AVALUO DE Edificaciones.docx

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AVALÚO DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES MATERIAL PRÁCTICO.

Ing. Leonardo A. Morales C. InscripciónColegio de Ingenieros de Venezuela: N° 91.766 Certificado ASAPROVE: N° 756 - Registro SUDEBAN: P-3465

Avalúos de edificaciones y construcciones 2013>> Ing. L. Morales – Pág. 1

Contenido del Curso 1. 2. 3.

Introducción Aspectos básicos Mercado inmobiliario: a. Localización b. Particularidad c. Durabilidad d. Alto costo 4. Asuntos urbanos: a. Importancia social de la vivienda b. Segregación y urbanismo c. Segmentación en el mercado inmobiliario d. Tributos inmobiliarios e. Política de viviendas actuales f. Reglamentación del uso del suelo – POU – PDUL – PLANES ESPECIALES 5. Métodos de valoración 1ra parte a. Desarrollo del método de valoración directa – datos de mercado: i. Caso práctico con criterios de homogenización y tendencia central ii. Caso práctico con inferencia estadística – utilización de software SPSS b. Avalúos de arrendamiento: i. Aspectos legales ii. Caso práctico 6. Métodos depreciación a. Aspectos teóricos y causas b. Métodos de cálculo: i. De línea recta ii. Kuenzle (parábola) iii. Ross iv. Ross-Heidecke c. Método JANS d. Ejercicios prácticos 7. Costos de construcción a. Costos directos i. Tipologías constructivas - Cinpronet ii. Incidencias de costos b. Costos indirectos c. Ejercicios prácticos 8. Métodos de valoración 2da parte a. Desarrollo del método de valoración directo – evolutivo ó costos de reproducción: i. Casos prácticos 9. Informe de avalúos, características y esquema de presentación 10. Cálculo de honorarios profesionales 11. Ejemplos de avalúos - discusión grupal


INTRODUCCIÓN El siguiente Taller, está diseñado y expone temas en función a los objetivos del «Programa de Formación de Avaluadores Profesionales de ASAPROVE.» Plantea aspectos básicos: teóricos y prácticos (Taller), que se consideran a la hora de hacer peritajes, inspecciones, estudios técnicos e informar del conocimiento de la investigación aplicada sobre la Tasación de Edificaciones y Construcciones. Como profesionales y, en formación, como especialistas en el área de la Tasación, debe ser responsabilidad conocer y manejar todos los aspectos de este Taller para su aplicación directa ó en coordinación de un equipo multidisciplinario del área de Tasación ó de Valoración. En el mediano plazo, deberá perfeccionar estos aspectos y complementarlos, siguiendo el Programa de Formación, con su experticia profesional en ejercicio, lo cual contribuirá a la gestión de su conocimiento y desarrollar la razón de juicio u opinión de valor sustentable. En este material en específico, se presentan las tablas de depreciación, tablas estadísticas, glosario técnicos, normativas del tipo legal y problemas prácticos (vivienda unifamiliar, apartamentos, oficinas, terrenos casa y ampliación en construcción, etc.), juntos a referenciales inmobiliarios las cuales complementarán los ejercicio que se van a desarrollar en el Taller. Lo anterior se complementa con el CD del Taller el cual incluye herramientas informáticas y lecturas de interés para el participante.


GLOSARIO TÉCNICO BÁSICO Avalúo: según, Abunahman S. Ingeniería Legal y de Tasaciones. 2005. “Estimar el valor de mercado de uno o más intereses identificados, en una parte específica de un inmueble, en un determinado momento”. Bien inmueble: todos aquellos bienes u obras que no pueden trasladarse de un sitio a otro porque están adheridos físicamente a los terrenos o edificaciones. Bien mueble: todos aquellos activos que pueden trasladarse de un sitio a otro. Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación, en un mercado de libre competencia, dado por tres características; escasez, utilidad y deseabilidad. Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado Valor de mercado: precio más alto en términos de dinero que una propiedad alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendería a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales. Valor Probable: una apreciación subjetiva del Tasador, se basa en hechos y transacciones reales recientes y comparables y se apoya en las técnicas que enseña la ciencia de la Tasación. Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construcción o edificación. Se llama también valor histórico. Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o semejante al que se está tasando, pero nuevo. VR = BD + r. Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama también valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en su manual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor residual. r = VR – BD. Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no está sujeta a depreciación. BD = VR - r. Vida Útil: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus servicios en condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones legales para definir la vida útil de


los activos, es un concepto discrecional, el Art 59 L.I.S.L reza lo siguiente; “Las fuentes más típicas para definir este concepto son; el constructor y el tasador”. Años de Uso: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y terraplenes. Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el hombre, que no puede ser retirado sin destrucción, fractura o daño. Ejemplo: Casas, galpones, edificios, cercas y cobertizos. Edificaciones: Construcción terminada cuya función principal es alojar personas, animales o cosas. Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos tipos de edificaciones. Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo de profesionales universitarios. Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios. Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas. Calzada: Parte de una calle o vía destinada al transito de vehículos. Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas. Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas y abierto por todas partes. Caney: Construcción formada por un techo de forma cónica y abierto por todas partes. Fachada: Conjunto de parámetros exteriores que componen cada una de las caras de un edificio. Lindero: Es la línea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma naturaleza, con una vía o con un accidente natural. Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como protección al peatón. Edificaciones Aisladas: Es la que no está adosada a otra edificación por ninguno de sus lados. Edificación pareada: Es la que está adosada por uno de sus costados. Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte esencial de una construcción o edificación. Avalúos de edificaciones y construcciones 2013>> Ing. L. Morales – Pág. 5

Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construcción. Ejemplo: Limpieza del terreno, demoliciones, remoción de escombros. Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones. Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos. Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de riostra, losas de fundaciones, vigas de fundación y base de pavimento. Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones. Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificación, esta puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja, tabelones en perfiles metálicos, láminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zing. Obras arquitectónicas: están integradas por albañilería, herrería, carpintería, pintura, accesorios. Área Bruta de Construcción: Es la suma del área de todos los pisos, sección horizontal de muros, voladizos, balcones, pórticos que componen una edificación. Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior de un edificio de apartamentos. Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto. Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no, forman parte de una edificación en la que se presenta más de un caso de superposición de las diversas unidades, las cuales comparten; circulación, estacionamiento, acometidas de servicio, bajantes de basura, ascensor.



CLASES DE INMUEBLES 1. Unidades en propiedad horizontal: Apartamentos, locales comerciales, oficinas, depósitos, puestos de estacionamiento u otros incluidos en documentos de condominio. 2. Terrenos urbanos: Terrenos y parcelas sin construcción, ubicados dentro del perímetro de las ciudades, con variables urbanas (zonificación) asignadas.


3. Casas, quintéis y bienhechurías. En general, terreno o parcela con construcciones (excepto edificios), no sujetos a régimen de propiedad horizontal. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechurías). 4. Galpones: Terreno o parcela con construcciones dedicadas a depósitos o actividad comercial o industrial. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechurías). 5. Edificios: Edificación y terreno, conformada por un conjunto de unidades tales como apartamentos, locales comerciales, oficinas, estacionamientos, depósitos, etc., no regido por la Ley de Propiedad Horizontal. 6. Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas: ubicadas fuera del área urbana de la ciudad, conformada por terreno con fines agropecuarios o posibilidad de desarrollo. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechurías).

SEGÚN SU TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA - ASAPROVE 

Construcciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo de profesionales universitarios.

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Construcciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios.

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Edificaciones Aisladas: son aquellas que no están adosadas a otra edificación por ninguno de sus lados.

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Edificación pareada: Es la que está adosada por uno de sus lados.

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Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas con cerramientos.

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Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas sin cerramientos.

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Caney o bohío: Construcción formada por un techo de forma cónica sin cerramientos.


METODOLOGIA PARA VALORACIÓN DE EDIFICACIONES YCONSTRUCCIONES La aplicación de la metodología más adecuada para la realización de un trabajo de tasación depende fundamentalmente de las condiciones de mercado con que se enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese mercado y por la naturaleza del servicio que se pretenda desarrollar; se pueden utilizar en conjunto dependiendo del tipo de tasación, estas son: 1. Método directo Comparativo de datos de mercado: consiste en hacer una comparación directa de los precios pagados en el mercado de propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden transacciones con cierta frecuencia. 2. Método directo del Costo de reposición: es aquel que tiene la particularidad de ser detallado, exige al tasador el conocimiento total de la edificación y dominio, en cálculos de presupuestos estimados, cantidades de obras, precios actuales de materiales y mano de obra especializada.

Para calcular el costo de reposición (VR), cuánto vale hoy a los precios de mercado una edificación o construcción igual o semejante a la que se está valorando, existen dos procedimientos: 

Cómputos métricos.



Áreas Brutas de Construcción. 1. CómputosMétricos: Es el instrumento más confiable para la determinación

del valor de reposición (VR). El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en tres grandes grupos, (materiales, equipos y mano de obra), estos cómputos deberían estar compuestos por los siguientes capítulos: obras preliminares, estructura, arquitectura, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, cerramientos, Acabados, impermeabilización, paisajismo y cualquier otro elemento que este construido y/o instalado en el bien que se está valorando. 2. Áreas Brutas de construcción: Es la sumatoria del área total construida,

que encierra los espacios del inmueble, es decir, se toma en consideración el área techada cerrada y el área techada abierta incluyendo los volados y salientes de losas de entrepisos y techos.


Método de Depreciación MÉTODO DE ROSS – HEIDECK Es el método que se está utilizando para valorar los bienes inmuebles, debido a que toma en cuenta en su fórmula el estado de conservación y mantenimiento del inmueble.

Erich Heideck en 1935, desarrolla una metodología modificada que denomino Ross-Heideck (Franz Wilhelm Ross). La experiencia ha demostrado que las depreciaciones realizadas según esto (depreciación por antigüedad de acuerdo con curvas de Ross) son las que mejor responden a la realidad. Como las curvas muestran, aumentan las depreciaciones porcentualmente de año en año en forma creciente. Para la estimación de la disminución del valor por su estado, debe establecerse primero un concepto uniforme sobre el estado de un edificio.Para tal uniformidad de concepto se han establecido los siguientes estados y valor de condiciones:

Estado y valor %C de acuerdo a las CONDICIONES FÍSICAS según HEIDECK ESTADO

CONDICIONES FÍSICAS

COEFICIENTE C

Estado 1

Nuevo……………………………………………………

0,00%

Estado 1,5

Entre nuevo y regular …………………………………..

0,32%

Estado 2

Regular con conservación normal ……………………...

2,52%

Estado 2,5

Entre regular y reparaciones sencillas ………………….

8,09%

Estado 3

Reparaciones sencillas ………………………………….

18,10%

Estado 3,5

Entre reparaciones sencillas e importantes ……………..

33,20%

Estado 4

Reparaciones Importantes ………………………………

52,60%

Estado 4,5

Entre reparaciones importantes y sin valor ……………..

75,20%

Estado 5

Sin valor … Demolición ………………………………..

100,00%

Aclara perfectamente Heideck que esos porcentajes no se fijaron a sentimiento ni arbitrariamente, provienen de la experimentación y la observación de numerosas tasaciones y al intercambio de experiencias. Los números que expresan esos porcentajes pertenecen a las abcisas de una ciloide, la que, repite, no se eligió arbitrariamente.


DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECK Edad en % de Vida Útil

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100

Estado de Conservación 1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

1,02 2,08 3,18 4,32 5.50 6,72 7,98 9,28 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100

1,05 2,11 3,21 4,35 5,53 6,75 8,01 9,31 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100

3,51 4,55 5,62 6,73 7,88 9,07 10,3 11,6 12,9 14,2 16,6 17,0 18,5 20,0 21,5 23,1 24,7 26,4 28,1 29,9 31,6 33,4 35,2 37,01 39,1 41,0 43,0 45,1 17,2 49,3 51,5 53,7 55,9 58,2 60,5 62,9 65,3 67,7 70,2 72,7 75,3 77,8 80,5 83,3 85,9 88,6 91,4 94,2 97,1 100

9,03 10,0 11,10 12,1 13,2 14,3 15,4 16,6 17,8 19,1 20,4 21,8 23,1 24,6 26,0 27,5 29,0 30,6 32,2 33,8 35,5 37,2 38,9 40,7 42,6 44,4 46,3 48,2 50,2 52,2 54,2 56,3 58,4 60,5 62,8 65,0 67,3 69,6 71,9 74,3 76,7 79,1 81,6 84,1 86,7 89,3 91,9 94,6 97,3 100

18,9 19,8 20,7 21,6 22,6 23,6 24,6 25,7 26,8 27,9 29,1 30,3 31,5 32,8 34,1 35,4 36,8 38,1 19,6 41,0 42,5 44,0 45,6 47,2 48,8 50,5 52,1 53,9 55,6 57,4 59,2 61,1 63,0 54,9 66,8 68,8 70,8 72,9 74,9 77,1 79,2 81,4 83,6 85,8 88,1 90,4 92,8 95,1 97,6 100

33,9 34,6 35,3 36,1 36,9 37,7 38,5 39,4 40,3 41,2 42,2 43,1 44,1 45,2 46,2 47,3 48,4 49,5 50,7 51,9 53,1 54,4 55,6 56,9 58,2 59,6 61,0 62,4 63,0 66,3 66,7 68,3 59,8 71,4 72,9 74,6 76,2 77,9 79,6 81,3 83,0 84,8 86,6 88,5 90,3 92,2 94,1 96,0 98,0 100

53,1 53,6 54,1 54,6 55,2 55,8 56,4 57,0 57,6 58,3 59,0 59,6 60,4 61,1 61,8 62,5 63,4 64,2 65,0 65,9 66,7 67,5 68,5 69,4 70,4 71,3 72,3 73,3 74,3 75,3 76,4 77,6 78,6 79,7 80,8 81,9 83,1 84,3 85,5 86,7 88,0 89,2 90,5 91,8 93,5 94,5 95,8 97,2 98,6 100

75,4 75,7 76,0 76,3 76,6 76,9 77,2 77,5 77,8 78,2 78,5 78,9 79,3 79,6 80,0 80,4 80,8 81,3 81,7 82,1 82,6 83,1 83,5 84,0 84,5 85,0 85,0 86,0 86,6 87,1 87,7 88,2 88,8 89,6 90,0 90,6 91,2 91,8 92,4 93,1 93,7 94,4 95,0 95,7 97,1 97,1 97,8 98,5 99,3 100



DISTRIBUCIÓN " t " DE STUDENT n - 1 t-0,75 t-0,80 t-0,90 t-0,95 t - 0,975 t-0,99 t - 0,995 t - 0,999 t - 0,9995 1 1,000 1,376 3,078 6,314 12,706 31,821 63,657 318,309 636,619 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 35 40 50 60 70 80 90 100 120

0,816 0,765 0,741 0,727 0,718 0,711 0,706 0,703 0,700 0,697 0,695 0,694 0,692 0,691 0,690 0,689 0,688 0,688 0,687 0,686 0,686 0,685 0,685 0,684 0,684 0,684 0,683 0,683 0,683 0,682 0,681 0,680 0,679 0,678 0,678 0,678 0,677 0,677

1,061 0,978 0,941 0,920 0,906 0,896 0,889 0,883 0,879 0,876 0,873 0,870 0,868 0,866 0,865 0,863 0,862 0,861 0,860 0,859 0,858 0,858 0,857 0,856 0,856 0,855 0,855 0,854 0,854 0,852 0,851 0,849 0,848 0,847 0,847 0,846 0,846 0,845

1,886 1,638 1,532 1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356 1,350 1,345 1,341 1,337 1,333 1,330 1,328 1,325 1,323 1,321 1,319 1,318 1,316 1,315 1,314 1,313 1,311 1,310 1,306 1,303 1,299 1,296 1,294 1,293 1,291 1,290 1,289

2,920 2,353 2,132 2,015 1,943 1,895 1,860 1,833 1,812 1,796 1,782 1,771 1,761 1,753 1,746 1,740 1,734 1,729 1,725 1,721 1,717 1,714 1,711 1,708 1,706 1,703 1,701 1,699 1,697 1,690 1,684 1,676 1,671 1,667 1,665 1,662 1,661 1,658

4,303 3,182 2,776 2,571 2,447 2,365 2,306 2,262 2,228 2,201 2,179 2,160 2,145 2,131 2,120 2,110 2,101 2,093 2,086 2,080 2,074 2,069 2,064 2,060 2,056 2,052 2,048 2,045 2,042 2,030 2,021 2,008 2,000 1,994 1,990 1,987 1,984 1,980

6,965 4,541 3,747 3,365 3,143 2,998 2,896 2,821 2,764 2,718 2,681 2,650 2,624 2,602 2,583 2,567 2,552 2,539 2,528 2,518 2,508 2,500 2,492 2,485 2,479 2,473 2,467 2,462 2,457 2,438 2,423 2,403 2,390 2,381 2,374 2,368 2,364 2,358

9,925 5,841 4,604 4,032 3,707 3,499 3,555 3,250 3,169 3,106 3,055 3,012 2,977 2,947 2,921 2,898 2,878 2,861 2,845 2,831 2,819 2,807 2,797 2,787 2,779 2,771 2,763 2,756 2,750 2,724 2,704 2,678 2,660 2,648 2,638 2,632 2,626 2,617

22,327 10,214 7,173 5,893 5,208 4,785 4,501 4,297 4,144 4,025 3,930 3,852 3,787 3,733 3,686 3,646 3,610 3,579 3,552 3,527 3,505 3,485 3,467 3,450 3,435 3,421 3,408 3,396 3,385 3,340 3,307 3,261 3,232 3,211 3,195 3,183 3,174 3,160

31,598 12,924 8,610 6,869 5,959 5,408 5,041 4,781 4,587 4,437 4,318 4,221 4,140 4,073 4,015 3,965 3,922 3,883 3,850 3,819 3,792 3,767 3,745 3,725 3,707 3,690 3,674 3,659 3,646 3,591 3,551 3,496 3,460 3,435 3,416 3,402 3,380 3,373


Principios del Proceso de Valuación: 1. Principio del Cambio. Los Bienes (Inmuebles y Muebles) están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo y de los cambios que se producen en la vida económica, social, política y cultural, los cuales se reflejan en el valor de una propiedad. 2. Principio de la Oferta y de la Demanda. Para que un bien tenga valor debe haber escasez relativa del mismo, en contra posición de que se presente una demanda efectiva por la cosa. Las funciones de oferte y demanda determinan el precio del un bien. 3. Principio del Uso Mejor y Más Productivo. Se denomina también “uso mejor y más rentable”, o mejor y mayor uso” o “el uso capaz de producir el ingreso más alto durante un período de tiempo futuro” etc. 4. Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes. No debe hacerse inversión alguna que resulte un ingreso menor que el costo de oportunidad. 5. Principio del Balance o Equilibrio. Todo proyecto debe procurar la participación equilibrada de los distintos factores de producción, para obtener el máximo ingreso de la tierra, evitando el sacrificio de uno de ellos para mantener el mismo nivel de producción. 6. Principio de la Predicción. Los conocimientos y experiencias deben ser lo suficientemente actualizados a los fines de permitir visualizar el futuro. La transacción de compra venta de una propiedad, presupone la existencia de compradores y vendedores que miren al futuro en función de una expectativa. 7. Principio de la Sustitución. No es lo que el dueño estime en cuanto al valor del bien, sino lo que el comprador este dispuesto a pagar en comparación con otros bienes igualmente deseables. 8. Principio del Nivel de Precios. Al cambiar el nivel de costos de uno de los factores de producción, cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos ascendentes y descendentes. 9. Principio de la Competencia. La deseabilidad de obtener mayores rentas orienta las inversiones. 10.

Principio de la Conformidad.

El uso de la debe estar conforme a las disposiciones legales. 11.

Principio de la Utilidad.

En la medida que los bienes tienen mayor utilidad y satisfacen necesidades en un mercado de escasez, adquieren mayor valor. 12.

Principio de Integración y Desintegración.

Es importante definir en que período se encuentra el bien, referido a las etapas de desarrollo del bien.


AVALUOS DE ARRENDAMIENTO LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROLDE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (G.O. Extraordinaria N° 6.053. Nov 2011)

Determinación del cálculo del justo valor Artículo 73.Para la determinación del valor del inmueble (VI), laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar loselementos científicos que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro,en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y lagarantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en estaLey. 1. Valor de reposición. 2. Dimensiones del inmueble. 3. Valor de depreciación. 4. Vulnerabilidad sísmica. Del valor de reposición Artículo 74.A los efectos del artículo anterior, el valor de reposición será aqueldeterminado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijadoanualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia devivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según lasregulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulacióneconómica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda yhábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivosque tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalacionessanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas,puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dichatabla se establecerán los elementos científicos referidos en el artículo anteriorpara la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon dearrendamiento. Del porcentaje de depreciación del inmueble Artículo 75.El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado enrelación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condicionesde mantenimiento y estado de conservación.


De la rehabilitación integral del inmueble Artículo 76.En los casos que se realice una rehabilitación integral del inmueble,que incluya la refacción de la estructura, ésta deberá tener una cuantía económicade dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondría realizar laconstrucción del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, además, suscaracterísticas constructivas permitan suponer que en uso, función y condicionesde construcción se ha alcanzado una situación equivalente a su primer estado devida. Para el cálculo del porcentaje de depreciación del inmueble, se tomará encuenta, a los fines de la antigüedad del inmueble, la fecha a partir de larehabilitación integral del mismo. De la fijación del canon Artículo 77. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmueblesindicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre eltres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre elvalor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijadoanualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda. El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidadestablecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. Fórmula para la fijación del canon Artículo 78. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula: CA = (VI/12) x %RA En donde: 1. CA = valor del canon de arrendamiento. 2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley. 3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley. Ver material digital anexo en CD: REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. Decreto Nº 8.587, 12 de noviembre de 2011 Para Ejercicio práctico.


EJERCICIOS PRACTICOS. A continuación se presentan los enunciados de los ejercicios ydurante el Taller se presenta con apoyo fotográfico la presentación en donde apreciará los inmuebles y las construcciones a valorar, además recibirán las características e instrucciones del profesor, además de información en las carpetas del CD de apoyo, allí ubican información de referenciales y costos de construcción vigente.Sonejercicios reales autorizados por sus propietarios con fines de instrucción y enseñanza para este Taller.

1. Apartamento. APARTAMENTO INTEGRADO N° 4-A y 4-B UBICADO EN EL CUARTO PISO, DEL EDIFICIO RESIDENCIAS “EL PANORAMA” (Propiedad Horizontal), Avenida Río Portuguesa, Urb. El Parral, Parroquia San José, Municipio Valencia, Edo. Carabobo. 2. Casa en Construcción, Casa Quinta N° 105-40, Parcela N°72, Manzana N° 07, Calle Las Acacias (N°87), Urb. Los Bucares, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Edo. Carabobo. 3. Terreno, pared perimetral, Locales y Vivienda. Av. Cuatricentenaria, Sector Campo Alegra, Valencia. 4. Terreno Industrial con pared perimetral y portón en Zona Industrial Municipal de Valencia. 5. Galpón Industrial con fines de Arrendamiento, Guacara 6. Locales Comerciales C. C. del Norte,. Urb. La Florida, Naguanagua Edo. Carabobo. 7. Quinta y terreno en Urb. El Morro, San Diego. Edo. Carabobo.


CONTENIDO DEL INFORME DE AVALÚO FUENTE: http://www.soitave.org/

A. ASPECTOS GENERALES      

Identificación completa del sujeto de avalúo Objeto o finalidad Fecha del Informe Descripción del sector donde se ubica el inmueble: vecindario, vialidad, accesos, servicios públicos existentes, acceso a bienes y servicios Descripción del inmueble. Zonificación. Uso presente y permitido. Constancias, Permisos. Titularidad del bien. Linderos, medidas. Características de la construcción. Edad. Calidad de materiales y acabados, obras exteriores y complementarias, instalaciones y equipos

B. MEDICIONES Y CALCULOS    

Terreno Verificación de áreas y linderos, señalando la fuente utilizada (documentos, planos, inspección, mediciones en sitio, etc.) Construcciones Verificación de áreas, señalando la fuente utilizada (documentos, planos, inspección, mediciones en sitio, etc.)

C. FORMACION DEL VALOR        

Enfoque del problema. Selección y justificación de la metodología a emplear Fuentes de recopilación de datos Selección y análisis de referenciales Procesamiento de datos Cálculo de valor Conciliación de resultados, en caso de tener varios Conclusión de valor Recomendaciones

D. ANEXOS      

Planos o croquis de ubicación del inmueble, terreno y construcciones Fotografías del sector y del inmueble Tablas y gráficos usados Copias de documentos, oficios, constancias u otros recaudos que sirvan de soporte al informe Planillas de procesamiento de datos, si las hubiere Cualquier otro que se considere necesario


AVALUO DE INMUEBLES|AVALUO DE BIENES MUEBLES TABLA BASE PARA EL CALCULO DE HONORARIOS AVALUO DE INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y FINCAS RURALES Resolución Nº 001-2009 - 17 de Febrero de 2009 CLASE DE INMUEBLE

FORMULAS DEFINICIONES

Unidades en Propiedad Horizontal (I)

Casas, quintas y bienhechurías (III)

Galpones (IV)

H = 0,05% * MA H = 0,05% * MA H = 0,05% * MA + + 20 UT + 25 UT 30 UT

H = 0,05% * MA + 35 UT

MA= Monto del Avalúo

Terrenos Urbanos (II)

H= Honorarios

UT= Unidad Tributaria Vigente

Conjunto de Unidades no sujetas a propiedad horizontal (V)

Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas

H = 0,10% * MA H = 0,20% * MA + + 40 UT 50 UT

1 UT = Bs. 107 (2013)

FUENTE: http://www.soitave.org/honorario.asp

CRITERIOS DE APLICACIÓN 1.1- La presente tabla se aplica en el caso de avalúos de inmuebles elaborados con las técnicas y métodos de valuación de general aceptación, ubicados dentro del área urbana del domicilio del tasador o de la empresa contratada. 1.1.1- En el avalúo de instalaciones industriales, se considerará al inmueble como Clase IV y los honorarios por el avalúo de maquinarias y equipos se calculará según la Tabla de Bienes Muebles aprobada por esta Sociedad.

1.1.2- En el avalúo de fincas, predios, haciendas, se considerará al inmueble como Clase VI y los honorarios por el avalúo como unidad de producción será de mútuo acuerdo entre las parte. 1.1.3- Cuando además del inmueble se solicite la valoración de mobiliario, equipos o accesorios, los honorarios por este concepto se estimarán por separado aplicando para ello la Tabla de Bienes Muebles. 1.1.4- El avalúo de inmuebles singulares, raros o atípicos, y de obras inconclusas o paralizadas se consideran casos especiales, y se le aplicará un incremento sobre el monto determinado por la tabla, a ser acordado entre las partes según el grado de dificultad, métodos utilizados y tiempo estimado de dedicación.

1.2- En caso de avalúo de inmuebles situados fuera del área especificada en el numeral 1.1. se cobrarán aparte los gastos reembolsables que se deriven de esta situación tales como transporte, alojamiento, alimentación, etc. 1.2.1- Los gastos complementarios necesarios para la ejecución del avalúo, tales como fotografías, fotocopias de planos y documentos y copias adicionales del informe, serán convenidos en cada caso y pagados contra relación de tales gastos.

1.3- En caso de que fuere necesario efectuar levantamientos topográficos, consultar a otros profesionales especializados, elaborar presupuestos, cómputos de obra, etc., se cobrará una suma adicional, cuyo monto será convenido entre las partes. 1.4- Los Honorarios calculados mediante la presente tabla, no incluyen diligencias ante tribunales, ni el tiempo de traslado y permanencia en ellos, para cuyo pago se calculará un 40% sobre el monto resultante de los honorarios, hasta un tope máximo equivalente a 40 UT, el más restrictivo de los dos. La tramitación de certificaciones de Avalúos de edificaciones y construcciones 2013>> Ing. L. Morales – Pág. 18

gravámenes o tradiciones legales se relacionarán aparte y su monto será calculado en función del tiempo y los gastos de actuación para el logro de estas actividades. 1.5- Cuando a solicitud de un comitente, sea éste público o privado, por requisito legal o por disposición propia, se asigne a más de un valuador la responsabilidad de constituirse en comisión para estimar el valor de un inmueble, bien para presentar un solo informe de avalúo, o bien estableciéndose la posibilidad de elaborar informes individuales, se pagará a cada uno de los valuadores el cien por ciento (100%) de honorarios fijados según la presente Tabla, calculados con base en el resultado de los respectivos informes. 1.6- En caso de avalúos para créditos de adquisición o mejora de vivienda por la Ley de Política Habitacional, Nivel de Asistencia I, se aplicará una Tarifa Social equivalente al 50% de la presente tabla. 1.7- La presente Tabla se aplica a un avalúo realizado según se especifica en el Punto 1.1., con el contenido mínimo que se señala en el dorso, entregado en tiempo considerado razonable por el tasador. No limita otras formas de establecer las contraprestaciones dinerarias por los servicios especiales prestados, en cuyo caso las condiciones de contratación, forma de pago y urgencia en la entrega serán convenidas previamente entre las partes.

CLASES DE INMUEBLES I. Unidades en propiedad horizontal: Apartamentos, locales comerciales, oficinas, depósitos, puestos de estacionamiento u otros incluidos en documentos de condominio. II. Terrenos urbanos: Terrenos y parcelas sin construcción, ubicados dentro del perímetro de las ciudades, con variables urbanas (zonificación) asignadas. III. Casas, quintas y bienhechurías. En general, terreno o parcela con construcciones (excepto edificios), no sujetos a régimen de propiedad horizontal. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechurías) IV. Galpones: Terreno o parcela con construcciones dedicadas a depósitos o actividad comercial o industrial. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechurías) V. Edificios: Edificación y terreno, conformada por un conjunto de unidades tales como apartamentos, locales comerciales, oficinas, estacionamientos, depósitos, etc., no regido por la Ley de Propiedad Horizontal. VI. Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas: ubicadas fuera del área urbana de la ciudad, conformada por terreno con fines agropecuarios o posibilidad de desarrollo. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechurías)



AVALUO DE Edificaciones.docx

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