AVALUO COMERCIAL
CALLE 101 Nº 13 A 05/17 ESCUELA DE INFANTERIA USAQUEN
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AVALUO
COMERCIAL
INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE 101 Nº 13 A - 05/17 HOTEL SUITE CHICO BARRIÓ ESCUELA DE INFANTERIA, LOCALIDAD DE USAQUEN BOGOTÁ
SOLICITADO POR: CENTURION INVERSIONES S.A.S. HOTEL SUITE CHICO
Bogotá D.C., Octubre 06 de 2011
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CONTENIDO
1.
DEFINICIONES
2.
MARCO DE REFERENCIA
3.
CARACTERÍSTICAS URBANAS
4.
ASPECTOS JURÍDICOS
5.
ÁREAS
6.
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
7.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO
8.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN
9.
AVALÚO DE RECONSTRUCCIÓN
10.
AVALÚO MAQUINARIA
11.
METODOLOGÍA EMPLEADA
12.
SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO
13.
BIBLIOGRAFÍA
14.
ANEXOS
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AVALÚO COMERCIAL 1.
DEFINICIONES
1.1. REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL : Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio, o edificio construido o por construirse. 1.2. EDIFICIO: Construcción sobre uno o varios pisos levantados sobre un lote (s) o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. 1.3. CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios, levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos y porterías entre otros. 1.4. EDIFICIO DE USO RESIDENCIAL : Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente. 1.5. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR : Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio, o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. 1.6. BIENES COMUNES: Partes del edificio o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de los bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce, o explotación de los bienes de dominio particular. 1.7. BIENES COMUNES ESENCIALES : Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel. 1.8. VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO: Es el valor a precios de la fecha de inspección de volver a construír un inmueble de iguales características al inspeccionado. Es el valor a precios de la fecha de la inspección de maquinaria y equipo, de características iguales o análogas al bien inspeccionado.
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2. MARCO DE REFERENCIA. 2.1. Propósito del avalúo. Se pretende determinar el valor asegurable o de reconstrucción, para efectos de obtener el seguro.
2.1.1 Avalúo Urbano. Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o construcción), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de servicios de la ciudad. En el avalúo quedarán comprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.
2.2. Ubicación. Departamento Ciudad Barrio Dirección
Cundinamarca Bogotá Escuela de Infantería Calle 101 Nº 13 A - 05 (Casa Nº 3) Calle 101 Nº 13 A - 17 (Casa Nº 2) Calle 101 Nº 13 A - 23 (Casa Nº 1)
2.3. Solicitante. CENTURION INVERSIONES S.A.S - HOTEL SUITE CHICO 2.4. Propietarios. CENTURION INVERSIONES S.A.S. HOTEL SUITE CHICO 2.5. Fecha de visita. Agosto 16 de 2011 2.6. Documentos suministrados para el avalúo. Copias de los pagos del impuesto predial año 2011. 2.7. Avaluadores. Ing. William Robledo. Ing. Jairo Amaya 1.8. Objeto Avalúo a Valor de Reconstrucción de los bienes comunes de las edificaciones, Maquinaria, Equipo eléctrico y electrónico, Muebles y enseres para efectos de Seguro.
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3.
CARACTERISTICAS URBANAS.
3.1. Ubicación del Predio dentro de la ciudad. El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Nor-Oriente de la Ciudad, en el Barrio Escuela de Infantería, Localidad de Usaquén y se distingue con el número 13 A – 05 / 17 de la Calle 101, Hotel Suite Chico, de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá. 3.2. Clasificación Zonal. La zona tiene vocación Residencial. 3.3. Tipos de edificaciones del sector. Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares. 3.4. Vías de acceso al sector. En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 100 (Avenida Carlos Lleras Restrepo), en sentido Norte – Sur y viceversa la Avenida Carrera 9 (Avenida Laureano Gómez). Vía Frente a la Propiedad. Tipo de vía. Estado de Conservación.
Calle 101 V-2 Bueno
3.5. Estado de la Infraestructura Urbanística. Andenes. Sardineles. Alumbrado público. Redes de servicios públicos.
En buen estado En buen estado Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas. Agua Alcantarillado Luz Teléfono Gas Domiciliario Si Si Si Si Si
3.6. Equipamiento Urbano. Se hace referencia al equipamiento que posee el sector Escuela de Infantería de la Localidad de Usaquén. Mercados Plazas cívicas Parques y jardines Instituciones Educativas Estaciones de Servicio Centros deportivos Señalización vial
Si Si Si Si Si Si Si.
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3.7. Transporte Público. El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, Estación Calle 100 y también existen sobre las vías de acceso numerosas rutas de buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin ningún problema al predio. 3.8. Estratificación. El sector es mayoritariamente estrato 6. 3.9. Comentarios Generales.
Figura 2.
Ubicación de la Localidad dentro de la cuidad de Bogotá D. C.
4. ASPECTOS JURIDICOS. 4.1. Matriculas Inmobiliarias. 50N-0285525 (Calle 101 Nº 13 A - 05 Casa Nº 3) 50N-83860 ( Calle 101 Nº 13 A - 17 Casa Nº 2) 4.2. Chips. AAA0102JJRJ (Casa Nº 3) AAA0102JJPA (Casa Nº 2) 4.3. Cedulas Catastrales A100 13 2 (Casa Nº 3) UQ U A100 13 9 (Casa Nº 2) 5. ÁREAS. 5.1. Área del Terreno 376.7 Metros cuadrados aproximadamente (Casa Nº 3) 378 Metros cuadrados aproximadamente (Casa Nº 2) Área Total: 754.7 Metros cuadrados aproximadamente
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5.2. Área de la Construcción 288 Metros cuadrados aproximadamente (Casa Nº 3) 354.20 Metros cuadrados aproximadamente (Casa Nº 2) Área Total: 642.2 Metros cuadrados aproximadamente 5.3. Fuente Copia de los Pagos del impuesto predial año 2011. 6.
REGLAMENTACION URBANISTICA.
6.1. Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios. Acuerdo 6 de 1990, Decreto Nº 270 del 11 de Agosto de 2005, UPZ 14 USAQUEN, de la Localidad Nº 1 Usaquén.
6.2. Área de actividad. Residencial. 6.3. Tratamiento. Consolidación. 6.4. Modalidad. Con densificación moderada. 7.
CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO. Urbano. Tipo de inmueble. Regular. Forma. Plana en toda su extensión. Topografía. Medianero Disposición del inmueble.
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8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION. 8.1. Número de pisos. Dos (2) Pisos. 8.2. Distribución del inmueble. Zona de atención hotelera, salón de convenciones, baños, comedores, salón de eventos, oficina de administración, área de atención, habitaciones y parqueaderos 8.3. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION. Cimentación. Zapatas con viga de amarre Pórticos en concreto Estructura. Placa y teja de asbesto cemento Cubierta. Pintura sobre concreto Fachada. Placa Cielorraso. Mampostería. Estuco y pintura Marco metálico y vidrio plano transparente Ventanería. Madera y metálicas Puertas. Cerámica, madera y retal de mármol. Pisos. Línea moderna Baño. Industrial Cocina. En Concreto de 3000 psi con tableta ceramica y Escaleras gravilla lavada y barandas metalicas Instalaciones En tuberia conduit Electricas Instalacines Tiberia de P.V.C. Hidraulicas Metálica y madera Carpintería. Vinilo y estuco Pintura. Muy buenos Acabados. 10 Años aproximadamente. Vetustez. Estado de Muy buena conservación. 9. AVALUO DE RECONSTRUCCION.9.1. Método de Encuestas Directas. 754.7 Metros Cuadrados Aproximadamente. NOMBRE PROFESION VALOR M2 TERRENO William Robledo Ing. Catastral $ 2.000.000 Carlos Ñustez Ing. Catastral $ 2.100.000 Jorge Andrés Román Geólogo $ 1.900.000 Erika Robledo Geóloga $ 2.100.000 Carlos Robledo Arquitecto $ 1.900.000
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Media Aritmética: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el numero de ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresión matemática. X=
X
X = 2.000.000.oo
1
N
Desviación Estándar: Se define como la raíz cuadrada de las diferencias de los valores de la encuesta con respecto a la media aritmética elevada al cuadrado y el resultado, dividido por el número de casos estudiados, N. Esta expresión se formaliza con la siguiente expresión matemática. S=
X
1
N
X
1
2
S V = * 100 X
CALCULOS ESTADISTICOS MEDIA - MUESTRA CUADRADO DE LOS VALORES
MUESTRAS MUESTRA 1 MUESTRA 2 MUESTRA 3 MUESTRA 4 MUESTRA 5 SUMATORIA
$ $ $ $ $ $
2.000.000,00 2.100.000,00 1.900.000,00 2.100.000,00 1.900.000,00 10.000.000,00
MEDIA
$
2.000.000,00
SUMATORIA ∑ ∑/N-1 RAIZ √ COEF.VAR EN PORCENTAJE (
0,00 -100000,00 100000,00 -100000,00 100000,00
0,00 10000000000,00 10000000000,00 10000000000,00 10000000000,00
40000000000,00 10000000000,00 100000,00 0,05
5,00
Valor por mt2 $2.000.000.oo terreno 754.7 Metros cuadrados Aprox. rea de Terreno $1.509.400.000.oo Valor Total Terreno
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9.2. MÉTODO DE REPOSICIÓN A NUEVO.Fecha: Septiembre 01 del 2011 Número Avalúo Municipio: Bogota D.C. Fecha Avalúo Direcc ión: Calle 101 Nº 13 A - 05/17 Barrio: Escuela de Infanteria Area construida M2 Valor de Reposición m2 Costos Directos 80% Costos Indirectos 20% Costos Totales de La 100% Construcción
16/08/2011 642,2 $ $ $
850.000,00 170.000,00 1.020.000,00
Costos Administrativos y 15% $ 153.000,00 Financieros Gran total de Costos $ 1.173.000,00 Valor reposición (Obra Nueva) $ 753.300.600,00 Utilidad del Constructor 10% $ 75.330.060,00 Valor Total Construcción $ 828.630.660,00 (Obra Nueva) Depreciación por Edad y Conservación (tabla de Fitto y Corvini) Vida Util o Técnica años 100 Edad aproximada años 10 Vida remanente años 90 Porcentaje de edad a depreciar 94% Estado de conservación ( de 1 a 5 ) 1,5 Depreciación Acumulada 5,53% $ 45.823.275 Determinación Valor Actual de la Construcción Valor de reposición obra nueva $ 828.630.660 Menos depreciación acumulada $ 45.823.275 SubTotal $ 782.807.385 Valor de la Construcción $ 782.807.385 Valor por M2 $ 1.218.946 Valor Adoptado por M2 $ 1.200.000 Va lor Total Construccion
Valor por mt2 de Construcción Área de la Construcción Valor Total de Construcción
$
770.640.000
la $1.200.000.oo 642.2 Metros cuadrados Aprox. la $770.640.000.oo
9.3. CUADRO RESUMEN CASA Nº 3 CALLE 101 Nº 13 A - 05 376.7 $2.000.000.oo TERRENO $1.200.000.oo CONSTRUCCION 288 TOTAL
$753.400.000.oo $345.600.000.oo $1.181.040.000.oo
CASA Nº 2 CALLE 101 Nº 13 A 17 378.00 $2.000.000.oo TERRENO $1.200.000.oo CONSTRUCCION 354.20 TOTAL
$756.000.000.oo $425.040.000.oo $1.099.000.000.oo
9.4. VALOR FINAL DE LOS INMUEBLESDOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES CUARENTA MIL PESOS M/CTE. ($2.280.040.000).
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11.
METODOLOGIA EMPLEADA
Para la fijación de precios, se empleó una combinación de métodos de aceptación universal, estas fueron: Encuestas Directas y Reposición. Se complementó este proceso con investigaciones directas e indirectas que dieron como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R. INGENIEROS AVALUADORES.
12.
SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta. El formato de calificación de construcciones, es un formato de aceptación universal con mínimas variaciones de forma. El formato es el siguiente:
CAPITULOS Cimentación-Estructura Cubierta Mampostería Instalaciones Eléctricas Instalaciones Hidráulicas Pisos y Enchapes Pañetes Cielorrasos Carpintería Metálica Carpintería de Madera Pinturas Cocina Baño VALORES TOTALES
% 32.00 % 9.00% 10.00% 5.00 % 5.00% 10.00% 7.00% 3.00% 5.00% 2.00% 7.00% 3.00% 2.00% 100.00%
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construcción, los
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acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el entorno.
Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422 del 2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo reconstrucción tiene una vigencia de un (1) año, contando desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presente variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Nota: (El terreno si es susceptible de aseguramiento e indemnización en una póliza de seguros). Por aquello de la licuafaccion e inservibilidad del terreno para reconstruir el bien en caso de un siniestro catastrófico. 13. BIBLIOGRAFIA. Acuerdo 6 de 1.990 14. ANEXOS. Reseña fotografica Copias de los pagos del impuesto predial del año 2011. Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta M.P. No. 2522249646 Cund. R.N.A. M.I. Nº 1245 M.A.P. No. 0158.
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