Avaluo y Peritaje de Bienes.uned-D09

ANTOLOGIA

AVALUOS DE CONSTRUCCIONES URBANAS: PRINCIPIOS METODOLOGICOS APLICABLES EN COSTA RICA

ING. ROBERT LAURENT Maestría de Valuación de Bienes Universidad Autónoma de Puebla

Ingeniero Civil – Topógrafo Universidad de Costa Rica

AVALUO URBANOS :

PRINCIPIOS METODOLOGICOS

CAPITULO 1 ANTECEDENTES 1.1 HISTORIA DE LA VALUACIÓN EN COSTA RICA1 Desde el descubrimiento de América y aproximadamente durante un período de tres siglos Costa Rica estuvo sumergida en pobreza, sin posibilidades de desarrollar su agricultura y por ende su economía. Dicha economía se basaba casi en su totalidad en actividades de subsistencia y actuando en un área de acción muy reducida, básicamente entre aldeas. En esas circunstancia cada quien valoraba sus bienes siguiendo básicamente su criterio. Durante la administración de Juan Rafael Mora y específicamente en el año 1853 se promulga el Código de Comercio, mismo que era prácticamente una reproducción del Código Español. Sin embargo en materia valuatoria tiene importancia pues sirvió de pauta para realizar avalúos de bienes, al fijar valor a los mismos. Con las primeras exportaciones de café hacia Europa el puerto de Puntarenas se empieza a desarrollar de forma importante y por ende se incrementó el número de construcciones. En ese momento empresas aseguradoras como Lloy´s de Londres empiezan a realizar su actividad en esa cuidad, por lo que se inicia en nuestro país el uso del criterio de valor asegurable. En esas fechas era práctica común que algunos propietarios aseguraban sus inmuebles para luego incendiarlos y así cobrar el seguro. El estado con el objeto de evitar se que continuara con esas actividades incendiarias crea el Banco de Seguros. En los primeros años del siglo XX se dan en el país una serie de sucesos que influyen en la valuación de bienes. La promulgación de la Ley de Seguros de 1924 tuvo influencia experiencia de valuadores de Estados Unidos y Europa. Cabe destacar que en esa época existía una fuerte presencia de arquitectos, ingenieros y maestro de obras extranjeros (principalmente italianos) que favoreció el desarrollo de la construcción y por lo tanto la necesidad de conocer el valor de las mismas. En esos momentos se realizaban tres tipos de valoraciones: • • •

Con fines de aseguramiento contra incendios Con fines impositivos (Ley del años 1916) Con fines crediticios (Banco Anglocostarricense, Banco de Costa Rica)

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Alberto Gómez, La Valuación en Costa Rica, UCR. 1989. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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Es por eso que se empieza hacer una distinción entre valor asegurable, y valor para fines impositivos (impuestos). El 2 de mayo de 1939 se promulga de Ley de Impuesto Territorial, la cual faculta a la Dirección General de Tributación Directa a realizar valoraciones generales, parciales y particulares. En nuestro país los primeros profesionales que empezaron a brindar el servicio de valoración de una forma más formal fueron los ingenieros agrónomos, ya que en un inicio la agricultura era la principal actividad que financiaban los bancos. En 1960 bajo el auspicio del Proyecto del Catastro Fiscal (financiado por el AID y el Gobierno de Costa Rica), la Dirección General de la Tributación Directa emitió en primer “Manual de Avalúos”. A partir de la década de los setentas diferentes Bancos Nacionales e instituciones públicas se interesan en el tema de la valoración creando departamentos de avalúos. Entre esas instituciones podemos mencionar a el ICE, MOPT, IDA (ITCO), INS, CCSS, etc. Asimismo, las instituciones privadas (Bancos, Cajas de Ahorro, Asociaciones, Cooperativas, empresas y personas físicas, etc.) solicitan los servicios de profesionales estimulando el ejercicio profesional en este campo. De esa forma en 1983 la Caja de Ahorro y Préstamo de la Asociación Nacional de Educadores, encargó a un grupo ingenieros (Enrique Soto Montoya, José Pablo Solera y Ramón Herrera) la confección de un manual que sirviera de guía a los peritos que brindan sus servicios en valuación. Posteriormente, algunos profesionales costarricenses empiezan a asistir a seminarios de Valuación impartidos por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), introduciendo los conocimientos adquiridos en nuestro país. Es en 1992, a raíz del esfuerzo de varios ingenieros en distintas áreas se crea el Instituto Costarricense de valuares (ICOVAL), organismo que en el año 1992 se incorpora a la UPAV en el marco del XX Congreso Panamericano de Valuación. En 1995 la Asamblea Legislativa aprueba la Ley de Impuestos sobre Bienes inmuebles (Ley No. 7509). En el artículo 10 bis de esta ley define el avalúo como el “conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven para

determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso”. Similar definición se da en el artículo 1 del Reglamento de esta ley. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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La necesidad actualizar conocimientos y especialmente uniformizar criterios en materia de valuación ha obligado a muchos profesionales a fortalecer sus conocimientos, mediante cursos de actualización, seminarios, y cursos de especialización o maestrías.

1.2 ORGANISMOS RELACIONADOS VALUACIÓN EN COSTA RICA. En la actualidad no está claro el papel de los diferentes organismos que tienen alguna ingerencia en la valuación en nuestro país. De ahí que usualmente se generan conflictos entre profesionales de distintos colegios, además de los particulares (principalmente corredores de bienes raíces), que de alguna forma emiten criterio respecto a peritajes o avalúos. El Colegio de Ingenieros Agrónomos, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, la Corte Suprema de Justicia (lista de peritos), las Municipalidades, Tributación Directa, el Instituto Costarricense de Valuadores, y demás instituciones públicas y privadas están en la obligación de normalizar el proceso de valuación y peritajes, estableciendo pautas, límites, obligaciones y responsabilidades. El artículo 14 de la Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica establece: “Los avalúos y peritajes sobre asuntos y materiales relacionados con los

profesiones de Ingeniería y Arquitectura, que ordenen las oficinas públicas, instituciones autónomas y semiautónomas y municipalidades deben ser realizadas por miembros activos del Colegio Federado de acuerdo a esta ley y sus reglamentos” En esas circunstancias, y dada la carencia de un órgano rector de la actividad valuatoria, recae sobre cada profesional actuar con ética y responsabilidad, de forma que el criterio que externe se fundamente en su conocimiento, experiencia y sentido común. En busca de lo anterior se sugiere el siguiente código2: a. El valuador deberá cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos sus actos, así como el debido decoro en su vida social y profesional.

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BANCOMER, Instructivo de Valoración inmobiliaria, 1984. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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b. El valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión en la medida de sus posibilidades, actuando con probidad y buena fe, y cumpliendo con las normas del derecho vigentes. c. El valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su especialidad donde no tenga los conocimientos y experiencia necesarios. En su defecto solicitará el asesoramiento necesario. d. El valuador deberá sostener un criterio libre e imparcial, independientemente de los nexos de parentesco o beneficio personal. En su caso, deberá declararlo así en el contenido del mismo. e. El valuador deberá ser veraz con respecto a lo que ve y ha investigado, y no aceptará influencias extrañas, o presiones o remuneraciones que hagan variar su criterio. f. El valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalúos que le soliciten. g. El valuador respetará y guardará el secreto profesional. h. El valuador nunca deberá perjudicar a un colega en reputación o competencia, ni interferirá en sus trabajos. i.

El valuador fijará sus honorarios en forma justa y racional (Ver anexo 3)

Para sustentar los informes y comentarios el tasador debe tener un conocimiento mínimo de las distintas leyes, reglamentos y decretos que tiene relación directa o indirecta con la valuación y entre las que podemos mencionar: • • • • • • • • • • • • •

Constitución política de la República de Costa Rica División Territorial Administrativa de la República de Costa Rica Reglamento de Construcciones Reglamento de Zonificación Ley de Construcción Ley General de Salud Reglamento de Higiene Industrial Ley General de Caminos Públicos Ley de Ferrocarriles Ley General de Aviación Civil Reglamento de Normas de presentación, diseño y construcción para Urbanizaciones y Fraccionamientos Reglamento General de Servicios Eléctricos Reglamento para Bóvedas de Transformadores

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• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Ley General de Aguas Ley de Catastro y sus Reglamentos Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos Reglamentos para el uso de Bitácoras. Ley de adquisiciones, expropiaciones y constitución de servidumbres del Instituto Costarricense de Electricidad Declaraciones de ciudades y zonas urbanas Ley de Salud Ley que regula la zona costera de Moín Ley zona marítimo-terrestre y su reglamento Ley de proyecto de desarrollo de Golfo de Papagayo Leyes sobre reservas indígenas Ley y decretos de parque nacionales Leyes que regulan la franjas de frontera (milla fronteriza) Ley de Aguas Reglamento para instalaciones telefónicas en urbanizaciones y su transitorio. Ley Forestal, su reglamento, y decretos complementarios Leyes y decretos constitutivos de la oficina nacional de Normas y Medidas Ley de Planificación Urbana Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Reglamento de Zonificación industrial Plan Regional para el Gran Área Metropolitana Planes Reguladores Ley de Propiedad Horizontal Ley General de Minería Decreto sobre obras marítimo y pluviales y sus reglamentos Código sísmico de Costa Rica Código de Trabajo Ley de Riesgo de Trabajo Reglamento de Construcción y permisos de cada gobierno local Decreto sobre manglares Ley Creación del SENARA

El artículo 3 de la Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles “Competencia de las Municipalidades”, establece que para efectos de impuestos las Municipalidades tendrán el carácter de administración tributaria. Se encargará de realizar valoraciones de bienes inmuebles, facturar, recaudar y tramitar el cobro judicial y de administrar, en sus respectivos territorios, los tributos que genera la presente ley.


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El artículo 12 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, crea el órgano de Normalización Técnica, y se señalan sus atribuciones: • • •

•

Establecer las disposiciones generales de valoración para el uso común de las municipalidades. Mantener la coordinación estricta con las municipalidades y el catastro nacional para desarrollar en forma óptima la valoración. Suministrar a las municipalidades los métodos de depreciación, las tasas de vida útil totales y estimadas, los valores de las edificaciones según los tipos, los métodos para valorar terrenos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, agrupamiento urbano, y servicios públicos del terreno. El detalle de los métodos que emane del Órgano de Normalización Técnica se regulará en el reglamento de la presente Ley. Analizar y recomendar la calidad de los avalúos realizados por las municipalidades, con el objeto de aplicar las correcciones necesarias.


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CAPITULO 2 GENERALIDADES 2.1 NATURALEZA DE LA VALUACIÓN DE BIENES RAICES3 El Valor de la propiedad raíz se crea, mantiene, modifica y destruye a través de cuatro grandes fuerzas que motivan la actividad de los seres humanos. Estos son: los ideales y normas sociales (fuerzas sociales), los ajustes y cambios económicos (fuerzas económicas), los reglamentos políticos o gubernamentales (fuerzas políticas) y las condiciones físicas y naturales (fuerzas físicas). 2.1.1. FUERZAS QUE CREAN VALOR El carácter complejo de estas fuerzas es difícil de comprender ya que están en constante cambio y a su vez se encuentran íntimamente ligadas entre si. Para una ligera comprensión se dan a continuación algunos ejemplos. FUERZAS SOCIALES: • Aumento o disminución de la población • Cambio en la densidad de la población • Cambios en los elementos de las familias • Distribución geográfica de grupos socioeconómicos • Disposición y niveles culturales FUERZAS ECONÓMICAS • Recursos naturales, su cantidad, calidad, situación y vida probable. • Desarrollos comerciales e industriales • Disponibilidad de empleos y niveles de sueldos • Disponibilidad de dinero y crédito • Nivel de precios, tipos de intereses e impuestos • Depreciación monetaria FUERZAS POLÍTICAS • Leyes de planificación y desarrollo • Reglamentos de construcción • Préstamos gubernamentales • Políticas monetarias FUERZAS FÍSICAS • Clima y topografía • Fertilidad del suelo • Recursos minerales 3

BANCOMER, op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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2.2 NATURALEZA DEL BIEN RAIZ De acuerdo con el derecho romano, se entiende por bien todo lo que puede procurar una utilidad para el hombre, por lo tanto, la propiedad del bien raíz tiene valor siempre y cuando sea posible que el hombre haga uso de la misma. Desde el punto de vista jurídico el bien raíz tiene el siguiente concepto: El terreno no incluye solamente la tierra, sino todo lo que esta adentro del mismo, ya sea por naturaleza o lo realizado por la mano del hombre, incluyendo lo que esta sobre y debajo del terreno. Así un lote específico es en realidad una pirámide invertida que tiene un vértice en el centro de la tierra, atraviesa el perímetro del terreno y asciende hasta el firmamento. Por supuesto, este concepto legal de propiedad ha sido limitado por las leyes, especialmente lo relativo al espacio sobre y bajo la superficie del terreno. 2.3 LA PROPIEDAD4 El concepto de propiedad ha tenido a través de la historia diferentes concepciones: En la época antigua, los romanos definieron a la propiedad diciendo que es el derecho más completo que se puede tener sobre una cosa corporal y por eso en esa época sólo se limitó a estudiar los diversos beneficios que procura la propiedad que se resumen en el uso, el fruto y el abuso. El Código Civil de diferentes países nos da su punto de vista respecto del concepto de propiedad de cada nación en particular y así tenemos que el término ha venido evolucionando a través de la historia de cada país. El Código Napoleónico de 1804, la definió la propiedad como el derecho de gozar y disponer de la cosa de la manera más absoluta, con tal de que no se haga con ella un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos. El Código Civil Español de 1889, en su artículo 348 define a la propiedad diciendo: Es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. Por lo que toca al Código Ovil Alemán de 1896, establece: El propietario de una cosa puede proceder a su arbitrio con respecto a ella y excluir a los demás de toda injerencia, en tanto no se opongan la ley y los derechos de los terceros.

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Ramírez y Gómez. El condominio una alternativa de vivienda. Puebla 1997 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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El Código Civil Suizo de 1907, en su artículo 641, no formula definición de la propiedad, sino que se limita a decir que el propietario de una cosa el que tiene el derecho de disponer libremente de ella dentro de los limites de la ley. Asimismo, prescindiendo de toda definición, el Código Civil italiano de 1942 en su artículo 832 se limita a establecer: El propietario tiene el derecho de gozar y disponer de la cosa de modo pleno y exclusivo, dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas por el ordenamiento jurídico. Algunos tratadistas como el mexicano Arturo Fernández Aguirre han definido el concepto de propiedad de la siguiente forma: "la propiedad es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de manera absoluta y exclusiva a la acción y a la voluntad de una persona". Por su parte, Rafael Rogina Villegas manifiesta: "La propiedad se establece en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho objeto ". Julián Bonnecase al respecto nos señala que: "la propiedad es el derecho real en virtud del cual, en un medio social dado y en el seno de una organización jurídica determinada, una persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse por medio de actos materiales o jurídicos toda la utilidad inherente a una cosa mueble o inmueble". Como conclusión, podemos decir que la propiedad representa la relación de dependencia en que se encuentra el hombre respecto de las cosas que a este sirven para satisfacer sus necesidades. 2.3.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD5 La propiedad ha sido vértice del sistema de vida de todos los pueblos, por lo que en gran medida es el reflejo de la evolución histórica de la sociedad. ROMA: Las poblaciones que constituyeron a la Ciudad Romana demuestran que la propiedad atraviesa en general por tres etapas: primero en "la Comunidad Agraria: Se refiere cuando el terreno pertenece en colectividad a todos los miembros de una tribu o de una gens, después la Propiedad Familiar: cuando 5

Ramírez y Gómez. Op. cit


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cada familia llega a ser única propietaria de cierta extensión de tierra que se transmite de varón en varón a los descendientes del jefe de familia y por último la Propiedad Individual: cuando el terreno pertenece ya no a una tribu o a una familia, sino a cada ciudadano que puede disponer de las tierras, de las cuales es propietario exclusivo". En la antigua Roma se consideraba a la propiedad como el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción que pudiera proporcionar. El carácter de derecho absoluto, exclusivo y perpetuo de usar, disfrutar y disponer de una cosa del que se invistió la propiedad romana, era acorde con el espíritu que alentaba a su sistema de propiedad. En la última etapa del Imperio Romano de Occidente comienza la socialización de las instituciones. De ésta manera, la propiedad se concibe como una función social. En el régimen medieval la autoridad otorgó un poder absoluto a la propiedad, es decir, de dominio se extendió no sólo sobre la tierra sino también sobre los que la habitaban: los vasallos. FRANCIA: Este concepto feudal llegaría hasta la Revolución Francesa, donde se da la declaración de los derechos del hombre, etapa en la que se le dio un nuevo giro a la propiedad: el de retomar a la caracterización romana antigua. A principios de 1789, a partir de la revolución francesa se dio al derecho de propiedad el significado y el aspecto civil que le corresponde, que le viene a establecer como un derecho real de carácter privado para usar y disponer de una cosa, que es además un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo, como lo caracterizó el derecho romano. Magnifico exponerte de ésta época es el Código Napoleónico o Código Civil, conocido muy pronto en el nuevo mundo, llevándose a cabo la abolición de los privilegios feudales en 1804. Este documento no sólo defendió las libertades del individuo en Francia, sino que fue una declaración de la libertad humana universal.

COSTA RICA: La Constitución Política de 1949 indica en su artículo 45: “La propiedad es

inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley.” En el mismo precepto constitucional se establece que las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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2.3.2 CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Los signos característicos del derecho de propiedad son los siguientes: •

Es un derecho real y en forma más concreta es el derecho real por excelencia, por que en él se reúnen los derechos que pueden tenerse sobre una cosa, ejerciéndose sin interferencia de otra persona.

•

Es un derecho vitalicio, por cuanto la propiedad como derecho siempre existe, aun cuando su titular sea diferente.

•

Es un derecho absoluto, en virtud de que el titular puede ejercitar ese derecho como mejor le convenga, siempre que no afecte a terceros ni vaya en contra de disposiciones legales.

•

Es un derecho exclusivo por cuanto mientras una persona (física o jurídica) tiene ese derecho, ninguna otra persona podrá tenerlo sobre ese misino bien.

•

Es un derecho inviolable, en virtud de que su derecho de propiedad le debe ser respetado contra los ataques de cualquier persona, gozando a su vez de los medios que le otorgan las leyes para defenderlo.

2.3.3 DESCRIPCIÓN DE LOS DISTINTOS REGÍMENES DE PROPIEDAD. LA PROPIEDAD INDIVIDUAL. El régimen de propiedad individual es la forma tradicional por medio de la cual una persona denominado propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.

LA COPROPIEDAD. Según parece, en todos los pueblos, la propiedad en su origen ha sido colectiva: los bienes pertenecían a la tribu. Propiedad colectiva, propiedad familiar, propiedad individual; estas fueron las etapas de posesión de la propiedad, sin embargo la evolución continúa hoy en sentido inverso: la propiedad colectiva está reconquistando, en sus modernas concepciones, el lugar que había perdido. La copropiedad de pisos o departamentos, ha adquirido un desarrollo considerable con la crisis de la vivienda en el mundo contemporáneo. Para los juristas ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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franceses la indivisión o copropiedad era una situación excepcional, porque decían que era contraria a la naturaleza del derecho de propiedad. Para ello, expresaban, que un derecho de propiedad compartido es necesariamente un derecho debilitado. Antes de la Revolución Francesa, la copropiedad por pisos no era usual, sino en Grenoble y en Remes. En Grenoble porque la ciudad, encerrada entre murallas, carecía de espacio y obligaba a la construcción de varios pisos con un elevado costo. En Rennes, porque a consecuencia de un incendio, que devastó la población en el siglo XVIII, los propietarios urbanos afectados por el siniestro tuvieron que reunirse para construir mediante gastos en común. En Alemania se le denomina "propiedad en mancomún", que es más bien una propiedad colectiva que una indivisión; la cosa común constituye una especie de patrimonio independiente de sus miembros y su enajenación no puede efectuarse, sino por acuerdo de todos. LA COPROPIEDAD existe en aquellos casos en que dos o más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho. Es importante subrayar que en la copropiedad, todos y cada uno de los copropietarios son dueños de la totalidad del bien y no de una parte del mismo. En Reglamento de construcciones de Costa Rica establece como copropiedad: “Régimen existente en aquellos casos en que dos o más personas adquieren la

propiedad sobre una misma cosa, o un derecho sobre la totalidad de un bien y no sobre una parte del mismo.” EL CONDOMINIO. El régimen de propiedad en condominio existe cuando se combinan las dos formas de propiedad anteriores: la individual y la copropiedad. De ambos sistemas de propiedad antes mencionados, surge el régimen de propiedad en condominio, distinto a los demás y con una fisonomía propia. El Reglamento de Construcciones de nuestro país define condominio como: “Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de

aprovechamiento independiente por parte de los distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible”.


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SIGNIFICADO DE VALOR6

El significado y la importancia del valor en la tasación de bienes implica la necesidad de definirlo claramente. Sin embargo, dicha condición ideal no existe, y su significado podrá estar de acuerdo con infinidad de interpretaciones como se verá más adelante. Las primeras aproximaciones sobre el concepto de valor, se remonta a épocas anteriores a la era cristiana. La antigua Grecia dejó algunas ideas acerca del trabajo, la división del trabajo, el cambio y la moneda. Las escuelas de teoría del valor (mercantilista, fisiocrática, clásica, etc.) fueron modificando sus bases. Es Adam Smith, considerado el verdadero creador de la economía científica, quien publicó la teoría del valor en su obra “La Riqueza de las Naciones” en 1776, en la que expresa que “el trabajo anual de cada nación constituye el fondo con el que originalmente se proporcionan todas las medidas de existencias y de comodidad que anualmente se consume, y consiste, o en el inmediato producto de ese trabajo, o en lo que se compra con ese producto a otras naciones.” Para Smith el valor tiene dos significados: uno cuando se expresa en la utilidad de un objeto en particular y el otro el poder de compra de bienes que la posesión de ese objeto le confiere. De ahí se deriva el valor de uso y el valor de cambio. David Ricardo, economista contemporáneo de Smith, mejoró la teoría de este al marcar concretamente la diferencia entre cantidad de trabajo que costó producir la mercancía y la que con ello se puede comprar. Mejoró la ley del Valor-Trabajo, analizando el valor desde el punto de vista de la oferta y en su libro “Principios de la Economía Política”, indicó que: El valor de un artículo depende de la cantidad relativa de trabajo que requiere para su elaboración. En otros términos indica que el costo de producción de un artículo, determina su valor. Otros economistas como el alemán J.H. Von Thunen analizó la disminución de rendimientos e hizo la diferencia de la distribución del capital y la tierra. Por su parte Carey emitió la teoría del costo de producción menos la depreciación y en 1820 Thomas dio a conocer la teoría del valor dominante y estudio el valor desde el punto de vista de la demanda. En ese conjunto de pensamientos se observa el desarrollo de nuevas ideas que evolucionan, y su esclarecimiento e interpretación es el objetivo primordial de los economistas.

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BANCOMER, op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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2.5 PRINCIPIOS BÁSICOS QUE DETERMINAN LOS VALORES DE LOS BIENES7 La valuación se basa en normas, criterios, juicios, y época, porque el avalúo es la una técnica y se recomienda seguir reglas establecidas en esta práctica para realizar una tasación profesional. Criterios y juicios porque el valuador es un profesional que basa el resultado del avalúo en el conocimiento y preceptos propios de esta actividad, y la época, porque el avalúo requiere de la indicación de una fecha determinada en la que se realiza el estudio. 2.5.1 PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA El valor está influido por la utilidad características que poseen los objetos, tanto por el uso que se puede hacer de ellos y la satisfacción que producen, como por la capacidad de provocar el deseo de posesión. El valor al mismo tiempo tiene influencia por la escasez o la relativa posibilidad de esta. Lo anterior afecta la oferta, mientras que la utilidad (uso) que pueda tener el producto afecta la demanda. La oferta depende del número de productos que existen en el mercado en un momento dado, en tanto que la demanda depende del deseo o necesidad que se tenga del producto y de la capacidad de compra que exista.

2.5.2 PRINCIPIO DEL CAMBIO Se debe prever lo que fue, lo que es y lo que será, basándose en el principio de causa-efecto.

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Horst Karl Dobner. La Valuación de Predios Urbanos, 1983 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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En bienes hay que considerar que existen ciclos: desarrollo, equilibrio y transformación. Por ejemplo algunos zonas que originalmente fueron residenciales se transforman con el paso del tiempo y por presiones circundantes, en zonas comerciales (Rohrmorser, Los Yoses), o bien es común que los puntos comerciales de las ciudades empiecen a decaer por lo competencia con centros comerciales periféricos, pues disponen de mejores accesos, parqueos, variedad, etc. 2.5.3 PRINCIPIO DE REGRESIÓN Y PROGRESIÓN Establece que entre dos bienes el inferior aumentará su valor por asociarse con uno mejor. En el caso inverso el bien mejor puede perder valor por asociación con uno de menor valor. 2.5.4 PRINCIPIO DE LOS PERIODOS DECLINANTES E INCLINATES Se deriva del principio del Cambio, en el que se anticipan los beneficios futuros de un bien, para obtener el uso óptimo, luego se estabiliza y posteriormente pasa a un período declinante. 2.5.5 PRINCIPIO DE LA CONTRIBUCIÓN Y NO CONTRIBUCIÓN. Sugiere que el cambio de valor de cualquier bien depende de que se agregue o no al bien analizado en conjunto y no en relación con su costo individual. Por ejemplo, si se posee un cabina en una zona de playa y se tiene la posibilidad de construir una piscina, es posible que el valor agregado que le genere la piscina a toda la propiedad sea mayor que el de sumar cada inmueble (piscina, terreno y cabina) por aparte. Asimismo, si en la misma cabina de playa se tuviese la posibilidad de construir una chimenea o un sauna (con un costo similar a la piscina), es posible no genere una valor agregado superior que la piscina.

2.6 DEFINICIONES Es importante dentro de cualquier quehacer profesional poder establecer un adecuado mecanismo de comunicación partiendo de la utilización de una base de conceptos y definiciones que todos compartan y entiendan de igual manera, siguiendo el esfuerzo común de uniformizar criterios. En avalúos y peritajes problemas de semántica pueden prestarse para confusiones respecto a lo que el valuador quiso comunicar y el interesado (lector) ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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pueda interpretar, de modo que se suministran a continuación una lista de términos y sus definiciones que comúnmente se aplican en valuación, sin pretender que sean los únicos: Para empezar en el artículo 10 bis de la Ley de Impuesto Sobre Bienes inmuebles, menciona que las municipalidades deben valorar siguiendo criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica y define el avalúo como: AVALUO: El conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Por su parte el Reglamento para la contratación de Servicios de Peritajes y avalúos de Bienes muebles e inmuebles, del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos establece: AVALUO: Valoración técnica de un bien determinado o determinable lo que implica un peritaje, referido a una moneda de curso legal y a una fecha determinada. En el mismo Reglamento se indica: PERITAJE: Es el análisis de factores y condiciones de un bien para establecer su estado actual y de sus partes, así como de posibles estados pasados o futuros debido al uso, o la influencia de factores externos, practicados por un perito valuador. Por lo tanto, es deseable que quede claro que todo avalúo es un peritaje, pero no todo peritaje es un avalúo. Desde una perspectiva menos purista el avalúo es una relación entre ciencia, experiencia y sentido común. Continuando con las definiciones tenemos: BIEN: Objeto que satisface una necesidad humana, pueden ser tangibles (muebles e inmuebles), e intangibles (marcas, contratos, etc.) BIEN INMUEBLE: Es aquel que no se puede transportar de un lugar a otro, sin que sufra algún tipo de destrucción, daño, deterioro o deformación permanente. Son susceptibles a hipoteca. BIENES MUEBLES: Son todos aquellos que se pueden transportar de un lugar a otro sin que sufran deterioro. Son susceptibles a prenda. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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Los conceptos de COSTO, VALOR y PRECIO requieren especial atención, pues no en pocos casos sus definiciones son aplicadas de forma errónea. Por lo tanto en el contexto de avalúos: .

PRECIO: Representa la cantidad de dinero que se deberá pagar por un bien ya sea para adquirirlo o para comprarlo.-/ Es la cantidad de dinero pagada, pedida u ofrecida cuando se contempla la venta de un objeto8 -/ Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relación con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios bajo circunstancias particularespor el comprador y el vendedor en cuestión bajo circunstancias particulares. 9 COSTO/COSTE: Es el gasto que se realiza para fabricar un bien.-/ Según el Instituto Americano de Valuadores de Bienes Raíces el costo es la suma aritmética que se incurre para la producción de un bien, y dentro de un proceso productivo el costo se obtiene considerando todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción de un bien.-/ Las Normas Internacionales de Valuación indican que es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicios se convierte en el costo para el comprador. VALOR: Es el monto expresado en términos monetarios a una fecha determinada que tiene un bien para una persona que lo desea.-/ Las Normas Internacionales de Valuación lo definen como el concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre los bienes y los servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimación de la “valía” de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha afectiva de valuación. Por lo anterior un PRECIO es un hecho, mientras que un valor es una estimación de lo que el precio debería ser. 10 8

Dobner, Karl. Valuación de predios rurales. 1989 Normas Internacionales de Valuación. 10 Profesor Hadley, citado por Santiago Porras. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected] 9

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AVALUO URBANOS :


VALOR DE MERCADO: valor expresado en términos monetarios a una fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las características particulares y principales de un bien, así como de las condiciones de mercado que lo rodean, estarían dispuestos a intercambio, estando ambos libres de presiones externas y realizando la operación de intercambio en un tiempo razonable. Según las Normas Internacionales de valuación 2007: Valor de Mercado: Cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse a la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción. Cada elemento de la anterior definición tiene su propio marco conceptual: “la cuantía (cantidad) estimada:…”, se refiere a un precio expresado en términos monetarios (normalmente en la moneda local) pagable por la propiedad en una transacción mano a mano. El valor de mercado es considerado como el más probable precio razonablemente obtenible en el mercado a la fecha del avalúo, cumpliendo con lo términos de la definición de Valor de Mercado. Es el mejor precio razonablemente obtenible por el vendedor y el más ventajoso precio razonablemente obtenible por el comprador. Este estimado, específicamente excluye un precio inflado o deflatado por términos especiales o circunstancias tales como: financiamientos atípicos, arreglos extraordinarios de compra o arrendamientos, consideraciones o concesiones especiales dadas por cualquiera involucrado en la venta. “por la que un bien podría intercambiarse...”, se refiere al hecho que el valor de una propiedad es un monto estimado más que un monto predeterminado o un precio actual de venta. Es el precio al cual el mercado espera que una transacción que llena todos los otros elementos de la definición del Valor de Mercado pueda ser completada a la fecha del avalúo. “En la fecha de valuación…”, requiere que el Valor de Mercado estimado es específico a una fecha dada. Porque los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en otro momento. El monto de la valoración debe reflejar el estado actual del mercado y las circunstancias a la fecha efectiva del avalúo, no a una fecha anterior o posterior. La definición también asume intercambio simultáneo, y cierre del contrato de venta sin ninguna variación en el precio que podría darse bajo otras circunstancias. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


“Entre un comparador dispuesto a comprar…” se refiere a un comprador que está motivado, pero no compulsivo para comprar. Este comprador es también uno que compra en concordancia con las realidades del mercado actual y con las expectativas del mercado actual, en lugar de, o en relación con, un mercado imaginario o hipotético que no puede ser demostrado o anticipado. El comprador asumido no pagaría un precio mayor al requerido por el mercado. El actual propietario es incluido entre aquellos que constituyen “el mercado”. Un valuador no debe hacer presunciones irreales acerca de las condiciones del mercado, ni asumir un nivel de mercado menor que aquel razonablemente obtenible. “y un vendedor dispuesto a vender…” se refiere a uno que está motivado, pero no excesivamente ansioso, ni uno forzado, dispuesto para vender a cualquier precio, tampoco uno dispuesto a mantener un precio que no se considera razonable en el mercado del momento. El vendedor motivado está dispuesto a vender la propiedad en los términos del mercado por el mejor precio obtenible en el mercado (abierto), después de un periodo de exposición del bien en el mercado. Las circunstancias particulares del propietario actual no son parte de las consideraciones, porque el “vendedor motivado” es un propietario hipotético. “en una transacción libre tras una comercialización adecuada …”: significa que la propiedad se ha expuesto al mercado de la manera más apropiada, para efectuar su venta al mejor precio razonablemente obtenible, en concordancia con la definición de valor de mercado. La duración del tiempo de exposición puede variar con las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para permitir la atención de un número adecuado de potenciales compradores de la propiedad a ser comprada. El periodo de exposición ocurre con anterioridad a la fecha del avalúo. “en donde donde las partes hayan actuado con información suficiente…” presume que tanto el comprador motivado como el vendedor motivado están razonablemente informados acerca de la naturaleza y características de la propiedad, su uso actual y potencial, y la situación del mercado a la fecha del avalúo. Cada uno además, se presume que actúa según sus propios intereses con tal conocimiento y prudencia para buscar el mejor precio para sus respectivas posiciones en la transacción. No es necesariamente imprudente para un vendedor, vender una propiedad en un mercado de precios a la baja en un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, así como en otras situaciones de compra y venta en mercados de precios cambiantes, el comprador o vendedor prudentes actuarán en concordancia con la mejor información disponible en el momento. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


“... y sin coacción.”: establece que cada parte está motivada para llevar a cabo la transacción, pero ninguno está forzado o indebidamente cohesionado para completarla. VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (VRN): valor del bien analizado al costo estimado de un bien nuevo equivalente, sin ser necesariamente idéntico, que pueda prestar un servicio igual o similar al que presta el bien valorado, a precios de la fecha en que se elabore un dictamen o avalúo. VALOR NETO DE REPOSICIÓN (VNR): valor que tiene un bien expresado en términos monetarios a la fecha de un dictamen, en base a las condiciones en que se encuentre de acuerdo a la edad, estado de conservación y grado de obsolescencia respecto a otros bienes similares más avanzados. O sea luego de aplicarle los deméritos correspondientes por concepto de depreciación física y tecnológica. VALOR DE CAPITALIZACIÓN: es el valor presente a la fecha del dictamen, expresado en términos monetarios, de los beneficios futuros que se esperan recibir por la posesión de un bien durante la vida económica productiva. VALOR MEJORADO: Valor del bien, incluyendo las mejoras realizadas VALOR PLOTTAGE: valor que puede ser añadido al acumulado por dos o más lotes contiguos pertenecientes al mismo dueño. VALOR IMPOSITIVO: valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales VALOR DE RENTA: valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad de un bien. VALOR DE ESTIMACIÓN: valor que se establece sin tener estudio detallado del bien. VALOR SENTIMENTAL: el que se asigna por razones personales. VALOR DE CAPRICHO: valor que se añade al asignado por razones personales. VALOR DE SALVAMENTO: Es el valor neto que se espera obtener de un bien al final de su vida útil.


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AVALUO URBANOS :


2.7 ¿QUE ES VALUAR? La valoración en un sentido general es aquella parte de la economía cuyo objetivo es la estimación de un determinado valor o varios valores, con arreglo de unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos de cálculo basados en información de carácter técnico. 11 Hay tres elementos que en mayor o menor medida le dan valor a un bien12: • Que sea útil • Que sea escaso • Que tenga poder adquisitivo Con ello en mente se puede decir que valuar es estimar el valor de un bien mueble o inmueble a una fecha determinada. Es por tanto estimar el valor de un bien dentro de rango razonable y justificable. 2.7.1 OBJETO Y PROPÓSITO DEL AVALUO13 El objeto del avalúo es estimar el valor o valores mediante un estudio metodológico, que está en función directa del propósito señalado por el solicitante o interesado. Son objeto de avalúo: • Estimar el valor comercial • Estimar el valor asegurable • Estimar el valor neto de reposición • Estimar el valor fiscal • Estimar el valor de liquidación • Estimar el valor referido a una fecha determinada, etc. El propósito del avalúo corresponde al uso que se le dará al estudio de valoración, por ejemplo: • Compra-venta • Crédito hipotecario • Seguros y fianzas • Dación de pago • Fusión o liquidación de sociedades • Reexpresión de estados financieros • Proyecto de inversión • Valor fiscal, etc. 11

Caballer, Vicente. Valoración agraria. 1985 Alfonso Morales. Curso de Valoración de Terrenos. 2001 13 Alfonso Morales. Op. cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected] 12

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2.8 LOS DISTINTOS ENFOQUES DE VALUACIÓN14 La práctica de la valuación establece al menos tres enfoques: 2.8.1 ENFOQUE DE COSTOS: es la estimación del valor por medio del análisis de los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas características y condiciones del bien valuado. Este enfoque se baja en el principio de sustitución que establece que ningún comprador enterado de las características generales de un bien estaría dispuesto a pagar más por él de lo que le constaría sustituirlo por otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente. 2.8.2 ENFOQUE DE INGRESO: Es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de los posible ingresos o beneficios futuros de un bien (o de su posesión); y usualmente es medido mediante la capitalización de un nivel específico de ingresos o rentas. Se fundamenta básicamente en un análisis pormenorizado de la capacidad de un bien para producir utilidades, en función del grado de riesgo que la inversión represente en comparación con otras alternativas posibles. 2.8.3 ENFOQUE DE MERCADO: Es la estimación de valor por medio del análisis y comparación en el mercado de ventas recientes de un bien igual o similar al valuado, para concluir en el precio más probable de venta. Según las Normas Internacionales de valuación los enfoques se definen como siguen Enfoque de Comparativo de Mercado. Este enfoque comparativo considera las ventas de propiedades similares o sustitutas, así como datos relativos del mercado, y establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparación. En general, una propiedad que se valúa (la propiedad sujeto) se compara con las ventas de propiedades similares que se comercializaron en el mercado abierto. También pueden considerarse listas y ofertas. Enfoque de Capitalización de Ingreso. Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar relaciones directas (conocidas como tasas de capitalización), 14

Rafael Marqués. Criterios para valoración de inmuebles urbanos. 2001 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión), o ambas. Por lo general, el principio de sustitución sostiene que la corriente de ingreso que produce el mayor retorno proporcional a cierto nivel de riesgo, da lugar a la cifra de valor más probable. Enfoque de costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podría construir otra propiedad que sea o una replica de la original o una que proporcionaría una utilidad equivalente. En el contexto de los bienes raíces, generalmente no habría de justificarse pagar más por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura alterna, a menos que el tiempo no sea el debido, que existan inconvenientes o riesgos. En la práctica, el enfoque también tiene que ver con la estimación de depreciación de propiedades más antiguas y/o menos funcionales en donde el estimado de costo nuevo excede de manera poco usual, el precio probable que se pagaría por la propiedad valuada. En algunos Estados, el Enfoque de Costo no se aplica necesariamente en las estimaciones de Valor de Mercado; por el contrario, el CRD, que es un método sustituto aceptable para llegar a un valor relativo al mercado, se aplica en los avalúos de propiedades especializadas y en lugares en donde no existen datos del mercado.


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CAPITULO 3 VALORACIÓN DE INMUEBLES URBANOS 3.0 GENERALIDADES “VALUAR ES COMPARAR” VALORACIÓN DE TERRENOS: Existen diferentes técnicas para la valoración de terrenos urbanos. Sin embargo, se parte del interés por dar valor a un lote (LOTE SUJETO), para lo cual se requiere de un estudio de las propiedades circundantes con el objeto de delimitar zonas homogéneas. La zona homogénea se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la componen en cuanto a: -características físicas (pendiente, nivel, forma de lotes, tamaño, etc.), -nivel socioeconómicas (concordancia del estrato social), -servicios, -accesibilidad, - explotación y uso, etc. Una vez delimitada la zona homogénea se procede a determinar sus características más comunes y representativas que permitirá definir y establecer lo que se denominará LOTE TIPO. Por lo tanto, el LOTE TIPO es lo que se podría definir como un lote modal cuyas particularidades representan la generalidad de los lotes que se ubican en la zona homogénea. Las características del LOTE TIPO (que por definición es medianero) se compararán con las del LOTE SUJETO, y mediante procedimientos adecuados se obtendrá un factor de ajuste que se aplicará al VALOR ZONAL. El VALOR ZONAL es una cifra monetaria que se asocia al LOTE TIPO. Dicho valor se obtiene de un estudio de mercado. Si no se cuenta con referencias de ventas recientes se podrá utilizar datos de tracciones de zonas con características similares a la zona donde se ubica el LOTE SUJETO uniformizando el valor mediante procesos de ajuste. Tanto la definición de las características de LOTE TIPO, como el establecimiento del VALOR DE MERCADO, son muy importantes pues representan la base de donde se parte para aplicar algunas técnicas de valoración. Si el LOTE TIPO y/o el VALOR ZONAL se han asignado de forma errónea es muy posible que el resultado valuatorio también lo sea, a pesar de riguroso que resulte la aplicación de un determinado proceso de tasación sobre esos datos. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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3.0.1 INVESTIGACION DE MERCADO Para determinar el VALOR DE MERCADO requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homogénea tanto en lo referente a las características físicas (topografía, accesos, servicios, panorámica, etc.), como por el nivel socioeconómico de los residentes (bajo, media-bajo, media, media-alta, alta), o bien por el uso que se le da a los inmuebles (industrial, comercial, residencial, mixto, rural, turístico, etc.) Para poder llegar a un resultado concluyente se debe recopilar la mayor cantidad de información posible recurriendo a diversas fuentes: VENTAS REALES ANTECEDENTES ANUNCIOS ENTIDADES FINANCIERAS INTERNET CORREDORES DE BIENES RAICES CONSULTA A COLEGAS VERIFICACION CON LUGAREÑOS BASE DE DATOS PROPIA DEL VALUADOR 3.0.2 LO QUE PARA ALGUNOS ES EL LOTE IDEAL Ciertas personas han definido lo que a su criterio (por cierto discutible) es un LOTE IDEAL, y algunas de las características que se le asocia son: RELACION FRENTE-FONDO 1:3: Posiblemente esta relación sea adecuada para un lote de dimensiones medianas o pequeñas, pues se argumenta que permite una distribución arquitectónica aceptable, y por otro lado facilita el diseño urbanístico aprovechando al máximo el terreno. Sin embargo en estratos de clase alta no necesariamente se busca esa relación puesto que generalmente se procura espacio libre entre residencias. TOPOGRAFIA PLANA: Una topografía plana facilita los movimientos de tierra y podría reducir los costos respecto a un terreno quebrad; sin embargo, nuevamente en estratos sociales altos los terrenos con pendiente pueden ser tener atractivo adicional para el desarrollos de trabajos arquitectónicos elaborados. NIVEL: El Órgano de Normalización Técnica castiga el “sobre nivel” o el “bajo nivel”, no obstante el mercado actual (independientemente del estrato social) prefiere lotes con una sobre nivel razonable a fin de evitar problemas de inundación. Aunque puede ocurrir, NO siempre el LOTE TIPO tiene las mismas características del LOTE IDEAL. Por lo tanto: El LOTE SUJETO se compara contra el LOTE TIPO y no contra un LOTE IDEAL. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


3.1 METODOS COMPARATIVOS PARA TERRENOS 3.1.1 METODO GRAFICO Es un método fundamentalmente didáctico, donde se fracciona el lote SUJETO en secciones que corresponden al frente del lote TIPO y a cada una de ellas se le asigna un porcentaje de valor que disminuye conforme se aleja del frente. El demérito máximo por descenso de valor respecto al frente es de un 20% del valor de calle, siempre y cuando no existan otros deméritos adicionales que afecten en todo o en parte al lote sujeto. Este método es muy utilizado para lotes con frentes similares al lote tipo, pero con profundidades variables. EJEMPLO 1

30

80

F III

100

F II

120

FI

10 CALLE

VALOR DE CALLE

¢

25000,00 / m2 AREA (m2)

LOTE TIPO

10,00 x 30,00

300,00

LOTE SUJETO 10,00 x 30,00

300,00

AREA (m2)

COEF.

¢/ m2

¢ VALOR

FRACCION I

10,00 x

10,00

100,00

1,20

25000,00

3000000,00

FRACCION II

10,00 x

10,00

100,00

1,00

25000,00

2500000,00

FRACCION III

10,00 x

10,00

100,00

0,80

25000,00

2000000,00

AREA

300,00

VALOR PROMEDIO =

TOTAL ¢25000,00 / m

7500000,00

2


27

AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 2

50

40

F III

60

F II

80

100

FI

30

120

10 CALLE

VALOR DE CALLE LOTE TIPO LOTE SUJETO

FRACCION I FRACCION II FRACCION III

¢ 25000,00 / m2 AREA (m2) 10,00 x 30,00 300,00 10,00 x 50,00 500,00 AREA (m2) COEF. 10,00 x 30,00 300,00 1,00 10,00 x 10,00 10,00 x 10,00 AREA

100,00 100,00 500,00

VALOR PROMEDIO =

0,60 0,40

¢/ m 2 25000,00

¢ VALOR 7500000,00

25000,00 25000,00 TOTAL

1500000,00 1000000,00 10000000,00

¢20000,00 / m2


28

AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 3 F IV F III

40

FII

60

50

20

20

10

80

100 FI 120

10 CALLE

VALOR DE CALLE

¢

25000,00 /m2 AREA (m2)

LOTE TIPO

10,00 x 30,00

LOTE SUJETO

300,00 700,00

AREA (m2)

COEF.

¢/ m2

¢ VALOR

FRACCION I

10,00 x

30,00

300,00

1,00

25000,00

7500000,00

FRACCION II

10,00 x

10,00

100,00

0,60

25000,00

1500000,00

FRACCION III

10,00 x

10,00

100,00

0,40

25000,00

1000000,00

FRACCION IV

10,00 x

20,00

200,00

0,20

25000,00

1000000,00

AREA

700,00

VALOR PROMEDIO =

TOTAL

11000000,00

¢15714,29 / m2


29

AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 4 CALLE A

¢15000

20

120 F II

20

100

20

80 F IV

80

40

60 F III

60

40

80

20 FI

100

20

120

20 10

CALLE B

valor calle A valor calle B

¢ 20000

¢15.000.00 /m2 ¢20.000.00 /m2

AREA (m2) LOTE TIPO 10,00 x 30,00 300,00 LOTE SUJETO 10,00 x 80,00 800,00

FRACCION I

AREA (m2) COEF. 10,00 x 30,00 300,00 1,00

¢ /m2 20000,00

¢ VALOR 6000000,00

FRACCION II FRACCION III

10,00 x 30,00 10,00 x 10,00

300,00 100,00

1,00 0,60

15000,00 20000,00

4500000,00 1200000,00

FRACCION IV

10,00 x 10,00 AREA

100,00 800,00

0,60

VALOR PROMEDIO =

15000,00 900000,00 TOTAL 12600000,00

¢15750,00 / m2


30

AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 5 70.00 m 120

100

80

60

40

20

F VII

20

F VI

20

F IV F II

FV

40

F III

60

¢ 7000

60.00 m 80

F I

100

120

¢ 9000 calle

VALOR DE CALLE A ¢ 9000,00 /m2 VALOR DE CALLE B ¢ 7000,00 /m2 30,00 70,00

AREA (m2) 300,00 4200,00

x 30,00 x 30,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 AREA

AREA (m2) 2100,00 900,00 400,00 200,00 300,00 200,00 100,00 4200,00

LOTE TIPO 10,00 x LOTE SUJETO 60,00 x

FRACCION I FRACCION II FRACCION III FRACCION IV FRACCION V FRACCION VI FRACCION VII

10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00

x x x x x x x

7 3 4 2 3 2 1

VALOR PROMEDIO =

COEF. 1,00 1,00 0,60 0,60 0,40 0,20 0,40

¢ / m2

¢ VALOR

9000,00 18900000,00 7000,00 6300000,00 9000,00 2160000,00 7000,00 840000,00 9000,00 1080000,00 9000,00 360000,00 7000,00 280000,00 TOTAL 29920000,00

¢7123,81/ m2


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AVALUO URBANOS :


El método anterior es especialmente útil para lotes tipo a los que por alguna razón se le han realizado segregaciones (ver plano adjunto).


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AVALUO URBANOS :


3.1.2 METODO DE FACTORES Se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparación con otros inmuebles cuyos valores y características se conocen. Para ello, como en otros métodos se requiere del establecimiento del denominado LOTE TIPO, que es un lote dentro de una zona homogénea (zona de características similares en cuanto a uso, nivel socioeconómico, servicios, aspecto, etc.) y cuyas características son conocidas y el denominado LOTE SUJETO, al cual se desea conocer su valor estimado. El valor de un lote esta en función de una serie características particulares (variables independientes) cuya combinación determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Dentro de las variables independientes que tiene más importancia en la determinación del valor de un terreno urbano encontramos: • • • • • • • • •

Área o extensión Frente y Fondo Forma Pendiente Nivel respecto a calle Tipo de vía Servicios públicos Ubicación Capacidad de Uso de suelo

Además se pueden considerar otras variables como vista panorámica, nivel socioeconómico, seguridad, condiciones de contaminación, etc. Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores: Vls = Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs1 x Fs2 x Fu (1) ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


Donde: Vls = valor unitario del lote a valorar (lote SUJETO) Vlt = valor lote tipo Fe = factor de extensión Ff = factor de frente FP = factor de fondo Fr = factor de regularidad Fpe = factor de pendiente Fn = factor de nivel Fq = factor de esquina Ftv = factor de tipo de vía Fs1 = factor de servicios 1 Fs2 = factor de servicios 2 Fu = factor de ubicación Fv= factor de vista Es importante recalcar que los factores anteriores solo producen algún efecto cuando se presenta diferencia de características entre el LOTE TIPO y el SUJETO, pues de ser iguales genera un factor con valor igual a uno (1) y por lo tanto no afecta el resultado. Asimismo, la utilización de factores tiene sentido en tanto su aplicación realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es INDISPENSABLE conocer las variables que el mercado reconoce como prioritarias. Por ejemplo no necesariamente una pendiente fuerte es sinónimo de pérdida de valor, o un lote esquinero no implica que su valor sea mayor con respecto a lotes medianeros en un mismo desarrollo. 15 Lamentablemente en nuestro país no existe una normativa que permita a los peritos valuadores UNIFORMIDAD al momento de aplicar criterios. Debido a ello se propone exponer diferentes enfoques de modo que el valuador tenga una visión amplia del efecto de los factores sobre un inmueble, principalmente comparando los factores propuestos por el Ministerio de Hacienda (Órgano de Normalización Técnica) respecto a los utilizados en diferentes estados mexicanos (producto de la retroalimentación del programa de Maestría en Valuación UNED-BUAP) Ante tal diversidad de factores, y a falta de NORMATIVIDAD para su aplicación, es indispensable que el profesional aplique: ETICA, CIENCIA, CONOCIMIENTO, CRITERIO PROFESIONAL y SENTIDO COMUN FACTOR DE EXTENSIÓN (Fe): 15

Laurent Robert. Op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


Se tiene por norma que al aumentar el área de un terreno su valor unitario tiende a disminuir. Ello porque generalmente para adquirir un lote de gran superficie se requiere una inversión mayor y por lo tanto el número de potenciales compradores se reduce. a - Sugerido por Instructivo de valuación del Estado de México Fe = 0.25 (Alt / Als) + 0.75 Alt = Area de lote tipo Als = Area de lote sujeto Se considera que el Factor de extensión es aplicable en tanto: 0.75 ≤ Fe ≤ 3.0 b- Sugerido por Órgano de Normalización Técnica16: Fe = (Alt)β / (Als)α Alt = Area de lote tipo Als = Area de lote sujeto β = Factor exponencial determinado a partir del lote a valorar α = Factor exponencial determinado a partir del lote tipo Donde: CALCULO DE EXPONENCIALES α y β CASO INTERVALO DE AREA m2 αyβ 1 < 30.000 0.33 2 0.364 – (0.00000133 x área) ≥ 30.000 y < 100.000 3 0.275 – (0.00000025 x área) ≥ 100.000

FACTOR DE FRENTE (Ff): Este factor considera la premisa que a mayor frente mayor será el valor unitario del terreno, en tanto este frente sea aprovechable. El frente es especialmente importante para la actividad comercial. a- Instructivo de Valuación del Estado de México: Si el frente del lote SUJETO es menor que el lote TIPO se castiga: 16

Organo de Normalización Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. 1999. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


Ff = (Fls / Flt ) (1/2) Si el frente del lote SUJETO es mayor que el lote TIPO se premia: Ff = (Fls / Flt ) (1/3) Fls = Frente de lote sujeto Flt = Frente de lote tipo Algunos autores sugieren que su valor máximo es de 1.15 b- Organo de Normalización Técnica: Ff = (Fls / Flt ) (y) y = coeficiente exponencial CALCULO DE COEFICIENTE y CASO FRENTE MAYOR ANTRE VALOR DE y AMBOS LOTES m 1 0.25 ≤ 30 2 0.2585 – (FRENTE x 0.0003) > 30, ≤ 200 3 0.215 – (FRENTE x 0.000009) > 200, ≤ 480 4 > 480 0.17

FACTOR DE FONDO (FP): Se estima que la relación frente-fondo de un lote urbano debe ser 1:3, de modo que: a – Instructivo de Valuación del Estado de México Si el fondo del lote SUJETO es mayor que el lote TIPO se castiga: Fp = (Plt / Pls ) (1/2) Si el fondo del lote SUJETO es menor que el lote TIPO se premia: Fp = (Plt / Pls ) (1/3) Pls = Fondo de lote sujeto Plt = Fondo de lote tipo ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


b- Método de franjas Se secciona el lote en ”n” franjas de profundidad igual a la del lote tipo, donde la primera no se castiga, a la segunda sección se le aplica un factor de 0.7, a la tercera sección 0.7x0.7. El coeficiente de la no debe ser menor a 0.2 (residual) residual 0.20 0.7x0.7x0.7x0.7 = 0.24 0.7x0.7x0.7 =0.34 0.7x0.7 = 0.49 0.70 1.00 calle FACTOR DE FORMA (REGULARIDAD) (Fr) Los lotes pueden presentar formas regulares o irregulares. En lotes urbanos la forma es importante pues su potencial aprovechamiento depende de ello. Se consideran predios regulares los cuadriláteros con un solo frente cuyos ángulos no difieren en más de 10° del ángulo recto. También los triángulos con dos o tres frentes, los cuadriláteros en esquina, o los pentágonos con dos frentes.17 No se consideran irregularidades las superficies entrantes o salientes (ancones), cuya dimensión máxima medida sobre la perpendicular al lindero respectivo no exceda de un metro. La figura siguiente BANCOMER propone lo que se pueden considerar como predios regulares.

17

BANCOMER, op. cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :



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AVALUO URBANOS :


a- Instructivo de Valuación del Estado de México Fr = (AMRI / ALS ) (1/2) AMRI = Area del mayor rectángulo que pueda inscribirse ALS = Area total del lote sujeto Si las fracciones restantes tienen acceso a calle, se considerarán como lotes secundarios y se aplicará la fórmula: Fr = (AMRI / ASEC ) (1/2) AMRI = Area del mayor rectángulo que pueda inscribirse ASEC = Area total del lote secundario b- Órgano de Normalización Técnica: Fr = (RLS)ρ / (RTL)η RLS = Regularidad del lote a valorar RTL = Regularidad del lote tipo = 1 η,ρ = Coeficientes RLS = ALS / AMRC AMRC = Area del mayor rectángulo que pueda circunscribirse ALS = Area total del lote sujeto

CASO 1 2 3 4 5

CALCULO DE COEFICIENTES η,ρ RANGO DE AREA m2 EXPONENTES η,ρ < 500 0.50 0.33 ≥ 500, < 1500 0.25 ≥1500, < 50000 0.15 ≥50000, < 200000 0.10 ≥ 200000

FACTOR DE PENDIENTE (FPe): La pendiente indica el grado de inclinación de un terreno y generalmente se expresa en términos porcentuales. a – Instructivo del Estado de México ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


Cuando la pendiente es hacia la parte posterior del lote FPe = 1 – m / 2 (0.33 ≤ FPe ≤ 1.0) Si la pendiente es hacia la parte frontal del lote FPe = 1 – m / 3

(0.5 ≤ FPe ≤ 1.0)

m = % pendiente en decimal: m = H / L (elevación entre avance) b- Organo de Normalización Técnica: Fpe = e ((Plt - Pls) / 78)) Plt = Pendiente del lote tipo Pls = Pendiente del lote sujeto 78 = constante.

FACTOR DE NIVEL (Fn) a- Organo de Normalización Técnica El nivel es la diferencia de medida entre el nivel de la superficie del lote y la vía frontal principal. El factor de nivel es importante pues de ello depende en muchos casos la accesibilidad al lote y la evacuación de aguas pluviales y servidas. Se considera que un lote sobre nivel tiene ventaja y más deseabilidad que uno bajo nivel. Fn = e ((k1 x Nls) – (k2 x Nlt)) k1 = constante de nivel del lote a valorar k2 = constante del lote tipo Nls= nivel del lote sujeto Nlt = nivel del lote tipo Para bajo nivel k = -0.05 Para sobre nivel k = -0.03 Para nivel de vía k = 0


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AVALUO URBANOS :


FACTOR DE TIPO DE VÍA (Ftv) a- Órgano de normalización técnica Según el ONT: • • • • • • • • • • •

Vía 1: se localiza en los sectores más valiosos y de mayor desarrollo comercial, con las mejores características en cuanto a materiales, estado, ancho, etc. Vía 2: se ubican en las zonas comerciales de menor desarrollo. Similares a las anteriores en cuanto a características. Vía 3: este tipo de vía se localiza en zonas residenciales y de transición residencial-comercial, y con características similares a las anteriores. Vía 4: se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre fino y permiten circulación a todo tipo de vehículos. En zonas urbanas, algunas servidumbres se clasifican en esta categoría. Vía 5: de lastre mezclado con material grueso tipo piedra de río o material arenoso principalmente, y permiten la circulación a todo tipo de vehículo. Vía 6: de tierra y permiten circulación durante todo el año. Vía 7: de tierra y permiten circulación durante la época seca Vía 8: no permiten el paso a vehículos de cuatro ruedas, solo para carretas, bestias, peatones. También se incluye la playa cuando es la única vía de acceso. Vía 9: Son vías angostas que sirven de servidumbre o alameda. Vía 10: son los ríos, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuand0o son la única vía de acceso. Vía 11: vía férrea, cuando es el único acceso al inmueble.

Esta clasificación es en sentido decreciente, de modo que se estima que el tipo de vía 1, es cualitativamente superior a los otros. Entonces: Ftv = e((Vft – Vfs) * 0.0646) Vfs = vía de finca a valorar Vft = vía de finca tipo 0.0646 = constante FACTOR PARA SERVICIOS 1 a- Órgano de Normalización Técnica: En la utilización del programa comparativo esta variable debe ser aplicada únicamente en terrenos urbanos o rurales con desarrollo lineal, incluyen la presencia de acera y cordón – caño. Se debe clasificar el lote a valorar utilizando la siguiente tabla:


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AVALUO URBANOS :


Clasificación para servicios 1 DISPONIBILIDAD Acera Cordón y caño Clasificación 0 0 1 0 1 2 1 0 3 1 1 4

0 = ausencia del servicio 1 = disponibilidad del servicio Para cuantificar dichos servicios se tiene: Fs1 = e ((S1ls – S1lt) * 0.03) S1ls =clasificación de servicios 1 de lote sujeto S1lt = clasificación de servicios 1 del lote tipo 0.03 = constante

FACTOR PARA SERVICIOS 2 Según el ONT dentro de los servicios 2, se consideran los servicios públicos de cañería, electricidad, teléfono y alumbrado público. Se utilizan tanto en zonas urbanas como rurales. La clasificación de los inmuebles para esta variable se realiza según la siguiente matriz: Clasificación para servicios 2 Alumbrado Teléfono Electricidad Cañería Clasificación 0 1 0 0 0 1 1 1 0 0 0 1 1 1 0 1

0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1 1

0 0 0 1 0 0 1 0 1 0 1 1 0 1 1 1

0 0 0 0 1 0 0 1 0 1 1 0 1 1 1 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Del mismo modo que con los servicios 1. El factor comparativo de la variable servicios 2 en el valor de los inmuebles, se estima con la siguiente fórmula: ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


Fs2 = e((S2ls) – S2lt) * 0.03) S2ls =clasificación de servicios 2 de la finca a valorar S2lt = clasificación de servicios 2 de la finca tipo 0.03 = constante

FACTOR DE UBICACIÓN Se refiere a la ubicación del inmueble en la manzana, cuadrante o en general en relación con esquinas o las vías de comunicación. Dobner18 sugiere en la figura siguiente una clasificación de lotes por ubicación.

18

Horst Karl Dobner. Op.cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


a- Instructivo de Valoración del Estado de México: FACTORES POR UBICACIÓN EN MANZANA Descripción de Zona Zona ubicación del lote residencial comercial Intermedio 1.00 1.00 Esquina 1.15 1.20 2 frentes 1.10 1.15 3 o más frentes 1.15 1.20 Cabecero 1.25 1.25 Manzanero 4 frentes 1.30 1.40 Manzanero 3 frentes 1.25 1.35 Interior 0.70 0.75 b- Organo de Normalización técnica: Ubicación en manzana Descripción de ubicación del lote Código de ubicación Manzanero 1 Cabecero 2 Esquinero 3 Medianero con dos frentes 4 Medianero 5 Callejón lateral 6 Callejón fondo 7 Lote en servidumbre 8 Se considera que el lote tipo en las zonas homogéneas es siempre un lote medianero (con un código de identificación de 5 de conformidad con la tabla anterior), por ser esta la condición más frecuente en todos los sectores. El factor de la ubicación del inmueble en el valor está definido por la siguiente fórmula: Fu = e((k * (Ulv – 5)) Ulv =ubicación del lote a valorar 5 = ubicación del lote tipo k = constante de ubicación La constante K está definida por la siguiente tabla:


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AVALUO URBANOS :


Definición de la constante “k” Sector K Comercial -0.111 Residencial -0.0255 Para aplicar adecuadamente este factor debe tenerse cuidado en considerar • la ubicación y • el área ya que en las fincas a valorar (comercial o residencial) con áreas mayores a la del lote tipo y cuya ubicación es menor a cinco deben ser ajustadas, mediante la fórmula, Factor de ubicación ajustada (Fua), de no presentarse tal situación se aplica exclusivamente la fórmula (Fu), tal como se presentó anteriormente. Fua = ((Fu – 1) * (Alt / Alv)) + 1 FACTOR DE IRREGULARIDAD / EXCESO DE FONDO Cuando un lote presenta muchas irregularidades, es usual fraccionar el lote en secciones. Cada una de estas secciones se deben analizar de manera individualizada considerando el exceso de fondo como una irregularidad, y medida desde la parte frontal del lote, hasta el punto más alejado de la sección en estudio. Fp = (Plt / ( Plt + i))

(1/2)

Plt = Fondo de lote tipo i

= distancia desde el frente del lote hasta el punto más alejado de la sección


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AVALUO URBANOS :


UNA PROPUESTA DE PROCEDIMIENTO •

Definir lote tipo (estudio de zona homogenea)

•

Definir valor zonal (estudio de mercado)

•

Listar características de lote sujeto (regular –irregular)

•

Aplicar factores (aplicar criterio profesional):

a- FACTOR DE EXTENSIÓN (EXCESO DE AREA) Fe = 0.25 (Alt / Als) + 0.75 Alt = Area de lote tipo Als = Area de lote sujeto Se considera que el Factor de extensión es aplicable en tanto: 0.75 ≤ Fe ≤ 3.0 b- FACTOR DE REGULARIDAD (recomendable cuando se toma una fracción integra) Fr = (AMR / ATL ) (1/2) AMR = Area del mayor rectángulo que pueda inscribirse ATL = Area total del lote sujeto c- FACTOR DE IRREGULARIDAD (recomendable cuando se fracciona el lote) Fp = (Plt / ( Plt + i))

(1/2)

Plt = Fondo de lote tipo i = distancias desde el frente del lote hasta el punto más alejado de la sección (en distancias perpendiculares y paralelas) d- FACTOR DE FRENTE (se usa para castigar lotes con frente menor al lote tipo) Ff = (Fls / Flt ) (1/2) Fls = Frente de lote sujeto Flt = Frente de lote tipo ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


e- FACTOR DE FONDO (se castiga el exceso de fondo- se recomienda método de franjas) Se secciona el lote en ”n” franjas de profundidad igual a la del lote tipo, donde la primera no se castiga, a la segunda sección se le aplica un factor de 0.7, a la tercera sección 0.7x0.7. El coeficiente de la no debe ser menor a 0.2 (residual) residual 0.20 0.7x0.7x0.7x0.7 = 0.24 0.7x0.7x0.7 =0.34 0.7x0.7 = 0.49 0.70 1.00 calle f- FACTOR DE PENDIENTE Cuando la pendiente es hacia la parte posterior del lote FPe = 1 – m / 2 (0.33 ≤ FPe ≤ 1.0) Si la pendiente es hacia la parte frontal del lote FPe = 1 – m / 3 (0.5 ≤ FPe ≤ 1.0) m = % pendiente en decimal: m = H / L (elevación entre avance)

g-APLICAR FACTORES ADICIONALES FACTOR DE NIVEL FACTOR DE TIPO DE VIA FACTOR DE SERVICIOS


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AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 1 FRACCION

Lote tipo: Valor Zonal: SUPERFICIE

VALOR / m

10 x 30 2 $ 100,00 /m

2

COEFICIENTE

MOTIVO

1,00 0,67

regular irregular

VALOR PARCIAL $

2

I II

m 300,00 33,00

100,00 100,00

30000,00 2224,86

333,00

32224,86 2

Valor promedio / m = 96,77 FRACCION II factor de irregularidad

0.5

Fi = [30/(30+36)]

= 0.6742


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AVALUO URBANOS :



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AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 2 FRACCION

Lote Tipo Valor Zonal SUPERFICIE

VALOR / m

10 x 30 2 $ 100 / m 2

COEFICIENTE

MOTIVO

VALOR PARCIAL $

1,00 0,67 0,70 0,46

regular irregular exceso de fondo irregular - exceso de fondo

2

I II III IV

m 300,00 33,00 50,00 30,00

100,00 100,00 100,00 100,00

413,00

30000,00 2224,86 3500,00 1380,00 37104,86

2


0.5

Fi = [30/(30+36)]

=

FRACCION III excesode fondo FRACCION III exceso de fondo irregularidad

0,67

0,70

0,70

0,70 0.5

Fi = [30/(30+41)] = factor resultante

0,65 0,46


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AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 3 FRACCION

Lote tipo Valor zonal SUPERFICIE

VALOR / m

10 x 30 2 $ 100 / m 2

COEFICIENTE

MOTIVO

1,00 0,67 0,70

regular irregular irregular

VALOR PARCIAL $

2

m 300,00 90,00 20,00

I II III

100,00 100,00 100,00

30000,00 6067,80 1400,00

410,00

37467,80 2


0.5

=

0,67

0.5

=

0,70

Fi = [30/(30+36)]

FRACCION III factor de irregularidad

Fi = [30/(30+31)]


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AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 4

Lote tipo Valor Zonal

FRACCION

SUPERFICIE

I II III

m 540,00 450,00 37,50

VALOR / m

10 x 30 2 $ 100,00 / m 2

COEFICIENTE

MOTIVO

VALOR PARCIAL $

0,89 0,53 0,56

exceso de area irregular - exceso de area irregular

2

100,00 100,00 100,00

1027,50

48000,00 23815,70 2107,32 73923,02

2

Valor promedio / m = 71,94 FRACCION I factor de extensión

Fe = 0.25 (300/540) +0,75 =

FRACCION II factor de extensión

Fe = 0.25 (300/450) +0,75 =

Irregularidad

0.5

Fi = [30/(30+60)] = factor resultante =

0,89

0,92 0,58 0,53

FRACCION III Irregularidad

Fi = [30/(30+65)]

0.5

=

0,56


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AVALUO URBANOS :


Ejemplo 5 Lote tipo 30 x 90 Valor zonal $ 40,00 / m2


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AVALUO URBANOS :


EJEMPLO 7

FRACCION

SUPERFICIE

I II III IV V VI

m 3600,00 2000,00 500,00 500,00 250,00 400,00

VALOR / m

2

VALOR PARCIAL $

COEFICIENTE

MOTIVO

0,94 0,70 0,43 0,43 0,43 0,41

exceso de area exceso de fondo exceso de fondo - irregular exceso de fondo - irregular exceso de fondo - irregular exceso de fondo - irregular

2

40,00 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00

7250,00

135000,00 56000,00 8573,21 8573,21 4286,61 6589,50 219022,54

2

Valor promedio / m = 30,21 FRACCION I factor de extensión Fe = 0.25 (2700/3600) +0,75 =

0,94

FRACCION II exceso de fondo

0,70

FRACCION III exceso de fondo irregularidad

0,70 0.5


FRACCION IV exceso de fondo irregularidad

0,70 0.5


FRACCION V exceso de fondo irregularidad

0,61 0,43 0,70

0.5


FRACCION VI exceso de fondo irregularidad

0,61 0,43

0,61 0,43 0,70

0.5


0,59 0,41


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AVALUO URBANOS :



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AVALUO URBANOS :


3.2 ENFOQUE DEL COSTO Este método es posiblemente el más aplicado en nuestro medio. Consiste en estimar el valor de un inmueble a partir del costo de reposición de otro igual o similar al bien evaluado, considerando adicionalmente el estado de conservación en que se encuentre. Para ello lo usual es analizar separadamente el terreno y las construcciones que se encuentran sobre el. 3.2.1. CONSIDERACIONES RESPECTO A TERRENOS En el caso de terrenos se podría estimar el valor mediante el método de costos partiendo del valor de un terreno en “verde” o “breña” y adicionando la inversión que signifique llevar ese terreno a condiciones urbanas (calles, alcantarillado, electrificación, agua potable, etc.). Sin embargo, la práctica común establece que para avalúos físicos el valor del terreno se estima mediante métodos de mercado, aplicando luego factores de ajuste al LOTE SUJETO respecto a un LOTE TIPO para homologar el VALOR ZONAL. El procedimiento ya se ha analizado en los apartados anteriores. 3.2.2 CONSIDERARIONES RESPECTO A CONSTRUCCIONES Se pretende determinar el Valor Neto de Reposición (VNR) de un bien a partir del Valor de Reposición Nuevo (VRN) el cual es ajustado considerando el efecto de la edad, el estado de conservación, obsolescencia, etc. 3.2.2.1 ALTERNATIVAS PARA EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO Como se ha mencionado con anterioridad el Valor de Reposición Nuevo (VRN) es el costo que representa sustituir un bien por otro nuevo equivalente, sin que necesariamente sea idéntico, pero que pueda prestar los mismos servicios de forma igual o similar al que presta el bien valorado, a precios de la fecha en la que se elabora el dictamen. Existen varias alternativas para establecer el Valor de Reposición Nuevo de un bien como lo es: a través de un presupuesto detallado, por medio de parámetros generales (tablas de valores promedio), o bien algún método intermedio (ley de pareto). A- PRESUPUESTO: los valores se obtienen a través de un resumen detallado de costos de cada uno de los elementos que conforman el ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


inmueble. En nuestro país existe un formato de presupuesto global usualmente utilizado por las instituciones financieras donde se establecen la actividad o elemento, la cantidad y sus unidades, el costo unitario y el costo total. (ver modelo adjunto) Adicionalmente, se hace un cálculo independiente de los costos directos y los costos indirectos, para finalmente generar el valor del inmueble, que dividido entre el área total, se obtiene el valor por metro cuadrado. La ventaja de dicho método es que es preciso, sin embargo puede resultar caro y lento. EJEMPLO DE PRESENTACION DE PRESUPUESTO OBRA TERMINADA

CANTIDAD UNIDAD PRECIO TOTAL UNITARIO

1

OBRA TERMINADA

VIENEN 0 CANTIDAD UNIDAD PRECIO TOTAL UNITARIO

11 CIELOS EMPLANTILLADO DE TABLILLA MADERA LAMINADA (PLYWOOD) DE CARTON DE GYPSUM ARTESONADO CORRIENTE

TRABAJO PRELIMINAR 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 3 CIMIENTOS LOSA FLOTANTE BASAS PLACA CORRIDA

CORNISAS

4

12 REPELLOS AFINADO ESTUCO PRINGADO QUEMADO 13 PISOS ENCADENILLADO TABLONCILLO DE PARQUET CERAMICA MOSAICO DE TERRAZO TERRASIN BALDOSAS DE LUJADO

MUROS DE CONTENCION

5 PAREDES Y TABIQUES DE BLOQUES DE LADRILLO PANELES PREFABRICADOS ARMAZON DE MADERA FORRO GYPSUM TAPICHELES DE 6 RELLENOS INTERNOS

LIJADA PULIDA 14 ENCHAPES RODAPIE DE MADERA

7 CONTRAPISO 8 HORMIGON ARMADO VIGAS COLUMNAS

15 AZULEJO

CERAMICA 9 ENTREPISO DE MADERA PRETENSADO LOSA DE

16 EVACUACION PLUVIAL CANOAS BAJANTES BOTAGUAS TUBERIA ENTERRADA CAJAS DE REGISTRO PRECINTA CUMBRERA

10 TECHOS CUBIERTA DE CERCHAS LOSAS

PASAN

PASAN


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AVALUO URBANOS :

OBRA TERMINADA


VIENEN CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO

17 SANITARIA INODOROS LAVAMANOS TUBERIA DE TANQUE SEPTICO Y DRENAJE CAJAS DE REGISTRO CENICEROS 18 CAÑERIAS TANQUE CAPTACION TANQUE AGUA CALIENTE BOMBA FONTANERIA

OBRA TERMINADA

VIENEN CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO

28 PINTURA 29 ENZACATADO 30 ACERAS 31 ESCALERAS 32 TAPIAS 33 VERGAS O REJAS

19 ACCESORIO DE BAÑO SUBTOTAL COSTOS DIRECTOS 20 MARCOS Y PUERTAS CORRIENTES ELEMENTOS

34

INDICAR % RIEGOS PROFESIONALES

35 IMPREVISTOS

21 MARCOS Y VENTANAS DE MADERA DE ALUMINIO CELOSIAS

36 CARGAS SOCIALES 37 UTILIDAD CONTRATISTA 38

22 VIDRIOS TRANSPARENTES ESCARCHADOS

GASTOS DE FORMALIZACION 39 PLANOS Y COPIAS 40

23 ELECTRICIDAD TUBO CONDUIT ALAMBRADO ACCESORIOS

PERMISOS DE CONSTRUCCION 41 FISCALIZACION

24

1.5%

SUBTOTAL COSTOS INDIRECTOS CERRAJERIA

25

TOTAL DE LA OBRA CLOSET

26 MUEBLES DE COCINA 27 PILAS PASAN

Para elaborar el presupuesto se pueden usar listas de precios como la del CFIA donde suministran valores detallados de elementos que son parte de la obra. Para actualizar los valores y obtener el listado completo se puede visitar la página del colegio Federado de Ingeniero y Arquitectos www.cfia.or.cr


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AVALUO URBANOS :


B- PARÁMETROS: Este método pretende establecer el valor de un inmueble mediante la identificación de sus características generales. Para ellos existen varios parámetros que pueden ser usados para poder ubicar a un bien dentro de un determinado rango de valor. Lo primero que se debe hacer es identificar el tipo de construcción y separar, si existen, diferentes calidades o tipos constructivos en una misma obra (cocheras, construcción principal, pilas, ampliaciones, áticos, etc.). En nuestro país la Dirección General de Tributación tiene una propuesta donde clasifica distintos tipos de construcciones dependiendo de sus características (ver anexo 2). De igual manera en algún momento el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos realizaba una clasificación que constantemente es ajustada según la información que suministran sus agremiados. (ver tabla adjunta) Lo lamentable es que para efectos de normatividad en Costa Rica no existe una tipología actualizada que responda de manera real a las características de los distintos tipos de construcciones, y por lo tanto algunos profesionales en virtud de su experiencia han establecido su propias clasificaciones tipológicas, las cuales si bien es de reconocer el esfuerzo individual, lo cierto es que no contribuye a obtener resultados homogéneos.


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AVALUO URBANOS :


La principal ventaja que presenta este método es que es bastante rápido para obras que se ajusten a las categorías existentes, no obstante su precisión podría ser baja y no es aplicable a construcciones atípicas. Para efectos didácticos usaremos la tabla del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. (Se recuerda que dicha tablas tenían por objetivo establecer un valor preliminar de obra para calcular los honorarios profesionales y no necesariamente ser utilizada para valuación). COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y DE ARQUITECTOS DE COSTA RICA SUBDIRECCIÓN DE FISCALÍA DEPARTAMENTO DE REGISTRO DE RESPONSABILIDAD PROFESIONAL TABLA DE ESTIMACIÓN VALORES POR M2 Elaborada en Septiembre 2001 Tipo de Proyecto: Ampliación de vivienda. Rango área de tasación: 10 a 50 m2. Descripción acabados

Valor m2 en colones 41202 43255 65941

Block 12x20x40, piso lujado, y servicio sanitario. Prefabricada, piso lujado, y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso cerámica, cielo gypsum, pintura agua, repello quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso cerámica, cielos gypsum, pintura agua, repello 66695 quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso cerámica, cielos gypsum, pintura aceite, 80830 repello quemado, tanque séptico, servicio sanitario y sistema agua caliente.

Tipo de Proyecto: Vivienda de Interés Social. Descripción acabados

Valor m2 en colones Prefabricada, piso lujado, tanque séptico y servicio sanitario. 57418 Muro seco (fibrolit), piso lujado, cielo durpanel, tanque séptico y 61154 servicio sanitario. Megablock, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, tanque 68959 séptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, 69164 tanque séptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, 74316 tanque séptico y servicio sanitario. Tipo de Proyecto: Vivienda. Descripción acabados Muro seco (fibrolit), piso lujado, repello liso, cielo durpanel, tanque séptico y 1½ servicio sanitario.

Valor m2 en colones 62471

Valor m2 en dólares 124 130 198 200 243

Valor m2 en dólares 172 184 207 208 223

Valor m2 en dólares 188


60

AVALUO URBANOS :

Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso lujado, repello quemado, cielo durpanel, pintura agua, tanque séptico y servicio sanitario. Megablock, piso cerámica, repello liso, pintura agua, cielos gypsum, tanque séptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso cerámica, repello liso, cielos gypsum, pintura aceite, tanque séptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso cerámica, cielo gypsum, pintura agua, repello quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Mampostería confinada, piso cerámica, revestimiento, cielo gypsum, repello liso, tanque séptico, servicio sanitario, y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo tablilla, pintura aceite, repello liso, tanque séptico, servicio sanitario y sistema abastecimiento agua cal. Tipo de Proyecto: Vivienda de dos niveles. Descripción acabados Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, escalera de madera, entrepiso RT, tanque séptico, servicio san. Block 12x20x40, piso cerámica, cielos gypsum, escalera concreto, repello quemado, pintura agua, tanque séptico y servicio sanitario. Megablock, piso cerámica, cielo gypsum, escalera de madera, entrepiso pretensado, repello quemado, pintura aceite, tanque séptico, servicio sanitario y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, cielo tablilla, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello pringado, pintura aceite, tanque séptico, servicio sanitario especial y sistema abastecimiento agua caliente. Block, 15x20x40, piso alfombrado, cielo gypsum, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello martelinado, pintura aceite, tanque séptico, servicio sanitario especial y sistema abastecimiento agua caliente. Tipo de Proyecto: Apartamentos. Descripción acabados Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, pintura agua, repello quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso cerámica, cielos gypsum, pintura agua, repello quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Block 15x20x40, piso cerámica, cielos gypsum, pintura aceite,


74778

224

77853

234

87606

263

88215

265

89018

267

96249

289

102972

309



100705

302

106488

320

110783

333

138423

416



94371

283

99183

298

100301

301


61

AVALUO URBANOS :

repello quemado, tanque séptico y servicio sanitario. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo en tablilla, pintura aceite, repello martelinado, tanque séptico, servicio sanitario especial, sistema abastecimiento agua caliente y tapias. Tipo de Proyecto: Galerones. Descripción acabados Cubierta HG28, y cercha de madera. Cubierta HG26, cercha de madera. Cubierta HG28, cercha de madera, tanque séptico y servicio sanitario. Cubierta HG26, cercha de madera, tanque séptico y servicio sanitario.

Tipo de Proyecto: Bodegas. Rango área de tasación: 50 a 150 m2. Descripción acabados Prefabricad, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado, tanque séptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, pintura agua, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado, tanque séptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, pintura aceite, cubierta HG26, cercha en Madera, y piso concreto 210 kg-cm2. Block 15x20x40, pintura aceite, cubierta ricalit, piso concreto 210 kg-cm2, tanque séptico y servicio sanitario. Concreto armado 210 kg-cm2, pintura aceite, cubierta HG26, cercha de madera, piso concreto 210 kg-cm2, tanque séptico y servicio sanitario. Tipo de Proyecto: Bodegas. Rango área de tasación: superior a 150 m2. Descripción acabados Block 15x20x40, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado, pintura aceite, tanque séptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso lastre, cubierta HG26, cercha madera, pintura aceite, tanque séptico y servicio sanitario. Prefabricada, cubierta ricalit, piso concreto 210 kg-cm2, tanque séptico, y servicio sanitario. Tipo de Proyecto: Edificios comerciales. Rango área de tasación: 300 a 1000 m2. Descripción acabados Megablock, piso cerámica, repello quemado, cielos gypsum,


159647

479


Valor m2 en dólares 78 81 85

29203

88



26869

81

66366

199

69876

210

71436

215



36799

111

72787

219




62

AVALUO URBANOS :

tanque séptico, servicio sanitario público para mujeres y para hombres, sistema abastecimiento agua caliente. Megablock, piso terrazo, repello liso, cielos gypsum, tanque séptico, servicio sanitario publico para hombres y para mujeres, sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso alfombrado, repello quemado, cielos gypsum, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, sistema abastecimiento agua caliente. Block 12x20x40, piso cerámica, repello quemado, cielo durpanel, tanque séptico, servicio sanitario público para mujeres y para hombres, sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, repello quemado, cielo tablilla, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente. Tipo de Proyecto: Edificio comercial. Rango área de tasación: superior a 1000 m2. Descripción acabados Megablock, piso mosaico, repello quemado, cielos gypsum, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, repello liso, cielo gypsum, tanque séptico, servicio sanitario público para mujeres y para hombres y sistema abastecimiento agua caliente. Block 12x20x40, piso cerámica, repello quemado, cielos gypsum, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, repello pringado, cielo tablilla, tanque séptico, servicio sanitario público para mujeres y para hombres, y sistema abastecimiento agua caliente. Mampostería confinada, piso alfombrado, repello martelinado, cielo en tablilla, tanque séptico, servicio sanitario público para mujeres y para hombres, y sistema abastecimiento agua caliente.

Tipo de Proyecto: Edificio comercial de dos niveles. Descripción acabados Block 12x20x40, piso cerámica, entrepiso en concreto, repello quemado, cielos gypsum, escalera en concreto, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres. Megablock, piso lujado, entrepiso en RT, repello quemado, cielo en durpanel, escalera de madera, tanque séptico y servicio sanitario. Block 15x20x40, piso terrazo, entrepiso pretensado, repello liso, cielos gypsum, escalera en hierro, servicio sanitario público para hombres y para mujeres.


83824

252

84760

254

85350

256

88216

265



75666

227

76610

230

81370

244

86239

259



72128

217

78497

236


63

AVALUO URBANOS :

Block 15x20x40, piso alfombrado, entrepiso en concreto, repello liso, cielo en tablilla, escalera en concreto, tanque séptico, servicio sanitario para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente.


82629

Block 15x20x40, piso paladiana, entrepiso concreto, repello 116553 martelinado, cielo en tablilla, escalera en concreto, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente.

Tipo de Proyecto: Edificios industriales. Descripción acabados Block 15x20x40, piso mosaico, pintura aceite. Block 15x20x40, piso lujado, pintura aceite. Prefabricada, piso lujado, cielos, pintura aceite, tanque séptico, servicio sanitario especial. Concreto armado 210 kg-cm2, piso lujado, cubierta especial, pintura aceite, tanque séptico y servicio sanitario especial.

Tipo de Proyecto: Hoteles. Descripción acabados Prefabricada, piso cerámica, cielos gypsum, pintura aceite, enchapes en azulejo, tanque séptico y servicio sanitario económico por habitación. De 10 a 25 camas. Prefabricada, piso cerámica, cielos gypsum, pintura aceite, enchape en azulejo, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, servicio sanitario económico por habitación, y sistema abastecimiento agua caliente por habitación. De 10 a 25 camas. Prefabricada, piso cerámica, cielos gypsum, pintura aceite, enchape en azulejo, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, servicio sanitario económico y sistema abastecimiento agua caliente por habitación. De 25 a 50 camas. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo tablilla, pintura aceite, enchape en cerámica, tanque séptico, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, servicio sanitario especial y sistema abastecimiento agua caliente por habitación. Piscina. De 50 a 150 camas. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo tablilla, pintura aceite, enchape en cerámica, tanque séptico, aceras en concreto, servicio sanitario público para hombres y para mujeres, servicio sanitario especial por habitación. Tres piscinas. De 150 a 300 camas.

248

350


Valor m2 en dólares 179 185 236

80639

240



105665

317

114985

345

165892

498

161608

485


64

AVALUO URBANOS :

Tipo de Proyecto: Urbanizaciones. Descripción acabados

Alamedas. Cuenta con sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras. Calles en lastre, ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras. Calle superficie bituminoso, ancho 7,5 mts. Sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras. Calle en asfalto, ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras. Calle en concreto. Ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras. Calle en lastre. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras. Calle en asfalto. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras. Calle en concreto. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de disposición aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido eléctrico, aceras.


Valor ml de Valor ml de calle en colones calle en dólares 146809 441 125575

377

144310

433

158788

477

188748

567

125571

377

158784

477

188744

567

Observaciones importantes: 1. Esta información debe ser utilizada únicamente para efectos de estimación del valor preliminar de la obra, el valor definitivo de la misma debe ser calculado por medio de presupuesto detallado, conforme lo establece el artículo 4º del Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones (Decreto Ejecutivo No 16311-P del 4 de junio de 1985). 2. Las actividades que generan las estimaciones de valor de obra contemplan: 6% de acarreo, 50% cargas sociales, 5% imprevistos, 10% administración y 10% utilidad del contratista. Además de los correspondientes costos por mano de obra, materiales y equipo. 3. Las estimaciones efectuadas por cualquiera de las oficinas de tasación pueden ser apeladas presentando presupuesto detallado, conforme lo establece el artículo 4º del Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones (Decreto Ejecutivo No 16311-P del 4 de junio de 1985).


65

AVALUO URBANOS :


4. Previa a la tasación, se puede solicitar una estimación preliminar de la misma por medio del correo electrónico [email protected], se enviará la respuesta por el mismo medio. 5. Considere e informe a su cliente de los siguientes pagos posteriores al proceso de visado del CFIA: Derechos CFIA: 0,265% del valor tasado de obra más el valor del cuaderno de bitácora. Impuestos municipales: 1,0% del valor tasado de la obra por el CFIA o la Oficina de Permisos Municipales. Póliza de riesgos del INS: depende del proyecto, en la mayoría de los casos es un monto similar al impuesto municipal.

C- METODO INTERMEDIO: La Ley de Pareto sugiere que un porcentaje reducido de elementos que conforman un bien, pueden representar un alto del valor de ese bien. Con ello en mente lo que se propone es identificar los componentes que represente el 80% del valor bien, para extrapolar los resultados. Esto presenta una solución que equilibra precisión y rapidez.

3.2.2.2. VIDA UTIL DE LAS CONSTRUCCIONES Recordemos que la Vida Util (VU) se define como la vida que tendrá un bien, antes de que sea necesario cambiarlo o arreglarlo. Naturalmente, la vida útil de los bienes está en función de la calidad y características de los materiales que lo componen y de su mantenimiento. En nuestro país, la mayoría de los valuadores utilizan como vida útil promedio 60 años, sin embargo, lo ideal es que la vida útil se obtenga mediante una ponderación de la vida útil de cada uno de los componentes del bien, en relación con el porcentaje que cada elemento representa respecto al presupuesto total. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

66

AVALUO URBANOS :


CONCEPTO Cimientos, placas, columnas y vigas Paredes y tapicheles Contrapiso Entrepiso Pisos y rodapiés Repellos, pintura y acabados Cielos y aleros Techos y pluviales Instalación de pluviales y aguas negras Instalación eléctrica Puerta y muebles Ventanería Verjas Obras externas

% valor 11,25 9,64 3,19 14,69 11,27 4,86 6,38 11,34 7,93 1,62 7,54 2,32 0,72 7,25

VIDA UTIL 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 25,00 20,00 40,00 35,00 25,00 30,00 30,00 25,00 50,00

PONDERACION 11,25 9,64 3,19 14,69 5,64 1,22 1,28 4,54 2,78 0,41 2,26 0,70 0,18 3,63

100,00

VUP

61,38

Como referencia se incluye una tabla con vidas útiles de algunos diferentes tipos de viviendas: Tipo de vivienda Provisional Madera y lámina Interés social Intermedia Residencial Residencial de lujo

Vida útil recomendada (años) 5 15 50 60 65 70

Asimismo, se recuerda que el ONT establece vidas útiles asociadas a cada una de las tipologías por ellos establecidas. 3.2.2.3 VIDA UTIL REMANENTE (VUR) La vida útil remanente no es simplemente la diferencia entre la vida útil probable y la edad del inmueble. Para determinar la VUR hay que tomar de forma adicional factores como son las mejoras, reparaciones, o remodelaciones que de forma total o parcial se hayan realizado al inmueble. Teóricamente se dice que la Vida Util Remanente se obtiene multiplicando la vida útil total por el cociente que resulta entre el Valor Neto de Reposición y el Valor de Reposición Nuevo. VUR = VUT (VNR / VRN) ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


3.2.2.4 CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN La depreciación definida como el descenso o pérdida de valor de un bien, debido al uso, deterioro u obsolescencia, tiene gran importancia en la estimación del Valor Neto de Reposición de un inmueble por el enfoque del costo. Las causas de la depreciación comúnmente se clasifican en causas de origen físico (desgaste, estado de conservación) y causas funcionales (desaprovechamiento, obsolescencia, etc.) Existen varios métodos utilizados para utilizados para calcular la depreciación entre los que podemos mencionar: método de la línea recta, fórmula de Kuentzle y el Método de Ross. A-METODO DE LA LINEA RECTA La utilización de este método supone que la depreciación varia linealmente, y su utilización resulta muy cómoda pues la depreciación anual es el resultado de la división del Valor de Reposición Nuevo menos el Valor de Salvamento entre la Vida Útil Total. Dt = (VRN –VS) e / VUT Donde: = Depreciación acumulada para “t” años de edad Dt VRN = Valor de reposición nuevo VS = Valor de Salvamento o rescate VUT = Vida útil total e = Edad Por lo tanto para un año determinado VNRt = VRN – Dt Donde: VNRt = Valor neto de reposición para t años. B- FORMULA DE KUENTZLE Usualmente el comportamiento de la depreciación de cualquier bien no es lineal, sino que generalmente en los primero años presenta una tendencia de depreciación lenta, que se incrementa a mitad de su vida y se acelera al final.


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AVALUO URBANOS :


Con el objeto de tomar el cuenta el incremento progresivo de la depreciación conforme pasan los años el arquitecto Jorge Kuentzle desarrollo una fórmula basada en una parábola de segundo grado y se expresa como sigue: Dt = (VRN –VS) [e / VUT]2 C- METODO DE ROSS El método de Ross representa la media aritmética de los valores dados por la línea recta y de Kuentzle, y está representado por la fórmula: Dt = (VRN – VS) x 0.5 [(e / VUT) + (e/VUT)2]

3.2.2.5 HEIDECKE: EFECTO DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN Hasta este momento hemos considerado únicamente los efectos sobre los bienes producto de la edad, sin embargo el estado de conservación es un factor muy importante que afecta el valor, pues un bien puede tener muchos años de edad pero presentar un adecuado mantenimiento que amortigua el paso de los años, o bien tener poca edad y mostrar un estado de franco deterioro. Heidecke propone una serie de factores dependiendo del estado de conservación que presente el inmueble, los cuales se multiplicarán con las depreciaciones antes descritas para aumentar el producto de las depreciaciones. Se establecen cinco posibles estados a cada uno de los cuales se le asigna un porcentaje de sobredepreciación “C” que es el índice ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


de depreciación por estado de conservación, que se resumen en la siguiente tabla. ESTADO 1 2 3 4 5

CONDICION Nuevo o muy bueno Medio con conservación normal Reparaciones sencillas necesarias Reparaciones importante necesarias Estado de demolición inservible

DEPRECIACIÓN “C” 0.00 % 2.52 % 18.10 % 52.60 % 100.00 %

Con el objeto de tener un cuadro de calificaciones con un rango de calificaciones más amplio que permita una apreciación más específica se recomienda la siguiente tabla de calificación, donde el factor Q = 1-C es el factor remanente por estado de conservación. ESTADO Nuevo Bueno Medio Regular Reparaciones sencillas Reparaciones medias Reparaciones importantes Daños graves En desecho Inservibles

CALIFICACIÓN 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

FACTOR “Q” 1.000 0.9968 0.9748 0.9191 0.8190 0.6680 0.4740 0.2480 0.1350 0.0000

Heidecke consideró para la depreciación de bienes inmuebles se debe utilizar el método de Ross, en conjunto con los factores por estado que él introdujo. De esa forma: α = 0.5 [ (e/ VUT) + (e/ VUT)2 ] La depreciación se expresaría como: D = (VRN –VS) x K Donde K ={ α + [ (1- α ) x C ]} Asimismo el Valor Neto de Reposición se expresaría como: VNRt = (VRN – VS) [ 1- (e / VUT) 1.4 ] x Q No obstante lo anterior surge la duda de cuales son las características que define a un bien como NUEVO, BUENO, REGULAR, etc. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

70

AVALUO URBANOS :


3.2.2.6 EFECTO DE LAS REMODELACIONES Otro aspecto a considerar es que las construcciones también están sujetas a remodelaciones que podrían generar cambios en su estado de conservación y por lo tanto se hace necesario diferenciar entre la edad cronológica y la edad efectiva. Edad Cronológica (Ec): Tiempo transcurrido desde que la construcción se finaliza (en condiciones de habitabilidad) hasta el presente. Edad efectiva (Ee): Edad resultante producto de un incremento en la expectativa de duración de un inmueble luego de una remodelación. Ee = [(EC c – EC r) x (1- % R)] + ECr Donde: Ee = Edad efectiva por remodelación ECc = Edad cronológica de la construcción ECr = Edad cronológica de la remodelación % R= Porcentaje de remodelación Para poder ponderar cada uno de los componentes el ONT recomienda la siguiente tabla: COMPONENTE Cimientos Columnas Viga corona Paredes Cerchas y cubiertas Cielos Pisos y enchapes Instalación eléctrica TOTAL

Ponderacion % 15 11 10 19 11 8 15 11 100


71

AVALUO URBANOS :


Imagen del libro Dante Guerrero.


72

AVALUO URBANOS :


EJEMPLO: Se nos ha solicitado realizar un avalúo de una vivienda de presenta las siguientes características: Paredes de Bloques de concreto de 15x20x40 con repello fino, piso alfombrado en dormitorios y cerámico en resto de la casa, cielo gypsum, techo de HG #28, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello martelinado, pintura aceite, tanque séptico, servicio sanitario y elementos de baños del tipo especial y sistema abastecimiento agua caliente. No se han realizado remodelación o cambio de usos en los aposentos y la arquitectura sigue siendo adecuada. Se pudo determinar que la vivienda tiene 10 años de construida, y se ubica dentro de un residencial que ha mantenido sus características (no hay cambio de uso). Según el Colegio Federado de Ingeniero y Arquitectos, el costo de construcción sería de ¢138.423,00 / m2. El mantenimiento que presenta la residencia es regular, pues existen elementos que se han deteriorado como: alfombras manchadas y desgastadas, no se ha pintado desde su construcción por lo que las paredes de cocina, baños y externas están manchadas, algunas puertas del mueble de cocina están con bisagras despegadas, y mantenimiento de zonas verdes es pobre. A partir de la información suministrada calcular el Valor Neto de Reposición por metro cuadrado para ese inmueble. RESPUESTA: e = 10 años VRN = ¢138.423,00 Q = 0.9191 VS =0 VUT = 60 años Como VNR = (VRN – VS) [ 1- (e / VUT) 1.4 ] x Q Entonces sustituyendo, tenemos: VNR = (138423 – 0) [ 1- (10 / 60) 1.4 ] x 0.9191 VNR = ¢ 116.869,36 / m2 PROBLEMA 1 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


Determinar el VNR de una vivienda de dos niveles si las características constructivas son las siguientes: Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, escalera de madera, entrepiso de RT, y servicio sanitario con tanque séptico. El área de la vivienda es de 115 m2 y adicionalmente presenta una cochera de 24 m2, la cual presenta acabados que podrían presumirse con un valor cercano al 60% de los que presenta la residencia principal. La vivienda tiene 6 años de construida y su vida útil se estima en 60 años. Con respecto al mantenimiento se puede indicar que es bueno, pues a pasar de su edad los elementos electromecánicos funcionan adecuadamente y la pintura, techos, cielos y pisos están en buenas condiciones. Considere un valor de salvamento de cero. Descripción

Area m2

VRN

VUT

Edad

FE

FD

FC

VNR

Valor total ajustado

años

Vida Util remanente

TOTAL Vunitario

FE

Factor de estado

VRN

FD

Factor de depreciación

VUT

VNR

Valor Neto de Reposición

FC

Factor de Comercialización


74

AVALUO URBANOS :


PROBLEMA 2 Al aumentar la calidad de los materiales utilizados en una residencia se tiende a aumentar la vida útil de la misma, en ese sentido calcule la vida útil de una residencia de clase medie alta según la siguiente información: CONCEPTO Cimientos, placas, columnas y vigas Paredes y tapicheles Contrapiso Entrepiso Pisos y rodapiés Repellos Pintura y acabados Cielos y aleros Techos (teja) y pluviales Instalación de pluviales y aguas negras Instalación eléctrica Puerta y muebles Ventanería Verjas Obras externas

% valor 10.12 9.73 2.11 13.00 13.20 4.50 2.60 5.70 10.30 5.80 3.60 5.90 3.60 1.50 8.34 100.00

VIDA UTIL 100 100 100 100 60 70 20 25 60 35 30 35 35 35 50 VUP

PONDERACION


75

AVALUO URBANOS :


PROBLEMA 3 En un ejemplo anterior de solicitó realizar un avalúo de una vivienda de presentaba las siguientes características: Paredes de Bloques de concreto de 15x20x40 con repello fino, piso alfombrado en dormitorios y cerámico en resto de la casa, cielo gypsum, techo de HG #28, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello martelinado, pintura aceite, tanque séptico, servicio sanitario y elementos de baños del tipo especial y sistema abastecimiento agua caliente. Asimismo se indicaba que la vivienda tenía 10 años de construida y su mantenimiento era regular. Calcular el VNR considerando que adicionalmente se construyó hace 3 años una ampliación con materiales similares a los de la vivienda original pero que afectó la iluminación y la ventilación de varios aposentos. No obstante un adecuado trabajo de arquitectura podría mejorar la situación y por lo tanto se determinó un factor de funcionalidad de 0.85 para el conjunto. El mantenimiento de la ampliación es medio. El área de la ampliación es de 40 m2 y el área de la construcción principal es de 120 m2. A partir de la información suministrada calcular el Valor Neto de Reposición por metro cuadrado para ese inmueble. Descripción

Area m2

VRN

VUT

Edad

FE

FD

FF

VNR

Valor total ajustado

años

Vida Util remanente

TOTAL Vunitario

FE

Factor de estado

VRN

FD

Factor de depreciación

VUT

VNR

Valor Neto de Reposición

FF

Factor de Funcionalidad


76

AVALUO URBANOS :


3.3 METODO DE MERCADO El método de mercado es tal vez una de las técnicas más representativas para establecer el valor de un inmueble; sin embargo, se requiere de adecuadas fuentes de información que sean amplias y fiables. Inclusive algunos autores afirman que: “cuando es factible encontrar el valor de un bien por el método de mercado, en base a una investigación completa, éste prevalecerá sobre cualquier otro valor encontrado.”19 La valoración vía mercado requiere considerar que: el dato que se manifiesta es una cifra (precio probable de venta) expresada en términos monetarios, para una fecha y condiciones específicas de ese bien. Tanto el comprador como el vendedor conocen y aceptan las condiciones del inmueble y también las características del mercado. Por otro lado el intercambio se efectúa libre de presiones o condiciones forzadas y se dispone de un tiempo razonable para efectuar la transacción. Bajo las condiciones anteriores existen transacciones que podrían no aplicar desde la perspectiva pura de mercado como por ejemplo: • remate de bienes (pueden adquirirse a precios que difieren al de mercado) • compra o venta de inmuebles a precios de capricho o necesidad • transacciones donde ambas o algunas de las partes desconoce las condiciones o características de los bienes (ventas a distancias), o del mercado (transacciones con foráneos). 3.3.1 INVESTIGACION DE MERCADO Todo avalúo de mercado requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homogénea, tanto en lo referente a las características físicas (topografía, accesos, servicios, panorámica, etc.), como por el nivel socioeconómico de los residentes (bajo, media-bajo, media, media-alta, alta), o bien por el uso que se le da a los inmuebles (industrial, comercial, residencial, mixto, rural, turístico, etc.) Para poder llegar a un resultado concluyente se debe recopilar la mayor cantidad de información posible recurriendo a diversas fuentes: •

VENTAS REALES: Es la fuente de información más representativa, sin embargo sabemos que por lo general es de difícil acceso, pues es del conocimiento únicamente de las personas que intervienen directamente en la transacción.

19

Márquez, Mario. Op.cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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•

ANTECEDENTES: Es información que se puede extraer de notarías, el registro de la propiedad, municipalidades y otras fuentes oficiales. El inconveniente que tiene esa información es que la mayoría de las veces las operaciones se reportan por debajo de su valor real a fin disminuir el pago de impuestos. No obstante, en el Registro Nacional se anota en monto de las hipotecas que tiene un bien, de modo que esta información se puede utilizar para sensibilizar nuestro trabajo. Por ejemplo: si se realiza un estudio de hipotecas de varios apartamentos en condominio cuya arquitectura y dimensiones son similares entre si, podemos de forma aproximada conocer los valores reportados por otros tasadores, sabiendo el porcentaje de préstamo que para fines hipotecarios tiene una determinada institución financiera, naturalmente dejando de lado los datos que evidentemente no contribuyen de forma lógica a nuestra investigación.

•

ANUNCIOS: Son datos que deben tomarse con cautela, por lo general la información que se pueda extraer de avisos de periódicos y revistas son valores de oferta, que puede tener variaciones con respecto al precio que se paga una vez que se finiquita la transacción. También se puede recolectar información en Convenciones, ferias, etc.

•

ENTIDADES FINANCIERAS: Es otra información que requiere de especial cuidado porque generalmente los remates de inmuebles tienen por objeto cubrir únicamente el monto de un préstamo otorgado, por lo que puede que el bien se este ofertado por debajo de su valor real.

•

CORREDORES DE BIENES RAICES: Son personas que tienen conocimiento del mercado inmobiliario, sin embargo por lo general manejan la información con mucha reserva y no todos tiene las bases técnicas para sustentar el valor de un bien.

•

INTERNET: es una fuente IMPORTANTISIMA de información pues a través de páginas de venta de bienes raíces se puede tener datos y valores de bienes específicos o zonales, prácticamente en cualquier parte del mundo.

•

VERIFICACION CON LUGAREÑOS: Pueden brindar información valiosa, no obstante como cualquier otra se requiere un manejo adecuado. Es preferible hacerle creer a la persona que se encuesta que se tiene interés por algún inmueble de la zona.

• •

CONSULTA A COLEGAS: En virtud del conocimiento de ciertas zonas de colegas de los cuales reconocemos su calidad profesional y ética, no es criticable el exponer nuestros resultados para su consideración.


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AVALUO URBANOS :

•


BASE DE DATOS PROPIA DEL VALUADOR: Debería ser la última en ser consultada, dado que cada avalúo debe tener una investigación de mercado independiente. Además se debe disminuir la probabilidad de utilizar información desactualizada o errónea.

Es importante también comparar las ofertas de bienes contra el valor real de las mismas una vez que se realice la transacción con el objeto de establecer las posibles variaciones entre el valor ofertado y el valor de venta real, ello permite hacer proyecciones de mercado. La investigación de mercado requiere de una adecuada y amplia recolección de datos tratando de ser lo más específico posible, anotando: • • • • • • • •

Fecha de operación o de la oferta Características físicas y constructivas Uso de suelo Edad Superficie construida Superficie del terreno Valor Referencia detallada de referente

3.3.2 COMO EXTRAER INFORMACION TELEFONICA Al llamar a una referencia “algunas veces hay que mentir para obtener la verdad” (sin que se malinterprete la idea) dado que posiblemente una persona que este vendiendo un bien no va a dar la misma información a alguien que se identifique como un valuador, que como un cliente. Es por eso que se recomienda entre otras cosas: •

Utilizar un nombre falso que sea “común” para que fácilmente sea olvidado por la persona a la que se le desea encuestar, puesto que no sabemos si en el fututo tenemos que volver a llamar al mismo número.

•

Preferiblemente se debe llamar a teléfonos que no sean celulares para disminuir la posibilidad de que puedan identificar el número donde se genera la comunicación.

•

Generar una conversación que sea creíble, sin excederse en preguntar que hagan dudar al interlocutor que existe un interés real por el inmueble.

•

No desaprovechar la oportunidad cuando nos indican “la propiedad ya esta vendida” ya que con habilidad se puede extraer un dato muy valioso.


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AVALUO URBANOS :


En resumen: “El valuador INVESTIGA y ESTUDIA el mercado; no lo CREA, MODIFICA o INVENTA.” 20:

20

Laurent Robert. Op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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3.3.3 REGRECION LINEAL: 21 Al aplicar la regresión lineal a una muestra se puede obtener una recta de mejor ajuste para dos variables. En terrenos una de las variables (y) puede ser el precio de venta o el valor de mercado y la otra variable (x) puede ser el área, la relación frente-fondo, etc. La técnica se basa en Mínimos cuadrados, o sea que para llegar a la ecuación de regresión minimizando la suma de los cuadrados de las distancias verticales entre los verdaderos valores de “y”, y los valores pronosticados por medio de la recta. La forma general de la ecuación de regresión es : y = a + bx donde, y = valor pronosticado de la variable Y (variable dependiente) para un valor seleccionado de X (variable independiente) a = intercepto con el eje Y. Valor de Y cuando X=0. b = pendiente de la recta, o sea es el cambio promedio de y por unidad de cambio en la variable independiente, es decir es la magnitud que cambia y al modificarse en una unidad X. Se denomina generalmente Coeficiente de Regresión. No se debe olvidar que la ecuación de regresión lineal para una muestra es solo una estimación de la relación entre DOS VARIABLES en la población. De esta forma, los valores de “a” y de “b” en la ecuación de regresión son estimaciones para esa recta, por lo general se le denominan coeficientes estimados. Las fórmulas para estimar “b” y “a” son: b = [n∑xy – (∑x) (∑y)] / [n∑x2 – (∑x)2] a = (∑y/n) – b(∑x/n) = y – bx

21

Laurent, Robert. Curso Valuación de Bienes Modulo I: Terrenos Urbanos, agosto 2001. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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EJEMPLO: En una urbanización se tienen 10 investigaciones de mercado. De cada una la empresa vendedora a proporcionado el precio total de venta y el área del terreno. Generar la fórmula de la que se pueda derivar el valor de venta de un lote con un área de 505 m2. No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 N = 10

Area lote 2 m (x) 500 475 510 450 400 550 500 400 550 385 4720

Precio venta Miles Colones (y) 1300 1150 1250 1100 1000 1300 1250 950 1400 950 11650

2

(xy)

(x )

650000 546250 637500 495000 400000 715000 625000 380000 770000 365750 5584500

250000 225625 260100 202500 160000 302500 250000 160000 302500 148225 2261450

Sustituyendo en b = [n∑xy – (∑x) (∑y)] / [n∑x2 – (∑x)2],

y

a = (∑y/n) – b(∑x/n) = y – bx

tenemos: b = [10* 5584500 – (4720) (11650)] / [10* 2261450 – (4720)2] b = 2.55 a = (11650/10) – 2.55(4720/10) a = -38.6 Entonces: y = a + bx y = -38.6 + 2.55 (x) y para x = 505 y = -38.6+ 2.55 (505) y = 1249.15 O sea para un terreno con un área de 505 m2, se estima que su valor será de ¢1.249.150 colones. La variable independiente es el área y por lo tanto se supone que todos los lotes tienen características semejantes en cuanto a frente, topografía, nivel de calle, servicios, etc.


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En los últimos años en nuestro país se ha mostrado una tendencia hacía desarrollo en condominio horizontal. Dichos proyectos por lo general presentan una gran similitud entre cada una de las unidades habitacionales tanto en área como en arquitectura y distribución, por esa razón es recomendable para su valoración vía mercado de modelos matemáticos, y por lo tanto la regresión lineal es aceptable como se puede observar en el ejemplo siguiente: EJEMPLO: Condominio Guayabos presenta dieciocho apartamentos en condominio. Cada unidad habitacional es similar a las otras en diseño y distribución espacial, sin embargo existen diferencias en área y acabados que generan variaciones en el precio de venta. Los desarrolladores han proporcionado el precio de venta y área de ocho unidades vendidas. Generar la fórmula de la que se pueda derivar el valor de venta para dichos condominios en función del área. Precio Venta

xy

x2

1 2 3 4 5 6 7 8

m (x) 125,00 128,00 125,50 126,70 125,00 126,00 129,00 125,50

$ (y) 85000,00 87000,00 83500,00 85000,00 86000,00 86000,00 90000,00 85000,00

10625000,00 11136000,00 10479250,00 10769500,00 10750000,00 10836000,00 11610000,00 10667500,00

15625,00 16384,00 15750,25 16052,89 15625,00 15876,00 16641,00 15750,25

No = 8

1010,70

687500,00 86873250,00 127704,39

No.

Área 2

Sustituyendo en b = [n∑xy – (∑x) (∑y)] / [n∑x2 – (∑x)2],

y

a = (∑y/n) – b(∑x/n)

tenemos: b = [8 x 86873250 – (1010,7) (687500)] / [8 x 127704,39 – (1010,7)2] b = 1075,603, además a = (687500/8) – 1075,603 (1010,7/10) a = -49951,50 Entonces: y = a + bx y = -49951,5 + 1075,603 (x) ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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3.3.4 REGRECIÓN MÚLTIPLE CON TRES VARIABLES22 Generalmente se establece un orden en el uso de las variables que es el que sigue: Y = Precio de venta o valor de mercado X = Superficie del terreno o área de construcción. Z = Relación Frente-Fondo, topografía, coeficiente de irregularidad, etc. o en construcciones coeficiente de copropiedad, área de zonas comunes, etc. El sistema de ecuaciones es el siguiente: A (N) + B (∑ X) + C (∑ Z) =∑Y 2 A (∑ X) + B (∑ X ) + C (∑ XY) = ∑ XY A (∑ Z) + B (∑ XZ) + C (∑ Z2) = ∑ZY De donde se genera Y = A + B (X) + C (Z) EJEMPLO: Se tienen seis investigaciones de mercado para locales comerciales en una misma zona de estudio (mismo centro comercial) y que las características relacionadas con área y relación frente-fondo son las más significativas, respecto a la variable valor. Determinar la ecuación de modo que se pueda determinar el valor para un local con un área de 80 m2 y una relación frente-fondo de 2. PRECIO

AREA

VENTA

FRENTE FONDO

(Y)

(X)

(Z)

90000

60

3

80000

50

2

60000

40

2

80000

60

2

70000

50

3

60000

40

2

Entonces: Y-60

X-40

Z-2

N

Y

X

Z

1

30

20

1

400

2

20

10

0

100

3

0

0

0

0

0

4

20

20

0

400

0

0

400

0

5

10

10

1

100

1

10

100

10

6

0

0

0

0

0

0

0

0

SUMA

80

60

2

1000

2

30

1300

40

2

X

Z

2

XZ

XY

YZ

1

20

600

30

0

0

200

0

0

0

0

22

Laurent, Robert. Curso Valuación de Bienes Modulo II: Valuación de Construcciones, setiembre 2001. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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Sustituyendo en el sistema de ecuaciones múltiples: A (N)

+ B (∑ X) + C (∑ Z)

=∑Y

A (∑ X) + B (∑ X2) + C (∑ XY) = ∑ XY A (∑ Z) + B (∑ XZ) + C (∑ Z2) = ∑ZY A (6)

+ B (60)

+ C (2)

= 80

A (60)

+ B (1000)

+ C (30)

= 1300

A (2)

+ B (30)

+ C (2)

= 40

Resolviendo para el sistema de tres ecuaciones se tiene: A = 0.77 B = 1.23 C = 0.77 Y sustituyendo: Y-60 = 0.77 + 1.23 (X-40) + 0.77 (Z-2) Y = 60 + 0.77 + 1.23 (X) – 49.2 + 0.77 (Z) – 1.54 Y = 10.03 + 1.23 (X) + 0.77 (Z) Entonces para un área de 80 m2 y relación frente-fondo de 2 Y = 10.03 + 1.23 (80) + 0.77 (2), Y = 109.97 O sea que para esas características el valor del terreno debería ser 109.970.00 unidades. EJEMPLO Se tienen seis investigaciones de mercado de apartamentos dentro de un mismo condominio y las características relacionadas con área de construcción y área de terreno son las más significativas, respecto a la variable valor. Derivar una ecuación que permita determinar el valor para un condominio con un área de construcción 120 m2 y 155 m2 de terreno.


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AVALUO URBANOS :


PRECIO VENTA (Y) 132000 135000 140000 140000 130000 135000

AREA CONSTRUCCION (X) 120 122 126 125 120 123

AREA TERRENO (Z) 150 150 155 155 145 145

Entonces: N 1 2 3 4 5 6 SUMA

Y 132000 135000 140000 140000 130000 135000 812000

X 120 122 126 125 120 123 736

X2 14400 14884 15876 15625 14400 15129 90314

Z 150 150 155 155 145 145 900

Z2 22500 22500 24025 24025 21025 21025 135100

XZ 18000 18300 19530 19375 17400 17835 110440

XY 15840000 16470000 17640000 17500000 15600000 16605000 99655000

YZ 19800000 20250000 21700000 21700000 18850000 19575000 121875000

Sustituyendo en el sistema de ecuaciones múltiples: A (N) + B (∑ X) + C (∑ Z) = ∑ Y A (∑ X) + B (∑ X2) + C (∑ XZ) = ∑ XY A (∑ Z) + B (∑ XZ) + C (∑ Z2) = ∑ZY A (6)

+ B (736)

+ C (900)

= 812000

A (736)

+ B (90314)

+ C (110440) = 99655000

A (900)

+ B (110440) + C (135100) = 121875000

Resolviendo para el sistema de tres ecuaciones se tiene: A = -57543,5 B = 1282,61 C = 236,96 Y sustituyendo: Y = A + B (X) + C (Z) Y = -57543,5 + 1282,61 (X) + 236,96 (Z) ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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3.3.5 PROCESO DE HOMOLOGACIÓN La homologación es aquel proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos o más bienes que por sus características son parecidos pero no idénticos, para que con base en los datos de mercado, obtenidos respecto a uno de ellos (comparables), pueda llegar una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto). Recordemos además que el SUJETO es el término que se empleará para identificar el bien en estudio, para el que se realiza el dictamen valuatorio por el método de mercado, mismo que se someterá a comparaciones diversas con otros bienes. Asimismo el término COMPARABLES se empleará para identificar a los bienes que servirán de base para llegar a una conclusión en relación al probable valor de mercado de un bien, a través de un proceso de homologación, y en ocasiones de una regresión múltiple o regresión lineal. Normalmente se agrupan en bases de datos que contienen información diversa en relación a ellos. Es necesario tener claro que la homologación se puede llevar a cabo siempre y cuando exista cierto grado de homogeneidad entre los bienes en estudio (características similares, ya sea en su aspecto físico, nivel socioeconómico, uso predominante, etc.). 3.3.5.1 FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Como resultado del proceso de homologación, se generará el FACTOR DE HAMOLOGACION que es la cifra numérica que establece el grado de diferencia expresado en fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo género en base a sus características particulares, para hacerlos comparables entre sí, de tal forma que la información obtenida respecto a uno de ellos (comparable) sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). En el caso de terrenos (sin construcción) el factor de homologación se basa en el método de “Lao-Tse” donde tenemos: FHt = [(Fs/Fc) x (Lc/Ls) x (Pc/Ps) x (Ac/As)0.5 ](1/6) FHt Fc Ls Ps As

Donde: =Factor de homologación de terreno =Frente lote comparable =Fondo lote sujeto =Perímetro lote sujeto =Area lote sujeto

Fs Lc Pc Ac

=Frente de lote sujeto =Fondo lote comparable =Perímetro lote comparable =Area lote compable


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AVALUO URBANOS :


Por otro lado, es usual que los valores de mercado que se obtienen para el conjunto terreno y construcción corresponde a un valor total, por lo que hay que tener presente que por lo general la relación de valores entre terreno y construcción para viviendas urbanas es una relación de 1 a 4, o sea que del valor total un 25% corresponde al terreno y un 75% a la construcción. Sin embargo pueden presentarse otras relaciones como 20% terreno y 80% construcción. Entre los principales factores de homologación para construcciones encontramos: A- Factor de Homologación por edad FHedad = PVT + { [(VUTs)1.4 – (es) 1.4] / [(VUTc)1.4 – (ec) 1.4] } x PVC Donde: VUTs = Vida útil total del sujeto VUTc = Vida útil total del comparable es = Edad del sujeto ec = Edad del comparable PVT = Porcentaje Valor de terreno PVC = Porcentaje valor de construcción

B- Factor de Homologación por CUS: El Coeficiente del uso del suelo es la relación entre el área de construcción y el área del terreno. FHcus = PVT (CUSc /CUSs) + PVC Donde: CUSs =Coeficiente de uso del suelo del sujeto CUSc =Coeficiente de uso del suelo del comparable C- Factor de Homologación por terreno (con construcción) FHt = PVT x [(Fs/Fc) x (Lc/Ls) x (Pc/Ps) x (Ac/As)0.5 ](1/6) + PVC D- Factor de Homologación por superficie de construcción: FHsc = PVT + (SCs /SCc) x PVC Donde: SCs = Superficie construida del sujeto SCc = Superficie construida del comparable ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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E- Factor de Homologación por estado de conservación FHes = PVT + (FDs /FDc) x PVC ,

con FD = [ 1- (e/VUT)1.4 ] x Q

Donde: e = edad VUT = Vida útil total Q = Factor por estado de conservación FDs = Factor de depreciación del sujeto FDc = Factor de depreciación del comparable ESTADO Nuevo Bueno Medio Regular Reparaciones sencillas Reparaciones medias Reparaciones importantes Daños graves En desecho Inservibles

CALIFICACIÓN 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

FACTOR “Q” 1.000 0.9968 0.9748 0.9191 0.8190 0.6680 0.4740 0.2480 0.1350 0.0000


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AVALUO URBANOS : EJEMPLO DE HOMOLOGACION EJEMPLO 1. DETALLE


SUJETO

Ubicación Tipo inmueble Tipo zona Area terreno (m2) Frente lote (m) Fondo lote (m) Perímetro (m) Area construcción (m2) Edad (años) Vida util total (años) CUS Conservación Q Factor de depreciación Fecha Valor total (colones) M. Unitario Total /u.c. Condiciones de Venta Referente Teléfono

Urb. Real No. 807 Vivienda Habitacional Medio 130.60 7.35 17.77 50.24 136.00 2 60 1.0413 bueno 0.9968 0.9883 DICIEMBRE 01 ? ? Avalúo

COMPARABLES 1 Urb. Real No. 335 Vivienda Habitacional Medio 129.50 7.00 18.50 51.00 132.00 4 60 1.0193 bueno 0.9968 0.9743 OCTUBRE 2001 ¢ 17,500,000.00 ¢ 132,575.76 Oferta

PORCENTAJE DE VALOR Construcción= 80.0%

2 Urb, Real No. 184 Vivienda Habitacional Medio 176.00 8.00 22.00 60.00 140.00 3 60 0.7955 Bueno 0.9968 0.9818 SETIEMBRE 2001 ¢ 18,000,000.00 ¢ 128,571.43 Oferta

3 Urb. Real No. 166 Vivienda Habitacional Medio 116.00 6.50 17.85 48.69 130.00 0 60 1.1207 Nueva 1.0000 1.0000 NOVIEMBRE 2001 ¢ 17,000,000.00 ¢ 130,769.23 Oferta

Terreno= 20.0%

COMPARABLE Terreno Edad Superficie construida Estado de conservación CUS

FACTORES PARCIALES DE HOMOLOGACIÓN 1 2 3 1.0034 1.0158 1.0012 1.0115 1.0053 0.9932 1.0242 0.9771 1.0369 1.0115 1.0053 0.9906 0.9958 0.9528 1.0152

FACTOR GLOBAL

1.0469

VALOR/ m2 HOMOLOGADO ¢ 2

VALOR PROMEDIO/ m HOMOLOGADO ¢ 2

VALOR/ m RECOMENDADO ¢ VALOR TOTAL HOMOLOGADO VALOR DE MERCADO RECOMENDADO

¢ ¢

138,799.64

0.9558 ¢

122,882.31

1.0370 ¢

135,606.17

132,429.37 132,430.00 18,010,480.00 18,010,500.00


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3.4 ENFOQUE DE INGRESO El enfoque de Ingresos se basa en la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien y usualmente es medido por medio de la capitalización de un nivel específico de ingresos o renta. 3.4.1 METODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Es un método basado en el ENFOQUE DE INGRESOS, cuyo principio es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de los posible ingresos o beneficios futuros de un bien (o de su posesión); y usualmente es medido mediante la capitalización de un nivel específico de ingresos o rentas. En ese sentido desde el punto de vista financiero, se puede estimar el valor de un inmueble analizándolo como una alternativa de inversión capaz de generar una renta. No obstante para aplicar este método es necesario conocer de algunas definiciones básicas de economía y finanzas. En algún momento hemos escuchado que “El dinero hace dinero”. Eso es una afirmación muy cierta ya que si en efecto se invierte dinero hoy (en una institución financiera estable), mañana con seguridad se tendrá más dinero acumulado que el se había invertido originalmente. Ese cambio en la cantidad de dinero durante un período dado de tiempo es lo que se llama VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO y constituye uno de los conceptos más importante de la ingeniería económica. 3.4.1.1 INTERES La manifestación del valor del dinero en el tiempo se llama INTERES y es una medida del incremento entre la suma original (ya sea tomada en préstamo o invertida), y el monto final pagado o acumulado, entonces: INTERES = CANTIDAD TOTAL ACUMULADA – INVERSIÓN ORIGINAL Asimismo, si se pidió dinero prestado en un tiempo pasado, el interés será INTERES = CANTIDAD PRESENTE PAGADA – PRESTAMO ORIGINAL El préstamo o la inversión original es lo que se llama PRINCIPAL.


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3.4.1.2 TASA DE INTERES Cuando el interés se expresa como un porcentaje de la cantidad original por unidad de tiempo, el resultado es TASA DE INTERES, entonces: Tasa de interés = (interés acumulado por unidad de tiempo / cantidad original) x 100

El período de tiempo que más comúnmente se utiliza para expresar la tasa de interés es el año. EJEMPLO: Una empresa invirtió $100.000,00 el 1 de enero, y exactamente un año más tarde retiró un total de $106.000,00. Calcular la tasa de interés. Interés = 106.000 – 100.000 = $ 6.000 Tasa interés porcentual = 6.000 / año / 100.000 x 100 = 6% anual.

3.4.1.3 INTERES SIMPLE Y COMPUESTO El interés simple se calcula utilizando únicamente el principal e ignorado cualquier interés que hubiera podido acumularse en períodos de interés anteriores. Interés = (principal) ( tasa de interés) (número de periodos) Interés = P x i x t EJEMPLO: interés simple: Si se solicita un crédito de $ 1000 durante 3 años a un interés simple del 6% anual, ¿Cuánto dinero se pagará al final de los 3 años? Interés por año = 1000 (0.06) = $60 Interés total = 1000 (3) (0.06) = $ 180 Entonces la cantidad adeudada al final de los 3 años es 1000 + 180 = $ 1180,00


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Por su parte el interés compuesto es el correspondiente a un período al calculado en un período de interés, más la cantidad total de intereses acumulados en períodos anteriores. En este caso aplica el “interés sobre interés”, o sea se refleja el valor del dinero en el tiempo. EJEMPLO: interés compuesto: Si se solicita un crédito de $ 1000 durante 3 años a un interés del 6% anual. Calcular la cantidad adeudada después de un período de 3 años. Interés, año 1 = 1000 (0.06) = $60 Cantidad adeudada al final del año1 = 1000 + 60 = $1060,00 Interés, año 2 = 1060 (0.06) = $63.60 Cantidad adeudada al final del año 2 = 1060 + 63.60 = $1123,60 Interés, año 3 = 1123,60 (0.06) = $67,42 Cantidad adeudada al final del año1 = 1123,60 + 67,42 = $1191,02 3.4.1.4 DIAGRAMA DE FLUJO Toda persona o empresa tiene entradas de dinero (ingresos) y desembolso de dinero (egresos) que ocurren el un tiempo dado. Las entradas y salidas de dinero en un intervalo de tiempo constituye el FLUJO DE CAJA, donde usualmente los flujos positivos constituyen las entradas y los negativos los desembolsos. El diagrama de flujo es simplemente una representación gráfica de los flujos de caja dibujados a una escala de tiempo. Sobre el eje x (tiempo) se colocarán flechas que representan ingresos (dirección vertical y punta hacia arriba) y egresos (vertical punta hacia abajo). Ingresos

0

1

2

3

4

5

6

Egresos

3.4.5 TASA PASIVA Es la tasa que los bancos pagan a sus clientes, y depende del plazo y del monto invertido. Información oficial de dicha tasa se puede encontrar en la página web del Banco Central de Costa Rica (www.bccr.fi.cr). ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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3.4.1.6 TASA ACTIVA Es la tasa que las instituciones financieras cobran a sus clientes, y depende del tipo de crédito que se otorgue. Por ejemplo el Banco de Costa Rica en su pagina web www.bcr.fi.cr establece tasas diferentes cuando sus créditos son personales, residenciales, sobregiros, o de tarjeta, y también si es en dólares o colones.

3.4.1.7 TASA NOMINAL Es la tasa sin capitalizar. La tasa de interés nominal anual se define como la tasa del interés del período multiplicada por el número de períodos anuales, por ejemplo una tasa de interés de 1.5% mensual, puede expresarse como una tasa nominal del 18% anual (1.5 x 12 = 18). Evidentemente esta tasa ignora el valor del dinero en el tiempo.


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3.4.1.8 TASA EFECTIVA Cuando el valor del dinero en el tiempo se tiene en cuenta en el cálculo de tasas de interés anuales a partir de tasas de interés periódicas, la tasa anual toma el nombre de tasa de interés efectiva. En otras palabras la tasa efectiva resulta de capitalizar la tasa nominal, y depende de los períodos de capitalización (diaria, semanal, mensual, semestral, anual, etc.) TE = [(1 + TN / n)n –1] x 100 Donde TE = tasa efectiva TN = tasa nominal n = número de períodos EJEMPLO: Obtener la tasa efectiva a partir de una tasa nominal 36% anual, capitalizado mensualmente. TN = 36% n = 12 Entonces:

TE = [(1 + 0.36 / 12)12 –1] x 100 TE = 42.58% anual

EJEMPLO: Obtener la tasa efectiva del 36% anual, capitalizado semanalmente. TN = 36% n = 52 Entonces:

TE = [(1 + 0.36 / 52)52 –1] x 100 TE = 43.16% anual

3.4.1.9 TASA INFLACIONARIA La tasa inflacionaria es la tendencia generalizada que se tiene en la pérdida adquisitiva. Se genera a partir de los Índices de Precios al Consumidor (IPC). El índice de precios al consumidor se obtiene del consumo familiar, donde se pondera con los productos y servicios de la canasta básica. En la pagina web del Banco Central de Costa Rica se pueden encontrar los IPC para nuestro país, para un período de 1995 al 2001. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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Por medio de los índices se pueden realizar actualizaciones de precios, para ellos se requiere saber el valor del bien al momento de su adquisición. Luego se establece un factor de valor anterior (IPC actual / IPC anterior), y se multiplica por el precio de adquisición, para obtener el Valor Actualizado. Sin embargo hay que recordar que los índices de precio al consumidor se obtiene a partir de ponderaciones de productos, que podrían no tener relación con el bien analizado.


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3.4.1.10 TASA REAL La tasa real representa la tasa a la cual la moneda presente se transformará en moneda futura equivalente con el mismo poder de compra. La utilidad de esta tasa de interés es apropiada cuando se calcula el valor presente de una cantidad, cuando los efectos de la inflación deben tenerse en cuenta. Esta tasa representa la utilidad neta de una inversión de capital en una institución financiera, o de un inversionista. TR = [(TE-TI)/(1+TI)] Donde, TR = Tasa real TE = Tasa efectiva TI = Tasa inflacionaria

3.4.1.11 TASA DE CAPITALIZACIÓN Para Oscar Borrero23 la relación entre la renta que produce un inmueble y el valor del mismo es lo que denomina Tasa de Capitalización. Por su parte Ricardo Castrillón24 establece que la Tasa de Capitación es la relación entre el ingreso neto anual y el valor de la propiedad en condiciones de mercado normales. Por lo tanto la Tasa de Capitalización es una relación que expresa el potencial de ingreso que existe entre los ingresos generados (en un tiempo o llevados a infinito) y el valor comercial de ese mismo inmueble. TC = INA / VM Donde, INA: ingreso neto anual VM: Valor de mercado Para Castrillón los métodos para estimar la tasa de capitalización se pueden agrupar en tres categorías:

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Borrero, Oscar. Avalúos de Inmuebles y Garantías. 2000 Castrillón, Ricardo. Método de la Renta. 2000 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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•

Extraídas del mercado Se basa en el hecho de que existe un mercado “perfecto” en el cual existen transacciones suficientes de las cuales se puede obtener fácilmente una muestra estudiando la fórmula supraindicada.

•

Construidas: cuando no existe información confiable del mercado, la tasa de capitalización se obtiene mediante la modelación de escenarios que incluyen variables diversas.

•

Estudio de análisis de Inversión: Es cuando se realizan estudio en bolsas de valores, bancos de inversión, etc., donde analizan el comportamiento histórico de la rentabilidad inmobiliaria frente a inversiones realizadas en otros sectores.

La tasa de capitalización es una tasa de descuento que desde otro ángulo debe considerar la tasa que el potencial inversionista exige como rentabilidad de un negocio (en este caso el inmobiliario). En algunos países las instituciones financieras establecen rangos para las tasas de capitalización dependiendo de la actividad o características del inmueble, dentro de esos rangos la selección de la tasa dependerá de: •

Tasas Altas: se utilizan para edificaciones con alto grado de deterioro, inmuebles con altos grado de rotación en su ocupación, inmuebles con usos muy específicos, inmuebles mal ubicados, etc.

•

Tasa Bajas: inmueble con buen estado de conservación, ubicaciones adecuadas, inquilinos estables, adaptabilidad del inmueble, depreciación lenta.

Entre los métodos para estimar de la Tasa de capitalización tenemos: A- Método de Banda de Inversión aplicada a los componentes de capital y deuda: TC = (M x Rm ) + ( E x Re) Donde, M : Proporción del crédito con relación al valor total expresado en porcentaje Rm : Relación entre el pago total en un año entre el total de la deuda E : Proporción del capital en relación al valor total expresado en porcentaje Re : Relación entre de capital de un año y el capital total invertido


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B- Método de Banda de Inversión aplicada a los componentes de terreno y mejoras: TC = (L x Rl ) + ( B x Rb) Donde, L : Valor del inmueble como proporción del valor total del inmueble Rl : Tasa de capitalización atribuible al terreno únicamente B : Valor de edificación o mejoras en proporción al valor total del inmueble Rb : Tasa de capitalización atribuible a las edificaciones C- Método cubrimiento de la deuda: TC = (INA / Im) x Rm X M Donde, INA : Ingreso Neto anual Im : Servicio anual a la deuda (incluye intereses al capital) M : Valor de edificación o mejoras en proporción al valor total del inmueble Rm : Tasa de capitalización atribuible al terreno únicamente

3.4.1.12 INGRESOS BRUTOS (IB) Son todos los ingresos que se reciben o acumulan durante un tiempo específico. En renta este tiempo específico es casi invariable que un mes. En terrenos los ingresos brutos mensuales estarán en función entre otras cosas de: • Ubicación • Uso • Topografía • Forma del terreno • Equipamientos y servicios

3.4.1.13 DEDUCCIONES (D) Usualmente las deducciones que se generan en un inmueble tienen relación con • • • • •

Impuesto sobre la renta Impuesto de bienes inmuebles Patentes Gastos de mantenimiento Gastos de Administración (agua, luz, limpieza, vigilancia, etc.) • Seguros ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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3.4.1.14 INGRESOS NETOS (IN) Al aplicar las deducciones a los ingresos brutos, se obtiene consecuentemente los ingresos netos. INM = IBM – D, o también INM = IBM (1 - %D) 3.4.1.14 VALOR DE CAPITALIZACIÓN Una forma de obtener el Valor de Capitalización es dividir la Renta Neta Anual (RNA) o Ingreso Neto Anual (INA) entre la tasa de capitalización (TC) o sea: VC = RNA /TC


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EJEMPLO:25 Realizar la valoración de una vivienda nueva mediante el método de capitalización de rentas, si se tiene la siguiente información: Area de terreno: Area de construcción:

130.06 132.50

El avalúo vía costo indicó que los valores por metro cuadrado para terreno y construcción son: Terreno: Construcción

¢ 25.000 / m2 ¢ 90.000 / m2

La vivienda es nueva y se tienen referencias que permiten estimar que el alquiler mensual puede ser de ¢ 170.000,00. Se calcula que en promedio el tiempo que permanecerá sin alquilar será de un mes al año (porcentaje de vacíos). La institución financiera ha recomendado una tasa de capitalización de 9.62% Las deducciones o sea los egresos producto de pago de servicios públicos, municipales, seguros, etc., se estiman en un 27.462 % de los ingresos (ver cuadro de cálculo de deducciones). Respuesta: PASO 1: Se debe realizar un estudio de rentas para viviendas similares para asegurar que el monto de arriendo es adecuado. Dicho estudio no es más que un análisis de mercado mediante el cual se pretende establecer para residencias similares, cual sería una renta razonable. Cabe recordar que cualquier alquiler que evidentemente este por debajo o por encima del promedio razonable no debería considerarse en el estudio.

25

Laurent, Robert. Trabajo final de curso Valoración de inmuebles urbanos, octubre 2000. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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PASO 2: Cálculo de deducciones DETERMINACION DE DEDUCCIONES CONCEPTO Administración Servicios Municipales Agua y Alcantarillado Mantenimiento Vacíos (1 mes por año) Seguros (0.3% de valor) Impuesto Bienes Inmuebles Total deducciones Impuesto sobre Bienes Inmuebles Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Valor fiscal Porcentaje de Valor Fiscal Tarifa anual Tarifa mensual % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Alcantarillado y Agua potable Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Tarifa de Alcantarillado mensual Tarifa básica de Agua Potable Total mensual % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Mantenimiento Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Presupuesto de mantenimiento anual Gasto de mantenimiento mensual % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Servicios Municipales Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Tarifa de recolección de basura anual Tarifa de recolección de basura mensual Limpieza de calle por metro de frente Tarifa anual de limpieza de frente (8 m) Tarifa mensual de limpieza de frente (8m) Total de servicios municipales % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Administración Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Administración % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales

% 5.00 0.63 0.61 9.80 8.33 1.36 1.72 27.46 170,000.00 14,060,840.00 0.25% 35,152.10 2,929.34 1.72 170,000.00 320.00 717.60 1,037.60 0.61 170,000.00 200,000.00 16,666.67 9.80 170,000.00 8,380.00 698.33 570.00 4,560.00 380.00 1,078.33 0.63 170,000.00 8,500.00 5.00


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PASO 3: Cálculo de la Tasa de Capitalización: como se había indicado la tasa de capitalización depende de tres factores: la Tasa Real (TR), la Tasa de Depreciación (TD) y el factor de riesgo (FR). TC = (TR + TC) FR TASA REAL: En este ejemplo para calcular la Tasa Real se tomó la tasa básica pasiva calculada por el Banco Central de Costa Rica de los años 1994 hasta el 2000. De igual forma se hizo con el Indice de Precios al Consumidor (IPC). Con ambos datos se calculó la Tasa Real, cuyo promedio fue de 7.56% como se muestra en el cuadro adjunto: AÑO 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 PROMEDIO

PERIODO 1994-2000 T.B.P. % IPC % 24.38 19.85 31.28 22.56 23.95 13.89 20.66 11.20 20.41 12.36 21.77 10.11 17.34 9.77

TR % 3.78 7.11 8.84 8.50 7.17 10.59 6.90 7.56

TASA DE DEPRECIACIÓN: La Vida Util Remanente (VUR) es la relación entre el Valor Neto de Reposición y el Valor de Reposición Nuevo (VRN), por la Vida Util Total (VUT), o sea: VUR = VUT x VNR / VRN Dado que la edad es cero (vivienda nueva), la vida útil remanente es directamente la Vida Util Total (58.08) que se calculó como sigue: CLAVE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

CONCEPTO Cimentación, vigas, columnas Paredes Contrapiso Entrepiso Pisos y rodapiés Repellos, pintura y acabados Cielos y aleros Techos y pluviales Instalación potable y negras Instalación eléctrica Puertas y muebles Ventanería Verjas Obras externas

% 11.25 9.64 3.19 14.69 11.27 4.86 6.38 11.34 7.93 1.62 7.54 2.32 0.72 7.25

VU 100 60 100 100 50 25 20 40 35 25 30 30 25 50 VIDA UTIL

Ponderación 12.09 6.22 3.43 15.79 6.06 1.31 1.37 4.87 2.98 0.44 2.43 0.75 0.19 0.16 58.08


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Por lo tanto la tasa de depreciación es: TD = 100% / 58.08 TD = 1.72 % Sin embargo, como la tierra no se deprecia se debe ponderar la tasa de depreciación con respecto a los valores porcentuales de terreno y construcción, entonces: INMUEBLE Construcción Terreno TOTAL

VALOR 11.925.000,00 3.251.500,00 15.176.500,00

% 78,58 21,42 100,00

TD % 0 1.7218

TD. Pond. % 1.35 0

FACTOR DE RIESGO: En Costa Rica la mayoría de entes financieros estiman un factor de riesgo de un 8% para viviendas de clase media. Entonces para el cálculo de la Tasa de Capitalización se tiene: TC = (TR + TD ) x FR TC = (7.56% + 1.35 %) x 1.08 TC = 9.62% PASO 4 Cálculo de ingresos netos Los ingresos netos corresponde a la resta de los ingresos brutos menos las deducciones: IBM = ¢ 170.000,00, y por lo tanto el IBA = ¢2.040.000,00 Deducciones = 27,46% Deducciones anuales = ¢ 560.184,00 INA = 2.040.000,00 – 560.184,00 = ¢1.479.816,00 PASO 6 Cálculo del Valor de Capitalización VC = INA / TC VC = 1.479.816,00 / 9,62 VC = ¢ 15.382.702,70 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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3.4.2 AVALUOS RESIDUALES El avalúo residual es un método que pretende dar máximo valor a un terreno a partir del mejor uso que podría explotarse en ese inmueble. En algunos casos este método se usa cuando no existe un mercado activo, sin embargo, la principal aplicación del método lo encontramos ligado a estudios de factibilidad de inversión, donde con el adecuado suministro de la información financiera básica de un posible proyecto es posible recomendar cual es el máximo valor que podría pagarse por la tierra. Para la aplicación del método es necesario: 26 •

Analizar si el uso propuesto es la mejor alternativa de inversión (Observar viabilidad técnica, financiera y legal)

•

Conocer el valor de mercado de los productos que generará el proyecto (viviendas, locales comerciales, lotes, etc.)

•

Estimar el tiempo de absorción del proyecto (período de venta)

•

Conocer costo directos e indirectos

•

Establecer la tasas financieras

•

Determinar la utilidad mínima que debería generar el proyecto.

3.4.2.1 CONCEPTOS ADICIONALES Se pretende que a partir de la viabilidad de una alternativa propuesta, se pueda estimar cual es el máximo valor que tendrá la tierra (debido a la influencia del proyecto). En ese sentido, se requieren de herramientas que nos permitan determinar si el proyecto a desarrollar será una inversión rentable y viable. Una de dichas herramientas es el Valor Actual Neto (VAN). Valor Actual Neto (VAN): es el valor monetario que resulta de restar a la suma de los flujos de caja o entradas futuras descontadas del proyecto, la inversión inicial. VAN = Σj=1nFNEj(1+i)-j – Io 26

Morales, Alfonso. Curso Valuación de terrenos. 1999. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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Donde, = Inversión Inicial realizada en el momento cero. Io i = tasa de interés (tasa de descuento) FNEj = Flujo neto efectivo del período “j-ésimo” Puesto que el VAN es siempre menor que el valor futuro de un desembolso o entrada cuando la tasa de interés es mayor a cero, la cantidad del valor presente neto se conoce como flujo de caja descontado. Asimismo, la tasa de interés utilizada en los cálculos de valor presente neto se le llama tasa de descuento. Sin el VAN <0 indica una pérdida neta a cierta tasa y si VAN>0 implica una ganancia neta mayor que la tasa establecida. La otra herramienta en es la: Tasa Interna de Retorno (TIR): es la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero o también, la tasa que iguala la suma de los flujos o entradas descontadas con la inversión inicial del proyecto o con el valor presente de los desembolsos netos. La tasa de retorno sobre la inversión, que es precisamente el TIR, no es, ni más ni menos, que la tasa de interés promedio anual sobre el saldo no recuperado de la inversión o el valor presente de los desembolsos: TIR = Σj=1nFNEj(1+i)-j – Io = 0 Los criterios de evaluación son sencillos y se resumen como sigue: Si el VAN >= 0, se acepta el proyecto Si el VAN < 0, se rechaza el proyecto Si el TIR >= i, se acepta el proyecto Si el TIR < i, se rechaza el proyecto Ejemplo: Un gerente de una empresa de topografía presenta a la junta directiva una proyección muy cuidadosa de los beneficios o flujos de caja netos adicionales que obtendrá su empresa durante los próximos años, si se adquiere un software para cálculo y cuyo valor es de 80.000 UM. Analice los resultados y tome la decisión de invertir o no en el programa, si se sabe que la tasa de costo del capital es de un 15%. AÑO 0 1 2 3

MONTO -80.000 (inversión) 20.000 (beneficios) 25.000(beneficios) 25.000(beneficios)

AÑO 4 5 6

MONTO 30.000(beneficios) 35.000(beneficios) 40.000(beneficios)


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25

25

30

35

40

1

2

3

4

5

6

-80

0

20

Diagrama de flujo:

Solución: VAN = 20.000 (1.15) -1 + 25.000 (1.15) -2 + 25.000(1.15) -3 + 30.000(1.15) –4 + 35.000 (1.15) –5 + 40.000 (1.15) –6 – 80.000 = VAN = 24579,69 TIR = 20.000 (1 + i) -1 + 25.000 (1 + i) -2 + 25.000(1 +i) -3 + 30.000(1 + i) –4 + 35.000 (1 + i) –5 + 40.000 (1 + i) –6 – 80.000 = 0 Como se puede observar, se debe encontrar el “cero” de un polinomio de sexto grado, o lo que es lo mismo, debe encontrarse las raíces de una ecuación de sexto grado, tarea muy difícil, si no se hace por prueba y error o aproximaciones sucesivas. De ahí la necesidad de utilizar programas o calculadores científicas o financieras: TIR = 24,54% ¿Que decisión tomar? VAN = 24579,69 >=0 Se acepta, porque en dinero de hoy, con el mismo poder de adquisición de lo que se invierte, el proyecto aportará o dejará a la empresa 24.779,69 UM TIR = 24,54% >= 15% Se acepta, porque los 80.000 UM invertidos reditúan a la empresa un 24,54% mientras que tiene un costo del 15%. ¿Qué sucede si el valor del programa fuese 150.000 UM, y la tasa y los ingresos permanecen iguales? ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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EJEMPLO: Obtener el valor residual de un terreno de 34.450 m2, susceptible de urbanizar ya que se dispone de facilidades y permisos preliminares para ello. Se ha estimado que se pueden obtener 200 lotes con un área promedio de 100m2 (10mx20m). Una investigación de mercado indica que los lotes de tamaño similar en la zona tienen un precio de venta de 600,00 UM / m2. Por otro lado el programa de comercialización considera la venta de lotes del mes 8 al mes 12. Se considera que el crédito necesario para desarrollar el proyecto debe ser al menos un 10% adicional al presupuesto de la urbanización. El programa de la obra indica que para desarrollar el proyecto se necesitarán 10 meses, y el presupuesto se calcula en 150 UM / m2 (del área vendible) Los permisos del proyecto se estiman en un 2% del presupuesto del proyecto a pagar en el mes cero y los gastos administrativos en un 5% del mismo presupuesto (distribuidos durante todo el período). Se pretende pagar el crédito en los meses 11 y 12, y los gastos de formalización del crédito son de un 3% de monto prestado por la entidad financiera, los cuales se pagarán en el mes cero. La supervisión (fiscalización) del crédito se ha fijado en un 2% del crédito, durante el período que dura la construcción de la obra (10 meses). La tasa pasiva es de un 24% anual, la tasa de crédito de un 3.5% mensual, y para las ventas y publicidad del proyecto se piensa invertir un 5% del precio de venta. La utilidad proyectada es de un 20%. RESOLUCIÓN: DATOS AREA VENDIBLE PRECIO DE VENTA PRESUPUESTO DE OBRA (20.000 m2 x 150 UM) MONTO DE CREDITO SOLICITADO (10% adicional) DURACIÓN EJECUCIÓN DE LA OBRA DURACIÓN DEL PROYECTO PERMISOS GASTOS ADMINISTRATIVOS COMERCIALIZACION VENTAS Y PUBLICIDAD COMISIONES DE CREDITO COMISION DE SUPERVISION TASA CREDITO TASA PASIVA UTILIDAD

20.000 m2 600 UM/ m2 3.000.000,00 UM 3.300.000,00 UM 10 meses 12 meses 2 % presupuesto 5 % presupuesto De mes 8 a 12 6 % precio de venta 3 % crédito 2 % crédito 3.5 % mensual 24 % anual 20 % anual


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AVALUO URBANOS :


A- INGRESOS (miles de UM) Crédito = 3.300 UM/ 10 meses = 330,00 UM / mes (durante 10 meses) Venta = 20.000 m2 x 600 UM / m2 = 3.000.000 (miles UM) / 5 meses Ingreso mensual por venta = 2400 UM/ mes (del mes 8 al 12) B- EGRESOS (miles de UM) Costo de la obra (presupuesto) / 10 3.000 / 10 = Permisos (2% del presupuesto) mes cero 3.000 x 2% = Gastos Administrativos (5% presupuesto) 3.000 x 5%/ 12 = Crédito solicitado (presupuesto + 10%) Comisión del crédito (3% crédito) mes 0 3.300 X 3% = Fiscalización del crédito (2% crédito) 3.300 x 2 %/ 10 = Pago del crédito (meses 11 y 12) 3.300 / 2 = Ventas y publicidad (5% precio venta / 12) 12.000 x 5% / 12 = Tiempo de uso del crédito Base para interés mensual 3.300 / 10 = Tasa crédito (paga mes vencido) Mes 0 Mes 1 = 0 Mes 2 = 330 x 1 x 3.5% = 11.55 Mes 3 = 330 x 2 x 3.5 %= 23.10 Mes 4 = 330 x 3 x 3.5 %= 34.65 Mes 5 = 330 x 4 x 3.5 %= 46.20 Mes 6 = 330 x 5 x 3.5 %= 57.75

300,00M 60 UM 12,50 UM 3.300,00 UM 99,00 UM 6.6 UM 1.650,00 UM 50,00 UM 10 meses 330,00 UM 3.5% mensual

Mes 7 = 330 x 6 x 3.5% = 69,30 Mes 8 = 330 x 7 x 3.5 %= 80,85 Mes 9 = 330 x 8 x 3.5 %= 92,40 Mes 10 = 330 x 9 x 3.5 %= 103,95 Mes 11= 330 x 10x 3.5 %= 115,50 Mes 12= 1650 x 3.5% = 57,75

PROGRAMA DE INGRESOS CONCEPTO CREDITO BANCARIO VENTA SUMA

0

1

2

3

4

5

6

330,00 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00

0,00

330,00 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00

7 330,00

330,00

8

9

10

330,00 330,00 330,00 2400,00 2400,00 2400,00 2730,00 2730,00 2730,00

11

12

total

2400,00

2400,00

3300,00 12000,00

2400,00

2400,00

15300,00

11

12

total

12,50 50,00 1650,00 57,75

60,00 3000,00 99,00 66,00 150,00 600,00 3300,00 693,00 7968,00

PROGRAMA DE EGRESOS CONCEPTO PERMISOS CONSTRUCCION COMISION FISCALIZACION GASTOS ADM. VENTA Y PUBLICIDAD PAGO CREDITO INTERESES

0

1

2

3

4

5

6

8

9

10

300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00

300,00

300,00

300,00

300,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

6,60 12,50 50,00

0,00

11,55

23,10

34,65

46,20

57,75

69,30

80,85

92,40

103,95

12,50 50,00 1650,00 115,50

369,10 380,65 392,20 403,75 415,30 426,85

438,40

449,95

461,50

473,05

1828,00

1770,25

7

8

9

10

11

12

572,00

629,75

99,00

SUMA

159,00

MES

0

1

2

3

4

5

6

-159,00

-39,10

-50,65

-62,20

-73,75

-85,30

-96,85

FLUJO DE CAJA

7

60,00

-108,40 2280,05 2268,50 2256,95


110

AVALUO URBANOS :


4

5

6

7

-73.75

-85.30

-96.85

-108.40

10

11

629.75

9

572

8

2256.9

2268.50

3

2280.05

2

-62.20

1

-39.10

-159

0

-50.65

DIAGRAMA DE FLUJO

12

Con la información anterior y considerando una tasa nominal de un 24% anual (2% mensual) se tiene: TIR = 44.27 VAN = 6.021,87 UM VALOR RESIDUAL = VAN – Utilidad VALOR RESIDUAL = 6021,97 – (12.000,00 x 20%) = 3.621,87 UM (miles) Entonces el valor residual por metro cuadrado es: Valor por metro cuadrado = 3.621.870,00 / 34,450 m2 = 105,13 UM / m2 RESPUESTA : valor máximo a pagar por el terreno es 105,20 UM/ m2 NOTA IMPORTANTE: El ejemplo anterior y el siguiente tiene únicamente fines didácticos, pues no es razonable que un proyecto constructivo tenga flujos de caja negativos ya que implicaría no tener recursos para trabajar.


111

AVALUO URBANOS :


EJEMPLO: Obtener el valor residual de un terreno urbano de 2500 m2 ubicados en el centro de la cuidad, si se estima que el mayor y mejor uso del terreno es la construcción de locales comerciales de una planta. DATOS AREA VENDIBLE PRECIO DE VENTA MONTO DE CREDITO SOLICITADO PRESUPUESTO DE OBRA DURACIÓN DE LA OBRA CONSTRUCTIVA DURACIÓN DEL PROYECTO PERMISOS GASTOS ADMINISTRATIVOS VENTAS Y PUBLICIDAD COMISIONES DE CREDITO COMISION DE SUPERVICION (Fiscalización) TASA CREDITO TASA PASIVA UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

2000 m2 6500 UM/ m2 3.300.000,00 UM 3.000.000,00 UM 12 meses 15 meses 1 % presupuesto 5 % presupuesto 6 % precio de venta 2 % crédito 1 % crédito 48 % anual 36 % anual 20 % anual

El programa de comercialización que se propone es el siguiente: 20% del mes 1 al mes 5 20% del mes 6 al mes 10 60% del mes 10 al mes 15 Los gastos de formalización y permisos se pagan en el mes 0 Los gastos administrativos se distribuyen desde el mes 1 al mes 15 Ventas y publicidad del mes 1 al mes 15 Intereses a partir del mes siguiente del primer pago Pago del crédito del mes 13 al mes 15 Area vendible 2000 m2 RESOLUCIÓN A-INGRESOS (miles de UM) Crédito = 3.300 / 12 = 275,00 UM Venta = 2.000 m2 x 6.500 UM / m2 = 13.000 (miles UM) Según el cuadro de comercialización 20% del mes 01 al mes 05= 13.000 x 20% entre 5= 520 UM/mes 20% del mes 06 al mes 10= 13.000 x 20% entre 5= 520 UM/mes 60% del mes 10 al mes 15= 13.000 x 60% entre 6= 1.300 UM/mes ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

112

AVALUO URBANOS :


A- EGRESOS (miles de UM) Costo de la obra (presupuesto) / 12 3.000 / 12 = Permisos (1% del presupuesto) 3.000 x 1% = Gastos Administrativos (5% presupuesto) 150 / 15 = Crédito solicitado Comisión del crédito (2% crédito) Supervisión del crédito (1% crédito) 3.300 x 1% /12 Pago del crédito 3.300 / 3 = Ventas y publicidad (6% precio venta / 15) 780 / 15 = Tiempo de uso del crédito Base para cálculo interés mensual 3.300 / 12 = Tasa crédito 48% anual

250,00M 30,0 UM 10,00 UM 3.300,00 UM 66,00 UM 2,75 UM 1.100,00 UM 52,00 UM 12 meses 275,00 UM 4% mensual

Mes 0 Mes 7 = 275 x 6 x 4% = 66,00 Mes 1 = 0 Mes 8 = 275 x 7 x 4% = 77,00 Mes 2 = 275 x 1 x 4% = 11,00 Mes 9 = 275 x 8 x 4% = 88,00 Mes 3 = 275 x 2 x 4% = 22,00 Mes 10 = 275 x 9 x 4% = 99,00 Mes 4 = 275 x 3 x 4% = 33,00 Mes 11 = 275 x 10 x 4% = 110 Mes 5 = 275 x 4 x 4% = 44,00 Mes 12 = 275 x 11 x 4% = 121,00 Mes 6 = 275 x 5 x 4% = 55,00 Mes 13 = 275 x 12 x 4% = 132,00 Mes 14 = 2200 x 4% = 88, y Mes 15= 1100 x 4% = 44 PROGRAMA DE INGRESOS 0

CONCEPTO

1

2

3

4

5

6

7

8

9

275,00 520,00

275,00 520,00

275,00 520,00

275,00 520,00

275,00 520,00

275,00 520,00

275,00 520,00

275,00 520,00

275,00 520,00

0,00

795,00

795,00

795,00

795,00

795,00

795,00

795,00

795,00

795,00 2095,00 1575,00 1575,00 1300,00 1300,00 1300,00

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

250,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

2,75 10,00 52,00

0,00

11,00

22,00

33,00

44,00

55,00

66,00

77,00

88,00

99,00

110,00

10,00 10,00 10,00 52,00 52,00 52,00 1100,00 1100,00 1100,00 121,00 132,00 88,00 44,00

314,75

325,75

336,75

347,75

358,75

369,75

380,75

391,75

402,75

413,75

424,75

435,75 1294,00 1250,00 1206,00

9

10

11

CREDITO BANCARIO VENTA 40 % VENTA 60 % SUMA

10

11

12

13

14

15

275,00 275,00 275,00 520,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00

PROGRAMA DE EGRESOS CONCEPTO PERMISOS CONSTRUCCION COMISION FISCALIZACIÓN GASTOS ADM. VENTA Y PUBLICIDAD PAGO CREDITO INTERESES SUMA

MES FLUJO DE CAJA

13

14

15

30,00 66,00

96,00

0

1

2

3

4

5

6

7

8

-96,00

480,25

469,25

458,25

447,25

436,25

425,25

414,25

403,25

12

392,25 1681,25 1150,25 1139,25

13

14

15

6,00

50,00

94,00


113

AVALUO URBANOS :


1

2

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

94.0

50.0

6.0

1139.2

1150.25

1681.25

392.25

403.25

414.25

425.25

436.25

447.25

458.25

3

15

-96

0

469.25

480.25

DIAGRAMA DE FLUJO

Como la tasa pasiva es de un 36% anual, la tasa mensual será de un 3%. Además la utilidad es de un 20% por lo tanto: Utilidad = 13.000,00 UM x 20% = 2600,00 Finalmente con los datos del diagrama de flujo se puede obtener el TIR y en VAN: TIR = 49.795 VAN = 6296,00 UM VALOR RESIDUAL = VAN – Utilidad VALOR RESIDUAL = 6296,00 – 2600,00 = 3696,00 UM (miles) Entonces el valor residual por metro cuadrado es: Valor por metro cuadrado = 3.696.000,00 / 2.500 = 1.478,00 UM / m2 RESPUESTA : valor máximo a pagar por el terreno es 1.478,00 UM/ m2


114

AVALUO URBANOS :


CAPITULO 4 PROPUESTA DE APLICACIÓN DEL FACTOR DE COMERCIALIZACION EN COSTA RICA27 4.1 INTRODUCCIÓN/RESUMEN Tradicionalmente se ha definido en factor de comercialización como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Mercado entre el Valor del Costo del un mismo inmueble. FC = Valor de Mercado / Costo de Reproducción28 Para personas de otras latitudes el tema ha desarrollar no es nuevo, sin embargo si miramos apenas seis años atrás observamos que en nuestro país existía una fuerte influencia de la corriente valuatoria que recomendaba un valor único para un bien tasado, inclusive en la actualidad no todos los valuadores tiene claro las diferencias conceptuales entre los distintos enfoques de valoración. Como se ha indicado, históricamente en Costa Rica la metodología que se más ha aplicado para la valoración de bienes inmuebles se fundamenta principalmente en el Enfoque del Costo. No obstante, gracias al esfuerzo individual de algunos tasadores, así como también por la apertura de programas especializados en valuación, se ha empezado a entender el carácter “multivalor” que puede tener un bien, especialmente al introducir el enfoque de mercado. Dado que la aplicación de cada enfoque puede generar valores distintos, se propone una forma alternativa de aplicación del factor de comercialización, donde se recomienda extraer el valor del terreno, de forma que el resultado sea un dato más tangible y relacionado con la utilidad constructiva, sin que la misma se diluya como parte del valor del terreno. 4.2 APLICACIÓN Y RESULTADO DE LOS ENFOQUES La aplicación del enfoque de mercado o del costo esta directamente relacionado con el objetivo del avalúo, por ejemplo si lo que se pretende es establecer el valor de reposición de un bien (con fines legales, de seguro, etc.) lo recomendable sería aplicar el método del Costo. Sin embargo, si la finalidad es conocer el posible monto de transacción de un bien (compra-venta, hipoteca, etc.) lo ideal es aplicar algún método del enfoque de mercado. 27

Laurent Robert, ponencia en I Congreso Nacional de Valuación, noviembre 2004 Borrero Oscar, Avalúos de inmuebles y garantías. (Bogotá : Bhandar Editores Ltda. 2002) ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

28

115

AVALUO URBANOS :


Generalmente en condiciones normales el valor de mercado se encuentra por encima del valor del costo, sobre todo cuando el bien tasado se ubica en una zona con una deseabilidad alta. (efecto oferta-demanda) No obstante lo anterior, se pueden presentar condiciones en las el valor de mercado sea igual al valor del costo, e inclusive inferior. Para ilustrar lo indicado se tiene el caso de inversiones constructivas de muy alto costo en zonas marginales (inversiones fuera de contexto de lo que establece el entorno), de modo que si por alguna razón se debe poner en venta el bien, es posible que el precio que finalmente se pague por dicho inmueble este por debajo del costo de edificación. Una limitante del método del costo es que deja por fuera problemas de diseño arquitectónico, o el efecto de los gustos y preferencias, pues una construcción nueva y en buenas condiciones no permite depreciación por edad o estado de conservación, sin embargo puede presentar limitantes en el diseño (problemas en la dimensión de los espacios, ventilación e iluminación inadecuadas, etc.), o bien carecer de elementos que limiten su funcionalidad para un nivel socioeconómico específico (Disponibilidad de cochera, número de habitaciones, dormitorio de servicio, etc.) 4.3 FACTOR DE COMERCIALIZACION Como se indicó tradicionalmente se ha establecido el Factor de Comercialización como la relación entre el Valor de Mercado y el Costo de reproducción, para un mismo bien, o sea: FC = Valor de Mercado / Costo de Reproducción 29 4.3.1 Utilidad del Factor de Comercialización El uso del factor de comercialización es recomendable cuando se ha solicitado el valor de mercado para un inmueble y no se dispone de un mercado activo. Entonces mediante la homologación con inmuebles similares en otras zonas se puede establecer para ellas un factor de comercialización y extrapolarlo a la zona en estudio. De esa forma se podría estimar el valor de mercado a partir del cálculo de valor vía costo (que la mayoría de tasadores domina) el cual se multiplicaría por el Factor de Comercialización. Por otro lado, cada vez más instituciones y tasadores reconocen la necesidad de valorar los bienes reconociendo el efecto del mercado, sin embargo, no en pocas oportunidades se comete el yerro de querer aproximar a un valor de mercado 29

Borrero Oscar, Op.cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

116

AVALUO URBANOS :


aplicando la metodología del costo, mediante la asignación de valores de reposición excesivamente altos. Para evitar lo anterior, las mismas instituciones financieras podrían establecer a partir de estudios Factores de Comercialización máximos o mínimos, evitando de esa forma la desinformación que generan el “inflar los costos de construcción”. Asimismo, algunas instituciones pretenden obtener informes conservadores solicitando a sus tasadores la aplicación única del método del costo, sin embargo existen casos donde no necesariamente dicho método estará por debajo de un enfoque de mercado. 4.3.2 Elementos que inciden en el factor de comercialización: Por involucrar al valor de mercado, el factor de comercialización cambia con el tiempo de acuerdo a diversas circunstancias, entre ellas: • • • • • • • •

Características de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda) Condiciones socio-políticas y económicas del país. Relación del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, área, acabados, etc.) Nivel socioeconómico Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanización, etc.) Ubicación y disponibilidad de servicios Uso y explotación del inmueble Liquidez del bien y riesgo

Asimismo, el factor de comercialización puede ser: •

SUPERIOR A LA UNIDAD: Se observa en la mayoría de los casos, dado que por lo general el valor de mercado es superior al costo de reposición. Es lógico pensar que en condiciones normales un desarrollador venderá una vivienda en un monto superior a lo que le costó construirla.

•

IGUAL O MUY CERCANO A LA UNIDAD: Las razones pueden ser varias por ejemplo: - Una situación de crisis donde el desarrollador requiere vender lo antes posible sacrificando parte o la totalidad de su ganancia. - Viviendas viejas o con diseños o usos muy particulares. - Esa situación se puede observar también en las zonas rurales, donde las viviendas no son edificadas necesariamente con el fin de ponerlas en venta, sino que más bien la mayoría son construidas para satisfacer la necesidad de techo, y donde la relación clienteconstructor es muy cercana.

•

INFERIOR A LA UNIDAD: Se puede observar esa situación en épocas de crisis que afecten el mercado inmobiliario. También puede responder a


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AVALUO URBANOS :


viviendas con diseños muy particular o bien que se salen de lo que indica el entorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en una zona marginal.

4.3.3 Propuesta de Factor de Comercialización aplicable a Costa Rica: Empezaríamos indicando que el factor de comercialización es ampliamente aplicado en otros países a inmuebles que presentan CONSTRUCCION. Sin embargo, ¿es posible establecer un Factor de Comercialización únicamente para un lote urbanizado? La respuesta es afirmativa si consideramos que: FC lote urbanizado = Valor de Mercado del Lote / ( Valor en verde + Costo de urbanizarlo)

Si bien es posible calcular el monto necesario para urbanizar un lote en relación con los costos generales necesarios para construir la urbanización, sería una pérdida de tiempo pues por lo general lo que se busca es determinar el valor de mercado del lote para lo cual se ajusta sus características particulares respecto a un lote tipo. Asimismo, cabe recordar que dependiendo del enfoque el valor total del inmueble implica: VIA COSTO = Valor del terreno + Valor Neto Reposición de la construcción o VIA MERCADO = Valor del conjunto (terreno + construcción) homologados En ambos casos el valor del terreno responde a un valor de mercado, de modo que lo razonable sería establecer un factor de comercialización que considere únicamente la construcción, y que en términos generales respondería a la utilidad del desarrollador, entonces: FC construcción = (Valor de mercado del conjunto – valor del lote) / Valor Neto de Reposición


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AVALUO URBANOS :


4.3.4 Ventajas del método propuesto: Al separar el valor del terreno, es más fácil entender el margen de utilidad que se está aplicando por parte del desarrollador, y por lo tanto se tiene un mejor juicio para establecer si es racional o especulativo. Asimismo, las entidades crediticias podrían tener rangos máximos y mínimos de modo que les permitan a partir de avalúos vía costo (metodología es bastante conocida en nuestro país) revisar el resultado de valores de mercado reportado, sobre todo cuando la contribución de valor del terreno es importante respecto al aporte de valor que ofrece la construcción. 4.3.5 Ejemplos: Ubicación del inmueble: Urbanización Yaranaba, casa No. 50, El Carmen de Guadalupe. Terreno: Area: 113.83 m2 Características: corresponde a las del lote tipo de la zona Construcción: Area total 73.98 m2 Características y Distribución: La vivienda presenta cochera, tres dormitorios, un baño completo, salacomedor, cocina, y pilas. La vivienda es prefabricada (columnas y baldosas), pisos en cerámica y alfombra en dormitorios, cielos en fibrocemento, marcos en madera, muebles de cocina en madera, closet en madera con puertas tipo celosía, cechas en RT, y cubierta metálica.


119

AVALUO URBANOS :


A- AVALUO VIA COSTO: Nota: En todos los casos se utilizó hojas de cálculo que reconocen una cantidad de dígitos mayor a los que se muestra en las celdas.

TERRENO Sección

Area (m2)

Area terreno

Valor (¢/m2)

113,83

40.500,00

Factor

Causa

1,0000

Lote tipo

Valor ajustado ¢ 4.610.115,00

113,83

TOTAL

4.610.115,00

CONSTRUCCION Descripción

Area m

VUnitario/m2

VRN

VUT Edad

FE

años

Q

2

FD

VNR

Principal

60,62

¢

95.000,00 ¢5.758.900,00

60

4

0,9968 0,9743

¢

5.610.926,77

Cochera

10,36

¢

47.500,00

¢ 492.100,00

60

4

0,9968 0,9743

¢

479.455,64

Pilas y tendido

3,00

¢

30.000,00

¢

60

4

0,9968 0,9743

¢

87.687,48

TOTAL

73,98

¢

6.178.069,89

Vunitario VRN VUT

90.000,00

Valor unitario de costo Valor de Reposición Nuevo Vida útil total

FE FD VNR

Factor de estado Factor de depreciación Valor Neto de Reposición

TOTAL DE AVALUO: Valor Rubro

total en colones

TERRENOS CONSTRUCCIÓN

¢ ¢

4.610.115,00 6.178.069,89

TOTAL

¢

10.788.184,89


120

AVALUO URBANOS :


B- AVALUO VIA MERCADO: En la urbanización existen viviendas en venta. De hecho las casas No. 49 y 47 son exactamente iguales a vivienda valorada, y se vendieron en agosto del 2004 en ¢ 12.300.000,00 (Doce millones de colones). Como existe un mercado activo, y los comparables son idénticos al sujeto se concluye que el valor de mercado para la casa No. 50 es de ¢ 12.300.000,00. C- FACTOR DE COMERCIALIZACION: c.1 - ENFOQUE TRADICIONAL: FC = Valor de mercado / Costo de reposición FC = 12.300.000,00 / 10.788.184.89 FC = 1.14 c.2 - ENFOQUE PROPUESTO: FC construcción = (Valor de mercado – valor lote) / Valor Neto de Reposición FC construcción = (12.300.000,00 – 4.610.115,00) / 6.178.069.89 FC construcción = 1.25

En este ejemplo la relación de valores de mercado entre el terreno y la construcción es de aproximadamente 40% terreno y 60% construcción. En un ejemplo ficticio y únicamente para fines ilustrativos, donde el terreno contribuye al valor en un 80% (se asume un terreno de 762.72 m2), se tiene el siguiente resultado: INMUEBLE Valor Total vía costo Valor Total vía mercado

Valor en colones 30.890.349,45 6.178.069,89 37.068.419,34 38.580.000,00

FACTOR DE COMERCIALIZACION Método tradicional FC= Método propuesto FC construcción=

1.04 1.25

Terreno Construcción

Lo anterior es para ilustrar que el método propuesto permite de forma más clara cuantificar el posible margen de utilidad sobre la construcción, sin que se diluya dentro del valor del terreno. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


4.3.6 Errores usuales en la aplicación del Factor de comercialización ERROR DE FORMATO El siguiente ejemplo utiliza los mismos valores del inmueble de la casa No. 50 en urbanización Yaranaba, para trata de ilustrar el “AJUSTE” que algunos valuadores hacen al formato del costo, y específicamente al Valor de Reposición Nuevo, para que sus reportes reflejen el Valor de Mercado. TERRENO Sección

Area (m2)

Area terreno

Valor (¢/m2)

113,83

40.500,00

Factor

Causa

1,0000

Lote tipo

Valor ajustado ¢ 4.610.115,00

113,83

TOTAL

4.610.115,00

CONSTRUCCION Descripción

Area

VUnitario/m2

VRN

VUT

m2 60,62

¢

118.500,00

Cochera

10,36

¢

3,00

¢

TOTAL

FE

FD

¢ 7.183.470,00

60

4

0,9968

0,9743

¢

6.998.892,87

59.250,00

¢

613.830,00

60

4

0,9968

0,9743

¢

598.057,82

35.000,00

¢

105.000,00

60

4

0,9968

0,9743

¢

102.302,06

¢

7.699.252,75

73,98 Vunitario VRN VUT

VNR

años

Principal

Pilas y tendido

Edad

Valor unitario de costo Valor de Reposición Nuevo Vida útil total

FE FD VNR

Factor de estado Factor de depreciación Valor Neto de Reposición

VALOR TOTAL Valor al costo Rubro

total en colones


¢ ¢

4.610.115,00 7.699.252,75

TOTAL

¢

12.309.367,75

El “inflar” los Valores de Reposición Nuevos es una práctica altamente perjudicial para la actividad, y puede ir acompañada de alteración en la edad de la vivienda, utilización de factores de estados (Heidecke) superiores a los que realmente muestra el inmueble, y cualquier otra alternativa poco profesional para tratar de llegar al valores de mercado.


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AVALUO URBANOS :


ERROR CONCEPTUAL Para cerrar la brecha de valor entre los avalúos vía costo y los valores de mercado, se han buscado alternativas que no necesariamente son las más recomendables. Por ejemplo, se han dado casos donde una institución financiera estatal indicó a sus tasadores incrementar en un 42% los costos de construcción, argumentando que correspondía a Gastos Indirectos. Ese porcentaje podría interpretarse como un “pseudo Factor de Comercialización”, y no se duda de la buena intensión de la propuesta pero definitivamente el Factor de Comercialización no es un MONTO FIJO que pueda aplicarse indistintamente a la generalidad de los proyectos, puesto que los valores de mercado atienden a muchos variables que deben ser analizadas individualmente. Para observar el efecto que podría conducir la aplicación de ese incremento FIJO sobre los costos lo aplicaremos al ejemplo que hemos venido desarrollando:

Rubro

Valor al costo

Pseudo

Valor al mercado

total en colones

F.C

total en colones


¢ ¢

4.610.115,00 6.178.069,89

TOTAL

¢

10.788.184,89

1,00 1,42

¢ ¢

4.610.115,00 8.772.859,24

¢

13.382.974,24

Se había indicado que el valor de mercado de la vivienda era de ¢12.300.000,00 de modo que queda claro que no siempre la aplicación de ese monto fijo del 42% conduce al Valor de Mercado que pretendía la entidad financiera.


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AVALUO URBANOS :


CAPITULO 5 FORMATO Y ELEMENTOS DEL AVALUO 5.1 PLANO CATASTRADO Como todos sabemos en nuestro país contamos con un recurso muy importante en el proceso valuatorio como lo es el plano catastrado (se adjunta copia). El Reglamento de Construcciones en el Capítulo I: Generalidades, define el plano catastrado como: ”plano oficial de un terreno, debidamente registrado en la Dirección de Catastro Nacional, que fija la forma, área, deslindes y orientación”. De dicho documento debe estar actualizado, y se puede extraer información muy valiosa para el desarrollo del avalúo entre la que podemos indicar: LOCALIZACIÓN DEL TERRENO: Referido a una hoja cartográfica es posible con cierto grado de precisión determinar la ubicación de un lote en una zona específica. Toda oficina de valuadores debe contar con al menos las hojas cartográficas de la región donde realizan sus avalúos (las hojas cartográficas no son un adorno, deben ser UTILIZADAS, pues debemos estar seguros que el lote que se nos muestra es el que corresponde al plano catastrado, ver detalle adjunto) Posteriormente, dentro del cuerpo de plano se indica la ubicación del lote respecto a un punto de referencia (distancia a esquina, bastión, etc.). En algunos casos para asegurarnos de la localización de un lote podemos utilizar recursos tecnológicos de avanzada como los navegadores y GPS´s. AREA Y FORMA: El plano catastrado nos suministra el área del terreno, la forma (regular o irregular), y el derrotero de donde podemos deducir la relación frentefondo. INFORMACIÓN GENERAL: Asimismo el plano nos indica su número, área según registro, datos de localización (distrito, cantón, provincia), citas o folio real, planos que han sido modificados, fecha de inscripción, escalas, profesional que levantó, etc. Además se puede consignar propietario y colindantes (sin embargo esto último es mejor cotejarlo con el estudio de registro)

Plano catastrado


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AVALUO URBANOS :


Detalle de hoja Lindonra Escala 1: 10:000 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


5.2 INFORME REGISTRAL Es un documento emitido por el registro de la propiedad, donde a una fecha determinada podemos enterarnos de la situación legal de un inmueble en lo relativo a: propietario, inscripciones, gravámenes, anotaciones; así como número de finca, colindantes y área. Ante una discrepancia en área entre lo indicado en el plano catastrado y el estudio de registro se recomienda seleccionar la menor (usar criterio profesional)


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AVALUO URBANOS :


5.3 RECOLECCIÓN DE DATOS DE CAMPO Para toda visita de campo es necesario hacerse acompañar de algunas herramientas y elementos que facilitan la recolección de datos y verificación de la información como por ejemplo: Hoja cartográfica Plano catastrado Cinta métrica de 30 ó 50 metros Cinta métrica de 5 ú 8 metros Cámara fotográfica Brújula GPS (preferible) Hoja de recolección de datos de campo Con respecto a este último punto, cada perito valuador puede confeccionar su formato para recolección de datos de campo, de modo que se ajuste a sus necesidades. En las páginas adjuntas se muestran dos ejemplos de ellas. Durante la inspección de campo es necesario identificar las características físicas del predio analizado, prestando atención a sus condiciones de ubicación, servicios, así como restricciones y problemas legales, y físicos30. •

Legales: Se debe analizar si el uso del inmueble es consecuente con el permitido en la zona, derechos de paso no registrados, invasiones, etc.

•

Físicas: condiciones del subsuelo, arcillas expansivas, deslizamientos, áreas inundables, ruido excesivo, humo, polvo, vapores, vibraciones, potencialidad de incendio, etc.

Con respecto a la construcción es indispensable describir con el mayor detalle posible cada uno de los aposentos que forman parte de la obra, así como los materiales utilizados haciendo énfasis en: Paredes, pisos, cielos, estructura de techo, cubierta metálica, sistemas electromecánicos, elementos sanitarios, enchapes, escaleras, etc. En caso de encontrar aposentos donde se utilizan materiales de diferentes tipos se deben describir por aparte.

30

Marqués, Mario. Curso Criterios Metodológicos para Valuación de bienes urbanos. 2000 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


La edad es otro aspecto que se debe tener en consideración, lo mismo que el estado de conservación y factor de funcionalidad. Un ejemplo de formato para recolección de datos de campo es el siguiente: FORMATO DE RECOLECCIÓN DE DATOS DE CAMPO TECNOINGENIERIA FECHA REALIZÓ

DATOS GENERALES

DATOS EDIFICACION

Interesado

Edad

Monto solicitado

Piso

Monto venta/compra

Pared

1 piso

2 piso

3 piso

Ampliación

Cielo Estructura de techo DATOS ZONA

Cubierta techo

Dist. Comercio

Marcos

Dist. Escuela

No. Dormitorios

Dist. Colegio

No. Baños

Dist. Trans. Público

Estado

Naturaleza

Sistema eléctrico

Otro

Piscina Portón eléctrico Chimenea

DATOS TERRENO

Alarma

Topografía

Aire acondicionado

Relleno/corte

BBQ

Servidumbres Acera

REFERENCIA

Cordón/ caño

TELEFONO

MONTO

CONTACTO

Agua Potable Alcantarillado Electrificación Tipo calle Otro

CROQUIS

En esta sección se dibuja las construcciones


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AVALUO URBANOS :


5.4 MEMORIA FOTOGRAFICA Es la evidencia visual de nuestra visita de inspección. Se recomienda que las fotografías muestren los diferentes aposentos de un inmueble, lo mismo que las fachadas anterior y posterior. Además es aconsejable que la fotografía presente objetos fijos que permitan establecer una relación de escala (postes, árboles, etc.) La posibilidad de contar con una cámara digital hace más versátil la confección de los informes. 5.5 FORMATO DE PRESENTACIÓN DE AVALUOS Al igual que las bitácoras de recolección de datos de campo, cada profesional esta el capacidad de estructurar su propio formato de avalúo, sin embargo la información mínima que debe contener el avalúo es la siguiente: •

NOMBRE DEL SOLICITANTE

•

NOMBRE DEL PROPIETARIO

•

FECHA Y HORA DE LA INSPECCIÓN

•

INSCRIPCIONES (FOLIO, No. PLANO, AREA)

•

LINDEROS

•

DETALLE DEL TERRENO (SERVICIOS)

•

CONSIDERACIONES DE LA ZONA

•

OBSERVACIONES GENERALES DEL TERRENO (CARACTERÍSTICAS, FORMA, PENDIENTE, ACCESIBILIDAD, ETC.)

•

OBSERVACIONES GENERALES DE LAS CONSTRUCCIONES

•

RESULTADO DEL AVALÚO (POR TRES ENFOQUES)

•

DATOS DEL VALUADOR

•

ANEXOS (PLANO, FOTOGRAFÍAS, MEMORIA DE CÁLCULO)


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AVALUO URBANOS :


Ejemplo de formato AVALUO DE indicar

UBICADOS EN indicar

INTERESADO

indicar

ELABORADO POR: indicar

FECHA


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AVALUO URBANOS :


No. xxxxx A QUIEN INTERESE A solicitud , el día xx de xxxxx del xxxx, a las X:XX (a.m./ p.m.) se procedió a realizar el avalúo de la propiedad con las siguientes características: 1.

INTERESADO NOMBRE: CEDULA JUR.:

2.

PROPIETARIO NOMBRE: CEDULA:

3.

UBICACION DEL INMUEBLE PROVINCIA: CANTON: DISTRITO: OTRAS SEÑAS:

4.

dirección exacta.

INSCRIPCIONES Es parte Folio Real: Plano catastrado No.: Area según plano: en letras (en numero m2).

5.

LINDEROS NORTE: SUR: ESTE: OESTE:


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AVALUO URBANOS :

6.

DETALLE DEL TERRENO ALUMBRADO: RED DE CLOACAS: CAÑERIA: TIPO DE CALLE:

7.


ELECTRICIDAD: ACERA: CORDON: TELEFONO:

CONSIDERACIONES DE LA ZONA

Donde se ubica y sus condiciones de acceso Indicar las características de la zona y su vocación.

8.

OBSERVACIONES GENERALES DEL TERRENO

Accesos Pendientes Relación frente-fondo Condiciones del suelo Forma Mejoras, etc. 9.

OBSERVACIONES GENERALES DE LA CONSTRUCCION

Uso actual. Areas: describir áreas por uso (sala-comedor, cocina, dormitorios, baños, terrazas, pilas, etc.) para cada nivel, y por características o edad distintas a las generales. Edad aproximada Vida útil total Estado de conservación Detalle de : Cimientos Paredes Entrepisos Techos Cielos Repellos Pintura Enchapes Escaleras Puertas Muebles y guardarropas Instalaciones Cerrajería Grifería Vidriería


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AVALUO URBANOS :

10.


RESULTADO DEL AVALUO

A- AVALUO FÍSICO: TERRENO Fracción

Area

Valor Unitario

Factor

Concepto

Valor resultante

Valor Fracción

TOTAL

CONSTRUCCIONES Descripción

Area

VRN

DEM

EDAD

VUT

VNR

VALOR

TOTAL

Valor Resultante de Avalúo Físico: (en número y letras)

B- AVALUO CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: ESTIMACIÓN DE LA RENTA MENSUAL TIPO

LOCALIZACION

AREA

RENTA

TOTAL


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AVALUO URBANOS :


Deducciones Concepto Administración Servicios Municipales Agua y Alcantarillado Mantenimiento Vacíos Seguros Impuesto Bienes Inmuebles Otros TOTAL

Deducción porcentual

Importe

RENTA NETA MENSUAL RENTA NETA ANUAL Capitalizando la Renta Anual con una tasa de Capitalización del “x” %, Valor de capitalización: (en número y letras)

C- AVALUO DE MERCADO: Comparable Ubicación Tipo Inmueble Tipo zona Area terreno Area construcción Edad Instalaciones CUS Estado conservación Fecha Precio P. Unitario Condiciones de venta Referente teléfono

Sujeto

1

2

3

Valor de Mercado: (en número y letras)


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11. RESUMEN VALOR FISICO VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS VALOR DE MERCADO

12. RESULTADO Con base en los análisis desarrollados previamente, y de acuerdo con los resultados obtenidos, se estima que el valor comercial para el inmueble que mejor refleja esa condición es el que se concluyó por el método de (costo, ingreso o mercado), por las siguientes razones XXXXX. Por lo tanto el Valor Comercial para el inmueble valuado se estima en (letras y números) NOTAS 1. No se verificó en el presente avalúo la posesión legal, ni la existencia de gravámenes sobre los bienes valuados, por lo que se recomienda realizar los estudios correspondientes. 2. El valuador no tiene interés actual, ni se contempla un interés futuro sobre los bienes sujeto del presente estudio. 3. El monto expresado en este avalúo corresponde al valor de los inmuebles descritos según su estado a la hora y fecha señalados. 4. No se consideraron pruebas físicas de ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza estructuras de las obras.

11. RECOMENDACIONES (OPCIONAL) El inmueble es apto (o no) como: garantía hipotecaria, ó dación de pago, ó apto para construcción, etc. En caso negativo especificar.

12.

DATOS DEL PROFESIONAL VALUADOR NOMBRE: PROFESION: CARNET:


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Por su parte el Appraisal Intitute recomienda un formato para informe de avalúo residencial más ejecutivo como se muestra en la figura adjunta:


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AVALUO URBANOS :


CONCLUSIONES DEL CURSO Definitivamente la valuación no es una actividad empírica, pues como se ha observado se dispone de metodologías que permiten su aplicación dependiendo del problema al que nos enfrentamos. No obstante en nuestro país se requiere de un proceso de NORMALIZACION, de modo que cada profesional pueda hacer uso de procedimientos similares para llegar a resultados consecuentes, disminuyendo las apreciaciones subjetivas. Asimismo, en muchos casos para desarrollar un avalúo se requiere la participación de profesionales en diferentes disciplinas, por lo que cada valuador debe ser consciente de sus conocimiento o limitaciones y apegado a la más estricta ética, restringir su participación a lo que su formación y experiencia le permite, y solicitar opinión y participación en aquellas áreas que le resulta fuera de su dominio.

A MANERA DE REFLEXION Por desconocimiento se puede cometer un error. El pecado esta en darse cuenta del mismo, y seguir haciendo las cosas igual.


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ANEXO 1 LEGISLACIÓN RELATIVA A CONSTRUCCIONES


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LEGISLACIÓN RELATIVA A LA CONSTRUCCIÓN Y SU EFECTOS SOBRE LOS AVALUOS Todo valuador debe obligatoriamente tener un conocimiento mínimo sobre legislación que se relacione directa o indirectamente con avalúos, pues en muchos casos el resultado, conclusiones y recomendaciones estarán en función del cumplimiento de toda la normativa que tiene relación con el caso. Queda claro que la función del tasador se debe limitar al ejercicio de su especialidad, sin embargo, un conocimiento adicional de otras materias fortalece las conclusiones a las que se pueda llegar, dependiendo del objeto del avalúo. A continuación se enumeran una serie de artículos relacionados extraídos del Código Urbano: LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA: Artículo 58: Las municipalidades no permitirán obras de construcción: 1) Cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicación, retiros, cobertura y demás condiciones de la zonificación. 2) Si el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento hecho sin el visado de ley. 3) Siempre que el interesado trate de utilizar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso adecuado a la vía pública. 4) Para impedir que se edifique más de una vivienda en un lote de cabida o dimensiones equivalentes o menores a los mínimos establecidos. 5) En tanto lo vede alguna limitación impuesta por reserva a uso público o una declaratoria formal de inhabilitación del área, motivada por renovación urbana o protección contra inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes; y 6) En los demás casos que señala el reglamento, con base en las leyes aplicables y para la mejor protección de los intereses comunales. REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES CAPITULO. II. Fraccionamiento, punto II.2.1.5: “..Parcelas Agrícolas: La subdivisión de fincas en parcelas cuya dimensión esté comprendida entre 1 y 5 ha, pueden considerarse agrícolas, siempre que el MAG con base al uso potencial del suelo, y la dimensión promedio de las parcelas de la zona, determine que la dimensión de las mismas corresponde a “parcela mínima productiva”. En estos casos los planos individuales deben indicar “uso exclusivamente agrícola” y la construcción de vivienda queda sujeta a un área máxima de 150 m2, pudiendo existir otras construcciones afines al uso agropecuario que se dan en el lote, en cuyo caso tendrán una cobertura máxima del total de las estructuras del 10% del área de la finca...”, y continúa “..Se considera que las parcelas entre 7.000 y 10.000 metros ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


tienen una condición dual pudiendo ser urbanas o agrícolas dependiendo de su ubicación y el uso potencial del suelo...” REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES ARTICULO IV.10.- Vallas y verjas. En la línea de propiedad y en el antejardín, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro (1,00 m) sobre el nivel de la acera. Por sobre esta altura, se podrá continuar únicamente con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad a través del 80% de su superficie, por lo menos. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención, cuya altura mínima está en función de la diferencia de niveles entre el terreno de la vía pública y el de la propiedad privada. ARTICULO IV.11.- Cocheras en antejardín obligatorio. Las cocheras cubiertas en zonas de antejardín obligatorio se podrán construir siempre que lo elementos estructuras de apoyo o columnas guarden un retiro mínimo de dos metros (2.00 m) respecto a la línea de propiedad; solo la cubierta podrá, en estos casos, sobresalir hasta dicha línea. La cochera en la zona de antejardín puede cerrarse con cualquier tipo de elemento sólido hasta una altura de un metro (1.00 m) sobre nivel de la acera; sobre dicha altura, únicamente con elementos que permitan la visibilidad por lo menos del 80% de su superficie. ARTICULO IV.13.1- Elementos salientes o proyectados. Ningún elemento estructural o arquitectónico situado a una altura menor de dos metros, cincuenta centímetros (2.50 m) podrá sobresalir de la línea de construcción oficial. El que se construya un elemento o se efectúe una instalación aérea o subterránea, fuera del alineamiento oficial, será considerado como invasión de la vía pública y el propietario quedará obligado a la demolición del elemento o a la remoción de la instalación de la instalación dentro del plazo que señale la Municipalidad...” ARTICULO IV.13.4.- Sobre las colindancias laterales o posteriores. Se prohíbe la construcción de cualquier elemento saliente o proyectado, salvo que la línea de la fachada respectiva se retire una distancia igual al ancho del elemento saliente. ARTICULO IV.20.- Ventanas a colindancia. No se permite abrir ventanas a colindancia hacia el predio vecino, a menos que intervenga una distancia mínima de tres metros (3.00 m) medida entre el plano vertical de la línea divisoria de los predios, en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas. Sólo se autorizarán distancias menores cuando las ventanas abran a patios, con tapia construida en la línea divisoria entre los predios, de acuerdo con las dimensiones señaladas en el artículo VI.3.7 de este Reglamento. ARTICULO. 26.- Escaleras de emergencia. Todo edificio con pisos cuya altura sobrepase los ocho metros del nivel de acceso al edificio, deberá contar con una o varias escaleras de emergencia.


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AVALUO URBANOS :


ARTICULO 28.1.- Todo edificio de más de cuatro pisos, o con piezas habitables que estén a una altura de doce metros (12,00 m) o más sobre el nivel de acera, deberá contar con un ascensor capaz de transportar como mínimo, al doce por ciento (12%) de su población en cinco minutos. CAPITULO VI: EDIFICIOS PARA HABITACIÓN UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR ARTICULO VI.1. Superficie libre. En todo edificio destinado a habitación deberán quedar libres las superficies destinadas a patios que sirvan para iluminación y ventilación a las distancias dependencias; dichas superficies no pueden ser cubiertas con voladizos, corredores, pasillos o escaleras; los aleros podrán cubrir un 25% de la superficie libre como máximo. ARTICULO VI.2.- Piezas habitables y no habitables. Se consideran piezas habitables los locales que se destinen a sala, despacho, estudio, comedor y dormitorio; no habitables, las destinadas a cocina, cuarto de baño, lavandería, bodega, garaje y pasillo. Para los efectos de este Reglamento, el Ministerio de Salud y el Municipio podrán considerar habitables piezas, aquéllas cuyo uso por ubicación y dimensiones, pueda presumirse razonable, aun cuando no aparezca así declarado en los planos. ARTICULO VI.3.- Dimensiones mínimas. A toda unidad de habitación, con la excepción de las viviendas de interés social regidas por disposiciones especiales, se aplicarán las siguientes dimensiones mínimas: VI3.1 Área por vivienda: Treinta metros cuadrados (30m2) para unidades de un dormitorio (hasta dos personas) y diez metros cuadrados (10m2) sobre los treinta mínimos, por cada dormitorio adicional. VI.3.2 Ancho de la entrada: En todos los proyectos de más de una vivienda por lote, sean en uno o más pisos, en forma aislada, o como edificio de apartamientos, la entrada al interior del lote deberá tener un ancho mínimo, libre de obstáculos, de tres metros (3,00 m). Cuando se trate de cuatro o cinco viviendas en el interior, el ancho de la entrada deberá aumentarse a cinco metros (5,00 m); para seis viviendas o más, el ancho será de seis metros (6,00 m). VI.3.3 Área por pieza VI.3.3.1 Dormitorios: Un dormitorio medirá como mínimo nueve metros cuadrados (9,00 m2); los demás podrán medir siete y medio metros cuadrados (7,50 m2), de área como mínimo, con un ancho no menor de dos y medio metros (2,50m2). VI.3.3.2 Cocinas: Tendrán cinco metros cuadrados (5,00m2) de área y dos metros (2,00m2) de ancho como mínimo, salvo si se utilizara para preparar o cocer alimentos un espacio integrado a la sala o comedor, caso en que puede ser menor.


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AVALUO URBANOS :


VI.3.3.3

VI.3.4

VI.3.5

VI.3.6.

VI.3.7.

Altura Hasta 3,50 m Hasta 5,50 m Hasta 8,00 m Hasta 11,00 m Hasta 14,00 m

Sala – comedor: Medirá diez metros cuadrados (10.00m2) de área mínima y dos y medio metros (2,50m) de dimensión menor. Si se proyectan sala comedor independientes, tendrán una superficie no menor de seis y medio metros cuadrados (6,50 m2) y siete y medio metros cuadrados (7,50 m2) y siete y medio metros cuadrados (7,50 m2) respectivamente. Altura de piso a cielo: La altura mínima de piso a cielo será de dos metros, cuarenta centímetros (2,40 m), siempre que exista cielo raso. Si no existiere y además el material de techo no fuere suficientemente aislante desde el punto de vista térmico, la altura debe aumentarse a un mínimo de dos metros, setenta centímetros (2,60 m). Tamaño de las puertas: La altura mínima de piso a cielo será de dos metros (2,00 m); el ancho de noventa centímetros (0,90 m), salvo para piezas no habitables en cuyo caso podrá ser de ochenta centímetros (0,80 m). Área de ventana: Las ventanas deberán tener un área no inferior a los porcentajes que a continuación se indican. Calculados en relación con la superficie de cada pieza o con área de piso correspondiente: -Piezas habitables y cocina..................................................15% -Cuartos de baño..................................................................10% -Escaleras y corredores........................................................15% De las áreas de ventana indicadas, por lo menos la mitad deberá abrirse para efectos de ventilación. La profundidad de cualquier pieza habitable no podrá exceder del doble de la altura de piso a cargador de ventanas. Por cada metro o fracción superior a medio metro de profundidad adicional, se deberá aumentar el porcentaje total del mínimo requerido de área de ventana, en un 1%. La dimensión menor de cada ventana, para efectos de ventilación e iluminación no podrá ser inferior a treinta centímetros (0,30 m). Dimensiones de los patios: Los patios que sirvan para dar iluminación y ventilación, tendrán las siguientes dimensiones mínimas en relación con el tipo de piezas y la altura de los muros que los limiten. PIEZAS HABITABLES Dimensión Área Mínima Menor 1,50 m 3,00 m2 2,00 m 5,00 m2 2,50 m 5,00 m2 3,00 m 9,00 m2 3,50 m 11,00 m2

PIEZAS NO HABITABLES Dimensión Área Mínima Menor 1,50 m 2,50 m2 1,80 m 3,50 m2 2,10 m 4,50 m2 2,40 m 6,00 m2 2,70 m 8,00 m2


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AVALUO URBANOS :


En el caso de alturas mayores de catorce metros (14,00 m), la dimensión mínima del patio deberá ser de un cuarto (1/4) de la altura total de parámetro de muros. VI.3.8

Retiros mínimos: Salvo que el Plan Regulador lo indique de manera distinta o porque los retiros no sea exigibles por tratarse de obras que estén expresamente exentas de ellos, se exigirán los siguientes retiros mínimos: VI.3.8.1 Retiro frontal (antejardín): Dos metros (2,00 m). VI.3.8.2 Retiro posterior (patio): Tres metros (3,00 m). Estos patios pueden sustituirse por un espacio abierto interior se las paredes de la vivienda en la colindancia posterior con de material incombustible. Para viviendas de un piso y siempre que se contemple la construcción de la tapia (1,50 m). Si la edificación es de dos pisos o más, se aumentará el retiro posterior un metro por piso, pudiendo construirse los pisos en forma escalonada. VI.3.8.3 Retiro lateral: No se exigirá cuando el material de la pared en la respectiva colindancia sea incombustible y no tenga ventana o linternilla. En caso contrario se exigirá: -Uno y medio metros (1,50 m) para unidades, habitacionales de un piso. -Tres metros (3,00 m) para las de dos pisos. -Por cada piso adicional deberá agregarse un metro (1,00 m) retiro lateral.

ARTICULO VI.4.- Número máximo de viviendas por lote. Si no hubiere colector de aguas negras en funcionamiento, el número máximo de viviendas que se podrá construir en un lote estará sujeto al área libre que requerida para ubicar el sistema de drenaje en la longitud y área que resulten de la prueba de infiltración, la cual deberá realizarse de conformidad con el instructivo que al respecto tiene A y A. En todo casó el área resultante no podrá ser inferior a seis metros cuadrados por persona. Para definir el número de habitantes por vivienda se considerarán dos personas por dormitorio. En caso de existir duda sobre el uso indicado para un aposento se presumirá que este puede tener carácter de dormitorio a los efectos del cálculo del área de drenaje. ARTICULO VI.5.- Iluminación y ventilación naturales. Las piezas habitables, las cocinas y los baños deberán tener iluminación y ventilación por medio de ventanas, linternas o tragaluces abiertos directamente a patios o al espacio público. Esta norma se exigirá también en escaleras, vestíbulos y pasillos de uso publico, en caso de edificios de tres o más viviendas. ARTICULO VI.6.- Iluminación artificial. En cada pieza deberá diseñarse iluminación con la intensidad luminosa que fija el Código Eléctrico Nacional. En pasillos y escaleras que den salida a más de diez viviendas, deberá contarse con iluminación de emergencia. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


ARTICULO VI.7.- Espacio comunes de circulación. Todas las viviendas de un edificio multifamiliar deberán tener acceso a pasillos o corredores que conduzcan directamente a las puertas de salida o a las escaleras. El ancho de pasillos o corredores no será menor de un metro, veinte centímetros (1,20 m); los barandales deberán tener acceso cuando menos, noventa centímetros de altura (0,90 m). ARTICULO VI.8.- Paredes comunes. Los tabiques que separen uno apartamientos de los pasillos comunes, o de secciones destinadas a otros usos, deberán ser de material con coeficiente retardatorio al fuego de un mínimo de una hora, hasta la altura de la cubierta de techo. ARTICULO VI.9.- Escaleras de uso común. VI.9.1 Los edificios de más de un piso tendrán escaleras que comuniquen todos los niveles, aunque se disponga de ascensores. VI.9.2 Cada escalera podrá servir a veinte viviendas, como máximo, en cada piso. VI.9.3 Las escaleras interiores tendrán una anchura mínima libre de noventa centímetros (0,90 m) y de un metro, veinte centímetros (1,20 m) las de servicio general. VI.9.4 La huella no será menor de veintiocho centímetros (0,28 m), ni la contrahuella mayor de dieciocho centímetros (0,18 m) debiendo construirse con materiales retardatorios al fuego un mínimo de una hora; también deben protegerse con barandales de una altura mínima de noventa centímetros (0,90 m). ARTICULO VI.10.- Escaleras y salidas de emergencia. Todos los edificios multifamiliares con pisos a más de ocho metros medidos sobre el nivel de la acera, deberán contar con escalera de emergencia que desemboque a espacio público, con arreglo a la normas del artículo IV.26. Las diferencias de niveles de piso en las salidas de emergencia deberán ser salvadas por rompa. ARTICULO VI.11.- Instalaciones de agua. Todos los edificios destinados a vivienda estarán provistos de instalaciones de agua potable que tenga capacidad suficiente para abastecer ciento cincuenta (150) litros por habitante por día. Los tanques de almacenamiento deberán ser construidos de tal forma que se evite la contaminación y el derrame de agua. Tendrán acceso fácil para su limpieza interior. ARTICULO VI.12.- Fosas sépticas. Cuando no fuere posible conducir las aguas negras a un alcantarillado sanitario, será obligatorio disponer de ellas por medio de un tanque con sus drenajes, o por algún otro sistema sanitario aprobado por el Ministerio de Salud.


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ARTICULO VI.13.- Servicios sanitarios. Cada vivienda deberá contar con su propio servicio de baño, lavado, inodoro, fregadero y pila de ropa. En zonas rurales en donde el Ministerio de Salud acepte la construcción de letrina, ésta deberá estar alejada de la vivienda ocho metros (8,00 m) como mínimo; si existiera pozo o tanque de almacenamiento de agua potable subterráneo, la letrina estará por lo menor a treinta metros (30,00 m) de aquellos. ARTICULO VI.14.- Desagües pluviales. Las aguas pluviales de techos, terrazas y patios, deberán ser conducidas a sistemas de alcantarillado pluvial o a cursos de aguas naturales.


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ANEXO 2 VALORES UNITARIOS POR TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA DIRECCION GENERAL DE TRIBUTACIÓN DIRECTA


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ANEXO 3 HONORARIOS PREFESIONALES


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BIBLIOGRAFÍA Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces, 12. ed. Chicago : Appraisal Institute, 2002 Alfaro, Dionisio (compilador). Código Urbano, 3.ed. San José : Editorial Porvenir, 1996. BANCOMER, Instructivo de Valuación Inmobiliaria. Sociedad Nacional de Crédito, México, 1984. p. 290. Blanck, Leland y Tarquin, Anthony. Ingeniería Económica. 2.ed. México : McGrawHill, 1989. Borrero, Oscar. Avalúos de inmuebles y garantías. 2.ed. Bogotá : Bhandar editores Ltda., 2002. Brambila, Leodegario y otros. Análisis del factor de comercialización para la valoración de inmuebles. Tesis de maestría en valuación, Facultad de Ingeniería Civil y Tecnológica : Benemérita Universidad Autónoma de Puebla, 1997. p. 144. Burguete, Mario. Valuación de negocios en marcha. Tesis de maestría en valuación, Facultad de Ingeniería Civil y Tecnológica : Benemérita Universidad Autónoma de Puebla, 2000. p. 53. Caballer Mellado, Vicente. Valoración agraria, Madrid : Ediciones Mundi-prensa, 1985. Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Ley Orgánica, Reglamento Interior General y Otros Reglamentos Especiales. San José. 1988. p.142. Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria. México. 2000. Chaves, Wanny y otros. Manual de Valores Base por tipología constructiva. Órgano de Normalización Técnica, Ministerio de Hacienda, San José, 1999. Dobner, Horst Karl. La Valuación de Predios Urbanos, México : Editorial Concepto,1989. García, Maria Luisa. Valuación industrial y negocios en marcha. Tesis de maestría en valuación, Facultad de Ingeniería Civil y Tecnológica : Benemérita Universidad Autónoma de Puebla, 1996. p. 214 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoración de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED Teléfono 2285-0010 Email: [email protected]

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AVALUO URBANOS :


Gómez, Alberto, La Valuación en Costa Rica. Tesis de licenciatura en Ingeniería Civil, Facultad de Ingeniería : Universidad de Costa Rica, 1989. p. 171. Gómez, Moisés y Ramírez, Susana. El Condominio, una alternativa de vivienda económica. Tesis de maestría en valuación, Facultad de Ingeniería Civil y Tecnológica : Benemérita Universidad Autónoma de Puebla, 1997. p. 130. Guerrero, Dante. Manual de Tasaciones : Propiedades Urbanas y Rurales, 2.ed. Buenos Aires : Editorial ALSINA, 1994. International Valuation Standards Committee. Valuación 2007, 8.ed. Madrid : EFSA, 2007.

Normas

Internacionales

de

Kennedy, John y Neville, Adam. Estadística para ciencias e ingeniería. Tr. por Alicia Chu, México : HARLA, 1982. Laurent, Robert. Curso Valuación de Bienes, Módulo I: Terrenos Urbanos, Universidad de Costa Rica – Colegio de Ingenieros Topógrafos, Agosto 2001. Laurent, Robert. Curso Valuación de Bienes, Módulo II: Avalúo de Construcciones. Universidad de Costa Rica – Colegio de Ingenieros Topógrafos, Setiembre 2001. Laurent, Robert. Curso Valuación de Bienes, Módulo IV: Avalúo de Condominios. Universidad de Costa Rica – Colegio de Ingenieros Topógrafos, Octubre 2001. Laurent, Robert. Propuesta del uso del Factor de Comercialización en Costa Rica I Congreso Nacional de Valuación, Noviembre 2004. Loría, Roberto. Técnicas Modernas de Valuación, folleto de curso. Universidad de Costa Rica, Centro de Transferencia de Tecnología, San José, 1996. Marqués, Rafael. Curso: Criterios Metodológicos para la Valuación de Inmuebles Urbanos. Universidad Estatal a Distancia, San José, 2000. Morales, Alfonso. Curso: Valuación de Terrenos. Universidad Estatal a Distancia, San José, 2000.


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Avaluo y Peritaje de Bienes.uned-D09

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