VALORIZA IZAC IONES NES DE PREDIOS DIOS RÚSTIC OS EN EL PERU ERU
Ing. Víct Víctor or L. Guzmán Guzmán Fajardo
BASES A C ONS NSIDE IDER RAR EN LA LAS VALORIZ IZA AC IO IONE NES S Las Regiones Naturales del Perú Perú ú El M a p a Ec o ló g ic o d el Per El Sistema de Clasificación de Tierras por C a pa pacc ida dad d de d e Us Uso Ma M a yor El Re g la ment mento o Na Nacc io na nall d e Ta sa c io ne ness d el Pe Perrú
CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS Valor Normal de Mercado Valor Comercial Valor Reglamentario Valor de Realización Valor Afectivo Valor de Remate Valor según rentabilidad agrícola y/o ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos
VALUACIONES DE TIERRAS Inspec ción ocular de campo Determinación de C ategorías de suelos Toma de vistas fotográficas Estudio de mercado
Muestra de Estudio de Mercado
Para el barrio de La Victoria del distrito de J uanjuí de la provincia de Mariscal Cáceres se encontró una Minuta de C ompra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terreno rústico en la cual consta que ¼ de hectárea (2,500 m2) con plantación de naranjos se tranzó en S/ 10,000.00 es dec ir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que una hectárea plantac ión modelo de naranjos, de 10 años independientemente del suelo vale $ 12,630.00, cifra que se ajusta 10%por estado de conservación en la plantación existente en el predio, resulta que el valor del terreno es de $ 2,817.40; ($ 14,184.40 - $ 11,367.00); vale decir, $ 3,000.00. El señor Adolfo Maldonado López, destacado agricultor de Bellavista manifestó que los mejores terrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en la zona como de primera categoría se cotizaban entre 4,000 y 5,000 dólares/hectárea . En la Agencia Agraria de J uanjuí el Director Ing. Miguel Urguía Saavedra expresó que los terrenos agrícolas con pendiente pronunciada de difícil acc eso al riego, se cotizaban en Un mil dólares la hectárea. En la Oficina Registral de J uanjuí, se encuentra inscrito un predio rústico de 12.77 hectáreas ubicado en el distrito de J uanjuí, provincia de Mariscal Cáceres; adquirido por la suma de $ 7,500.00 o sea $ 587.30/hectárea, que se considera subvaluado .
Por éstas razones se determinó que los terrenos rústicos situados en terraza alta, con pendiente moderada con fácil acceso al riego con aguas de quebradas, inferiores a los considerados de primera categoría, pueden cotizarse en 3,000 dólares por hectárea; y los de pendiente pronunciada con acceso al riego en 1,000 dólares por hectárea.
VALORIZACION DE ERIAZOS El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de eriazos se halla multiplicando el “valor básico eriazo” (VBE) por el área materia de valuac ión y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión:
VBE VBE VR d U T V E
= = = = = = = =
1/10 VRx d x Ux Tx V x E Valor básico eriazo Valor comercial de terreno de primera categoría Distancia al área con valoroficial urbano Uso Topografía y naturaleza del terreno Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno Factorde corrección ecológica
En e ria zo rib e re ñ o a l m a r (D e s la d ista nc ia a la lí ne a d e a lta marea)
VBER
=
1/10 VR x U x Tx V x D x E
VALORIZACION DE CULTIVOS TRANSITORIOS Tipo de Cultivo Estado del período vegetativo Cultivo Índice en la zona o localidad Rendimiento/Ha Prec io en chacra Valor Bruto de Producción Costo de Producción Rentabilidad
FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ALGODÓN TANGUIS
FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO
CULTIVO: VARIEDAD: EPOC A DE SIEMBRA: NIVEL TEC NO LO GÍC O : Período Vegetativo: DISTANCIAMIENTO:
Zapallo Macre Todo el Año Alto 5 meses; inicio de la c osecha, a los 120 días, durante 30 días Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.
I. COSTOS DIRECTOS
A. MANO DE OBRA LABOR a. Preparación del terreno Limpia de canales y ac equias Despaje C haleo y Quema Bordeadura Tomeo Incorporac ión de Estiércol Riego de Mac haco Tapadura de surcos b. Siembra Siembra c. Labores culturales Primer abonamiento Primer deshierbo Segundo abonamiento C ambio de surco Desahije Ac omodo de guías Segundo deshierbo Aplicaciones foliares d. Riegos e. Control Fitosanitario f. Cosecha C osec ha y selecc ión Guardianía TOTAL MANO DE OBRA
Nº DE VALOR COSTO JORNAL UNITARIO S/. TOTAL S/. 3 4 4 2 1 3 1 2
12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00
36.00 48.00 48.00 24.00 12.00 36.00 12.00 24.00
2
12.00
24.00
5 6 3 6 1 4 6 6 12 12
12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00
60.00 72.00 36.00 72.00 12.00 48.00 72.00 72.00 144.00 144.00
20 30 293
12.00 12.00
240.00 360.00 1,596.00
B . MAQUINARIA Y EQUIPO
C. INSUMOS
FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO
II. COSTOS INDIRECTOS
GASTOS GENERALES G astos de Administrac ión (8% C ostos Direc tos) Imprevistos (10% de costos Directos)
S/ .
242.24 302.80
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
S/.
545.04
CONSOLIDADO COSTOS DIREC TOS A. Mano de Obra B. Insumo C . Insumos
S/.996.00 305.00 1,727.00
COSTOS INDIRECTOS D. Gastos de Administración E. Imprevistos
S/ . 242.24 302.80
COSTO TOTAL
S/.3,028.00
S/. 545.04
S/.3,573.04 US$
VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES Tipo y edad de las plantación Distanciamiento entre plantas y entre líneas Número de plantas por hectárea Estado de conservación Rentabilidad de plantación modelo en la zona o localidad Depreciación Valor por hectárea de la plantación y valor por planta según años restantes de vida útil
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA (Espárrago Instalación) Departamento Provincia Distrito
: Ica : Ica : Parcona
Área Total del Cultivo(Has): : Tenencia de la Tierra : Tipo de Suelo
Cultivo, Variedad Fecha de Siembra Fecha de Cosecha
: UC 157 F1 : Prefer. Verano Otoño : C osec ha grande Set-Dic C osecha pequeña May-J un : 1.8 x 2.7 m.
Rendimiento x Ha. 1ºaño : Precio Promedio (en Chacra) : : Nivel Tecnológico
Distanciamiento Nivel de NPK
:
250-200-200
ACTIVIDAD COSTOS DIRECTOS MANO DE OBRA Preparación de Terreno Despaje, incorporación de M.O. Tomeo, riego machac o Siembra Selección y desinfección de plántulas Distribución de plántula Transplante Recalce Labores Culturales Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Despiques(4) Tomeo Aplicación de pesticidas (4) Riegos
UNIDAD DE MEDIDA
Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA
Propia Franco
:
COSTO UNITARIO SOLES
3,000 Medio 3.53 : Enero-01 COSTO TOTAL SOLES 13,267.82 1,456.00
J ornal J ornal
4.00 2.00
16.00 16.00
64.00 32.00
J ornal J ornal J ornal J ornal
4.00 4.00 12.00 4.00
16.00 16.00 16.00 16.00
64.00 64.00 192.00 64.00
J ornal J ornal J ornal J ornal J ornal
12.00 16.00 9.00 12.00 12.00
16.00 16.00 16.00 16.00 16.00
192.00 256.00 144.00 192.00 192.00
B.
C. 1 2
3
4 5
MAQUINARIA AGRICOLA A. Subsola do, a ra do, ra ya do (sec o) B. Ara do, G rada , nivelado, rayado C. Acarreo de abonos D. Cultivo, rayado INSUMOS Semilla Fertilizantes : A . Urea Fosfato Di Amónico Sulfato de Potasio Guano de corral Pesticidas Hunter Benlate Poliphos Nitrofoska Fetrilon Combi Polibor Quelato Fe Quelato Zn Lorsban Perfektion Citowett Agua : Pozo Otros Flete Traslado de insumos
6.00 5.00 2.00 9.00
50.00 50.00 50.00 50.00
Kg. Kg. Kg. Kg. T.M.
1.00 374.00 435.00 400.00 30.00
2,000.00 0.85 1.27 1.37 85.00
1,100.00 300.00 250.00 100.00 450.00 10,711.82 2,000.00 317.90 552.45 548.00 2,550.00
Lt. Kg. Lt. Kg. Kg. Lt. Kg. Kg. Lt. Lt. Lt. M3
0.50 1.00 4.00 6.00 1.00 2.00 0.50 0.50 1.00 1.00 1.00 15,000.00
170.52 150.00 17.04 4.82 77.21 24.19 54.13 54.13 59.00 49.00 31.09 0.200
85.26 150.00 68.16 28.92 77.21 48.38 27.07 27.07 59.00 49.00 31.09 3,000.00
Kg.
31,209.00
0.04
1,092.32
Hora /má q Hora/ máq Hora/máq Hora/máq
II. A B C D
COSTOS INDIRECTOS Imprevistos Gastos Administrativos Asistencia técnica Interes Bancario COSTO TOTAL
8% 2.50% 2.50%
1,724.82 1,061.43 331.70 331.70 14,992.63 $ 3,931.00 S/. 13,758.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD DELCULTIVO ESPARRAGO INSTALACION EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000 * Prec io Promedio de Venta (Kg.) S/. 2.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * C ostos de Producción Total S/. 14,992.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 * Utilidad Bruta de la Producción S/. -7,102.63 * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63 * Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 5.00 * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37 * Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63 * Índice de Rentabilidad ( % ) -47.37% NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00 El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA (Espárragos Mantenimiento) : : :
Departamento Provincia Distrito
Cultivo, Variedad : Fecha de Siembra : Fecha de Cosecha : :
Distanciamiento Nivel de NPK
:
Ica Ica Parcota
Área Total del Cultivo(Has) Tenencia de la Tierra Tipo de Suelo
UC 157 F1 preferente Verano Otoño Cosec ha grande Set-Dic Cosecha pequeña May-J un 1.8 x 2.7 m. 260-210-200
ACTIVIDAD COSTOS DIRECTOS MANO DE OBRA Labores Culturales Mezcla de abonos Abonamientos (2) Despiques y otros Tomeo, riego Aplicación de pesticidas (4) Cosecha Cosechadores
UNIDAD MEDIDA
: : :
Propia Franco
Rendimiento x Ha. 2º año : Precio Promedio (en Chacra) : Nivel Tecnológico :
8,000
:
3.53
Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA
COSTO UNITARIO S/
Medio
: Enero-01 COSTO TOTAL S/ 9,504.62 2,000.00
J or. J or. J or. J or. J or.
1 8 10 18 8
16.00 16.00 16.00 16.00 16.00
16.00 128.00 160.00 288.00 128.00
J or.
80
16.00
1,280.00
B.
C. 1
2
3 4
II. A B C D
MAQUINARIA AGRICOLA C ultivo, rayado Acarreo de abonos Incorporación de follaje al suelo INSUMOS Fertilizantes : A . Urea Fosfato Di Amónico Sulfato de Potasio Guano de corral Pesticidas Fetrilon C ombi Poliphos Nitrofoska Quelato Fe Quelato Zn Benlate Lorsban Dipel Plantvax C itowett Agua : Pozo Otros Flete Traslado de insumos
II.- COSTOS INDIRECTOS Imprevistos Gastos Administrativos Asistencia técnica Interés Bancario C OSTO TOTAL
H.M. H.M. H.M.
9 2 2
50.00 50.00 50.00
650.00 450.00 100.00 100.00
Kg. Kg. Kg. T.M.
387 457 400 8
0.85 1.27 1.37 85.00
6,854.62 328.95 580.39 548.00 680.00
Kg. Lt. Kg. Kg. Kg. Kg. Lt. Kg. Lt. Lt.
2 4 4 1 1 3 3 2 2 2
77.21 17.04 4.82 54.13 54.13 148.59 59.00 154.42 213.75 31.09
154.42 68.16 19.28 27.07 27.07 445.77 177.00 308.84 427.50 62.18
M3
15,000
0.200
Kg. 8% 2.50% 2.50%
9,244.00
0.04
3,000.00 323.54 1,235.60 760.37 237.62 237.62 10,740.22 $ 2,129.00 S/. 7,451.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000 * Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 10,740.22 * Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00 * Utilidad Bruta de la Producción S/. 10,299.78 * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63 * Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 1.34 * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29 * Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78 * Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90% NOTA : El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00 El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia
FLUJO DE CAJ A PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA AÑO KG./HA US$/KG. US$ US$ US$ 3000 0.8 2400 3931 -1531 1 8000 0.8 6400 2129 4271 2 16000 0.8 12800 2966 9834 3 14000 0.8 11200 3377 7823 4 12000 0.8 9600 2686 6914 5 9000 0.8 7200 2476 4724 6 Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2 cosec has al año se reduce a 6 años.
VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RÚSTICOS Características constructivas, área afec tada y áreas tec hada Edad de la o las Edificaciones Depreciaciones Aplicación de Valores Unitarios deprec iados por edad y estado de conservación
C ODIGO Nº C SL-062901-11-PR-006 C arretera DV Yanacoc ha – Hualgayoc I. MEMORIA DESCRIPTIVA FEC HA DE VALUAC ION ESTADO ACTUAL PREDIO USO ACTUAL ZONIFIC AC ION TERRENO
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION 19 de Febrero del 2008 OCUPADO RUSTIC O VIVIENDA Rural Considerado en valor total del mismo Por el Frente Por la Derecha Por la Izquierda Por el Fondo
PERIMETRO ( m )
5.00 7.00 7.00 5.00 24.00
AREA TECHADA ( m2 )
35.00
MEDIDAS PERIMETRICAS (m)
ESTADO DE C ONSERVAC ION
Regular
SERVICIOS EXISTENTES: No c uenta con servicios de agua, desagüe ni energía eléctrica.
ANTIGUEDAD (años) INSC RIPC IÓN REGISTRAL II. VALUACION
Estimado 6 años Se desconoce inscripción registral.
ENTORNO: Terrenos de pasturas.
C ARAC TERISTIC AS C ONSTRUC TIVAS y Valor/ m2 ( S/. )
PARTES Q UE INTEG RAN LA C ONSTRUC C IO N MUROS Y C OLUMNAS TEC HOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS INSTALAC IONES ELEC T Y SANIT.
Tapial C alamina Tierra C ompactada Madera corriente Sin Revestimiento Sin aparatos sanitarios Sin instalación elect ni sanit
E F I G I H H VALOR UNITARIO DE LA EDIFICAC ION
VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) DEPRECIAC ION ( % ) FACTOR DE DEPREC IACION VALOR UNITARIO DEPREC IADO (S/.m2) AREA TECHADA (m2 ) VALOR EDIFIC AC ION ( VE ) III. VALOR DE LA EDIFICACION VALOR TOTAL ( S/. ) VALOR TOTAL ( $ )
5,613.65 1 935 74
S/. S/.
S/. PREC IO TOTAL ( S/. ) PREC IO TOTAL ( $ )
176.72 34.80 5.59 29.64 0.00 0.00 0.00 246.75 246.75 35 0.65 160.39 35.00 5,613.65 6,175.02 2 129 32
Valuación Total C omercial del predio: VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de plantaciones transitorias y/o permanentes (VP) + valor edificaciones (VE)
¡ MUCHAS GRACIAS !
