UNIVERSIDAD UNIVERS IDAD CATÓLICA CATÓLICA DEL D EL TÁCHIRA TÁCHIRA DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles
A V ALÚO D E F INCAS VA L O R A C I O N D E L A T I E R R A (ACTIVOS NO DEPRECIABLES)
Facilitador: Msc. Gustavo A. García OCTUBRE DE 2016
La determinación del valor de la tierra, constituye la fase más importante y delicada del proceso de avalúo, por lo cual se requiere sumo cuidado, lo que obliga necesariamente a acudir a diversas fuentes de información que permitan formarse un concepto cabal del valor unitario de la misma.
Seleccionar la metodología más idónea para un proceso de investigación valuatoria, implica obviamente, tomar en consideración el bien objeto de valoración y sus características generales; las condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la valoración y el nivel de rigor que esta exige; entre otros aspectos.
Se debe evaluar la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que se requiere.
Una vez realizado este análisis, se procede a escoger entre los métodos disponibles y universalmente aceptados, bien sean los llamados métodos directos o indirectos; o una combinación de ellos, si fuera necesario.
De acuerdo a Vicente Caballer, las técnicas o metodologías que actualmente se conocen para la valoración, en especial la valoración agraria, proceden de los conocimientos aportados por las escuelas española, italiana y anglosajona.
Estos conocimientos han derivado en diversos métodos y técnicas que se emplean en valoración, clasificándose en dos categorías, como lo son:
Métodos Sintéticos, Comparativos o Directos
Métodos Analíticos o Indirectos
Métodos Directos
Métodos Indirectos
Aquellos que no dependen de otros procesos para la obtención de un resultado. Dentro de los cuales se tiene el método de Comparación Directa, también conocido como Método de Mercado; y también el método de Comparación de Costos de Reproducción , o Método del Costo de Reposición a Nuevo, o simplemente Método del Costo.
Consiste en determinar el valor del bien a partir de información referencial, como es el caso del método de valor agregado Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos de la Universidad del Zulia (UCPC).
Métodos Sintéticos, Comparativos o Directos Mercado Estadística Descriptiva (Forma Tradicional)
Estadísticos de Posición (Tendencia Central) - Media Aritmética - Mediana - Moda
Ajustes: Area, Tiempo, Uso, Acceso y Ubicación
Estadística Inferencial (Forma Científica)
Modelos Econometricos
Los métodos sintéticos se basan en la comparación entre inmuebles, tomando como referencias uno o varios signos externos o variables explicativas comunes a los inmuebles que se comparan
Estadística Inferencial (Análisis de Regresión)
Métodos Econométricos
Regresión Lineal y Regresión Múltiple
f(x) = Y = β0 + β1 X1 + . . . + βn Xn
La variable endógena o variable a explicar es el valor de mercado y las variables explicativas o exógenas, son las que aportan información que determinaran la variable endógena.
Ejemplo: P.U = 8.030,2969 - 0,1578 (a) + 1.183,8175 (ag) + 1.997,1379 (mej) + 1.596,1427 (in st ) + 2.198,3393 (vial) + 5.473,7103 (cl im ).
Variables
Descripción Variable cuantitativa que hace referencia al área total de las
Area (a)
unidades de producción avaluadas y que conforman la data procesada. Considera la presencia o no de cursos superficiales de agua dentro
Agua (ag)
de los linderos de la unidad de producción. Variable dicotómica donde 1 indica presencia y 0 indica ausencia. Dada la importancia que puede tener la existencia de obras de
Mejoras (mej)
ingeniería en los niveles de producción de toda finca o predio agrícola. Esta variable se refiere a la presencia o no de las mismas. Variable tipo Dummy o dicotómica. 1 = presencia y 0 = ausencia.
Variables
Descripción Dada la importancia que puede tener la existencia de las diferentes construcciones o bienhechurías en los niveles de producción de toda finca o
Instalaciones (inst)
predio agrícola; se ha tomado en cuenta en esta variable, la presencia o no de instalaciones no tradicionales como lo son: Galpones de maquinaria y taller, comederos, salas de ordeño, entre otras. Variable de Dummy o dicotómica. 1 = presencia y 0 = ausencia. El clima es uno de los principales componentes del medio natural e impone determinadas condiciones y limitaciones al uso de los terrenos. Variable de
Clima (clim)
tipo dicotómica, referida a los dos tipos de zona de vida según Holdridge, encontrados en las fincas avaluadas. Bosque Húmedo Tropical = 0 y Bosque sub Húmedo Tropical = 1 Conocido el desplazamiento desde el núcleo urbano a la finca objeto de análisis, también interesa saber como es el acceso directo a ella. Tomados los datos de forma empírica, se han encontrado fincas que estaban situadas al
Vialidad (vial)
lado de una carretera, de un camino en buen estado, otras próximas a un camino por el que circular es difícil y otras parcelas a las que es muy difícil aproximarse. Esta variable se considera respecto al tipo de vialidad. Asfaltada = 1, Engranzonada = 2 y Tierra = 3
Métodos Analíticos o Indirectos
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Indirectos
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Valor Agregado UCPC - LUZ Valor Agregado UNELLEZ Método del Ingreso o de la Renta Unidades Fisiográficas
De los diversos métodos y técnicas existentes en la valoración agropecuaria, en particular para la valoración de la tierra, entre los de uso más frecuente y universal, primordialmente en los países latinoamericanos, se tienen:
a)
Método del Mercado o de comparables (Market Approach),
las
ventas
b)
Método del Ingreso o de Capitalización de la Renta o Ingresos (Income Approach).
MERCADO INMOBILIARIO RURAL
El mercado inmobiliario rural posee características propias que deben ser del conocimiento de todo avaluador para poder interpretar su comportamiento y asi poder manifestar su opinión sobre el valor de la propiedad que está tasando.
Características
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Localización fija
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Falta de homogeneidad
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Transacciones no frecuentes
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Poca experiencia
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Falta de liquidez
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Participación de intermediarios
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Venta ocasional de las propiedades más valiosas.
Respecto al mercado de fincas agrarias, se puede decir que se trata de un mercado libre, poco homogéneo, opaco, con escasez de transacciones y de escasa concurrencia, menor cuanto mayor sea el tamaño de la finca.
Propiedades generales que tienen los mercados:
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Libertad: un mercado es libre cuando no existen trabas a la entrada o salida de oferentes en él, y además los precios no se encuentran intervenidos.
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Homogeneidad : un mercado es homogéneo cuando las características del bien son similares en todas partes.
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Frecuencia de Transacciones: se cumple esta propiedad cuando las operaciones de compra/venta son habituales.
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Transparencia: para que exista transparencia tiene que existir información sobre el valor de las transacciones.
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Concurrencia : existe concurrencia en un mercado cuando el número de oferentes y demandantes es elevado.
Valor de Mercado
Se define como el precio más alto, calculado en dinero, que alcanzará una propiedad si se pone en venta en un mercado abierto, concediendo un tiempo razonable para encontrar un comprador que la adquiera, con conocimiento de todos los usos a que se adapta y para los cuales es capaz de ser usado.
Se refiere a los precios pagados en el mercado inmobiliario, en razón de la consumación de una venta para una fecha específica y del traspaso del título de propiedad del vendedor al comprador
