Perencanaan Pembangunan Perumahan dan Pembiayaannya
SUNRISE RESIDENCE Batam Center
- B A T A M
Oleh : JAUHARY - PT. KARYA MEGAH SEMESTA Disadur dari : Siswanto - Dalam Acara Diklatnas REI di Bali Oktober 2008
Latar Belakang Pemilihan Lokasi
Memanfaatkan Lahan yg sdh ada (Kebetulan)
Mencari Lokasi Baru
1. Kerjasama dengan pemilik tanah dengan cara pembagian kentungan, pembayaran bertahap. 2. Pembelian secara Cash/Tunai.
1. 2. 3. 4.
Pengembangan dari proyek yang sudah ada. Adanya penawaran/permintaan khusus Kelebihan cash flow. Potensi wilayah / daerah yang dapat dikembangkan
Riset Pasar Segmen Sasaran MBR, Menengah, Tinggi
Daya Beli
Situasi Pasar Kondisi Ekonomi
Riset Pasar (Potensi Pasar)
Pesaing & Calon Pesaing • Berapa pesaing & calon pesaing • Type yg dijual pesaing
Kapasitas & Rencana Penjualan Jumlah unit yg dijual
Permintaan Pasar Tipe & Harga Rumah
Study Kelayakan Aspek Pemasaran
Aspek Teknis • • • • • •
Air bersih Listrik Fisik Lokasi Saluran Resapan air Material
Aspek Legalitas • RUTR • Status Lokasi
• Potensi pasar • Transportasi • Sarana/prasarana
Aspek Keuangan
Study Kelayakan
• Sumber Pembiayaan • Proyeksi Laba Rugi
Aspek Sosial (Lingkungan, Tenaga Kerja)
Sumber Pembiayaan Studi Kelayakan
Pengadaan Lahan
• • • •
Modal Sendiri
Modal Sendiri Partnership KSO Hutang kpd Pihak Ketiga
Pengurusan Perizinan
Modal Sendiri
Pematangan Lahan • • • •
Modal Sendiri Partnership Perbankan Turn Key
Pembangunan Konstruksi & Sa/pra • • • •
Modal Sendiri Partnership Perbankan Turn Key
Perhitungan Biaya
Berdasarkan Harga Jual yg tlh Ditetapkan
Pendapatan
• Penjualan Rumah • Penjualan Kelebihan Tanah
Pengeluaran
• • • • • • • •
Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya
Tanah Perizinan Pematangan Prasarana Konstruksi Marketing Overhead Bunga
Laba/Rugi
• L/R sblm Pajak • L/R stlh Pajak (NET)
Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan Surat Permohonan Tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang sah dan berwenang sesuai AD. Legalitas Pemohon Kelengkapan Dokumen Permohonan
Anggaran Dasar/AD & Pengesahan DepKeh, serta NPWP Struktur Organisasi, Copy KTP dan CV Pengurus dan Data Group Perusahaan. Ijin Usaha : Perizinan Usaha Konstruksi, SIUP, TDP, SITU atau perijinan lainnya. Keanggotaan REI Legalitas Proyek
Ijin Peruntukkan Tanah : Ijin Lokasi Site plan yang telah disyahkan dan IMB. Bukti Pengusaan Lahan. Apabila a/n pihak III, harus disertai PKS dan surat kuasa. Dan copy SPPT-PBB. Surat keterangan peil banjir Rekomendasi tes kelayakan air bersih atau rekomendai PDAM, PLN dan AMDAL (jika diperlukan).
Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan
Informasi Keuangan Memiliki rek. Giro.
Lap. Keu. 2 tahun terakhir.
Kelengkapan Dokumen Permohonan
ID BI atas nama Pemohon, Pengurus, Perusahaan dan Perusahaan satu group RAB (tanah, pematangan, prasarana, sarana dan bangunan) disertai dgn spesifikasinya dan proyeksi cash flow.
Penilaian agunan oleh Konsultan, untuk permohonan + exposure group > Rp. 5 milyar Feasibility Study (Study Kelayakan) Data Pemasaran Jumlah Konsumen yg telah membayar Booking Fee. Jumlah Konsumen yg telah membayar uang muka. Jumlah Konsumen yg telah membayar lunas.
Perhitungan Pembiayaan Bank
1. 2. 3. 4.
Ijin Lokasi Pengusaan Tanah Site Plan IMB induk
Usulan Pengembang Perencanaan Pembangunan
Record Penjualan
Prediksi Penjualan
Potensi Pasar
selama masa jk.waktu kredit
RAB + Spesifikasi Pembangunan Jumlah unit yg akan dibiayai
RAB yg Disesuaikan Catatan : *) Umumnya yang dibiayai bank adalah 80% dr RAB
Perhitungan Kebutuhan Biaya Pembangunan
Pembiayaan Bank*)
Kebutuhan Modal Kerja
Pemasaran Strategi Harga yg :
Kualitas Bangunan, Lingkungan, Design, Type Rumah
Akses transportasi menuju perumahan
Kelebihan & Kekurangan objek yang dipasarkan lainnya
Pemberian Discount
Fasilitas cicilan bertahap
Sales Gimmick.
Penentuan margin yg berbeda pd type yg berbeda (margin type yg laku keras lbh tinggi dr type pelengkap)
Strategi Marketing Ground Breaking Pre Launching & Grand Launching Marketing Tool Iklan (Sponsor, advetorial dll.) Mengadakan acara peresmian/ serah terima kunci Press Conference Kerjasama dengan instansi pemerintah & swasta
Kiat Sukses dalam Bisnis Perumahan
Tepat dlm Memilih Lokasi (Sesuai sasaran calon Pembeli) Dapat mengatur Cash Flow dengan Baik Fokus pada Proyek Untuk Berkembang lebih maju jangan takut meminjam dana dari Bank / Pihak ke-3
Hindari Tanah / Proyek dalam status sengketa Apabila kerjasama, “Tepat dalam memilih partner usaha” Saling Terbuka
Saling Percaya Ada yang dituakan Tidak harus ahli di bidang pembangunan perumahan
Sifat-sifat yg Harus dimiliki o/ Seorang Pengusaha
Visi Visi merupakan tenaga dorong untuk memulai bisnis & mengembangkan bisnis dlm rangka menciptakan keuntungan jk panjang.
Keinginan hidup sukses dan mempunyai usaha besar. Keberanian mengambil Keputusan Bisnis berarti deal dgn risiko “Bimbang” is no way Tidak ada jaminan kesuksesan tanpa risiko (Jk tdk mampu bertahan hidup dgn ketidakpastian maka tidak cocok menjadi pengusaha). Mempunyai tekad & semangat Tekad & semangat u/ memperoleh kesibukan & pendapatan Menjadi pengusaha : pekerjaan yg tdk ringan, memakan waktu & biaya, maka “Cintailah apa yg akan dikerjakan” Mempunyai kemampuan mengelola bisnis, Skill diperoleh dari : Informal : Bakat/bawaan lahir, lingkungan (keluarga & lingk lainnya) Formal : Belajar di sekolah
