Modelo de Avaluo, Venezuela

Ing. Luis A. Martínez Ingeniero Civil C.I.: V-5.713.157 C.I.V. Nro. 69.35

Ing. Luis A. Martínez Ingeniero Civil C.I.: V-5.713.157 C.I.V. Nro. 69.35 !asa"or "e #ienes $ue#les e in$ue#les

IN%&'M( !(CNIC& )( AVAL*&

INM*(+L(:

Lote "e ,arela  vivien"a uni/a$iliar

)I'(CCI&N:

Calle0n Nag Naguanagua a 52 $ts $ts "e llaa Cal Calle e err$anitas Ve Vel4suez et e tor or +a +arr rrio io Nu Nuevo evo ,a ,arr rro oui uiaa Alon Alonso so "e &0e" &0e"a a Mu Muni nii i8i 8ioo Lagunillas "el (sta"o ulia

,'&,I( ,'& ,I(!!A'I A'I&A &A;: ;: <=onat <=onatan an Lu0 Lu0an an 'o" 'o"ríg ríguez uez C.I.: V->?.57.37? &LICI!AN!(:

<=onatan Lu Lu0an 'o 'o"ríguez C.I.: V->?.57.37?


Ciudad Ojeda, 24 de Octubre de 2014 Señor(a): <=onatan Lu0an 'o"ríguez Ciudad Ojeda

'(%: AVAL*& )( INM*(+L( En atención a su solicitud, me es grato dirigirme a sted en la o!ortunidad de remitirles el a"al#o del inmueble !ro!iedad de: <=onatan Lu0an 'o"ríguez descrito como $ote de !arcela % "i"ienda uni&amiliar, ubicada en la Calle0n Naguanagua a 52 $ts "e la Calle er$anitas Vel4suez etor +arrio Nuevo ,arrouia Alonso "e &0e"a Munii8io Lagunillas "el (sta"o ulia , Cedula Catastral: >3-11-?1-* ?1->7-?611. Se selecciono la metodolog'a "aluatoria % los !asos de estudio, seg#n !rocedimientos uni"ersalmente a!licados !ara ubicar el "alor del bien en cuestión, este inmueble &ue ins!eccionado en agosto de 2014 % se actualia en esta misma &eca* +ico !roceso genero como resultado un "alor a!licable al inmueble de: )& MILL&N( (ICI(N!&

)I(CI&C& MIL C*A!'&CI(N!& CINC& C&N 7?@1?? +&LIVA'( %*('!( +%. >.61.2?57?; Se anea in&orme t-cnico contenti"o de toda la in&ormación !rocesada % analiada, .ue condujo al "alor &inal*

/tentamente,



C&N!(NI)& • •

Certi&icación "aluatoria esumen ejecuti"o

1* COS+E/COES 3EE/$ES 1*1* +atos de los !ro!ietarios 1*2* +atos del Solicitante 1** 5oti"o del /"al#o 1*4* 5-todos utiliados 1*4*1* 6erreno: 5-todo del 5ercado 1*4*2* Construcciones: 5-todo de Costo 1*4** +e!reciación: 5-todo 5ito de oss78eidec9e 2* /C6OES +E $OC/$;/CO +E 5E<$E 2*1* +escri!ción general 2*2* $inderos % medidas 2** 6itularidad del bien 2*4* ;ona % entorno 2*=* 6rans!orte, "ialidad % comunicación 2*>* Ser"icios 2*?* ;oni&icación * /S@EC6OS SCOS (CAlculos % mediciones) *1* +escri!ción del terreno *2* Caracter'sticas de las construcciones 4* +ECOES 4*1* Balor del 5ercado 4*2* $imitaciones % su!uestos =* O5/CO +E$ B/$O =*1* 5-todo de 5ercado de terreno =*2* 5-todo de Costos o e!osición a ue"o =** 5-todo 5ito de +e!reciación de oss78eidec9e >* COC$SO •

/neos "arios

C('!I%ICACI&N VAL*A!&'IA o, Luis A. Martínez, ngeniero Ci"il, !ortador de la cedula de identidad V-5.713.157 , inscrito en el Colegio de ngenieros de Beneuela con el n#mero 69.35, declaro:


Due este in&orme t-cnico es !roducto de la a!licación de los m-todos admitidos uni"ersalmente, no eistiendo ning#n inter-s comercial o !ersonal .ue !udiese alterar en lo mAs m'nimo los resultados del trabajo, desconoco cual.uier daño oculto .ue !ueda tener el inmueble % .ue !ueda ser "isto con sim!le ins!ección "isual* 5i ser"icio &ue solicitado #nica % eclusi"amente !or condición de !ro&esional en la materia* 6odos los datos obtenidos de terceras !ersonas % de arci"os !#blicos % !ri"ados !ara la elaboración de este in&orme son "erdaderos asta donde alcana la buena &e de ellos* Ciudad Ojeda, a los "einticuatro d'as del mes de octubre de dos mil catorce*

/tentamente,


'(*M(N (<(C*!IV& 1. I"enti/iain "el ,ro8ietarioa;: onatan $ujan odr'gue C**: B720*F=?*?0

>. I"enti/iain  u#iain "el in$ue#le $ote de @arcela % "i"ienda uni&amiliar, ubicada en el Callejón aguanagua a =4 mts de la Calle 8ermanitas

BelAs.ue, Sector
3. !itulari"a" "el #ien:


Este inmueble !ertenece a onatan $ujan odr'gue, seg#n documento !rotocoliado el 14G0G200>, .uedando inscrito bajo el #mero 0=, @rotocolo @rimero, 6omo 0*

2. rea  Valores i/ras en +s/;: 6erreno Bi"ienda 5ejoras !otal 5. Lugar  %e=a "el AvalBo: Ciudad Ojeda, 24 de octubre de 2014 6. Mto"os utiliza"os: 6erreno: 5-todo del 5ercado Construcciones: 5-todo de Costo +e!reciación: 5-todo 5ito de oss78eidec9e

7. AvalBo soliita"o 8or: onatan $ujan odr'gue C**: B720*F=?*?0

/tentamente,


1. C&NI)('ACI&N( D(N('AL( 1.1. )atos "e ella; 8ro8ietarioa;: onatan $ujan odr'gue C**: B720*F=?*?0 1.>. )atos "el oliitante onatan $ujan odr'gue C**: B720*F=?*?0 1.3.

Motivo "el AvalBo

>4*F>2,=0 1*F2=*>H,20 1=?*F=0,00 >.61.2?57?


+eterminación del "alor del inmueble, considerando ubicación, caracter'sticas &'sicas, constructi"as, edad % estado de conser"ación % mantenimiento, !ara ser o&recida en garant'a i!otecaria*

1.2. 1*4*1* 1*4*2* 1*4**

Mto"os utiliza"os 6erreno: 5-todo del 5ercado Construcciones: 5-todo de Costo +e!reciación: 5-todo 5ito de oss78eidec9e

>. %AC!&'( )( L&CALIACI&N )( INM*(+L( >.1. )esri8in general El inmueble objeto del a"al#o estA &ormado !or una !arcela de terreno de &orma de !ol'gono regular, de to!ogra&'a !lana % una "i"ienda uni&amiliar aislada, la cual se encuentra en situación intermedia de una calle !rimaria del sector* >.>.

Lin"eros  $e"i"as orte: $inda con +renaje /bierto % mide 2H,1H mts Sur: Callejón aguanagua % mide 2H,?> mts Este: Callejón SG % mide 1H,4F mts, % Oeste: Calle 8ermanitas BelAs.ue % mide 1=,0H mts Irea del 6erreno: =0?,FH mts2 Irea de la Bi"ienda: 4?0,41 mts2

>.3. !itulari"a" "el #ien Este inmueble !ertenece a onatan $ujan odr'gue, seg#n documento !rotocoliado el 14G0G200>, .uedando inscrito bajo el #mero 0=, @rotocolo @rimero, 6omo 0* >.2.

ona  entorno El inmueble estA situado en una ona .ue se a "enido desarrollando % consolidando en los #ltimos tiem!os, de e.ui!amiento es su&iciente en cuanto a dotación de los ser"icios !#blicos, con !redominio de la clase media*

>.5. !rans8orte viali"a"  o$uniain $a edi&icación se encuentra situada en una "'a secundaria, de dos canales de circulación, con acceso &Acil % rA!ido desde la Calle aguanagua, .ue conecta acia la /"enida 2 (/"enida ntercomunal), ambas con &lujo alto de circulación de


"e'culos !articulares % !#blicos (trans!orte urbano)* 6odas las "'as del sector se allan !a"imentadas* Estas "'as &orman !arte de una trama urbana de&inida, ada!tada a la to!ogra&'a .ue corres!onder'a a &ases de e!ansión urbana de la ciudad*

>.6.

erviios $a ona estA consolidada como ona residencial, cuenta con los ser"icios bAsicos tales como: acueducto, electricidad, gas, cobertura de señal de tele&on'a celular, trans!orte !#blico* $a ca!acidad de estos cubre totalmente los re.uerimientos del sector*

>.7.

oni/iain +e acuerdo con las Ordenanas de ;oni&icación del !lan de desarrollo rbano $ocal (@+$), del 5unici!io /utónomo $agunillas, el inmueble !resenta una oni&icación ;ona esidencial 1 (;1), con usos !ermitidos: a* sos @rinci!ales: a*1* Bi"ienda ni&amiliar /islada b* sos Com!lementarios: b*1* so !ublico % religioso en Areas menores de 1*200 mts2 b*2* so de Comercio $ocal

3. A,(C!& %IIC& C4lulos  $e"iiones; 3.1. )esri8in "el terreno El inmueble estA &ormado !or una !arcela de &orma !oligonal regular, en un sector desarrollado en &orma !lani&icada, consolidada urban'sticamente* 3.>. Caraterístias "e las onstruiones $a Bi"ienda ni&amiliar, estA aislada, de dos !lantas, actualmente la obra esta inconclusa, con la siguiente dotación: a) @lanta

'evesti$ientos: riso acabado liso en !aredes % tecos interiores* !orcelana blanca en !aredes ,avi$entos: @iso de cemento acabado corriente Ireas: Bi"ienda K 4?0,41 mts2

2. )(%INICI&N( En el desarrollo de este trabajo se em!lea una terminolog'a !articular, asociada al cam!o inmobiliario en general % a la materia "aluatoria en !articular* Esto ace necesaria la !resentación de un gru!o de de&iniciones bAsicas, .ue !ermitan al lector no mu% relacionado con estas disci!linas, una com!rensión del mismo* / continuación, el marco teórico !ertinente, a!robado !or la unión @anamericana de /sociaciones de Baluación (*@*/*B*), % recogido en el L5anual de 6erminolog'a de Baluaciones de nmueblesM, !re!arado !or Santiago
2.1.Valor "el Mera"o El Balor del mercado es el !recio mAs !robable, e!resado en t-rminos de dinero, .ue una !ro!iedad alcanar'a, colocada en un mercado abierto % com!etiti"o, bajo las condiciones .ue de&inen una "enta justa, en la cual el com!rador % el "endedor estAn bien in&ormados % act#an !rudentemente* Esta im!l'cita en esta de&inición, la consumación de un acto de com!ra N "enta, !ara una &eca determinada, % la transmisión del t'tulo de !ro!iedad del "endedor al com!rador, bajo las siguientes condiciones: • •

El com!rador % el "endedor estAn t'!ica % !ositi"amente moti"ados /mbos estAn in&ormados % actuando en de&ensa de sus mejores intereses

Ing. Luis A. Martínez Ingeniero Civil C.I.: V-5.713.157 C.I.V. Nro. 69.35 •

$a !ro!iedad a sido e!uesta en un mercado abierto % la o!eración se consuma en un tiem!o !rudencial $a o!eración se lle"a a cabo en dinero e&ecti"o o su e.ui"alente $a de&inición anterior se sustenta en el @rinci!io de Sustitución el cual establece .ue: Ln com!rador !rudente no !agar'a mas !or una !ro!iedad .ue el costo de ad.uirir un sustituto igualmente deseable en un mercado abiertoM* Este !rinci!io !resume .ue el com!rador considerara las alternati"as basAndose en la in&ormación acerca de a.uellas re&erencias .ue se ajustan a su inter-s % .ue el tiem!o no es un &actor determinante* Es tambi-n im!ortante considerar .ue el mercado inmobiliario !resenta las siguientes situaciones: •

•

• •

• •

• • •

Cada unidad de&inida como inmueble es #nica, aun cuando mantenga etremas condiciones de semejana con otros acti"os Eisten com!licaciones jur'dico7legales .ue de&inen la indi"idualidad de cada inmueble $a "ida de los inmuebles es generalmente larga $os com!radores normalmente se "en limitados en cuanto a su ca!acidad &inanciera % al es!acio en donde se ubica el inmueble $os !recios !ueden estar a&ectados !or &actores eternos $as ordenanas munici!ales regulan mediante oni&icaciones el uso % desarrollo de las tierras de carActer urbaniable $os bienes inmuebles son de carActer local El entorno urbano a&ecta la deseabilidad del inmueble En mucas ocasiones se !resenta la inelasticidad de la o&erta

2.>.Li$itaiones  su8uestos Este estudio se a desarrollado bajo las siguientes condiciones: $a materia "aluatoria no se inclu%e dentro de las disci!linas o ciencias eactas* Este trabajo se lle"a a cabo !oniendo en !rActica !rocedimientos, t-cnicas % m-todos uni"ersalmente ace!tados, a!robados !or la Sociedad de ngenier'a de 6asación de Beneuela (SO6/BE), en tal sentido, las estimaciones de "alor aun.ue su&icientemente &undamentadas, constitu%en una Lo!iniónM .ue no necesariamente tiene .ue coincidir con la o!inión de los !ro!ietarios del inmueble, de sus !osibles com!radores, la de terceros, ni aun con la de otros e!ertos a"aluadores* o eisten m-todos matemAticos ni !rocedimientos eactos mediante los cuales se !ueda calcular el "alor del mercado de un bien, en tal sentido, los m-todos estad'sticos •

•


•

.ue se !ueden em!lear en este trabajo, solo buscan describir tendencias o com!ortamientos, como una &orma de orientar una o!inión* +el em!leo de los m-todos estad'sticos no se !uede es!erar "alores !untuales de bienes o acti"os es!ec'&icos, sino L"aloresM o LrangosM de re&erencia dentro de un conjunto uni"ersal* 6oda consideración o e"aluación de los as!ectos jur'dicos7legales del bien "alorado, esta &uera del alcance de este estudio*

5. %&'MACI&N )(L VAL&' 5.1.Mto"o "e Mera"o "e terreno @ara el cAlculo del Valor "el !erreno se a!lica el M(!&)& )( M('CA)& descrito como un !rocedimiento de "aluación en el cual el estimado de "alor de mercado se !redice basAndose en los !recios !agados en transacciones reales realiadas en el mismo escenario % bajo caracter'sticas % condiciones de Lmediana a estrictaM semejana* Es un !roceso .ue se basa en el anAlisis de las "entas recientes, com!arablemente similares, a &in de obtener indicadores del "alor mAs justo de la !ro!iedad .ue se estA a"aluando* $a con&iabilidad de este en&o.ue de!ende de: $a dis!onibilidad de datos de las "entas de inmuebles com!arables $a "eri&icación de los datos de las o!eraciones de com!ra7"enta* $a ausencia de condiciones at'!icas .ue !udieran a&ectar la a!licación de los re&erenciales* • • •

nicialmente &ue realiada la "isita de ins!ección a la !arcela, tomAndose las anotaciones de las caracter'sticas del bien % del sector en donde se localia, !re!arAndose de inmediato las e"idencias &otogrA&icas % realiAndose las mediciones res!ecti"as* Seguidamente se !rocedió a una in"estigación minuciosa de las o!eraciones de com!ra7 "enta de terrenos com!letamente des!ro"istos de cual.uier ti!o de construcción, en condiciones de ubicación, oni&icación % Area, com!arables con la !arcela en estudio* @ara ello se recurre en !rimer lugar al Legistro @ublico nmobiliario del 5unici!io de EstudioM de los #ltimos años, de donde se de!ura la muestra % se toman los re&erenciales signi&icati"os*


$os datos tomados % re"isados, inclu%en la siguiente in&ormación !ara cada uno de los re&erenciales: • • • •

Otorgantes ("endedor % com!rador) +irección eca de !rotocoliación, 6omo % n#mero del documento Irea % @recios de "enta

$os &actores de corrección utiliados son: actor de ubicación, en un rango entre 1 % 10, com!ara la oni&icación establecida seg#n el @lan de +esarrollo $ocal, en las ordenanas munici!ales, asignAndole el menor "alor al inmueble en mejor ona* actor de &eca, meses transcurridos desde la &eca de !rotocoliación del re&erencial asta la &eca del a"al#o, ubicAndose en el mes actual* actor de Area, relaciona las di&erentes Areas de los re&erenciales con el terreno e"aluado* •

•

•

5.>.Mto"o "e Costos o 'e8osiin a Nuevo +e esta manera se estima el "alor del inmueble el costo de acuerdo a su sistema constructi"o, caracter'sticas ar.uitectónicas % ni"el de acabados, !artiendo de !artida recu!eradas del !ortal electrónico S3O*E< % de la !ublicación de Cin!ronet LE"olución de Costos de ConstrucciónM, ada!tando la ti!olog'a al bien e"aluado % dico "alor se incide !osteriormente !or todos a.uellos &actores .ue inter"ienen en un !roceso constructi"o: gastos &inancieros, onorarios !ro&esionales, gastos administrati"os, de "enta % &actor raonable de utilidad .ue garantice la rentabilidad del negocio* 5.3.Mto"o MiEto "e )e8reiain "e 'oss-ei"eFe +e los m-todos t-cnicos eistentes !ara el cAlculo de la de!reciación &'sica, los mAs conocidos son el de la l'nea recta, el de la !arAbola de Juentle % el de oss, .ue se &undamentan en la edad del inmueble % en la !re"isión de la "ida #til, considerando .ue la bienecur'a a lo largo de su "ida #til recibe un uso normal con mantenimiento % conser"ación ideales* Eiste tambi-n el criterio de 8eidec9e .ue calcula la de!reciación &'sica eclusi"amente !or el estado de conser"ación de inmueble, considerando .ue: a* $a de!reciación es la !-rdida de "alor .ue no !uede ser recu!erada con gastos de mantenimiento* b* $as re!araciones a!enas !ueden aumentar la durabilidad c* n bien regularmente conser"ado se de!recia de modo regular, mientras .ue un bien mal conser"ado se de!recia mAs rA!idamente*


6. C&NCL*I&N Este inmueble tiene un "alor estimado, seg#n ins!ecciones % cAlculos de: )& MILL&N( (ICI(N!& )I(CI&C& MIL C*A!'&CI(N!& CINC& C&N 7?@1?? +&LIVA'( %*('!( +%. >.61.2?57?;

'(*M(N (!A)I!IC& &+'( (L INM*(+L( C*A)'& D(N('AL )( '(,&ICI&N A N*(V& 'e/erenias  Consultas 1* 2* *



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Modelo de Avaluo, Venezuela

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