PRESCRIPCION ADQUISITIVA Introducción La prescripción adquisitiva de dominio consiste en obtener la propiedad de un terreno por el paso del tiempo. Este manual se encuentra dividido en tres pequeñas y sencillas partes. En la primera parte, trataremos la definición de la Prescripción Adquisitiva de Dominio, cuáles son los requisitos legales y las diversas formas en las que puedes llegar a obtener la Prescripción Adquisitiva de Dominio. En la segunda parte, desarrollaremos todo lo referente a la Prescripción Adquisitiva Judicial mientras que en la tercera y última parte trataremos todo lo relacionado a la Prescripción Adquisitiva Administrativa. Con ello buscamos impartir los conocimientos necesarios para obtener la formalización de la propiedad de terreno. I- ¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio? Estos términos que a primera vista parecen tan difíciles de entender incluso para los abogados, no es otra cosa que lograr la formalización de la propiedad de un terreno que se tiene o posee “como propietario” por un determinado período de tiempo. tiempo. Ejemplo: Juan Córdova Canchari en 1976 comenzó a vivir en un terreno que se encontraba vacío y que aparentemente no tenía dueño por lo que se le consideró como Poseedor del terreno. En 1991 Juan seguía viviendo en el mismo terreno por ello hizo los trámites necesario ante las instituciones competentes y obtuvo el título de Propiedad; es decir se convirtió en propietario de su terreno. La experiencia que vivió Juan se denomina obtener la Propiedad por Prescripción Adquisitiva. ¿Qué requisitos legales se debe cumplir para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva? De acuerdo a ley (Código Civil, artículo 950), se puede adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva cuando: 1.Se tiene o posee el bien continuamente, es decir se debe debe vivir permanentemente en el mismo terreno sin mudarse, pudiendo ausentarse del terreno como máximo un año. 2.Se tiene o posee el bien pacíficamente, es decir vivir en el terreno sin haber cometido actos de violencia para ocuparlo. Tampoco se debe pelear con alguien que reclame su propiedad. 3.Se tiene o posee el bien públicamente, es decir todos sus vecinos lo deben considerar propietario de el terreno. 4.Se tiene o posee el bien como si fuera su dueño,es decir se puede usar, disfrutar disfrutar de los frutos que usted siembre en él, disponer disponer de él y defender la posesión del bien. ¿Qué cosa es un predio rural? Se llama predio rural al terreno ubicado en área rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible (zonas que no deben ser afectadas por la actividad humana) dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal. También son considerados predios rurales los terrenos eriazos (terrenos sin cultivar) calificados para los fines agrícolas. ¿Cómo se logra ser propietario de un predio rural por medio de la prescripción adquisitiva? Existen dos formas: 1. La primera consiste en iniciar un proceso judicial; a este proceso se le conoce como prescripción adquisitiva judicial. 2. La segunda forma es a través del procedimiento llamado prescripción adquisitiva adquisitiva administrativa o también llamado Formalización de Predios Rurales o Titulación de Oficio. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA II- La prescripción adquisitiva judicial de un terreno Es el trámite que debe seguirse ante el juez civil o el juez de paz letrado para obtener la propiedad de un terreno por el paso del tiempo. ¿Qué se necesita para poder adquirir la propiedad de un terreno a través de la prescripción adquisitiva judicial? Es el trámite que debe seguirse ante el juez civil o el juez de paz letrado para obtener la propiedad de un terreno por el paso del tiempo.Se necesita demostrar al juez civil o al juez de paz letrado que usted ha vivido en el terreno por 10 años o más. Sin embargo, si demuestra que obtuvo la tenencia o posesión del terreno conforme a las leyes y que ésta fue de buena fe, es decir que usted estaba convencido de que la posesión sobre el terreno era legal y que le correspondía usarlo, sólo necesitará demostrar que ha vivido en el terreno durante 5 años o más. Ejemplo 1: En 1990, Juan invadió un terreno, pasaron los meses y nadie le reclamó nada. Víctor que era abogado,le recomendó que debía seguir viviendo en ese mismo terreno por 10 años para que pueda reclamar su propiedad por el terreno, así fue que Juan esperó y siguió viviendo en el terreno hasta el año 2000. Este año Juan se acercó donde el juez de paz letrado cercano y reclamó la propiedad sobre el terreno en donde vivía desde 1990. “Posesión 10 años no conforme a las leyes” Ejemplo 2: A Ana, en 1986 le vendieron la Posesión de un terreno de 5 Hectáreas, ella asesorada también por Víctor, siguió viviendo en ese mismo terreno. En este caso el tiempo que tuvo que esperar Ana fue menor porque contaba con el documento que le transfería la Posesión del terreno.
De este modo, en 1991 María pudo iniciar el trámite ante el Juez de Paz Letrado para hacerse propietaria de su terreno. ¿Qué se debe hacer para iniciar el proceso de prescripción adquisitiva judicial? Se debe iniciar un proceso ante el Juez de Paz Letrado o el Juez Especializado en lo Civil. Ello depende del valor del bien. A este juez, se le solicita a través de un “escrito” (documento elaborado y firmado por un abogado), la declaración de la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. De acuerdo a ley (Código Procesal Civil, artículo 505), al Juez se le debe indicar y presentar los siguientes documentos: 1. Demanda firmada por un abogado. 2. Copia simple del documento de identidad (D.N.I.) del solicitante. 3. Indicar el tiempo de posesión y señalar que la forma en que se obtuvo el bien, fue pacífico. 4. Indicar el nombre y dirección de los vecinos del solicitante. 5. Descripción del terreno que se quiere obtener como propio con la mayor exactitud, acompañando planos de ubicación y perímetros en coordenadas UTM (medida usada por ingenieros) que describan las construcciones existentes, firmados por ingeniero colegiado y autoridad municipal. 6. Certificado municipal que señale que el solicitante es poseedor del bien inmueble. 7. Presentar los comprobantes de pago de los tributos que el solicitante ha pagado por el terreno. 8. Si se trata de bienes inscritos en Registros Públicos usted deberá presentar la copia literal de la partida o ficha registral del terreno que registre la t enencia del terreno en los últimos 10 años si el predio es urbano y de 5 años si es rural. 9. Testimonios de no menos de 3 ni más de 6 personas, mayores de 25 años.14 ¡RECUERDE! Debe considerarse que de acuerdo a ley y al Poder Judicial estos son los plazos referenciales que demora la demanda de prescripción adquisitiva judicial:
La sentencia (definitiva) que declara la prescripción adquisitiva del terreno a favor del solicitante, será documento suficiente para que el solicitante inscriba en Reg istros Públicos la propiedad del terreno (Código Civil, artículo 952). III- La prescripción adquisitiva administrativa de un terreno o formalización de predios rurales o su titulación de oficio Es el trámite que se debe realizar ante instituciones administrativas para obtener la propiedad de un terreno que se ha poseído por el paso del tiempo. ¿Ante qué autoridad se debe iniciar el procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa de un terreno o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? Ante el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI. El inicio de este trámite es gratuito. ¿En qué casos se puede adquirir la propiedad de un terreno a través de la prescripción adquisitiva administrativa o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? • Cuando el predio rural en el que usted vive, pertenece al Estado. • Cuando el predio rural en el que usted vive, pertenece a cualquier persona que no es el Estado. ¿Qué requisitos se debe cumplir para iniciar el procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? 1. Tener o poseer el predio rural en forma directa, continua, pacífica y pública por un plazo mayor a 01 año, si es que el bien es de propiedad del Estado. Pero, si el bien es de propiedad de una persona distinta al Estado, se debe tener o poseer el predio rural por más de 05 años. 2. Haber explotado económicamente el predio rural durante el mismo tiempo de posesión. Ello se demuestra a través de la inspección ocular que realiza el verificador de COFOPRI.
3. No tener juicios por el terreno ni conflictos de linderos con sus vecinos. 4. No tener un contrato de alquiler o guardianía con el propietario del predio que incluya la posesión del terreno.18 Ejemplo: La señora Matilde Canchari (madre de Juan) tiene 60 años y toda su vida ha vivido en un terreno en Cabeza de Toro. En 1972 el Ministerio de Agricultura (que era quien se encargaba entonces de dar los títulos de propiedad) entregó a la señora Matilde un Certificado de Posesión. De este modo, ella siguió viviendo en el terreno donde siempre lo había hecho. Ella se dedicó a cosechar diversos productos y crió animales para su venta. Nunca llegó alguna persona a reclamarle por la propiedad del terreno donde ella vivía, por lo que ella nunca pagó alquiler alguno por ese terreno ni mucho menos lo compró. La pregunta es ¿Podrá la señora Matilde en el año 2009 realizar el trámite administrativo para obtener la propiedad de su terreno?. La Respuesta, es Sí . Puede hacerlo porque desde el año 1972 al año 2009 han pasado 37 años, es decir se ha cumplido con el plazo necesario para iniciar el procedimiento de Adquisición por Prescripción Adquisitiva. Además ha cultivado como por ejemplo: naranjas para su venta, es decir ha explotado económicamente el terreno. Como se ve, nunca alguna persona la enjuició por la propiedad del terreno y nunca firmó un contrato de alquiler o de compra-venta del terreno donde ella ha vivido toda su vida. Así, podemos decir que la señora Matilde SI CUMPLE con todos los requisitos para adquirir la propiedad de su predio rural. ¿Qué documentos se debe presentar para iniciar el procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa o Formalización de predios rurales o Titulación de oficio? 1. Una solicitud indicando que se va a iniciar el procedimiento de Titulación de oficio o Formalización del Predio Rural (Esta solicitud se puede conseguir en COFOPRI). 2. Copia del documento de identidad (D.N.I.) 3. Copia del documento que pruebe el estado civil del solicitante: Partida de matrimonio, divorcio o defunción, en caso que seas viudo o viuda. 4. Copia de los recibos pagados por Autoavalúo. 5. Copia de los recibos pagados a la junta de usuarios de -riego. 6. Constancia de Posesión sobre el terreno emitida por el Gobernador, Juez de Paz,Alcalde, Ministerio de Agricultura. 7. Plano de ubicación en coordenadas UTM (medida usa-da por ingenieros), firmado -por unIngeniero agrónomo o Ingeniero civil.20 •
Además hay requisitos especiales:
Si usted es propietario del predio (por adjudicación o contrato de compra-venta) y todavía no ha inscrito su propiedad en Registros Públicos, deberá presentar cualquiera de los siguientes documentos: 1. Resolución de adjudicación y título de propiedad del terreno. Original y fotocopia certificada. Esta Resolución y Título de Propiedad es el documento que fue entregado por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras (PETT) - Ministerio de Agricultura. 2. Escritura Pública de compra – venta, donación, adelanto de legítima, u otro documento que pruebe la transferencia de la propiedad. Original y fotocopia certificada por el Notario. “Si usted es poseedor del predio, deberá presentar fotocopia clara de cualquiera de los siguientes documentos:” 1- Contratos o recibos de préstamos agrarios (si es que los tuvieras). 2- Autoavalúo de los últimos cinco años de posesión (Si se trata de la formalización de un predio que pertenece a una persona distinta al Estado). 3- Recibos de pago por uso de agua de riego, materiales y otros usados a favor del predio, donde figure la dirección de terreno. 4- Constancia de inscripción en el padrón de regantes del distrito de riego. 5- Contratos de compra – venta de productos agrarios, maquinarias, equipos donde figure la dirección del terreno. 6- Inspección judicial de tierras. 7- Cualquier otra prueba que demuestre su tenencia o posesión del terreno. ¿Cómo continúa el procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa luego de presentados los documentos a COFOPRI? Una vez que se han presentado los requisitos y COFOPRIapruebe la documentación presentada, COFOPRI solicitará la inscripción de la posesión en Registros Públicos. El registrador comunicará la inscripción de la posesión a la persona que solicitó el trámite y a sus vecinos. Igualmente solicitará la publicación de la inscripción de la posesión en el diario Oficial El Peruano y en otros diarios de mayor circulación. Si nadie se opone a esta posesión a los 30 días hábiles siguientes a la fecha del p rimer día de publicación, la posesión se transforma en propiedad. Entonces, el predio se inscribirá automáticamente en Registros Públicos como propiedad a nombre de la persona que solicitó el trámite. Vocabulario
1. Formalizar la propiedad Proteger la propiedad mediante el cumplimiento de los requisitos legales. Ejemplo: Inscribir la propiedad en registros públicos. 2. Juez Persona que tiene autoridad y potestad para juzgar, conciliar personas en un pleito (Por ejemplo: Juez de Paz) y/o emitir sentencia (Por ejemplo: Juez de Paz Letrado o Juez de Primera Instancia). 3. Juez civil (de primera instancia)Persona designada por el Estado para administrar justicia en temas relacionados a la violencia familiar, divorcios, herencia, así como también en temas contractuales como el exigir el cumplimiento de un contrato, etc. 4. Demanda Pedido que una persona realiza al iniciar un proceso judicial. 5. Sentencia Es la declaración oficial del juez mediante la cual pone fin a un juicio. 6. Días hábiles Son los días laborables, es decir los comprendidos entre el lunes y el viernes de cada semana, excepto los feriados. 7. Autoavalúo Documento en el que consta el valor de un inmueble determinado por el propietario o la Municipalidad correspondiente. 8. Resolución de Adjudicación Documento que declara que un predio corresponde a una determinada persona. La adjudicación puede darse a título oneroso o a título gratuito. 9. Registros públicos Institución del Estado en la que las personas inscriben su propiedad, contratos, herencias, etc., con la finalidad de que dichas acciones puedan ser conocidas por todos. 10.Testimonios Son las declaraciones que hace una persona confirmando la existencia de la posesión de quien solicita la prescripción adquisitiva de dominio. 11. Inspección ocular Observación o constatación que realiza una autoridad en el lugar de la casa o el terreno para identificar y verificar sus características físicas y/o cualquier otro dato importante para el análisis y saneamiento de la posesión informal. 12. Inspección judicial de tierras Es la constatación que hace el juez a pedido de una persona dentro de un proceso judicial sobre un determinado terreno. El juez es asistido por peritos o especialistas.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Preguntas y respuestas jurisprudenciales I.Aspectos Generales El poseedor mediato puede demandar prescripcion adquisitiva de dominio?
Se encuentra habilitado para demandar prescripcin adquisitiva quien alegue una posesin mediata o inmediata de un bien inmueble, pues el ordenamiento legal vigente no distingue si la posesin para adquirir va prescripcin adquisitiva la propiedad deba tener algunas de las caractersticas mencionadas, sino que solo exige que aquella sea continua, pacfica y pblica (CAS. N 1126-01-La Libertad. 10/10/2002). Si el poseedor tuviera su ttulo de propiedad inscrito en los Registros Pblicospuede interponer prescripcin adquisitiva?
Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone demanda de prescripcin adquisitiva porque los demandados tienen su ttulo de propiedad inscrito en los Registros Pblicos no hay impedimento para invocar la prescripcin, porque si tuviera un ttulo de propiedad vlido e inscrito en los Registros Pblicos, no tendra la necesidad de interponer la demanda de prescripcin (CAS. N 2432-2000-Lima. El Peruano. 01/03/2001). La demanda de prescripcin adquisitiva contiene requisitos especiales?
Adems de los requisitos generales que contempla nuestro ordenamiento procesal, la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio debe cumplir con otros requisitos especiales como son: indicar la fecha y forma de adquisicin de los bienes y la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien. Todo ello en razn a que dirigiendo la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio al demandado, propietario del predio materia de litis, se le asegura el ejercicio de su derecho de defensa (CAS. N 0772-99-Ica. El Peruano. 02/01/2002). La asociacin puede adquirir por prescripcin adquisitiva fundndose en la posesin de sus miembros?
Cuando de la fundamentacin fctica de la demanda se desprende que la posesin aducida sobre el inmueble ha sido ejercida por cada uno de los comerciantes que conforman la asociacin pretensora, no puede soslayarse que conforme lo seala el artculo 78 del CC, la persona jurdica tiene existencia distinta de sus miembros, motivo por el cual, la posesin que se atribuye a los integrantes de la persona jurdica demandante no puede servir de sustento ni de f undamento al momento de resolver la pretensin de la asociacin (EXP. N 4787-98. 02/08/1999). II.Bien materia de prescripcin adquisitiva - La falta de independizacin del terreno que se pretende adquirir por prescripcingenera la improcedencia de la demanda?
El juez al calificar la demanda debe revisar si esta contiene los requisitos sealados en los artculos 424 y 425 del Cdigo Procesal Civil. Tratndose de una prescripcin adquisitiva, adicionalmente debe verificarse si cumple los requisitos especiales sealados en el artculo 505 del Cdigo Procesal Civil. No puede ampararse la improcedencia de la demanda bajo el argumento que no es posible la identificacin fsica ni jurdica del inmueble; debido a que no se encontrara independizado del terreno de
mayor extensin en donde se ubica, y que por tal razn resultara un imposible jurdico lo peticionado (EXP. N 1165-2001. 11/03/2002). Si se posea solo una parte del inmueblepuede solicitarse la prescripcin adquisitiva de todo el predio?
Es infundada la pretensin, si est probada que la sociedad conyugal demandante, se encontraba en posesin solo de una pequea parte del rea total del inmueble, cuya prescripcin se invoca. El hecho de que los demandantes no sean los nicos que tributan por dicho inmueble, reafirma que no son los nicos que han detentado la posesin del ntegro del inmueble (EXP. N 4264-98. 11/05/1999). Los bienes del Estado pueden ser adquiridos por prescripcin adquisitiva?
No existe prohibicin alguna para que bienes de dominio privado del Estado puedan ser adquiridos por prescripcin adquisitiva, ya que solamente los bienes de dominio o uso pblico tienen el carcter de imprescriptible e inalienable, de acuerdo con el artculo 73 de la Constitucin Poltica del Estado (CAS. N 1157-2002-Lambayeque. how to make money online . El Peruano, 01/12/2004). El proceso de prescripcin que sigue un copropietariohace cosa juzgada con relacin a los dems copropietarios?
Si en un proceso de prescripcin adquisitiva en donde el actor haba admitido en una declaracin jurada, reconocida en la diligencia preparatoria, que el bien inmueble era de propiedad de una pluralidad de sujetos (actor y todos sus hermanos) sealando, adems, que como los documentos se encuentran a su nombre, hace tal declaracin a fin de proteger los derechos de los otros copropietarios, comprometindose a independizar el bien una vez obtenido el ttulo de propiedad iniciando as a ttulo personal la accin de prescripcin adquisitiva del bien logrando que se le declare propietario, entonces deber quedar establecido que en dicha causa no fue discutido el derecho expectaticio de los otros copropietarios, por tanto dicho proceso no genera cosa juzgada debiendo evaluarse en forma objetiva la manifestacin de voluntad del actor del proceso de prescripcin adquisitiva plasmada en la citada diligencia preparatoria (CAS. N 2904-2002-Lima. El Peruano 01/08/2005). Si la sociedad conyugal adquiere por prescripcin adquisitivael bien es social?
La declaracin judicial efectuada a favor del que adquiere el dominio de un bien por prescripcin a base de la posesin directa y pacfica, no puede considerarse un acto de liberalidad, es el re conocimiento de un derecho que le da esa posesin que es de cinco aos cuando se trata de un bien rstico y de diez aos si es un inmueble urbano; y si como en este caso, esa posesin la ejerci por el tiempo requerido, durante la unin matrimonial, vale decir, con la tenencia de la sociedad conyugal, es forzoso colegir que se trata de un bien social (CAS. N 2176-99-Lambayeque. 07/12/1999). El copropietario puede adquirir por prescripcin adquisitiva el bien comn?
Si sobre el inmueble y fbrica objeto de la demanda existe una copropiedad, la demanda no puede ser amparada por imperio del artculo 985 del Cdigo Civil que expresamente niega que un copropietario o sus herederos puedan adquirir por prescripcin los bienes comunes (EXP. N 498-2001. 08/11/2001). III.Requisitos de la prescripcin adquisitiva Cules son los requisitos para adquirir la propiedad por prescripcin?
La propiedad por prescripcin se adquiere mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos, por lo que se cumplen los requisitos para adquirir por prescripcin, entre los que se encuentra el poseer a ttulo de dueo, al haberse acreditado ello por los actores y reconocido por el juez con la prueba actuada en autos (CAS. N 1775-99-Lambayeque. 15/03/2002). Los requisitos para ejercer la prescripcin adquisitiva ordinariason copulativos?
El artculo 950 del Cdigo Civil en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificacin requiere que la posesin que se ejerce sea continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos sealados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesin debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini (CAS. N 2345- 2000-Lima. 03/09/2001). Es igual poseer como propietario que poseer con justo ttulo?
No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripcin extraordinaria de poseer el bien con justo ttulo. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe existir un ttulo o documento de por medio (CAS. N 3818-00-Huaura. El Peruano 31/07/2001). Cules son las caractersticas del justo ttulo?
Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes caractersticas: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia (EXP. N 1060-99. 03/12/1999). Para solicitar la prescripcin adquisitiva es necesario que la posesin se verifique al momento de presentar la demanda?
La interpretacin correcta de la norma implica la confluencia de varios requisitos, entre los que se encuentran, el que la posesin sea pacfica, esto es, que la posesin no se haya adquirido por la fuerza, que no est afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen. Otro requisito sustancial, para la adquisicin de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesin sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que se ejercite sin solucin de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuracin de este requisito no solo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesin, debe tenerse al momento de la interposicin de la demanda, al constituir un prepuesto indispensable para la usucapin (CAS. N 1454-2002-Chincha. El Peruano, 31/01/2003). Para demandar prescripcin adquisitivaes necesario que el inmueble se encuentre inscrito en Registros Pblicos?
Otro de los requisitos que requiere la prescripcin adquisitiva es que el bien materia de dicha accin se encuentre debidamente inscrito en los Registros Pblicos de la Propiedad Inmueble, tal como lo seala expresamente la Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente N 1330-93 que seala que:Solo se
adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el Registro de Propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no est inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre ttulos supletorios(CAS. N 1043-2001-Juliaca-San Romn-Puno. El Peruano, 01/06/2004). Qu implica la posesin pacfica?
No puede ampararse la demanda de prescripcin si se ha demostrado que el accionante no viene ocupando el inmueble de litis en forma pacfica como propietario, lo que significa que debe transcurrir sin generar ningn conflicto con los derechos de los dems (EXP. N 329-99. 01/10/1999). Los procesos judiciales afectan la posesin pacfica?
No se cumple con el requisito de la posesin pacfica para adquirir la propiedad por prescripcin si han existido diversos procesos judiciales seguidos entre las partes (CAS. N 556-2003-Ucayali. 21/04/2003). Cmo se configura el elemento subjetivo para la prescripcin adquisitiva? El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la intencionalidad de poseer como propietario.
Si bien el fundamento de la prescripcin es la posesin, tambin es fundamento la propiedad o la simple tenencia. La posesin inmediata o precaria no convierte al titular del derecho, a quien no ha posedo el bien como propietario por el tiempo que establece la norma, en propietario del bien (CAS. N 58-98. 17/06/1998). Si el accionante reconoce que es poseedor inmediatose configura el requisito de la posesin como propietario?
El poseedor ha reconocido la propiedad en las personas que le entregaron la posesin del bien, en tal sentido, se ha establecido que aquel ocupa el bien con la calidad de poseedor inmediato; en consecuencia, en el presente caso, a fin de adquirir la propiedad por prescripcin adquisitiva, no se ha cumplido con el requisito de poseer el bien como propietario (CAS. N 2861-98-Callao 14/12/1998). IV.Prescripcin adquisitiva y medios probatorios Es necesario presentar una certificacin municipal o administrativa para adquirir por prescripcin adquisitiva?
Cuando el inciso 2 del artculo 505 del Cdigo Procesal hace mencin a la certificacin municipal o administrativa, establece que esta se presenta de ser el caso; es decir, que dicha certificacin no constituye un requisito inflexible, quedando a criterio del juzgador exigir o no tal requisito (CAS. N 3172-02-Arequipa. 30/10/2002). La presentacin de recibos de servicios pblicos es suficiente para acreditar la prescripcin adquisitiva?
El artculo 196 del Cdigo Procesal Civil dispone que la carga de la prueba corresponde a quien afirma los hechos que sustentan su pretensin o a quien los contradice alegando hechos nuevos, norma que para el caso de la prescripcin adquisitiva de dominio implica que el actor debe acreditar su posesin en calidad de propietario de manera pblica, continua y pacfica durante diez aos si se trata de la prescripcin larga, o durante cinco aos si adems acredita justo ttulo y buena fe, y es en ese sentido que los juzgadores no estiman que los recibos por servicios adjuntados, ni los dems pruebas admitidas y actuadas cumplan con acreditar las exigencia de la citada norma (CAS. N 1418-02-Lima. El Peruano 01/12/2003). El pago del impuesto predial es prueba suficiente para la prescripcin adquisitiva?
No procede amparar la demanda de prescripcin adquisitiva si el actor acompaa documentos que evidencian el pago del Impuesto del Patrimonio Predial y no as que haya ejercitado derecho de posesin alguno sobre el referido bien, tanto ms, si dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idneo que permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por usucapin (EXP. N 236-2001. 09/11/2001). Para la prescripcin adquisitiva es necesaria la declaracin efectiva de tres testigos?
El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de pruebas no puede considerarse como contravencin de normas que garantizan el derecho al debido proceso, pues la norma bajo anlisis impone como requisito de necesario cumplimiento de la prescripcin adquisitiva, el ofrecimiento de la declaracin testimonial de un mnimo de tres testigos, mas no su actuacin (CAS. N 3195-2001-Lima. El Peruano, 30/04/2003). La sola declaracin testimonial es suficiente para declarar la prescripcin adquisitiva?
La sentencia de vista solo tiene como sustento la declaracin de los testigos, que no basta para declarar la prescripcin adquisitiva de propiedad del inmueble sublitis (CAS. N 1000-2002-Lima. 13/08/2000). V.Interrupcin de la prescripcin adquisitiva Cundo opera la interrupcin de la prescripcin?
Uno de los modos de adquisicin de la propiedad es la prescripcin adquisitiva, que se da por posesin continua, pacfica y pblica durante el tiempo que seale la ley. monster cable . Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se la restituye (EXP. N 08-96. 20/08/1996). Que efectos tiene la interrupcin de la prescripcin?
La prescripcin adquisitiva tambin es susceptible de interrupcin civil mediante el ejercicio de una accin conducente a cuestionar la posesin que se ejerce sobre el predio. En ese sentido para que proceda la prescripcin adquisitiva no basta que la posesin sea continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con mejor derecho al predio, de tal modo que si se altera esta situacin porque el propietario se hace presente, se interrumpe la posesin y esta deje ser pacfica (CAS. N 253-2000-Lambayeque. El Peruano. 02/01/2001). La sola i nterposicin de la accin reivindicatoria interrumpe la prescripcin adquisitiva?
Cuando se ejerce la posesin de un bien que se pretende adquirir por prescripcin adquisitiva, se deben cumplir los requisitos de la posesin, por lo que al entablarse una accin reivindicatoria se interrumpe la posesin, sin que sea necesario esclarecer si quien la interpone es propietario del bien o no (CAS. N 453-2003-Cono Norte. El Peruano. 3/11/2004). VI.Sentencia que declara la prescripcin adquisitiva
La sentencia que declara la prescripcin adquisitivaes susceptible de ejecucin?
La accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situacin de hecho determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirir certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisin concreta, estableciendo una relacin de derecho entre las partes, limitndose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situacin jurdica, vale decir que no es susceptible de ejecucin, pues la declaracin judicial basta para satisfacer el inters del actor (CAS. N 2092-99-Lambayeque. 13/01/2000). La sentencia que declara la prescripcin adquisitivaconstituye ttulo para la inscripcin de la propiedad?
No obstante los accionantes haber adquirido el inmueble sublitis mediante contrato de compra-venta, cancelando el precio; la propiedad tambin se puede adquirir por la posesin pacfica, continua y pblica como propietarios por ms de diez aos, como lo seala el artculo 950 del Cdigo Civil. La sentencia que accede a la peticin constituye ttulo para la inscripcin de la propiedad en el Registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo (EXP. N 2500-98. 17/11/1998). La declaracin judicial de prescripcin adquisitiva de propiedad es oponible a quienes no intervinieron en el proceso?
Los ttulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles los efectos de la sentencia a quienes no intervinieron en el proceso que declar la prescripcin adquisitiva (CAS. N 3643-2000- Caete. 12/11/2002). Para que la prescripcin adquisitiva sea oponible a un tercerobasta con la declaracin judicial?
El artculo 952 establece la forma como el propietario por usucapin debe proceder a efectos de otorgarle a su ttulo seguridad jurdica y oponibilidad ante terceros. En ese sentido cabe precisar que no basta haberse encontrado en posesin del bien con nimus de propietario, sino que adems es necesario contar con una declaracin judicial y su correspondiente inscripcin (CAS. N 754-01- Arequipa. 22/10/2002). La sentencia que declara la prescripcin adquisitivacancela el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueo?
La prescripcin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno, mediante la posesin ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere que la parte demandante pruebe plenamente la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. La sentencia que acceda a dicha peticin, es ttulo tanto para la inscripcin de la propiedad en el Registro respectivo, como para cancelar simultneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueo(EXP. N 1178-98. 17/12/1998). VII.Prescripcin adquisitiva y ttulo supletorio En qu se diferencian los procesos de prescripcin adquisitiva y ttulo supletorio?
Mediante una demanda de ttulos supletorios, el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, pretende contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores, el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. 1 del artculo 504 del CPC; mientras que la prescripcin adquisitiva tiene como finalidad se declare propietario a quien ha ejercido posesin sobre un bien en forma continua, pacfica y pblica en los plazos que se precisan en el artculo 950 del Cdigo Civil (EXP. N 1743-99. 15/10/1999). Si el accionante extravi el ttulo de propiedaddebe interponer una demanda de prescripcin adquisitiva o de ttulo supletorio?
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio (CAS. N 2750-2003-La Libertad. El Peruano, 30/03/2005). Se puede solicitar la prescripcin adquisitiva si se ha adquirido el bien por contrato de compraventa?
Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva, si se afirma haber adquirido esta por contrato de compraventa (EXP. N 3992-97. 23/04/1998). Si el demandante tiene una escritura pblica de compraventapuede adquirir por prescripcin adquisitiva?
Si los poseedores tienen en su favor una escritura pblica de compraventa otorgada por sus anteriores propietarios, aquellos estn legitimados para demandar la prescripcin, pues se requiere la declaracin judicial para obtener la inscripcin registral del inmueble; ya que en el juicio, se apreciar si el ttulo es justo o no (CAS. N 374-2000-Callao. 22/09/2000). El propietario que extravi la documentacin que acreditaba su derechopuede demandar la prescripcin adquisitiva?
El propietario de un inmueble cuya documentacin relativa a su transferencia se ha extraviado y que viene poseyendo por ms de 10 aos; y que sin embargo, en su demanda no solicita el reconocimiento de su propiedad sino que se le declare propietario por prescripcin adquisitiva, es declarado como tal (CAS. N 3121-2000-Callao. 03/09/2001). VIII. Prescripcin adquisitiva y desalojo Si el actor en un proceso de desalojo admite que otro es el propietariopuede adquirir la propiedad por prescripcin?
Si bien se encuentra acreditado que el recurrente es posesionario del predio sublitis, no se advierte, sin embargo, un comportamiento a ttulo de propietario, al haber reconocido en el proceso de desalojo por ocupacin precaria en el que interviene como demandado, que la verdadera propietaria es la Municipalidad demandada (CAS. N 1784-2002 La Libertad. El Peruano, 03/02/2003). Puede oponerse a la accin reivindicatoria la adquisicin por prescripcin adquisitiva?
Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implcita la imprescriptibilidad de la accin reivindicatoria, no puede oponerse al ejercicio de la facultad reivindicatoria la adquisicin por prescripcin de un bien inmueble que no haya sido declarado como tal previamente en una instancia judicial (CAS. N 1450-99-Tacna. El Peruano, 31/01/ 2003). El demandado en un proceso de desalojopuede alegar ser propietario por tener en trmite un proceso de prescripcin adquisitiva?
El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por prescripcin sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de prescripcin adquisitiva de dominio se encuentra an en trmite, sin haberse determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto, un poseedor no propietario (EXP. N 610-99. 24/09/1999).
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA La doctrina considera que la prescripción adquisitiva, al igual que la apropiación, es un m odo originario de adquirir la propiedad, pues el bien no se recibe de otra persona, a diferencia de otros modos derivados como es, por ejemplo, la compraventa, donde el bien sí se recibe de otra persona (el vendedor). La figura de la prescripción adquisitiva se funda en la presunción de que el propietario no necesita el inmueble. El artículo 950º del Código Civil, nos refiere las formas de prescripción adquisitiva; y estas son: la prescripción larga y la prescripción corta; ambas deben ir necesariamente ligadas a otros elementos como son: la posesión pacífica, continua y pública; pero en el caso de la prescripción corta se debe tener además justo título y buena fe. PRESCRIPCIÓN LARGA: Para que se pueda configurar la figura de la prescripción adquisitiva LARGA, deberán concurrir además de los 10 años de posesión del bien el elemento de la continuidad, la pacificidad de la posesión y la publicidad como propietario del inmueble, estos requisitos según el artículo 950º del Código Civil. a) LA POSESIÓN CONTINUA: La continuidad es la POSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos tener en cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependerán de la propia naturaleza del inmueble, es así por ejemplo, que se trate de un inmueble que es ocupado ocasionalmente por la persona esto no quiere decir que la posesión continua ha sido interrumpida o perturbada; por esa razón el Código Civil en su artículo 915º nos dice textualmente: “si el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo inter medio, salvo prueba en contrario”. Sin embargo, por lo dicho líneas arriba debemos saber que el código civil en su artículo 953º también dice: “se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye”. Cas. Nº 1454-2002-Cincha. El Peruano, 31/01/2003: "....Otro requisito sustancial, para la adquisición de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesión sobre el bien inmueble sea contínua, esto es, que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuración de este requisito no sólo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapio..." Exp. Nº 08-96. 20/08/1996 "Uno de los modos de adquisición de la propiedad es la prescripción adquisitiva, que se da por posesión continua, pacífica y pública durante el tiempo que señale la ley. Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera ante de un año o si por sentencia se la restituyen." b) POSESIÓN PACÍFICA: La posesión del bien debe ser pacífica al momento de interponer la demanda de prescripción adquisitiva, esto quiere decir que esta posesión no debió ser adquirida por la fuerza, que no se vea afectada por violencia y que no sea objeta judicialmente en su origen. Pierde el carácter pacífico cuando el poseedor es demandado en vía de acción reivindicatoria. Cas. Nº 431-96
" No existe posesión pacífica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre impugnación de resolución administrativa y nulidad de título de propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapión". En este punto debemos preguntarnos ¿SE PERDERÁ LA PACIFICIDAD DE LA POSESIÓN CUANDO SE ES DEMANDADO POR EL VERDADERO PROPIETARIO DESPUÉS DE TRANSCURRIDO LOS 5 Ó 10 AÑOS(se trate de prescripción corta o larga, respectivamente) DE POSESIÓN DEL INMUEBLE, TENIENDO EN CUENTA QUE EL POSEEDOR NO DEMANDÒ LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE ESTE? En este sentido debemos preguntarnos si la prescripción adquisitiva opera en forma automática, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaración judicial; es decir si se necesita acudir a un órgano jurisdiccional para que se le declare propietario del inmueble. En este sentido la jurisprudencia nos dice: Casación Nº 766-04-Lima, publicada el 30 de septiembre del 2005, pág. 14715 de la separata del Peruano. “Los demandados aducen que no concurre el precepto legal de posesión pacífica, por haberse vulnerado la misma, cuando aparece de autos que la posesión ha sido cuestionada a través de un proceso de desalojo instaurado en contra de la recurrente respecto del bien sublitis, cabe señalar que dicha demanda es del año 1999, habiendo transcurrido un espacio mayor de posesión continúa, pacífica y pública que exige nuestro ordenamiento legal para la interposición de la presente demanda; por lo que TAL PROCESO JUDICIAL INICIADO LUEGO DE LOS 10 AÑOS EXIGIDOS POR LEY EN NADA ENERVAN LA CONTINUIDAD Y PACIFICIDAD EXIGIDA ….” Cas. 2092-99- Lambayeque, de fecha 13/01/02 – Gaceta Jurídica. “……… La acción de prescripción es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho a partir de una situación de hecho determinada o un pronunciamiento de contenido probatorio que adquirirá certidumbre mediante la sentencia,…… limitándose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situación jurídica” De la misma manera el Dr. Gunther Gonzales quien no deja dudas al respecto al señalar en su curso de Derechos Reales pág. 529: “Se considera que la acción reivindicatoria, e incluso las acciones posesorias, interrumpen la usucapión en vías de consumarse. Para tal efecto se requiere la citación con la demanda y que esta finalmente, sea declarada fundada, DE NO ESTIMARSE LA DEMANDA, LA INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIO QUEDA SIN EFECTO.” Es así, que podemos decir que lamentablemente con contadas excepciones, son del criterio que la prescripción adquisitiva necesita de declaración judicial; el argumento de los Órganos Jurisdiccionales para desestimar la prescripción adquisitiva es que el poseedor no tiene sentencia judicial consentida que demuestre que adquirió el inmueble por usucapio, sin darse cuenta que es así como desalientan la explotación de los inmuebles por parte de los poseedores, pues que incentivo tendrían para cuidar e introducir mejoras en una inmueble si después de un tiempo el propietario negligente logrará la restitución del inmueble mediante la acción del desalojo o la reivindicación. c) POSESIÓN PÚBLICA: La posesión se entiende pública cuando se realiza a la vista de todos, cuando el poseedor se comporta como propietario del inmueble, cuando su posesión no es oculta. PRESCRIPCIÓN CORTA: Ahora hablemos de la prescripción adquisitiva larga, esta se encuentra en la segunda parte del artículo 950 del Código Civil, en la que se estipula , “que la propiedad se adquiere a los cinco años cuando median, justo título y buena fe.” d) JUSTO TÍTULO: Es el título imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurídico tenga por finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por presentar algún vicio o defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere por prescripción por que el usucapiente posee a título de propietario y posee a título de dueño por que ha mediado una causa suficiente para transmitir la propiedad. Evidentemente, esa causa legítima solamente va a resultar eficaz para justificar la posesión como dueño, pero no para transferir la propiedad merced del vicio o defecto que padece, los cuales serán subsanados por el hecho de la posesión por el tiempo previsto por la ley. Este instrumento de orden legal destinado a la transmisión de la propiedad, sería perfecto de no mediar circunstancias ajenas al adquiriente y propias del enajenante que impidan su transferencia efectiva. Exp. Nº 941-95 – Piura, el Código Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurídica), mayo 2007.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA. CONTRATO NULO. “……No constituye justo título una escritura pública declarada nula por el Poder Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la prescripción corta de cinco años….” Exp. Nº 259-2004 – Arequipa, el Código Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurídica), mayo 2007. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.JUSTO TÍTULO “….. Justo título es el título traslativo que de por sí habría bastado para operar la transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la segunda parte del artículo 950º el Código Civil establece la existencia del justo título, es obvio que aun cuando este haya sido expedido por el propietario, nada impide que califique como tal, desde que deben tomarse en cuenta otras circunstancias, como son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de la subdivisión del predio rústico, así como la posesión física por mayor tiempo al requerido por la ley.” e) BUENA FE: Para que exista la buena fe, es necesario que el poseedor crea en su legitimidad, que tenga justo título en que funde su creencia. La buena fe es un elemento indispensable para la PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO, siendo el artículo 914º del C.C., que establece la presunción de buena fe, correspondiendo a quien alega lo contrario, probarlo. La Buena fe puede configurarse por error o ignorancia, ya que ello no la destruye, salvo que la misma no haya estado presente al momento de adquirirse el bien. COMENTARIO I. INTRODUCCIÓN La prescripción adquisitiva de dominio es uno de los cinco modos de adquirir la propiedad que nuestro sistema jurídico prevé. Pareciera que estamos ante una institución respecto de la cual no habría mayor complicación; sin embargo, tal apreciación no resulta coherente con lo que sucede en nuestra doctrina local y la jurisprudencia. Solo como referencia es bueno aludir a algunas de las inquietudes que, sobre este tema, comúnmente se presentan en comentarios y debates tanto en sede judicial como en el ámbito académico: - ¿Se adquiere la propiedad por prescripción con el solo cumplimiento objetivo de los requisitos de posesión que prevé la ley o será necesaria la sentencia judicial que así lo declare?; o expresada dicha preocupación en palabras propias del Derecho Procesal Civil: ¿la sentencia que declara propietario al demandante por usucapión es m eramente declarativa o es constitutiva? Un sector mayoritario –a la que el suscrito se adhiere – sostiene que habiendo el poseedor adquirido el bien antes de ir al juez, la sentencia que este dicte será de mera declaración. - El poseedor que habiendo cumplido los requerimientos que prevé la ley para adquirir el bien por prescripción: ¿puede oponer válidamente su derecho –de haber adquirido el bien por usucapión – al demandante en un proceso de reivindicación a efecto de que la pretensión sea desestimada o requiere, para ello, de sentencia que formalmente lo declare propietario? Una tendencia no poco numerosa sostiene que en tal supuesto el demandado requiere sentencia declarativa, mientras otra corriente –a la que el suscrito se adhiere – sostiene que si el demandado acredita –sin formular reconvención – haber adquirido por prescripción –sin contar con sentencia declarativa de propiedad –, la demanda de reivindicación resulta improcedente. - ¿Puede adquirir un bien por prescripción quien lo posee como precario? Un sector –y con él cierta jurisprudencia – sostiene que no; otro, en el que se incluye el suscrito, sostiene que en nuestro país, quien posee sin título alguno –poseedor precario –, se encuentra en aptitud para usucapir el bien que posee - ¿Puede una asociación –persona jurídica- adquirir un bien por prescripción? Aunque parezca extraño, cierta jurisprudencia ha señalado que no. Vinculado a este punto surge otra inquietud: ¿Pueden las personas jurídicas tener animus domini? - ¿Quién adquirió la propiedad de un bien, en virtud de un contrato celebrado con su anterior propietario, pero que tiene dificultades para acceder al Registro Público, puede ser declarado judicialmente propietario por usucapión? La doctrina –en abrumadora mayoría – sostiene que no; sin embargo, no poca jurisprudencia sostiene que sí. - Existen ideas diversas respecto de los requisitos para usucapir un bien; así por ejemplo: si el
poseedor es emplazado judicialmente por quien invoca derechos posesorios sobre el bien, ¿se interrumpe el plazo prescriptorio o simplemente se pierde el requisito de posesión pacífica?; ¿qué es “justo título”?, ¿es el llamado “título putativo” el “justo título”?, etc. - ¿Puede el arrendador –no propietario – adquirir por prescripción el bien arrendado?, o expresado en otras palabras: ¿puede el poseedor mediato adquirir el bien –que está en poder el poseedor inmediato – por prescripción? Se pueden encontrar otras inquietudes, no obstante, en esta oportunidad centraremos nuestra atención en la última de las indicadas líneas arriba, es decir, en la prescripción adquisitiva del poseedor mediato. Veamos. II. JURISPRUDENCIA VINCULADA AL TEMA En la Casación N° 1907-2004-Juliaca, publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de agosto del 2006, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, ha expedido pronunciamiento respecto de la pretensión propuesta por el demandante con el objeto de que se le declare propietario por prescripción de un fundo que al parecer había entregado a otra persona, calificando al accionante como poseedor mediato; en el cuarto considerando de dicha ejecutoria señala que: “en el predio que es objeto de la demanda, el actor construyó canchones para ganado, se dedicó a la crianza de animales de diversas especies y desarrolló labores de naturaleza agrícola, lo cual sin lugar a dudas son signos irrefutables del ejercicio de hecho de las facultades y atribuciones propias de quien detenta un derecho de propiedad sobre un bien, explotándolo económicamente y comportándose en consecuencia como tal, conclusión que en modo alguno puede verse enervada por el hecho de que sus labores agrícolas las haya desarrollado por intermedio de terceros como lo postula la emplazada pues como se ha destacado precedentemente también esta es una forma de ejercicio del derecho de propiedad vía la posesión mediata, que en este caso incluso se ve ratificada con el propio reconocimiento público del demandante como propietario” (resaltado nuestro). Antes del análisis de fondo, resulta necesario realizar algunas precisiones sobre el texto y contenido del citado fundamento casatorio. Si se afirma que el demandante desarrolló sus labores agrícolas “por intermedio de terceros”, no estaríamos en estricto frente a la denominada concurrencia horizontal de posesiones(1), pues si la referida labor agrícola expresa el interés económico del demandante respecto del bien materia de usucapión, resulta evidente que los citados terceros no serían en realidad poseedores, sino instrumentos de la posesión(2) respecto del bien entregado por el demandante, que nuestro sistema jurídico(3) denomina servidores de la posesión –tenedores o detentadores –, pues su actividad en el predio se habría hecho siguiendo instrucciones del demandante; en tal caso solo estaríamos frente a un solo poseedor, que sería el demandante, quien, como es lógico, podría de igual forma adquirir el bien por prescripción. Por otro lado, si los mencionados terceros han desarrollado actividades económicas de labores agrícolas en el predio materia del proceso, en interés propio, en virtud a la entrega del predio que recibieron del demandante, quien en todo caso obtendría los provechos económicos del predio por fuente diversa –frutos civiles u otro medio previsto en título conferido –, en tal caso estaremos frente a la presencia de mediadores posesorios, es decir, poseedores inmediatos; en tal supuesto el demandante sería el denominado poseedor superior o poseedor mediato. Normalmente se tiene la idea de que la adquisición de la propiedad por prescripción solo puede ser viable cuando el poseedor tiene el bien en su poder físicamente, es decir, cuando se sirve del bien en forma directa. Tal idea no resulta del todo exacta o compatible con nuestro sistema civil patrimonial en materia posesoria pues, como se expresa líneas arriba, es posible que alguien ejerza la posesión con voluntad de dueño y haya conferido, de modo temporal, la posesión del bien a otra persona en virtud de un título(4). III. IMPORTANCIA DE ESTABLECER LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN La definición que nuestra norma civil tiene sobre la posesión –ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes de la propiedad – no resulta suficiente para explicar algunos fenómenos que se presentan en esta materia. Es preciso además indicar que la posesión, en nuestro sistema civil, es un derecho subjetivo(5) que permite al poseedor de un bien el derecho a no ser perturbado ni privado de la relación posesoria por actos de particulares, hasta que el órgano jurisdiccional determine la legitimidad del ejercicio de tal derecho en caso que alguien invoque similar derecho. Por otro lado debe entenderse que –con relación a la posesión –, se trata del ejercicio relativamente estable de un derecho –aun cuando fuere temporal –, no puede ser circunstancial, accidental o
momentáneo; así, no es poseedor de la carpeta el alumno que la usa en la Universidad para escuchar la clase; tampoco posee la revista el que la recibe solo para ser leída en un lugar determinado –compañero de viaje, en consultorio médico, etc. –. Además el poseedor debe tener el bien –para usarlo o disfrutarlo – en interés propio, es decir, como lo refiere SALEILLES(6), para su aprovechamiento económico, debiendo tener en cuenta la circunstancia de conducirse u obrar como dueño. No se trata del animus domini que postulaba SAVIGNY, ni el animus tenendi de IHERING, el verdadero poseedor debe contar con animus possidendi; es decir, la posesión es la realización consciente y voluntaria de la apropiación económica de las cosas. La idea que SALEILLES expone sobre la posesión, dentro del marco de la teoría objetiva de la posesión que expuso IHERING, en mi opinión, la que mejor permite una idónea y más completa comprensión del fenómeno posesorio. Con tal idea se descartan como poseedores quienes ejercen de hecho poderes sobre bienes pero en interés de otro, quienes, obviamente, no serán poseedores, no porque el legislador lo señale, sino porque no corresponde a su naturaleza. Con ello se supera la deficiente calificación expuesta por Ihering sobre la posesión(7). Nuestro sistema civil vigente, en materia posesoria, se ha afiliado, desde el Código Civil de 1936, a la teoría objetiva de la posesión, al igual que el Código Civil brasilero y el del D.F. de México. Precisamente, solo en un sistema como el nuestro en esta materia es posible explicar la existencia del fenómeno denominado mediación posesoria, también conocido como concurrencia horizontal de posesiones. Similares reglas en asuntos vinculados al derecho posesorio aparecen en el Derecho Civil alemán vigente. Tal fenómeno posesorio no es posible concebirlo en los sistemas afiliados a teoría del animus domini de Savigny. IV. LA MEDIACIÓN POSESORIA EN NUESTRO PAÍS Nuestro Código Civil, en su artículo 905, ha establecido que “es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título. Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título”. Tal figura tuvo una regulación similar en el artículo 825 del Código Civil de 1936; en aquella norma se señaló: “el poseedor temporal en virtud de un derecho es poseedor inmediato, correspondiendo la posesión mediata a quien le confirió el derecho”. La diferencia no es meramente formal o didáctica; contiene un cambio significativo que permite un concepto preciso sobre la figura de la mediación posesoria. El uso de la palabra título en la actual norma sustantiva, en vez de la de derecho que aparece en la anterior, despeja cualquier duda sobre la naturaleza de la relación jurídica existente entre el mediador posesorio –poseedor inmediato – y el poseedor superior –poseedor mediato –. La relación posesoria que se produce entre ambos –poseedor mediato y poseedor inmediato – no tiene que ser necesariamente válida respecto del propietario o titular del bien; puede existir sin que exista autorización de este; sin embargo, el vínculo jurídico que se produzca entre ellos debe ser de aquellos compatibles con nuestro sistema jurídico; así el que posee un bien en virtud de un contrato de arrendamiento, será poseedor inmediato, en virtud del título posesorio conferido por el arrendador, emanado del arrendamiento; este último será poseedor mediato; existirá, sin lugar a dudas m ediación posesoria entre ambos, aun cuando el arrendador no sea el propietario ni tenga autorización alguna de su titular para celebrar contrato alguno respecto del bien. En tal caso la posesión del arrendatario será –obviamente – ilegítima y el título posesorio recibido del poseedor mediato no podrá serle opuesto al propietario o al titular del derecho. El poseedor inmediato no recibe –necesariamente – el bien del poseedor mediato en virtud de un derecho, pues como se ha indicado quien entrega el bien –poseedor superior – puede no tener derecho alguno; no obstante estaremos frente a una mediación posesoria regulada por el derecho; la posesión que ejerce el poseedor inmediato, como se ha indicado, no tiene que ser una posesión legítima, es decir, arreglada a derecho, puede no serlo, pese a ello tendrá una obligación de entrega –devolución – del bien al poseedor mediato. Esto resulta ser relevante para el caso que nos ocupa, pues si quien entrega el bien lo hace como si fuera el dueño y sin contar con autorización alguna, entabla con quien lo recibe una relación posesoria en la que ambos son poseedores, con la diferencia que quien entrega el bien puede estar imbuido de la voluntad del propietario –animus domini – mientras que quien lo recibe –poseedor inmediato – carece por completo de tal animus, no pudiendo por ello oponerle al otro la presunción de propiedad, como lo dispone el artículo 912 del actual CC peruano. Significa ello que, entre ambos, solo el poseedor mediato está en condiciones de usucapir a su favor
el bien materia de posesión. HERNÁNDEZ GIL, con sutil precisión ha señalado que la dicotomía posesión mediata/inmediata es propia del derecho alemán vigente; refiere, con razón, que en ella puede apreciarse la influencia del régimen romano y de la gewere(8) germánica. Asimismo, reconoce que esta figura de la concurrencia horizontal de posesiones no tiene cabida en el Derecho Civil español. Wolff(9), comentando el Derecho Civil alemán, sostiene que la posesión mediata es la que se tiene por mediación de la posesión de otro; agrega que entre el poseedor mediato y la cosa media aquel que –en contraposición al servidor de la posesión – tiene la posesión misma. Asimismo, sostiene que la posesión mediata es susceptible de varios grados, por ejemplo, se considerarán series de la posesión: arrendador, subarrendador; subarrendatario; en este caso habrán dos poseedores mediatos y un poseedor inmediato, ello en razón de que –como lo refiere Albaladejo – la posesión mediata siempre es una posesión de derecho, nunca de hecho. La doctrina reconoce una serie mayor de grados. Arias-Schreiber(10) señala que así a quedado claramente establecido en la doctrina germánica; efectivamente Wolff(11) sostiene que el poseedor mediato es quien tiene una pretensión válida de entrega. No hace falta –agrega – que dicha pretensión sea incondicional ni que esté exenta de excepciones; ni tampoco necesaria, finalmente, la validez de la relación de arrendamiento, usufructo, porque la ley no presupone que el mediador sea arrendatario, usufructuario, sino solo que posea como arrendatario o como usufructuario. Las reglas que se conocen como mediación posesoria no resultan compatibles con los sistemas jurídicos que se adhieren, en materia posesoria, a la teoría del animus de Savigny; en los países donde impera este sistema(12), si una persona entrega a otro el bien de su propiedad, en usufructo, arrendamiento o comodato, estos no son poseedores, son tenedores, y se encuentran privadas o restringidas en su derecho de hacer uso de las acciones de defensa posesoria; en este caso el propietario –que entrega el bien – es el único poseedor del bien, y posee a través del usufructuario, arrendatario o comodatario. Por el contrario, en un sistema como el que rige en nuestro país, en tales casos estaremos frente a una concurrencia de posesiones, pues es tan poseedor el que entrega el bien como el que lo recibe. V. LA POSESIÓN MEDIATA Y LA PRUEBA DE LA POSESIÓN COMO PROPIETARIO (ANIMUS DOMINI) Una de las dificultades que tiene quien concurre al juez para que se le declare propietario por prescripción del bien que ha venido poseyendo, es la prueba del animus domini, es decir, que ejerció la posesión como propietario. Normalmente la prueba del ejercicio de hecho de uno de los poderes inherentes a la propiedad –por ejemplo usar o disfrutar el bien –, no reviste mayor complicación por tratarse de un asunto objetivo de fácil verificación documental o testimonial. Para acreditar el animus domini se recurre comúnmente a la prueba del pago del impuesto al patrimonio predial –autoavalúo –, que como se sabe es una obligación del propietario del bien. Tal prueba resulta en la actualidad cada vez mas difícil, debido a la existencia de sistemas informáticos con los que cuentan los municipios, y a la identificación –en el catastro municipal – de los propietarios del bien, a efectos de editar los formatos para el pago del citado impuesto consignando en ellos el nombre del titular del predio. Precisamente, quien teniendo un bien en su poder, y sin ser propietario, lo entrega a otro para que lo posea temporalmente en virtud a un título, mantiene la posesión del bien, pero además –y esto es lo más importante – realiza una actividad que solo es atribuida al propietario. Con ello resulta relativamente sencilla la acreditación del requisito arriba citado. En la casación citada líneas arriba, se aprecia que el demandante quedó identificado como poseedor mediato, en la medida que acreditó que en el bien se realizaron labores agrícolas por terceros –a quien identificó como poseedores inmediatos – y que en tal situación el demandante había poseído el fundo como propietario. VI. CONCLUSIONES a) Quien posee un bien como poseedor mediato se encuentra en aptitud para adquirir el bien por prescripción, pues en tal situación puede poseer como propietario. Similar situación se presenta quien posee un bien sin título alguno. b) Quien posee un bien como poseedor inmediato no se encuentra en aptitud para adquirir el bien por
prescripción; pues nadie que se encuentra vinculado jurídicamente a otro con una obligación de entrega del bien, o abonando alguna suma por el uso, puede poseer como propietario. c) El ejercicio de la posesión mediata respecto de un bien, permite al poseedor hacer evidente que posee como propietario. d) La mediación posesoria o concurrencia horizontal de posesiones es una figura que solo es compatible con los sistemas jurídicos que se han adherido a la teoría objetiva de la posesión postulada por Ihering y mejorada por Saleilles; tal figura es incompatible con los sistemas que postulan la teoría del animus de Savigny.
