Studi Kelayakan Bisnis Proposal Perumahan “Medina Residence”
Oleh: Muhammad Ihsan/ 201010160311116 201010160311116 Muh Gulbuldin/ 201010160311111 Richlas Ardianshah/20101016011148 Qholiq Aziz/201010160311139 Aziz/201010160311139 Gayuh Sucitra/ 201010160311400 201010160311400
JURUSAN MANAJEMEN FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
I.
Executive Summary
II.
Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper) a. Sejarah Proper b. Konsep Proper
III. Aspek Sosial & Environment Environment a. Lokasi Proper b. Demografi c. Kependudukan d. Fasilitas Umum IV. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas) (Legalitas) a. Perijinan Project b. Rekomendasi dari Pihak Terkait V. Aspek Pemasaran Pemasaran a. Potensi & Segmentasi Pasar b. Markeing Strategy c. Project Utility d. penilaian Kelayakan pemasaran VI. Aspek Manajemen Manajemen dan SDM a. Aspek Manajemen Manajemen b. Manajemen Pembangunan Proyek c. Manajemen Sumber Daya Manusia VII. Aspek Keuangan Keuangan Proyek a. Proyeksi Biaya Pembangunan b. Sumber Dana c. Proyeksi Penjualan d. Rencana Cash Flow VIII. Aspek VIII. Aspek Teknis Teknis a. Tahap Persiapan b. Tahap Konstruksi c. Tahap Operasional d. Equipments IX. Kesimpulan
I.
Executive Summary Lokasi Proper
: Perumahan Medina Residence
Peruntukan
: Pembangunan 41 unit Rumah Tinggal Type.36/60 m2
Luas Lokasi
: 4.593 m2
Luas Kavling
: 2.700 m2 (40%)
Jumlah Unit
: 42 unit rumah tinggal T.36/60m2
Periode Project
: 10 Bulan
Nilai Penjualan
: Rp. 10.500.000.000,10.500.000.000,-
Modal Sendiri
: Rp. 4.476.300.000,4.476.300.000,-
Pinjaman/Investment Pinjaman/Investment
: Rp. 4.500.000.000,4.500.000.000,-
Keuntungan
: Rp. 1.523.700.000,1.523.700.000,-
Developer
: Kelompok 8
II.
Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)
a.
Sejarah Proper Proyek perumahan “Medina Residence” ini diinisiasi oleh Kelompok 8 dan sebagai
pengembang PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang berlokasi di daerah yang cukup strategis di daerah Joyogrand, Malang.
Proper yang
merupakan proyek bersama antara dua perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan resources yang dimilki dimilki terutama pada aspek utilitas utilitas “Land Development” dan penciptaan Added Value bagi Stakeholders. Stakeholders. b.
Konsep Proper Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat. Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis. Permbangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dgn target penyelesaian 42 unit rumah dalam waktu 6 bulan. Mengutamakan Mengutamakan efisiensi dan efektifitas efektifitas dalam pembangunan serta serta melibatkan masyarakat setempat dalam pekerjaan konstruksi rumah.
III.
Aspek Sosial & Environment
a.
Lokasi Proper Terletak di Joyogrand, Kec. Lowokwaru , Kota Malang, Sesuai SHM No. 144/Joyogrand seluas 2.515 m2, an. Bambang Sulistio dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Joyogrand Malang Rp. 427.500.000,- pada November 20012 di KPKNL Serpong.
Proper terletak di daerah daerah pemukiman yang yang telah padat, padat, daerah bebas banjir banjir dan hanya hanya sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan Vila Bukit Tidar dan beberapa real estate lainnya. b.
Demografi Demografi Kota Malangterletak Malangterletak di Provinsi Jawa Timur. Dengan luas wilayah 252,10 km 2, Malang merupakan kota besar dan terpenting di Provinsi Jawa Timur serte kedua terbesar Provinsi Jawa Timur.
c.
Kependudukan Jumlah penduduk kota Malang mengalami peningkatan setiap tahunnya dimana hal ini dapat dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah penduduk sejak tahun 2005 – 2011 serta tingkat pertumbuhan penduduk per tahunnya untuk periode 2005 – 20011. Tabel 1: Pertumbuhan Penduduk Kota Malang 2005 - 2011 Tahun (jiwa)
Laki-laki (jiwa)
Perempuan (jiwa)
Jumlah (jiwa)
2005
397.829
400.275
798.104
2006
402.818
404.318
807.136
2007
407.959
404.485
812.444
2008
404.664
411.973
816.637
2009
406.755
414.102
820.857
2010
404.553
415.690
820.243
2011
407.144
417.714
824.858
Sumber : http://malangkota.bps.go.id http://malangkota.bps.go.id Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67% dalam kurun waktu 8 tahun, maka kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat. d.
Fasilitas Umum Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat masyarakat berpenghasilan berpenghasilan menengah ke atas. Lokasi Proper dekat dekat dengan sejumlah fasilitas fasilitas publik antara lain lain : Pasar Tradisional, Tradisional, Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana Pendidikan dan terakses oleh Angkutan Umum. Access jalan masuk ke proyek cukup padat, namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan. Fasilitas Umum:
Masjid
: 300 m
Kantor Kecamatan
: 500 m
Puskesmas
: 600 m
Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU
: 500 m
Pasar Tradisional
: 700 m
Bank Permata, Bank Niaga, Mandiri, BNI, BRI
: 2 km
Jaringna Listrik
: ada
PDAM
: ada
Telepon : ada
Berdekatan dgn lokasi proper
:Perum River Village (Vila Bukit Tidar) dan Graha Dewata
IV.
Aspek Aspek Perijinan (Legalitas) Pekerjaan Penyelesaian Proper “Medina Residence” diharapkan dapat terlaksana sesuai time schedule yang direncanakan, sehingga aspek Legalitas menjadi sangat penting & perlu dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi masalah hukum.
a. Perijinan Project Ijin IPPT
:
Proses
S.I.U.P
:
08061 / 1.824.271
Site Plan
:
10.10.72.03.00687 10.10.72.03.00687
S.K.D.P
:
58 / 1.824
Kep. Hum dan HAM
:
AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2008
T.D.P
:
09.03.1.51.59339 09.03.1.51.59339
N.P.W.P
:
02.837.624.2-017.000 02.837.624.2-017.000
Bukti Penguasaan Lahan :
SHM sesuai point IV. A.
IMB Induk
:
Proses
Rekomendasi PLN
:
Proses
Rekomendasi PDAM
:
Proses
Keterangan Bebas Banjir :
Proses
V.
Aspek Pemasaran a. Potensi & Segmentasi Pasar Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Medina diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisi yang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh banyak real estate yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun. Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan. diperhitungkan. b. Marketing Strategy Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas proper “Medina Residence”. Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper “Medina Residence” ini adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia. Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT BSA. Melalui jaringan ini, PT BSA telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi pemerintah. pemerintah. c. Project Utility Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode waktu satu tahun. Utilitas/jaringan Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi lokasi antara lain jaringan Listrik Listrik PLN, Telkom, PDAM dan jaringan pendukung pendukung lainnya. lainnya. d. Tehnik penilaian Kelayakan pemasaran (kriteria pemasaran (kriteria penilaian ) Guna memudahkan penilaian dari kelayakan pemasaran perlu dibuat daftar penilaian sebagai berikut : Catatan : 1. Kriteria kuat
: 0,7 : 0,8 : 0,9 : 1,0
2. Kriteria sedang
: 0,5 : 0,6
3. Kriteria lemah
: 0,0 : 0,1 : 0,2 : 0,3 : 0,4
Total nilai bobot yang terbesar menunjukkan dukungan yang kuat pada keberhasilan pemasaran atau kegagalan, sehingga dapat dibuat lebih lengkap dan obyektif dari berbagai aspek pemasaran yang ada.
No
Item yang dinilai
Kuat
sedang
1
SDM
2
Persaingan
0.6
3
Konsumen
0.6
4
Teknologi
0.5
5
Model/Trend
6
Armada Sales
7
Promosi
8
Mutu Produk
9
Peraturan Pemerintah
0.5
10
Lingkungan Bisnis
0.6
11
Ketersediaan bahan
12
Rencana Pemasaran
13
Margin Laba
14
Ketersediaan Dana
15
Sitem Manajemen
0.6
16
Pangsa Pasar
0.5
17
Manajer Pemasaran
18
Penetrasi Pasar
Total Bobot
lemah
0.7
0.7 0.5 0.8 0.4
0.4 0.7 0.5 0.8
0.7 0.4 4.4
5.6
1.2
Dengan melihat kelayakan pemasaran diatas maka dapat ditarik kesimpulan bahwa proyek ini layak untuk dilakukan. VI. Aspek SDM a. Pengertian Aspek Manajemen Aspek manajemen dan organisasi merupakan aspek yang cukup penting dianalisis untuk kelayakan suatu usaha. Karena walaupun suatu usaha telah dinyatakan layak untuk dilaksanakantanpa didukung dengan manajemen dan organisasi yang baik, bukan tidak mungkin akanmengalami kegagalan.Baik menyangkut masalah SDM maupun menyangkut rencana perusahaan secarakeseluruhan haruslah disusun sesuai dengan tujuan perusahaan.
Tujuan perusahaan akan lebihmudah tercapai jika memenuhi kaidah-kaidah atau tahapan dalam proses manajemen. Proses manajemen atau kaidah ini akan tergambar dari masingmasing fungsi yang ada dalam manajemen.Masing-masing fungsi tidak dapat berjalan sendirisendiri, akan tetapi harus dilaksanakan secara berkesinambungan, karena kaitan antara satu fungsi dengan fungsi lainnya sangat erat. Apabila salah satu fungsi tidak dapat dijalankan secara baik, maka jangan diharapkan tujuan perusahaan dapat tercapai. Untuk keperluan studi kelayakan bisnis yang perlu dianalisis adalah bagaimana fungsi-fungsi manajemen seperti perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan danpengawasan diterapkan secara benar. Adapun fungsi-fungsi fungsi-fungsi manajemen manajemen tersebut dapat dapat diuraikan diuraikan sebagai berikut: berikut: 1. Perencanaan (Planning)Perencanaan adalah proses menentukan arah yang akan ditempuh dan kegiatan-kegiatan yang diperlukan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Dalam proses ini ditentukan tentang apa yang harus dilakukan, kapan dan bagaimana melakukannya serta dengan caraa pa hal tersebut dilaksanakan. 2. Pengorganisasian Pengorganisasian (Organizing) Pengorganisasian adalah proses mengelompokan mengelompokan kegiatankegiatan atau pekerjaan-perkerjaan dalam uni-unit. Tujuannya adalah supaya tertata dengan jelas antara tugas,wewenang tugas,wewenang dan tanggung jawab serta hubungan kerja dengan sebaik mungkin dalambidangnya masing-masing 3. Pelaksanaan (Actuating) Menggerakkan atau melaksanakan adalah proses untuk menjalakan kegiatan/pekerjaan dalam organisasi. Dalam menjalakan organisasi para pimpinan/manajer harus menggerakkan bawahannya (para karyawan) untuk mengerjakan pekerjaan yang telah ditentukan dengan cara memimpin, memberi perintah, memberi petunjuk dan memberi motivasi. 4. Pengawasan (Controlling) Pengawasan adalah proses untuk mengukur dan menilai pelaksanaan tugas apakah telah sesuai dengan rencana. Jika dalam proses tersebut terjadi penyimpangan, penyimpangan, maka akan segera dikendalikan. dikendalikan. b. Manajemen Pembangunan Proyek Manajemen proyek adalah sistem untuk merencanakan, melaksanakan dan mengawasi pembangunan proyek dengan efisien. Pembangunan proyek harus dapat menyusun rencanapelaksanaan proyek dengan mengoordinasikan berbagai akivitas atau kegiatan proyek danpengunaan sumber daya agar secara fisik proyek dapat diselesaikan tepat waktu.Untuk itu perlu dibuat suatu bentuk organisasi agar program-program yang ada berjalandengan lancar. Organisasi proyek merupakan suatu cara yang efektif untuk menyatukan orangdan sumber daya fisik yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek tertentu dengan waktuyang terbatas.Pada umumnya setiap proyek yang relatif besar meliputi tiga tahapan, yaitu perencanaan,penjadwalan perencanaan,penjadwalan dan pengawasan atau pengendalian.
Perencanaan Proyek Rencana proyek menggambarkan mengapa dan bagaimana suatu proyek dilaksanakan.Dalam dilaksanakan.Dalam melaksanakan
proyek
perlu
dianalisis
rencana
kerja
yang
meliputi:
jenis
pekerjaan(aktivitas), waktu penyelesaian, tenaga pelaksana, peralatan dan anggaran. Dalam perencanaanproyek biasanya digunakan bantuan teknik seperti Bagan Gantt (Gantt Chart) atau diperluas c. Manajemen Sumber Daya Manusia Selanjutnya perlu dianalisis adalah kesiapan perusahaan yang berkaitan dengan manajemen sumber daya manusia mulai dari pengadaan sampai pada penempatannya di jabatan tertentu untuk menjalankan kegiatan perusahaan. perusahaan. Manajemen sumber daya manusia merupakan suatu konsep yang bertalian dengan kebijaksanaan, prosedur dan praktik bagaimana mengelola atau mengukur orang dalam perusahaan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Manajemen sumber daya manusia dapat dijabarkan dalam fungsi manajerial yang meliputi perencanaan, pengorganisasian, pengarahan, pengawasan dan fungsi operatif yang meliputi pengadaan, kompensasi, pengembangan, pengembangan, integrasi, pemeliharaan dan pemutusan hubungan kerja. Analisis Jabatan Komponen organisasi yang paling penting adalah pekerjaan atau jabatan. Untuk mencapai tujuan, organisasi perlu menetapkan jenis-jenis pekerjaan yang harus dilaksanakan. dilaksanakan. Pihak manajemen dan khususnya manajemen sumber daya manusia mutlak perlu mempunyai keterangan-keterangan keterangan-keterangan yang lengkap dan tepat mengenai semua jabatan untuk melaksanakan tiapfungsi operatif dengan baik. Keterangan-keterangan jabatan tersebut diperoleh dari analisis jabatan. Analisis jabatan adalah merupakan suatu proses untuk mempelajari dan mengumpulkan berbagai informasi yang berhubungan dengan suatu jabatan. Untuk itu kita perlu mengetahui pekerjaan-pekerjaan apa saja yang harus dikerjakan, bagaimana mengerjakannya dan mengapa pekerjaan itu harus dikerjakan.Jadi, analisis jabatan dapat diartikan suatu proses yang sistematis untuk mengumpulkan,menganalisis dan mensintesiskan data jabatan. Dari analisis jabatan akan diperoleh uraian jabatan dan spesifikasi spesifikasi jabatan. Uraian jabatan memuat keterangan yang lengkap, singkat, jelasdan konsisten mengenai suatu jabatan.Uraian jabatan.Uraian jabatan memuat memuat hal-hal sebagai sebagai berikut: 1. Identitas jabatan 2. Fungsi jabatan 3. Uraian tugas 4. Wewenang 5. Tanggung jawab 6. Hubungan kerja
7. Bahan, alat dan mesin yang digunakan 8. Kondisi kerja Sedangkan spesifikasi jabatan atau persyaratan jabatan memuat syarat-syarat minimum yangharus dipenuhi oleh seseorang agar dapat melaksanakan jabatan tertentu dengan baik.Persyaratan jabatan memuat antara lain; 1. Persyaratan pendidikan 2. Persyaratan pelatihan 3. Persyaratan pengalaman 4. Persyaratan psikologi 5. Persyaratan khusus Informasi analisis jabatan bisa berguna bagi perencanaan sumber daya manusia, orientasi, pelatihan dan pengembangan, pengembangan, penilaian pelaksanaan pekerjaan, perencanaan karier, kompensasi,keselamatan dan kesehatan pegawai, serta hubungan ketenagakerjaan, restrukturisasi organisasi/perusahaan, desain pekerjaan, program pengembangan kualitas. Untuk lebih jelasnya bisa dilihat dalam gambar berikut ini.Dalam proyek baru tentunya belum bisa melakukan analisis jabatan, tetapi dapat melakukan perancangan jabatan (job design) atau menggunakan informasi jabatan kunci (key job) dariproyek lain yang memiliki jabatan sejenis atau menggunakan jasa expert dalam bidangnya. Perancangan jabatan merupan proses yang ditentukan dan diciptakan oleh karakteristik dankualiatas kerja dari suatu jabatan. Pada umumnya perancangan jabatan didasarkan padapendekatan padapendekatan sebagai berikut 1. Pendekatan mekanistik Perancangan kerja denagna pendekatan ini didasarkan pada ilmu teknik mesin dan menitik beratkan pada tugas. Pekerjaan dirancang sedekian rupa sehingga dapat dilaksanakan seefisien mungkin. Pekerjaan dibagi dalam tugas-tugas kecil, sederhana, distandarkan dan dilakukan secara berulang-ulang oleh seseorang. Pekerja fisik dan kerja otak secara tegasdipisahkan 2. Pendekatan faktor manusia dalam perancangan jabatan perlu memerhatikan faktor tubuh baik biologi maupun psikologisi pekerja. Dimensi-dimensi fisik tubuh manusia perlu diperhatikan sehingga dapat mempermudah mendesain peralatan kerja yang cocok secara biologi dan dapat mengurangitekanan serta kelelahan yang dialami saat bekerja. 3. Pendekatan motivasiPendekatan ini didasarkan pada psikologi organisasi, dimana kerja dirancang untuk merangsang motivasi para karyawan dan meningkatkan kepuasan kerja. Hal ini dapat dilakukan dengan pengayaan keja (job enrichment), perluasan kerja (job enlargment) danrotasi kerja (job rotation). Perencanaan Sumber Daya Manusia
Perencanaan sumber daya manusia merupakan suatu kegiatan yang dilakukan secarasistematis untuk meramalkan atau memperkirakan kebutuhan sumber daya manusia dalam suatu bisnis atau perusahaan. Perkiraan tentang kebutuhan tenaga kerja yang diperlukan perusahaan didasarkan pada berbagai pertimbangan antara lain rencana produksi atau jasa yang dihasilkansesuai dengan jenis atau bidang investasi yang dijalankan. Setelah melakukan perkiraan terhadap jumlah barang atau jasa yang akan dihasilkan, selanjutnya perkiraan ini diubah ke dalam jumlah orang yang dibutuhkan untuk mengerjakan/ melakasanakan melakasanakan aktivitas tersebut. Untuk level manajerial biasanya jumlah pegawai didasarkan pada jumlah jabatan yang tersedia dalam struktur organisasi perusahaan. Jika jabatan manajerial (mulai dari supervisor sampai ke direksi) sebanyak 12 jabatan, maka pejabat yang diperlukan juga sebanyak 12 orang. Sedangkan, untuk jabatan operasional atau pelaksana bisadidasarkan pada beban kerjanya Pengadaan Tenaga Kerja Setelah struktur organisasi terbentuk, urairan jabatan dan persyaratan jabatan tersedia, serta jumlah sumber daya manusia telah direncanakan, direncanakan, maka langkah selanjutnya selanjutnya adalah men cari tenaga kerja untuk mengisi jabatan yang tersedia sesuai dengan rencana atau kebutuhan perusahaan. Pengadaan tenaga kerja(procurement) merupakan upaya untuk memperoleh jumlah dan jenis tenaga kerja yang tepat untuk memenuhi mem enuhi kebutuhan organisasi or ganisasi untuk mencapai me ncapai tujuan yan telah ditentukan. Pengadaan tenaga kerja meliputi penarikan, seleksi dan penempatan. Penarikan (recruitment) adalah upaya mencari calon karyawan yang memenuhi syarat tertentu sehingga dari mereka perusahaan dapat memilih orang -orang yang paling tepat untuk mengisi lowongan yang ada. Calon karyawan atau tenaga kerja dapat diperoleh melalui dua sumber yaitu sumber daridalam organisasi (internal) atau sumber dari luar organisasi (eksternal). Pertama, dari sumberinternal adalah karyawan yang ada dalam organisasi itu sendiri, yang digunakan untuk menjadi pejabat dalam organisasi baru. Kedua, dari sumber ekstenal adalah tenaga kerja yang berasal daripasar tenaga kerja atau dari luar organisasi dan dapat diperoleh melalui periklanan, Depnaker, institusi pendidikan, dan biro jasa. Untuk proyek atau bisnis perluasan/ pengembangan dapat menggunakan sumber internal dan eksternal, sedangkan bagi proyek atau bisnis baru hanya menggunakan sumber eksternal saja. Setelah dilakukan kegiatan penarikan, maka selanjutnya perlu dilakukan seleksi. Seleksi
adalah suatu proses untuk memilih atau mendapatkan tenaga kerja yang memenuhi syarat yang telah ditentukan oraganisasi. Proses seleksi diawali dari seleksi adaministrasi seterusnya dilanjutkan dengan uni materi, uji kesehatan, uji psikologi, dan terakhir dengan wawancara. Tujuan seleksi adalah untuk mendapatkan tenaga kerja yangpaling tepat untuk menduduki suatu jabatan tertentu. Setelah proses seleksi selesai, maka tenaga kerja siap untuk ditempatkan. Penempatan (placement)
berkaitan
dengan
pencocokan
seseorang
jabatan
yang
akan
dijabatnyaberdasarkan pada kebutuhan jabatan. Selajutnya dilakukan orientasi, di mana urairan tugas digunakan untuk menyampaikan informasi tentang tugas-tugas dan kewajibankewajiban yangharus dilaksanakan dan standar pelaksanaaan kerja yang layak oleh karyawan. Kompensasi Program kompensasi penting diperhatikan oleh organisasi atau perusahaan dalam rangkamencapai tujuan yang telah ditetapkan. Kompensasi adalah penghagaan atau imbalan yang diterima para tenaga kerja atau karyawan atas kontribusinya dalam mewujudkan tujuanperusahaan. Pada umumnya kompensasi dapat berupa kompensasi finansial dan kompensasi nonfinansial. Kompensasi finansial terdiri dari upah, gaji, komisi, bangan diri, fleksibilitaskarier, peluang kenaikan penghasilan, simbol status, pujian dan pengakuan, kenyamanan tugas,dan persahabatan. Program kompensasi yang baik akan dapat 1. Memperoleh tenaga kerja yang potensial dan profesional. Program kompensasi yang baik dapat memberikan gambaran yang pasti tentang pembayaranyang cukup menarik para pekerja, sehingga perusahaan akan mendapatkan orang yang tepat pada waktu yang tepat dan untuk pekerjaan/jabatan pekerjaan/jabatan yang tepat 2. Mempertahankan karyawan yang baik Program kompensasi yang baik dapat membuat para karyawan betah dan merasa diperlakukan adil terhadap apa yang mereka berikan kepada perusahaan serta kompetitif secara eksternal sehingga mereka tidak akan pindah ke perusahaan lain. 3. Meningkatkan produktivitas. produktivitas. Imbalan yang diberikan baik bersifat finansial maupun nonfinansial dapat memotivasi dan memberi kepuasan karyawan sehingga dapat meningkatkan meningkatkan produktivitas 4. Memudahkan sasaran strategis. Kompensasi juga dapat memajukan sasaran organisasi seperti pertumbuhan yang cepat daninovatif. Sasaran ini dapat dicapai karena perusahaan bisa menciptakan budaya
perusahaan (corporate culture) yang menguntungkan dan kompetitif melaui perolehan tenaga kerja yangbaik.
VII.
Aspek Keuangan Proyek
a. Proyeksi Biaya Proper KEUANGAN PROJECT SIMULASI KEBUTUHAN ANGGARAN BIAYA PROJECT NO. I
KETERANGAN
UKURAN/SATUAN/UNIT PERKIRAAN BI BIAYA
TANAH Luas proper/m2 (100%)
4.593
Luas Proper/m2 bersih
4.555
Tanah efektif/m2 (60%)
2.700
Sarana/prasarana/m2 (40%)
1.893
Tanah matang/m2 Tanah efektif/m2 Biaya Tanah Matang Bersih
600.000 1.100.000 2.733.000.000
Biaya Tanah Efektif
2.970.000.000
II. PRASARANA /m 2: 42 unit*60m2*600.000 unit*60m2*600.000
600.000 1.512.000.000
iii. SARANA / UNIT : 42 unit IV. BANGUNAN / M2 Jumlah Unit Luas bangunan / m2 Luas Tanah / m2 Biaya Bangunan / m2 Total Biaya Bangunan / unit Total Biaya Bangunan 42 unit Sales/Unit Total Sales 42 Unit
6.650.000 279.300.000
42 36 60 2.250.000 81.000.000 3.402.000.000 250.000.000 10.500.000.000
V. TOTAL BIAYA PROYEK TANAH PRASARANA
2.733.000.000 1.512.000.000
SARANA BANGUNAN RMH OVERHEAD (10%*sales) TOTAL BIAYA PROYEK
279.300.000 3.402.000.000 1.050.000.000 8.976.300.000
SALES MARGIN SALES MARGIN
10.500.000.000 1.523.700.000 14,51%
VI. TOTAL MODAL PROYEK MODAL SENDIRI (51%) INVESTOR/BANK (49%) TOTAL MODAL PROYEK
4.500.000.000 4.476.300.000 8.976.300.000
b. Sumber Dana Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :
50% bersumber dari Investor/Bank Investor/Bank
50% bersumber dari Dana Sendiri
c. Proyeksi Penjualan Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber pengembalian sbb. : Penerimaan Penjualan
: Rp 10.500.000.000,10.500.000.000,- (kelebihan tanah excluded)
HPP
: Rp 8.976.300.000,8.976.300.000,-
Margin Kotor
: Rp. 1.523.700.000,1.523.700.000,- (14,51%)
d. Menganislis Tingkat Pengembalian Investasi (berdasarkan beberapa analisis kelayakan investasi) Pembangunan perumahan ini memerlukan dana Investasi sebesar Rp. 8.976.300.000,dengan usia ekonomis 2 Tahun. Depresiasi menggunakan metode garis lurus tanpa nilai sisa, Proyeksi penjualan adalah sebagai berikut. Tingkat keuntungan yang isyaratkan adalah 10% dan pajak yang ditanggung 20%. TAHUN
Penjualan
Unit
2014
Rp. 5.250.000.000,5.250.000.00 0,-
22
2013
Rp. 5.250.000.000,5.250.000.00 0,-
22
Medina Residen Laporan Laba-Rugi Per 31 Desember 2014
Pendapatan: Penjualan
=Rp. 5.250.000.000,5.250.000.000,-
Jumlah Pendapatan = Rp. 5.250.000.000,5.250.000.000,Harga Pokok Produksi = Rp. 4.488.150.000,4.488.150.000,-
Laba Kotor
= Rp. 761.850.000,-
Beban-beban Biaya Operasional: Biaya Gaji / Upah
= Rp. 165.000.000,165.000.000,-
Biaya Pemasaran
= Rp.
9.850.000,-
Biaya Transfortasi
= Rp.
4.580.000,-
Listrik/ Telelpon/ Air
= Rp.
8.000.000,-
Total=
= Rp. 187.430.000,187.430.000, -
Beban Odministrasi Biaya Gaji Kary. Administrasi Administrasi
=Rp. 12.000.000,-
Biaya Sewa
=Rp.
Biaya Asuransi
=Rp . 8.300.000,-
Total
6.770.000,-
= Rp. 27.070.000,27.070.000, -
Total Beban (operasional (operasional dan administrasi) administrasi)
= Rp. 214.500.000,214.500.000,-
Laba Sebelum Pajak
=Rp 547.350.000,547.350.000,-
Pajak (20%)
=Rp 109.470.000,109.470.000,-
Laba Setelah Pajak
=Rp 437.880.000,437.880.000,-
Medina Residen Laporan Laba-Rugi Per 31 Desember 2015
Pendapatan: Penjualan
=Rp. 5.250.000.000,5.250.000.000,-
Jumlah Pendapatan
= Rp. 5.250.000.000,5.250.000.000,-
Harga Pokok Produksi = Rp. 4.488.150.000,4.488.150.000,-
Laba Kotor
= Rp. 761.850.000,-
Beban-beban Biaya Operasional: Biaya Gaji / Upah
= Rp. 35.000.000,35.000.000,-
Biaya Pemasaran
= Rp. 10.250.000,10.250.000,-
Biaya Transfortasi
= Rp. 5.030.000,-
Listrik/ Telelpon/ Air
= Rp. 8.175.000,-
Total=
= Rp 58.455.000,58.455.000, -
Beban Odministrasi Biaya Gaji Kary. Administrasi Administrasi
=Rp. 15.000.000,-
Biaya Sewa
=Rp.
7.200.000,-
Biaya Asuransi
=Rp
9.100.000,-
Total
= Rp 31.300.000,-
Total Beban (operasional (operasional dan administrasi) administrasi)
= Rp 89.755.000,89.755.000,-
Laba Sebelum Pajak
=Rp 672.095.000,672.095.000,-
Pajak (20%)
=Rp134.419.000,=Rp134.419.000,-
Laba Setelah Pajak
=Rp 537.676.000,537.676.000,-
a. Average Rate of Return ( ARR )
Rata-rata EAT =
Rata-rata Investasi =
ARR =
= Rp. 487.778.000,-
= Rp. 4.481.150.000,4.481.150.000,-
X100% = 10,89%
Karena tingkat bunga yang disyaratkan sebesar 10%, dan ARR > r (10,89% > 10%), maka invesastasi dinyatakan layak
b. Payback period ( PP ) Operational cash flow = EAT + Depresiasi Tahun
EAT
Depresiasi
Operational Cash FLow
2014
Rp 437.880.000,437.880.000,-
Rp. 4.481.150.000 4.481.150.000
Rp. 4.919.030.000 4.919.030.000
2015
Rp 537.676.000,537.676.000,-
Rp. 4.481.150.000 4.481.150.000
Rp. 5.018.826.000 5.018.826.000
2014 = Rp. 4.919.030.000 4.919.030.000 = Rp. 4.057.270.000 +
2015 = Rp 8.976.300.000 8.976.300.000 (investasi yang yang ingin dikembalikan) dikembalikan)
Payback Period
= 0.81
Payback Period (periode pengenmablian) pengenmablian) adalah 1 tahun 8 bulan c. Net Present Value ( NPV ) NPV= Cash Flow X DF 20% Tahun
Cash Flow
DF 20%
Present Cash Inflow
2014
Rp. 4.919.030.000 4.919.030.000
0,833
Rp. 4.097.551.990 4.097.551.990
2015
Rp. 5.018.826.000 5.018.826.000
0,683
Rp. 4.896.762.593 4.896.762.593
Total
Rp. 8.994.314.583 8.994.314.583
NPV = Rp. 8.994.314.583 8.994.314.583 – Rp 8.976.300.000 NPV = Rp 27.014.583 memiliki nilai NPV positif, yaitu Rp 27.014.583 maka proyek bias diterima
d. Profatibility Indeks. ( PI ) PI =
PI =
= 1, 002
Nilai PI = 1.002 artinya proyek bisa diterima karena nilai PI > 1
e. Internal Rate of Return ( IRR ). tahun
perkiraan arus kas
DF 10%
PV10%
DF15%
PV 15%
0
(Rp 8.976.300.000) 8.976.300.000)
1
(Rp 8.976.300.000) 8.976.300.000)
1
(Rp 8.976.300.000)
1
Rp. 4.919.030.000 4.919.030.000
0,9091
4.471.890.173 4.471.890.173
0,8696
4.277.588.488
2
Rp. 5.018.826.000 5.018.826.000
0,8264
4.547.557.806 4.547.557.806
0,7561
3.794.734.338
total
IRR = i1 +
NPV1
-43.147.979
x (i2 – i1)
NPV1 - NPV2 IRR = 15% +
894.977.174 894.977.174 894.977.174-(-43.147.979)
x (15% – 10%)
894.977.174
IRR = 15% +
894.977.174
x (5%)
938.125.153 IRR = 0,15+ (0,0953 x (0,05)) = 14.52% Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena IRR > 10%
Rencana Cash Flow dengan asumsi harga jual Rp 250.000.000/unit KETERANGAN
No
Total
BULAN 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
I SALDO AWAL II CASH IN 1 DANA BANK
4.500.000.000
2.000.000.000
HAAN 2 MODAL PPEERUSA HA
4.476.300.000
4.476.300.000
1.000.000.000
500.000.000
500.000.000
250.000.000
600.000.000
-
250.000.000
-
-
-
-
3 DOWN PAYMENT T 36/60
42 2.100.000.000 10 10
500.000.000 10
500.000.000 10
500.000.000 12
4 SALES T 36/60
42
8.400.000.000
-
-
-
- 5
1.000.000.000 5
1.000.000.000 5
1.000.000.000 5
1.000.000.000 10
2.000.000.000 12
2.400.000.000
19.476.300.000
6.976.300.000
1.500.000.000
1.000.000.000
1.100.000.000
1.250.000.000
1.250.000.000
1.000.000.000
1.000.000.000
2.000.000.000
2.400.000.000
2.733.000.000
2.733.000.000
42 5.193.300.000
2.819.650.000
1.123.650.000
250.000.000
500.000.000
250.000.000
250.000.000
-
-
-
-
42 1.050.000.000
350.000.000
200.000.000
200.000.000
100.000.000
100.000.000
100.000.000
-
-
-
-
TOTAL CASH OUT
8.976.300.000
5.902.650.000
1.323.650.000
450.000.000
600.000.000
350.000.000
350.000.000
-
-
-
-
SURPLUS (DEFISIT)
10.500.000.000
1.073.650.000
176.350.000
550.000.000
500.000.000
900.000.000
900.000.000
1.000.000.000
1.000.000.000
2.000.000.000
2.400.000.000
4.500.000.000
-
-
-
535.714.286
535.714.286
535.714.286
535.714.286
1.071.428.571
1.285.714.286
200.000.000
HJ
TOTAL CASH IN III CASH OUT 1 TANAH 2 KONSTRUKSI T 36/60 3 OVERHEAD T 36/60
IV
HUTANG BANK
VIII.
-
Aspek Teknis
a. Tahap Persiapan
Perencanaan
Perijinan
Persiapan Awal / Land Clearing
Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut : TIME TABLE PROGRESS PELAKSANAAN PROPER "MEDINA RESIDENCE"
NO
BULAN
URAIAN PEKERJAAN I
i
PERIJINAN
ii
PENGUASAAN LA LAHAN
iii iii
PEKE PEKERJ RJA AAN PERS PERSIIAPAN PAN LOKA LOKASI SI
iv
PEKE PEKERJ RJA AAN PRA PRASA SARA RAN NA
v
PEKE PEKERJ RJA AAN BA BANG. RMH RMH & SA SARAN RANA PEKERJAAN PERSIAPAN PEKERJAA PEKER JAAN N TANA T ANAH H PEKERJAAN PONDASI
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
VIII.
Aspek Teknis
a. Tahap Persiapan
Perencanaan
Perijinan
Persiapan Awal / Land Clearing
Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut : TIME TABLE PROGRESS PELAKSANAAN PROPER "MEDINA RESIDENCE"
NO
BULAN
URAIAN PEKERJAAN I
i
PERIJINAN
ii
PENGUASAAN LA LAHAN
iii iii
PEKE PEKERJ RJA AAN PERS PERSIIAPAN PAN LOKA LOKASI SI
iv
PEKE PEKERJ RJA AAN PRA PRASA SARA RAN NA
v
PEKE PEKERJ RJA AAN BA BANG. RMH RMH & SA SARAN RANA PEKERJAAN PERSIAPAN PEKERJAA PEKER JAAN N TANA T ANAH H PEKERJAAN PONDASI PEKERJAAN STRUKTUR PEKERJAA PEKER JAAN N DINDI D INDING NG PEKERJAAN KUSEN, PINTU& JENDELA PEKERJAA PEKER JAAN N LANTAI PEKERJAA PEKER JAAN N ATAP PEKERJAAN PLAFOND PEKERJAA PEKER JAAN N KUNCI & PENGGANTUNG PENGGANTUNG PEKERJAAN SANITAIR PEKERJAAN LISTRIK PEKERJAAN FINISHING
vi
MARKETING BOOKING / DOWN PAYMENT PENJUALAN
vii
AKAD KAD PEM PEMBI BIAYAAN PENGEMBALIAN PENGE MBALIAN PINJAMAN PINJAMAN
VIII
OPER OPERA ASIONA O NAL TOTAL PROGRESS AKUM AKUMULASI ULASI PROGRESS
b. Tahap Konstruksi
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 6 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah. Spesifikasi Teknis Jenis Pekerjaan
Spesifikasi Rumah
Pondasi
Batu kali
Dinding
Batu Bata diplester dan di aci
Lantai
Keramik
Rangka Atap
Baja Ringan
Penutup Atap
Setara genteng beton
Plafond
Triplek
Listrik
1300 W
Pintu
Double triplek
Kusen
Setara kayu borneo
Bak mandi
Fiberglass
Air
Sumur Bor
Jendela
Setara Kayu Borne + kaca
Daftar Nominatif Konsumen sesuai tabel beikut : No
No.
Type (m2)
Nominatif (Konsumen)
Harga Jual
Kavling/Blo k 1
36/60
250.000.000
2
36/60
250.000.000
3
36/60
250.000.000
4
36/60
250.000.000
5
36/60
250.000.000
6
36/60
250.000.000
7
36/60
250.000.000
8
36/60
250.000.000
9
36/60
250.000.000
10
36/60
250.000.000
11
36/60
250.000.000
12
36/60
250.000.000
13
36/60
250.000.000
14
36/60
250.000.000
15
36/60
250.000.000
16
36/60
250.000.000
17
36/60
250.000.000
18
36/60
250.000.000
19
36/60
250.000.000
20
36/60
250.000.000
21
36/60
250.000.000
22
36/60
250.000.000
23
36/60
250.000.000
24
36/60
250.000.000
25
36/60
250.000.000
26
36/60
250.000.000
27
36/60
250.000.000
28
36/60
250.000.000
29
36/60
250.000.000
30
36/60
250.000.000
31
36/60
250.000.000
32
36/60
250.000.000
33
36/60
250.000.000
34
36/60
250.000.000
35
36/60
250.000.000
36
36/60
250.000.000
37
36/60
250.000.000
38
36/60
250.000.000
39
36/60
250.000.000
40
36/60
250.000.000
41
36/60
250.000.000
42
36/60
250.000.000 Total
10.500.000.000
IX. Kesimpulan
Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek proyek ini maka dapat kami simpulkan simpulkan sebagai berikut berikut :
Kinerja keuangan PT BSA menunjukkan peningkatan peningkatan yang signifikan sehingga relatif lebih aman untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
PT BSA telah memiliki pengalaman yang memadai untuk melaksanakan proyek yang sejenis dengan proposal Proper “Medina Residence”
Proyek ini memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi, spesifikasi spesifikasi bangunan, serta target market yang sudah jelas.
Berdasarkan Aspek keuangan dari beberapa analisa keuangan menunjukkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. dilaksanakan.
