trasnferencia inmobiliaria por prescripcion adquisitiva

JURISPRUDENCIA REGISTRAL – ANÁLISIS ESPECIALIZADO

JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANÁLISIS ESPECIALIZADO

La transferencia inmobiliaria por prescripción adquisitiva y los tributos municipales: Predial Predial y Alcabala A propósito del precedente emitido por el Tribunal Registral Registral - SUNARP David Rubio Bernuy (*)

Reseña:

El autor expone en razón del quinto precedente de observancia obligatoria en materia registral, recaída sobre la Res. Nº 748-200 48-2007-S 7-SUNARP-TR UNARP-TR-L -L acerca de la prescripción de dominio y su incidencia con relación a los pagos de los impuestos predial y alcabala, para ello analiza a naliza la transferenc tra nsferencia ia inmobiliaria inmobili aria como acto ac to previo para pa ra la configuración configurac ión de los impuestos municipales, haciendo una comparación con otros tipos de transferencia inmobiliaria como son los adoptados en el sistema francés y alemán, para finalmente, también abordar el te ma de la prescripción adquisitiva desarrollada en la resolución del Tribunal Registral.

Sumario: 1. Antecedentes

y motivación para la acreditación del pago del impuesto predial y alcabala, 2. La Transferencia inmobiliaria, inmobiliaria, como acto previo para el pago de los tributos municipales, 3. El Precedente emitido por el Tribunal Registral, análisis del caso concreto, 4. Posición del autor. 5. Casos de inafectación del impuesto Predial y Alcabala, 6. Conclusiones.

–––––––––––– (*) Docente de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad César Vallejo de Trujillo. Autor del Libro Derecho Registral: Teoría y Práctica.

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La transferencia inmobiliaria por prescripción adquisitiva

RESOLUCIÓN RESOLUCION SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL Resolución Nº 748-2007-SUNARP-TR-L Lima, 5 de octubre de 2007. APELANTE : CÉSAR AUGUSTO DUBOIS DÁVILA. TÍTULO : Nº 345175 del 22 de Junio de 2007. RECURSO : Nº 38528 del 31 de julio de 2007. REGISTRO : Predios de Lima. ACTO (s) : Prescripción adquisitiva.

SUMILLA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 7º DEL D.LEG. 776 A efectos de la aplicación del artículo 7º del D. Leg. Nº 776, para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio seguida al amparo del primer párrafo del artículo 950º del Código Civil, no se requerirá la acreditación del pago del impuesto de alcabala y predial, por tratarse de un modo originario y no derivativo de adquisición de la propiedad.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio a favor de David San Román Benavente y Dorila San Román Benavente.

trito de Santiago de Surco y los estados de cuenta del año 2007.

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador del Registro de Predios de Lima, Carlos Eduardo Centeno Abarca, formuló observación en los términos siguientes: “Reingresado el título con la documentación que acompaña, debemos señalar que lo indicado en su reingreso respecto al punto 2 de la observación anterior no subsana la obser vación, toda vez que conforme lo señala el numeral 4-a) de la Directiva Nº 01-06-00000005, publicada en El Peruano el 22 de octubre de 2003, se encuentran gravadas con el impuesto a las transferencias generadas por prescripción adquisitiva. Por lo expuesto, subsiste parcialmente la observación del 09/07/2007 en el siguiente extremo: “De acuerdo a la citada norma, sírvase acreditar el pago del impuesto de alcabala, o la inafectación del mismo, por la transferencia materia de inscripción. Sírvanse adjuntar la hoja de liquidación y el recibo de pago en original, copia legalizada por notario o copia certificada por fedatario de esta oficina registral. En caso contrario, sírvanse adjuntar constancia municipal que acredite el pago o la inafectación de la misma a la fecha de transferencia.”

III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos: –

El Registrador cita una Directiva que a su entender grava la inscripción; sin tener analizar (sic) jurídicamente la factibilidad de la inscripción sin el pago de dicho impuesto ya que la doctrina jurídica es consteste (sic) en establecer que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio connota una transferencia de dominio sino un pronunciamiento declarativo del mismo. (sic.) Es decir, no hay transferencia, que es lo que grava el impuesto de alcabala.

–

Siendo ello así, resulta insustentable requerir el pago de un impuesto por una situación

El título presentado está conformado por los siguientes documentos: –

Parte notarial de la escritura pública de 20 de junio de 2007 otorgada ante notario César Humberto Bazán Naveda.

–

Fotocopia legalizada por notario César Bazán Naveda el 10 de julio de 2007, de las hojas PU de la Declaración Jurada Impuesto Predial 2007, del predio ubicado en Jr. Punta Lobos, Urbanización Nueva Castilla del dis-

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jurídica que el mismo impuesto no grava; ya que el impuesto de alcabala grava transferencias y la prescripción no lo es.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio constituido por el lote 3 de la manzana C del Barrio de Huarapal del distrito de Santiago de Surco corre inscrito en la partida electrónica Nº 49073829, que proviene de la ficha Nº 364077 y de fojas 151 del tomo 115 del Registro de Predios de Lima. Su titular de dominio conforme al asiento C00001 es Nueva Granada S.A.C.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de la Sala la cuestión a determinar es la siguiente: –

Si para efectos de la aplicación del art. 7º del D.Leg. Nº 776, las instancias registrales deben tener en cuenta el criterio aprobado por la Municipalidad de Lima Metropolitana, con relación a los actos o hechos gravados con el tributo de alcabala.

VI. ANÁLISIS 1. De conformidad con el artículo 950º del Código Civil: “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando mediante justo título y buena fe.” 431

La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad, legislado en el Título II, Capítulo II del Libro de Derechos Reales

del Código Civil referido a la “Adquisición de la Propiedad”. Dentro de la clasificación de los modos de adquirir la propiedad podemos distinguir los modos originarios y los modos derivativos. La doctrina es unánime al calificar a la prescripción adquisitiva larga (10 años), basada fundamentalmente en el hecho de la posesión, con las características exigidas por la norma, como un modo originario de adquisición de la propiedad; a diferencia de la llamada prescripción adquisitiva corta (5 años), en la cual, la necesidad del “justo título” la encuadra mas bien dentro de los modos derivativos de adquirir la propiedad. 2. Con relación a la prescripción larga, Puig Brutau(1) señala lo siguiente: “La circunstancia de que la usucapión consiste en un modo de adquirir derechos que al mismo tiempo es causa de que los pierda otra persona que no consta que haya querido perderlos, ha motivado que se discutan estas dos cuestiones: la de si se trata de modo originario o derivativo de adquirir y la del fundamento de la institución.” Agrega dicho autor que “la doctrina española en forma unánime considera a la usucapión como una forma originaria de adquirir porque no se adquiere el derecho por transmisión del anterior titular, ya que ello excluiría los requisitos de la posesión y el transcurso del tiempo.”

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En la misma línea, Papaño (2) señala que “quien prescribe la cosa, o sea, el usucapiente, no deriva su derecho del propietario anterior, porque no obtiene la cosa de él. Aquél no es su autor, ni éste su sucesor, porque desde el inicio de su posesión él es un contradictor del dominus, pues pretende la cosa para sí, para lo cual realiza actos posesorios idóneos.”

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En el Perú, Cuadros Villena(3) reconoce la distinción señalada en el punto precedente,

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–––––––––––– (1) PUIG BRUTAU, José. Compendio de Derecho Civil. Volumen III. Bosch, Casa Editorial S.A. Barcelona, 1989. Pág. 103. (2) PAPAÑO, Ricardo José, KIPER, Claudio Marcelo, DILLON, Gregorio Alberto, CAUSSE, Jorge Raúl. Derechos Reales. Tomo III. Ediciones Depalma. Bs. As., 1993. Pág. 33. (3) CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo Segundo. Primera Edición. Cultural Cuzco S.A. Lima, 1995. Pág. 405.

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respecto a la prescripción larga y la prescripción corta, al sostener lo siguiente: “Es un modo originario y derivado. Sostengo que es mixto, porque cuando se trata de la prescripción larga, mas bien de la prescripción a plazo largo no es necesario el título, consiguientemente puede ser originaria la posesión para prescribir. Pero para que se opere la prescripción corta, propiamente la usucapión, es necesario el título adquisitivo que implica la tradición del bien y la transmisión del derecho.” 437

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3. La prescripción adquisitiva que puede tramitarse en sede notarial, conforme se desprende de la normativa vigente, es la llamada prescripción larga, regulada en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil. El artículo 21 de la Ley Nº 27157 establece que “la prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley.” El artículo 36 del Reglamento de la citada Ley, aprobado mediante D.S. Nº 008-2000-MTC realizó la precisión siguiente: “Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no registrado el predio.”

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La referida precisión fue recogida por el artículo 5º de la Ley Nº 27333, que reguló el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio al señalar lo siguiente: “El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21º de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer –––––––––––– (4) Impuesto predial, de alcabala y al Patrimonio Vehicular.

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párrafo del artículo 950º del Código Civil (...)”. En tal sentido, la prescripción adquisitiva tramitada en sede notarial es aquella que constituye un modo originario de adquirir la propiedad. 4. Mediante el artículo 7º del Decreto Legislativo Nº 776, Ley de Tributación Municipal, modificado sucesivamente mediante la Ley Nº 27616 y el D. Leg. Nº 952, se estableció una obligación a cargo de los Registradores Públicos y Notarios, con el tenor vigente siguiente: “Artículo 7º.- Los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c) (4) a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aun cuando los periodos de vencimiento no se hubieran producido.” Del tenor de la referida norma se desprende que la obligación a cargo de los Registradores se contrae a requerir, en el caso de predios, la acreditación del pago del impuesto predial y de alcabala cuando se solicite la inscripción de actos por los cuales se transfieran los citados bienes. Corresponde por tanto a las instancias registrales, determinar en cada caso, si nos encontramos o no frente al supuesto de hecho previsto en el artículo 7º del D. Leg. Nº 776, es decir, la existencia o no de un acto de transferencia, con arreglo a lo previsto en el artículo 2011º del Código Civil, artículo V del Título Preliminar y artículos 31º y siguientes del Reglamento General de los Registros Públicos. 5. Cabe señalar que, en uso de las facultades otorgadas al Directorio de la Superinten-

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dencia Nacional de los Registros Públicos por el literal b) del artículo 18º de la Ley Nº 26366 (5) , se dictaron normas destinadas a unificar los criterios para acreditar ante Registros Públicos, el pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio vehicular, al solicitarse la inscripción de transferencias de bienes gravados, aprobándose sucesivamente la Directiva Nº 011-2003-SUNARP-SN, sustituida por la Directiva Nº 07-2005-SUNARP-SN, dictada esta última a fin de adecuar la normativa a las modificaciones planteadas al artículo 7º del D. Leg. 776 mediante el D. Leg. 952 y a efectos de recoger criterios de observancia obligatoria aprobados por el Tribunal Registral con arreglo a lo previsto en el artículo 158º del Reglamento General de los Registros Públicos. Al respecto es de verse que la normativa registral antes mencionada no establece como criterio de aplicación, la consideración de que la prescripción adquisitiva tramitada al amparo del primer párrafo del artículo 950º del Código Civil, deba reputarse como un acto gravado con el tributo de alcabala, o como un acto de transferencia, a fin de exigir la acreditación de los impuestos de alcabala y predial.

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Por el contrario, el Tribunal Registral(6) ha emitido pronunciamiento mediante reiterada jurisprudencia en el siguiente sentido: “Siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición de la propiedad, ello supone la inexistencia de un acto traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni cedente del derecho de propiedad, por lo que no resulta exigible en sede registral, la acreditación del pago del impuesto predial y de alcabala.” De conformidad con los fundamentos antes expresados, esta instancia reitera el criterio asumido, el mismo que concuerda con la unánime doctrina, en el sentido que, sien-

do la prescripción adquisitiva prevista en el primer párrafo del artículo 950º del Código Civil, un modo originario de adquirir la propiedad, no se encuentra dentro del supuesto previsto en el artículo 7º de la Ley de Tributación Municipal, aplicable en los casos de transferencia del derecho de propiedad. 6. Con relación a la Directiva Nº 01-06-00000005 emitida por el Servicio de Administración Tributaria de la Municipalidad Metropolitana de Lima, que establece instrucciones para la aplicación del impuesto de alcabala en el ámbito de la Municipalidad Metropolitana de Lima, se aprecia que, como órgano administrador del tributo circunscrito a la provincia de Lima, ha aprobado el siguiente criterio: “Transferencias gravadas Sin perjuicio de otras modalidades de actos o hechos jurídicos que den origen a transferencias de inmuebles, se encuentran gravadas con el impuesto las transferencias generadas por los siguientes actos o hechos jurídicos:

(...) c)

Prescripción adquisitiva.

(...).”

Al respecto, cabe señalar que la citada Directiva, como se ha precisado en el párrafo precedente, ha dictado instrucciones dirigidas, según se indica expresamente en el punto II de la misma a: “1. Todos los funcionarios y órganos funcionales del SAT, respecto de los actos administrativos que emitan. 2. Los contribuyentes y responsables del Impuesto de Alcabala, respecto del cumplimiento de sus obligaciones. 3. Los terceros vinculados con el cumplimiento de obligaciones originadas por el mencionado impuesto.” En tal sentido, los funcionarios y órganos funcionales del SAT, así como los contribu-

––––––––––––

(5) Artículo 18º.- Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes: (...) b) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica de la función registral; (...) (6) Véase las Resoluciones Nº 462-2005-SUNARP-TR-L, Nº 316-2007-SUNARP-TRL y Nº 374-2007-SUNARP-TR-L.

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yentes, responsables y obligados al pago del impuesto de alcabala deberán considerar a la prescripción adquisitiva como acto gravado con el referido tributo, no obstante se trate de una adquisición originaria. 7. Sin embargo, como se desprende también de la citada Directiva, los criterios establecidos en ella, con relación a la aplicación del impuesto de alcabala en el ámbito de la Municipalidad Metropolitana de Lima, no alcanzan ni vinculan de ningún modo, a los Registradores Públicos y Notarios en el ámbito del cumplimiento de la exigencia prevista por el artículo 7º de la Ley de Tributación Municipal. Por tanto, resulta claro que, en lo que respecta a la calificación a cargo de las instancias registrales, corresponde exclusivamente a éstas, determinar la normativa aplicable, conforme a lo dispuesto en el literal d) del artículo 32º del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece como obligación, la de “comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.” En consecuencia, siendo el acto cuya inscripción se solicita, uno de adquisición de propiedad en virtud de la prescripción adquisitiva larga, regulada en el primer párrafo del artículo 950º del Código Civil, que no supone un acto traslativo de dominio, no se requiere exigir la acreditación del pago de los tributos municipales. Conforme a ello, procede revocar la observación formulada por el Registrador.

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8. De conformidad con el artículo 156º del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de ésta, determinar dichos derechos. Acto

D. Calificación D. Inscripción

Subtotal

Independización S/. 54.00 S/. 13.00 S/. 67.00 Prescripción adquisitiva S/. 28.00 S/. 9.00 S/. 37.00 –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– S/.104.00

Habiéndose pagado la suma de S/. 28.00 nuevos soles mediante recibo Nº 2007-07-00040514, se encuentra pendiente de pago la suma de S/. 76.00 nuevos soles. Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIÓN REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y DISPONER su inscripción previo pago de los derechos registrales, de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Vocal del Tribunal Registral MIRTHA RIVERA BEDREGAL Vocal del Tribunal Registral


COMENTARIO I. ANTECEDENTES Y MOTIVACIÓN PARA LA ACREDITACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL Y ALCABALA

E

n la vida diaria el hombre tiene una serie de necesidades, muchas de las cuales son satisfechas con la adquisición de bienes y de servicios. Entre los bienes que el hombre adquiere existe uno de suma trascendencia, tanto por su utilidad como por la importancia económica, éste es, la adquisición de inmuebles, los mismos que en la mayoría de las veces servirán como morada a los adquirentes. Estos inmuebles que adquieren las personas en algunos casos tienen un registro jurídico donde se inscriben (1). Sobre los registros jurídicos diremos que son instituciones creadas por el Estado para proteger los bienes y derechos de las personas, y hacerlos oponibles a todos “Erga Omnes”. Lo regular para inscribir la transferencia de la propiedad de un bien inmueble predial o la inscripción de algún derecho que recae sobre un inmueble inscrito, como por ejemplo los contratos de hipoteca, arrendamiento, anticresis, servidumbre, superficie, etc. era suficiente para la respectiva inscripción de dichos actos, la presentación del documento formal respectivo, que generalmente es una escritura pública de origen notarial. 442

Sin embargo, para el caso de las transferencias de los predios (urbanos y rústicos), a partir del 1º de Enero del año 2002 fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 27616 publicada el 29-12-2001 denominada “Ley que restituye recursos a los go-

biernos locales” existe la obligación de que se acre-

dite el pago de los impuestos predial y alcabala del predio materia de transferencia. Antes de continuar con el análisis respectivo, transcribimos el art. 7º de la Ley de Tributación Municipal, el D. Leg. 776, que fue modificado por la Ley Nº 27616. Art. 7º del Decreto Legislativo Nº 776, cuya redacción queda de la siguiente manera: “Los Registradores Públicos y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c) ... en el caso que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formali zación de actos jurídicos”. Los incisos indicados se refieren a los impuestos a) predial, b) alcabala y c) impuesto vehicular.”

Con la modificación legislativa antes indicada, desde el año 2002 prácticamente a los Notarios y Registradores Públicos, se nos ha convertido en verificadores del cumplimiento del pago de los tributos municipales, lo cual desde luego no es correcto, ya que ni los Notarios ni los Registradores tienen como funciones las de ser fiscalizadores del pago de los impuestos municipales, y es más, el exigir la acreditación del pago de los tributos municipales para poder formalizar las transferencias y la posterior inscripción de dichas adquisiciones en el registro, constituye en la práctica una limitación al derecho constitucional a la propiedad, ya que por el solo hecho de no haber pagado los impuestos municipales no es posible formalizar la transferencia de la propiedad predial.

–––––––––––– (1) A la fecha los únicos bienes inmuebles que tienen acceso a un registro jurídico son tres: 1.- Los predios (urbanos y rurales) 2.- Los derechos o concesiones mineras, y 3.- Las Concesiones para la explotación de los servicios públicos ( art. 2º de la Ley Nº 26366, modificada por la Ley Nº 28677)

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IMPUESTO PREDIAL.- Cabe precisar que el impuesto predial es un impuesto de perio443

dicidad anual y que grava el valor de los predios urbanos y rústicos, incluye los terrenos ganados al mar, a los ríos, así como las edificaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios; y en cuanto al pago, éste debe ser cancelado por el propietario del predio en su totalidad o en forma trimestral conforme lo establece el artículo 5º del D. Leg. 776.

EL IMPUESTO DE ALCABALA.- En lo referente al impuesto de alcabala, éste grava 444

toda transferencia de predio urbano o rústico y la tasa fija prevista en la ley es del 3% del valor de transferencia; la base imponible para la aplicación del impuesto de alcabala es el valor de venta del predio, éste no puede ser menor al valor de autoevalúo. En cuanto al obligado al pago del impuesto de Alcabala, por prescripción expresa de la Ley de Tributación Munici pal, corresponde ser cancelado en forma ex-

clusiva por el comprador, sin admitirse pacto en contrario.

Bueno, diremos que la obligación impuesta a los Notarios y Registradores para verificar el pago de los impuestos predial y alcabala de los predios materia de transferencia y su inscripción, tiene como fundamento principal apoyar para la ma yor recaudación de impuestos en beneficio de los gobiernos locales, obligación existente desde el 1º de Enero del 2002 motivación o fundamento que no compartimos, por cuanto si bien los tributos municipales son importantes para el desarrollo de la ciudad, no es menos cierto que desnaturalizamos las funciones de las instituciones (Notariado y SUNARP), asignándoles funciones que no son compatibles con la protección de los bienes y transferencia de los mismos, por lo que opinamos por una modificación legislativa en ese aspecto, en ––––––––––––

el sentido de que el control o verificación del pago de los tributos municipales, debe correr a cargo de los funcionarios u órganos del gobierno munici pal provincial o distrital acreedor de los impuestos respectivos.

2. LA TRANSFERENCIA INMOBILIARIA, COMO ACTO PREVIO PARA EL PAGO DE LOS TRIBUTOS MUNICIPALES Sobre la transferencia inmobiliaria en el mundo existen dos grandes sistemas de transferencia. El Primero, es el sistema Alemán, éste sistema se caracteriza fundamentalmente en que la transferencia de los predios opera necesariamente con la inscripción registral; y el otro gran sistema es el Francés en el que lo principal es el consenso de voluntades de los contratantes independientemente de su inscripción registral.

2.1. SISTEMAS DE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA: Alemán y Francés 2.1.1. SISTEMA ALEMÁN Sobre el sistema Alemán el maestro León Barandiarán citado por Max Arias Schreiber, nos indica : “Contemporáneamente predomina notoriamente el principio de que no basta el consentimiento para adquirir la propiedad. El Código Alemán dispone que tratándose de bienes muebles la transmisión de su dominio no se opera sino por una convención especial seguida de tradición; y tratándose de inmuebles es preciso la intervención de un oficial de justicia y de la inscripción del acto en el Registro de la Propiedad (artículos 929º y 925º)...” (2)

(2) ARIAS - SCHREIBER PEZET, Max. “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984”. Tomo IV; Lima - Perú; Año 1998; Edit. Gaceta Jurídica; Páginas 334.

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Es decir en el sistema Alemán la transferencia inmobiliaria opera con la registración del contrato de transferencia en el registro, lo que implica que la inscripción tiene el carácter de constitutivo, la inscripción es un requisito de validez o de existencia de la transferencia. El título es el documento que contiene el acto causal de la transferencia y el modo en que opera la transferencia es la inscripción registral del acto material (Compra venta, donación, permuta, anticipo de legítima, dación en pago, etc.)

2.1.2. SISTEMA FRANCÉS 446

El Segundo gran sistema de transferencia inmobiliaria es el Francés, regulado en el código napoleónico de 1804 eminentemente consensualista en donde la voluntad de las partes es la que prima. El Sistema de transferencia Francés, es el sistema adoptado por la legislación peruana, se basa en que la transferencia de los predios opera con el solo consenso o concierto de voluntades del transferente y del adquirente, en un determinado momento, así el

artículo 949º del Código Civil Peruano

prescribe : “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario “

La disposición transcrita significa que en el Perú la transferencia inmobiliaria se entiende transmitida y adquirida sólo por el simple poder del concurso de voluntades en un momento determinado, no se tiene en cuenta la mala fe de las personas, no es necesario la inscripción; sin embargo, es bueno dejar constancia que si un predio es vendido varias veces de buena o de mala fe por el propietario inscrito en el registro, la legislación vigente brinda pro-

tección al que primero inscribe su adquisición en el registro. Para los fines de continuar con el presente trabajo, nos interesa precisar que para los efectos del pago de los tributos munici pales (predial y alcabala), por lo menos el contrato de transferencia debe constar en documento privado que puede ser: Una minuta debidamente autorizada por abogado, contrato privado con firmas legalizadas por notario u otros documentos privados, en los cuales conste la transferencia inmobiliaria (predio urbano o rústico). Entonces debemos indicar que para los efectos de la formalización de la transferencia ante el Notario (otorgamiento de la escritura pública) y de la inscripción de dicha escritura ante el registro de predios (urbano o rústico), se debe acreditar el pago del impuesto predial del año de la transferencia.

Ejemplo. La minuta de compra de venta de un predio es el 01 de enero del 2003 el mismo que es elevado a escritura pública tres años después, 01 de enero del 2006. La pregunta es ¿En qué año se debe acre-

ditar el pago del impuesto de predial? La respuesta es del año 2003 ya que en nuestro país la transferencia opera con el solo consentimiento de las partes, y este consentimiento existe en la fecha de la minuta, en la que consta el concierto de voluntades y no la fecha de la escritura pública.

3. EL PRECEDENTE EMITIDO POR EL TRIBUNAL REGISTRAL, ANÁLISIS DEL CASO CONCRETO El 11 de Junio del 2008 se publicó en el diario oficial el Peruano un cuadernillo de precedentes de observancia obligatoria aprobados por el Tribunal

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Registral de la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos), adoptados en los plenos trigésimo segundo y trigésimo tercero.

Prescripción adquisitiva de dominio e impuestos predial y alcabala

“El tiempo, o más precisamente su decur so, está indesligablemente vinculado a la existencia humana y, por ello, constituye el hecho jurídico- o jurígeno- de mayor im portancia, pues, además, todos los hechos jurídicos tienen lugar en el tiempo, y éste, con su decurso, influye gravemente en las relaciones jurídicas dando lugar a la constitución de derechos subjetivos, como en el caso de la prescripción adquisitiva, o a extinguir , ya a la acción o mejor dicho a la pretensión, como en la prescripción extintiva, ya a aquélla y al Derecho, como en la caducidad. De ahí, la necesidad de estudiar el tiempo y su decurso como fenómeno jurídico, antes de acometer el de la prescripción extintiva y el de la caducidad.” (3)

“Para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio no se requerirá la acreditación del pago de los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un modo originario y no derivativo de adquisición de la propiedad.”

Entonces como vemos por el transcurso del tiempo se adquieren derechos (prescripción adquisitiva) o se pierden los mismos ( prescripción extintiva).

El quinto precedente aprobado en el 32vo pleno, que es materia de estudio, está relacionado a la acreditación de los impuestos predial y alcabala en los casos de adquisición de inmuebles por prescripción adquisitiva. El precedente quinto, publicado en el peruano el 11-06-2008 es el siguiente: Diario Oficial El Peruano. Miércoles 11 de junio del 2008 (Página 373841).

32vo pleno: �uinto Precedente

Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 748-2007-SUNARP-TR-L del 05-10-2007, 462-2005-SUNARP-TR-L del 09-08-2005 y 316-2007-SUNARP-TR-L.

Del precedente antes transcrito, vamos a desarrollar tres temas: �ue es la prescripción, clases de prescripción adquisitiva y finalmente nuestra posición frente al precedente aprobado.

3.1. LA PRESCRIPCIÓN.- La prescripción 447

es un modo por el cual, de manera general, se adquieren o extinguen derechos; es decir, el factor tiempo es el determinante para adquirir o extinguir el derecho. Sobre el tiempo, en relación al tema en comento, transcribimos la opinión del maestro Vidal Ramírez:

En cuanto al tema que estamos desarrollando, nos interesa la prescripción adquisitiva, esta institución jurídica lo encontramos regulada en el art. 950º del Código Civil, el mismo que transcribimos: Artículo 950º del Código Civil de 1984. “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquieren a los cinco años cuando median justo título y buena fe.” La norma sustantiva, sobre prescripción adquisitiva de inmuebles, que hemos

–––––––––––– (3) VIDAL RAMIREZ, Fernando: “Prescripción extintiva y caducidad”. Lima-Perú; Año 2002; Edit. Gaceta Jurídica; 4ta Ed.

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transcrito, regula dos tipos de prescripción adquisitiva inmobiliaria ( 4): La prescripción ordinaria o larga y la prescripción extraordinaria o corta.

3.2. CLASES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA INMOBILIARIA.- Como 449

hemos indicado en el párrafo que antecede, la prescripción adquisitiva de inmuebles se clasifica en dos: Ordinaria o larga y extraordinaria o corta.

3.2.1. PRESCRIPCIÓN ADQUISITI VA ORDINARIA O LARGA. Este tipo 450

de prescripción es la prevista en la primera parte del art. 950º del Código Civil peruano de 1984 la misma que establece tres requisitos fundamentales: posesión continua, pacífica y pública. El primero implica que la posesión debe ser en forma continua por un mínimo de tiempo de 10 años, es decir debe haber ANIMUS DOMINI . En cuanto al segundo requisito de la posesión pacífica , ésta queda enervada, por ejemplo sí judicialmente se requiere la desocupación. En cuanto a que la posesión sea pública, implica que el poseedor debe exhibir actos públicos a título de propietario , de modo que el derecho de propiedad a ser declarado sea incuestionable.

3.2.2. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA O CORTA. Este tipo de prescripción adquisitiva 451

inmobiliaria es la prevista en la segunda parte del art. 950º del Código Civil, ope-

ra con el requisito de existencia de justo título y buena fe. El Justo título es el título traslativo de propiedad que de por sí habría bastado para operar la transferencia del dominio, siempre y cuando hubiera reunido las condiciones legales. De lo desarrollado en el presente trabajo de investigación, se puede concluir que la doctrina es uniforme al clasificar a la prescripción adquisitiva de dominio inmobiliario en prescripción adquisitiva larga y en prescripción adquisitiva corta, criterio que compartimos en su totalidad. En base a la clasificación anterior, el Tribunal Registral en el precedente transcrito en la página anterior sostiene que en el caso de la prescripción larga no existe transferencia de dominio por ser una adquisición originaria, por lo tanto no es exigible la acreditación del pago de los impuestos Predial y Alcabala y continua precisando que dichos impuestos se deben requerir para prescripciones de dominio cortas, ya que en esos casos si existe titulo traslativo de la propiedad inmobiliaria, criterio este que no com partimos.

4. POSICIÓN DEL AUTOR Teniendo en cuenta la disposición constitucional prevista en los artículos 66º y 70º, el primero que establece con meridiana claridad que los recursos naturales renovables y no renovables son patrimonio de la nación y en el segundo artículo establece una garantía, que es el derecho de pro piedad, el mismo que entre sus características está el de ser inviolable.

–––––––––––– (4) REGISTROS DE INMUEBLES. Con la entrada en vigencia de la Ley Nº 28677 (01.05.2006) en los Registros Públicos, sólo son Bienes Inscribibles como Inmuebles: Los predios (urbanos y rurales), las concesiones mineras y las concesiones para la explotación de los servicios públicos; ya que, desde esa misma fecha, las embarcaciones pesqueras, naves, aeronaves y buques son considerados como bienes muebles.

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El suscrito es de opinión que en todos los casos de transferencia inmobiliaria por causa de prescripción adquisitiva de domino larga o corta, de predio urbano o rural, se debe pagar y acreditar la cancelación de los tributos municipales: los im puestos predial y alcabala respecto al predio materia de adquisición.

FUNDAMENTOS

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4.1. Los predios adquiridos por prescripción larga o corta cuentan con igualdad de derechos, y en muchos de los casos, se les brinda una efectiva prestación de los servicios públicos como son: de parques y jardines, limpieza pública, serenazgo, etc. 4.2. Los inmuebles adquiridos por prescripción larga, de la que el tribunal registral ha seña-

lado que no es obligatorio acreditar el pago de los impuestos ante el registro , no difiere

del inmueble adquirido por prescripción corta o extraordinaria, ya que en ambos casos se adquiere la propiedad del predio ; más bien, creemos que la prescripción larga debería pagar igual o mayor impuesto, cuando inicia su vida tributaria ante la municipalidad, ya que éste ha sido adquirido, en la mayoría de los casos a título gratuito sólo con los requisitos de la posesión continua, pacífica, y pública por parte del poseedor - propietario.

5. CASOS DE INAFECTACIÓN DE LOS IMPUESTOS PREDIAL Y ALCABALA A continuación solo para efectos informativos transcribimos algunos casos de inafectación al pago de los impuestos predial y de alcabala.

5.1. ALGUNOS CASOS DE INAFECTACIÓN AL PAGO DE IMPUESTO PREDIAL (Artículo 17º del D. Leg. 776) 453

Están inafectos al pago del impuesto los predios de propiedad de: 402

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a) El gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales. b) Los gobiernos extranjeros, en condición de reciprocidad, siempre que el predio se destine a residencia de sus representantes diplomáticos o al funcionamiento de oficinas dependientes de sus embajadas, legaciones o consulados, así como los predios de propiedad de los organismos internacionales reconocidos por el Gobierno que les sirvan de sede. c) Las sociedades de beneficencia, siempre que se destinen a sus fines específicos y no se efectúe actividad comercial en ellos. Los predios cuya propiedad corresponda a organizaciones políticas como partidos, mo vimientos o alianzas, reconocidos por el órgano electoral correspondiente.” d) Las entidades religiosas, siempre que se destinen a templos, conventos, monasterios y museos. e) Las entidades públicas destinadas a prestar ser vicios médicos asistenciales. f ) El Cuerpo General de Bomberos, siempre que el predio se destine a sus fines específicos. g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva, con excepción de las extensiones cedidas a terceros para su explotación económica. h) Las universidades y centros educati vos, debidamente reconocidos, res pecto de sus predios destinados a sus finalidades educativas y culturales, conforme a la Constitución. i) Las concesiones en predios forestales del Estado dedicados al aprovechamiento forestal y de fauna silvestre y en las plantaciones forestales.


j) Los predios cuya titularidad corres pondan a organizaciones políticas como: partidos, movimientos o alianzas políticas, reconocidos por el órgano electoral correspondiente.

c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.

k) Los predios cuya titularidad corres ponda a organizaciones de personas con discapacidad reconocidas por el CONADIS.

e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de pro piedad.

l) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales, debidamente reconocidas por el Ministerio de Trabajo y Promoción Social, siempre y cuando los predios se destinen a los fines específicos de la organización. Asimismo, se encuentran inafectos al impuesto los predios que hayan sido declarados monumentos integrantes del patrimonio cultural de la Nación por el Instituto Nacional de Cultura, siempre que sean dedicados a casa habitación o sean dedicados a sedes de instituciones sin fines de lucro, debidamente inscritas o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva. En los casos señalados en los incisos c), d), e), f ) y h), el uso parcial o total del inmueble con fines lucrativos, que produzcan rentas o no relacionados a los fines propios de las instituciones beneficiadas, significará la pérdida de la inafectación.

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5.2. ALGUNOS CASOS DE INAFECTACIÓN AL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA (Artículo 27º y 28º del D. Leg. 776) Están inafectas del impuesto las siguientes transferencias: a) Los anticipos de legítima. b) Las que se produzcan por causa de muerte.

d) Las transferencias de aeronaves y naves.

f ) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios. g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

También están inafectas las adquisiciones inmobiliarias que hagan las siguientes entidades: a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades. b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales. c) Entidades religiosas. d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú. e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.

6. CONCLUSIONES 1. La prescripción adquisitiva de propiedad es un modo para sanear la titularidad de los predios urbanos y rurales, éstos últimos, también denominados rústicos, inscribiéndose la propiedad a nombre del adquirente y se cancela el asiento del antiguo dueño.

2. La función de verificadores del cumplimiento del pago de los impuestos predial y de alcabala establecida a los Notarios y Registradores Públicos, con motivo de formalización e inscripción de transferencias de inmuebles, debe

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de ser derogada a los efectos de no entorpecer la formalización de la transferencia inmobiliaria y no limitar el derecho constitucional de la propiedad. 3. Sin perjuicio de lo indicado en la conclusión anterior, nuestra opinión es que en todos los casos de transferencia inmobiliaria por prescripción adquisitiva de dominio ya sea la ordinaria (larga) o la extraordinaria (corta), se debe acreditar el pago de los impuestos predial y alcabala, discrepando el suscrito con el precedente del tribunal registral de SUNARP. 4. Para inscribir la transferencia de la propiedad de un inmueble por prescripción adquisitiva de dominio es necesario: Oficio del Juez del Juzgado donde se tramitó la prescripción adquisitiva, adjuntando el parte judicial en el que

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conste la sentencia que declara propietario al poseedor por prescripción y de la resolución que declara consentida dicha sentencia. En el caso de que la prescripción adquisitiva hubiera sido tramitada ante Notario Público, se presentará el testimonio notarial de la escritura de declaración de propietario por prescripción adquisitiva.

5. Con respecto a la acreditación de los tributos municipales del Impuesto Predial e Impuesto de Alcabala, diremos que de un análisis de la legislación vigente y precedentes del Tribunal Registral, se concluye que en la adquisición de dominio por prescripción adquisitiva ordinaria o larga, diez años o más de posesión del inmueble, no es necesario acreditar ante el registro, el pago de los impuestos predial y alcabala.

trasnferencia inmobiliaria por prescripcion adquisitiva

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