INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .
Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García
Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011
Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391
CERTIFICACION
EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.
_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391
RESUMEN EJECUTIVO.
• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO). • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García. • Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1.775,261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15.000,00 m2). • Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40.000,00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6.540.000.Bs.
INFORME
DE
AVALUO
PRESENTADO A:
Alcaldía del Municipio Simón Bolívar
ORDENADO POR:
Alcaldía del Municipio Simón Bolívar
OBJETO DEL AVALUO:
Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción
DIRECCIÓN:
Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare- Santa Teresa del Tuy. Municipio Simón
Bolívar
Estado
Miranda
MONTO DEL AVALUO:
República Bolivariana de Venezuela 6.540.000.Bs.
AVALUADOR:
Luís Acosta , portador de la cedula de identidad Nº 5.144.555, inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela; CIV : 33.391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores
FECHA:
1.- ASPECTOS GENERALES.
Nro.2.898 Mayo 2011
1.1.- FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo, para la estimación del costo del inmueble, se tomaron datos del año 2009, 2010 y 1, 2 trimestres del año en curso. 1.2.- OBJETIVO. El objeto del informe de
avalúo es emitir de manera aproximada el valor del
mercado actual del inmueble conformado por una edificación, de dos (2) niveles, y el terreno donde se encuentra construido, ubicado a 1,00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare, en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar Estado Miranda; Investigándose los valores de las diferentes propiedades; basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo, enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio. 1.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado; usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación, en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación.
2.- AVALUO Características de la zona: .La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy, siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes, se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio, pequeñas y medianas industrias, centros manufactureros y de procesamiento, establecimientos religiosos, educativos y políticos, actividades financieras,
bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio, para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble, está constituido por inmuebles de mediano costo, conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente, tales como comerciales, educacionales, hospitalarios, religiosos, recreativos, etc. Cuenta con una vialidad aceptable, siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales, gerentes y técnicos. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1. ÁREA TERRENO (1) La
superficie
del
terreno
lote
1,
según
documento
donde
está
construido el edificio, es de 15.000 m2. 2. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2, según documento es de 40.000 m2. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial; Hotel, Restaurant, etc. Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. El área de ubicación del inmueble, esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial, comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA, según Planilla Sucesoral Nro.
LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad, esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). SUR: Con terreno propiedad del Dr. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy, CA en ciento cincuenta metros (150 mts). Lote Nro. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy, CA en cien metros (100 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). SERVICIOS PUBLICOS. El inmueble donde está ubicado, cuenta con los principales servicios; agua potable, cloacas, drenaje de agua de lluvia, aseo urbano, acera, brocales, vía pavimentada, cunetas, alumbrado público, servicio telefónico y transporte público, cable TV. PREMISAS ESTABLECIDAS. •
El Método de Comparación directa:
El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa, este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado; esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente, luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos
referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que
determine un valor representativo de los
referenciales encontrados. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra. Se analizará el mercado de operaciones registradas, a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta, se llega a una conclusión del Valor Unitario. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. Factor de actualización. Los referenciales se actualizarán a la fecha, según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial, con buena vía de acceso. Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: •
Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela.
•
Operaciones de Compra – Venta, obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda
Cálculos. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo, se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE, ESTADO MIRANDA. REFERENCIAL
1
2
C.A
C.A
Banco
C.A
1.203.006 Bs.
994.294 Bs.
6.849 m2
9.942 m2
174,2 Bs./m2
103,09 Bs./m2
Ubicación:
Av. 1 Nro. 19-180
Av. A Nro.2,7y12
Documento:
N0. 214 tomo 01
N0 614 tomo 3
15/09/2008
30/10/2008
3
4
Luis Ávila
Río TUY C.A
Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs./m 2:
Fecha: REFERENCIAL Vendedor:
Comprador:
C.A,C.A
Nicoloso
Monto:
Bs.1.384,88
Bs.95.000
Área:
244,68 m2
6.704 m2
5,66 Bs./m2
13,64 Bs/m2
El progreso-yare
Av.ppal 17,51
N0619 -6771
875 tomo03
30/10/2010
27/11/2008
5
6
DEL TUY 345
STAR C.A
CONSTR. CUANTICA
C.A
1.012.757 Bs.
938.519 Bs
20119 m2
6.704 08 m2
60,300 Bs./m2
137,25Bs/m2
Calle Ppal. Charallave
Vía Cúa
N0. 10 TOMO 35
Nro.642009
02/05/2008
12/12/2009
Prec Unit Bs./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs./m 2: Ubicación: Documento: Fecha:
Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo. Miranda
Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación. Tabla definitiva de referenciales y correctivos. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón. Según las premisas establecidas, el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación:
TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS
FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN
VALOR UNITARIO BS/M2
REF. Nº
AREA M2
1
6.849
174,2
0.6
O,6
62,71
2
9.942
103,09
0,8
0,8
65,95
3
244,68
5,66
1
1
5,66
4
6704
13,64
0,8
0,8
8,73
5
20.119
60,3
0,8
0,8
38,59
6
6.704
137,25
0,7
0,8
68,23
CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO
REF. Nº
AREA M2
VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS.
1
6.849
62,71
2
9.942
65,95
3
244
5,66
4
6.704
8,73
5
20.119
38,59
6
6.704
68,23
Sumatoria:
249,87
Media:
40,16
Mediana:
36,94
Desviación Estándar:
18,32
Para el análisis estadístico de los referenciales, luego de efectuar los factores de corrección y de actualización, se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +- DX = 45,854Bs. /m2 y 69,94Bs. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales, de los seis escogidos, dentro del rango, lo que equivale al, 33% < 57,5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/- DX=42,52Bs/m2 y 58,1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos, lo que equivale a un 50%.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media, por lo tanto la tomaremos como precio unitario.
El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40,16 Bs./m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro.1 área x precio unitario 15.000 m2 x
40,16
Bs/m2 = 602.400 Bs.
Lote Nro. 2 área x precio unitario 40.000 m2 x
40,16
Bs/m2 =1.606400 Bs.
El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes. Valor del terreno = 2.208.800 Bs. 3. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel, Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto. •
Edificación Nº 1 (HOTEL), área de construcción 1.505,80 m2.
•
Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR), área de construcción 159,84 m2.
•
Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO), área de construcción 89,90 m2.
3.2 EDIFICACION PRINCIPAL. La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752,94 m2), conformados tres (3) locales comerciales mínimo. y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752,94 m2), conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico, dos (2) pasillos. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754,00 m2) conformado por
dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida, un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques, y puertas de hierro en las entradas.
3.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159,83 m2) conformado por un solo ambiente.
3.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO). Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159,84 m2).
CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE
ÁREA (M2) PLACA CONCRETO
ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO
ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS
ÁREA TOTAL (M2)
EDIFICIO PRINCIPAL
752,94
396,6
216
1365,54
TALLER O SIMILAR
159,84
EDIFICIO TIPO (APTO)
89,9
159,84
260
89,9
TOTAL
1.002,68
396,6
476
1875,28
FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS
De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido, el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.231,62 m2), divididos cuatro (4) ambientes. Ver cuadro Nº 2.
3.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables, se
prepara un
cuadro donde clasificamos, las condiciones físicas, estados de mantenimiento y su estado de conservación.
CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN
AMBIENTE
ÁREA (M2)
%
ESTADO CONSERVACIÓN
F.D (C)
ANÁLISIS VALOR UNITARIO
EDIFICIO PRINCIPAL
1505,88
67,50%
BUENA
0.1315
2.986,46
ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS
476
21,32
MEDIANAMENTE REGULAR
0.0788
504,11
TALLER O SIMILAR
159,83
7,16
REGULAR
0.0788
1.021.62
EDIFICIO TIPO (APTO)
89,9
4,02
REGULAR A MALO
0.0788
1.850,75
TOTAL
2.231,62
100
F.D (Factor Depreciación).
4. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años, La edificación principal, su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. El taller o similar y la edificación tipo (Apto), tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación.
4.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505,88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado, fundaciones aisladas, vigas de riostras, losas de fundaciones, viga de carga. La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales. • REVESTIMIENTO DE PAREDES:
Friso acabado liso en paredes interiores, las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal, cerámicas en baños, paredes revestido en cerámica de 1.20 de alto. • REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1, con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da, también a las escaleras están revestidos en cerámica. • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios; wc, lavamanos y regadera son accesorios tipo regular, todos en buen estado de funcionamiento. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC, centro de pisos con sus rejillas. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas, puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas, ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E.M.T, suministro y colocación de cables tensados, tablero de 10 circuitos, con swiches (Interruptores) y tomas corriente. • OTROS: En el primer nivel, balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra, en cada espacio con arco tipo medio punto. 4.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476,00m2) Esta obra exterior, esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida; losa de piso para estacionamiento, muro pared perimetral con bloque de concreto, vigas de corona y columnas, caseta para bomba de sistema hidroneumático, obras de
conducción de aguas blancas, drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas. 4.3 TALLER O SIMILAR (A= 159,84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal. Las fundaciones, columnas y vigas de carga de concreto armado. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10, las paredes de bloque hueco de arcilla, sin frisar, no posee losa de piso, ningún tipo de puerta, ni instalaciones sanitarias y eléctricas. 4.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT); (A= 89,90 m2). Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. Esta construido con fundaciones aisladas, techo de tabelones IPN 10, viga de carga de 30x30, friso en mal estado, sin impermeabilización, paredes de bloques de arcilla de 20 cm.
5. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. 5.1 METODO COSTO. Para estimar el valor de la construcción, el cual permite obtener el reemplazo de la edificación, obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble, esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo, en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje.
5.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN:
Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción, se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra, esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó, metodología de las herramientas de corrección (Meyer, factor de depreciación ROSS-HEIDECKE, valor de reposición). Formulas y análisis de características básicas y físicas, funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia, en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación:
5.2.1.- VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL
CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.80 M2 Nº
DESCRIPCION
CANTIDAD (BS)
%
BS/M2
1
PRELIMINAR
6,940.30
0.15
4.61
2
MOVIMIENTO DE TIERRA
208,301.21
4.63
138.33
3
INFRAESTRUCTURA
792,804.66
17.64
526.50
4
SUPERESTRUCTURA
1,166,371.07
25.95
774.59
5
INSTALACIONES SANITARIAS
121,533.49
2.70
80.71
6
INSTALACIONES ELECTRICAS
102,203.85
2.27
67.87
7
PAREDES
450,617.33
10.03
299.25
8
REVESTIMIENTO INTERIOR
228,229.27
5.08
151.57
9
REVESTIMIENTO EXTERIOR
113,804.01
2.53
75.58
10
CARPINTERIA
52,387.70
1.17
34.79
11
HERRERIA
178,831.31
3.98
118.76
12
CERRAJERIA
17,812.48
0.40
11.83
13
PINTURAS
136,380.52
3.03
90.57
14
VIDRIOS
115,377.16
2.57
76.62
15
OBRAS EXTERIORES
750,645.99
16.70
498.50
VALOR TOTAL REPOSICION
4,494,628.05
100%
2,950.09
VRN= 4, 494,628.05
5.2.1.1.- FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección. (Factores de depreciación). Ross-HEIDECKE. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN). Según el tipo de construcción, se determina el factor de depreciación; la cual definiremos
D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) . VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298,56 bs . EDAD APARENTE DE LA OBRA. Edad aproximada: 10 años . VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. (Probable) V= 40 años . VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2,5: Bueno con Conservación C= 0,1315 . FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0.105 . DEPRECIACION. D= 316,43 BS/M2
5.2.1.2 -
VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. VUC= VRN - D VUC= 2986, 46 Bs/m2 – 316, 43 Bs/m2
VUC= 2670, 03 Bs/m2
5.2.1.3 - VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505, 88m2 + 2670, 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4.020, 744,77 Bs
5.2.2 -
VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS. (Taller y local Tipo Apto. ) CUADRO Nº 4
INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO. )
CONSTRUCCION
TALLER O SIMILAR
LOCAL TIPO APTO
A =159.83 M2
N
A=91 M2
CANTIDAD (BS)
%
BS/M2
CANTIDAD (BS)
%
BS/M2
1 TRABAJO PRELIMINAR
3,340.20
2.05
20.90
340.88
0.20
3.75
2 MOVIMIENTO DE TIERRA
12,304.62
7.54
76.99
8219.13
4.91
90.32
3 INFRESTRUCTURA
14,225.01
8.71
89.00
14543.08
8.68
159.81
4 SUPERESTRUCTURA
118,445.77
72.54
741.07
76764.91
45.83
843.57
DESCRIPCION
INSTALACIONES 5 SANITARIAS
0.00
0.00
0.00
7267.67
4.34
79.86
INSTALACIONES 6 ELECTRICAS
0.00
0.00
0.00
6111.85
3.65
67.16
14,971.60
9.17
93.67
26947.21
16.09
296.12
8 REVESTIMIENTO EXTERIOR
0.00
0.00
0.00
0
0.00
0.00
9 REVESTIMIENTO INTERIOR
0.00
0.00
0.00
0
0.00
0.00
10 PAVIMENTO
0.00
0.00
0.00
16503.3
9.85
181.35
11 HERRERIA
0.00
0.00
0.00
10813.1
6.46
118.83
163,287.20
100.00
1,021.63
167511.13
100.00
1,840.78
7 PAREDES
TOTAL VRN
5.2.2.1.- FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS
VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.287,20
VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.511,13
VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.328,72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.511,11 Bs
EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS
VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.) = 40 AÑOS
VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.0788 DEPRECIACION
D (TALLER O SIMILAR) = 56,73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102,59 BS/ M2 5.2.2.2.- VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.62 - 56.73 = 964.89 Bs/m2 Vuc (APTO)
= 1850.75 - 102.59 = 1748.16 Bs / m2
5.2.2.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159, 83 M2 * 964.89 Bs / m2 = 154,218.36 Bs Vc (TIPO APTO.) = 91,00 M2 * 1748.16 BS / M2 = 159,082.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313,300.92 BS 5.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO
CONSTRUCCIONES
M2
%
VALOR (BS)
1
EDIFICACIONES TIPO (HOTEL)
1,505.80
85.72
4,020,744.77
2
TALLER O SIMILAR
159.83
9.10
154,218.36
3
EDIFICIO TIPO (APT)
91.00
5.18
159,082.56
TOTAL
1,756.63
100.00
4,334,045.69
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.334.045,69 Bs.
TERRENO
2.208.800,00
Bs.
CONSTRUCCION
4.334.045,69
Bs.
T O T A L
6.542.845,60
Bs.
VALOR REDONDEADO
6.540.000,00
Bs.
CONCLUSIONES En consecuencia y de acuerdo a mi investigación, así como de las premisas especificadas, es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6.540.000 Bs.)
REALIZADO POR:
Ing. Luís Acosta C.I 5.144.555 C.I.V 33.393
A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos
