CASO EXAMEN DE GRADO 11 de Enero 2012
Mario Lira, está interesado en comprar una casa situada en el barrio “Las Golondrinas”, ubicado en la quinta región, ya que se encuentra en un lugar tranquilo, donde el clima es benigno y donde según sus estudios de mercado las casas han duplicado su valor. Lamentablemente después de un año no ha podido encontrar ninguna casa que se venda; por fin se contacta con Hernán Jara quien le señala que él vende su casa, porque se debe ir a vivir al sur de Chile, específicamente específicamente Chile Chico por un asunto laboral. laboral. Hernán le comenta que él ha sido el único dueño de la casa, hace 8 años cuando la compró a la Constructora “Herodes limitada” limita da” que fue quien construyó las casas. Entusiasmado porque su búsqueda ha llegado a su fin, Mario que es abogado, le solicita los títulos a Hernán quien se los hace llegar en forma completa; pero Mario decide que los revisará después de la compra, para que no aparezca otro interesado. Ambos concurren a la Notaría de don Fernando Jadue y suscriben la correspondiente correspondiente escritura pública de compraventa, en la cual en la cláusula décima se señala que “el comprador renuncia a las acciones de saneamiento” y en la cláusula décima primera se señala que “la propiedad se vende en el estado que se encuentra ”. La propiedad queda inscrita a nombre de don Mario en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, de la quinta región. El precio de la compraventa se fija en la suma de 60.000.000.- el cual es entregado al vendedor cuando la propiedad está inscrita a nombre del comprador. Don Mario se instala en la casa y después de un mes empieza a recibir las notificaciones por parte del Banco, de que la propiedad será sacada a remate, ya que se encuentra en pleno juicio ejecutivo, ejecutivo, por no pago de dividendos dividendos hace 3 años. Desesperado, Desesperado, don Mario lee los títulos que Hernán le había entregado, y se encuentra que la propiedad está embargada a favor del Banco Internacional, que tiene dos hipotecas a favor del mismo Banco y una prohibición de celebrar actos y contratos sobre la propiedad, todas estas limitaciones se encuentran debidamente inscritas en los registros de Hipotecas y Gravámenes y de Prohibiciones e Interdicciones del Conservador Conservador de Bienes Raíces de la Quinta Región.
PREGUNTAS: 1. A) ¿Puede Don Mario solicitar la nulidad absoluta del contrato de compraventa suscrita entre él y don Hernán? B) ¿Cambiaría su respuesta si Don Mario celebró un mandato con representación para la celebración de la compraventa y quien debía haber hecho el estudio de títulos y no lo hizo era el mandatario? ¿Podría don Mario pedir la nulidad absoluta?
A) Si bien la compraventa adolece de un vicio de nulidad de acuerdo al 1464 N° 3, y el gran titular de la nulidad absoluta es todo aquel que tenga interés en ello, es claro que a Mario lo alcanza la excepción del que ejecutó el acto o celebró el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba, ya que el embargo y las hipotecas y prohibiciones se encontraban inscritas en los registros públicos, pues aunque el no lo sabía si “debía” saberlo, que es lo que el alumno debe distinguir en su respuesta.
B) Sí podría, ya que la representación es para nuestra legislación una modalidad del acto o contrato, y si bien los efectos se radican en el patrimonio del mandante, quien concurre con su voluntad a celebrar el contrato es el mandatario y es a él a quien le alcanza la excepción del 1683 y no al mandante quien sí podría pedir la nulidad absoluta. 2.- ¿Puede don Mario anular el contrato de compraventa bajo una causal de nulidad relativa? Fundamente respecto de cada uno de los vicios del consentimiento ¿Debió don Hernán informar del embargo y de las hipotecas?
Lamentablemente no hay fuerza porque no existen los requisitos para ello; en cuanto al error éste debe ser inexcusable, y en este caso bastaba con que Mario que es abogado hiciera el estudio de título que se acostumbra; en cuanto al dolo, tampoco se produce porque si bien es lógico que sabiendo las limitaciones don Mario no habría comprado la casa, también es claro que don Hernán le entregó los Títulos completos, por lo cual no hubo maquinaciones fraudulentas para engañar al comprador, simplemente hubo negligencia por parte del comprador, En cuanto al deber de informar podemos concluir que éste se encuentra satisfecho toda vez que se entregaron los títulos donde constaban todos los problemas de la propiedad. 3.- A don Mario lo notifican del juicio ejecutivo y del remate de la propiedad. ¿Puede citar de evicción a don Hernán, para que lo defienda en el juicio y si éste se pierde le indemnice los conceptos señalados en el Código Civil?
Don Mario renunció a las acciones de saneamiento, lo cual es perfectamente válido, ya que son elementos de la naturaleza del contrato, que se entienden pertenecerle si nadie dice nada. En este caso, en la cláusula décima se señala que el comprador renuncia a las acciones de saneamiento, por lo cual no tiene ni el saneamiento de la evicción ni los vicios redhibitorios. Sin embargo el alumno puede referirse al artículo 1842, pero tendrá que argumentar sobre como establecer la mala fe si él entregó los títulos en que constaba todo. PROCESAL 4.- Suponga que el Banco Internacional se encuentra efectuando las gestiones para rematar el inmueble adquirido por Mario, no habiéndose interpuesto excepciones dentro de plazo. Sin embargo, teniendo ya fecha de remate el Banco, solicita un certificado de hipotecas y gravámenes del inmueble. Con este, advierte que existen otros 2 embargos posteriores sobre el mismo inmueble, uno del 13º Juzgado Civil de San Miguel y otro por orden del Servicio de Tesorerías en expediente administrativo por no pago de impuesto territorial. ¿Son válidos los embargos posteriormente trabados? De serlo, ¿Qué deberá hacer el demandante para realizar el inmueble? Indique tramitación
R: Al responder esta pregunta deberá advertirse que se refiere al denominado problema del reembargo, y exponer las posturas sobre el particular tanto en contra de su validez (bienes embargados quedan fuera del comercio humano por art. 1464; legislador estableció expresamente medios de pago a terceros mediante tercería de pago, o el oficio señalado en el art. 528 CC) como a favor (trabar embargos posteriores es una posibilidad cierta emanada del derecho de prenda del acreedor, no prohibida expresamente por la ley). Deberá optarse por la
segunda alternativa – de acogida mayoritaria en los tribunales-, pudiendo optarse por la negativa de validez sólo en el evento de hacerse cargo de los problemas que ella implica. No corresponderá sostener que esta situación impide al Banco Internacional rematar el inmueble. La tramitación a seguir será la normal para rematar un bien que requiere tasación (fijar día y hora, bases del remate, valor en que se rematará el bien, publicar avisos, subasta propiamente tal y otorgar la escritura pública de adjudicación), con la única peculiaridad de que corresponderá oficiar a los juzgados que decretaron posteriormente el embargo, para que autoricen el remate. En el hipotético caso que el inmueble se vaya a rematar primero en una de las causas en que posteriormente se embargó, el Banco Internacional deberá en dicho juicio interponer una tercería de pago o prelación según sea el caso (art. 529 inciso 2 CPC). 5.- Subsanada la situación anterior, en juicio ejecutivo tramitado ante el 23º Juzgado Civil de Santiago el Banco obtiene nueva fecha de remate y efectúa las diligencias necesarias para el remate, con la salvedad de que el aviso correspondiente sólo es publicado 3 veces en el diario designado por el tribunal (El Mercurio), 2 de ellas un día Lunes y la tercera un día Domingo. El día de la subasta, concurren a ella numerosas personas, varias de las cuales no contaban con el vale vista a la orden del tribunal por el monto mínimo que ordenaban las bases de remate. Sin embargo, por buena voluntad el juez les permite participar a todos, pidiéndoles que al día siguiente traigan el vale vista respectivo. Efectuada la subasta, el inmueble es adjudicado a don Gregorio Cajas, quien tras 3º día a la subasta deposita el vale vista por el 10% del mínimo del precio propuesto para la subasta. Pese a que las bases ordenaban el pago del total del precio al 10º día de la fecha de la subasta, este es pagado por el adjudicatario al 30º día. Con fecha de ayer el juez pronuncia resolución, ordenando extender la escritura de subasta a nombre del adjudicatario. ¿Qué curso de acción podría tomar el ejecutado? Indique oportunidad para ello, y tramitación
R. El ejecutado debe formular incidente de nulidad de la subasta, por la existencia de vicios formales o de carácter procedimental, en el curso del mismo juicio ejecutivo. Atendido que la jurisprudencia mayoritaria permite alegarla hasta antes de que se encuentre ejecutoriada la resolución que ordena extender la escritura de subasta – e incluso en algunos casos ha permitido invocarla tras la ejecutoria de dicha resolución-, el ejecutado se encuentra dentro de la oportunidad procesal para invocarla. Deberá fundamentarse en los siguientes antecedentes: - la ley ordena que el mínimo de las publicaciones efectuadas sean 4, lo cual no se cumplió en la especie. Asimismo, para el evento de remate de bienes que se encuentran en otra comuna (juicio seguido en Santiago, y el inmueble rematado se localiza en la 5ª Región) deben efectuarse publicaciones también en ella o en la capital de la Región, lo cual tampoco se dio en el caso concreto (art. 489 CPC). No es fundamento para la nulidad la publicación efectuada en un día inhábil (domingo), atendido que la ley expresamente le autoriza para estos efectos (art. 489 CPC). - el postor que se adjudicó el inmueble no rindió oportunamente la caución para responder de la compra del bien rematado a que alude el art. 494 CPC, y además no pagó el precio del remate en la oportunidad fijada en las bases de remate (10º día tras la subasta). A este incidente se le dará tramitación conforme al procedimiento incidental ordinario establecido en los artículos 89 y siguientes CPC, debiendo el alumno a lo menos
indicar sus fases de tramitación (discusión – prueba – fallo), y dar cuenta de las situaciones en que es posible omitir alguna de sus fases, como la prueba por ejemplo.
6.- Suponga que en el juicio ejecutivo antes mencionado, el Banco procedió a embargar tras el requerimiento de pago un televisor LED último modelo cuyo costo asciende a $1.000.000.-, y un equipo de música profesional de similar valor. Ambos bienes son de propiedad de Jessica, quien es amiga del ejecutado y se los había prestado mientras ella se iba de vacaciones por un mes al Perú. ¿Qué curso de acción puede adoptar Jessica, frente al embargo de sus equipos?
R: El alumno deberá identificar la procedencia de una tercería de posesión por ambos bienes y especialmente lo que corresponderá acreditar para su procedencia (tenencia material del equipo, con ánimo de señor y dueño). También, que corresponderá tramitación incidental en cuaderno separado, aumentando la nota si se advierte que si bien su proveído debiera notificarse a los demandados (Banco Internacional – Hernán) por estado diario, los tribunales en la práctica ordenan practicar esta notificación por cédula. Y, que podrá suspender el apremio sólo si se acompañan antecedentes que constituyan a lo menos presunción grave de la posesión que se invoca (art. 522 CPC) En caso de optar por una tercería de dominio, deberá hacerse cargo de la prueba del dominio por su representada en el procedimiento (por ej, por la factura de compra a favor de Jessica de cada uno). También, que este se tramita en cuaderno separado, por las normas del juicio ordinario, omitiéndose los escritos de réplica y dúplica (art. 521 CPC); y que la posibilidad de suspensión del apremio radica sólo en que la tercería se funde en instrumento público otorgado con anterioridad a la presentación de la demanda (art. 523 inc. 1º CPC).
