Año 1 Volumen 1
Julio / 2014
INMOBILIARIA
Actualidad Actua lidad
Área Civil
Inmobiliaria Inmobiliaria
Contenido
436
NOS PREGUNTAN CONTESTAMOS
LUIS EDUARDO ALIAGA BLANCO: Contratación inmobiliaria: Breves notas y apuntes sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislación peruana JORGE LUIS ASCENCIOS DÁVILA: La necesaria personalidad jurídica de las juntas de propietarios propietarios (Comentario a la Resolución N.º 1704-2013-SUNAR 1704-2013-SUNARPPTR-L) Y CONSULTA: ¿Qué medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto inmobiliario?
RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
Idoneidad de cláusula abusiva (Resolución N.º 0216-2014/SPC-INDECOPI)
458
DOCTRINA COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
a c i t c á r p a n i r t c o D
426
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DOCTRINA PRÁCTICA Breves notas y apuntes sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislación peruana Luis Eduardo Aliaga Blanco
Abogado por la Ponticia Universidad Católica del Perú
O I R A M U S
1. Introducción 2. Denición de contratación inmobiliar inmobiliaria ia 3. Principales contratos inmobiliari inmobiliarios: os: Generalidades doctrinales y comentarios 3.1. Comprave Compraventa nta inmobiliaria 3.2. Arrendamiento inmobili inmobiliario ario 3.3. Leasing inmobiliar inmobiliario io o arrendamiento nanciero 3.4. Permuta inmobiliar inmobiliaria ia 3.5. Comodato inmobiliario 3.6. Suministro inmobiliar inmobiliario io 3.7. Donación inmobiliaria 3.8. Mutuo hipotecario 3.9. Hipoteca sobre inmuebles 4. Conclusiones 5.
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Bibliografía
Instituto Pacífico
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NOS PREGUNTAN CONTESTAMOS
LUIS EDUARDO ALIAGA BLANCO: Contratación inmobiliaria: Breves notas y apuntes sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislación peruana JORGE LUIS ASCENCIOS DÁVILA: La necesaria personalidad jurídica de las juntas de propietarios propietarios (Comentario a la Resolución N.º 1704-2013-SUNAR 1704-2013-SUNARPPTR-L) Y CONSULTA: ¿Qué medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto inmobiliario?
RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
Idoneidad de cláusula abusiva (Resolución N.º 0216-2014/SPC-INDECOPI)
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DOCTRINA COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
a c i t c á r p a n i r t c o D
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DOCTRINA PRÁCTICA Breves notas y apuntes sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislación peruana Luis Eduardo Aliaga Blanco
Abogado por la Ponticia Universidad Católica del Perú
O I R A M U S
1. Introducción 2. Denición de contratación inmobiliar inmobiliaria ia 3. Principales contratos inmobiliari inmobiliarios: os: Generalidades doctrinales y comentarios 3.1. Comprave Compraventa nta inmobiliaria 3.2. Arrendamiento inmobili inmobiliario ario 3.3. Leasing inmobiliar inmobiliario io o arrendamiento nanciero 3.4. Permuta inmobiliar inmobiliaria ia 3.5. Comodato inmobiliario 3.6. Suministro inmobiliar inmobiliario io 3.7. Donación inmobiliaria 3.8. Mutuo hipotecario 3.9. Hipoteca sobre inmuebles 4. Conclusiones 5.
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Bibliografía
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Doctrina práctica 1. Introducción En los últimos 12 años, el Perú viene experimentando un crecimiento prolongado y rme del sector construcción, manifestado en el auge de la edicación y venta de viviendas, departamentos, complejos inmobiliarios, ocinas y centros comerciales. Este fenómeno ha sido llamado el “Boom Inmobiliario”. De esta forma, se ha generado una mayor demanda en viviendas, ocinas, crecimiento en el sector construcción y una mayor demanda en servicios legales necesarios para generar eciencia y predictibilidad en todo tipo de contratación realizada con respecto de bienes inmuebles. Considerando la coyuntura descrita, creemos indispensable realizar una breve y sistemática descripción de los principales contratos regulados por la legislación peruana sobre bienes inmuebles a la luz de la posibilidad de su inscripción y oponibilidad en el Registro de Predios de la Sunarp.
RESUMEN
El autor presenta una breve y general descrip ción de los principales contratos inmobiliarios regulados por la legislación peruana la luz de la práctica registral y de las exigencias del aumento en la contratación a raíz del crecimiento del sector de la construcción en el Perú. CONTEXTO NORMATIVO
• Código Civil: Artículos 949, 1097, 1529, 1583, 1584, 1602, 1648, 1666, 1677, 1713, 2012 y 2014. PALABRAS CLAVE
Contratación inmobiliaria / Contratos especia les / Boom Inmobiliario / Sector construcción
2. Defnición de contratación inmoinmo biliaria La contratación inmobiliaria es denida como la celebración de contratos sobre bienes inmuebles. La necesidad de contratación sobre estos bienes da surgimiento a los contratos inmobiliarios. Con respecto al concepto de contrato, podemos expresar lo indicado por Rómulo Morales, quien establece lo siguiente:
y según nuestro Código Civil, el contrato es el acuerdo de dos o más partes (que previamente han manifestado sus voluntades)2 para crear, regular, modicar o extinguir una relación jurídica de contenido patrimonial.3 Como se indicó en la parte introductoria de este artículo, continuaremos realizando una breve descripción de los principales contratos regulados por la legislación peruana que recaen sobre bienes inmuebles, muchos de estos pueden ser inscritos en un registro jurídico.
“El contrato es la adhesión a una manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modicar,, transferir o extinguir una situación modicar jurídica subjetiva subjetiva y una relación jurídica de caracteres patrimoniales, que pueden incluir obligaciones y otros efectos, incluso a cargo de una sola de las partes”.
3. Principales contratos inmobiliainmobilia rios: Generalidades doctrinales y comentarios
1
Como se puede apreciar, por el contrato, se crea por una manifestación de voluntad que puede ser conjunta (ambas partes) cuyo destino es la concretización en una relación jurídica jurídi ca la cual necesar necesariamente iamente deberá contener un carácter patrimonial. En otras palabras, 1
MORALES HERVIAS, Rómulo, Estudio sobre la teoría general del contrato, Grijley, Lima, 2006, p. 102.
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3.1. Compraventa inmobiliari inmobiliaria a Según la Enciclopedia Jurídica Omeba, la “com-
praventa es un contrato por el cual una de las 2 “El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, modicar o extinguir una relación jurídica patrimonial, y se forma por la perfecta coincidencia entre la propuesta y la aceptación, que es lo que se denomina el consentimiento, esto es compartir el sentimiento, de donde surge una voluntad común” (Casación N.º 1345-98-Lima 1345-98-Lima). ). 3 Artículo 1351º del Código Civil peruano. Actualidad Civil
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partes se obliga a transferir a otra la propiedad no existe obligación de enajenar, sino una de una cosa, y esta a pagarle por ella un precio obligación de dar en propiedad.8 cierto en dinero”4. Para el caso de la compra- Por otro lado, el legislador peruano ha optado venta inmobiliaria “la cosa” sobre la cual se por establecer que la propiedad inmueble se reere la denición anterior es un inmueble. transera antes de la tradición; de esta forma Este es el contrato más usado en lo que se el comprador ya es propietario y el vendedor reere a bienes inmuebles, su utilización ha solo se encuentra obligado a entregar la cosa. ido aumentando gracias al desarrollo inmobi- Estas normas demuestran que nuestro sistema liario que viene experimentando el Perú en los registral no es constitutivo sino declarativo últimos 10 años, generando de esta manera de derechos; de esta forma, solamente va que el Registro de Predios haya tenido que a declarar el derecho que previamente las crear secciones especiales para la calicación partes han dispuesto (derecho que fuera del exclusiva de este tipo de contrato.5 Según registro se transrió). No obstante, nosotros nuestro Código Civil, por la compraventa, el consideramos que la inscripción, a pesar de no vendedor se obliga a transferir la propiedad poseer características constitutivas (salvo en cierde un bien al comprador y este a pagar su tas excepciones), le da una protección especial al precio en dinero.6 derecho transferido, dotándolo del nivel máximo de oponibilidad ante terceros.
¿SABÍA USTED QUE? El contrato de mutuo hipotecario no se inscribe, siendo la escritura pública la máxima formalidad con relación a la oponibilidad ante terceros.
Cabe precisar que el Código Civil también establece que “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”7 Sobre este punto concordamos con lo expuesto por Gunther Gonzáles quien señala que se han sostenido diferentes opiniones y posiciones (básicamente doctrinales), pero al ser nues tro derecho inspirado en el derecho francés, el sistema de transferencia de propiedad se rige por el sistema causalista y por lo tanto 4
Enciclopedia Jurídica Omeba, Bibliográca Argentina,
Buenos Aires, 1967, t. XXIV, p. 568. 5 Por ejemplo, el Registro de Predios contiene varias secciones que se encargan exclusivamente de la ca licación de compra ventas simples, además posee secciones que se encargan de la calicación masiva de contratos correspondiente a las ventas de depar tamentos realizados por empresas inmobiliarias (área denominada “seriados”). 6 Artículo 1529 del Código Civil peruano. 7 Artículo 949 del Código Civil peruano. 428
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De acuerdo a lo indicado, la compraventa inmobiliaria puede ser definida entonces como el contrato por el cual el vendedor o vendedores se obligan a transferir un bien inmueble o bienes inmuebles a favor del comprador o compradores por un precio determinado. Todas las condiciones necesarias para celebración del contrato también son pactadas por las partes (datos de los contra tantes, formalidad del contrato, medios de pago, plazo para realizar el pago, cláusulas de protección, arras, precisiones sobre cargas y gravámenes, obligaciones adicionales de las partes, pago de impuestos, jurisdicción y leyes aplicables, etc.). Este contrato (redactado en forma de minuta) es llevado al notario para que lo eleve a escritura pública y lo pueda constituir como título inscribible para ser registrado en el Registro de Predios. La inscripción del derecho de propiedad en la partida registral del inmueble transferido otorga al nuevo titular registral el máximo nivel de oponibilidad ante terceros (publicidad registral), asimismo gozará de la presunción de exactitud a su favor (principio de legiti8
GONZÁLES BARRÓN, Gunther Hernán, Tratado de derecho registral inmobiliario, Jurista Editores, Lima, 2002, pp. 322-323.
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Doctrina práctica mación). En denitiva, la transferencia de propiedad opera con el solo consentimiento, pero la inscripción elimina el riesgo de que un tercero (inscrito y de buena fe) pueda privar de su derecho al adquiriente. 3.2. Arrendamiento inmobiliario
El arrendamiento es un contrato muy usado en la actualidad, su regulación es amplia y los problemas derivados de su contratación son también muy frecuentes. En este contrato, el arrendador se obliga frente al arrendatario a otorgar en uso un bien inmueble y el arrendatario, en contraprestación, se obliga a pagar una merced conductiva por el derecho cedido (derecho de uso). El Código Civil establece que por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendador el uso de un bien por cierta renta convenida.9 Se puede entender que no se regula especícamente esta gura de arrendamiento inmobiliario; en tal sentido, se pronuncia Mario Castillo Freyre al armar que “podrían ser materia del contrato bienes muebles como inmuebles”.10 Según nuestra legislación, el plazo de duración del arrendamiento se puede plantear de forma determinada11 o indeterminada12, esto dependerá de lo pactado por las partes. Este contrato puede ser inscrito en el Regis tro de Predios13 para buscar oponibilidad ante terceros. De esta forma, si en un futuro 9 Artículo 1666 del Código Civil peruano. 10 CASTILLO FREYRE , Mario, en Libro Homenaje a Felipe Osterling Parodi, Palestra, Lima, 2008, p. 250. 11 “El arrendamiento de plazo determinado es aquel por el cual las partes pactan, al momento de su ce lebración, un término inicial y un término nal; vale decir; que ellas acuerdan la fecha en que comenzará y la fecha en que concluirá” (ibídem, p. 380). 12 “El arrendamiento de plazo indeterminado es aquel en el cual las partes han establecido el término inicial del contrato pero han omitido pronunciarse, ya sea deliberada o conscientemente, respecto al término no nal del mismo” (ibídem, p. 380). 13 De la misma forma que la compraventa, el arrenda miento se inscribe en el Registro de Predios. Este acto se inscribe en el rubro “D” de la partida registral del predio; ya que se constituye como una carga para el predio. Volumen 1 | Julio 2014
se vende el inmueble, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento y sus regulaciones pactadas, siempre y cuando se encuentre inscrito. Según explica Mario Castillo Freyre: “[Si] el arrendatario procedió, en salvaguarda de sus derechos, a inscribir en los Registros Públicos el contrato de arrendamiento que había celebrado, con dicha inscripción se po nía a buen recaudo con respecto a cualquier futura enajenación que hiciese el propietario del bien.”
Una vez más se comprueba la importancia de las inscripciones y la oponibilidad que otorga con la publicidad registral, en aplicación de lo estipulado en el artículo 201214 del Código Civil, el nuevo propietario del inmueble arrendado no podrá alegar desconocimiento de dicha situación jurídica y, por ende, intentar desalojar al arrendador. 3.3. Leasing inmobiliario o arrendamiento fnanciero La gura del arrendamiento nanciero o lea-
sing inmobiliario no está regulada por normas contenidas en el Código Civil peruano, donde solamente se establece que su regulación se regirá bajo normativa especial.15 Según Mario Castillo Freyre: “Se trata de un contrato por el cual una empresa o persona natural que desea usar y disfrutar de un bien acude a una empresa de leasing para que esta última lo adquiera... la empresa dedicada a esta actividad cede al in teresado el uso del bien durante todo el plazo que las partes prevén que el bien tendrá vida económica o útil... el usuario debe pagar a la empresa de leasing una contraprestación con sistente en dinero. Dicho pago se efectuará de manera fraccionada y hasta por el monto al que haya ascendido el precio de compra 14 Artículo 2012 del Código Civil peruano: “Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. 15 Véase el Artículo 1677 del Código Civil peruano que señala que: “El contrato de arrendamiento nanciero, se rige por su legislación especial y, supletoriamente, por el presente título y los artículos 1419 a 1425, en cuanto sean aplicables”. Actualidad Civil
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del producto nalizado el plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la propiedad, pagando en ese momento el valor residual correspondiente”.
En el caso de leasing inmobiliario, el objeto sobre el cual se pacta necesariamente deberá ser un bien inmueble. Por otro lado, este tipo de contrato tiene muchas ventajas prácticas. Este contrato se ha congurado como una forma de nanciamiento; existen personas que no pueden acceder a créditos hipotecarios complejos, pero sí calican para la ejecución de este tipo de contratación con una entidad nanciera, logrando acceder al uso de inmueble. Cabe precisar que la propiedad del inmueble recae y se inscribe a favor de la empresa que dé leasing16 (arrendador nanciero), y solamente hasta que se genere la opción de compra y el pago del valor residual no se efectuará la transferencia de propiedad a favor de la otra parte (interesado o arrendatario nanciero). Este tipo de contratación tiene una norma tiva especial (Decreto Legislativo N.º 29917) y es de acuerdo a esta, en virtud de la cual se basa la diferencia con el arrendamiento regulado por el Código Civil. Sin perjuicio de ello, muchos tratadistas consideran que este tipo contrato es muy similar a la gura del “arrendamiento-venta” dispuesto y regulado en los artículos 1583 y 1584 del Código Civil del Perú, relativos a la compraventa con reserva de propiedad; sin embargo, arman que al no ser suciente estas normas, esta gura también podría regularse tanto por normas del arrendamiento como de la compraventa en sus formas generales.
16 Normalmente, las empresas que otorgan formas de
nanciamiento según la celebración de contrato de arrendamientos nancieros suelen ser intermediado res del sistema nanciero. 17 “Considera Arrendamiento Financiero, el Contrato Mercantil que tiene por objeto la locación de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas periódicas y con opción a comprar dichos bienes.” 430
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3.4. Permuta inmobiliaria
Este contrato es uno de los menos usados en la contratación inmobiliaria. En términos generales, se trata de un contrato donde se intercambian cosas de igual valor (trueque). El Código Civil establece que: “por la permuta los permutantes se obligan a trasferir recíprocamente la propiedad de bienes”18. Es por tal motivo,
que para el caso de la permuta inmobiliaria la cosa intercambiada es un bien inmueble. Según León Barandiarán, la permuta “es un contrato bilateral y oneroso, que puede asumir las modalidades ya de conmutativo ya de aleatorio; por el cual ambos contratantes, como recíprocos acreedores y deudores, se obligan a entregar con transferencia de dominio uno al otro una cosa”19. Algunos autores consideran que es una compraventa, pero que el pago se realiza en especie que, en este caso, es un inmueble de igual valor. Registralmente este acto se congura como una transferencia de dominio y, por lo tanto, se inscriben ambas trasferencias en las partidas registrales de los predios involucrados en la permuta. 3.5. Comodato inmobiliario
El comodato inmobiliario denitivamente es uno de los contratos menos usados en la prác tica común en nuestros días. En este contrato, el propietario cede el uso de un bien inmueble a título gratuito.
El Código Civil establece que: “El comodante se obliga a entregar gratuitamente al comoda tario un bien no consumible, para que lo use por cierto tiempo o para cierto n y luego lo devuelva”20. Palacios Pimentel establece que: “Se trata de la entrega de bienes “no consu mibles”, y que sean restituibles con el mismo bien y no con otro; que se dan gratuitamente para cierto plazo y para determinado n, 18 Artículo 1602 del Código Civil peruano. 19 LEÓN BARANDIARÁN , José, Contratos en el Derecho civil peruano, Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Lima, 1965, T. I, p. 224. 20 Artículo 1728 del Código Civil peruano.
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Doctrina práctica cumplidos los cuales viene la devolución del bien, al mismo tiempo que el derecho de uso y disfrute temporalmente cedidos por el propietario o comodante al comodatario”.
21
Tal como lo arma este autor es un contrato temporal, inclusive el Código Civil establece que de no pactarse un plazo, el comodatario tendrá que restituir el bien a pedido del comodante. Consideramos que la posibilidad de inscripción de este contrato basa su requerimiento ante la necesidad de publici tar la situación jurídica de dicha afectación, generando de esta forma su oponibilidad y respecto de dicha afectación por parte de terceros. En otras palabras, la inscripción resulta ser un medio de publicidad y por tal motivo quedará a facultad de la parte interesada el registro o no del acto. Lamentablemente, es un tema poco comentado y discutido por la doctrina registral. 3.6. Suministro inmobiliario
El suministro es un contrato medianamente usado en las contrataciones en nuestro medio, principalmente con empresas que necesitan periódicamente algún insumo o materia utilizada para sus actividades. Para el caso inmobiliario (suministro inmobiliario), es poco usado si el objeto sobre el cual se versa el contrato es un bien inmueble; sin embargo, es altamente usado por los contratistas que realizan proyectos inmobiliarios los cuales demandan periódicamente la utilización de materiales de construcción, materias primas y demás bienes muebles conformantes de la obra a ejecutar El Código Civil peruano lo dene como el contrato por el cual “el suministrante se obliga a ejecutar a favor de otra persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes”22. Para el caso especíco, se trata de un contrato por el cual se obliga a un agente económico (empresa) a transferir, cada cierto tiempo, bienes por la contraprestación de un monto de dinero. 21 PALACIOS PIMENTEL, H. Gustavo, Manual de Derecho civil,
Lima, 2000, T. II, vol. I, p. 557. 22 Artículo 1604 del Código Civil peruano. Volumen 1 | Julio 2014
Es un contrato que podría ser utilizado por empresas inmobiliarias y constructoras que ejecutan proyectos inmobiliarios de gran magnitud en zonas determinadas, así evitarían los costos de transacción que se generan al asumir la búsqueda o la negociación de inmuebles para sus respetivos proyectos inmobiliarios.
IMPORTANTE La contratación inmobiliaria es definida como la celebración de contratos sobre bienes inmuebles. La necesidad de contratación sobre estos bienes da surgimiento a los contratos inmobiliarios
Muchos tratadistas han intentado encontrar la nalidad social y económica de este con trato, es así que Arias Schreiber establece que se trata de “defender los costos y abastecer de materias primas e insumos para formar stocks que aseguren los requerimientos de la clientela”23; por otro lado, Renato Corrado establece que se trata de la satisfacción de necesidades futuras24. Por último, Carlos Giannattasio señala que se trata de satisfacer necesidades homogéneas y permanentes; y que mediante este contrato se asegura la regularidad del cumplimiento de las prestaciones25. Nosotros concordamos con lo expuesto por Víctor Ramírez quien establece que existen otros contratos que independientemente podrían satisfacer las necesidades citadas an teriormente por otros autores (compraventa, donación, arrendamiento o comodato). Según este autor, “si no se sabe cuántos son los bienes que se van a necesitar, y no se quiere que esa circunstancia afecte la validez de la celebración del contrato, entonces tendrá que 23 En REVOREDO, Delia (comp.), Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios, T. VI, Okura, Lima, 1985. 24 CORRADO, Renato, Trattato di Diritto Civile Italiano, UTET,
Turín, Madrid, 1950, vol. VII, t. 2, p. 4. 25 CORRADO, Renato, Trattato di Diritto Civile e Commerciale, UTET, Turín, Madrid, 1954, vol. XXIV, t. 1, p. 209. Actualidad Civil
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acudir a un contrato cuya función social y económica sea distinta”26. Es, en este sentido si una persona necesita un número determinado de bienes, podrá acudir a los contratos necesarios para satisfacer esa necesidad; por el contrario, si no sabe cuántos va a necesitar y no quiere que esto afecte la validez del contrato, tendrá que acudir al contrato de suministro.
RÓMULO MORALES HERVIAS dice: “
El contrato es la adhesión a una manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modicar, transferir o extinguir una situación jurídica subjetiva y una relación jurídica de caracteres patrimoniales, que pueden incluir obligaciones y otros efectos, incluso a cargo de una sola de las partes.” 3.7. Donación inmobiliaria
Este contrato es medianamente usado en sus formas genéricas. En términos sencillos, la donación inmobiliaria no es otra cosa que la transferencia de un bien inmueble a título gratuito (sin ninguna obligación de pago por la transferencia). El Código Civil lo dene como el contrato donde “el donante se obliga a transferir gra tuitamente al donatario la propiedad de un bien”27. Según lo expresado por Humberto Jara, “se trata de la transmisión patrimonial a título gratuito, o, como señalan buena parte de los autores, un acto de liberalidad surgido 26 RAMÍREZ VÁSQUEZ, Víctor Raúl, “Contrato de suministro”, en Temas de derecho contractual, Cultural Cuzco, Lima,
1987, pp. 287-288. 27 Artículo 1621 del Código Civil peruano. 432
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de una persona llamada donante para beneciar a otra llamada donatario”28. La transferencia de propiedad por donación se inscribe en el Registro de Predios. Nuestro Código Civil establece que la donación de bienes inmuebles (donación inmobiliaria) debe hacerse por escritura pública, bajo sanción de nulidad.29 En otras palabras, solamente existe donación (y todos sus efectos traslativos de propiedad inmueble) con la participación de un notario que se encargue de insertar las formalidades establecidas por ley para convertir el documento privado en una escritura pública, documento que será título inscribible para su inscripción en el Registro de Predios. 3.8. Mutuo hipotecario
Este contrato es muy usado en la actualidad debido a su practicidad y su gran utilidad como un medio de nanciamiento ofrecido por entidades intermediadoras nancieras. En términos coloquiales, se trata de un préstamo que deberá devolverse pagando un interés previamente pactado, con la opción de avalarlo con un derecho real de garantía que avalará el cumplimiento de las obligaciones del deudor. El Código Civil regula el contrato de mutuo en su forma general, indicando que “El mutuante se obliga a entregar al mutuario una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, a cambio de que se le devuelvan otros de la misma especie, calidad o cantidad”30. Como es armado en la doctrina, en este contrato, solo cabe la posibilidad de que su contratación recaiga sobre bienes de carácter consumible los que podrán ser objeto de la prestación del mutuario31, es por tal motivo que en la práctica contractual normalmente se 28 JARA FLORES, Humberto, “Contrato de donación”, en Temas de derecho contractual, Cultural Cuzco, Lima,
1987, p. 363. 29 Artículo 1625 del Código Civil peruano y artículo 74 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 30 Artículo 1648 del Código Civil peruano. 31 CASTILLO FREYRE, Mario, Libro Homenaje a Felipe Osterling Parodi, Palestra, Lima, 2008, p. 22. Volumen 1 | Julio 2014
Doctrina práctica pacta que el bien objeto de la prestación sea tratación y necesariamente asegurará dicho una suma dineraria que el mutuario deberá préstamo hipotecario con la constitución de devolver adicionando los intereses pactados. una hipoteca a su favor que se inscribe en la Este contrato por naturaleza es oneroso, ó partida electrónica del inmueble materia de sea, que el pago deberá realizarse con previo adquisición por el privado. pacto de un interés que benecie al mutuario Es por tal motivo que en la contratación acpor la pérdida de disponibilidad del bien. Esta tual, estos dos contratos (contrato de mutuo pérdida de disponibilidad deberá ser cuanti- hipotecario e hipoteca) en la gran mayoría de cada y distribuirse en lo que se pacte para veces van de la mano con respecto al otorgacompensarla (intereses compensatorios). Cabe miento de préstamos hipotecarios otorgados también el pacto de intereses moratorios que por intermediadores nancieros. Cabe precisar podrán generarse ante un incumplimiento que el contrato de mutuo hipotecario no se del pago. inscribe, siendo la escritura pública la máxima Como bien lo expone Fernando López de formalidad con relación a la oponibilidad Zavalía, una de las nalidades del contrato ante terceros. es poner un capital a disposición del mutua- 3.9. Hipoteca sobre inmuebles rio. En efecto, él establece que el mutuario goza de un capital y porque goza del capital Creemos que es necesario referirnos brevese explica –jurídicamente– que deba pagar mente sobre la hipoteca. Esta es un derecho intereses si así se convino. Los intereses son al real de garantía. Según nuestro Código Civil goce del capital en el mutuo oneroso, lo que el “por la Hipoteca se afecta un inmueble en alquiler es al goce de la cosa en la locación.32 garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no Normalmente las entidades intermediadoras determina la desposesión y otorga al acreedor nancieras suelen celebrar contratos de mu- los derechos de persecución, preferencia y tuo hipotecario las cuales tienen toda una venta judicial del bien hipotecado”34. estructura y planeamiento preestablecido para otorgar préstamos dinerarios a privados En otras palabras, con la constitución de una que desean adquirir un inmueble. En todos hipoteca, se pretende garantizar el cumpliestos casos, los intermediadores nancieros miento de una obligación (normalmente conrealizan un análisis de las condiciones eco- tratos de mutuo dinerario) con la posibilidad nómicas y nancieras de la persona o titular de la venta judicial de un inmueble; en otras del préstamo para asegurar su solvencia y palabras, si el deudor incumple con la oblideterminar si está en condiciones de asumir gación pactada, el acreedor o beneciario de la obligación de pago bajo las condiciones la hipoteca puede solicitar el remate judicial que el intermediador establece (tiempo de- del inmueble para cobrarse lo adeudado. Max terminado e intereses prejados). El interme- Arias Schreiber dene a la hipoteca como: diador nanciero, debido a la naturaleza de “Aquel derecho real constituido sobre el insus actividades33, no puede generar pérdidas mueble de un deudor o de un tercero, en se en el momento de realización de una conguridad del cumplimiento de una obligación 32 LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J., Teoría de los contratos, Zavalía editor, Buenos Aires, 1995, T. V (Parte especial), pp. 215 -216. 33 Los intermediarios nancieros son los que, como su
nombre lo indica, intermedian las operaciones entre los distintos participantes del mercado. Actúan de mediadores entre quienes desean captar fondos y los inversores.
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asumida por el primero, que sin desposeer al constituyente permite, en caso de incum plimiento de la obligación garantizada, la realización pública del bien, satisfaciéndose con su precio en forma preferencial a quien la tenga registrada ”. 35
34 Artículo 1097 del Código Civil peruano. 35 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max, Exégesis del Código Civil de
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Explica Arias Schreiber que la hipoteca se trata Como bien lo arma Luis Aliaga Huaripata “La de un derecho real, más especícamente de hipoteca es uno de los pocos derechos reales un derecho real de garantía, pues como bien cuya inscripción es constitutiva; en efecto, se lo explica, esta asegura el futuro cumplimiento trata de un derecho real que nace al mundo de una obligación de acuerdo a los términos jurídico con su inscripción registral”38. Efecticontractuales (que en el caso del mutuo vamente, en virtud a lo indicado por el tercer hipotecario vendría a ser la obligación de párrafo del artículo 1099 del Código Civil, pagar recaída sobre el deudor); por lo tanto, la validez de la hipoteca estará supeditada si el deudor incumple en el pago, el acreedor a que se inscriba en el Registro de Predios hipotecario podrá ejecutar judicialmente correspondiente. la garantía hipotecaria y así podrá cobrar lo adeudado. Así los Bancos protegen los 4. Conclusiones préstamos que otorgan ante futuros incum- 1. En los últimos 10 años y debido al deplimientos. nominado Boom Inmobiliario, se ha in crementado la necesidad de contratación sobre estos bienes inmueble los cuales se JOSÉ LEÓN BARANDIARÁN dice: han convertido en Un objeto de Algo valor en el mercado. [La permuta] es “ 2. La compraventa inmobiliaria puede ser un contrato bilatedenida como el contrato por el cual una ral y oneroso, que persona (vendedor) se obliga a transferir puede asumir las un bien inmueble o bienes inmuebles a modalidades ya de favor de otra (comprador) por el pago de conmutativo ya de un precio determinado. aleatorio; por el 3. Por la permuta, los permutantes se obligan cual ambos contraa trasferir recíprocamente la propiedad tantes, como recíprocos acreedores y deudores, se obligan a entregar de bienes. De esta forma, en caso de una con transferencia de dominio uno al permuta inmobiliaria, el objeto sobre el otro una cosa.” cual se intercambiada (cosa) recae sobre un bien inmueble. El Código Civil establece una formalidad para 4. El suministro es un contrato medianamen te usado en las contrataciones en nuestro la existencia de hipotecas la cual dispone que medio, principalmente con empresas que uno de los requisitos para la validez de la necesitan periódicamente algún insumo o misma sea “que el gravamen... se inscriba en materia utilizada para sus actividades. Es el registro de la propiedad inmueble”36. Por poco frecuente la celebración de contratos lo tanto, para que exista la hipoteca, necede suministro sobre bienes inmuebles; sariamente deberá ser inscrita en la partida sin embargo, es altamente usado por registral37 del inmueble otorgado en garantía. empresas constructoras a n de recibir periódicamente de sus proveedores materias primas necesarias para la construcción de 1984, Gaceta Jurídica, Lima, 1998, T. VI (Derecho sus proyectos inmobiliarios. reales de garantía), p. 169. 36 Artículo 1098 del Código Civil peruano. 37 Es uno de los casos donde se establece los requisitos
de inscripción para la existencia del derecho. Como sabemos nuestro ordenamiento jurídico establece que la inscripción es declarativa y no constitutiva, este es un caso de excepción.
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38 ALIAGA HUARIPATA , Luis Alberto, “Requisitos de validez
de la hipoteca. Propósito del artículo 1099 del Código Civil”, en La hipoteca, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 7.
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Doctrina práctica 5. La donación inmobiliaria consiste en trans- CASTILLO FREYRE, Mario, en Libro Homenaje a Feferir a título gratuito una determinada lipe Osterling Parodi, Palestra, Lima, 2008. cantidad de bienes inmuebles (la totalidad CORRADO, Renato, Trattato di Diritto Civile e o parte de ellos). Commerciale, vol. XXIV, T. 1, UTET, Turín, 6. El mutuo hipotecario es un contrato alMadrid, 1954. tamente utilizado en nuestra actualidad CORRADO, Renato, Trattato di Diritto Civile Itadebido a su practicidad y su gran utililiano, vol. VII, t. 2, UTET, Turín, Madrid, dad como un medio de nanciamiento 1950. ofrecido por entidades intermediadoras nancieras. Se trata de un préstamo que Enciclopedia Jurídica Omeba, T. XXIV, Bibliográca Argentina, Buenos Aires, 1967. deberá devolverse pagando un interés previamente pactado, con la opción de GONZÁLES BARRÓN, Gunther Hernán, Tratado de avalarlo con un derecho real de garantía derecho registral inmobiliario, Jurista Edito(hipoteca). res, Lima, 2002. 7. La hipoteca es un derecho real de garantía, JARA FLORES, Humberto, “Contrato de donapues asegura el futuro cumplimiento de ción”, en Temas de derecho contractual, una obligación de acuerdo a los términos Cultural Cuzco, Lima, 1987. contractuales; por lo tanto, si el deudor incumple en el pago, el acreedor hipo- LEÓN BARANDIARÁN , José, Contratos en el derecho Civil Peruano, T. I, Universidad Nacional tecario podrá ejecutar judicialmente la Mayor de San Marcos, Lima, 1965. garantía hipotecaria y así podrá cobrar lo adeudado. En la contratación inmo- LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J., Teoría de los conbiliaria, es usualmente celebrado por las tratos, T. V (Parte especial), Zavalía editor, entidades del sistema nanciero cuando se Buenos Aires, 1995. otorgan préstamos (mutuos hipotecarios) MORALES HERVIAS, Rómulo, Estudio sobre la teoría a terceros. general del contrato, Grijley, Lima, 2006.
5. Bibliografía A LIAGA HUARIPATA, Luis Alberto, “Requisitos de validez de la hipoteca. Propósito del artículo 1099 del Código Civil”, en La hipoteca, Gaceta Jurídica, Lima, 2003. ARIAS SCHREIBER PEZET, Max, Exégesis del Código Civil de 1984, T. VI (Derecho reales de garantía), Gaceta Jurídica, Lima, 1998.
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COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA Comentario a la Resolución N.º 1704-2013-SUNARPTR-L
La necesaria personalidad jurídica de las juntas de propietarios Jorge Luis Ascencios Dávila
*
Universidad Nacional Mayor de San Marcos
1. Introducción 2. El contexto O I R 3. Nociones generales 3.1. Sujeto de derecho Personalidad, persona y capacidad jurídica A M 3.2. Propiedad horizontal y juntas de propietarios U 4. Breve reseña cronológica y justicativa respecto de las juntas de propietarios S 5. Planteamiento de los problemas: La junta de propietarios, sujeto de derecho sin la llamada “relativa subjetividad” y la relevancia de sus efectos 6. Sobre el abuso de derecho en los acuerdos de juntas de propietarios y decisiones inconstitucionales de las mismas 7. Conclusiones 8. Propuestas 9.
Bibliografía
1. Introducción El Tribunal Registral emitió recientemente la Resolución N.º 1704-2013-SUNARP-TR-L. De una lectura rápida de la misma podríamos decir que la materia tratada no tiene mucha relación con el tema que nos convoca; sin embargo, este juicio podría cambiar si po*
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Ayudante de Cátedra en el curso de Derechos Reales en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la UNMSM. Ganador del Concurso Nacional de Ponen cias en el II Congreso Internacional y IX Congreso Nacional de Derecho Civil CONADECIVIL Tacna 2013. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León Ba randiarán”. Instituto Pacífico
nemos especial atención en la forma cómo este máximo órgano llega a la solución de la controversia materia de pronunciamiento; es en esta “forma” de resolver donde ponemos al descubierto el problema de fondo; este problema no ha sido identicado únicamente en esta resolución sino que existen anteriores pronunciamientos que tienen como trasfondo el tema que desarrollaremos a continuación1 1 Otros ejemplos son: Resolución N.º 711-2006-TR-L, Resolución N.º 1187-2012-SUNARP-TR-L, Resolución N.º 1851-2012-SUNARP-TR-L, Resolución N.º 1704-2013-SUNARP-TR-L. ¿Cuál es el tronco común en estos pronunciamientos de la máxima instancia registral? Si bien estas en su desarrollo tienen como Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia En el caso tratado en la resolución mencionada en el párrafo anterior, se solicita la inscripción de la renuncia al cargo de presidente de junta de propietarios; el Tribunal Registral soluciona la controversia amparándose “supletoriamente” en normas que pertenecen a otros registros de inscripciones; entonces surgen las preguntas ¿por qué el tribunal registral debe desarrollar sus decisiones con articulados que pertenecen al registro de personas jurídicas, si las Juntas de Propietarios no tienen esta calidad?, ¿por qué las Juntas de Propietarios deben inscribirse en las partidas registrales de los predios (unidad inmobiliaria)?, ¿son las juntas de propietarios únicamente la reunión de propietarios de las secciones exclusivas en una unidad inmobiliaria?, ¿cuál es la real dimensión de los “actos de administración” de los bienes comunes que se encuentran dentro de una unidad inmobiliaria?, y sobre todo, ¿deben, las juntas de propietarios, ser considerados sujetos de derecho con el estatus de una persona jurídica? El presente trabajo tiene como objetivo esbozar una opinión en favor del otorgamiento de status de persona jurídica a la Junta de Propietarios, a partir de la importancia que tienen todos los actos que en el desarrollo de su existencia pueden llevar a cabo estos entes colectivos, de las soluciones a problemas de carácter técnico a nivel de instituciones como los registros públicos, de una mayor relevancia y real entendimiento de lo que implican los “actos de administración de bienes comunes” –sobre todo el cuidado que debe tenerse al momento de plasmar conceptos jurídicos sin entender el contenido de los mismos y el impacto que ellos tienen en la realidad– y por
RESUMEN El autor se cuestiona respecto a si la Junta de Propietarios debe ser considerada un sujeto de derecho con el estatus de persona jurídi ca. A través del artículo, de acuerdo con un profundo desarrollo de diversas instituciones del Derecho Civil en materia de Derecho de las Personas, concluye que el ordenamiento jurídico sí debe otorgar el estatus de persona jurídica a la Junta de Propietarios. CONTEXTO NORMATIVO
• Constitución Política: artículo 103 • Código Civil: artículo II del Título Preliminar • Ley N.º 27157: artículos 47, 50 y 139 PALABRAS CLAVE
Junta de propietarios / Sujeto de derecho / Personalidad jurídica.
último, una separación de status entre la junta de propietarios en sí misma de las personas que la conforman a partir del propio artículo 47 de la Ley N.º 271572. En líneas posteriores, también, me permito emitir un pronunciamiento respecto de conceptos vagos como la relativa subjetividad que la doctrina le ha asignado para que de algún modo se pueda subsanar este décit en su regulación. Por lo dicho hasta ahora, creo importante abordar el tema de la personalidad jurídica debido a la trascendencia de los actos jurídicos en general que realiza y que el legislador no le ha dado la debida relevancia. De antemano, punto de controversia temas diversos (adquisición de considero equivocada la asignación de una bienes, legitimación para subscribir la constancia de “relativa” subjetividad a las juntas de propieconvocatoria a junta de propietarios, reconocimiento tarios y además propongo que dicho ente code junta de propietarios, renuncia al cargo de presi dente de junta de propietarios respectivamente), de su lectura podemos identicar problemas suscitados al interior de las unidades inmobiliarias y además –lo más resaltante a efectos de este trabajo– las salidas que pretende dar el Tribunal Registral a efectos de solucionar estas controversias.
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2 Artículo 47: De la constitución: La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos. (El subrayado es nuestro).
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lectivo tenga la categoría de persona jurídica; la población, entonces, es en este escenario para ello, es necesario justicar el porqué de en el que se ha generado una nueva forma mi propuesta y en las líneas siguientes trataré de hacer vida en relación donde surgen una de hacer algunas aproximaciones al respecto; serie de situaciones (positivas y negativas) y fundado asimismo en el reclamo –por decirlo muchas de ellas con tal trascendencia que en así– de una suerte de “honestidad” por parte el ámbito del derecho no se ha podido desdel legislador en lo que respecta a la regula- conocer –así tenemos en la actualidad la Ley ción de las juntas de propietarios, ya que en N.º 27157–; sin embargo, dicho instrumento la realidad estos entes se comportan como no ha podido, en absoluto, abordar y regular personas jurídicas sin tener una regulación la serie de situaciones con relevancia jurídica que obedezca a la misma; es decir, esta de- que tienen lugar en estos espacios, ya que es ciencia en el ordenamiento ha generado que silenciosa respecto de muchos aspectos. Ello en el ámbito material los sujetos de derechos en principio no tendría por qué alarmarnos; se vean forzados a generarse subterfugios debido a que el tema de la propiedad horinormativos como las constituciones de aso - zontal y las juntas de propietarios es un tema ciaciones de vivienda, aplicaciones supletorias tan rico a nivel jurídico y doctrinario que no de artículos, inscripción de un ente colectivo es de sorprender que la ley no haya podido en registro de objetos (registro de predios) agotarlos todos; en ese sentido, considero que antes de ser una solución al problema es relevante hacer hincapié en uno de los temas una distorsión normativa que los propietarios no agotados por la regulación peruana en lo se ven obligados a recurrir para amparar sus que respecta a las juntas de propietarios y intereses. especícamente al tema de su personalidad jurídica (que no la tiene porque la ley ha desconocido este aspecto). ¿SABÍA USTED QUE? El reglamento de inscripciones de registro de predios es totalmente insuciente para publicitar la serie de actos y negocios jurídicos que se suscitan al interior de las Juntas de Propietarios.
2. El contexto Como sabemos, el desarrollo económico que viene disfrutando cierto sector de la población peruana ha generado como una de sus manifestaciones lo que actualmente llamamos el “boom inmobiliario”; este fenómeno es el reejo del aprovechamiento económico por parte de un reducido grupo con poder adquisitivo que los ha llevado a la construcción de grandes y pequeñas unidades inmobiliarias con crecimiento en dirección a los espacios aéreos, divididas en pisos; esta situación se debe a la escasez de espacios geográcos que por supuesto no ha podido cubrir la exorbitante demanda de vivienda de 438
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3. Nociones generales 3.1. Sujeto de derecho, personalidad, persona y capacidad jurídica Sujeto es aquel que es titular de posiciones ju-
rídicas. Las posiciones jurídicas son en general las posiciones garantizadas o sancionadas por la norma jurídica. Sujetos incluso pueden ser los entes jurídicos que participan en la vida de relación como titulares propios de derechos y deberes3. Partiendo de esta denición que se tiene de sujeto de derecho, cabe mencionar que los entes colectivos como las juntas de propietarios se encuentran englobados dentro de esta denición, máxime si existen normas especiales que habilitan su actuación por ejemplo tenemos que hay un régimen de quórums mínimos para adopción de acuerdos, régimen de convocatorias para la sesiones de juntas; los artículos 47 y 145 de la Ley y 3
BIANCA, C. Massimo, Diritto Civile. La norma giuridica. I sogetti, Giuffrè, Milano, 1990. Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia el Reglamento respectivamente establecen la Así, la personería jurídica se ha definido posición jurídica de representación de la junta como la aptitud para ser titular de situaciones respecto de todos los propietarios; es decir, jurídicas; lo mencionado debe diferenciarse la misma ley establece, con todo lo que ello del momento a partir del cual se es pasible implica, un régimen de diferenciación entre –por parte del sujeto de derecho– de ejercer la Junta y las personas que la conforman. A derechos o contraer obligaciones de manera esta parte, entonces, podemos decir que las plena. En el caso de la persona individual, es juntas de propietarios no son únicamente la aceptable la crítica mencionada en el primer reunión de los propietarios de las zonas exclu- párrafo de este apartado; ya que, en este caso, sivas, sino que son un sujeto; esto trae como el concepto de personalidad está contenido en consecuencia una diferenciación del sujeto en el concepto de capacidad, entendida como la sí mismo de las personas que lo conforman. medida de dicha aptitud; este momento llega Si bien parte de la doctrina nacional4 ha consi- a partir de los dieciocho años, sin perjuicio de que hasta ese momento pueda tener caderado que en la actualidad es poco relevante hacer referencia al concepto de personalidad pacidad jurídica relativa, asimismo el de ser sujeto de derecho con todas las consecuencias jurídica en el sentido clásico5; sin embargo, jurídicas que ello implica. En el sentido antes a efectos de hacer un mejor desarrollo del mencionado, considero que la irrelevancia a la tema que nos convoca considero necesario cual se ha hecho alusión obedece al caso de la referirme al mismo, toda vez que otro sector persona individual; ya que indiferentemente doctrinario6, que ha intentado abordar el de que cumpla los dieciocho años esta goza tema de las juntas de propietarios, se ha de capacidad jurídica tan antes como después referido a este concepto en el sentido de que de cumplirlos, es por eso que se estima irrelela legislación en esta materia7 incurre en de- vante considerarle personería jurídica, ya que ciencias están relacionados con el concepto su estatus de sujeto de derecho no cambia, de personería jurídica8. sino que toda la gama situaciones jurídicas que pueda originar el concepto de personería en estos tipos de sujetos de derecho ya se 4 Es de esta opinión Juan Espinoza, por considerar, encuentran englobados en el concepto de primero, que no tiene aplicación práctica; y segundo, 9 porque solo se regula la situación de dos especícos capacidad . 5
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sujetos de derecho. Cfr. ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Derecho de las personas, 5ª ed., Rodhas, Lima, 2008, p.169. Clásicamente se ha distinguido los conceptos de persona y personalidad, entendiendo al primero como una situación jurídica y al segundo como la aptitud para tener dicha situación jurídica. González Barrón ha indicado que en materia de juntas de propietarios la solución es clara: la ley no le ha concebido personería jurídica. Cfr. GONZÁLEZ BARRÓN, Gunther, Derecho urbanístico, 6ª ed., Jurista, Lima, 2011, p. 576. Nos estamos reriendo a la Ley N.º 27157, Ley de regularización de edicaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común. En el artículo 47 de la Ley N.º 27157 se establece que “La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos”, como podemos darnos cuenta a primera vista, la poca claridad de la norma no permite establecer la real naturaleza de este ente colectivo, hecho que en el ámbito práctico
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3.2. Propiedad horizontal y junta de propietarios
En el caso peruano, la Ley N.º 27157 ha denido el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de propiedad horizontal como aquel que supone la existencia de una edicación o conjunto de edicaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Como podemos darnos cuenta en el caso peruano, dicho régimen está compuesto por dos ha sido generador de mucha incertidumbre, máxime si por otro lado la doctrina se ha pronunciado poco al respecto. 9 Entendida esta como la medida de la aptitud para ser titular de situaciones jurídicas. Actualidad Civil
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elementos una cuota de copropiedad y, por 4. Breve reseña cronológica y justiotro lado, una sección privativa de cada profcativa respecto de las juntas de pietario que habita en la unidad inmobiliaria. propietarios La doctrina ha denido también este régimen En primer lugar, debemos tener en cuenta así tenemos que Westermann10 encuentra que para abordar el tema de las juntas de en la denición dada por la WEG hasta tres propietarios es importante decir que desde elementos a decir, la copropiedad, propiedad un punto de vista cronológico los regímenes autónoma y condición de miembro de la co- de propiedad que se diferencian del paramunidad11. Más cerca a nuestra realidad, se digma de propiedad normal como situación encuentra la doctrina española12; ya que en jurídica con poder de exclusividad adquiere este caso, el desarrollo doctrinario también ha trascendencia recién a la época subsiguiente encontrado los dos elementos que del mismo a la Segunda Guerra Mundial donde debido a las catástrofe ocurridas en los pueblos invomodo ha diferenciado la doctrina peruana. lucrados, demandaban lugares donde asentar Por otro lado, las juntas de propietarios son sus nuevas moradas; los motivos son más que aquel órgano administrador –con todo lo conocidos teniendo en cuenta lo que signico que ello implica– de las áreas comunes de la dicho acontecimiento en la historia de la huunidad inmobiliaria o edicio; este órgano manidad; pues bien, teniendo en cuenta este está conformado por el conjunto de personas hecho , ello generó formas de convivencia –naturales o jurídicas– que son propietarios entre los sujetos los cuales, como ya menciode las secciones exclusivas. namos, por cuestiones más de necesidad que comodidad13 se vieron obligados a compartir espacios y a disponerse en el espacio geográ10 WESTERMANN, Harry, Derechos reales, 7ª ed., Fundación co de una manera muy distinta a la común. Cultural del Notariado, Madrid, 1998, p. 909. 11 El mencionado autor nos dice que en el casi alemán Entonces, tenemos que existen dos factores la Ley cita solo los elementos del derecho real; pero es importante añadir para que la descripción resulte importantes que han determinado en la completa, la condición de condueño en la comunidad, actualidad (especialmente en la realidad peque es consecuencia de la indivisibilidad del dominio ruana) esta nueva forma de convivir, como ya de los elementos comunes. mencioné la escasez de recursos inmobiliarios 12 Según Albaladejo así como un edicio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe también y la necesidad apremiante de lugares dónde que el dominio de sus diferentes pisos corresponda a habitar; estos dos factores han generado varias, y, por otro, son copropietarios de los elementos la forma alternativa de conveniencia –a la comunes (como por ejemplo solar, escaleras); se trata, que hicimos mención– entre los sujetos de pues no de una copropiedad total, sino de una gura en la que junto a la propiedad exclusiva (de los pisos) derechos. existe la copropiedad (de los elementos comunes). Es aún más importante y, hasta me atrevo a Esta tiene especiales características, exigidas por el papel que desempeña (es indivisible, a diferencia de decir, apasionante cómo este fenómeno de la copropiedad normal). E incluso aquella soporta convivencia ha generado en su seno una serie ciertos límites y gravámenes (en benecio de los de situaciones fácticas que ha determinado otros pisos o de los elementos comunes) ; mas ello no da una naturaleza excepcional al a gura, pues que el legislador peruano no sea ajeno y que –como veremos–, cabría decir que en esencia , no se “mal que bien” haya tratado de regularlas; trata ni más ni menos de la que por razón de la cosa digo “mal que bien” porque si bien existe una imponen unas relaciones de vecindad más estrechas preocupación por parte del parlamentario, que corrientes. Cfr. Albaladejo, Manuel, Derecho civil este ha omitido ciertos aspectos fundamenIII. Derecho de bienes, 8ª ed., Bosch, Barcelona, 1994, vol. I, p. 421. Tan estrecha son esas relaciones de vecindad que al tiene efectos jurídicos preponderantes lamentable mente en el caso peruano no se ha tomado en cuenta la trascendencia de estas relaciones y sus efectos.
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13 Como hasta ahora sucede, la escasez de recursos
siempre ha demandado nuevas formas de relacionar en la sociedad. Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia tales en lo que respecta a esta nueva forma de la vida social; así tenemos que estas consede organización. cuencias en la vida jurídica se han manifestado en el campo civil, laboral, registral y hasta en el campo constitucional. Estas consecuencias IMPORTANTE han tomado la forma de problemas, a efectos de determinar en el ámbito de la responsaExisten dos factores importantes que bilidad civil quién es el sujeto ocasionador han determinado en la actualidad del daño; en el ámbito de los accidentes esta nueva forma de convivir: la de trabajo –especícamente en el ejercicio escasez de recursos inmobiliarios y laboral dentro del espacio geográco de un la necesidad apremiante de lugares conjunto inmobiliario o centros comerciales–, donde habitar. quiénes serán los sujetos procesales (demandado) si todos los propietarios en su conjunto 5. Planteamiento de los problemas: o si es mejor tener en cuenta la viabilidad de La junta de propietarios, sujeto de crear un ente especial que agrupe a todos los derecho sin la llamada “relativa propietarios a efectos de comodidad y mejor subjetividad” y la relevancia de amparo de derechos del afectado accidentado (trabajador); esto es importante porque de lo sus efectos Anteriormente, se mencionó a los factores que se elija una consecuencia positiva sería la que determinaron la aparición de la forma armonización de dos normas especiales del alternativa de concebir la propiedad, tam- ordenamiento jurídico, así la Ley N.º 27157 bién es cierto el impacto económico que han y la Ley de seguridad y salud en el trabajo tenido en la actualidad peruana la explosión que ha establecido hasta tres niveles de anáen materia de transacción de inmuebles; sin lisis con el n determinar responsabilidad en siniestros laborales y más aún si estos tienen embargo, no se trata del cualquier tipo de lugar dentro de un conjunto inmobiliario; en inmuebles los cuales ya conocemos. Todo el ámbito registral, como ya mencionaremos, esto ha motivado que en la actualidad exista problemas funcionales a nivel de la institución como ya mencionamos un boom inmobilia - en lo que respecta a la calicación y obserrio que se maniesta en el ámbito material vación de títulos ingresados para inscripción con la construcción de grandes edicios y en de enajenaciones o adquisiciones llevadas a ámbito legal con la dación de instrumentos cabo por las Juntas de Propietarios; esto se normativos para regular la convivencia en maniesta en el rechazo de la rogatoria ya estas unidades inmobiliarias. que el registrador no cuenta con certeza para Esta nueva forma de vivir y convivir ha impli- inscribir un acto jurídico realizado por la junta cado a la vez la conjunción de intereses que el de propietarios utilizando como argumento de derecho en ninguna medida debe desmerecer; su rechazo que esta –junta de propietarios– no antes bien, esta nueva manifestación debe ser es persona jurídica. considerada como parte de la realidad social; Autorizada doctrina italiana14 menciona que no tanto como la realidad jurídica, ya que no donde hay intereses superiores en juego, no es una mera cción la que en este trabajo esta- hay lugar para la autonomía privada; así el mos exponiendo, sino que se trata de mostrar legislador peruano trató, aunque de manera cómo este mal llamado sujeto de derecho deciente, de seguir esta tendencia al regular con “relativa subjetividad” (más adelante tendremos la oportunidad de pronunciarnos 14 Esta no puede regular o tutelar tales intereses, sino solo intereses privados. Cfr. FERRI, Luigi, La autonomía al respecto de este término poco feliz) ha ido privada, traducido al español por Luis Sancho Mendicalando en la realidad y generando así una zábal, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, serie de consecuencias en diversos ámbitos 1969, p. 13. Volumen 1 | Julio 2014
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las relaciones que surgen en el ámbito de acción de las juntas de propietarios, pero decimos deciente porque dejó a la autonomía privada la regulación de derechos, obligaciones y las responsabilidades a decisión de los privados15. Rearmamos que el legislador peruano en materia de propiedad horizontal en muchos casos dejó a la autonomía de los privados la regulación de muchos aspectos que generan la convivencia en el régimen de propiedad horizontal; este es el caso de la omisión por parte de la Ley de otorgarle el estatus de persona jurídica a las juntas de propietarios, ya que como bien mencionó el autor citado, es de tal trascendencia el hecho de que se le otorgue dicho estatus debido a la gama de relaciones y situaciones que se han venido generando por un lado y por otro la gran incertidumbre generada a nivel de instituciones como los Registros Públicos, Sunat y en las mismas juntas.
hemos considerado que las Juntas de Propie tarios deben ser reconocidas como personas jurídicas autónoma de los que la conforman, no solo con un deber de representación como dice la Ley, tampoco como un mero órgano administrativo de los elementos comunes en la unidad inmobiliaria o, por lo menos, no por la poco importancia que se le ha dado a esos actos de administración, sino por la complejidad de las relaciones que se van a generar y que se generan en el día a día de estos entes colectivos17. Es por esta especial trascendencia que no compartimos la réplica de que estos entes colectivos no podrían ser una persona jurídica; ya que no existe la affectio societatis. En el caso de las Juntas de Propietarios, no se trata de que ellos tengan o no la voluntad de crear una persona jurídica, sino que desde nuestro punto de vista creemos que así como el ordenamiento les ha brindado la autonomía para relacionarse del mismo modo el ordenamiento informa de que dichas agrupaciones por la trascendencia MASSIMO BIANCA dice: de sus acciones y operaciones, y los intereses superiores que se ponen en juego al momento “Sujeto es aquel de generar relaciones jurídicas18 es necesario que es titular de que ellos adopten una forma colectiva esta posiciones jurídiblecida por la norma, pues no se trata de lo cas. Las posiciones que quieran los propietarios, sino de regular ju rí di ca s son en de manera óptima sus acciones. general las posicioConcediendo este estatus, el derecho amplía nes garantizadas o sus brazos para acoger a estos entes colectivos sancionadas por la norma jurídica. Sujetos pueden inque, en el caso peruano, su regulación deja cluso ser también los entes jurídicos a la deriva muchos puntos; en conclusión; que participan en la vida de relación puede no existir la affectio societatis sin embarcomo titulares propios de derechos go, no pueden ellos desconocer la forma de y deberes”. desenvolverse que en el mundo real implica actos de mucha trascendencia como para Dicha autonomía, como ya mencioné, es dejar eso a su simple voluntad y más aún por otorgada por el ordenamiento condicionando la incertidumbre en la que nos deja la actual a ciertas limitaciones16. En nuestra opinión, regulación. 15 Así, el artículo 139 del Reglamento de la Ley N.º
27157 dice en su segundo párrafo: “Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno...”. 16 Algunos de esos límites están en función al orden público, las buenas costumbres. 442
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17 Tener en cuenta que los conjuntos inmobiliarios han
llegado un grado de complejidad tal que pueden ser considerados como mini sociedades. 18 Como por ejemplo contratar, ser pasibles de responsabilidad civil, ser parte en el proceso, etc. Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia Por otro lado, tampoco es válido el argumento que los operadores jurídicos busquen salidas de que la junta de propietarios es un mero alternas –pero no felices–, muestra de ello órgano de administración de los bienes co- tenemos que las juntas de propietarios pese munes; eso a estas alturas es impensable, ya a ser una organización distinta de los sujetos que la realidad ha demostrado que las juntas que la conforman, es decir, es un sujeto y de propietarios han ampliado (nuevamente) organización individual, debe ser inscrita en su ámbito de acciones no al mero acto de el registro de la propiedad inmueble que tiene administración de los bienes comunes. Por una naturaleza totalmente distinta a las juntas eso, otro de los puntos importantes a favor de propietarios. En el registro de la propiedad del status de persona jurídica de las juntas inmueble, se inscriben derechos sobre objetos de propietarios es entender cuál es la real de derecho, objetos de transacción, existencias dimensión de los actos de administración de inanimadas y estáticas, no correspondiendo los bienes comunes; en realidad, considera- estas características a los entes colectivos como mos que el legislador no ha entendido toda las juntas de propietarios, lo que sucede a esta la serie de actos y negocios jurídicos que se parte es que el legislador y los operadores han desprenden cuando se toca el tema de actos tratado de subsanar de alguna manera esta de administración; la administración misma incoherencia tratando de encajar la inscripción al ser un concepto amplio es englobante de las juntas en algún tipo de registro, pero de actos que impliquen la celebración de como vemos la realidad ha rebasado lo presnegocios jurídicos, adquisición y disposición crito en la ley; prueba de ello es que de la de bienes, ser parte en procesos administrati- lectura de resolución mencionada en el primer vos, ser parte en procesos judiciales (pueden párrafo de este trabajo el Tribunal Registral ha ser demandados en el ámbito laboral, civil, resuelto amparándose en artículos distintos constitucional), al celebrarse contratos se es a los que se encuentran en el reglamento de un potencial sujeto de responsabilidad civil registro de predios; así pues ha tenido que contractual o extracontractual; la toma de utilizar supletoriamente articulados que le acuerdos en junta pueden llegar a tener tras- son aplicables a otros entes colectivos que SÍ cendencia constitucional, recolectan cuotas gozan del estatus de personas jurídicas como por parte de todos los propietarios, es decir, el artículo 63 del reglamento de inscripciones tienen un patrimonio; se dirigen de acuerdo de personas jurídicas no societarias, a efectos con un interés común que es la conveniencia de resolver una controversia surgida por la pacíca con todo lo que ello implica de dentro inscripción de un reconocimiento de junta de la unidad inmobiliaria, entonces vemos de propietarios; otro ejemplo es la utilización que todas estas consecuencias que son im- del artículo 46 del mismo registro para poder portantes no pueden reducirse a la frase “de resolver una controversia de inscripción de administración de bienes comunes” o por lo renuncia al cargo de presidente de junta de menos no como lo ha venido entendiendo la propietarios20; como es obvio estos supuestos doctrina nacional basándose mucho en la doc- de hecho no se encuentran en el articulado trina española19. Consideramos que las juntas correspondiente al reglamento de inscripciode propietarios como sujetos de derechos al nes del registro de predios, pero el Tribunal poner en práctica esta subjetividad es idén- las utiliza de manera supletoria para resolver tica al desarrollo mismo que tiene un sujeto estas causas. A todas luces podemos darnos con estatus de persona jurídica, más bien la negada personalidad jurídica de estos entes Resolución N.º 1704-2013-SUNARP-TR-L: “La renuncolectivos ha generado en el plano material 20 cia al cargo de presidente de la junta de propietarios 19 En España donde existen colegios de administración
de ncas, un nivel al cual la realidad peruana está muy lejos todavía.
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si es un acto inscribible en el Registro de Predios, debiendo para tal efecto aplicarse supletoriamente el artículo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas”. Actualidad Civil
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cuenta de que el reglamento de inscripciones de registro de predios es totalmente insuciente para publicitar la serie de actos y negocios jurídicos que se suscitan al interior de estos entes no personicados; considero que es momento de sincerar en plano práctico el estatus que deben gozar estos entes colectivos no personicados. Como sabemos, el reglamento de inscripciones de registro de predios en lo que respecta a las juntas de propietarios solo contempla tres actos inscribibles los cuales, como ya mencioné, no agotan todas formas de relación en la que pueda estar inmerso la junta. Son estos hechos lo que me llevan a considerar que a dichos actos de administración de bienes comunes debería dárseles la importancia debida a través de mecanismos jurídicos que engloben todos estos hechos; con ello estaríamos aclarando las incertidumbres y haciendo una correcta regulación de estos entes colectivos. Por lo dicho hasta ahora, me permito estar en contra de parte de la doctrina nacional, ya que considero que no existen sujetos de derechos colectivos con relativa subjetividad. Este tipo de clasicación tiene lugar en las personas naturales, es decir, la relatividad en la capacidad es una característica que se utiliza para hacer una clasicación entre capacidad relativa y capacidad absoluta; el criterio para hacer una clasicación de este tipo a los sujetos de derechos (dentro de los cuales están las juntas de propietarios) es la edad; sin embargo, la edad como criterio para otorgar capacidad relativa o absoluta es únicamente predicable de las personas naturales según una aproximación de certeza de que a determinada etapa cronológica los seres humanos adquieren un grado de desarrollo tal que les permita querer y entender por ellos mismos los actos que realizan. Lo dicho no puede ser predicado de las personas jurídicas o de los entes colectivos no puede hacerse una clasicación relativa o absoluta de su “subjetividad”21; ya que para los entes 21 Sujeto de derecho como centro de imputación de
situaciones jurídicas.
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colectivos, el criterio de edad es simplemente absurdo (es ilógico pensar que una persona jurídica tiene “subjetividad” absoluta después de los 18 años de constituida); por lo tanto, es ilógico clasicar la subjetividad22 de una persona jurídica o ente colectivo como rela tiva o absoluta , ya que ellos siempre tienen subjetividad a partir de su constitución y su inscripción en el registro correspondiente o; en todo caso, dicha capacidad está orientado a criterios formales de constitución en el registro. En lo personal, considero que los entes colec tivos siempre tienen una capacidad de ejercer derecho y contraer obligaciones; de poder relacionarse sobre la base del derecho, solo que en ciertas situaciones de manera categórica ellos no pueden ejercer ciertos actos debido a requisitos formales de constitución o que la ley les exige, pero ello en absoluto puede quedar a la deriva de decir que tienen relativa subjetividad en la opinión personal la persona jurídica o los entes colectivos o pueden o no pueden relacionarse o les está o no se les está permitido hacer ciertos actos en este caso el límite de su subjetividad (es mejor el término capacidad) será lo que la ley diga sin decir por ello que tengan una subjetividad relativa. Lo que sucede en estos casos es que la doctrina nacional ha acogido la salida que adoptó la doctrina española23; en ese sentido, la doc trina extrajera plantea estas limitaciones que ellos en su realidad han considerado a las comunidades de propietarios como sujetos de derecho con relativa subjetividad; ello fundado a demás en la escasa trascendencia que su legislación y su doctrina les otorga, 22 En este caso la doctrina debió hablar de capacidad antes de subjetividad, la subjetividad nunca es relativa
o absoluta siempre se tiene desde que se es concebido (a condición de que nazca vivo) en el caso de las persona individual y con mayor certeza (en el caso de las personas colectivas) desde su constitución e inscripción. 23 PÉREZ PÉREZ, Emilio. Propiedad comunidad y finca registral , Centro de Estudios Registrales, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1998, pp. 291-292. Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia dado que para ellos estos entes colectivos únicamente son entes que se dedican a la administración de los bienes comunes y no más que ellos sin brindarle más importancia, posición igualmente criticable. Como vemos, uno de los puntos centrales de este trabajo radica en las consecuencias que otorgaría atribuirle personalidad jurídica a las juntas de propietarios. Las consecuencias a las que nos referimos están dadas en los otros campos del derecho, así tenemos el derecho laboral que se conjura con la responsabilidad civil contractual y extracontractual; el derecho civil en especial en al ámbito del derecho de los contratos, por supuesto en el ámbito tributario, así en el campo laboral en supuestos de responsabilidad por accidentes en el trabajo, el afectado podrá demandar a la junta de propietarios como persona jurídica al pago de la indemnización en su conjunto y producto de ello se genera una obligación por parte de la junta de resarcir o indemnizar la cual podría asegurarse con el embargo de la unidad inmobiliaria o edicio; creo que la trascendencia del interés que se pretende proteger hace viable esta posición.
NORMA RELEVANTE Los artículos 47 y 145 de la Ley N° 27157 y el Reglamento respectivamente establecen la posición jurídica de representación de la junta respecto de todos los propietarios, es decir, un régimen de diferenciación entre la Junta y las personas que la conforman.
Debido a que en el campo de la responsabilizad civil en caso de que la junta de propietarios no fuera un persona jurídica el que asumirá los efectos de la obligación de resarcir algún daño, sería el presidente de la junta de propietarios pues fue él quien contrató con el trabajador sin brindarle, por ejemplo, Las condiciones mínimas de trabajo; el afectado tendría que demandar al presidente y este tendría que responder en su patrimonio o en Volumen 1 | Julio 2014
todo caso tomarse la complicada y engorrosa tarea de demandar o denunciar penalmente a cada uno de los propietarios como terceros civilmente responsables; en cambio si la junta de propietarios tuviera el estatus de persona jurídica entonces él podría demandar a la junta como persona jurídica y esta sería la encargada de responder por todo el monto de una supuesta indemnización o un resarcimiento, dependiendo del caso concreto. Lo contrario sería dejar al desamparo al afectado y verse en la imperiosa necesidad, repetimos, de demandar o en el ámbito penal a cada propietario como terceros responsables. En lo que respecta al patrimonio de la junta de propietarios, debe tenerse en cuenta que estas colectividades realizan mensualmente el aporte de cuotas para el sustento de los gastos de servicios comunes que se suscitan dentro de la unidad inmobiliaria; debemos tener en cuenta la importancia de dichos aportes, ya que de dichos gastos obedecen a necesidades de los propietarios; estas necesidades que implican contratar en la compra de bienes y servicios tienen a su vez que ser solventados por un fondo común; este fondo común está constituido por las cuotas que se aportan por cada propietario; lo dicho se asemeja a lo que sucede con las asociaciones, en ese sentido tenemos un claro ejemplo de lo trascendental de los aportes. Porque ellos constituirán el patrimonio autónomo. Lo cierto es que el legislador, en lo que respec ta a la regulación de las juntas de propietarios debe sincerarse con estos entes no personicados; ya que en la realidad, estos entes tienen la pretensión de comportarse como personas jurídicas, pero existe el silencio de la ley; está por demás demostrado que este tipo de omisiones a nivel normativo pueden tener profundas repercusiones en el campo práctico tendría que crearse el registro de junta de propietarios (dentro de las personas jurídicas no societarias); líneas arriba mencionamos los obstáculos que tienen los registradores debido a no contar con una regulación normativa que los ampare para poder llevar a cabo las Actualidad Civil
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inscripciones céleres en lo que respecta a adquisición y enajenación de bienes24 .
CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE: Actualmente, existe una escasa e inadecuada regulación de la junta de propietarios. Se advierte que a pesar de que nuestro sistema jurídico permite que las juntas de propietarios estén en la capacidad para que fácticamente puedan reali zar diversos actos que normalmente realiza una persona jurídica, no se le ha dado dicho estatus jurídico; imprescindible para facilitar el control y administración de dichas instituciones jurídicas.
6. Sobre el abuso de derecho en los acuerdos de juntas de propietarios y decisiones inconstitucionales de las mismas En el desarrollo de este trabajo, habíamos comentado que los sujetos de derecho motivados por un sentido de necesidad originaron una “microsociedad” tal vez sin entender lo que ello implicaba; esto debido a la forma de disponer su convivencia, materialmente hablando, como lo demanda el régimen de propiedad horizontal(edicación dividido por secciones inmobiliarias); asimismo resaltamos que el legislador no había regulado todos los aspectos que genera este régimen de propiedad; de los ya mencionados en líneas precedentes es importante, también, comentar el referido al contenido de los acuerdos tomados 24 Así, por ejemplo, tenemos que a propósito de una
compra de bien mueble (trimoto) existe una esquela de observación de fecha 15 de marzo de 2013 en la que el registrador observa un título de la siguiente manera “(...) Sírvase a acreditar la personería jurídica de la Junta de Propietarios XXXX, debiendo para ello indicar la Partida del Registro de Personas Jurídicas y Ocina registral donde se encuentra inscrita (...) Debe tenerse en cuenta que de tratarse únicamente de una Junta de Propietarios regulados por la Ley 27157, solo tiene facultad de disposición sobre bienes, áreas o servicios comunes.” (El subrayado es nuestro).
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en las sesiones de Junta de Propietarios especícamente nos referimos al abuso de derecho y los acuerdos inconstitucionales generadores de perjuicio a los intereses de alguno de los propietarios. El tema del abuso de derecho no es uno baladí, antes bien está contemplado en nuestro Código Civil25 y en la Constitución Política del Perú26 como una situación conictiva de intereses a tener en cuenta dentro del ordenamiento jurídico y si bien este no es el espacio, debido a la extensión de su tratamiento, para referirnos de manera detallada a este tema sí tomaremos algunos conceptos básicos de lo que la doctrina ha entendido como abuso de derecho y especícamente cuál es su manifestación y consecuencias a nivel de acuerdos de Juntas de Propietarios. En el sentido antes expuesto, Roca Mendoza, citando al Doctor Marcial Rubio Correa, expresa que el ejercicio u omisión abusivo del derecho subjetivo se presenta notoria, pues en el acto abusivo se exceden los límites previstos de la norma que reconoce determinados derechos; este exceso se traduce en un mal uso del derecho que el ordenamiento jurídico reconoce, y que ocasiona un desamparo de parte del sistema jurídico en general y también a las “normas generales de convivencia social”27. De este modo el abuso de derecho, llámese conicto de intereses, conicto entre un derecho subjetivo y un in terés no tutelado formalmente o conicto de derechos, el n especíco del derecho es el de prevenir la consumación de un daño o reparar el ya producido28. 25 El Código Civil de 1984 regula el abuso de derecho en
el Artículo II del Título Preliminar que a la letra dice “Artículo II: La ley no ampara el ejercicio ni la omisión abusivos de un derecho. Al demandar indemnización u otra pretensión, el interesado puede solicitar las medidas cautelares apropiadas para evitar o suprimir provisionalmente el abuso”. 26 Especícamente en la parte nal del artículo 103 menciona que “La Constitución no ampara el abuso del derecho”. 27 ROCA MENDOZA, Oreste Gherson, Inecacia de los actos del deudor por fraude a los acreedores, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 29. 28 ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Los principios contenidos en Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia Al analizar el tema del ejercicio abusivo del unanimidad para ser adoptados, se produciría derecho, ha sido sumamente necesario que un abuso del derecho de las minorías o de un la doctrina lo enfoque desde el punto de vista propietario si tan solo por la oposición de este del derecho subjetivo29 y de la relación jurídi- ya sea justicada o no, no se pueda realizar, ca como vínculo entre dos situaciones jurídi- es congurador de abuso de derecho siempre cas; en ese sentido, el conicto que estamos que con esta oposición se cause un daño a estudiando tiene lugar tanto en la relación de un tercero, por ejemplo, a la misma junta dos sujetos de derecho, sean estos personas de propietarios, y como mencionamos en el naturales o personas jurídicas, o a nivel de caso anterior, cuando el propietario se opone entes colectivos; esto último es importante sin obtener ningún tipo de interés o nada a ya que una de las situaciones en las que se cambio, es decir, no hay una razón justicatipresenta este problema es a nivel de entes va que ampare su oposición, realizando una oposición, que es plenamente legal, por un colectivos como las Juntas de Propietarios. mero capricho. En el sentido antes expuesto, consideramos que esta gura tiene lugar en las sesiones de Punto importante a tratar respecto al conte junta de propietarios cuando se pretende y se nido de las decisiones o acuerdos adoptados adoptan acuerdos por parte de un sector ma- en Junta de Propietarios es el mencionado en yoritario afectando intereses de minorías; es este acápite sobre la constitucionalidad de los en esta situación, donde creemos conveniente acuerdos en junta. Este tema cobra imporque el criterio determinante de un abuso de tancia debido al número de recursos que se derecho es el de proporcionalidad y razo- ha presentado a nivel Tribunal Constitucional nabilidad en los acuerdos que se adoptan y sobre una de las sanciones más comunes a razonabilidad cuando se ejerce el derecho de nivel de departamentos y condominios, en oposición a los mismos, nos explicamos, que especíco al recorte a servicios básicos por el un determinado acuerdo no siendo de utilidad incumplimiento en pagos de cuotas de manteni generando ningún benecio a la generali- nimiento de áreas y servicios que corresponde dad de los propietario o a las mayoría de que asumir frente a la junta de propietarios. pretende adoptarlo vulnerar los intereses y Reiterada jurisprudencia constitucional ha derechos de las minorías; estos acuerdos sean reconocido el derecho al agua potable como o no adoptados de manera legal por las ma- un derecho fundamental30; en el caso del yorías establecidas en el reglamento interno; suministro de energía eléctrica aun cuando la o en el caso contrario, cuando determinado luz no ha sido considerada un derecho funacuerdo debido a la trascendencia requieren damental en sí mismo, se da el corte de este. Análogamente a las expuestas líneas arriba, el Títulos Preliminar del Código Civil peruano de 1984. podría vulnerar de forma indirecta derechos Análisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial, 2ª ed., fundamentales que sí gozan de reconocimienPontica Universidad Católica, Lima, 2005, p. 97. to constitucional como el libre desarrollo de 29 Así, pues, en el caso peruano autorizada doctrina ha considerado que mal haríamos en estudiar el abuso de la personalidad, a la vida (en el sentido de derecho sin antes referirnos al contenido y alcance de adecuadas condiciones de existencia) y a la la entidad a la cual se reere dicha acción y efecto: el dignidad de la persona31. Por tanto, como derecho subjetivo. El sujeto de derecho, protagonista central de la realidad jurídica y punto de partida con el cual se dene el concepto de derecho subjetivo, se encuentra en comprensencia con los objetos de derecho. De la posición que asume este frente al ordenamiento jurídico se derivan las situaciones jurídicas; de las vinculaciones existentes entre estas últimas, las relaciones jurídicas. Cfr. ESPINOZA ESPINOZA, Los principios contenidos en el Títulos Preliminar del Código Civil peruano de 1984, cit., p. 77.
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30 Así tenemos el Exp. N.º 06534-2006-PA/TC, en el cual el Tribunal Constitucional se explaya y nos informa que “...existen una serie de razones que justican su consideración como un derecho fundamental, ligado directamente a valores tan importantes como la dignidad del ser humano...”. 31 POZO SÁNCHEZ , Julio Eduardo, “¿Es constitucional proceder al corte de agua y luz en caso de falta de pago Actualidad Civil
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lo indica el Dr. Julio Pozo Sánchez no resulta constitucionalmente válido adoptar una medida que suponga suspender el servicio de agua potable ante la falta de pago de la cuota de mantenimiento de los propietarios32. Creemos que por criterios de proporcionalidad el medio más idóneo para realizar los cobros es aquel que está establecido en la misma Ley N.º 2715733 para el caso de cobranza de cuo tas ordinarias y/o extraordinarias; por tanto, somos de la posición que toma como modo ideal y proporcional dichos cobros mediante la vía civil mediante un proceso de ejecución.
7. Conclusiones 1. La nueva forma de convivir que se lleva a cabo en los conjuntos inmobiliarios genera relaciones intersubjetivas de más trascendencia que la doctrina y la legislación le han otorgado a estos entes, y si bien el legislador no ha sido indiferente a este fenómeno sí ha descuidado de manera grave al no darle la importancia debida; esto en la omisión del estatus de persona jurídica cuyas consecuencias se materializan en la realidad social de estos conjuntos inmobiliarios que es donde se desarrollan las juntas de propietarios, generando incertidumbre a nivel de instituciones como Sunat, Sunarp, que tiene dicultad al momento de calicar las relaciones de estas juntas. Estos efectos negativos a nivel institucional han generado una disfunción; ya que en primer lugar no se tienen partidas especializadas para las juntas de propietarios en los registros públicos, las constantes observaciones a títulos ingresados cuando estos entes coen condominio? Reexiones sobre este método de cobranza a la luz de recientes sentencias emitidas por el Tribunal Constitucional”, en Gaceta Constitucional, T. 55, Lima, 2012, p. 233. 32 Ídem. 33 Artículo 50: Del mérito ejecutivo de las deudas. “Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo...”. 448
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lectivos han adquirido bienes dado que los registradores observan fundamentando la falta de personería jurídica de las junta de propietarios, la calicación como “otros contribuyentes” a nivel tributario; entonces estos dos ejemplos son muestra de que existe una profunda trascendencia a nivel práctico en este tema. Del mismo modo, en el ámbito del derecho civil, la constitución de una persona jurídica distinta de los propietarios implicaría la eliminación de las incertidumbres generadas alrededor de los sujetos que contratan con estos entes, como los supuestos de responsabilidad civil –contractual y extracontractual–, responsabilidad por accidentes laborales; entonces todas estas situaciones no hacen más que fortalecer la idea de que es urgen te otorgarle el estatus de persona jurídica a las juntas de propietarios. 2. Actualmente, existe una suerte de décit por parte de la normatividad peruana; ya que en la Ley se regulan muchos de los aspectos bajo los cuales se dirigen una persona jurídica, tienen un régimen de adopción de acuerdos, tienen un régimen de mayorías, las cuotas, de acordarse, pueden constituir su patrimonio, lo mismo que las zonas comunes, tienen un régimen de asambleas; entonces todos estos son características que la ley le permite desarrollar en el ámbito fáctico a las juntas de propietarias; es tan semejante a una persona jurídica, pero la ley no le da ese estatus. Por ello, considero que debe existir un sinceramiento por parte de legislador peruano en esta materia y reconocer de manera completa este estatus. 3. No compartimos las ideas esbozadas por parte de la doctrina nacional en cuanto se adscriben a los postulados de la doctrina española para fundamentar una negativa al estatus de persona jurídica de las juntas de propietarios, considerando únicamente que es un órgano de administración sin tener en cuenta todo lo que ello implica, restando importancia a las relaciones generadas en su interior. Por otro lado, la mayoría de autores nacionales que se Volumen 1 | Julio 2014
Comentario de jurisprudencia han referido a este tema lo hacen de una manera meramente descriptiva del funcionamiento de una junta de propietarios; por ello, desde esta líneas demandamos a la doctrina autorizada nacional a pronunciarse al respecto y tomar partido en este tema. Desde nuestra humilde posición, me he permitido expresarme, en contra de la doctrina nacional; en ese sentido, me maniesto a favor del otorgamiento del estatus de persona jurídica de las juntas de propietarios. 4. En denitiva, no compartimos el concepto de relativa subjetividad, esbozado para tratar de justicar la deciencia en la Ley N.º 27157 y como uno de los pilares fundamentales para negar el estatus de persona jurídica a la junta de propietarios; en primer lugar, porque la relatividad no es predicable de la subjetividad como categoría para ser centro de imputación de situaciones jurídicas, sino que la relatividad es predicable de la capacidad como aptitud para ser titular se situaciones jurídicas. En segundo lugar, esta relatividad es apropiada en las personas individuales que por criterio certeza en la madurez psicológica a la cual se llega a los 18 años, momentos antes del cual se tiene una relativa capacidad y luego del cual se puede hablar de capacidad plena; pues lo mencionado no es predicable en los entes colectivos en los cuales primero no es posible aplicar el criterio de madurez psicológica por ser de distinta naturaleza a la de persona individual y segundo porque en los entes colectivos a nivel de subjetividad no hay medias tintas o se tiene o no se tiene subjetividad. Por otro lado, la capacidad de las personas jurídicas está determinada por el acto de constitución e inscripción en el registro correspondiente, pero ello en absoluto puede llevarnos a calicar a un ente colectivo como “relativa subjetividad”. 5. Consideramos que los temas de abuso de derecho e inconstitucionalidad de los acuerdos tomados en Junta de Propietarios son problemas que perfectamente Volumen 1 | Julio 2014
pueden presentarse en el devenir de la vida de estos entes colectivos; en el caso del abuso de derecho por acuerdos adop tados con las mayorías legal sin ningún tipo de benecio para los que lo acuerdan pero generando perjuicio a las minorías y, en el caso contrario, cuando los acuerdos deben adoptarse por unanimidad y uno solo de los propietarios se opone abusando de su derecho por un simple capricho o una oposición sin ningún tipo de justica ción, ya que su oposición no le benecia en absoluto ni afecta en absoluto pero a todas luces perjudica a los otros propietarios. En el caso de la constitucional de los acuerdos, la jurisprudencia constitucional ya ha dejado sentado la calidad de derecho fundamental al agua potable y a la luz eléctrica como un requisito importante para poder desarrollar nuestra personalidad y tener condiciones de vida digna; en ese sentido, es inconstitucional la adopción de acuerdos que pretenden sancionar a un propietario por el no pago de cuotas recortando los servicios de agua potable y luz, para ello existen otras alternativas idóneas que ya han sido establecidos en la misma Ley N.º 27157.
8. Propuestas 1. Por lo motivos expuestos en las líneas precedentes y desde mi posición como estudiante de Derecho, me permito hacer la siguiente propuesta que consiste en otorgar el estatus de persona jurídica a las Juntas de Propietarios la cual se materializa con añadir el mencionado término (persona jurídica) al artículo 47 de la Ley N.º 27157 y su TUO de la siguiente manera: Dice:
• Artículo 47 de la Ley: De la constitución: “La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos”. Actualidad Civil
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• Artículo 145 del TUO: Constitución de la Junta de Propietarios “La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de las edicación y tiene la representación conjunta estos”. Debe decir: • Artículo 47 de la Ley: De la constitu-
BIANCA, C. Massimo, Diritto Civile. La norma giuridica. I sogetti, Giuffrè, Milano, 1990. ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Derecho de las personas, 5ª ed., Rodhas, Lima, 2008. ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Los principios contenidos en el Títulos Preliminar del Código Civil peruano de 1984. Análisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial, 2ª ed., Pontica
Universidad Católica, Lima, 2005. ción: FERRI, Luigi, La autonomía privada, traducido “La Junta de Propietarios es la persona al español por Luis Sancho Mendizábal, jurídica constituida por todos los proEditorial Revista de Derecho Privado, pietarios de las secciones y tendrá la Madrid, 1969. representación conjunta de estos”. GONZÁLEZ BARRÓN, Gunther, Derecho urbanístico, • Artículo 145 del TUO: Constitución de 6ª ed., Jurista, Lima, 2011. la Junta de Propietarios PÉREZ PÉREZ, Emilio. Propiedad comunidad y nca “La Junta de Propietarios es la persona registral, Centro de Estudios Registrales, jurídica constituida por todos los proColegio de Registradores de la Propiedad pietarios de las secciones de Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1998. Exclusiva de las edicación y tiene la representación conjunta estos”. POZO SÁNCHEZ, Julio Eduardo, “¿Es constitucional proceder al corte de agua y luz en 2. La creación del registro de Junta de Procaso de falta de pago en condominio? Repietarios en la Sunarp. exiones sobre este método de cobranza 3. La ampliación de persona jurídica a las a la luz de recientes sentencias emitidas Juntas de Propietarios en Sunat para por el Tribunal Constitucional”, en Gaceta efectos tributarios. Constitucional, T. 55, Lima, 2012. 4. El reconocimiento expreso de un ente au tónomo de los sujetos que lo conforman. ROCA MENDOZA, Oreste Gherson, Inecacia de los actos del deudor por fraude a los acreedores, Gaceta Jurídica, Lima, 2003. 9. Bibliografía ALBALADEJO , Manuel, Derecho civil III. Derecho WESTERMANN, Harry, Derechos reales, 7ª ed., de bienes, vol. I, 8ª ed., Bosch, Barcelona, Fundación Cultural del Notariado, Ma1994. drid, 1998.
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Comentario de jurisprudencia TEXTO DE LA RESOLUCIÓN
TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN Nº. 1704-2013-SUNARP-TR-L
Lima, 18 oct. 2013 APELANTE : LUIS ALBERTO GARCÍA BERMÚDEZ TÍTULO : N.º 774006 del 16/8/2013. RECURSO : H.T.D. N.º 79289 del 11/9/2013 REGISTRO : Predios de Lima. ACTO(s) : Renuncia de presidente de junta de propietarios. SUMILLA : RENUNCIA AL CARGO DE PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. “La renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios sí es un acto inscribible en el Registro de Predios, debiendo para tal efecto aplicarse supletoriamente el artículo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios del Edicio Villarán, ubicado en Av. M. Vicente Villarán N.º 355-357 lote 16 manzana Z- Uno de la Urbanización Aurora, distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida N.º 41519711 del Registro de Predios de Lima. El título presentado está conformado por los siguientes documentos: - Solicitud suscrita por Juan Luis Hernández Gazzo, con rma certicada por notario de Lima J. Antonio del Pozo Valdez el 25/7/2013. - Copia de la carta notarial del 12/7/2013 remitida por Juan Luis Hernández Gazzo, cuya entrega fue certicada por notario de Lima J. Antonio del Pozo Valdez el 15/7/2013. II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Oscar Alberto Huerta Ayala tachó sustan tivamente el título en los términos siguientes: “Se procede a la tacha sustantiva del presente título al amparo de lo dispuesto en el artículo 42º del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, por los siguientes fundamentos: Se adjunta al presente título, una solicitud suscrita por el señor Juan Luis Hernández Gazzo, en calidad de Presidente de la Junta de Propietarios, solicitando se inscriba su renuncia al cargo, con la correspondiente certicación notarial de su rma y, la fotocopia legalizada de la carta notarial remitida a la Junta
de Propietarios manifestando su voluntad de renuncia. Del formulario de solicitud de inscripción de título y de la documentación remitida se desprende que lo que se desea inscribir es la renuncia al cargo del Presidente de la Junta de Propietarios, acto que no resulta inscribible conforme a la disposición contenida en el artículo 87º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el cual se establece que únicamente son inscribibles en la partida matriz de la edicación, el acto de constitución de la Junta de Propietarios, la designación del Presidente y en su
caso, de la Junta Directiva, en mérito al Reglamento Interno. Siendo ello así, al no tratarse el presente caso de un acto inscribible en este registro, procedemos a la TACHA SUSTANTIVA de este título, al amparo de lo dispuesto en el artículo 42º inciso b) del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.” III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente fundamenta su recurso en los siguientes términos: - En el 2012 la Junta de Propietarios del predio submateria acordó designar al señor Juan Luis Hernández Gazzo como Presidente de la Junta de Propietarios, con las facultades que constan
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en el reglamento interno inscrito en la partida electrónica N.º 41519711 del Registro de Predios de Lima. En virtud de dicha designación, el señor Juan Luis Hernández Gazzo tiene una serie de facultades de representación frente a terceros. En consecuencia, existe un legítimo interés por parte de personas ajenas a la junta de propietarios de conocer la existencia, validez y subsistencia de las facultades de representación otorgadas por dicha junta, ya que en base a esa información podrán contratar válidamente con la misma. Es por esa razón que la designación del presidente de la junta de propietarios resulta un acto inscribible de acuerdo al artículo 87º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Al respecto, debemos señalar que, por esa misma razón, la renuncia del Presidente, que implica la extinción de los poderes que le fueron otorgados, es también un acto que, debido a su importan cia, debe ser inscrito y publicitado, ya que los terceros que contraten con un representante con facultades inscritas, entenderán que están contratando válidamente con la junta de propietarios. - El interés general de que este hecho sea conocible, es lo que hace necesario registrar no solo la designación del Presidente de la Junta de Propietarios, sino también el momento en el cual eí mismo deja de tener estas facultades, ya sea por renuncia o remoción. Sin embargo, el Registrador entiende que “únicamente” la designación del presidente y algunos otros actos señalados especícamente en el artículo 87 del Reglamento General del Registro de Predios, son los únicos de interés de terceros que deben ser registrados. Los actos listados en el men cionado artículo 87 no son los únicos de interés de terceros que resultan inscribibles, siendo la renuncia del presidente un claro ejemplo de ello. - Si únicamente fuera posible inscribir la designación del presidente mas no su renuncia, los terceros podrían asumir, en virtud del principio de legitimación, que el señor Juan Luis Hernández Gazzo continúa al frente de la presidencia de la junta de propietarios. En consecuencia, de presumirse cierto el contenido que actualmente se encuentra inscrito en la citada partida registral, existirá una evidente contradicción con la realidad, ya que la renuncia efectuada por el señor Juan Luis Hernández Gazzo, es un acto jurídico ecaz que debe ser inscrito. - Al negarse a inscribir la renuncia del presidente de la junta de propietarios, se está impidiendo que se otorgue la publicidad que este tipo de actos debe tener y, de esta manera, se está atentando contra la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del registro de conformidad al artículo 3 de la Ley 26366. - La aplicación literal y restrictiva del artículo 87º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios atenta contra los principios y garantías de los registros públicos en cuanto a la publicidad registral y, en consecuencia, contra la rmeza y certidumbre que debe proporcionar el derecho. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la cha N.º 126911 que continúa en la partida electrónica N.º 41519711 del Registro de Predios de Lima, corre inscrito el Edicio Villarán ubicado en Av. M. Vicente Villarán N.º 355-357 lote 16 manzana Z-Uno de la Urbanización Aurora, distrito de Miraores, provincia y departa mento de Lima. En el asiento B00004 de la citada partida se encuentra registrado el reglamento interno constituido bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, por el cual se regirán todas y cada una de las unidades inmobiliarias que conforman el bien materia de la presente partida registral (título archivado N.º 23022 del 10/1/2011). En el asiento B00007 consta registrado que por acuerdo de la junta extraordinaria del 19/6/2012 los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva han designado a Juan Luis Hernández Gazzo como presidente de la junta de propietarios, por el periodo que va del 20/6/2012 al 20/6/2014, según acta de Junta de Propietarios del 19/6/2012. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: Si la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios es un acto susceptible de inscrip ción en el Registro de Predios.
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Comentario de jurisprudencia VI. ANÁLISIS
1. La calicación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento re gistral, a n de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de inscripción. En el mismo sentido, el segundo párrafo de! artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la calicación comprende la vericación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calicación también comprende la vericación de los obstáculos que pudieran emanar de las parti das regístrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calicación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. 2. A su vez, el artículo 32 del mismo reglamento, que detalla los alcances de la calicación registral, indica que esta comprende, entre otros, el siguiente aspecto: (...) c) Vericar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título
en el que este consta y la de los demás documentos presentados. (...) 3. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios del Edicio Villarán, ubicado en Av. M. Vicente Villarán N.º 355357 lote 16 manzana Z- Uno de la Urbanización Aurora, distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida N.º 41519711 del Registro de Predios de Lima, en mérito a la carta notarial del 12/7/2013 suscrita por Juan Luis Hernández Gazzo, cuya entrega fue certicada por notario de Lima Antonio del Pozo Valdez el 15/7/2013. El registrador encargado de la calicación del título submateria formuló tacha sustantiva señalando que el acto rogado no resulta inscribible conforme a la disposición contenida en el artículo 87º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, indicando que en dicha norma se establece que únicamente son inscribibles en la partida matriz de la edicación, el acto de constitución de la Junta de Propietarios, la designación del Presidente y en su caso, de la Junta. Directiva, en mérito al Reglamento Interno. Por lo tanto, corresponde a esta instancia analizar si la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios constituye un acto inscribible en el Registro de Predios. 4. Como ha señalado esta instancia de manera reiterada, el Registro es un mecanismo de seguridad que publicita con carácter erga omnes derechos y situaciones jurídicas que por naturaleza son oponibles frente a terceros, con el n de que los destinatarios de esta publicidad utilicen la información para tomar decisiones adecuadas en la contratación reduciendo sensiblemente los costos. La relación de actos inscribibles en un determinado Registro tiende al númerus clausus con cierta apertura a actos similares o derivados. No se trata de que todo lo que el interesado solicite se inscriba en el Registro, porque los interesados deben tener l a certeza de lo que van a encontrar en el Registro para efectos de sus relaciones con terceros. Al respecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que este es un Registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se reere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales. 5. El artículo 2019 del Código Civil señala que son inscribibles en el Registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
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1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6. Los contratos de arrendamiento. 7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se reeran a actos o contratos inscribibles. 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. De otro lado, para que estos actos tengan acceso al Registro deben constar en un título, el mismo que reunirá las formalidades exigidas en ley. 6. El artículo 87º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala lo siguiente: “Son inscribibles en la partida matriz de la edicación el acto de constitución de la junta de propietarios, la
designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la junta directiva efectuada con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certicada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con
las formalidades establecidas en el Reglamento Interno. (...)”. De la lectura del texto del citado artículo, podemos advertir que los actos inscribibles expresamente contemplados en dicha norma son: la constitución de la junta de propietarios, el nombramiento del presidente o en su caso el de la junta directiva. Asimismo, se advierte que la inscripción se efectúa en mérito del reglamento interno, y en el caso que el nombramiento del presidente o de la junta se efectúe con posterioridad, se registrará en mérito a la copia certicada del Acta de la Junta de Propietarios en la que conste dicho acuerdo. La doctrina es partidaria del principio de tipicidad del contenido del Registro; así, solo los actos o hechos que dispongan las leyes se considerarán como inscribibles, de tal modo que la tipicidad no queda al arbitrio de los particulares o del Registrador. Así, los actos susceptibles de acceder al Registro de Predios y con ello, gozar de los efectos y de la protección que este otorga, como la publicidad, la legitimación o la fe pública registral, se encuentran contemplados principalmente en el artículo 2019 del Código Civil, y en otras normas especiales como el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Sin embargo, existen casos en los que aunque un acto no haya sido expresamente contemplado como inscribible, atendiendo a su naturaleza y a que se encuentra directamente vinculado con otro que sí fue considerado como inscribible, debe considerarse como tal. Ello ocurre con la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios, pues implica la extinción de la designación del mismo presidente. Si bien el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios solo contempló como inscribible el nombramiento de dicho cargo, ello no puede llevarnos a concluir que la renuncia no constituye acto inscribible ya que resultaría contrario a derecho asumir que aquella persona que en un momento fue designada y luego se registró, quede vinculada sin posibilidad de renuncia hasta que se nombre a otra persona en el mismo cargo. Así, la omisión incurrida en el citado artículo 87 debemos atribuirla a una deciencia legislativa. Asumiendo entonces que la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios es un acto inscribible, debemos determinar cuál será la documentación idónea para dicha inscripción. 7. Según reiterados pronunciamientos de esta instancia, la renuncia es el acto unilateral que importa la voluntad de apartarse del cargo. Tiene carácter recepticio, esto es, produce efectos y por lo tanto es válida y ecaz cuando llega al conocimiento del destinatario, y dirigida al “dominus”, es decir, a la persona que le otorgó dicha representación. Ello, en atención a que el artículo 154 del Código Civil, señala que “el representante puede renunciar a la represen -
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Comentario de jurisprudencia tación comunicándolo al representado. El representante está obligado a continuar con la representación hasta su reemplazo, salvo impedimento grave o justa causa. El representante puede apartarse de la representación si noticado el representado de su renuncia, transcurre el plazo de treinta días más el término de la distancia, sin haber sido reemplazado.” En el mismo sentido, el artículo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas establece: “Para la inscripción de la renuncia de un representante o integrante de un órgano deberá presentarse la solicitud del renunciante con rma certicada por notarío, acompañada de la carta de renuncia con la constancia de haber sido recibida por la persona jurídica, en original, en copia certicada notarialmente o autenticada por fedatario de cualquier Ocina Registra! que integre algún órgano desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. También podrá inscribirse en mérito de! acuerdo de aceptación de la renuncia adoptado por el órgano competente, conforme a ley o al estatuto”. 8. Atendiendo a que en el presente caso, la renuncia cuya inscripción se solicita no ha sido aceptada por la junta de propietarios, corresponde aplicar de manera supletoria el artículo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas. 9. Siendo que en el presente caso, se ha adjuntado solicitud con rma certicada por notario y copia de la carta notarial de renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios del Edicio Villarán del 12/7/2013 suscrita por Juan Luis Hernández Gazzo, con certicación notarial de su entrega, corresponde registrar la renuncia solicitada. Conforme a lo señalado, procede dejar sin efecto la tacha sustantiva formulada por el Registrador. Con la intervención de las Vocales (s) Beatriz Cruz Peñaherrera y Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizadas mediante Resolución N.º 145-2013- SUNARP/PT del 30/5/2013 y Resolución N.º 246-2013-SUNARP/PT del 17/9/2013, respectivamente. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN
DEJAR SIN EFECTO la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, de conformidad a los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. SS.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA / BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA / ANDREA PAULA GOTUZO VÁSQUEZ
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s o m a t s e t n o c y n a t n u g e r p s o N
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NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS Contenido CONSULTA
¿Qué medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto inmobiliario?
CONSULTA Augusto hace unos meses ha comprado un departamento donde la empresa constructora se obligó a entregárselo en un plazo de tres meses contados desde la celebración del contrato (contrato de compraventa de bien futuro). Llegado el plazo, la constructora postergó la entrega aduciendo problemas en el trámite ante Registros Públicos y la Municipalidad del distrito donde se ubica el bien que impiden que pueda concretarse la entrega del inmueble. Ante este escenario. ¿Qué debe hacer Augusto?, ¿y a quién debe recurrir?
Al respecto, se debe tener en cuenta que ac tualmente los casos conicto que versan sobre productos y servicios inmobiliarios son de competencia de Indecopi, siempre y cuando exista una relación de consumo entre el consumidor y el proveedor. Por tanto, el primer análisis que debemos hacer es si son aplicables o no las normas de protección al consumidor. De acuerdo a la premisa y a los literales 1 y 2 del artículo IV del Título Preliminar del Código de Protección y Defensa del Consumidor, la empresa constructora sí debería ser calicada como proveedora y el Sr. Augusto sí debería ser considerado como un consumidor, dado que la primera vende productos y servicios inmobiliarios de forma habitual y el segundo adquiere el bien como consumidor nal para su propio uso y disfrute. La relación de consumo se consolida con la rma del contrato de compraventa de bien futuro. Por tanto, sí son aplicables las normas de protección al consumidor. Ahora bien, debemos recordar que el proveedor es administrativamente responsable 456
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por la falta de idoneidad o calidad sobre un producto o servicio determinado y sólo será exonerado si logra acreditar la existencia de una causa objetiva, justicada y no previsible que congure ruptura del nexo causal por caso fortuito o fuerza mayor, de hecho determinante de un tercero o de la imprudencia del propio consumidor afectado. (Artículo 104 del Código de Protección y Defensa del Consumidor). Al respecto, la Comisión ha señalado que la responsabilidad objetiva no está referida a la culpa del proveedor, sino a la previsibilidad del evento generador del daño. Así, por ejemplo, en el caso de servicios de transporte, aun cuando se hayan adoptado todas las medidas de seguridad para que el íntegro del equipaje de los pasajeros llegue a su destino, las empresas de transportes asumen la responsabilidad por su pérdida frente a los robos o asaltos que sufran durante el recorrido, por ser ello un riesgo propio del servicio prestado, esto es, un riesgo vinculado directamente a su objeto. Por tanto, en el caso propuesto, los problemas que se pudieran ocasionar por los Volumen 1 | Julio 2014
Nos preguntan y contestamos trámites antes Registros Públicos o en la Municipalidad deben ser considerados como riesgos típicos y previsibles de la actividad de la constructora, quien no podrá delimitar su responsabilidad aduciendo fuerza mayor o caso fortuito, pues dicha empresa podía prever el tiempo que puede tomar dichos trámites. Entonces, al constituir un riesgo previsible, el retardo de entrega de un bien
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por estas causas es una infracción al deber de idoneidad contenido en el artículo 18 del Código de Protección y Defensa del Consumidor. Fundamento legal: Código de Protección y Defensa del Consumidor:
1 y 2 del artículo IV del Título Preliminar, artículo 18 y 104.
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RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
a i c n e d u r p s i r u j e d a ñ e s e R
Resolución N.º 0216-2014/SPCINDECOPI
Idoneidad de cláusula abusiva RESOLUCIÓN N.º 0216-2014/SPC-INDECOPI* (27 de enero del 2014)
Materia Actividad Normas aplicables
Idoneidad de cláusula abusiva Construcción de edicios completos Código de Protección y Defensa del Consumidor: artículos 18, 19, 49 de la Ley N.º 29571.
Fundamentos jurídicos relevantes
La cláusula quinta prevé expresamente la obligación de las partes de suscribir el contrato de compraventa del bien dentro de un plazo de quince días calendario –previo pago del saldo de la cuota inicial por parte de la compradora– estableciendo además que, en caso de que la falta de suscripción se deba a causas imputables a la compradora (desistimiento por motivos personales, falta de presentación de documentos requeridos o falta de pago del saldo la cuota inicial) el vendedor retendrá el depósito efectuado por separación. La referida cláusula no tiene como presupuesto la mala fe por parte del proveedor, sino que establece una penalidad ante un supuesto de incumplimiento por parte del comprador, es decir, cuando la operación de compraventa no se llega a concretar por una causa atribuible al comprador evitando de esta manera que la parte vendedora vea afectados sus intereses. En efecto, resulta una práctica común en el sector inmobiliario que los acuerdos de separación establezcan cláusulas similares puesto que detrás de ello subyace la idea de que ante un incumplimiento de parte del comprador que impida la concreción de la operación de compraventa. Se busque algún modo de compensación al vendedor por el costo de oportunid ad de no vender o transferir el bien a terceros durante el plazo de separación.
TEXTO DE LA RESOLUCIÓN
TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL Sala Especializada en Protección al Consumidor
RESOLUCIÓN 0216-2014/SPC-INDECOPI EXPEDIENTE 009-2013/CPC-INDECOPI-LAL
PROCEDENCIA : Comisión de la Ocina Regional del Indecopi de La Libertad PROCEDIMIENTO : De parte
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Resolución emitida por el Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual, Sala Especializada en Protección del Consumidor, en el Expediente N.º 009-2013/CPC INDECOPI-LAL. Instituto Pacífico
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Reseña de jurisprudencia DENUNCIANTE DENUNCIADA MATERIA ACTIVIDAD
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Ysabel Alcántara Guerrero AMAVIV S.A.C. Idoneidad. Cláusulas abusivas Construcción de edicios completos SUMILLA: Se revoca la resolución venida en grado que declaró fundada la denuncia contra Amaviv S.A.C. por presunta infracción del artículo 19º del Código de Protección y Defensa del Consumidor y, reformándola, se declara infundada la misma al no haber quedado acreditado que el contrato de separación suscrito por las partes contiene una cláusula abusiva.
Lima, 27 de enero de 2014 ANTECEDENTES
1. El 13 de diciembre de 2012, la señora Ysabel Alcántara Guerrero (en adelante, la señora Alcántara) denunció a Amaviv S.A.C1. (en adelante, la Inmobiliaria) por presunta infracción de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor (en adelante, el Código), alegando lo siguiente: (i) El 22 de agosto de 2012, suscribió un contrato de separación de bien futuro con la denunciada por el departamento N.º 404 del proyecto inmobiliario “Condominio Tierra Verde”, pagando para tal concepto S/. 1 500,00; (ii) en la medida que no apreciaba el avance en la construcción no rmó el contrato de com praventa ni realizó el pago del precio del bien; (iii) no obstante, el 9 de octubre de 2012, la Inmobiliaria le cursó una carta notarial a través de la cual le comunicó la resolución del contrato por no haber suscrito el contrato de com praventa en el plazo pactado y, por tanto, el monto que pagó por concepto de separación no le sería devuelto; por lo que consideró que la referida cláusula del contrato resultaba abusiva. 2. En sus descargos, la Inmobiliaria señaló lo siguiente: (i) El contrato de separación fue suscrito por libre acuerdo entre las partes, sin que medie ningún tipo de violencia o intimación al consumidor; (ii) la señora Alcántara alegó que la Inmobiliaria no cumplió con su obligación de realizar la construcción de la obra; no obstante, la única obligación que tenía la Inmobiliaria según lo consignado en el contrato de separación, consistía en no ofrecer el inmueble a terceros; y, (iii) en la cláusula quinta del contrato de separación se estipuló como causal de resolución del contrato que, en caso la compradora se desista de rmar el contrato de compraventa por motivos personales en un plazo de quince días calendario a partir de suscrito el contrato, la empresa tenía la facultad de retener el monto pagado por concepto de separación. 3. Mediante Resolución 613-2013/INDECOPI-LAL del 3 de julio de 2013, la Comisión de la Ocina Regional del Indecopi de La Libertad (en adelante, la Comisión) declaró fundada la denuncia contra la Inmobiliaria por infracción del artículo 19º del Código, al haber quedado acreditado que la denunciada se negó a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pagó la denunciante para reservar la compra de un inmueble en base a una cláusula abusiva, sancionándola con 4 UIT. 4. El 17 de julio de 2013, la Inmobiliaria presentó recurso de apelación contra la Resolución 613-2013/INDECOPI-LAL reiterando los argumentos expuestos en sus descargos y añadió lo siguiente: 1 Con RUC: [...] y domicilio scal ubicado en [...], Trujillo, La Libertad.
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(i) En la cláusula quinta del contrato de separación se estableció que la denunciante tenía la obligación de cumplir con suscribir el contrato de compraventa del inmueble en un plazo de quince días calendario; mientras que la obligación de la Inmobiliaria consistía en abs tenerse de ofrecer a terceros el inmueble separado por la señora Alcántara; (ii) siendo que la denunciante incumplió con su obligación de suscribir el contrato de compra venta del inmueble en el plazo establecido, la Inmobiliaria se encontraba facultada para resolver el contrato de separación en virtud de la cláusula antes expuesta; (iii) la Comisión no ha respetado los tres requisitos establecidos en el artículo 49.2º del Códig o para la determinación de una cláusula abusiva: (a) la naturaleza de los productos o servicios objeto del contrato; (b) las circunstancias que concurren al momento de su celebración; y (c) las demás cláusulas del contrato o de otro que este dependa; y, en ese sentido, la resolución de primera instancia carecía de motivación; (iv) no hubo falta de idoneidad en el servicio ofrecido puesto que en el contrato se estableció claramente las condiciones del contrato, por lo que el consumidor no vio defraudado sus expectativas; y, (v) nalmente cuestionó la multa impuesta. ANÁLISIS
Sobre el deber de idoneidad 5. El artículo 18º del Código2 dene a la idoneidad de los productos y servicios como la corres pondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a la naturaleza de los mismos, las condiciones acordadas y a la normatividad que rige su prestación. Asimismo, el artículo 19º del Código 3 establece la responsabilidad de los proveedores por la idoneidad y calidad de los productos y servicios que ofrecen en el mercado. En aplicación de esta norma, los proveedores tienen el deber de brindar los productos y servicios ofrecidos en las condiciones acordadas o en las condiciones que resulten previsibles, atendiendo a la naturaleza de los mismos y a la normatividad que rige su prestación. 6. Por su parte, el artículo 49º del Código señala que en los contratos por adhesión y cláusulas generales de contratación no aprobadas administrativamente, se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que coloquen al consumidor en una situación de desventaja o desigualdad. Para su evaluación, se tiene en cuenta la natura leza del producto o servicio objeto del contrato, así como las circunstancias que concurrieron al momento de su celebración, la información brindada al consumidor, así como el resto de cláusulas estipuladas en el contrato4. 2 Ley N.º 29571. Código de Protección y Defensa del Consumidor. Artículo 18º.- Idoneidad. Se entiende por idoneidad
la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias del caso. La idoneidad es evaluada en función a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer la nalidad para la cual ha sido puesto en el mercado. Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricación de un producto o la prestación de un servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.
3 Ley N.º 29571. Código de Protección y Defensa del Consumidor. Artículo 19º.- Obligación de los proveedores. El
proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la autenticidad de las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del servicio, por la falta de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y estos, así como por el contenido y la vida útil del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.
4 Ley N.º 29571. Código de Protección y Defensa del Consumidor. Artículo 49º.- Denición de cl áusulas abusivas
49.1 En los contratos por adhesión y en las cláusulas generales de contratación no aprobadas administrativa mente, se consideran cláusulas abusivas y, por tanto, inexigibles todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en una situación de desventaja o desigualdad o anulen sus derechos.
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Reseña de jurisprudencia 7. La señora Alcántara denunció a la Inmobiliaria por haberle aplicado una cláusula que consideraba abusiva, pues la misma establecía que en caso la usuaria no cumpla con suscribir el contrato de compraventa por motivos personales, se resolvería el contrato de separación y no le sería devuelto el monto pagado por tal concepto. 8. La Comisión declaró fundada la denuncia contra la Inmobiliaria pues consideró que había negado a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pagó la denunciante para reservar la compra de un inmueble en base a una cláusula abusiva, sancionándola con 4 UIT. 9. En su recurso de apelación, la denunciada alegó que en la cláusula quinta del contrato de separación se estableció que la denunciante tenía la obligación de cumplir con suscribir el contrato de compraventa del inmueble en un plazo de quince días calendario, mientras que la obligación de la Inmobiliaria consistía en abstenerse de ofrecer a terceros el inmueble separado por la señora Alcántara. En tal sentido, en la medida que la denunciante incumplió con su obligación de suscribir el contrato de compraventa del inmueble en el plazo establecido, la Inmobiliaria se encontraba facultada para resolver el contrato de separación en virtud de la cláusula antes expuesta. 10. Obra en el expediente, el contrato de separación en el cual se estableció lo siguiente 5: “CLÁUSULA QUINTA: se deja constancia que la separación de EL/LOS INMUEBLE/S será hasta un plazo máximo de quince (15) días calendario, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, plazo dentro del cual las partes deberán celebrar el contrato de compraventa respecto a EL/LOS INMUEBLE/S (...) Transcurrido el plazo indicado en el párrafo de la presente cláusula, sin que las partes hubieran celebrado el contrato de compraventa mencionado, EL VENDEDOR podrá resolver el presente contrato y LA COMPRADORA perderá el derecho de separación. Para ello, EL VENDEDOR deberá remitir una carta notarial a LA COMPRADORA que ha perdido el derecho de la separación de EL/LOS INMUEBLE/S (...) - En caso la no suscripción del contrato se deba al desistimiento de LA COMPRADORA por motivos personales, o no se haya rmado el contrato de compraventa por no haber presentado
los documentos requeridos, o a la falta de pago del saldo de la cuota inicial dentro del plazo estipulado para ello, EL VENDEDOR procederá a retener el cien por ciento (100%) del depósito, por concepto de lucro cesante. (...) - En caso LA COMPRADORA se comuniquen con EL VENDEDOR para mantener la presente separación de EL/LOS INMUEBLE/S, y siempre que EL VENDEDOR de su conformidad de mantener esa separación, EL VENDEDOR podrá otorgarle a LA COMPRADORA un nuevo plazo de hasta diez (10) días calendario adicionales para formalizar el contrato de compraventa (...) 11. Como se advierte, la cláusula quinta prevé expresamente la obligación de las partes de suscribir el contrato de compraventa del bien dentro de un plazo de quince días calendario –previo pago del saldo de la cuota inicial por parte de la compradora– estableciendo además que, en caso de que la falta de suscripción se deba a causas imputables a la compradora (desistimiento por motivos personales, falta de presentación de documentos requeridos o falta de pago del saldo la cuota inicial) el vendedor retendrá el depósito efectuado por separación. 12. Al respecto debe indicarse que, contrariamente a lo señalado por la primera instancia, la referida cláusula no tiene como presupuesto la mala fe por parte del proveedor, sino que establece una penalidad ante un supuesto de incumplimiento por parte del comprador, es decir, cuando la operación de compraventa no se llega a concretar por una causa atribuible al comprador evitando de esta manera que la parte vendedora vea afectados sus intereses. En efecto, resulta una práctica común en el sector inmobiliario que los acuerdos de separa ción establezcan cláusulas similares puesto que detrás de ello subyace la idea de que ante un incumplimiento de parte del comprador que impida la concreción de la operación de com -
49.2 Para la evaluación de las cláusulas abusivas, se tiene en cuenta la naturaleza de los productos o servicios objeto del contrato, todas las circunstancias que concurren en el momento de su celebración, incluida la información que se haya brindado, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que este dependa. (...) 5 A foja 8 del expediente.
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