AVALÚO No. PAA-BF-001-2011
AVALÚO INMOBILIARIO PREDIO AGROPECUARIO SOLCITANTE
: Ab. ITER ANTONIO SABANDO SACON
PROPIETARIO
: Iter Antonio Sabando Sacon Sacon y Juana De Dios Sudario León León
ENTIDAD FINANCIERA : BANCO NACIONAL DE FOMENTO
DIO TIPO DE PRE DIO
: Predio Agrícola
UBICACIÓN: Lotes No. Reg. Catastral No. Sector Comuna Parroquia Cantón Provincia
PERITO AVALUADOR:
: S/n. : 11465 : hacienda " Paraíso" : Safando : Chongón : Guayaquil : Guayas
Ing. Agro. Pedro José Andrade Alvarado. Reg. Perito: Perito: SBS. No. PA PA 2011 2011 1379 1379 –
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AVALÚO No. PAA-BF-001-2011 INFORME DEL AVALUO INMOBILIARIO PREDIO AGRICOLA I.- DATOS GENERALES : Ab. ITER ANTONIO SABANDO SACON Solicitante Bien Inmueble a Avaluar : Predio y Cultivos : Iter Antonio Sabando Sacon y Juana De Dios Sudario León Propietario : Avalúo Finalidad : BANCO DE FOMENTO. Institución Financiera : Fecha de Inspección Fecha Elaboración Avaluó: PERITO AVALUADOR Reg. S. B. S.
05 - Sep. - 2011 12 - Sep. - 2011
: Ing. Agro. Pedro José Andrade Alvarado. : P A-2011-1379
II.- BIEN INMUEBLE ( 0BJETO A AVALUAR ) Lote de Terreno Rural: Código Catastral: 11465 El Lote de terreno de 9,52 has, con cultivos de Cacao, Plátano, Maracuyá y Pastizales, forma parte de una zona Agrícola consolidada. El predio está ubicado en el sector de la comuna Safando , zona Conchao y sus anexos, Parroquia Chongón, Cantón Guayaquil, Provincia del Guayas, en las siguientes coordenadas: Punto
X
Y
1 2 3 4
586564,28 587030,00 586962,95 586474,35
9733132,33 9732980,00 9732802,22 9732964,96
III.- PROPIETARIO El bien inmueble es propiedad de los señores: Iter Antonio Sabando Sacon y Juana De Dios Sudario León, según copia de testimonio de la escritura de Protocolización de Providencia de Adjudicación No.0606G04956, Otorgada por el Instituto Nacional De Desarrollo Agrario (I.N.D.A), la misma que adjunto, otorgada por la Notaria Trigésima del Cantón Guayaquil, también se adjunta copia del pago de impuestos prediales actuales de la municipalidad de Guayaquil.
IV.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN : Localización Política: Reg. Catastral No. Sector Comuna Parroquia Cantón Provincia
: 11465 : hacienda " Paraíso" : Safando : Chongón : Guayaquil : Guayas
V.- LINDEROS Y SUPERFICIE Lote de Terreno: Según Escrituras : Con camino de penetración en 490m. S71 – 53E Norte Sur : Con Sr. Alvarado en 515m. N71 – 35W : Con carretero a Sabana Grande en 190m. S20 – 40W Este Oeste : Con Sr. Romel Camacho en 190m. N28 – 15E
VI.- SUPERFICIE: Según Escrituras: 9,52 Has.
VII.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE. Terreno: : Variable. : Variable- Superficie : Irregular - Topografía : Irregular - Vías de Acceso : Buenas, vías de acceso todo el año. - Fuente Hídrica : Sistema de Hidrante Senagua, todo el año. - Cerramiento Perimetral: Cerca de alambre cuatro hilos - Cultivos : Cacao CCN51, Plátano, Maracuyá y Pastizales. - Frente - Fondo
Edificaciones.Viviendas: 2 viviendas de madera y caña guadua con 30m2 de construcción Tradicional, Planta alta, cubierta de Zinc, sobre estructura de madera, Piso de madera, paredes de caña. Una esta funcional y la otra deteriorada pero la utilizan para guardar insumos. Galpón de Cerdos: De 16m2, estructura y piso de hormigón simple, paredes de bloque, cubierta de zinc. Batería Sanitaria: sanitario, grifería.
De 10m2 Estructura de ladrillo, piso de hormigón simple, cubierta de zinc,
Pozo: De 2m de diámetro y 22m de profundidad, estructura de ladrillo, enlucido, sin funcionar. Albarrada: De 1800m2 que está por terminar su construcción. Sistema de Agua y luz.Sistema Energía Eléctrica: Sistema privado con 3 postes para alumbrado, cables y un transformador. Materiales, instalación y trabajos realizados por el propietario. (Costo Adicional). Sistema de agua por presión: Hidrantes: En este predio no llegaba el agua y con la colaboración de vecinos del sector realizaron una Instalación de agua privada con el aval de Senagua, se utilizó más de 3000m de tubería de 8¨ desde el último hidrante de Senagua, para llevar agua a la propiedad. (Esta obra se la realizó con 4 vecinos del sector). (Costo Adicional). Cultivos.Al momento de la inspección se encontró lo siguiente: 3,00 ha.de Cacao CCN 51 injertado en producción de 3 a 4 años de edad, con sus fallas y respectivas resiembras, 1,00 h. de Plátano 4 años de edad, en producción regular, 1,00 ha. De maracuyá en producción regular y 5,00 ha. De pastizales. Sistema de Riego: para el cultivo de Cacao y plátano asociado, tiene un sistema de riego por micro aspersión y el maracuyá por goteo.
VIII.- CARACTERÍSTICAS DEL PREDIO, LA ZONA O SECTOR.: Zona Rural, Agrícola. Clasificación del Sector : Si Infraestructura básica - Red de Agua potable, : No. - Red de Energía Eléctrica : Si, tipo aérea, monofásica privada - Red telefónica publica : No - Red aguas residuales : No, utiliza pozo séptico - Vías de comunicación : Al pie de la carretera Lastrada vía Sabana Grande. - Activ. Económica sector : Agrícola.
-
Tipo de suelo Textura del suelo Topografía Clima Temperatura
: Tierra agrícola, apta para cultivos ciclo corto, perenne y pasto. : Franco- Arcillosa, con buena cantidad de materia orgánica. : Irregular. : Sub-tropical – cálido, húmedo. : 24 hasta 30 C
IX.- ENTORNO.El bien inmueble en estudio está ubicado en el sector de la comuna Safando, de la parroquia Chongón ubicada en el Km 51 de la vía Guayaquil – Salinas a mano izquierda camino Cerecita – Safando con 12km de asfalto y 3km de camino de tercer orden. Está rodeada de predios que están dedicados a cultivos de ciclo corto y perennes, etc., con buenas vías de comunicación lo que la ubica en un entorno sumamente productivo. Se encuentra a 20 minutos de Cerecita donde existe una gran actividad económica, con Banco del Barrio, Escuelas, Colegios, Unidad de vigilancia policial, Mercados y Almacenes comerciales y por supuesto con servicios Básicos.
X.- RED VIAL.- ACCESO AL BIEN INMUEBLE - VIAS INTERNAS El Predio está al pie de la carretera de tercer orden camino a Sabana Grande. No existe transporte público para llegar al predio, solo se lo puede hacer en transporte privado a 20 minutos aprox. de la vía principal de primer orden.
XI.- AVALÚOS: Criterios de valoración. Para Las edificaciones.Para Avaluar la Edificación de viviendas, galpones, pozos, etc... y determinar su justo precio de construcción actual (usada), se utilizó el método de costo de reposición a nuevo, depreciándola de acuerdo a los años de vida, a su vetustez, materiales y a su estado de conservación. Para el cultivo: El precio lo define el método de comparación zonal, precio de mercado, costo de materiales, costo de insumos, mano de obra en siembra, vías de comunicación para transporte, labores culturales, mantenimiento, tecnificación de cultivos, y lo más importante el criterio profesional, por cuanto encontramos resiembras. etc… Para el sistema de riego: Método de costo de material, instalación y depreciación por los años de utilización, distanciamientos, funcionamientos, etc…
- Cálculo del valor del terreno. Para determinar el valor del M2 de terreno tipo rural, se lo realizó mediante el sistema comparativo de mercado, cuyo precio lo define la Ley de la oferta y la demanda de bienes inmuebles . Habiéndose considerado los siguientes factores; a.- Ubicación, entorno y características del lote a Avaluar dentro de la zona, b.- El justo precio del terreno de acuerdo a la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, c- El tamaño y la forma del Lote de terreno rural y demás características del bien, d.- Uso del suelo e.- Cultivos desarrollados en el terreno y su tecnificación f.- Situación económica actual del país La fuente de datos e información se la recopiló visitando la zona aledaña, donde no se pudo encontrar avisos clasificados en sitio de venta de terrenos, pero si información de vecinos, se consultó avisos clasificados en el periódico, también consultándolo a otros peritos valuadores y corredores de bienes. No fueron muchos los datos que se pudieron obtener. El precio obtenido de la comparación zonal es de $ 800,00 cada/ ha. Por ser terrenos con infraestructura para el cultivo de ciclo perenne, Sin embargo, al someter al bien inmueble a un proceso de homogenización, es decir a una comparación de factores con los otros bienes que constan en la comparación zonal y en especial por contar con un hidrante de agua para todo el año, se obtuvo un coeficiente de homogenización de 1,20 adoptando finalmente el precio de: $ 960,00 c/ha. - Cálculo del valor del M2 de construcción de las edificaciones .Para Avaluar las Edificación y determinar su justo precio de construcción actual (usada), se utilizó el método de costo de reposición a nuevo, depreciándola de acuerdo a los años de vida, a su vetustez y a su estado de conservación. - Para construcción de categoría baja del tipo a avaluar (vivienda de madera y caña) c/M2 propuesto por el perito evaluador.
….
$ 50,00
Cuadro General De Tasación EXPRESADO EN DÓLARES CONCEPTO
Unidad
Terreno
Ha.
Cacao CCN51 en producción de 3 a 4 años con resiembras y condiciones normales fitosanitarias
Ha
Ha
Plátano
Cantidad
V. UNITARIO
V. TOTAL
9,52
960,00
9.139,20
3,00
3.000,00
9.000,00
1,00
600,00
600,00
Pastizales
Ha
5,00
400,00
2.000,00
Maracuyá
Ha
1,00
400,00
400,00
3,00
2.200,00
6.600,00
1,00
1.500,00
1.500,00
16,00
15,00
240,00
22,00
12,00
264,00
30,00
50,00
1.500,00
30,00
30,00
900,00
10,00
35,00
350,00
1.800,00
1,50
2.700,00
Sistema Energía Eléctrica Privada postes, cableado y transformador
1,00
2.500,00
2.500,00
Sistema de agua Instalación privada
1,00
10.625,00
10.625,00
1.385,00
3,00
4.155,00
Sistema riego micro aspersores Sistema riego goteo Galpón de Porcicultura Pozo de ladrillo
Ha Ha m2 m2 m2
Vivienda 1
m2
Vivienda 2 Batería Sanitaria
m2 m2
Albarrada
Cerramiento Perimetral
VALOR COMERCIAL: VALOR DE REALIZACIÓN:
m
US$
52.473.20 US$
41.978,56
Factor de Comercialización. El factor de comercialización es una Variable (coeficiente multiplicador) que cambia con el tiempo y el lugar de acuerdo a varias circunstancias, entre las más importantes: De acuerdo al criterio de Herweet, en el análisis del bien inmueble en estudio, por ser la condición de oferta tipo Baja (coef. 1,26493) y la condición de la demanda tipo baja, coef. (0,79056), le corresponde un factor de comercialización = 1,00000, tomando en cuenta que:
-
Que la oferta está deprimida en términos bajo y la demanda está subiendo pero en forma moderada, y el bien inmueble se encuentra ubicado en una zona netamente rural, en una zona con características agrícola, y con muchas facilidades para el desarrollo
Avalúo comercial Para determinar el avalúo comercial del inmueble, al valor físico total del inmueble se lo multiplicó por el factor de comercialización obtenido de la aplicación del criterio de Herweet, resultando
AVALUO COMERCIAL DEL INMUEBLE = $ 52.473,20 X 1,00000 = $ 52.473,20 Suman: Cincuenta y dos mil cuatrocientos setenta y tres, 20/100. Avalúo de Realización. Para determinar el avalúo de Realización, (Venta rápida), se aplicó el 20% de rebaja del Avalúo comercial, a fin de hacer más factible y obtener una comercialización rápida de ser el caso.
AVALUO DE REALIZACION: USD $ 52.473,20 - (52.473,20 x 0,20) = $ 41.978,56 Suman: Cuarenta y un mil novecientos setenta y ocho, 56/100.
XII.- COMERCIALIZACION DEL INMUEBLE.-
Desde el punto de vista de ubicación y conformación física: El bien inmueble, está ubicado en una zona rural agrícola donde las demás propiedades del sector desarrollan cultivos importantes comerciales, perennes y de ciclo corto, con terreno de forma irregular, medianero, en el sitio denominado Safando, en la Parroquia Chongón, Cantón Guayaquil, en un sector con economía y plusvalía mediana, con disponibilidad de vías de acceso y con infraestructuras básica para el desarrollo.
-
Desde el punto de vista del mercado inmobiliario: Aunque a la presente fecha no está a la venta, ni existe un potencial comprador, sin embargo a mediano y largo plazo tendría posibilidades de venta aprovechando su ubicación estratégica con un buen acceso vial y en una zona con poco impacto ambiental, muy cerca de la población.
XIII.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.-
La propiedad y derechos de propiedad, fueron constatados del Testimonio de la escritura de Protocolización del bien inmueble, realizada en la Notaria Trigésima del Cantón Guayaquil y por pago de impuestos prediales en el Municipio de Guayaquil.
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El diagnóstico nos indica que el lote de terreno en mención está ubicado en un sector Agrícola con mediana fertilidad, aptas para cultivo de pastos, ciclos cortos y perennes, con buenas vías de acceso lastrada. Un sector de economía mediana, con un clima tropical – cálido, con lluvias que alcanzan en la época de invierno hasta 2.000 mm/año, siendo su principal fuente de ingreso la siembra de cacao, el cual es representativo en las fincas aledañas al sector con poblaciones muy grandes, en cuanto a hectareaje de siembra.
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La información cumple con la resolución JB.2001.368 de la Súper-intendencia de Bancos y seguros, en su capítulo II, “Normas para la calificación y registro de Peritos Avaluadores”, sección IV del informe de Peritos y de los manuales.
XIV.- DOCUMENTOS ADJUNTOS. -
Fotografías tomadas del pedio Copia simple del testimonio de la Escritura de protocolización de providencia de adjudicación del inmueble. Copia de los comprobantes de ingreso a caja por los pagos de impuestos prediales 2010 y 2011
Atentamente,
Firma de Responsabilidad
Yo, Pedro José Andrade Alvarado, de profesión Ingeniero Agrónomo – Perito Avaluador, declaro bajo juramento que el valor de realización del bien inmueble avaluado, corresponde al valor real del mismo en el mercado, al día 12 de septiembre del 2011.
