JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas Séptima y Novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de renta a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente: PT-RES: PROCEDIMIENTO TECNICO PARA LA ELABORACIÓN DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS URBANOS Y TERRENOS URBANOS CON CONSTRUCCION POR EL MÉTODO RESIDUAL 1. INTRODUCCIÓN. 1.1. 1.1. Generalidades. Generalid ades. En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos valuatorios para estimar el valor de terrenos y terrenos con construcción por el método residual. Es práctica usual que el valor de un terreno en breña o dotado parcial o totalmente de servicios incluya o no construcciones, se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, uso de suelo en la zona, entre otros) e intrínsecas (superficie, topografía, forma, tipo y calidad de la construcción, equipamiento, instalaciones, instalaciones, uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes al mismo, al análisis del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.
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Sin embargo, cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble, no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado es realmente el mas representativo, se hace necesaria la utilización del método residual, basado en el mejor y mayor uso del inmueble. 1.2. 1.2. Criterios técnicos técnic os en que aplic a El procedimiento técnico del proceso de valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual, se aplica en los siguientes criterios técnicos para los cuales es común: AD-BI Adquisición de bienes inmuebles. EN-BI
Enajenación de bienes inmuebles.
CO-BI
Concesión de bienes inmuebles.
DJ-BI
Diligencias judiciales de bienes inmuebles.
1.3. Premisas de la valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con constr ucción po r el método método residual. El valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso del método residual. Así mismo, y una vez justificado el uso del método, el valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo las circunstancias, condiciones especiales o cualquier otra característica o situación que afecte el valor del bien, dando prioridad a la información emitida por una institución oficial. De encontrar algún vestigio arqueológico, histórico o cualquier otro bien artístico, deberá informarlo al servidor público responsable de la solicitud de servicio.
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Sin embargo, cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble, no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado es realmente el mas representativo, se hace necesaria la utilización del método residual, basado en el mejor y mayor uso del inmueble. 1.2. 1.2. Criterios técnicos técnic os en que aplic a El procedimiento técnico del proceso de valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual, se aplica en los siguientes criterios técnicos para los cuales es común: AD-BI Adquisición de bienes inmuebles. EN-BI
Enajenación de bienes inmuebles.
CO-BI
Concesión de bienes inmuebles.
DJ-BI
Diligencias judiciales de bienes inmuebles.
1.3. Premisas de la valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con constr ucción po r el método método residual. El valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso del método residual. Así mismo, y una vez justificado el uso del método, el valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo las circunstancias, condiciones especiales o cualquier otra característica o situación que afecte el valor del bien, dando prioridad a la información emitida por una institución oficial. De encontrar algún vestigio arqueológico, histórico o cualquier otro bien artístico, deberá informarlo al servidor público responsable de la solicitud de servicio.
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2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO. 2.1. 2.1. Identific ación del bi en por valu ar. 2.1.1. Definición del bien por valuar .valuar .- El primer paso del procedimiento técnico consiste en definir cual es el bien por valuar, que en el caso de terrenos o terrenos con construcción debe incluir: Terreno: Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados jurídica o geográficamente, de acuerdo al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Terreno urbano: Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados jurídica jurídica o geográficamente, de acuerdo al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que cuenta total o parcialmente con servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas, entre otros. Terreno urbano con construcción: Son aquellos terrenos urbanos sobre los que se asientan elementos de manufactura humana (construcciones) que se adhieren a éste. 2.2. 2.2. Parámetros Parámetros del Av alúo. El valuador de bienes nacionales deberá identificar el objetivo y los alcances, con base en los parámetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente, definiendo entre otros:
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2.2. 2.2.1 1 Criterio Técni Técnico. co. Una vez recibidas la solicitud y la orden de trabajo el valuador de bienes nacionales deberá identificar el criterio técnico aplicable al caso, para apegarse al Procedimiento Técnico correspondiente y corroborarlo en el momento en que se efectúe la inspección física del predio, y en caso de no corresponder el criterio técnico señalado con las condiciones reales del inmueble, comunicarlo al área responsable que le asignó el trabajo. 2.2.2. Condiciones especiales.-El especiales .-El valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso del método residual. Así mismo, y una vez justificado el uso del método, el valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo las circunstancias, condiciones especiales o cualquier otra característica o situación que afecte el valor del bien, dando prioridad a la información emitida por una institución oficial. 2.2. 2.2.3. 3. Suposi ciones cio nes extraord inarias Son inarias Son aquellas que influyen en un trabajo y que en caso de resultar falsas podrían cambiar la conclusión del valor si se consideran como ciertos datos no totalmente verificados. 2.2.4. Condiciones hipotéticas.- El hipotéticas.- El valuador de bienes nacionales deberá indicar si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se contemplan así para lograr la finalidad del avalúo. 2.2.5. Fecha de inspección
Es la fecha de visita física al inmueble.
2.2.6. Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- Es la fecha en que se firma el dictamen por los responsables de su emisión, es la fecha que sirve de base para determinar la vigencia del dictamen y para computar el plazo de 60 días correspondiente a la solicitud de reconsideración.
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2.2.7 Vigencia legal.- La vigencia del dictamen valuatorio correspondiente será la que establece el Artículo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, y deberá señalarse expresamente en el propio dictamen de valor, que es de un año después de la emisión del dictamen. 2.2.8. Revisión de documentos: El valuador de bienes nacionales deberá recibir el expediente técnico (la documentación procedente, solicitud de servicio y orden de trabajo), y realizar una revisión y análisis preliminar de la información en gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios para realizar una adecuada inspección de campo. De manera conjunta el valuador deberá concertar una cita con el funcionario designado por el promoverte, para una mejor y más rápida identificación del bien en estudio. Una vez recopilados e identificados documentos que integran la base informativa, se procederá a analizarlos a fin de definir: I. Localización y Ubicación del inmueble. II. Revisión de escrituras o títulos de propiedad-posesión (cambios y modificaciones), croquis y planos. III. Revisión y cálculo analítico de áreas de terreno y superficies construidas a partir de planos proporcionados. IV. Uso de suelo autorizado y potencial (restricciones, alturas, densidad habitacional e intensidad de construcción (cos y cus). Este último aspecto es de suma importancia para la aplicación del método residual. V. Características constructivas del inmueble. 2.3. Valor que se dict amina. Según el uso que se de al dictamen valuatorio se estimará el valor comercial, el valor potencial o el valor de realización ordenada del terreno en estudio. a) Valor Residual.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, los gastos de comercialización, los gastos indirectos y la utilidad razonable, el residuo equivale al valor del terreno.
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El valor residual es el que resulta del análisis, para un inversionista que adquiere un terreno o un terreno con construcciones, de los beneficios y costos asociados al desarrollo de un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo. Se aplica siempre que no existen evidencias confiables y adecuadas de mercado, y existe una viabilidad técnica, jurídica, económica, social y financiera del proyecto inmobiliario propuesto, considerando el mayor y mejor uso del inmueble. b) Valor Comercial.- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado. El principio de mayor y mejor uso juega un papel relevante en el análisis por el método residual. Este se define como: c) Valor Potenc ial.- Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social. d) Mayor y Mejor Uso.- El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, legalmente permisible, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. La posibilidad como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística más probable. Este concepto se aplica cuando en la estimación del valor de un inmueble, se requiere la certeza de que el valor obtenido por el Enfoque de Mercado, es realmente el más representativo, o cuando el mercado es errático o heterogéneo y la homologación de valores no respalda un valor real.
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Para aplicar el método residual, el valuador de bienes nacionales deberá basar su análisis en información y datos concretos, que respalden el potencial del inmueble para un uso determinado, con base en la identificación correcta del mayor y mejor uso de éste. e) Valor de Realización Ordenada.- Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran. 2.4. Inspección física y descripció n del in mueble y su entorno. En esta fase del trabajo, el valuador de bienes nacionales debe visitar el inmueble en estudio y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que agregan o restan valor al mismo. En esta misma visita, se identificará el potencial del inmueble con base en su ubicación y del entorno comercial en el que se ubica. 2.4.1. Del terreno en estudio. 2.4.1.1. Superficie.- El valuador de bienes nacionales deberá verificar físicamente, de manera apreciativa en campo, la superficie del terreno y compararla con la señalada en la escritura pública y plano, y en caso de existir alguna discrepancia significativa, deberá consultar, de acuerdo a la disposición “DIRECTRICES EN CASOS DE EXISTIR DISCREPANCIAS EN SUPERFICIES”, el cual estará disponible en la página del INDAABIN. Un terreno es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados jurídicamente o geográficamente de acuerdo al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. “Terrenos urbanos son aquellos que por contar con servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas se consideran como urbanos, así como los que se localicen dentro de la traza urbana, susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado”. 7
2.4.1.2. Forma.- Identificar la configuración geométrica del terreno. 2.4.1.3. Frente.- Identificar la dimensión del o los frentes del terreno, con relación a las de los lotes tipo de la manzano o de la colonia en su caso. 2.4.1.4. Ubicación.- Identificar la dirección oficial del predio, su posición dentro de la manzana en la que se localiza y su número de frentes. 2.4.1.5. Inundación.- Identificar y calificar la posibilidad de daños al inmueble, derivados de la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insufciencia de drenaje o debordamiento de vasos, corrientes o embalses naturales o artificiales. 2.4.1.6. Afectaciones.- Identificar en el terreno en estudio, posibles afectaciones o derivadas de servidumbres de paso, ocupación temporal y zonas federales. 2.4.1.7. Mejoras.- Identificar las mejoras al terreno en estudio, en su caso, tales como: rellenos, nivelación, cercas, bardas, pisos u otras obras que le agreguen valor pero que no se consideren propiamente construcciones. 2.4.1.8. Vista Panorámica.- Identificar los beneficios o deméritos que representa para el inmueble la vista que le ofrece su ubicación. 2.4.1.9. Características ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales como: contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar que lo anterior sólo se debe considerar en la medida en que afecte el valor del terreno o implique consecuencias sociales, sanitarias o legales. 2.4.1.10.- Servicios .- Identificar con qué servicios públicos cuenta el terreno, tales como drenaje, alumbrado público, agua potable, energía eléctrica, pavimentos y banquetas, etc., y hacer una descripción calificación de la calidad de los mismos.
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2.4.1.11. Topografía.- Señalar las características topográficas del terreno, incluyendo pendientes ascendentes o descendentes, oquedades y promontorios. 2.4.1.12. Uso del Suelo.- Investigar el uso del suelo autorizado para el terreno, según se señala en los planes y programas de desarrollo urbano de la localidad. De no existir éstos, el valuador de bienes nacionales lo identificará de acuerdo a lo observado en la inspección y lo asebtará en el documento valuatorio. 2.4.1.13. Fotografías del terreno en estudio y del entorno .- Realizar un reporte fotográfico del terreno en estudio, en el cual se muestre con claridad los detalles del área, forma, servicios, ubicación y las características del entorno. 2.4.1.14. Vestigios.- De encontrarse en el terreno algún vestigio arqueológico histórico, o cualquier otro bien artístico, el valuador de bienes nacionales deberá informar al área responsable que asignó el trabajo e indicarlo en el documento. 2.4.2. De la zona do nde se ubica el in mueble. 2.4.2.1. Clasificación de la zona.- Clasificar la zona de acuerdo a los usos de suelo autorizados y a lo observado en la inspección física (habitacional, comercial, industrial, servicios o mixta). 2.4.2.2. Índice de saturación de la zona.- El valuador de bienes nacionales debe determinar y analizar la relación de terrenos construidos contra el de terrenos baldíos (porcentaje) como una referencia del crecimiento de edificaciones en la zona. 2.4.2.3. Equipamiento urbano y servicios.- Mencionar el equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tal como escuelas, hospitales, centros comerciales y deportivos, estacionamientos y otros, así como los servicios públicos disponibles.
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2.4.2.4. Características ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales como: contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar que lo anterior solo se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias legales, sanitarias o sociales. 2.4.2.5. Vías de acceso.- Indicar las vías de acceso al terreno señalando el orden de importancia así como la intensidad del flujo vehicular en éstas. Este concepto es de gran importancia en la determinación del valor del terreno. 2.4.2.6. Densidad de población.- Revisar los programas parciales de desarrollo urbano para identificar la densidad autorizada, y en caso de no existir éstos, señalar la observada por el valuador de bienes nacionales en su inspección física a la zona en estudio. 2.4.3. De las construcciones. 2.4.3.1. Superficie.- El valuador de bienes nacionales deberá verificar físicamente, de manera apreciativa en campo, la superficie de las construcciones y compararla con la señalada en la escritura pública y plano, y en caso de existir alguna discrepancia, deberá consultar, de acuerdo a la disposición “DIRECTRICES EN CASOS DE EXISTIR DISCREPANCIAS EN SUPERFICIES”, el cual estará disponible en la página del INDAABIN. La medición de las superficies de construcción se hará con base en lo indicado en el procedimiento técnico PT-CAS. 2.4.3.2. Uso Actual.- El valuador de bienes nacionales deberá identificar y consignar el uso actual que se da al inmueble: Casa habitación, edificio de oficinas, local comercial, nave industrial, entre otros. 2.4.3.3. Tipos de construcción.- Se deberá identificar, clasificar y consignar los diferentes tipos de construcción que se incluyen en el inmueble valuado. 2.4.3.4. Calidad.identificados.
Indicar la calidad de los diferentes tipos de construcción
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2.4.3.5. Número de Niveles .- Se consignará el número de niveles que corresponde al inmueble en general y, en su caso a cada tipo de construcción en particular. 2.4.3.6. Edad aproximada.- Se consignará, de acuerdo a la información documental proporcionada o se estimará en su caso la edad aproximada de las construcciones valuadas. 2.4.3.7. Vida útil remanente.- Con base en el análisis del uso actual de inmueble, de sus características constructivas, de su localización y de su calidad se estimará la vida útil remanente de las construcciones. 2.4.3.8. Estado de conservación.- Así mismo, se evaluará y se consignará el estado de conservación de las construcciones. 2.4.3.9. Elementos de la con strucc ión.- El valuador de bienes nacionales deberá identificar, consignar y describir las características de los elementos constructivos de las edificaciones que integran el inmueble: •
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Cimentación.- Elemento constructivo que representa el desplante del edificio, cuya función se define como la transferencia controlada y uniforme de cargas hacia el suelo. Estructura.- Elementos portantes de la construcción, constituidos por apoyos corridos y apoyos aislados, mismos que transfieren cargas desde las cubiertas a la cimentación. Muros.- Elementos constructivos que constituyen las divisiones espaciales en sentido vertical y que definen el número de habitaciones útiles existentes. Entrepisos.- Elementos constructivos que constituyen las divisiones espaciales en sentido horizontal y que definen el número de niveles útiles existentes.
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Techos.- Elementos constructivos que constituyen la parte superior de la construcción, misma que conforma la cubierta final y en función del tipo de estructura puede funcionar como elemento final de rigidez de la misma. Azo teas.- Superficie exterior del techo misma que, en función del tipo de estructura y de los acabados que tenga, puede constituir una superficie útil. Bardas.- Elementos constructivos que conforman la delimitación en sentido vertical sin contar con elementos de cubierta. Ap lanado s.- Recubrimientos de muros utilizados en interiores y exteriores para la protección de los elementos de apoyo corrido. Lambrines.- Recubrimientos de muros realizados principalmente a base de piezas o elementos de tipo impermeable (azulejo o cerámica), o a base de elementos de madera ornamentales (duela o parquet). Pisos.- Recubrimientos en sentido horizontal realizados con diferentes materiales ornamentales o utilitarios, utilizados para facilitar el tránsito y proteger la estructura de los movimientos de personas o materiales. Escaleras.- Elementos estructurales que constituyen las circulaciones entre niveles. Instalaciones.- Elementos adicionales a la construcción con la función de conducción de fluido eléctrico, gas, agua y desechos (aguas negras y pluviales). Puertas y Ventanería.- Elementos de la construcción utilizados para cerrar los vanos existentes en la estructura para circulación, ventilación e iluminación.
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Fachada.- Elemento de la construcción que constituye normalmente la parte frontal de esta y que cuenta con diversos elementos de estilo y utilitarios que la caracterizan y diferencian de las construcciones circundantes Instalaciones especiales.- Todo elemento adosado a la construcción con una utilidad adicional a la conducción de los servicios normales, instalada para aumentar el confort o mejorar las características utilitarias de la construcción (aire acondicionado, calefacción, portones eléctricos, sistemas contra incendio, etc.).
2.5. Obtención y clasificació n de datos (Investigaci ón de Mercado). El valuador de bienes nacionales deberá realizar una investigación de mercado de por lo menos cinco ofertas o casos de ventas comprobables de terrenos o inmuebles comparables al inmueble que en proyecto puede implementarse en el inmueble por valuar, en la vecindad inmediata o mediata. Para el análisis residual, se hará una investigación de inmuebles en venta o renta que correspondan con el producto inmobiliario común en la zona y al mayor y mejor uso que pueda darse al inmueble en estudio. Los datos a obtener son los siguientes: 2.5.1 Característ icas de la zona.- Clasifica la zona donde se ubican las ofertas o casos de ventas comprobables (habitacional, comercial, industrial, servicios). 2.5.2. Ubicación y equipamiento urbano disponible.- La dirección oficial del inmueble: calle, número, colonia, municipio o delegación y estado, así como su posición dentro de la manzana y mencionar el equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, centros comerciales, deportivos, estacionamientos, y otros, así como los servicios municipales disponibles.
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2.5.3. Superficie, forma, frente.- Se deberán obtener en la inspección de cada oferta, para compararlos con el inmueble proyecto. 2.5.4. Topografía y ubicación ante desastres naturales.- Se deberán obtener en la inspección de cada oferta, para compararlos con el inmueble proyecto. 2.5.5. Superficie construida.- Se deberá identificar la superficie construida, que servirá como base para el análisis residual. 2.5.6. Uso de suelo, de la zona y del comparable.- Clasificar de acuerdo a los planes de desarrollo oficiales de la localidad y de no existir estos, de acuerdo a lo observado en la inspección, para compararlo con el inmueble proyecto. 2.5.7. Servicios con que cuenta la oferta.- Identificar con que servicios públicos cuenta el comparable, haciendo una descripción de los mismos, tales como: drenaje, alumbrado público, banquetas, toma de agua potable, energía eléctrica, y otros. 2.5.8. Intensidad de construcción.- Identificar el número de m² de construcción que pueden edificarse en un terreno, área libre permeable, dependiendo de su área y se obtendrá de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartas de Usos y Destinos u otro documento que expida la autoridad correspondiente (señalar fuente). 2.5.9. Monto ofertado o cierre de la operación.- El monto expresado en pesos indicando por la persona que dio la información. Nivel de la oferta.- Identificar, analizar y clasificar la cantidad de ofertas comparables con el predio a valuar, en un mercado activo. Esta será clasificada de muy alta a nula. 2.5.10. Tiempo de exposición en el mercado.- Mediante investigación establecer el tiempo que lleva el terreno ofertándose en el mercado o si es operación concretada establecer la fecha del cierre. 14
2.5.11. Nombre y teléfono del in formante.- Indicar el nombre completo de la persona que dio informes acerca de la oferta, así como los números telefónicos en donde se le puede localizar. 2.5.12. Reporte fotográfico.- Realizar un reporte fotográfico que muestre las características de cada oferta. 2.5.13. Croquis de ubicación.- En este documento se deben localizar todas las ofertas o casos de ventas comprobables y el inmueble proyecto. 2.5.14. Clasificación de datos.- Todos lo datos obtenidos en campo tanto del terreno en estudio como de las ofertas o casos de ventas comprobables del mercado deben ser clasificados de acuerdo a sus características extrínsecas e intrínsecas, conforme a la tabla T1 de investigación de mercado. 2.5.14.1. T.1. Tabla de Investi gación d e Mercado Venta INMUEBLES SIMILARES EN VENTA: NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO MUY ( ALTA ) MEDIA ( ) ( ( X ALTA ) MEDIA BAJA ) No. Colonia Calle No.
BAJA
(
NULA Teléfono
(
CARACTERISTICAS: UBICACIÓN Y EQUIPAMIENTO URBANO DISPONIBLE USO DE SUELO DE LA ZONA Y DEL COMPARABLE SERVICIOS CON QUE CUENTA CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA CROQUIS DE UBICACIÓN 15
) ) Informante
REPORTE FOTOGRÁFICO QUE MUESTRE LAS CARACTERÍSTICAS DE CADA COMPARABLE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y DE TERRENO, FORMA Y FRENTES TOPOGRAFÍA Y RIESGO ANTE DESASTRES NATURALES CALIDAD Y ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION TIEMPO DE EXPOSICIÓN EN EL MERCADO MONTO OFERTADO O DE CIERRE DE OPERACION OTROS
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2.5.14.2. T.2. Tabla de Investi gación d e Mercado Renta INMUEBLES SIMILARES EN RENTA: NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO MUY ( ALTA ) MEDIA ( ) ( ( X ALTA ) MEDIA BAJA ) No. Colonia Calle No.
BAJA
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NULA Teléfono
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) ) Informante
CARACTERISTICAS: UBICACIÓN Y EQUIPAMIENTO URBANO DISPONIBLE USO DE SUELO DE LA ZONA Y DEL COMPARABLE SERVICIOS CON QUE CUENTA CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA CROQUIS DE UBICACIÓN REPORTE FOTOGRÁFICO QUE MUESTRE LAS CARACTERÍSTICAS DE CADA COMPARABLE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y DE TERRENO, FORMA Y FRENTES TOPOGRAFÍA Y RIESGO ANTE DESASTRES NATURALES CALIDAD Y ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION TIEMPO DE EXPOSICIÓN EN EL MERCADO MONTO OFERTADO O DE CIERRE DE OPERACION OTROS
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2.6.
Método de Valuación
El valuador de bienes nacionales justificará, con base en la inexistencia, escasez o heterogeneidad de las investigaciones directas, la no utilización del Enfoque de Mercado, o el de Ingresos, y en ausencia de un mercado activo de compraventa o renta, utilizará el método residual. Otro elemento que justifica la utilización del método residual lo constituyen las características especiales del inmueble: obra inconclusa, edificaciones atípicas, superficie, ubicación, uso, entre otros. 2.6.1. Enfoque Comparativo de Mercado Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los inmuebles comparables al proyecto por desarrollarse, ubicados en zonas similares al inmueble en estudio, analizando la oferta y demanda, y ajustando los comparables al inmueble y ponderándolos para llegar a un indicador de valor que permita establecer el precio más probable de venta o compra de estos inmuebles que después se aplicará al método residual, previa identificación del mayor y mejor uso del inmueble en estudio. Dado que en ausencia de un mercado activo de compraventa o renta de inmuebles, el valuador de bienes nacionales ha justificado la utilización del método residual, será necesario identificar previo análisis del mayor y mejor uso, el producto inmobiliario que servirá de base para el análisis. Una vez identificado el inmueble base, el valuador de bienes nacionales procederá de la siguiente forma: •
A los datos de investigación de mercado previamente registrados en las tablas 4.6.15.1. y 4.6.15.2. se les aplicarán los factores de homologación (ajustando los datos de cada oferta de mercado para homologar con el inmueble proyecto que servirá como punto de partida para el análisis del inmueble por valuar.
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2.6.1.1.
Homologación
Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrínsecas e intrínsecas de los inmuebles obtenidos de la investigación de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis residual. Se recomienda que la homologación se realice en forma directa, es decir, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto y por lo tanto el valuador de bienes nacionales debe tener en cuenta que “cuando el factor de ajuste o de homologación es menor a la unidad denota que la oferta es mejor que el inmueble proyecto y viceversa”. 2.6.1.2.
Factor de ajuste
En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el método residual requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. A este respecto, el valuador de bienes nacionales tendrá que identificar los productos inmobiliarios que utilizará como base del análisis y, para llegar al valor de éstos tendrá que homologar las ofertas investigadas, para lo cual debe tomar en cuenta lo siguiente: a)
Identificar las diferencias más representativas y que como condición ineludible, a juicio del valuador de bienes nacionales, impacten en el valor según lo señalado en los incisos 2.4.1, 2.4.2 y 2.4.3., para cada una de estas diferencias, corresponderá un Factor de Ajuste.
b)
El número de Factores de Ajuste aplicados a un comparable se recomienda que no sea mayor de seis, incluyendo en éstos el Factor de Negociación. Esto en virtud de que, se considera que si la oferta presentara más de seis características diferentes que impacten en el valor, con relación al terreno o inmueble valuado, no puede calificarse como “comparable al valuado”.
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c)
Cada Factor de Ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el avalúo.
d)
El Factor de Ajuste resultante que se aplique al valor de cada oferta, puede representar un premio o castigo para el comparable con respecto al sujeto. Y este Factor de ajuste resultante no debe representar una variación mayor al 50% -premio hasta 1.50 y castigo hasta 0.50- con respecto a las características del sujeto, cuando esta variación sea mayor deberá incluirse en el avalúo la justificación o explicación correspondiente, de no ser así deberá desecharse dicho comparable.
e)
En el caso de que el valuador de bienes nacionales elija como método de cálculo la Homologación, una vez obtenidos los valores unitarios resultantes para cada una de las ofertas o casos de ventas comprobables analizadas, podrá utilizar el promedio de éstos para concluir su análisis.
f)
El valuador de bienes nacionales deberá calcular y determinar los factores a utilizar conforme lo señala la “RECOPILACIÓN DE RANGOS, FORMULAS Y FACTORES” que emite el INDAABIN preferentemente, y que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio, tales como: Ubicación Zona Forma Superficie (Factor de Área) Superficie construida (Factor Terreno/Construcción) Calidad del inmueble Uso de suelo Edad del inmueble Frente Fondo Factor de Negociación
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O mediante otros factores ampliamente aceptados en el ámbito valuatorio y que estén analíticamente sustentados en el avalúo. 2.6.1.3. No.
Nota:
T.3. Tabla de Homologación
Superfi $/ NEG UBI CALI FOR Oferta cie m2 . C. DAD MA SUP.
Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad Denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE TIPO.
USO
FRe
VALOR HOMOLOGA DO: EN N.R. $/m²
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$/m²
2.6.2. Método Residu al El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble. Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como de la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis: a) Residual Estático b) Residual Dinámico. 2.6.2.1. El Residu al Estático. Se identifica como residual estático al análisis que considera la reparación, conclusión de las obras y la operación de compraventa del inmueble analizado. Este análisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado genera en un momento dado. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático. El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valuación se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM - Ci - b
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En donde: F = Valor del terreno o inmueble analizado. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de producto terminado por vender. b = Beneficio neto del promotor. Ci = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos. Los elementos que intervienen en el análisis residual estático son los siguientes: a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus características comerciales: Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva investigación de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deberá considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Número de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes.
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b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado. Áreas de vialidades y donación. COS CUS Limitantes en cuanto áreas libres de construcción, altura, etc.
• • • •
23
c) Características específicas del bien a valuar por el método residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en términos de: Urbanización. Dotación de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilización y protección. Cimentación. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
• • • • • • • •
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanización, obras complementarias y edificaciones. Urbanización. Dotación de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilización y protección. Cimentación. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
• • • • • • • •
e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimación de los plazos de venta de los mismos. f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados. g) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios. 24
Con los datos anteriores habrá que construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado. T.4. Residual Estático CONCEPTO Superficie de terreno: Área de vialidades y donación: Área vendible: Valor de venta unitario del producto: Superficie por unidad a vender Número de unidades a vender: Superficie total a vender: Plazo de venta Valor de venta: Menos: Costos de urbanización*: - Terracerías - Pavimentos y banquetas - Agua Potable - Alcantarillado Sanitario - Drenaje Pluvial - Electrificación y Alumbrado - Telefonía - Ajardinado y equipamiento Menos Inversiones*: - Accesos - Movimiento de tierras - Obras de estabilización y protección - Cimentaciones - Edificaciones - Obras complementarias 25
Unidad m2 m2 m2 $/m2
ST AVD AV = ST - AVD VUP
m2 N m2 Meses $
S/U N SV = S/U x N T $V = VUP x SV
$ $ $ $ $ $ $ $ $
CT = CUT x SV CPB = CUPB x SV CAP = CUAB x SV CAS = CUAS x SV CDP = CUDP x SV CEA = CUEA x SV CT = CUT x SV CJE = CUJE x SV
$ $ $
IA IMT IOEP
$ $ $
IC IE IOC
Menos - Pagos predial** $ PIP/mes x T - Servicios** $ PS/mes x T - Mantenimiento** $ PM/mes x T - Vigilancia** $ PV/mes x T - Gastos administrativos** $ GA/mes x T - Gastos financieros** - Indirectos Utilidad del promotor $ %UP x $V - Comisión por ventas $ %CV x $V VALOR RESIDUAL $ VR * De estos conceptos, el valuador de bienes nacionales habrá de incluir sólo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. ** Estos conceptos se incluirán únicamente si se considera que la venta no sea inmediata. El valuador de bienes nacionales deberá considerar la inclusión de estos factores en el análisis, a fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realización ordenada. El valor obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra. 2.6.2.2. El Residu al Dinámico Se identifica como residual dinámico al análisis que considera la operación de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado. En este análisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generará en el futuro. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su ocurrencia.
26
Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. El valor residual del inmueble objeto calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la siguiente fórmula: F = [(C j – P j) tj / (1 + i) tj] En donde: •
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
•
Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.
•
Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.
•
•
tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valuación hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos. i = Tasa de descuento.
27
Los elementos que intervienen en el análisis residual dinámico son los siguientes: a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus características comerciales: Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una exhaustiva investigación de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deberá considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Número de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes. Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados.
•
•
•
i) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado. Áreas de vialidades y donación. COS CUS Limitantes en cuanto áreas libres de construcción, altura, etc.
• • • •
j) Características específicas del bien a valuar por el método residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en términos de: Urbanización. Dotación de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilización y protección. Cimentación. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.
• • • • • • • •
28
k) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanización, obras complementarias y edificaciones. Urbanización. Dotación de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilización y protección. Cimentación. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc. Programa de ejecución de las obras de urbanización, mejoramiento y edificación.
• • • • • • • • •
l) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimación de los plazos de venta o renta de los mismos. m) Programa de ventas o rentas. n) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados. o) Factores de costos de administración, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. p) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios. q) Horizonte de análisis, acorde con el programa de ventas o rentas o definido por el valuador en función de la vida útil remanente del inmueble que será objeto de renta.
29
r) Tasa de descuento aplicable en términos reales para traer a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio inmobiliario de que se trate. Con los datos anteriores habrá que construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado. Los períodos señalados podrán ser meses o años. En la tabla que se muestra a continuación, el valuador de bienes nacionales deberá identificar tanto los montos como la temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cada período. Una vez identificados los flujos libres de efectivo se procederá a calcular el valor presente de los flujos, mediante la aplicación de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio inmobiliario que se plantea. El valuador de bienes nacionales seleccionará la tasa de descuento, que podrá ser real o nominal, antes o después de impuestos, a partir de las características del mercado inmobiliario y del de capitales, así como del planteamiento de los flujos de efectivo. Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deberá definir la tasa de descuento bajo la cual éste se ha de descontar a valor presente; para ello el valuador de bienes nacionales deberá definir la tasa de descuento de acuerdo al objetivo del estudio, utilizando distintos métodos financieros generalmente aceptados, como pueden ser: el Modelo para la Valoración de los Activos de Capital (CAPM, por sus siglas en inglés), Teoría de Fijación de Precios por Arbitraje, el Costo de Capital Promedio Ponderado (CPC ó WACC de sus siglas en inglés 1 ), Costo del Capital por Comparables de Negocios del mismo Sector, entre otros.
1
Weighted Average Capital Cost. 30
Al final del horizonte de valuación se deberá establecer el valor terminal del negocio, considerando en algunos casos un valor continuo del negocio, asumiendo su operación a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de rescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad económica. El valor terminal se aplicará siempre y cuando la naturaleza de la unidad económica lo requiera y deberá determinarse mediante principios financieros generalmente aceptados.
31
T.4. Residual Dinámico CONCEPTO Superficie de terreno: Area de vialidades y donación: Area vendible: Valor de venta unitario del producto: Superficie por unidad a vender Número de unidades a vender: Superficie total a vender: Plazo de venta Valor de venta: Menos: Costos de urbanización*: - Terracerías - Pavimentos y banquetas
Unidad m2 m2 m2 $/m2
ST AVD AV = ST - AVD VUP
m2 N m2 Meses $
S/U N SV = S/U x N T $V = VUP x SV
$ $ $
- Agua Potable
$
- Alcantarillado Sanitario
$
- Drenaje Pluvial
$
- Electrificación y Alumbrado
$
- Telefonía - Jardinado y equipamiento
$ $
Menos Inversiones*: - Accesos - Movimiento de tierras - Obras de estabilización y protección
0
CT = CUT x SV CPB = CUPB x SV CAP = CUAB x SV CAS = CUAS x SV CDP = CUDP x SV CEA = CUEA x SV CT = CUT x SV CJE = CUJE x SV
$ $ $
IA IMT IOEP
32
1
2 …
n
- Cimentaciones - Edificaciones - Obras complementarias Menos - Pagos predial** - Servicios** - Mantenimiento** - Vigilancia** - Gastos administrativos** - INDIRECTOS Y Utilidad del promotor - Comisión por ventas FLUJO DE EFECTIVO TASA DE DESCUENTO VALOR RESIDUAL
$ $ $
IC IE IOC
$ $ $ $ $ $
PIP/mes x T PS/mes x T PM/mes x T PV/mes x T GA/mes x T %UP x $V
$ $ % $
%CV x $V FE Td VR = VPN
* De estos conceptos, el valuador de bienes nacionales habrá de incluir sólo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. ** El valuador de bienes nacionales deberá tener considerar la inclusión de estos factores en el análisis, a fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realización ordenada. (Ver PROCEDIMIENTO TECNICO PT-VRO.) El valor presente neto obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra.
33
El valuador de bienes nacionales, al aplicar el método residual deberá hacer un análisis de sensibilidad e identificar cuáles son las variables que inciden mayormente en los resultados, Una vez identificadas las variables importantes planteará diferentes escenarios en los cuales se hagan variar éstas para obtener diferentes resultados. El valuador de bienes nacionales, de acuerdo a su criterio seleccionará el escenario que en su opinión permite estimar con mayor precisión el valor residual del inmueble valuado. 2.7.
Estimación final del valor
Como resultado del análisis realizado, el valuador de bienes naciones obtendrá el VALOR RESIDUAL del inmueble en estudio. Este procedimiento es útil en la estimación de valores de inmuebles especiales, cuyas características de comercialización no son comunes, y cuyo entorno no ofrece un número confiable de comparables que permita la aplicación de los enfoques de mercado y de ingresos. 2.7.1. Valor Comercial El valuador de bienes nacionales deberá basarse en el resultado del análisis de valor residual para estimar el valor comercial con que se debe concluir. 2.7.2. Valor de Realización Ordenada Para el caso de que se requiera determinar el Valor de Realización Ordenada se calculará éste, a partir del valor comercial de acuerdo al Procedimiento Técnico PT-VRO.
34
35
2.8.
Ejercicio Ilustrativo.
2.8.1. Residual Estático. El residual estático que se presenta determina el valor de un terreno urbano, ubicado en una zona destinada a la construcción y desarrollo de edificaciones habitacionales de interés social. Como antecedentes, es importante mencionar que se trata de una zona en la cual la oferta de terrenos es prácticamente inexistente. Los datos investigados son los siguientes: Predio de Densidad proy.
6,000.00 M2 366 hab/ha
Superficie en breña p/vivienda
Superficie urbanizada p/vivienda
SUPERFICIE TOTAL
Uso del suelo:
. H3
6,000.00 m2 Porción de la superficie a valuar que, de acuerdo al programa de uso de suelo y al proyecto tipo seleccionado puede dedicarse a la construcción de vivienda 0.00 m2 No se identificó ninguna superficie con urbanización. De contarse con algún servicio habrá que tomarlo en cuenta en el cálculo de los costos de urbanización. 6,000.00 m2 Superficie total a valuar.
No. de viviendas
44
Número de viviendas permitidas en la superficie disponible de acuerdo al uso de suelo y al proyecto tipo seleccionado, en este caso: 366 hab/ha / 5 hab/vivienda = 73 viv/ha 73 viv/ha x 0.6 ha = 44 viviendas. 43.00 m2 Superficie por vivienda que
Superficie construida/vivienda 36
Precio de venta vivienda
Costo de construcción
Costo de urbanización s/sup.total
corresponde al producto tipo seleccionado de acuerdo a la investigación de mercado en la zona. (Mayor y mejor uso). $4,186.05 /m2 Valor de venta de las viviendas en la zona, investigado y homologado. $180,000.00/ viv / 43 m2 = $4,186.05/m2 $ /m2 Costo de construcción aplicable al 2,961.71 producto inmobiliario seleccionado, investigado en publicaciones de costos y precios unitarios. $ 289.69 /m2 Costo de urbanización aplicable por metro cuadrado (área bruta) de acuerdo al proyecto tipo seleccionado (area de terreno vendible), investigado en publicaciones de costos y precios unitarios.
37
CONCEPTO
CANTID SUPERFI AD CIE
P.U.
IMPORTE
UNITARIA Ingreso por ventas vivienda Ingreso por ventas Costo de construcción vivienda Valor de la tierra urbanizada Costo de urbanización * Valor de la tierra en breña •
% SOBRE VENTAS
44
43.00 $4,186.05 $ 7,920,000.00 100.00% $7,920,000.00 100.00%
44
43.00 $2,961.71 $ 5,603,555.32
70.75%
5,822.50
$ 2,316,444.68 $289.69 $ 1’738,140.00
29.25% 21.95%
$ 578,304.68
7.30%
1.00
5,822.50
nota: Los costos de construcción y urbanización incluyen indirectos, gastos de administración, financiamiento y utilidad del constructor/promotor.
2.8.2. Residual Dinámico. El residual dinámico que se presenta determina el valor de un edificio de productos inconcluso, ubicado en una zona de oficinas, en la que hay escasa oferta de pequeños despachos. Dadas las características del inmueble, que se ubica en una zona en la cual la oferta de inmuebles similares es prácticamente inexistente, se platea como solución para la estimación de su valor un residual dinámico.
38
Los datos investigados son los siguientes: Edificio de Productos Superficie de Terreno 350.00 Superficie construida 3.600.00 Doce pisos de oficinas 250 Inversión Inicial Terreno Reparaciones $5,000,000.00 Instalaciones y Equipos Renta mensual
M M2 M2 rentables/piso
$2,000,000.00 $ /m2 200.00
Costos mantenimiento Costos de administración
Predial
2
$ 500,000.00 /año $ 150,000.00 /año
$ 48,000.00 /bimestre
Datos del inmueble a valuar, proporciona-dos por el solicitante. Montos estimados por el valuador en función de su experiencia e inspección al inmueble. Renta de mercado investigada y homologada con el producto inmobiliario tipo seleccionado. Datos investigados y calculados por el valuador con base en su experiencia y en la nomatividad vigente.
Una vez obtenidos los datos básicos para el análisis, se determinará el horizonte de proyecto a analizar (en este caso se propone un horizonte de 10 años, más un año inicial (0) que corresponde a la fecha actual y un año extra para considerar el valor de rescate del negocio inmobiliario planteado).
39
Así mismo, estimará de acuerdo a los procedimientos aplicables, la tasa de descuento que utilizará para traer los flujos de efectivo a valor presente, tomando en cuenta si se trata de un análisis antes o después de impuestos. En este caso se propone una tasa real de descuento antes de impuestos del 12% anual. El modelo financiero a plantear en este caso incluye lo siguiente: Ingresos Costos mantenimiento Costos administración Predial Utilidad Bruta
Ingresos por rentas 250 m2 x 12 pisos x $200.00/m 2 x 12 meses = $7’200,000.00 $500,000.00/año – Dato investigado y propuesto por el valuador $150,000.00/año – Dato investigado y propuesto por el valuador $24,000 x 6 = $144,000.00 Ingresos – Costos Mant – Costos Admón. – Predial =$7’200,000.00 - $500,000 - $150,000 – 144,000 = 4,246,000 $6,406,000.00
Inversiones en Reparaciones
Ingresos y costos que se consignarán en cada uno de los períodos del horizonte de análisis.
Dato a considerar en el $5’000,000.00 período 0. Dato a Inversiones considerar Instalaciones y en el equipos $2,000,000.00 período 0. Flujo de efectivo Dato a considerar en los Utilidad bruta – Inversiones en reparaciones – períodos 0 a Inversiones en instalaciones 10. Valor Terminal Considerando la operación continua del negocio Este flujo se del negocio inmobiliario el valor Terminal puede calcularse considera inmobiliario. capitalizando a perpetuidad el flujo correspondiente al en el último período (año 10) con la misma tasa de período 11. descuento. $6,406,000.00 / 0.12 = $53,383,333.00 40
Valor presente El valor presente neto de los flujos de efectivo se neto VPN con i = integra a partir de la fórmula correspondiente: VPN = 12% [(FE) t / (1 + i) t] En la tabla siguiente se muestra el modelo dinámico planteado y su solución: Ingresos Costos mant Costos admon Predial Utilidad Bruta Inversiones Terr Inversiones Edif Inversiones Eq Flujo de efectivo
$ $ $ $ $ $ $ $ -$
VPN con i = 12% Superficie Construida Valor unitario
$ 44,541,761 2 3,600.00 m 2 $ 12,372.71 /m
5,000,000 2,000,000 7,000,000 $
1 7,200,000 500,000 150,000 144,000 6,406,000
$ $ $ $ $
6,406,000 $
2 7,200,000 500,000 150,000 144,000 6,406,000
3 4 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000
5 6 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000
7 8 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000
9 10 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000
6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $
* El flujo correspondiente al año 11, que coincide con el valor de rescate del proyecto se obtiene capitalizando el flujo del año 10 a perpetuidad con la misma tasa de descuento que se aplica en el análisis. En conclusión, el valor del inmueble inconcluso será entonces: $44,541,761.00
41
11*
53,383,333
ÍNDICE: PÁGINA 1. INTRODUCCIÓN 1 1.1 Generalidades 1 1.2 Criterios Técnicos en que aplica 1 1.3 Premisas a la valuación 2 2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO 3 2.1 Identificación del bien por valuar 3 2.1.1 Definición del bien por valuar 3 2.2 Parámetros del avalúo 3 2.2.1 Criterio Técnico 4 2.2.2 Condiciones especiales 4 2.2.3 Suposiciones extraordinarias 4 2.2.4 Condiciones hipotéticas 4 2.2.5 Fecha de inspección 4 2.2.6 Fecha de emisión del dictamen valuatorio 4 2.2.7 Vigencia legal 5 2.2.8 Revisión de documentos 5 2.3 Valores que se dic taminan 5 2.4 Inspección física y descripción del inmueble y su entorn o 7 (trabajo de campo) 2.4.1 Del terreno en estudio 7 2.4.1.1 Superficie 7 2.4.1.2 Formal 8 2.4.1.3 Frente 8 2.4.1.4 Ubicación 8 2.4.1.5 Inundación 8 2.4.1.6 Afectaciones 8 2.4.1.7 Mejoras 8 2.4.1.8 Vista panorámica 8 2.4.1.9 Características ambientales 8 2.4.1.10 Servicios 8 2.4.1.11 Topografía 9 2.4.1.12 Uso del suelo 9 2.4.1.13 Fotografías del terreno en estudio 9 2.4.1.14 Vestigios 9 42
2.4.2 De la zona donde se ubica el inmueble 2.4.2.1 Clasificación de la zona 2.4.2.2 Índice de saturación de la zona 2.4.2.3 Equipamiento urbano y servicio 2.4.2.4 Características ambientales 2.4.2.5 Vías de acceso 2.4.2.6 Densidad de población 2.4.3 De las construcciones 2.4.3.1 Superficie 2.4.3.2 Uso actual 2.4.3.3 Tipos de construcción 2.4.3.4 Calidad 2.4.3.5 Numero de niveles 2.4.3.6 Edad aproximada 2.4.3.7 Vida útil remanente 2.4.3.8 Estado de conservación 2.4.3.9 Elementos de la construcción 2.4.3.10 Superficie 2.5 Obtención y clasificación de datos (Investigación de Mercado) 2.5.1 Características de la zona 2.5.2 Ubicación y equipamiento urbano disponible 2.5.3 Superficie, forma, frente 2.5.4 Topografía y ubicación ante desastres naturales 2.5.5 Superficie construida 2.5.6 Uso de suelo, de la zona y del comparable 2.5.7 Servicios con que cuenta la oferta 2.5.8 Intensidad de construcción 2.5.9 Monto ofertado o cierre de la operación 2.5.10 Nivel de la oferta 2.5.11 Nombre y teléfono del informante 2.5.12 Reporte fotográfico 2.5.13 Croquis de ubicación 2.5.14 Clasificación de datos 2.5.14 T.1 Tabla de Investigación de Mercado ventas 2.5.14 T.2 Tabla de Investigación de Mercado rentas 2.6 Métodos de Valuación 2.6.1 Enfoque Comparativo de de Mercado 43
9 9 9 9 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 15 17 18 18
