Avaluo Apartamento

Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D. D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819 Socieda Soc iedad d Ven Venezo ezolana lana de Ingen Ingenieros ieros Agró Agrónom nomos os SVIA: 1.001 y P001 Sudeban: P. 2.574

Maracay, 11 de Mayo del 2.010 Señores: Banco del Tesoro Sucursal Maracay Presentes.-

De acuerdo a los requerimientos de la ciudadana: CAROLINA CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la Cédula de Identidad

Número V – 16.206.855 y de este domicilio; se procedió a practicar practicar un avalúo técnico para emitir mi opinión sobre el Valor de Mercado actual de un Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre Madre María María de Sa Sann José, José, Jurisd Jurisdicc icción ión del del Munici Municipio pio Girard Girardot ot Maracay Edo. Aragua. Para dar mi opinió nión sobre el val valor de mercado corr corres espo pond ndie ient ntee de los los bien bienes es seña señala lado doss a mí pers person ona; a; me fue fue entregado el informe fotográfico contentivo de las condiciones de las mismas, a fin de obtener información sobre las características que tienen peso sobre su valor. Se aplicaron métodos de valoración para 1

Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D. D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819 Socieda Soc iedad d Ven Venezo ezolana lana de Ingen Ingenieros ieros Agró Agrónom nomos os SVIA: 1.001 y P001 Sudeban: P. 2.574

poder determinar el valor de los bienes. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. El Informe incluye: Esta carta resumiendo el resultado de la investigación. Un Certificado. Cuerpo del Informe donde se describen los bienes avaluados, criterios empleados, cálculos, conclusiones y anex anexos os,, dond dondee se incl incluy uyen en:: foto fotos, s, docu docume ment ntoo pres presen enta tado do y la Credencial de SUDEBAN e Inscripciones en otras instituciones de mi persona. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que al 11 de Mayo de 2.010, el Valor de Mercado del apartamento con las características antes mencionadas y que se observan en el informe fotográfico anexo y otras premisas establecidas por mi persona, persona, se determina que el valor actual del bien antes señalado, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra:

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Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA: 1.001 y P001 Sudeban: P. 2.574

QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS ( 586.258,68 Bs. F.).

ING. HÉCTOR SERRANO Perito Avaluador C. I.: V – 2.750.381 C. I. V.: 10.819 P. A. – SVIA: 001 SUDEBAN: P – 2.574

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CERTIFICACIÓN

El avaluador abajo firmante certifica: a) El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. b)

No existe ningún interés directo ni indirecto con la propiedad ni con los contratantes en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole.

c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente informe son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que puedan influir en el resultado de este avalúo.

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d) No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe. e) El avaluador declara bajo fe de juramento no ser, para la fecha de realización de este informe, FUNCIONARIO PÚBLICO de ninguna Institución del estado.


INFORME DE AVALÚO 5


PRESENTADO A:

BANCO DEL TESORO SUCURSAL MARACAY

SOLICITADO:

CAROLINA CAIAFA RAVENNA ,

OBJETO DEL AVALÚO:

DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE UN APARTAMENTO.

DIRECCIÓN:

APARTAMENTO SIGNADO CON EL Nº. 42, PLANTA CUARTO PISO DEL EDIFICIO DENOMINADO “RESIDENCIAS JOSEFINA” EL CUAL SE ENCUENTRA SITUADO EN EL BARRIO LA BARRACA, AVE. ESTE Nº 204, PARROQUIA MADRE MARIA DE SAN JOSE, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO GIRARDOT, MARACAY EDO. ARAGUA.

MONTO DEL AVALÚO:

Bs. F 586.258,68

INSPECTOR RESPONSABLE:

ING. AGRO. HECTOR M. SERRANO D.

AVALUADOR:

ING. HÉCTOR SERRANO

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Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA: 1.001 y P001 Sudeban: P. 2.574 Perito Avaluador C. I.: V – 2.750.381 C. I. V.: 10.819 P. A. – SVIA: 001 SUDEBAN: P – 2.574

FECHA DE ENTREGA:

14 DE MAYO DE 2.010

CALCULOS REALIZADOS:

CUADROS Nº1, Nº2 Y Nº3 SE OBSERVARAN POSTERIORMENTE

I.

OBJETO DEL AVALÚO 7


El objeto del presente informe es determinar el valor actual del inmueble que posteriormente se describe: Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual servirá de base en la toma de decisiones, para una posible operación comercial. II. FECHA DEL AVALÚO

El informe está fechado el 11 de Mayo de 2.010 III. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN

El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual servirá de base en la toma de decisiones, para una posible operación comercial.

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IV. MODO DE PROCEDER AL AVALÚO

Durante la elaboración de este avalúo se ha recabado toda la información necesaria, efectuándose visita de inspección tanto al inmueble objeto, como a la zona y sus alrededores. La Inspección del inmueble fue llevada a cabo en la persona del perito Avaluador HÉCTOR M. SERRANO D. y la misma comprendió cinco aspectos: a) Inspección ocular. b) Visita de la zona y sus alrededores. c)

Verificación de los datos contenidos en documentos de

propiedad. d) Verificación del estado actual e) Informe fotográfico.

V. SERVICIOS, ACCESOS Y AREAS DE INFLUENCIAS

Servicios:

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La zona cuenta con los servicios básicos necesarios para el funcionamiento de este tipo de comunidades Residencial-Comercial, entre los que podemos citar: Energía Eléctrica, Alumbrado Público, Teléfono, Fax, Aceras, Aguas, (ACUEDUCTO), Vialidad asfaltada. También los servicios complementarios como: Instituciones Bancarias, Instituciones Médico Asistenciales, Educacionales desde la

Primaria,

Secundaria,

Restaurantes,

Urbanizaciones,

Supermercados y Centro Comercial en donde se pueden suplir las necesidades primarias de Alimentos, Ropas u otros servicios. Es importante destacar, que la ubicación del Edificio denominado “Residencias Josefina” es privilegiada dentro del contexto Urbano del Sector Este de Maracay, tanto por estar al pié de la principal arteria vial como lo es la Avenida Bolívar, que le permite acceso rápido y directo así como a los Centros Comerciales existentes, locales comerciales, lo que atrae personas de ciudades cercanas, del interior del país y turistas. Accesos:

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las


Su principal Acceso se realiza a través de la Avenida Bolívar, la zona posee fácil comunicación con el resto de la ciudad. VI. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

En el documento de Parcelamiento y de Condominio del Edificio denominado “Residencias Josefina”, están determinadas las medidas, linderos y demás especificaciones, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot, del Estado Aragua, el día 03 de Noviembre de 1.980, bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo Primero. VII. DESCRIPCIÓN ESPECÍFICA DEL INMUEBLE

La edificación posee Arquitectura sencilla, construida en forma tradicional. El apartamento objeto de Avalúo posee las siguientes características particulares: a) Materiales y Acabados:

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Estructura: Losa de concreto, apoyada sobre columnas y vigas de concreto armado. Instalaciones: Eléctricas del tipo embutido. Sanitarias del tipo embutidas. Piso:

Cerámica de color.

Albañilería:

Bloques de arcilla frisados y pintados.

Puertas:

Madera.

Closet:

Tipo de madera y tipo espejo.

Piezas Sanitarias:

Tipo Cerámica de color.

Recubrimientos:

Frisos tipo liso.

Rejas:

En entrada principal y en el balcón de la ventana.

Cerradura:

De seguridad en puerta principal.

Conservación:

El apartamento se encuentra en excelente estado de conservación.

b) Distribución:

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Consta de las siguientes dependencias: Salón-comedor, tres (03) Habitaciones, Dos (02) Baños, Cocina, Lavadero. Hall de entrada, Balcón, Jardinera y Cuatro (04) Closets; c) Área de Construcción:

El apartamento posee un área aproximada de 118,82 m2. d) Linderos del Apartamento: Norte:

Con vacío que lo separa del Apartamento Nº 41, escaleras generales del edificio, hall de ascensores y cuarto del ducto de basura.

Sur:

Con Fachada Sur del edificio

Este:

Con Fachada Este del edificio.

Oeste:

Con Fachada Oeste del edificio.

e) Porcentaje de Condominio:

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Como consecuencia del régimen de Propiedad Horizontal aludido, al inmueble objeto en estudio le corresponde un Condominio

de

CUATROCIENTAS (5,3408%),

CINCO

ENTEROS

CON

OCHO DIEZ MILESIMAS

porcentaje de TRES

MIL

POR CIENTO

sobre los bienes y cargas comunes del condominio;

respectivamente, y lo doy aquí por reproducido. Lo cual consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot, del Estado Aragua, el día 03 de Noviembre de 1.980, bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo Primero. f) Propietario Actual:

Para el momento de la realización de este Avalúo, el propietario según documento presentado a nosotros, es la Ciudadana CAROLINA CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la Cédula de Identidad Número V – 16.206.855 y de este domicilio,

VIII. DETERMINACIÓN DEL VALOR

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a) Definición:

Se define el valor de Mercado para este propósito como el precio más probable que en un mercado abierto, se puede obtener dejando los activos en oferta por un período de tiempo razonable, tomando en consideración su edad, condición, utilidad y mercado. La determinación del valor actual no debe entenderse como precio, ya que el valor será cuantificado teniendo presente la capacidad el bien para satisfacer una necesidad a su propietario actual, en las mejores condiciones posibles. b) Supuestos y condiciones limitantes:

El presente informe está sujeto a los siguientes supuestos y limitantes: b-1) No se ha realizado ningún análisis de los recaudos presentados ante nosotros, motivo por el cual no asumimos responsabilidad alguna sobre su titularidad del bien avaluado. Así entiendo, que el mismo es negociable en el mercado, que la propiedad no está violando

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código

alguno,

ordenanza,

estatuto

y

otra

regulación

gubernamental. b-2) La información y datos entregados, que han sido empleados en el presente Avalúo, provienen de fuentes estimadas, confiables, y que no tienen intereses algunos en alterarlos, pero no asumo mayor responsabilidad por su exactitud. b-3) Supongo la no existencia de condiciones ocultas de los activos valuados que afecten adversamente el valor expresado. b-4) El valor total de los distintos activos es aplicable únicamente bajo el esquema general de este Avalúo. Los valores expresados no pueden por tanto ser utilizados con relación a algún otro avalúo. c) Método a utilizar:

La obtención del valor del inmueble se realizará a través del Método del Mercado, el cual será desarrollado de la siguiente manera:

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Investigación en la oficina del Registro Público correspondiente, de las operaciones de compra-venta de bienes similares al inmueble en estudio. Homogenización de los referenciales, esto es hacerlos comparables

con el bien a avaluarse. Esto se logra mediante

correctivos, entre los cuales cabe citar los siguientes: Confiabilidad, deseabilidad, actualización por fecha de la operación, ubicación y superficie. Análisis estadístico para estudiar las características de la distribución de la muestra. Análisis de correlación, que dependerá del estudio anterior. Si hay mucha variabilidad ya sea en los precios unitarios o en las áreas de los referenciales, es irrelevante el promedio o la mediana como representativo de la distribución. Elaboración del "INFORME DE AVALÚO" inmueble completo con su objetivo, descripción, cálculos, modo de proceder al Avalúo, justificación del valor y conclusiones.

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FUENTE DE INFORMACIÓN

Las fuentes de información que se usaron para realizar este Avalúo son: LOS PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION:

Según planta

de valores de la construcción de elaboración propia del departamento de Inspecciones e investigaciones de esta empresa. REFERENCIAS

CONSULTADAS:

Revista Data Construcción,

Revista de SOITAVE, Revista PROINVEROBRAS, Publicación de la Contraloría General de la República y consulta a Organismos como: Minfra y Cámara de la Construcción del Estado Aragua. Operaciones de compra-venta debidamente protocolizadas, extraídas de la Oficina Subalterna de Registro, el cual engloba operaciones de la zona donde está situado el inmueble objeto de este estudio. Oferta de Bienes Raíces: Obtención de datos a través de medios

de comunicación impresos; como lo son las revistas especializadas y el uso de la Oficina de Catastro.

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d) Descripción de la Labor en el Cálculo de Valores.

Con el objeto de diagnosticar, formular y poder evaluar la dinámica de los precios a lo largo del tiempo, efectuamos un análisis con las proyecciones correspondientes. OPERACIONES DE REGISTRO

En hoja anexa se encuentran las más importantes transacciones de Compra-Venta efectuadas en la Oficina de Registro correspondiente, también se señalan en dicha hoja los cálculos respectivos, realizados en Computador. Para el análisis de los referenciales se han considerado las siguientes variables: DESEABILIDAD y UBICACION

Dadas las características de ubicación del edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. Se estima

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que posee deseabilidad, también es importante señalar que el sector es considerado importantes del Centro de esta ciudad. CORRECTIVOS

Se ha creído necesario emplear correctivos, que permitan depurar y mejorar los referenciales con el fin de establecer un valor, dichos correctivos absorberán las variaciones e intangibles observados en el mercado, se denominarán así: Correctivos por Actualización (BC)

35%

Confiabilidad de la información

20%

(Referenciales) Por superficie propia (ver fórmula en hoja de cálculos, anexa). Por ubicación (respecto a las muestras, ver hoja anexa). VALOR UNITARIO CALCULADO CUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON CERO SEIS CENTIMOS ( 4.934,006 Bs.F / m2).

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IX. AVALÚO DEL INMUEBLE

Basado en los cálculos y mediciones anteriormente expuestas tenemos: El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua, tiene un valor a la presente fecha de: VALOR ACTUAL DEL APARTAMENTO: QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS ( 586.258,68 Bs. F.).

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X. RESUMEN Y CONCLUSIONES

En la apreciación del Valor del Mercado del inmueble identificado anteriormente, incidieron notablemente los siguientes elementos de juicio: comportamiento del mercado inmobiliario, costos actuales de construcción de la zona, características del inmueble la zona, la vialidad, accesos directos, confluencia peatonal Como consecuencia de lo anterior se estima el valor del AARTAMENTO, a la fecha de 11 de Mayo del 2.010 en: QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS ( 586.258,68 Bs. F.).


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BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA 1.

ASCE / EPA (2002) Urban Stormwater BMP Performance Monitoring. A Guidance Manual for Meeting the National Stormwater BMP Database Requirements. Prepared by GeoSyntec Consultants, Urban Drainage and Flood Control District and Urban Water Resources Research Council (UWRRC) of ASCE and Office of Water, US EPA, Washington DC, EEUU. EPA – 821 – B – 02 - 001. 216 pp.

2.

Butler D, Davies JW (2000) Urban Drainage. Spon. Londres RU. 489 pp.

3.

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4.

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5.

Gómez M, Sánchez H, Dolz J, López R, Nania L, Cabrera E, Espert V, García-Serra J, Malgrat P, Puertas J (2004) Curso de Hidrología Urbana. .5a ed. Universitat Politécnica de Catalunya, España. 389 pp.

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RESUMEN FOTOGRÁFICO

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DOCUMENTOS

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CREDENCIALES

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