimos Quintana Roo es una planicie de srcen marino conformada por rocas del mioceno y el pleistoceno, exceptuando a las rocas de las colinas de color rojo intenso. La tierra de tipo tsek’el se encuentra en las laderas drenadas y zonas elevadas, donde el agua favorece la presencia de elementos nutritivos en su composición. Los k’ankab se encuentran al pie de las zonas altas y en ellos se acumulan los productos de la intemperie y el drenaje es impedido, srcinando cúmulos arcillosos. Los akalchés son zonas localizadas en las partes más bajas (aguadas y sabanas con poco o nada de drenaje). La selva cubre la mayor parte del estado, existiendo excepciones como las zonas taladas y habitadas por el hombre. En las costas y regiones aledañas existen regiones bajas donde se acumulan las aguas de las lluvias formando lagunas pequeñas. Estas zonas se encuentran deshabitadas debido a la insalubridad, plagas (mosquitos), entre otros factores srcinados por el estancamiento de agua.
1.2 Orografía El relieve es escaso ya que Quintana Roo carece de montañas. Solamente existe una suave declinación de oeste a este; esto es hacia el Mar Caribe. A pesar de esto se tiene una impresión de ser una zona plana y dura en especial en las colindancias con el vecino estado de Yucatán. La Sierra Baja llamada Puuc por los mayas alcanza solamente 60 msnm, pero se eleva a partir de Maxcanú, hacia el oeste y con el nombre de Sierra Alta corre paralela a la costa; se detiene antes de Champotón, tuerce al noreste, cruza la región de los Chenes, se interna en Quintana Roo, se dirige al sur y se une a las cordilleras de Guatemala y Chiapas. Sus estribaciones llegan hasta el oeste de la Laguna de Bacalar y a los márgenes del Río Hondo.
1.3 Hidrografía
No existen corrientes de agua debido a la permeabilidad del estado (la cual srcina cenotes y corrientes subterráneas). Encontramos el Río Hondo al sur de la entidad que además es frontera natural con Belice que básicamente está conformado por una grieta profunda que junta dos planos inclinados y por donde circula el agua. Otro cuerpo de agua importante es el río Azul posee 136 km de corriente navegable y lo encontramos también como frontera natural al sur de la entidad que limita a Guatemala y Belice de Quintana Roo; surge en Guatemala gracias a los Montes Mayas, desembocando en la Bahía de Chetumal muy cerca de la capital del estado, donde forma un canal de 2,5 m de profundidad, que utilizan las embarcaciones a su paso por Belice. En épocas de lluvias aumenta su extensión navegable aprovechándola para el transporte de madera.
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El Río Azul está ubicado en el suroeste de Chetumal. Otros ríos importantes son: el Jass, al norte de Calderitas; el Turbio, al este de Chiquilá y al sur de la isla de Holbox; el Indio, al sur de la Bahía del Espíritu Santo, y el Kik, al noreste de Calderitas. Hay también lagunas, así como innumerables corrientes subterráneas, que afloran y tienen
alto
rendimiento.
En
ocasiones
afloran
naturalmente a la superficie y reciben el nombre de aguadas, y tienen usos agrícolas y ganaderos. Otras veces se presentan como capas de roca que las cubren y muestran
presentaciones
de
pozos
abiertos
o
encuevados que se llaman simplemente cenotes. Existen por último algunos arroyos, afluentes del Río Hondo o que desembocan en la Laguna de Bacalar, cerca de Chetumal.
2 Aspectos Naturales 2.1 Clima Predomina el clima tropical con lluvias en verano, excepto en el suroeste y el sureste, donde predomina una temperatura tropical con intensas lluvias periódicas e invierno seco en las comarcas del norte. En síntesis el clima mayoritario en las regiones centro y este, es el tropical, con lluvias en otoño. Al oeste también es tropical, pero con lluvias intensas en verano. Al norte, el clima es de sabana con lluvias periódicas e invierno seco. La temperatura media anual en el estado es de 26 °C. La época de secas comprende de febrero a mayo, y la de lluvias de mayo a octubre, aunque con frecuencia se prolonga hasta enero, en forma de chubascos procedentes del norte.
2.2 Litoral Cuenta con 865 km de litorales. La porción correspondiente al Golfo de México al norte, conforma literalmente un seno llamado Laguna de Yalahau, que se localiza enfrente de la Isla de Holbox. En el extremo septentrional de ésta se halla el Cabo Catoche. El Río del Limbo es un canal estrecho que separa Holbox de la Península de Yucatán. Sigue al sur 700 km de costa sobre el Mar Caribe, cuyo desarrollo puede dividirse en cinco tramos: •
En el primero hasta Puerto Morelos (20° 50' de latitud), donde se presentan características coralinas y presentan muchos bajos que rodean a las islas; existiendo entradas de mar con poca profundidad que son el efecto del afloramiento de los bancos de coral (ríos de Chacmuchuch, Inglés y de Nizuc). Los accidentes geográficos más notables son las puntas (Arenas, Cancún, Nizuc, Petempich y Tachacté), y las islas (Contoy, Cayo Sucio, Isla Blanca, Islas Mujeres y
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Cancún) próximas a la zona continental. En la parte norte existe una barrera de arrecifes de coral, donde se presenta un bello oleaje de aguas turquesas con gran biodiversidad de especies marinas. Este es el gran atractivo que se brinda al turista en la zona conocida como Riviera Maya que parte desde Isla Mujeres hasta Xel‐Há, pasando por Cancún, Playa del Carmen, Isla Mujeres y Cozumel. •
La segunda porción se caracteriza por llevar una dirección al suroeste posee playas angostas, las puntas Céliz y Maroma, las caletas de Chac‐ahlal, Xel‐Há, Xcaret, Yalkú y Solimán, las ruinas de Tulum y, a 17 km de la península la isla de Cozumel. A partir de esta isla se presentan playas de roca caliza, cuyas puntas más notables son Punta Céliz y Playa del Carmen, hasta llegar a Tank’ha.
•
El tercero al sur presenta una línea continua a lo largo de 35 km y luego las Bahías de Ascensión (19° 40' en su parte media) y del Espíritu Santo (19° 21'), obstruidas por cayos y arrecifes por cuya razón no hay puertos que se alberguen en dichas bahías.
•
El
cuarto
de
150
km
y
sin
accidentes
considerables, salvo las quebradas de Uvero y Xcalac, que sirven de abrigo a pequeñas embarcaciones, culmina en la boca de Bacalar Chico, al final de una península, en el límite de Cayo Ambergris, que ya pertenece a Belice. •
El quinto y último corresponde a las costas del noroeste, norte y este de la bahía de Chetumal. De escasa profundidad y poblada de bajos, ésta se conecta por la bahía de San José con la Laguna de Bacalar, de 40 km de longitud por 2 de ancho, que a su vez está comunicada con el río Hondo por el canal de Chac. Otras lagunas del sur son: Cenote Azul, Om, Guerrero, Mariscal, y Chichanhá; en el centro: Ocón, Chacchoben, Nohbec, Chichankanab, Kanab y Petentulich; y las del norte: Chunyaxché y Cobá. El cenote de mayor relevancia es el llamado Lagarto de Oro (o Cocodrilo Dorado).
2.3 Flora Varía de acuerdo con el clima, de selva baja a selva alta. La riqueza silvícola es una de las fuentes de ingreso del estado, ya que la entidad produce maderas preciosas de óptima calidad como son: caoba, cedro rojo, primavera, palo rosa y roble; estas especies constituyen dos terceras partes de la superficie arbolada del estado. Otras especies menores son:
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el ébano, el huizache y el huanacaxtle. De las especies no maderables, la más importante es el chicozapote, árbol del que se extrae la resina para fabricar el chicle, el cual es exportado en su totalidad.
2.4 Fauna •
Peces: sardinita o topote, potetes o molis, bandera, bolines, mero, pargo, mojarra, lisa y huachinango.
•
Anfibios: mano de metate, rana y sapo.
•
Reptiles: pochitoque, jicotea, cocodrilo, iguana, iguana rayada, pasarríos, lagartija, boa, petatillo, culebra ratonera, cordelillo, bejuquillo, víbora chirrionera, nauyaca, víbora de cascabel y cantil.
•
Aves:
garza
morena,
garza
blanca,
pedretes,
espátulas, íbises, flamenco, pato golondrino, cerceta de alas azules, pato boludo, pato colorado, pijije, gallareta, zopilote cabeza colorada, zopilote real, águila pescadora, faisán negro, guan cornudo, chachalacas, cut o pavo de monte, gallitos de agua, chorlitos, paloma, búho gran duque, lechuza de campanario, chotacabras, cuerpouines, garrapateros, cuclillos, correcaminos, martín pescador, tijeretas, tucán, pico real, pájaro carpintero, trepatroncos, chompipis, pitivirrín colorado, golondrina, verdín, calandria y dominiquito. •
Mamíferos: tlacuache, comadreja, ratón tlacuache, murciélagos (zapatero, siricotero, vampiro, guanero, pescador), mono araña, armadillo, oso hormiguero, ardilla, tuza, ratón arrocero, rata jabalina, tepezcuintle, tuza real, conejo, jaguar, ocelote, tigrillo, puma, onza o leoncillo, zorra, mico de noche, mapache, coatí, martucha, comadreja, zorrillo, nutria, tapir, jabalí (pecarí), venado cola blanca y temazate.
3 Aspectos Sociales 3.1 Municipios Quintana Roo cuenta con 9 municipios, en 2008 se formó el noveno municipio (Tulum), a continuación se da una breve descripción en orden cronológico de creación. 001 Municipio Cozumel: Cozumel (Cuzamil en idioma maya yucateco: Isla de las Golondrinas) está formado por la isla homónima, la tercera más grande y la segunda más poblada del país, y dos enclaves continentales. Se ubica al sureste del estado, en el Mar Caribe, a unos cincuenta kilómetros de Cancún.
13
002 Municipio de Felipe Carrillo Puerto: Se encu ntra localizado en el cen ro del estad y su cabecera es la ciudad de Felipe Carrillo Puerto, anterior ente conocida como Sa ta Cruz de Bravo y Chan Santa Cruz. 003 Municipio de Isla Mujeres: El municipio está constituido p r la Isla Muj res y un sector continental. 004 Municipio de Othón P. Blanco: Othón P. Su c becera es la ciudad de C etumal, que es también la capital del estado. Recibe su nombre en honor de Othón P. Blanco quién encabezó l colonizació de la región y fundó la ciudad de Chetumal. 005 Municipio Benito Juárez: Su cab cera es la ci dad de Cancún, famoso estino turístico internacional. Cancún tiene 526.00
habitantes lo que la onvierte en la ciudad
poblada de Quintana Roo, y está f rmada por
ás
lfredo V. Bonfil, Puerto Morelos, V lle
Verde Central Vallarta, Joaquín Zeti a Gasca, Le na Vicario, os Tres Rey s, El Milagr y Avante. Algunas zonas de Cancún, principalmente las del norte de la ciudad, se encuentran dentro del erritorio de Isla Mujeres. 006 Municipio de José María Mor los: Su sup rficie es de 6.739 km². Las principales actividades económicas son la agricultura y la silvicultura. 007 Municipio de Lázaro Cárdenas: El municipio está situado al extremo norte del estad y su cabecer es la población de Kantunilkín. 008 Municipio de Solidaridad: El mu icipio se for ó el 28 de julio de 1993 por decreto el Congreso del Estado durante el gobierno de Mario Villanueva Madrid. Su cabecera es la ciudad de laya del Car en. El 13 d marzo de 2008 fue segregado de su territori
el nuevo
Municipio de Tulum, p r lo cual su extensión territorial y población s encuentra en proceso de ajuste. 009 Municipio de Tulum: El Municipio de Tulum fue cread
el 13 de marzo de 2008 con
territorio del municipio de Solidaridad. Se localiza en la zona centro‐norte del estado, en la llamada Riviera Maya, y su cab cera es la ciudad de ulum.
14
3.2 Nuevos Municipios En la actualidad, se discute el proyecto de creación de dos nuevos municipios en el territorio quintanarroense, que serían el de Bacalar, con territorio segregado de Othón P. 3
Blanco y el de Tulum, con territorio de Solidaridad.
El 21 de febrero de 2008 el Congreso de Quintana Roo aprobó el anteproyecto de creación del Municipio de Tulum, que obtendrá su territorio del actual municipio de Solidaridad e incluirá el Parque Nacional Tulum y partes de la Reserva de la Biósfera de Sian Kan4; esto fue formalmente ratificado cuando el 13 de marzo el Congreso de Quintana Roo aprobó 5
por unanimidad la creación del Municipio de Tulum.
3.3 Demografía Princi alesCiudades C i ud a d
Cancún
P o b l a c i ón 2 0 0 5
526,701
Chetumal
136,825
Playa del Carmen
100,383
Cozumel
71,401
Felipe Carrillo Puerto Tulum
21,530 14,790
Alfredo V. Bonfil
13 822
Isla Mujeres
11,147
José María Morelos
10,424
Bacalar
9,833
3.4 Himno al Estado de Quintana Roo
Analizan crear dos municipios más en Quintana Roo Milenio, 7 de marzo de 2007. Javier Chávez. «QR: aprueban en comisiones la conformación del municipio de Tulum», La Jornada, 21 de febrero de 2008. 5 Javier Chávez. «Tulum se convierte en el noveno municipio de Quintana Roo», La Jornada, 13 de marzo de 2008. 3 4
15
4 Aspectos Económicos 4.1 Agricultura Es una de las actividades económicas más importantes de su economía y básica para las zonas rurales. El gobierno del estado ha entregado numerosos certificados agrarios para beneficio de los ejidatarios y ha dotado a campesinos sus correspondientes extensiones de tierra. La Secretaría de la Reforma Agraria apoya al ámbito campesino pues ha entregado certificados de derecho agrario, establece unidades de Desarrollo Rural Integral y regulariza unidades agrícolas‐industriales. En 1985 se vivió la más intensa sequía de las últimas décadas dando paso a la creación del Programa de Emergencia de zonas Afectadas por la Sequía brindando apoyo financiero a los sectores más afectados. También se ha implementado la comercialización de fertilizantes para el buen aprovechamiento de la producción agrícola. Superficiesembrada:76,913 ha Arroz
3.233 ton 64.938 ha (84% de la superficie cultivada).
Frijol
697 ton
Chile
3.092 ton
Cacahuate
184 ton
Tomate
1.347 ton
Sandía
1.468 ton
Soya
185 ton
Sorgo
185 ton
Hortalizas
77 ton
Caña de azúcar
732.932 ton (17,116 ha)
Naranja Valencia
1.614 ha
Papaya
71 ton
Toronja
75 ton
4.2 Ganadería Es practicada mayormente en los municipios de Othón Pompeyo Blanco, Felipe Carrillo Puerto, Lázaro Cárdenas y José María Morelos. El gobierno ha apoyado a esta actividad económica mediante diversas asociaciones, programas y actividades como el Patronato de Alimentación Animal, el Programa Lechero, distribuyendo forraje, brindando alimentos balanceados para el ganado, construyendo granjas avícolas en comunidades marginadas, o entregando diversas y numerosas cabezas de ganado para su producción. En cuanto a datos y estadísticas a continuación se presentan los más relevantes:
16
Pastizales
123.000 ha
Ganado porcino
1.824 ton de carne de res. 45.000 cabezas 4.480 ton de carne de cerdo. 68.355 cabezas
Aves de corral
2.366 ton de carne de aves
Huevos
139 ton de huevo
Leche
4 millones de litros
Miel
3.546 ton de miel producidos por 4.000 apicultores
Ganado bovino
4.3 Pesca Con 865 km, solamente siete municipios cuentan con costa, practicándose la pesca ribereña. Es escasa debido a la falta de organización para la aceptación de las técnicas modernas de pesca, por tales motivos, se promueven la modernidad de la técnica de captura,
la
organización
del
producto
y
su
comercialización. Los
pescadores
quintanarroenses están organizados en 20 cooperativas; se cuenta con dos escuelas secundarias técnicas ubicadas en Holbox y Puerto Morelos, así mismo, el Centro de Estudios Tecnológicos del Mar brinda capacitación para los futuros hombres del mar. Especial atención se ha brindado en el estudio del caracol marino para evitar su extinción, se han hecho cultivos de esta especie, así como de la tilapia. El Banco Nacional Pesquero y Portuario ha brindado su ayuda en el mejoramiento de la flota pesquera. Especie Camarón Caracol Langosta
Toneladas
1.308 1.335 737 331
Tiburón Escama en general
1.908
Puertospesquerosen QuintanaRoo Puerto
Municipio
Equipamiento
Cozumel
Cozumel
Medianamente equipado.
Centros de recepcióny su capacidad
Isla Mujeres
Isla Mujeres
Medianamente equipado.
1 con capacidad de 1‐10 ton/día.
Puerto Morelos
Benito Juárez
Medianamente equipado.
2 con capacidad de 1‐10 ton/día.
Puerto Juárez
Benito Juárez
Medianamente equipado.
1 con capacidad de 1‐10 ton/día.
Holbox
Lázaro Cárdenas
Medianamente equipado
1 con capacidad para 5 ton/día.
Punta Allen
1 con capacidad para 5 ton/día.
Ubero
1 con capacidad para 5 ton/día.
Xcalac
1 con capacidad para 5 ton/día.
Cancún
Benito Juárez
Chetumal
Othón Pompeyo Blanco
1 con capacidad de 1‐10 ton/día. 1 con capacidad de 1‐10 ton/día.
17
4.4 Silvicultura Cuenta con 12 ejidos: Carrillo Puerto, Chacchoben, Naranjal, Santa María, Solferino, Tres Garantías.
4.5 Industria Ocupando un lugar secundario en la economía estatal, se ha brindado apoyo para la creación de “zonas industriales” abastecidas con los servicios correspondientes para su debido
funcionamiento.
Se
cuenta
con
tres
parques
industriales: Parque Industrial Chetumal (en el municipio de Othón P. Blanco), Parque Industrial Leona Vicario (Felipe Carrillo Puerto) y Parque Industrial Puerto Morelos (Benito Juárez). También el estado cuenta con una significativa producción de azúcar de caña.
4.6 Turísmo Entre las principales actividades económicas del Estado sobresale el turismo, el cual se concentra en el balneario y las playas de Cancún, uno de los centros turísticos más visitados del mundo, y en la Riviera Maya costera, que abarca desde Puerto Morelos hasta Tulum y la isla de Cozumel, la cual cuenta con diversos arrecifes para bucear, teniendo como ciudad principal a Playa del Carmen. A 6 kilómetros al sur de Playa del Carmen se encuentra Xcaret, un yacimiento arqueológico maya y parque temático ecológico, donde se pueden practicar diversas actividades acuáticas y conocer la cultura, flora y fauna de la región. La costa sur del estado recientemente se ha ido explotando y existen poblaciones turísticas como Xcalac y Mahahual, donde se encuentra un muelle donde llegan cruceros. Puerto Aventuras cuenta con marinas de tipo particular por lo que resulta el fraccionamiento residencial más exclusivo de la zona, ahí se han logrado ubicar algunos de los más exclusivos resorts de toda la Riviera.
18
II SOLIDARIDAD, PLAYA DEL CARMEN
Orgullosamente playense, dignamente quintanarroense
Soli aridad es un municipio del estado mexicano de Quintana Roo y uno de los
ás
jóve es en el p ís al haberse formado
el
l 28 de juli
de 1993 por decreto
Con reso del Est do durante el gobierno e Mario Vill nueva Madrid. Su cabec ra es l ciudad de
laya del Ca men. El 13 de marzo de 2008 fue s gregado de su
territorio el nue o Municipi
de Tulum, por lo cual su extensi n territorial y
población se enc entra en proceso de ajus e.
6
El territorio donde se asienta el Municipio de Solidarida pertenecía en su
ayor parte al cacicazgo de Ecab, a lo
cuales pertenecían entre otras las localidades de Tulum Cobá, Xaman Há (actualmente laya del Car en), Tanca y Polé. En las crónicas de los españoles se describe Tulum como una ciudad tan grande como Sevilla. L región fue conquistada en 1526 por Francisc de Montej quien undó la vill de Salamanca en donde actualment se encuentra Xel‐Ha. Durante l época colonial la regió permaneció casi d shabitada y no fue hasta el siglo X cuand se fundaro campamen os para la e plotación del chicle
la madera.
Desde la integración del Territorio Federal d Quintana R o en 1902, laya del Car en perteneció a la Delegación de Cozumel y más tarde,
l 8 de octu re de 1974 al decretarse al Estado de
Quintana Roo como estado libre y soberan , esta ciudad pasó a formar parte d l Municipio de Cozumel. A prin ipios del siglo XX esta re ión inició su desarrollo con el surgimi nto de los c mpos chicle os y los copreros, co unidades conformadas por gente pro eniente de la península e Yucatán que se había extendido con sus campamentos y centrales de acopio, tal es el caso de eona Vicario, y ya má cerca Centr l Vallarta por el lado norte de Quintana Roo. La his oria moderna de Playa
el Carmen, se especula comenzó con el arribo
e las prime as
familias provenientes de la Península de Yucatán, obliga as por las c ntingencias de la guerra de castas (1847‐1901) en busca de tierras men s conflictiva donde esta lecerse y se esparcieron en distintos puntos co o Cozumel
parte de la zona continental.
Tambi n se dice q e al ser con ratados como chicleros, lgunos desertaron y decidieron trabajar por su propia cuenta como pe cadores, dejando su vid errante pa a quedarse a vivir en estas tierras. A partir de entonces comienza un l nto desarrollo, propiciado por el cre imiento de las familias, al casarse los hijos e hijas de los lug reños tanto entre ellos c mo con fuereños.
6
Javier Chávez. «Tul m se convierte en el noven municipio d Quintana Roo», La Jornada, 13 de marzo de 2008.
20
El centro de Playa del Carmen estuvo por mucho tiempo en lo que ahora es la Calle 6 en la zona federal marítima terrestre y Quinta Avenida y en ese tiempo a la comunidad se le conoció como Playa Morentes siendo al principio una incipiente comunidad de cuatro o cinco palapas de huano. De los sesenta en adelante empieza un rápido y progresivo crecimiento de la población, a partir de entonces Playa del Carmen deja de ser un lugar de paso hacia Cozumel y comienza a tener actividad económica. Sin embargo, en el aspecto político aun venían de Cozumel los nombramientos para los primeros subdelegados y posteriormente los delegados. Superficie:
2,278.04 km²
Población(2005):
135,589 habitantes7
Cabecera:
Playa del Carmen
Fecha 20reación:
de
28 de julio de 1993
Latitud:
20° 45’ – 19° 46’ N
Longitud:
86° 57’ – 88° 05’ O
Secciones:
1 delegación
Pdte. Municipal:
Román Quian Alcocer (PRI)
Gentilicio:
Solidaridadense
Sitio web:
www.solidaridad.gob.mx
1 Aspectos físicos 1.1 Orografía El municipio se encuentra sobre una planicie de srcen tectónico, las máximas elevaciones son inferiores a los 25 metros sobre el nivel del mar, estas elevaciones disminuyen hacia la zona de la costa.
1.2 Hidrografía La roca caliza, sumamente permeable, que forma el suelo de esta región no permite la existencia de corrientes de aguas superficiales, se cuenta con innumerables cenotes. Los cenotes son, en la mayor parte de los casos, ensanchamientos de complejas redes fluviales subterráneas, que en ocasiones se abren paso hasta el mar. En éstos, el agua marina, más densa que la dulce, puede penetrar por el fondo del sistema freático. Por ello, hay cenotes en los que a partir de determinada profundidad el agua pasa de dulce a salada. La profundidad del acuífero va de 5 a 10 m, pero también se localiza hasta de 1 m de la superficie y su espesor medio es de 19 m. Las familias de agua predominante son las sódico‐cloruradas y sódico clorurada‐sulfatada.
7
Instituto Nacional de Estadística y Geografía. Principales resultados por localidad 2005 (ITER)
21
1.3 Clima El clima del municipio es cálido subhúmedo con lluvias en el verano de mayor humedad. La temperatura media anual es de 26° C, las temperaturas más bajas se registran en el mes de enero con 14º C y las máximas se alcanzan en el mes de agosto con 33º C. Los vientos predominantes son los del sureste. La precipitación pluvial anual oscila entre los 1,300 y los 1,500 milímetros con estación de lluvia de marzo a noviembre. El clima se ve afectado por los Ciclones o Huracanes, que aumentan la precipitación sobre todo en el verano. La temporada de Huracanes se extiende del 1 de junio al 30 de noviembre de cada año.
2 Aspectos naturales 2.1 Ecosistemas La vegetación se conforma de selva mediana subperennifolia y subcaducifolia, y selva baja subperennifolia, que son particularmente valiosas para la explotación forestal debido a la presencia de maderas preciosas como la caoba y el cedro. Por otra parte, en zonas próximas a las áreas inundables y al mar se han desarrollado comunidades de manglares, aunque la superficie que ocupan es relativamente pequeña. La zona costera posee manchones de vegetación de dunas. Dentro de la amplia riqueza de especies de flora detectadas en la zona se encuentra árboles de: zapote, ramón, chechén, chacah, cedro, ya’axche, kitanche, papaya, sa’kbob, mahahau, hiraea obovata, bisil, mansoa verrucifera, tatsi, habín, kaniste, guaya y palma chit, todas distribuidas y presentes en el corredor Cancún ‐ Tulum. En la orilla de la costa se localizan áreas de manglar y algunas ciénagas con especies tales como los mangles rojo y blanco. En la zona de las dunas costeras existe predominio de la uva de mar, así como la palma cocotera entre otros. Las áreas inundables o
sujetas a inundación presentan
vegetación de tule. Los animales de la región corresponden mayoritariamente de srcen neotropical, sin embargo están presentes animales de srcen neartíco como el venado. Los principales grupos representados son los anfibios, reptiles, aves y mamíferos. Se detectaron la presencia de 309 especies en el corredor Cancún ‐ Tulum, de las cuales las aves son las más difundidas de todas. Las aves se encuentran representadas por zanates, garzas blancas, colibríes y pequeños mamíferos como la zorra gris, ardillas, ratones, tlacuaches y murciélagos; que junto con la gran variedad de fauna marina representan un recurso importante de la localidad.
22
3 Aspectos sociales 3.1 Demografía Al momento de su creación, el Municipio de Solidaridad tenía una población de 10,531 habitantes, Para 1995 su población ascendía a 28,747 pobladores, siendo Playa del Carmen la ciudad más poblada con 17,621 habitantes; la entonces Delegación de Tulúm llegaba 3,603 habitantes; el resto de la población se distribuía entre las localidades de Chemuyil, Cobá, Chanchén I, Akumal, San Silverio, San Juan, Chanchén Palmar, Javier Rojo Gómez, Yaxche y demás de menos de 250 habitantes.8 Para julio de 2008 se estima que la población en Solidaridad asciende a 157,544 habitantes, de los cuales el 53% son hombre y 47% mujeres. Por otra parte, se calcula que el crecimiento anual de población es del 11.99%, el cual está conformado por el crecimiento natural 5.02%, más el crecimiento social 6.97%, éste último responde a la inmigración interna, nacional e internacional. El Municipio de Solidaridad es un centro de atracción de migrantes. Como factores de atracción podemos mencionar la amplia oferta de empleo en el sector turístico y los servicios conexos, el crecimiento económico sostenido de los últimos 15 años y la conformación de redes sociales de los primeros migrantes que acogen a los recién llegados. De acuerdo con las bases de datos del Registro Civil de Solidaridad (2007‐2008), los padres de los menores nacidos en nuestro municipio son srcinarios de los estados de: Quintana Roo (quienes provienen de los Municipios de Oton P.Blanco, José María Morelos, Felipe Carrillo Puerto y Lázaro Cárdenas), Tabasco, Yucatán, Chiapas y Veracruz, principalmente. Por otra parte, según datos del Instituto Nacional de Migración, en el 2003 se calculaba que al menos el 7% de la población que reside de modo permanente en Solidaridad es de srcen extranjero y, recurriendo nuevamente a la información del Registro Civil, podemos observar que la nacionalidad de los extranjeros que han tenidos hijos en nuestro territorio provienen de países de América Latina (Argentina, Guatemala y Honduras principalmente) y Europa (Italia, Francia, Alemania y España). Pro eccionesde crecimiento oblacional
8
Localidades
2008
Akumal
1,591
BarcelóMaya
1,289
ChanchenPrimero
1,051
Ciudad Chenmuyil Cobá
1,647 1,547
Indicadores seleccionados de la población por municipio, 2005
23
GalaxiaBalamTun
907
Iberostar
652
La Guadalupana
7,922
Localidadesconfidenciales
1,894
Playa del Carmen
135,108
PuertoAventuras
2,165
San Juan
669
San Silverio
720
Tulum
19,913
4 Aspectos urbanos 4.1 Infraestructura social Solidaridad es un municipio en crecimiento constante y sostenido, por lo tanto se requiere de una infraestructura social que pueda cubrir las necesidades de la población, lo cual constituye un gran reto. Actualmente cuenta con seis clínicas particulares, cuatro clínicas de asistencia social y cinco clínicas municipales.
4.2 Estructura educativa Actualmente existen 9 estancias infantiles manejadas por SEDESOL, a nivel preescolar existen 25 escuelas públicas y 7 privadas; primarias, 39 públicas y 9 privadas; secundarias, 5 públicas, 1 telesecundaria, 5 privadas; media superior, 3 públicas y 2 privadas; superior, 1 pública y 1 privada; especiales, 1 centro de atención múltiple y privado 1 ICAT.
4.3 Estructura deportiva y parques públicos Se cuentan en la actualidad con 4 unidades deportivas, 4 canchas techadas y 42 parques públicos. Es importante agregar que en el municipio se cuenta con los Centros de Atención a la Mujer del Sistema Municipal para el Desarrollo Integral de la Familia, los cuales son especializados para la atención de casos de violencia familiar, están cumpliendo en el mes de octubre de 2008 sus primeros dos años de vida. El DIF tiene bajo su cargo tres centros dedicados a la atención de los Adultos Mayores, en la Colonia Gonzalo Guerrero, “La Estancia de Día para la Tercera Edad”, en la colonia Ejidal el “Club Fuente de la Sabiduría” y en la colonia 28 de julio el “Centro Especializado para Adultos Mayores”, donde se brindan diversos talleres y servicios a 130 personas, de quienes acuden el 95% son mujeres y sólo un 5% son hombres.
4.4 Puertos y aeródromos Para la comunicación marítima existe una terminal en Playa del Carmen con un muelle para las embarcaciones de ruta a Cozumel y para el servicio de tender a los cruceros turísticos internacionales que llegan frecuentemente. En Punta Venado, a 1.2 kilómetros de Playa del Carmen, se ubica una terminal para transbordadores que realiza la
24
transportación de carga y pasajeros a Cozumel, además del servicio de exportación de materiales pétreos a los Estados Unidos por una empresa privada. Esta zona corresponde al Municipio de Cozumel. En cuanto a la comunicación aérea, se atiende con un aeródromo para aviones de corto alcance, que hacen el servicio entre Playa del Carmen y otros centros turísticos situados a corta distancia, sobre todo Cozumel. La marina de Puerto Aventuras ofrece cobijo a barcos de cualquier tamaño y en ella se hospedan los usuarios. Cuenta con características que generan certidumbre en el ambiente, todo el complejo es excepcional por garantizar seguridad a toda la familia. Entre otras actividades, sin minimizar la práctica del golf, el complejo ofrece canchas de tenis y áreas de tiendas y restaurantes ubicados alrededor de la marina. Entre sus espectáculos visuales mezcla paisaje y arquitectura.
4.5 Sistema carretero La Carretera Federal Núm. 307 es el principal soporte de la red regional de comunicaciones y cumple la función de conectar el norte y el sur del estado. Su función srcinal
es la de conducir flujos vehiculares en viajes interurbanos, es decir entre
localidades, por lo que su operación tiene características de vía regional (flujo continuo, alta velocidad, amplitud en diseño geométrico, alta resistencia en superficie de rodamiento, etc.).
5 Aspectos Económicos 5.1 Ocupación En el año 2007 la población económicamente activa en el municipio fue del 45.40% del total de los habitantes, ascendiendo a un total de 28,946 personas. La población ocupada fue de 28,604 personas y representó el 98 % de la económicamente activa total. Comparado con la media encontramos condiciones muy favorables en el municipio. La ocupación más importante es en el sector terciario, por la gran cantidad de comercios y servicios que se ofrecen a los visitantes y turistas.
5.2 Actividades económicas La información más reciente respecto a la industria refleja para el 2006 una producción de 11’874,655.0 toneladas de productos pétreos extraídos de los bancos situados en la franja occidental de la carretera federal, representaba un valor de $712’000,000.00 pesos, situación que refleja la importancia de la industria de la construcción en los últimos años. Las actividades identificadas involucran 74 unidades que se dedican a la industria alimentaria, 5 de bebidas y del tabaco, 15 fabrican prendas de vestir, 11 a la madera y 39 a la fabricación de productos metálicos. La actividad pesquera se caracteriza por su carácter ribereño, para el año 2006 se contabilizó 147 toneladas para el consumo humano directo. La especie que mayor volumen reporta es la langosta con 66 toneladas con un volumen y valor de producción de
25
$7’664,000.00 generados. En escama general la producción alcanzó un volumen de 59 toneladas con un valor de $1’349,000.00 pesos. La población dedicada a esta actividad se distribuye en dos segmentos, el primero bajo el esquema de cooperativas con 105 socios registrados en 2006 contra 51 particulares en todo el municipio. Las actividades comerciales de mayor importancia se dividen en dos segmentos, el comercio al por mayor y el comercio al por menor. Las de mayor derrama en cada segmento y en su orden por el valor generado es el rubro de alimentos, bebidas y tabaco. El segundo es el de artículos de papelería, para el esparcimiento y otros artículos de uso personal.
5.3 Actividad turística El crecimiento de la Riviera Maya en los últimos años refleja el orden de 29,229 cuartos de hotel repartidos en 12 localidades. La zona hotelera ubicada en el fraccionamiento Playacar representa el 21.2% de la totalidad de los cuartos, Playa del Carmen el 19.8% y Puerto Aventuras el 17.9%. Además, 240 hoteles distribuidos en diferentes micro‐destinos de la Riviera Maya a lo largo de 80 kilómetros de litoral. Relaciónde hotelespor localidad Localidad
Hoteles
%
Cuartos
%
Playacar
23
9.6
6,183
21.2
Playadel Carmen
161
67.1
5,785
19.8
PuertoAventuras
16
6.7
5,244
17.9
PlayaParaíso
7
2.9
3,415
11.7
Punta Bete Xcalacoco
12
5.0
2,578
8.8
Kantenah
6
2.5
1,876
6.4
Punta Maroma
4
1.7
1,524
5.2
Xpu‐Ha
6
2.5
784
2.7
Xcaret
1
0.4
769
2.6
Punta Brava
1
0.4
639
2.2
Playadel Secreto
2
0.8
412
1.4
Paamul
1
0.4
20
0.1
TOTAL
240
100.0
29,229
100.0
La afluencia de turismo receptivo a la Riviera Maya es de las más altas del país con el 15.10% promedio anual. Para 2008 se espera una derrama económica de 1,700 millones de dólares generados por el turismo. Se estima que se construyan alrededor de 3,000 nuevas habitaciones por año en la Riviera Maya, lo cual genera un gran beneficio económico. Según la Organización Mundial de Turismo, por cada cuarto de hotel que se construye en esta zona, se generan 1.5 empleos directos y 2.5 indirectos, lo cual beneficia a 4 nuevas familias por cada habitación edificada.
26
La estadía promedio de los huéspedes es de 6.7 días. Registrando 3.2 días para el turismo nacional y 6.9 días para el internacional. La tarifa actual promedio es de $2,465.51 pesos y respecto del año anterior, tuvo una variación del 20.29% lo cual indica la especialización e incremento en costo por exclusividad. Para febrero de 2008, la tasa promedio de ocupación diaria en la Riviera Maya fue del 90.1%. De un total de 532,164 turistas extranjeros en la Riviera Maya se sabe que 42.75% provienen de los Estados Unidos, Canadá representa el 30.19%, Europa el 24.11%, Sudamérica el 2.39% y el resto del mundo el 0.56%. La estacionalidad de los visitantes nacionales es principalmente en verano, durante los meses de julio y agosto, a diferencia de los extranjeros que presentan su mayor afluencia en el mes de marzo, aunque por los porcentajes de participación del turismo extranjero predomina durante la mayor parte del año, acentuándose en algunos meses el turismo europeo. El turismo receptivo es aquel que realizan personas de países foráneos y que entran al territorio de un país receptor, implica la atención con "calor humano" y con la transición de información en el campo del turismo organizado.
5.4 Atractivos culturales y turísticos La diversidad cultural del municipio se puede contemplar en las instalaciones del Centro Cultural de Playa del Carmen, así como en el Centro Cultural La Ceiba, lugares donde se presentan exposiciones pictóricas, esculturales y artesanales entre otras. Se realizan talleres y cursos de literatura, pintura, música danza, teatro y muchas más, para toda la población. Solidaridad, mejor conocido en el mundo como la Riviera Maya es uno de los destinos más atractivos del Caribe mexicano, cuenta con hermosas playas de suave oleaje, como Playa Paamul y Playa Paraíso, ideales para descansar y tomar el sol; otro atractivo son los parques ecológicos de Xcaret y Xel‐Há, donde se puede practicar una gran variedad de deportes acuáticos: snorkel, windsurf e incluso kitesurf, nuevo deporte extremo que tiene como particularidad, la asociación del surf y el parapente para deslizarse a gran velocidad sobre las olas del mar. Para quienes gustan del buceo, en la zona del muelle, se pueden contratar recorridos al Gran Arrecife Maya, el segundo más grande del mundo, donde se puede bucear a más de 10 m de profundidad, entre cientos de peces multicolores y corales con más de 500 años de antigüedad o bien, realizar recorridos por la zona de cenotes y cavernas donde también se pueden explorar las profundidades de estos espejos de agua conectados de forma subterránea. Al caer la noche, se recomienda caminar por la Quinta Avenida, el punto de reunión más famoso de Playa del Carmen, donde abundan todo tipo de restaurantes, bares y antros de ambiente cosmopolita, así como un centro comercial con tiendas de ropa, joyerías y boutiques exclusivas. Playa del Carmen puede ser el punto de partida para excursionar a los lugares cercanos para disfrutar de la belleza natural de sus alrededores, la gastronomía y cultura de la
27
región. Xcaret es un Parque Ecológico y Arqueológico, ubicado a 7 Km. de Playa del Carmen, dedicado a la difusión de la cultura maya, así como a la preservación del ambiente y a la ecología. Ofrece no menos de 25 actividades para realizar, como buceo o snorkel en sus ríos subterráneos, caletas y lagunas, y observación de la exuberante flora y fauna local. Cozumel es la isla mexicana más grande y la más visitada, en especial por los amantes del buceo. Se sitúa frente a la costa de Playa del Carmen, a 40 minutos vía ferry. Posee un aeropuerto que recibe vuelos nacionales e internacionales y un muelle de altura para cruceros turísticos. Existen hoteles de excelente infraestructura y servicios, restaurantes con la mayor variedad de frutos del mar y múltiples opciones en diversión nocturna. Puerto Aventuras es uno de los desarrollos turísticos más recientes. Localizado a 19 Km. al sur de Playa del Carmen, este complejo de hoteles, condominios y villas dispone de restaurantes, tiendas, un campo de golf, un museo y un muelle con todos los servicios. Akumal, a sólo 32 Km. de Playa del Carmen, es un pequeño pueblo preferido por los amantes de la calma y la vida aislada. Posee una espectacular bahía de aguas transparentes y más de 200 cuevas subterráneas, aptas para el buceo y snorkel. También es todavía uno de los sitios elegidos por las tortugas marinas para desovar. Xel‐Há es el parque ecológico con el acuario natural más grande del mundo, ideal para la práctica de snorkel y buceo en sus cavernas y pozos. Se encuentra a 49 Km. de Playa del Carmen. El turista puede recorrer la zona a pie, en bicicleta o en tren, y disfrutar de su playa. Tulum está ubicado a 62 Km. de Playa del Carmen y presenta tres áreas diferenciadas: la zona hotelera, el pueblo y la zona arqueológica. En las villas cercanas, el viajero puede experimentar la cultura maya en el idioma, artesanías y tradiciones, que sus habitantes mantienen vivos. Puerto Morelos, a 32 Km. de Playa del Carmen, es un pequeño pueblo de pescadores valorado como un lugar tranquilo y bohemio. Cuenta con bonitas playas y arrecifes cercanos para practicar snorkel. Cancún es la ciudad turística más importante del Caribe mexicano, a 65 Km. al norte de Playa del Carmen. Tiene una zona peninsular con hermosas playas y majestuosos hoteles, y otra, céntrica, en el continente, con restaurantes, bares típicos, y tiendas de artesanías.
6 Aspectos políticos El Ayuntamiento de Solidaridad está integrado por un Presidente Municipal, un Síndico, seis Regidores electos según el principio de mayoría relativa y tres regidores electos según el principio de representación proporcional. Se elige un suplente para cada integrante del Ayuntamiento. Las elecciones constitucionales para los miembros del Ayuntamiento se celebran el 3 de febrero, los funcionarios son electos por sufragio universal directo, libre y secreto de los ciudadanos quintanarroenses en ejercicio de sus derechos, mediante el sistema electoral mixto de mayoría relativa y de representación proporcional conforme a las bases siguientes:
28
Cada partido político postulará una lista de ocho personas para ocupar los cargos de Presidente Municipal, Síndico y Regidores. El Partido Político que obtiene la mayoría de votos acreditará a sus miembros en los cargos para los que fueron postulados. Los cargos de Regidores electos según el principio de representación proporcional, se asignan a los Partidos Políticos que hayan obtenido por lo menos el cuatro por ciento del total de votos válidos emitidos en el Municipio, excepto el Partido Político que obtuvo mayoría de votos.
7 Playa del Carmen Playa del Carmen es la cabecera del municipio de Solidaridad, Quintana Roo, localizado al sureste de México, y al sur de Cancún. Está dentro de lo que se ha denominado la Riviera Maya. La ciudad (ubicada en las coordenadas 20.62° norte y 87.07° oeste) es bañada por las aguas del Mar Caribe y su principal actividad económica es el turismo. Esto viene de la mano que también se genere mucho trabajo en la industria de la construcción, esta es la segunda industria más importante del municipio.
7.1 Desarrollo y crecimiento En el año 1985 su población era de 1000 habitantes, en el 2003 ya contaba con una población de 49,000 habitantes, aunque cifras de autoridades municipales no reconocidas plenamente apuntan que para junio de 2004 esta ciudad tenía más de 100,000 habitantes, ya que tiene una de las tasas de crecimiento poblacional más altas del continente (alrededor de 20 por ciento anual) debido principalmente a la inmigración de personas de distintas partes de la república en busca del trabajo que demanda la industria turística. Cifras del Instituto Nacional de Migración del 2003 señalan que al menos el 7 por ciento de su población que reside de modo permanente en esta ciudad es de srcen extranjero. Hasta noviembre de 2004, el crecimiento de este destino turístico se traduce en una oferta hotelera de 23 mil 428 habitaciones en operación y una afluencia anual de viajeros estimada en poco más de dos millones de personas, principalmente de Estados Unidos, Canadá y Europa. Existen proyectos hoteleros en marcha que permiten establecer que el crecimiento de la infraestructura turística irá en ascenso durante los próximos cinco o diez años. Es una ciudad muy bulliciosa en la principal calle llamada la 5ta. Avenida que es paralela a la costa y es donde se encuentran la mayoría de establecimientos como tiendas y restaurantes. Al igual que Cancún sus playas se distinguen por poseer una fina arena blanca y un imponente mar azul turquesa.
29
7.2 Historia En tiempos prehispánicos Playa del Carmen se llamaba Xaman Há (idioma maya: Xaman Ja', 'Agua del Norte') y era un punto de partida de los mayas en su peregrinaje al santuario de Ixchel en Cozumel. El primer asentamiento moderno data de principios del siglo XX cuando allí se ubicó una comunidad de pescadores y productores de cocoteros y del árbol del chicle. Hasta mediados de los años ochenta Playa del Carmen era un pequeño pueblo de paso con menos de 1,500 habitantes, pero en las últimas dos décadas se ha transformado vertiginosamente al ritmo del crecimiento del turismo.9
7.3 Industria del turismo Playa del Carmen ofrece una serie de atracciones en sus alrededores. Xcaret. Parque Eco‐arqueológico situado a 6 kilómetros al sur de Playa del Carmen, en donde se puede apreciar la cultura de México, la flora y fauna de la región, las ruinas de la antigua ciudad maya de Polé, y a su vez disfrutar de las playas y cenotes del Mar Caribe, los ríos subterráneos, el nado con delfines y la práctica de snorkel, entre otras actividades acuáticas. Cozumel. Isla ubicada al frente de Playa del Carmen, a sólo 45 minutos en ferry. Tulum. Zona arqueológica maya ubicadas en la costa. Xel‐Ha. Parque ecológico con sus principales atractivos que son la caleta, jardines y grutas. Pequeños Hoteles. El esqueleto de la hotelería en Playa del Carmen es la suma de los pequeños hoteles ubicados en el casco antiguo de la ciudad. Ofrecen un servicio personalizado que refleja muchas veces las tradiciones de los países de srcen de sus propietarios (entre ellos muchos italianos, algunos alemanes, franceses, argentinos). Dentro de Playa del Carmen se ha desarrollado el complejo turístico hotelero Playacar, donde cadenas hoteleras internacionales han construido resorts.
7.4 Deportes En el ámbito deportivo la ciudad cuenta con el equipo de fútbol Inter Playa del Carmen, que cuenta con un campeonato de Tercera división mexicana y que juega actualmente en la zona sur de la Segunda división mexicana, la tercera en importancia en México.
9
Municipio de Solidaridad ‐ Página oficial (http://www.solidaridad.gob.mx/)
30
III ANÁLISIS ECONÓMICO DEL PROYECTO
La razón no basta; se necesita, para instaurar la paz en la sociedad de los hombres, una cualidad más flexible, menos rigurosa, que tiene que ver con la misma fuente, el mismo órgano, que sirve de sustento a la razón: esta cualidad es la astucia. Ikram Antaki
1 Ubi ación El Hotel Boutique se localizará en el estad de Quinta a Roo, mu icipio de Solidaridad, en la cabec ra municipal de Playa del Carmen, zona centro en la Colo ia Xaman Ha, Región 0 3, Manzana 53. Los lo es que el terrateniente portará tienen una superficie de 2,948.44 m² y de 1,948.87
²,
forma do una superficie total d 4,895.73 m Se encuentran ubicados en: LOTE 2
LOTE 1
Direc ión
m
Colindancia
Dirección
m
Colindancia
Noroes e
60.65
10 Aveni a Norte
Noroeste
0.64
Lote 1
Noreste
48.73
Calle 20 orte
Noreste
7.87
Call 20 Norte
Sureste
40.64
Lote 2
Su este
0.00
5ª Avenida Norte
21.31
Propiedad Particular
47.76
Av. Constituyentes Quintana Roo
Su oeste
8.81
Pro iedad Particular
Suroeste
de
32
2 Aspectos urbanos El acceso principal será por la 5ª Avenida Norte, ya que está catalogada como corredor turístico y es de gran afluencia y la 10 Avenida Norte presenta conflictos de tráfico vehicular por su cercanía a un sitio de taxis turísticos y a la “Glorieta de la Cabeza Olmeca.” Alrededor del predio se localizan restaurantes, bares, cafeterías, tiendas de ropa de diseñador, un sitio de taxis turísticos y un acceso público a “Playa Mamitas.” Las vistas que presenta el terreno son normales hacia el contexto a su alrededor y hacia el sureste y suroeste son del Mar Caribe y la Isla de Cozumel. Su orientación es sureste noroeste con respecto a la calle de acceso definida.
3 Servicios Públicos Cuenta con los siguientes servicios públicos: abastecimiento de agua potable, a través de red de distribución con suministro mediante toma domiciliaria; drenaje y alcantarillado; red de electrificación: suministro a través de redes subterráneas; pavimentos: de concreto asfáltico sobre relleno compactado y adoquinado sobre andador turístico (5ª Avenida Norte); otros servicios: red telefónica, recolección de basura, vigilancia, señal de T.V. por antena común y por cable.
4 Equipamiento Urbano El equipamiento urbano que se cuenta en la zona es el siguiente: escuelas, centros comerciales, hoteles, bancos, parques, iglesias, deportivos, gasolineras, accesos públicos a playas, muelle fiscal, capitanía de puerto, nomenclatura en calles, señalización.
5 Características actuales del terreno El área de influencia del hotel se presume pudiera comprender en su radio de acción la zona Centro de Playa del Carmen, el Casco Viejo – donde se ubica el muelle fiscal a Cozumel—hasta la Playa Cocobeach, así mismo tendría influencia en Cozumel, debido a su cercanía con el muelle fiscal. Los terrenos son de forma regular con topografía plana. El terreno ubicado sobre 10 Avenida Norte cuenta con 3 frentes; el terreno ubicado sobre 5ª Avenida Norte cuenta con 2 frentes; según el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Playa del Carmen 2002‐20026, ambos cuentan con las siguientes restricciones:
33
Unidad
Cantidad
Uso de suelo
Mixto (MC)
habitacional, comercial, servicio y equipamiento
Densidad
Habitantes/Ha
240
Saturación
Cuartos/Ha Vivienda/Ha
100 60
Superficiemínima de terreno
m²
160
Frente mínimo
m
8
Viviendamáxima
terreno
1
Factor de ocupacióndel suelo
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70%
Coeficientede utilizacióndel suelo
%
200%
Coeficientede modificacióndel suelo
%
75%
Alturamáxima
m niveles
12 3
Restricción
hasta 20 cuartos Cajonesde estacionamiento
cajón
1 por cada 2 cuartos más de 20 cuartos 1 cajón por cada 5 cuartos, más 3 cajones para vehículos de servicio
Frente jardinado
%
30%
Restricciónfrontal
m
3
Restricciónposterior
m
3
Restricciónvía pública
m
3
RestricciónZFMT
m
6
Fuente:Plan de DesarrolloUrbanodel Centrode Poblaciónde Playa del Carmen 2002‐20026.
34
5.1 R porte fotográfico del t rreno y su entorno 5.1.1 errenos
1 Sujeto10 Avenida
2 Sujeto 10 Avenida
3 Sujeto5 Avenida
4 Sujeto 10 Avenida
5 Sujeto5 Avenida
6 Sujeto 5 Avenida
35
5.1.2 ntorno
7 ontraesquina
8 Av Juárez y 5ª Avenida
9 5a Avenida
10 Cabeza Olmec
11 Constituyentes
12 Calle 8
13 Club Playa Mamitas
14 Crucer Playa Pelícan s
15 Muelle Fiscal
16 Plaza Paseo del Carmen
17 Amanecer
18 Atardecer
36
6 Memoria descriptiva del proyecto Se trata de un hotel 3 estrellas tipo boutique de 24 habitaciones desplantado sobre un terreno plano con acceso sobre avenidas, una de ellas denominada Andador Turístico 5ª Avenida Norte. El hotel brindará servicios de SPA, gimnasio, concierge, snacks y bebidas e internet inalámbrico. La decoración del hotel estará a cargo de artistas locales dando la categoría de boutique, pues en él se exhibirán pinturas, esculturas, pantallas de lámparas, muebles, afiches, entre otros objetos artesanales. Dicha decoración estará a la venta, el hotel no cobrará al expositor por el tiempo que exhiba sus trabajos, pero sí acordará con él una comisión del 5% al 10% sobre el precio de venta.
6.1 Programa Arquitectónico El hotel se desarrolla arquitectónicamente en 2 plantas de la siguiente manera: •
Planta Baja o Acceso principal o Recepción o Oficina de Empleados o Bodega o Cocineta Sala de exhibición o Spa o o Gimnasio o Pasillo a suites o Suites (10) Closet Baño Tina Recamara (1 o 2 camas) Salita de lectura Escritorio ejecutivo Terraza Tumbona Piscina privada Escaleras o Cuarto de instalaciones o Jardín o o Estacionamiento (51 cajones) Planta alta Escaleras o Suites (14) o Closet Baño Tina Recamara (1 o 2 camas) Salita de lectura Escritorio ejecutivo Terraza Tumbona Piscina privada o Concierge Área de bebidas y snacks o Mirador o
• •
•
• •
37
38
41
42
43
Perspectivas y Renders
44
6.9 Análisis de Áreas
Análisis de Áreas Espacio
m2
Canitad
Total m2
Habitación
72.50
24.00
1,740.00
Terraza
35.64
24.00
855.24
Pasillos y Escaleras
558.58
1.00
558.58
Recepción
57.00
1.00
57.00
Oficina
20.43
1.00
20.43
Bodega
25.07
1.00
25.07
Show Room
92.21
1.00
92.21
SPA
108.14
1.00
108.14
Gimnasio
216.27
1.00
216.27
Concierge
52.05
1.00
52.05
Almacén Bebidas y Preparado Snacks
9.84
1.00
9.84
Cuarto de Instalaciones
36.92
1.00
36.92
Estacionamiento
761.89
1.00
761.89
Jardín
2,112.00
1.00
2,112.00
TOTAL
4,533.64
Cimentación
La cimentación profunda estará hecha a base de pilas de concreto f’c=250 kg/cm2 y acero de refuerzo del No. 4 y 8 fy=4200 kg/cm2. La cimentación superficial será a base de dados de concreto, contratrabes, muros y cadenas, especificaciones según cálculo estructural. Estructura
Será a base de muros de carga con blocks de concreto, columnas y trabes de concreto reforzado según especificaciones de cálculo estructural. Las losas serán resueltas con vigueta y bovedilla de concreto, especificaciones según cálculo estructural.
45
Acabados
Muros Aplanado fino con repellado con masilla o pasta estuco para muros interiores, molduras de yeso entre muros y plafones. Pedacería tipo cantera en muros de fachada aplanados con repellado de estuco. Zoclos de loseta de barro en pasillos de suites. Muros divisorios a base de tablaroca en interiores y de tablacemento para exteriores y zonas húmedas.
Pisos Mármol travertino en área de acceso y en todas las habitaciones, zoclo de mármol travertino en habitaciones. Piso bomanite en pasillos de suites, piso antiestático en área de bodegas y cuarto de instalación eléctrica.
Plafones A base de tablaroca en interiores y tablacemento en exteriores, aplanados y acabado final con pintura blanca.
Instalaciones Instalación eléctrica, hidráulica, sanitaria, gas lp, voz y datos, detección de humos propuestas según cálculo correspondiente. Instalación de aire acondicionado tipo KX a base de gas refrigerante.
Carpintería Puertas con bastidor de pino con duelas alternadas de fresno. Interior de closets con MDF enchapado de fresno. Deck de madera en miradores. Pérgolas y barandales de madera machiche (balché).
Cancelería Cancelería de aluminio sublimado madera en línea 9000, cristal cámara compuesto por cristal templado de 8mm, separador de 6mm con aire, cristal claro de 6mm; puerta de cristal templado de 9.5mm en baño de suites.
Herrería y Estructuras ligeras La crestería del edificio será coronada con palapas a 2 aguas a base de zacate y madera de la región, preferentemente balché.
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D S U
D S U
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0 9 . 0
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2 3 . 1
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0 0 . 0 0 ,9 0 L 4 L 3 D ,2 S U
0 0 . 0 0 ,0 0 5 1 , 6
0 0 . 0 0 ,0 0 3 3 , 5
0 0 . 0 0 ,0 0 4 7 , 5
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0 0 . 0 0 ,0 0 0 4 , 2
L L D S U
0 .0 0 0 9 , 0 4 3 , 2
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0 .0 0 0 0 , 0 0 4 , 2
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0 .0 0 0 ,1 4
0 .0 0 0 ,1 4
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0 .0 0 0 ,5 1
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2 m
0 .0 4 5 7 , 2
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0 .0 0 0 5 , 1
0 0 . 0 0 6
2 m
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g 0 e 0 9 9 n . . F 0 0
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1 2 3 4 5 6 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - T T T T T T T L
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2 m / L 3 8 L 6 D 1 S U
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1 .3 7 9 8 , 4
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n ó i c a r u ti r c s e o d a n r e d i s n o c o n e rr e T e d r o l a V 4 . 7
1 .3 7 9 ,8 4
2 .0 7 9 9 , 2 0 1 , 5
5 .8 9 4 ,1 5 5 2
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L L D S U
L L D S U ) % (5 n ió c a r u itr c s E
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9 .8 1 3 6 , 2 3 3 , 5
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49
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0 .0 2 1 8
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0 .0 0 8 ,7 1
0 .0 0 0 4
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0 0 ,0 0 5 1
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0 0 . 5 5 6 , 1
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6 2 4 0 9 1 , 0 , 3 , 1 1 3
n ió c a ic b u F
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5 2 3 8 .8 .3 .5 .5 0 0 0 0
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3 .3 7 8 ,5 0 1 7 , 5
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0 .0 1
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0 9 6 0 1 . 0 . 0 . 1 . 1 1 1 1
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5 5
n ó i c c 2 ru m st n o C
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0 0 2 2 ,9 9 , 3 3
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% % % % % 9 1 4 2 1 2 4 2 6 4 p u s e D 9 9 0 0 3 . .1 0 . 0 . 7 5 0 0 1 8 0 0 ,2 ,1 ,0 ,0 5 5 5 0 6 8 7 5 1 1 2 1
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7 .0 6 9 2 , 2
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7 .2 7 2 ,7 2
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L L D
0 .0 0 0 ,0 0 0 8 , 3
0 .0 0 0 ,0 0 0 0 , 5
0 .0 0 0 ,0 0 0 5 , 5
0 .0 0 0 ,0 0 0 0 , 3
s e n o i c a ti b a H
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0 0 0 0 .9 .9 .9 .9 0 0 0 0
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t n e V n e s e l e t o H e d n ió c a g lo o m o H 2 . 8
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3 .5 4 4 3 , 3
2 .0 2 1 ,1 3
8 1 . 9 2 ,7 1
le b e u m In l e d o d a c r e M e d r lo a V
o n e rr e T %
% % % % % % 1 8 9 8 7 4 5 8 7 5 5 5
c u % % % % % % trs n 2 1 2 3 6 % n ió 9 4 1 2 4 4 4 c o C
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0 .0 4 8 ,5 3 4 9 , 3
0 .0 0 0 ,2 7 9 8 , 3
0 .0 0 8 ,8 8 7 5 , 1
9 7 3 1 2 5 ,0 9 ,0 1 1 0 .0 6 1 4 , 6 5 5
0 .0 0 0 8 , 2 5 0 , 1
4 .6 5 7 ,8 4 0 1 , 5
0 0 2 2 ,1 ,1 1 1
0 .0 0 2 1 , 1 2 1 , 1
0 .0 0 4 8 , 9 8 3 , 4
0 .0 0 4 8 , 9 8 3 , 4
0 0 0 0 0 0 1 1
0 8 0 0 1 2 4 1 9 8 9 9
7 .0 6 9 ,2 2
3 .3 3 3 ,3 8
0 .0 0 0 ,5 5
7 .2 7 2 ,7 2
L L D
0 .0 0 0 ,0 0 0 8 , 3
0 .0 0 0 ,0 0 0 0 , 5
0 .0 0 0 ,0 0 0 5 , 5
0 .0 0 0 ,0 0 0 0 , 3
4 2
s e n o i c a ti b a H
3 7 0 0 4 2 2 2 2 2
o d a ts ju a V
0 0 . 0 0 0 , 0 2 ,4 3
0 0 . 0 0 0 , 0 0 ,5 4
0 0 . 0 0 0 , 0 5 ,9 4
0 0 . 0 0 0 , 0 0 ,7 2
3 3 . 7 2 4 , 0 0 ,1 0 1
4 6 . 5 1 7 , 4 9 ,4 9
0 0 2 0 8 1 0 , 0 8 4 7 1 4
1 3 . 7 9 ,8 4
o n 2 e rr m e T
0 0 7 2 0 8 1 0 , 0 9 8 , 8 4 7 1 4 4
n ió c a i % c o g e n
% 0 0 . 0 9
% 0 0 . 0 9
% 0 0 . 0 9
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5 0 0 5 0 0 0 ,6 0 ,0 ,1 1 6 1 1
0 5 . 9 1 ,9 3
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5 0 0 0 5 0 0 0 2 ,6 0 ,0 ,1 ,9 1 6 1 1 3
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0 0 . 0 0 ,0 0 0 8 , 3
0 0 . 0 0 ,0 0 0 0 , 5
0 0 . 0 0 ,0 0 0 5 , 5
0 0 . 0 0 ,0 0 0 0 , 3
3 3 .7 2 ,4 0 0 ,1 0 1
4 6 . 5 1 7 , 4 9 ,4 9
o t e j u S
* o t e j u S
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1 2 3 4 to 0 0 0 0 e j H H H H u S ‐
‐
‐
n ió c a g o l o m o H
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1 2 3 4 to 0 0 0 0 e j H H H H u S ‐
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e l b a r a p m o C
1
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1 2 3 4 0 0 0 0 H H H H ‐
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‐
o d ca er M e d r o l a V e d se r o l a V 1
o ics fí r o l a V e d se r o l a V *
le b a ci o eg n % 3 + % 7 1 2 ry tu en C e d a t n ev e d n ó sii m o C
51
9 Resumen de Presupuest
#PdaPartida TERRACERIAS 1 CIMENTACION 2 ESTRUCTURA 3 ALBAÑILERIA4 5 APLANADOS Y TEXTURIZADOS 6 PISOS Y RECUBRIMIENTOS PETREOS 7 MUROS Y CIELOS FALSOS 8 PINTURAS E IMPERMEABILIZANTES 9 10 11 12 13 15 16 18 20 21
Importe Participación 1,162,367.95 3.49% 4,330,906.04 13.02% 4,460,172.52 13.41% 1,251,208.4 6 3.76% 1,918,303.42 5.77% 2,365,098.63 7.11% 1,502,369.33 4.52% 312,133.64 0.94%
INSTALACION ELECTRICA INSTALACION HIDROSANITARIA Y GAS LP INSTALACION A.A, CALEF. Y VENT. INSTALACION DETEC. HUMOS ALARM. Y C.I. INSTALACION TEL‐DATOS, SONIDO, CCTV MONIT. Y CONTR CARPINTERIA Y EBANISTERIA CANCELERIA, ALUMINIO Y VIDRIO MOBILIARIO Y DECORACION LIMPIEZA GRUESA Y FINAL HERRERIA Y ESTRUCTURAS LIGERAS
Total general
S.
1,415,893.54 1,700,796.11 941,616.24 85,950.31 381,318.14 2,915,197.87 795,212.99 7,032,849.04 11,346.78 684,949.91 3 3, 267, 6 90. 90
4.26% 5.11% 2.83% 0.26% 1.15% 8.76% 2.39% 21.14% 0.03% 2.06% 100.00%
10 Calendarización del presupuest o de construcción y urbanización, aportaciones y disposición del crédito
Se ha considerado que la obra debe ser ejecutada en un total de 7 meses, sin embargo debe considerarse 2 meses adicionales para elaboración de proyecto ejecutivo; trámites de licencias, permisos, y otorgamiento del crédito. En cuanto al crédito se solicita un anticipo del 20% y posteriormente se dispondrá del resto por medio de ministraciones conforme lo vaya requiriendo el gasto mensual de la obra; e.g. como puede observarse en el mes de Diciembre se solicita un 6.31% del crédito restante pues es el porcentaje de avance que se estima para ese mes, y así sucesivamente. Producto de la calendarización se procede a calcular los intereses generados en el primer año de vida del crédito y de esta forma amortizarlo en un periodo de 5 años a una tasa efectiva de 7.23%
52
s le a t o T
‐
n ó i c a r e p o e d io ic in
‐
9 0 p e s
‐
9 0 o g a
‐
‐
‐
‐
ra b o
‐
3 % 5 0 0 , 6 9 5 ,5 2
e d o d o ri e p
2 3 4 , 3 5 ,5 1
‐
‐
a r e i c n a n i F a g r a C 1 1
to i d é rc l e d
to n o m e d n ó i c a n i m r e t e D
)L L D S (U n ió c a iz n a b r U y n ó i c c u trs n o C e d o ts e u p u s e r P e d l a t o T
‐
‐
to n e i m a i c n a n fi e d o d a m it s e je ta n e c r o P
% 3 2 . 7
r a itc il o s a o ti d é r c e d to n o M
s o ñ A 5 a a m e u sq E
s ré e t n I e d a s a T
a iv t c fe E a s a T
2 3 4 , 5 3 5 , 1
o m a st é r P
o ñ A r e im r P l e so d ra e n e G s e s e r e t In
9 0 tc o
9 0 l ju
9 0 n ju
9 0 y a m
9 0 r b a
9 0 r a m
9 0 b e f
9 0 e n e
8 0 c i d
9 9 1 , 2 2
7 3 1 , 5
3 8 9 , 0 1
8 5 3 , 8
4 6 1 , 6
2 6 2 , 7
1 7 2 , 8
7 9 5 , 8
1 7 9 , 6 7
0 5 ,8 1
7 6 4
8 9 0 , 1
9 2 9
0 7 7
7 3 0 , 1
8 7 ,3 1
9 1 ,7 1
0 5 2 , 9
0 5 ,8 1
7 6 4
8 9 ,0 1
9 2 9
0 7 7
7 3 ,0 1
8 7 ,3 1
9 1 ,7 1
0 5 ,2 9
0 5 8 , 1
7 6 4
8 9 0 , 1
9 2 9
0 7 7
7 3 0 , 1
8 7 3 , 1
9 1 ,7 1
0 5 2 , 9
0 5 8 , 1
7 6 4
8 9 0 , 1
9 2 9
0 7 7
7 3 ,0 1
8 7 ,3 1
9 1 ,7 1
0 5 2 , 9
0 5 8 , 1
7 6 4
8 9 0 , 1
9 2 9
0 7 7
7 3 0 , 1
8 7 3 , 1
9 1 ,7 1
0 5 2 , 9
0 5 ,8 1
7 6 4
8 9 ,0 1
9 2 9
0 7 7
7 3 ,0 1
8 7 ,3 1
0 5 8 , 1
7 6 4
8 9 0 , 1
9 2 9
0 7 7
7 3 ,0 1
0 5 ,8 1
7 6 4
8 9 ,0 1
9 2 9
0 7 7
0 5 8 ,
7 6 4
8 9 0 ,
9 2 9
1
2 5 ,1 6
4 1 1 , 5
4 4 3 ,
1
4
8 9 0 , 1
5 1 ,4 3
6 1 6 , 5 3 o ,2 d 1 l
2 5 ,1 8 4 9
8 0 ,9 9 3 6
0 0 8 ,3 9 0 3
1 7 ,9 6 7
3 2 ,3 9 8
2 4 ,5 8 6
9 5 ,2 6 4
5 6 ,3 2 2
0 6 4 , 3 0 3
6 1 8 , 9 9 2
4 6 4 , 7 8 2
5 4 2 , 8 0 3
8 2 5 , 0 3 3
0 8 3 , 9 0 3
2 3 4 , 5 3 5 , 1
7 8 7 , 6 7 3
7 8 7 , 6 7 3
7 8 7 , 6 7 3
7 8 7 , 6 7 3
5 4 7 , 1 3 3
9 0 0 2
0 1 0 2
1 1 0 2
2 1 0 2
3 1 0 2
a S
0 5 ,8 1
0 5 8 , 1
7 6 4
7 6 4
6 8 ,0 7 0 o 3 t n o M
o p i c ti n A
0 5 8 , 1
4 1 ,5 7 7
1 n ió c ra sti n i M
9 1 ,3 2 8 1
2 n ió c ra sti n i M
4 5 ,1 4 5 1
3 n ió c a r sti n i M
1 0 ,9 7 2 1
4 n ió c a r sti n i M
5 1 ,2 2 7 1
5 n ió c a r sti n i M
5 1 ,8 8 2 2
6 n ió c a r sti n i M
8 2 ,4 5 8 2
7 n ió c a r sti n i M
2 3 4 , 5 3 ,5 1
2 3 ,4 5 3 5 , 1
l a t o T
s é r e t In
e r b u ct o e d s e m l e n e
7 1 3 , 2
0 5 8 , 1
8 0 v o n
s e n o i c a rt isi n M s e n o ic is o p si D
0 3 5 , 7
3 6 0 , 6 4
9 3 ,8 3
l a it p a C
% 5 3 2 . 7 o g a P
s o ñ a
% % 0 5 0 . 2 . 3 0
o it d ré c l e d n ó i c a zi tr o m A
l a u n a s é r te
ra tu ri a c n a n fi a to n o M
re p a r o p n ó sii m o C
t o ra t n o C e d a m ri F
o ñ A
2 9 ,8 8 3 8 , 1
s e l a t o T
n có i za ri a d n le a c la n ú g se o it d ré c l e d o d n ie n o p is d e u f e s e m r o f n o c y l a u s n e m n ó ic a izl a it p ca a n u n o c s o d la u lc ca n ro e u f s e s re e t n i s Lo *
i n e d a v it c e f e o a s za a l T P
54
12 Esquema financiero Posterior a la investigación de terrenos y la integración del presupuesto de Construcción y Urbanización, se plantea el siguiente esquema financiero. Se aclara que los conceptos de: Proyecto, Permisos y Licencias, Seguro de obra, Supervisión y Administración de Obra, y Utilidad fueron propuestos en base a las recomendaciones de expertos en Proyectos de Inversión.
Esquema Financiero Concepto EscrituracióndeTerreno Proyecto PermisosyLicencias ConstrucciónyUrbanización Supervisión y Administración deObra SegurodeObra Financiamiento Utilidad Total
CantidadUSDLL 255,150 226,476 226,476 2,559,053 121,084 76,772 353,361 3,417,450 7,235,822
% 3.53% 3.13% 3.13% 35.37% 1.67% 1 .06% 4.88% 47.23% 100.00%
CantidadN.R.USDLL %N.R. 260,000 3.59% 230,000 3.17% 230,000 3.17% 2,560,000 35.31% 120,000 1.66% 80,000 1 .10% 350,000 4.83% 3,420,000 47.17% 7,250,000 100.00%
55
13 Consideraciones 13.1 Oferta – Demanda del Sector
Concepto Cuartos registrados fin período Cuartos disponibles promedio Cuartos disponibles Cuartos ocupados
2007 446,996 435,759 159,085,974 82,877,057
Cuartos ocupados nacionales Cuartos ocupados extranjeros Llegadas de turistas (personas) Llegadas de turistas nacionales (personas) Llegadas de turistas extranjeros (personas) Turistas noche (noches) Turistas noche nacionales (noches) Turistas noche extranjeros (noches) Porcentaje de ocupación Porcentaje de ocupación nacionales Porcentaje de ocupación
54,412,571 28,464,487 80,692,190
extranjeros Estadía promedio (noches) Estadía promedio nacionales (noches) Estadía promedio extranjeros (noches) Densidad de ocupación (personas) Densidad de ocupación nacionales (personas) Densidad de ocupación extranjeros (personas)
63,921,985 16,770,203 165,586,301 106,346,986 59,239,319 52.09 34.20 17.89 2.05 1.66 3.53 1.99 1.95 2.08
Fuente: Secretaríade Turismo Federal, con datos de los gobiernosestatales,desarrolladores,inversionistas,cámaras y asociaciones.
13.2 Ocupación promedio del destino por su clasificación La ocupación promedio para los hoteles de 3 estrellas del destino se comporta de forma regular, notamos un incremento considerable del año 2003 al 2004, que es cuando el destino tuvo la mayor inversión de capital; para el año 2006 notamos un descenso debido al impacto del huracán Wilma a finales del 2005 que afectó gran parte de los hoteles, sin embargo notamos una recuperación para 2007 y un incremento para el año en curso.
56
De igual forma podemos percibir en la siguiente gráfica el comportamiento de las temporadas que se encuentran bien definidas; la temporada alta abarca de las últimas semanas del año hasta finales de marzo y principios de abril; esto se debe a que el turismo europeo busca refugiarse del frío invernal en este destino, además de resultar un gran atractivo el equinoccio de primavera, la fiesta del Carnaval, culminando con la Semana Santa. A diferencia de Cancún, Playa del Carmen no se ve beneficiado/afectado por los llamados “Spring‐breakers”, debido a la tranquilidad de la plaza este tipo de turismo se concentra al norte del Estado. Como podemos apreciar, el descenso es paulatino llegando casi a su punto más bajo a finales del mes de mayo para después recuperarse con la entrada del periodo vacacional de verano y hasta fines del mes de agosto. Posteriormente la amenaza de huracanes hace que la plaza llegue a su punto más bajo en la ocupación del año en el mes de septiembre, esta temporada se extiende hasta mediados del mes de noviembre. Es este mes en el que se lleva a cabo el Festival Internacional de Jazz, considerado una extensión del que se realiza en Canadá. Después de dicho festival se denota una ligera tendencia a la baja para después recuperarse abruptamente a finales del año, llegando a la cúspide de la ocupación la última semana del año.
13.3 Definición de la tarifa promedio anual Se realizó un estudio de mercado en hoteles 3 estrellas en la zona alrededor del sujeto de estudio. En base a este estudio se determinó una tarifa promedio anualizada, que fue obtenida del promedio de ubicar los promedios de tarifas por temporada (alta, normal y baja), interviniendo así el promedio de ocupación de 2008 y los promedios de la investigación de tarifas
13.4 Ocupación Estimada para los siguientes 10 años En base al comportamiento de los últimos 6 años se realizó un estimado de la ocupación de los próximos diez años. Se han considerado algunos factores sensibles al tráfico de turistas en el destino, es por eso que en el año 2009 sólo se considera una ocupación del 42% pues se estima que por ser un producto nuevo en el mercado no sea beneficiado por la ocupación promedio de ese año, además de empezar operaciones a mediados de año durante la temporada alta de verano, también se ha considerado un factor por la recesión de las economías europeas y norteamericana, mismo que se prolonga hasta el 2010 y da como resultado que se tenga 60% de ocupación. Sin embargo para el 2011 se proyecta una recuperación del 5%, srcinando así una ocupación del 65%. Debido a que se plantea una remodelación del hotel en el año 2013 y 2018 se estima una baja en el porcentaje de ocupación por los 2 meses que se estiman para realizar dichos trabajos. Posteriormente, se prevé una mejoría para los años 2014 y 2015, pero a partir del año 2016 se supone un decremento paulatino en la ocupación debido a que para ese entonces,
57
el nuevo municipio de Tulum ya cuente con una infraestructura similar a la de Playa del Carmen además de tener ya en operación el nuevo aeropuerto, por lo que se considera una baja en los posibles ingresos de turistas para la plaza. Se considera que esta reducción en la ocupación alcance su nivel más bajo al final del periodo analizado en 2018.
13.5 Estimación de la Inflación De igual manera se ha analizado la tendencia que podría tener el comportamiento de la inflación, se han considerado las predicciones de los expertos en finanzas, como son la recesión de la economía mundial y la incidencia de algunos sucesos políticos a lo largo del periodo de análisis.
58
3 to o F
2 o t o F
1 o t o F 1 6 2 $ D S U
3 0 3 $ D S U
1 1 3 $ D S U
3 7 3 $ D S U
3 7 3 $ D S U
5 4 5 $ D S U
0 8 2 $ D S U
7 8 2 $ D S U
8 7 2 $ D S U
a lt A a d a r o p m e T
1 1 3 $ D S U
6 2 4 $ D S U
1 6 4 $ D S U
0 5 6 $ D S U
5 0 5 $ D S U
7 0 7 $ D S U
6 3 3 $ D S U
8 4 4 $ D S U
2 9 3 $ D S U
a j a B a d a r o p m e T
4 9 1 $ D S U
2 3 2 $ D S U
4 9 1 $ D S U
0 0 2 $ D S U
3 5 2 $ D S U
8 3 4 $ D S U
4 2 2 $ D S U
8 6 1 $ D S U
6 9 1 $ D S U
l a rm o N a d a r o p m e T
8 7 2 $ D S U
2 5 2 $ D S U
8 7 2 $ D S U
8 6 2 $ D S U
2 6 3 $ D S U
9 8 4 $ D S U
0 8 2 $ D S U
6 4 2 $ D S U
6 4 2 $ D S U
s e n o i c a it b a H
0 3
1 5
0 3
2 2
5 4
3 3
4 4
8 1
6 3
e u iq t u o B
a p S
e u iq t u o B
e u q ti u o B
e u iq t u o B
e u iq t u o B
e u iq t u o B
e u iq t u o B
e u iq t u o B
3
3
3
3
3
3
3
3
3
o e s e D
a g tu r o T a L
o e s e D
s e it u S t rro a P e u l B
e lu B to i u q s o M
h c a e B o ti u sq o M
e lu B ic g a M
e s p li c E
é b in K
1 0
2 0
3 0
4 0
5 0
6 0
7 0
8 0
9 0
io d e m o r P
e h c o n r o p a f i r a T .6 3 1
t a sC b O a ír o g te a C
l te o H le b a r a p m o C
5 3 3 $ D S U
2 4 4 $ D S U
% 2 .6 1 1 1
1 % 2 7 0 2 4 6 $ .0 $ 7 D D 5 S 1 S U U
% 7 .0 7 5 1
3 3 2 $ D S U
% 7 .6 7 7
8 0 3 $ D S U
% 8 .7 7 7
0 0 3 $ D S U
% 0 0 . 0 0 1
6 9 3 $ D S U
% 0 0 . 0 0 1
) o d a c r e m ( io d e m o r P
) o d a c r e m ( l a rm o N fia r a T a to c e p s re n ó i c ia r a V
r) a lli m l a % ( a ifr a T
r) a lli m l a % ( l a m r o N fa ri a T a to c e p s re n ió c a ir a V
% 7 .6 1 1 1
59
13.7 Resumen de Ocupación, Categoría 3 estrellas Suma de Promedio Año Concepto 2008 Cuartos registrados fin período
Categoría Total 3 estrellas 1299
Cuartos disponibles promedio
3 estrellas
1238
Cuartos disponibles
3 estrellas
8668
Turistas noche (noches)
3 estrellas
11643
Turistas noche residentes (noches)
3 estrellas
1008
Turistas noche no residentes (noches)
3 estrellas
10636
3 estrellas
67
Porcentaje de ocupación residentes
3 estrellas
6
Porcentaje de ocupación no residentes
3 estrellas
61
3 estrellas
4
Estadía promedio residentes (noches)
3 estrellas
2
Estadía promedio no residentes (noches)
3 estrellas
5
Porcentaje de ocupación
Estadía promedio (noches)
60
s a ll e r t s E 3 l a u n A n ó i c a p u c O 8 . 3 1
3 0 0 2
4 0 0 2
5 0 0 2
6 0 0 2
7 0 0 2
8 0 0 2
0 0 1
0 9
0 8
0 7
0 6
0 5
0 4
0 3
0 2
0 1
0
61
0 7
0 6
0 5
0 4
0 3
0 2
0 1
0
io d e m o r P
8 0 0 2
s la l e rt s E 3 o i d e m o r P n ió
7 0 0 2
6 0 0 2
a c p u c O .9 3 1
5 0 0 2
4 0 0 2
3 0 0 2
8 0 0 2
6 6
7 0 0 2
4 6
6 0 0 2
2 6
5 0 0 2
5 6
4 0 0 2
5 6
3 0 0 2
9 4
io d e m o r P
62
35 a na meS
15 a na meS
8 1 0 2
94 a na meS 7 1 0 2
74 a na meS 54 a na meS
a d a im t s E n ó i c a p u c
6 1 0 2
34 a na meS 14 a na meS
5 1 0 2
93 a na meS 73 a na meS
4 1 0 2
53 a na meS 33 a na meS
3 1 0 2
13 a na meS 92 a na meS
O 0 1 . 3 1
2 1 0 2
72 a na meS 52 a na meS
1 1 0 2
32 a na meS 12 a na meS
0 1 0 2
91 a na meS 71 a na meS
9 0 0 2
51 a na meS 9 a na meS 21 a na meS 01 a na meS 7 a na meS 5 a na meS 3 a na meS 1 a na meS
0 0 1
0 9
0 8
0 7
0 6
0 5
0 4
0 3
0 2
0 1
0
63
ó i c a l e d n o m e R
% 4 6
7 1 0 2
m lu u T
% 6 6
6 1 0 2
m lu u T
% 6 6
8 1 0 2
a d a m it s E n ió c a p u c O io d e m o r P 1 1 . 3 1
y m u l u T
5 1 0 2
% 7 6
4 1 0 2
% 5 6
3 1 0 2
% 0 6
% 0 5
% 0 4
% 0 3
% 0 2
% 0 1
% 0
% 3 6
2 1 0 2
% 6 6
1 1 0 2
% 5 6
n ió s e c e R
0 1 0 2
% 0 7
ió c a l e d n o m e R
o t n e r m o e r p c e D
9 0 0 2
8 0 0 2
o i ic In
% 0 6
n ió c a r e p O
% 2 4
ra b O
% 6 6
io d e m o r P
64
8 1 0 2
s e n o i c c le E
o c i x é M
% 4 .2 5
7 1 0 2
6 1 0 2
n ó i c a l f n I 2 1 . 3 1
% 0 8 . 5
% 0 .7 5
% 0 .6 5
% 0 .5 5
% 0 .4 5
% 0 3 . 5
nói c al f nI
% 0 2 . 5
% 0 1 . 5
% 0 0 .
% 0 9 .
5
4
% 4 .2 5
s e n io A U c E c le E
% 5 .4 5
5 1 0 2
% 4 .2 5
4 1 0 2
% 0 5 . 5
3 1 0 2
s e n io A U c E c le E
% 6 .7 5
2 1 0 2
s e n io c c le E
% 4 .2 5
o ic x é M
1 1 0 2
n ió s e c e R
% 0 .5 5
0 1 0 2
n ó si e c e R
% 0 .5 5
9 0 0 2
n ó si e c e R
% 0 .5 5
8 0 0 2
A U E si si r
% 5 7 . 5
C n ió c la f n I
65
8 0 0 2 n ó i c a p u c O n ú g e S o i d e
o i d e m o r P
io d e m o r P
0 4 3
2 4 4
a j a B
3 3 2
8 0 3
l a m r o N
0 0 3
6 9 3
a lt A
1 7 4
2 2 6
) 8 0 0 2 o d a rc e m n ú g e (s a d a r o p m e T n ú g e s fa ri a T
) 8 0 0 2 r a lli m l a (% a d a r o p m e T n ú g e s fa ri a T
ja a B
m o r P fia r a T 3 1 . 3 1
l a rm o N
a tl A
0 0 7
0 0 6
0 0 5
0 0 4
0 0 3
0 0 2
0 0 1
0
66
8 1 0 % 2 4 o 6 ñ A 7 1 0 % 2 6 o 6 ñ A 6 1 0 % 2 6 o 6 ñ A 5 1 0 % 2 7 o 6 ñ A 4 1 0 % 2 5 o 6 ñ A 3 1 0 % 2 3 o 6 ñ A 2 1 0 % 2 6 o 6 ñ A 1 1 0
4 2
D S U
D S U
D D S S U U
3 1 ,6 5 9 3
6 1 ,7 4 9 4 , 9
4 3 ,1 4 0 7 , 7
0 5 ,1 5 5 2
2 3 ,4 5 3 5 , 1
$
$
$
$
$
4 .1 3 1
D D S S U U 6 9 3 r a lli m l $ a 1
% % % 1 3 6 8 1
o t i d é r C l e d s o t s e u p u S
D S U % 2 . 7
0 .0 3 1
L D S U d a id r a P
l te o H l e d s a ic ts ír te c a r a C
s e n o i c a ti b a H e d ro e m ú N
. .R N n ió c a it b a H r o p o st o C
l a it p a C
l a t to o ts o C
to n e i m a c n a l a p A
s ré e t n i e d a n v ó i ti c c a r o e f u t e itr id a s c é s r a E C T
e h c o N r o p a fi r a T a l e d n ió ic n if e D
ta e n fa ri a T o i d e m ro P a ir ia D a ifr a T
D D S S U U
2 4 4
$
* io d e m ro p fa ri a T
% 2 5 o 6 ñ A
0 0 3
0 0 2 e d n ó ci a p u c o e d o i d e m o r p n ú g e S *
o d a c r e M e d n ió c a ig st e v n I n ú g e S io d e m ro P a ir ia D a ifr a T
$
ta e n fa ri a T
0 4 3
$
* io d e m ro p fa ri a T
0 1 0 % 2 0 o 6 ñ A
0 0 2 e d n ó ci a p u c o e d o i d e m o r p n ú g e S *
% 5 .7 5
s o t s e u p u S
l a u n a n ió c la f n I
9 0 0 % 2 2 o 4 ñ A
a d a im st E o i d e m o r P n ó i c a p u c O
n icó la e d o m e r e d s o j a b ra t o b a c a n á r a v e ll se s e u p 8 1 0 2 y 3 1 0 2 o ñ a l e ra a p n ió c a p cu o e d je a t n e cr o p l e d n ó ci u in m si d a n u a r e d i so n c e S *
a st é e d e j ta n ce r o p o rt ice re a p a c a m u l u T o n it s e d l e e u q to si v re p tá s e s e u p n ó ic a p u c o la n e a j a b a n u a r e d is n co se 6 1 0 2 o ñ a l e d ir tra p A * *
s o ñ a
0 2
n ó i c c u rt s n o C a l e d l a u n A n ó i c ia c e r p e D
6 1 ,7 4 9 4 , 9
0 5 ,1 5 5 2
6 6 ,5 9 3 2 , 9
$
$
$
n e s le a u n a 8 7 9 , 1 6 4
% % 3 7 9
l a t
n ió c
n ió c c
T o o t s o C
ru a ti r c s E
u tr s n o C
ió c c u rt s n o C l a u n A n ió c a i c e r p e D
67
IV ANÁLISIS TÉCNICO Y FINANCIERO DEL PROYECTO
Hua in ti'ile la huiche, anten yola m'a uh pa'ata min huik tux ku nacle lu'umo yete ka'ano. Si tus ojos son míos, ayúdame a nunca dejar de ver más allá del horizonte. Elida Bernabé
1 1
S E L A
T O T
8 1 0 0 2 1 o ñ A
7 1 0 9 2 o ñ A
6 1 0 8 2 o ñ A
5 1 0 7 2 o ñ A
4 1 0 6 2 o ñ A
3 1 0 5 2 o ñ A
2 1 0 4 2 o ñ A
1 1 0 3 2 o ñ A
3 8 7 , 9 1 6 , 4 $
4 8 1 , 7 2 0 , 1 $
2 0 ,3 0 1 5 , 8 1 $
1 ,7 3 3 3 , 8 5 $
2 9 ,0 5 1 5 , 8 1 $
2 5 9 , 7 5 4 , 6 $
3 4 ,7 7 9 3 $
6 7 ,0 2 6 8 , 3 $
8 7 ,9 1 6 4 $
6 6 ,6 8 2 1 $
2 0 ,3 0 1 5 , 8 1 $
3 2 ,0 3 6 9 , 2 2 $
0 8 ,2 2 9 0 , 2 $
7 4 ,5 2 2 7
5 2 9 , 3 4 5 , 4 $
8 7 9 , 1 6 4 $
2 6 2 , 2 2 1 $
5 6 1 , 8 2 1 , 5 $
1 7 6 , 1 6 4 , 2 $
3 8 ,9 0 2 3 , 4 $
8 7 ,9 1 6 4 $
5 4 ,9 5 1 1 $
7 0 ,9 8 9 8 , 4 $
4 3 7 , 6 5 1 , 4 $
8 7 9 , 1 6 4 $
4 7 1 , 0 1 1 $
9 1 ,4 2 2 8 , 3 $
8 7 ,9 1 6 4 $
1 3 ,4 4 0 1 $
1 4 5 , 7 1 9 , 2 $
8 7 9 , 1 6
1 4 7 , 8 9 $
2 7 ,6 6 9 4 , 3 $
8 7 ,9 1 6 4 $
7 2 ,8 3 9 $
5 4 2 , 5 5
8 7 9 , 1 6 4 $
5 3 9 , 8 8 $
1 9 ,1 8 4 8 , 2 $
8 7 ,9 1 6 4 $
9 9 ,2 4 8 $
4 6 6 , 2 5 9 $
8 7 9 , 1 6 4 $
,2 3 $
0 1 0 2 2 o ñ A
9 0 0 1 2 o ñ A
0
0 5 ,4 6 7 1 , 4 3 $
0 $
8 0 0 2
4 $
0 $
4 0 9 , 9 7 $
0 $
4 0 2 , 2 9 0 , 1 $
9 2 7 , 9 3 1 , 1 $
3 ,2 4 1 1 , 1 3 $
9 1 ,7 3 3 3 , 8 5 $
5 3 ,2 4 1 1 , 1 3 $
8 ,4 9 1 2 , 7 2 $
0 3 ,8 6 1 $
3 3 ,9 1 3 1 $
3 5 ,8 4 4 6 $
2 4 ,4 8 0 6 , 3 $
3 2 ,0 3 6 9 , 2 2 $
2 4 ,4 8 0 6 , 3 $
0 8 ,5 4 5 3 , 9 1 $
3 8 ,4 9 1 2 , 7 2 $
5 .0 7 1 7 , 4 0 9 $
% 7 .6 4
1 4 9 , 5 8 7 $
0 8 9 , 5 1 $
8 2 8 , 8 0 2 $
0 2 4 , 2 7 4 , 3 $
5 6 1 , 8 2 1 , 5 $
0 2 4 , 2 7 4 , 3 $
5 4 7 , 5 5 6 , 1 $
3 0 9 , 4 6 8 , 7 $
9 .6 6 9 3 , 7 7 $
% 7 6 . 4
3 9 ,8 0 4 3 , 2 $
1 3 ,6 6 5 7 $
2 4 ,1 5 1 $
8 1 ,1 9 8 1 $
3 8 ,7 1 0 3 , 3 $
7 0 ,9 8 9 8 , 4 $
3 8 ,7 1 0 3 , 3 $
4 2 ,1 7 9 5 , 1 $
8 5 ,1 9 0 2 , 6 $
8 .4 6 5 6 , 4 7 $
% 7 .6 4
7 8 8 , 8 2 7 , 4 $
1 1 9 , 1 5 2 , 2 $
5 8 8 , 3 3 7 $
6 7 3 , 4 1 $
3 2 3 , 5 7 1 $
5 9 4 , 5 7 1 , 3 $
7 8 8 , 8 2 7 , 4 $
5 9 4 , 5 7 1 , 3 $
2 9 3 , 3 5 5 , 1 $
5 3 0 , 2 1 6 , 4 $
7 .2 2 1 6 , 2 7 $
% 7 6 . 4
8 2 ,8 8 8 3 , 4 $
6 9 ,7 0 7 0 , 2 $
0 8 ,6 3 9 6 $
4 1 ,6 3 1 $
6 7 ,3 3 4 1 $
6 6 ,4 1 2 9 , 2 $
8 2 ,8 8 8 3 , 4 $
6 6 ,4 1 2 9 , 2 $
2 6 ,3 7 6 4 , 1 $
3 4 ,6 8 5 0 , 3 $
9 .8 0 9 5 , 8 6 $
% 7 .6 4
6 ,2 8 7 4 , 3 $
8 7 5 , 0 8 5 , 1 $
6 9 9 , 4 9 5 $
5 2 2 , 5 3 $
0 8 3 , 9 0 3 $
7 0 8 , 3 4 $
6 ,8 8 5 0 , 3 $
1 6 2 , 8 7 4 , 3 $
2 6 8 , 8 5 0 , 3 $
9 ,3 9 1 4 $
0 8 2 , 1 9 5 , 1 $
.5 4 0 6 , 9 1 $
% 7 6 . 4
7 ,4 2 5 0 , 4 $
2 2 ,3 4 9 8 , 1 $
3 4 ,2 9 4 6 $
7 6 ,4 8 5 $
8 2 ,5 0 3 3 $
1 5 ,6 1 0 1 $
1 ,2 4 3 0 , 3 $
7 7 ,4 2 5 0 , 4 $
0 1 ,2 4 3 0 , 3 $
6 ,2 8 1 0 , 1 $
1 8 ,8 1 7 1 , 1 $
0 .2 8 9
% 7 .6 4
8 5 1 , 6 0 8 , 3 $
9 2 5 , 3 6
3 6 3 , 9 1 6 $
1 0 1 , 0 8 $
5 4 2 , 8 0 3 $
2 0 4 , 2 7 $
9 3 6 , 3 4 8 , 2 $
8 5 1 , 6 0
9 3 6 , 3 4 8 , 2 $
9 1 5 , 2 6 9 $
5 1 6 , 3 5 1 $
3 .3 2 9 9 , 4 4 $
% 7 6 . 4
,8 3 $
8 6 ,4 4 9 3 , 3 $
7 0 ,0 3 4 5 , 1 $
0 5 ,7 2 7 5 $
7 6 ,2 0 0 1 $
4 6 ,4 7 8 2 $
7 6 ,7 5 2 $
5 5 ,2 9 2 5 , 2 $
8 6 ,4 4 9 3 , 3 $
5 5 ,2 9 2 5 , 2 $
3 1 ,2 5 6 8 $
5 0 ,9 8 0 8 $
0 .8 3 4 4 , 0 4 $
% 7 .6 4
6 4 5 , 4 9 4 , 1 $
6 0 1 , 6 1 5 $
2 7 1 , 2 8 2 $
3 5 4 , 5 4 1 , 1 $
6 4 5 , 4 9 4 , 1 $
3 5 4 , 5 4 1 , 1 $
3 9 0 , 9 4 3 $
7 1 1 , 4 7 6 , 1 $
1 .1 8 1 3 , 6 1 $
% 4 8 7 0 6 , . 4 6 7 ,9 1 $
3 .4 2 6 7 , 7 6 ,8 2
0 1 ,2 3 2 0 , 2 $
0 $
0 1 ,2 3 2 0 , 2 $
0 1 ,2 3 2 0 , 2 $
7 8 ,5 0 1 7 , 5
3 .3 1 4 7 , 6 6 8
4 8 0 , 6 7 9 , 1 $
,7 1 $
0 $
4 8 ,0 6 7 9 , 1 $
o ñ A
0 $
s io c o s n ió c a tr o p a
s o i c o g e N e d o j u l F 3
S O S E R G IN
S O R E L E T O H S O S E R G IN E D L A T O T
n ó i c c
ru st n o C e d n ó i c ia c e r p e D
o ip u q E y o ir a il i b o M e e t O d a c S n s E ió e R c R G ia e c d IN r E re o p l D e a L D V A
T O T
S O S E R G E
l ia c i n I n ió sr e v n I
$
4 4 ,7 6 4 $
0 6 3 , 7 4 $
2 8 3 $
2 3 4 , 5 3 5 , 1 $
6 1 8 , 9 9 2 $
0 $
6 7 8 , 4 9 4 $
0 $
0 $
s o ñ a 5
s o ñ a 5
2 3 ,4 5 3 ,5 1
% 0 0 . 0 7
‐
‐
‐
,5 7 4 $
0 1 ,2 3 2 0 , 2 $
‐
‐
% 4 7 . 6 4
0 .0 6 4 8 , 3 4 ,8 4 $
% 0 0 . 8 1
N a s R I P a T V T
s o t c e ri D s o ts o C
o p i u q E o y it d io r ré a il C i b s l s ro d e o o s M S t ie e c c e O e n n d S o ir a i n E d in c s ó R o n a I F z t i G s s ti se ic s E o r u o E to t o s s p p D a a m m e L G G A I R A T O T
O V I T C E F E E D O T E N O J U L F
S O S E R G IN E D L A T O T
O IV T C E F E E S D O T S O E E R N G E O J E U D L L F A E T D O L T A T O T
O D A L U M U C A O J U L F
o rn o t o t e N R e e d te a n e rn s e e t r n I P r a l s o a a T V
* A M e R T
o g s e ri
e d s le a tu n e rc o p s o t n u p 0 1 s á m s a í d 8 2 a S E T E C e d s o t n ie im d n re e d sa ta a l r a r ie s o n c e d e n ie t b o e S *
72
1 1
S E L
A T O T
8 1 0 0 2 1 o ñ A
7 1 0 9 2 o ñ A
0 5 4 , 6 7 ,1 4 3 $
3 8 ,7 9 1 6 , 4 $
4 8 ,1 7 2 0 , 1 $
2 0 3 , 0 1 ,5 8 1 $
9 1 7 , 3 3 ,3 8 5 $
2 9 0 , 5 1 ,5 8 1 $
2 5 ,9 7 5 4 , 6 $
3 4 7 , 7 9 3 $
4 0 ,2 2 9 0 , 1 $
9 2 ,7 9 3 1 , 1 $
9 1 7 , 3 1 ,9 4 5 $
9 1 7 , 3 3 ,3 8 5 $
9 1 7 , 3 1 ,9 4 5 $
0 0 ,0 0 2 4 , 3 $
6 7 ,0 2 6 ,8 3 $
8 7 ,9 1 6 4 $
6 6 ,6 8 2 1 $
2 0 ,3 0 1 ,5 8 1 $
3 2 0 , 3 6 9 , 2 2 $
0 8 ,2 2 9 ,0 2 $
7 4 ,5 2 2 7 $
0 3 ,8 6 1 $
3 3 ,9 1 3 1 $
3 5 ,8 4 4 6 $
2 4 4 , 8 0 6 , 3 $
3 2 ,0 3 6 ,9 2 2 $
2 4 ,4 8 0 ,6 3 $
0 8 5 , 4 5 3 , 9 1 $
0 0 0 , 0 2 4 , 3 $
5 2 ,9 3 4 ,5 4 $
8 7 ,9 1 6 4 $
2 6 ,2 2 2 1 $
5 6 ,1 8 2 1 , 5 $
1 7 ,6 1 6 ,4 2 $
1 4 ,9 5 8 7 $
0 8 ,9 5 1 $
8 2 ,8 8 0 2 $
0 2 ,4 2 7 4 , 3 $
5 6 ,1 8 2 ,1 5 $
0 2 ,4 2 7 ,4 3 $
5 4 ,7 5 5 6 , 1 $
0 8 ,5 4 3 9 , 5 1 $
3 8 9 , 0
8 7 9 , 1
5 4 9 , 5
7 0 9 , 8 9 8 , 4 $
3 9 8 , 0
1 3 6 , 6
2 4 1 , 5
8 1 1 , 9
3 8 7 , 1 0 3 , 3 $
7 0 9 , 8
3 8 7 , 1 0 ,3 3 $
4 2 1 , 7 9 5 , 1 $
4 3 ,7 6 5 ,1 4 $
8 7 ,9 1 6 4 $
4 7 ,1 0 1 1 $
7 8 8 , 8 2 7 , 4 $
1 1 ,9 1 5 ,2 2 $
5 8 ,8 3 3 7 $
6 7 ,3 4 1 $
3 2 ,3 5 7 1 $
5 9 4 , 5 7 1 , 3 $
7 8 ,8 8 2 ,7 4 $
5 9 ,4 5 7 ,1 3 $
2 9 3 , 3 5 5 , 1 $
9 1 ,4 2 2 ,8 3 $
8 7 ,9 1 6 4 $
1 3 ,4 4 0 1 $
8 2 ,8 8 8 3 , 4 $
6 9 ,7 0 7 ,0 2 $
0 8 ,6 3 9 6 $
4 1 ,6 3 1 $
6 7 ,3 3 4 1 $
6 6 ,4 1 2 9 , 2 $
8 2 ,8 8 8 ,3 4 $
6 6 ,4 1 2 ,9 2 $
2 6 ,3 7 6 4 , 1 $
1 4 5 , 7
8 7 9 , 1
1 4 7 , 8
1 6 2 , 8 7 ,4 3 $
8 7 5 , 0
6 9 9 , 4
5 2 2 , 5
2 6 8 , 8 5 0 , 3 $
1 6 2 , 8
2 6 8 , 8
9 9 3 , 9 1 4 $
4 8 ,0 6 7 9 , 1 $
2 3 ,4 5 3 5 , 1 $
‐
6 1 0 8 2 o ñ
2 ,3 4 $
6 4 $
1 1 $
4 ,3 2 $
5 7 $
1 $
8 1 $
9 ,8 4 $
5 2 3 , 0 9 5 , 7 1 $
‐
A
5 1 0 7 2 o ñ A
‐
4 1 0 6 2 o ñ A
9 4 4 , 7 8 1 , 9 1 $
1 4 ,8 0 4 7 , 0 2 $
‐
3 1 0 5 2 o ñ A
1 ,9 2 $
6 4 $
9 $
8 ,5 1 $
9 5 $
3 $
0 8 3 , 9 0 3 $
7 0 8 , 3 4 $
6 7 8 , 4 9 4 $
7 ,4 3 $
5 ,0 3 $
3 0 2 , 8 0 2 , 2 2 $
n ió c a ir a V
‐
2 7 ,6 6 9 ,4 3 $
2 1 0 4 2 o ñ A
8 7 ,9 1 6 4 $
7 7 4 , 2 5 0 , 4 $
7 2 ,8 3 9 $
2 2 ,3 4 9 ,8 1 $
3 4 ,2 9 4 6 $
7 6 ,4 8 5 $
8 2 ,5 0 3 3 $
0 1 2 , 4 3 0 , 3 $
1 5 ,6 1 0 1 $
7 7 ,4 2 5 ,0 4 $
0 1 ,2 4 3 ,0 3 $
7 6 2 , 8 1 0 , 1 $ ‐
5 4 ,2 5 5 ,2 3 $
1 1 0 3 2 o ñ A
8 7 ,9 1 6 4 $
8 5 ,1 6 0 8 , 3 $
5 3 ,9 8 8 $
9 2 ,5 3 6 ,7 1 $
3 6 ,3 9 1 6 $
1 0 ,1 0 8 $
5 4 ,2 8 0 3 $
9 3 ,6 3 4 8 , 2 $
2 0 ,4 2 7 $
8 5 ,1 6 0 ,8 3 $
9 3 ,6 3 4 ,8 2 $
9 1 ,5 2 6 9 $
2 0 6 , 7 2 6 , 2 2 $
9 6 ,8 5 4 6 , 3 2 $
‐
1 9 ,1 8 4 ,8 2 $
0 1 0 2 2 o ñ A
8 7 ,9 1 6 4 $
8 6 ,4 4 9 ,3 3 $
9 9 ,2 4 8 $
7 0 ,0 3 4 ,5 1 $
0 5 ,7 2 7 5 $
7 6 ,2 0 0 1 $
4 6 ,4 7 8 2 $
5 5 ,2 9 2 ,5 2 $
7 6 ,7 5 2 $
8 6 ,4 4 9 ,3 3 $
5 5 ,2 9 2 ,5 2 $
3 1 ,2 5 6 8 $ ‐
4 6 ,6 2 5 9 $
9 0 0 1 2 o ñ A
8 7 ,9 1 6 4 $
6 4 ,5 4 9 4 , 1 $
4 0 ,9 9 7 $
6 0 ,1 6 1 5 $
2 7 ,1 2 8 2 $
0 6 ,3 7 4 $
6 1 ,8 9 9 2 $
3 5 ,4 5 4 1 , 1 $
0 $
6 4 ,5 4 9 ,4 1 $
3 5 ,4 5 4 ,1 1 $
3 9 ,0 9 4 3 $
8 8 ,3 8 0 ,6 4 2 $
0 $
0 $
0 $
0 $
3 8 ,4 9 9 ,7 3 2 $
4 8 ,0 6 7 ,9 1 $
0 $
4 4 ,7 6 4 $
2 8 3 $
0 $
s o ñ a 5
4 9 6 , 2 2 8 , 5 2 $
0 $
0 $
4 9 ,6 2 2 ,8 5 2 $‐
4 9 6 , 2 2 8 , 5 2 $
3 8 ,4 9 9 ,7 3 2 $
7 9 ,8 4
0 6 8 , 4 $
le p im .S id s e .R V
7 8 ,5 0 1 ,7 5 $
7 9 ,8 4
6 6 1 , 1 $
l a tu
7 9
c A r lo a V
,9 2 0 ,1 5 $
7 9 ,8 4
2 4 0 , 1 $
1 0 ,6 3 7 4 , 5 2 $
o n e rr e T e d r o l a V
4 9 6 , 2 2 8 , 5 2 $
2 3 ,4 5 3 ,5 1
o ic m á n i D l a u d i s e R 4
S O S E R G N I
S O R E L E T O H S O
n ió c c ru st n o
o ip u q E y io r a i il b o
S E R G N I E D L A T O T
C e d n ió c a ic e r p e D
M e d n ió c a ic e r p e D
o n e rr e T e
9 1 ,7 3 3 3 , 8 5 $
d o d a te a c s e R e d r lo a V
S O S E R G IN E D L A T O T
S O S E R G E
liz ia c n te o P r lo a V
l a i ic n I n ó sir e v In
s s to c to e c ri e d ir n D I s s o to st s o a C G
s
to i d é r C l e
ro ie c n a in F s o ts a G
sd e n o ic a izt r o m A
% 0 .0 0 7
o ip u q E y io r a il i b
O V I T C E F E
o S M e O d S E s n R ó o i st ic G E e s E u o p p D e L Im R A T O T
D E O T E N O J U L F
2 m ie / ic rf L L e D p S u S U
‐
s o ñ a 5
‐
s ico o s n ó ci tra o p a
% 8 3 . 6 6 4
9 ,6 8 1 $
o ic m a n i .D id s e R . V
‐
8 0 0 0 2 o ñ A
6 8 4 , 6
O IV T C E F E E S D O S O S E E O E S T R G R N G O N I E J E E U D D L L L F A A E T T D O O L T T A T O T
A C IZ L A I C N E T O P
‐
0 0 ,0 0 2 4 , 3 $
3 4 ,7 7 9 3 $ ‐
0 3 $ 4 ,7 7 9 3 $ ‐
s o r e ic n a in f s o ts a g n is
O N E R R E T L E D N IÓ O D A L U M U C A O J U L F
5 7 ,9 5 1 5 , 4 5 $
s s so re g In e d l ta o T
s ro o ie s c e n r a g E in F e d d a l s l id ta to s ta ilt o t a la o t T U b u G o S T
73
CONCLUSIONES El proyecto es viable ya que es competitivo por el tipo de habitaciones, facilidades y servicios que cuenta el hotel con respecto a los demás hoteles situados alrededor de éste. Los ingresos y egresos fueron estimados de acuerdo a datos obtenidos a través de la investigación, encuestas, entrevistas y de la asesoría de expertos en proyectos de inversión en hotelería. En cuanto al capital, la corrida financiera permite vislumbrar una pronta recuperación de la inversión con una Tasa Interna de Retorno del 46.74% tomando en cuenta un moderado apalancamiento de una Institución Bancaria, convirtiendo la inversión máxima inicial de 2,016,056 a
US DLL
un Valor Presente Neto de US DLL 4,843,846 con una TREMA del 18%; generando utilidades a
partir del primer año de operación, según los resultados arrojados por las corridas financieras la recuperación de la inversión será a partir del tercer año. Una vez realizado el Avalúo Residual Dinámico se concluye que el valor del terreno se potencializa
4.66 veces, variando su valor actual de
US DLL/m² 1,042
a
US DLL/m² 4,860
lo cual establece que sí es
rentable en un futuro inmediato desarrollar este tipo de proyecto en el terreno objeto de estudio.
74
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CÓMO ELABORAR AVALÚOS COMERCIALES CON MAYOR GRADO DE CONFIABILIDAD , FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
Cárdenas Castañeda, Alejandro; Innovación Editorial Lagares, México 2005, Primera Edición
APUNTES DE LA CLASE DE VALUACIÓN DE TERRENOS , 2 º SEMESTRE Chehaibar Arroyo Humberto, Garcini Lorena; IPN, ESIA‐Tecamachalco, 2008
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LEY DE ADQUISICIONES Y ARRENDAMIENTOS DE QUINTANA ROO H. PODER LEGISLATIVO, 1998
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PLAN DE DESARROLLO DE QUINTANA R OO 2005 ‐2011 H. PODER LEGISLATIVO, 2005
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MEDIOGRAFÍA ¿C ÓMO CALCULAR
LA TASA DE DESCUENTO
"K"?
http://www.labolsa.com/canales/430/
CETES http://www.banxico.org.mx/
EBITDA http://es.wikipedia.org/wiki/EBITDA
E L CATASTRO
EN
MÉXICO
http://avaluos1.blogspot.com/2007/12/el‐catastro‐en‐mxico‐1.html
G OBIERNO DEL ESTADO DE Q UINTANA R OO http://www.qroo.gob.mx/
G OBIERNO MUNICIPAL DE S OLIDARIDAD , Q UINTANA R OO http://www.solidaridad.gob.mx/
ÍNDICE INFLACIONARIO http://www.banamex.com.mx/esp/finanzas/index.html
IPC http://www.bmv.com.mx/
LAND R ESIDUAL METHOD http://www.wealthandwant.com/themes/Land_Residual_Method.html
PUNTOS CRÍTICOS : ¿C ÓMO CONSEGUIR
UNA VALORACIÓN ACERTADA ?
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RESULTADOS OPERATIVOS
Y FINANCIEROS , GRUPO
POSADAS : TERCER TRIMESTRE
DE
2008
http://www.fiestainn.com/portal/landingpage/WebsitePosadas/files_infofin_esp/3T08.pdf
TREMA http://www.economia.unam.mx/sua/site/materia/sem4/proyectos/dudas.html
76
ANEXO Cálculo del Impuesto Predial
