UNIVERSIDAD UNIVERS IDAD CATÓLICA CATÓLICA DEL D EL TÁCHIRA TÁCHIRA DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES Especialización Avalúo Avalúo de Bienes Inmuebles
A V ALÚO D E F INCAS VA L O R A C I O N D E L A T I E R R A METODO DEL MERCADO Y HOMOLOGACION (ACTIVOS NO DEPRECIABLES)
Facilitador: Msc. Gustavo A. García
OCTUBRE DE 2016
En fecha 15/06/2015 se solicito realizar un avalúo a la Esmeralda, cuya caracterización es:
hacienda La
Unidad de Producción:
Hacienda La Esmeralda.
Localización:
Parroquia Udón Pérez, Mcpio Catatumbo, Edo Zulia. A 20 kms. de la población de El Guayabo.
Aspecto Agro Económico:
Explotación Pecuaria
100 Has. Superficie productiva
Superficie:
225 Has.
85 Has. Superficie improductiva 10 Has. Superficie indirectamente productiva
Uso del suelo
Ubicación -Acceso
Clase II
40 % Superf Total
90 Has.
Clase II
Optimo
Clase V
40 % Superf Total
90 Has.
Claee V
Regula
Clase VII
20 % Superf Total
45 Has.
Clase VII
Regula
CUADRO DE REFERENCIALES REF
UNIDAD DE PRODUCC
LCALIZACION
Sup. (Has.)
FECHA
V. UNIT (Bs./Ha.)
1
Hda. San Benito
Parroq Santa Bárbara, Mcpio Colón, Edo. Zulia
195,00
01/09/2012
30.700,00
2
Hda. Parroq Carlos Quevedo, Mcpio Cantarana Fco J Pulgar, Edo. Zulia
660,00
10/04/2013
36.500,00
3
Hda. Palmira
Parroq Santa Cruz, Mcpio Colón, Edo. Zulia
390,00
01/06/2013
40.500,00
4
Hda. El Milagro
Parroq Urribarri, El Moralito, Mcpio Colón, Edo. Zulia
250,00
10/11/2014
80.000,00
Ajuste por tiempo Capitalización - INPC Ajuste por Area Ing. Carlos Meyer Ajuste por Uso, Acceso y Ubicación Ing. Mendez Sobrinho
Ajuste por tiempo
Inflación: Basado en la variación de los precios a través del tiempo, emplea como herramienta de calculo el INPC
F A I = (INPC Act / INPC Hist)
AJUSTE POR TIEMPO Ref.
Fecha
V. Unitario (Bs/Ha)
INPC Actual (15/06/2015)
INPC Historico
1
01/09/2012
30.700,00
1.261,60
296,10
4,26
2
10/04/2013
36.500,00
1.261,60
358,80
3,52
3
01/06/2013
40.500,00
1.261,60
398,60
3,17
4
10/11/2014
80.000,00
1.261,60
797,30
1,58
F A I
Ajuste por Area
Formula de Meyer
Aref < Ainm
Aref > Ainm
FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X
FcA = [ 1 + (Ainm / Aref) * X ] + X
Donde:
FcA = Aref = Ainm = X=
FcA: Factor de corrección por área ; Aref: Area del Referencia ; Ainm: Area del inmueble objeto de valoración Constante = 10 %
AJUSTE POR AREA - FORMULA DE MEYER Ref. Nro.
Area Referencial
Area Inmueble
1
195,00
225,00
0,98
2
660,00
225,00
1,13
3
390,00
225,00
1,16
4
250,00
225,00
1,19
FAA
VALOR UNITARIO CORREGIDO Ref.
Valor Unitario (Bs/Ha)
FAI
FAA
Valor Unitario Actual (Bs./Ha)
1
30.700,00
4,26
0,98
128.791,82
2
36.500,00
3,52
1,13
145.549,25
3
40.500,00
3,17
1,16
148.399,54
4
80.000,00
1,58
1,19
150.638,81
Promedio =
148.195,87
V. Unit. Ajustado (Bs/Ha) =
148.200,00
Ajuste por Ubicación,
Criterio del Ing. Octavio Teixeira Méndez Sobrinho
Uso y Acceso
CUADRO DE AJUSTE DEL VALOR DE LA TIERRA SEGÚN LA CAPACIDAD DE USO DEL SUELO Y LA SITUACION DEL INMUEBLEDESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ACCESO Ubicación Acceso Óptima 100% Muy Buena 95% Buena 90% Desfavorable 80% Mala 75% Pésima 70%
Clase I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,200
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
0,190
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
0,180
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
0,160
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
SITUACION DE LOS PREDIOS RUSTICOS Y SU INFLUENCIA SOBRE EL VALOR DE LA TIERRA SITUACION
CARACTERISTICAS
ESCALA D VALOR
Optima
Inmueble con el frente a la carretera asfaltada, importancia limitada de las distancias
100
Muy Buena
Inmueble con acceso por carretera de primera clase, no pavimentada, importancia relativa de las distancias
95
Buena
inmueble con acceso por carretera no pavimentada, condiciones seguras de transito todo el año, importancia significativa de las distancias
90
Inmueble con acceso por carreteras y servidumbres Desfavorable de paso que no ofrecen condiciones satisfactorias de transito, vías y distancias equivalentes
80
Mala
Como la anterior pero obstaculizada por derrumbes, serios problemas de transito durante la estación lluviosa, distancia y clase de carreteras equivalentes
75
Pésima
Como la anterior, pero además con serios problemas de transito durante le estación seca, obstaculizada por quebradas y riachuelos, sin puentes, paso a riesgo debido a los caudales de agua
70
SITUACION DE LOS PREDIOS RUSTICOS Y SU INFLUENCIA SOBRE EL VALOR DE LA TIERRA (MENDES SOBRINHO) Acceso Ubicación
Características Vías de Acceso
Escala de Valores (%)
Tipo
Transitabilidad
Óptima
Pavimentada
Permanente
100
Buena
Engranzonada
Permanente
90
Regular
Tierra
Difícil en invierno
80
Mala
Pica de Tierra
Difícil en invierno y en verano
30
Pésima
Pica de tierra y/o Fluvial, Aérea
Problemática todo el año
20
AJUSTE UBICACIÓN - ACCESO Clase Suelo
Ubicación Acceso
Sup. (Has.)
V. Unit. Calculado (Bs/Ha)
FUA
V. Unit Actual (Bs/Ha)
Valor Total/Clase (Bs)
I
Optimo
90,00
148.200,00
0,95
140.790,00
12.671.100,00
V
Regular
90,00
148.200,00
0,40
59.280,00
5.335.200,00
VII
Regular
45,00
148.200,00
0,32
47.424,00
2.134.080,00
Superficie Total = 225,00
Valor Total de la Tierra (Bs) =
20.140.380,00
Valor Total de la Tierra Ajustado (Bs) =
20.140.500,00
Valor Unitario (Bs) =
89.513,33
CONCLUSION
El valor de la tierra de la Hacienda La Esmeralda a la fecha del avalúo se estima en: VEINTE MILLONES CIENTO CUARENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 20.140.500,00)
