UNIVERS IDAD CATÓLICA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL D EL TÁCHIRA TÁCHIRA DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles
AVA L Ú O D E F I N C A S VA L O R A C I O N D E M E J O R A S Y B I E N H E C H U R I A S ( C O N S T R U C C I O N E S , E D I F I C A C I O N E S E I N S TA TA L A C I O N E S )
Facilitador: Msc. Gustavo A. García
INTRODUCCION Dentrro del Dent del proc proces eso o de avalúo alúo,, se tien tienee de hech hecho o la valor alorac ació ión n de construcciones y/o edificaciones, las cuales por lo general tienen uno o más años ños de uso uso (eda (edad) d) y pre presen sentan un mejor jor o peo peor estado de conservación.
El punto de partida en la valoración de construcciones y/o edificaciones esta esta en la dete determ rmin inac ació ión n del del cost costo o o valo valorr de repo reposi sici ción ón;; en ot otra rass palabras el costo o valor de reproducir la construcción objeto de avalúo, pero nueva.
PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE UNA CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN Y/O Y/O EDIFICACIÓN EDIFICACIÓN SE EMPLEA EL MÉTODO DEL COSTO O VALOR DE REPOSICIÓN.
TERMINOLOGIA
MEJORAS
Aquellas labores o bienes que se les hacen a las tierras para incrementar su productividad o conservarlas. Estas pueden ser, incorporadas a la tierra o de mantenimiento.
Incorporadas: Deforestación, alta, mediana, baja,, remoción de piedras, nivelación, destroncamiento, entre otras.
BIENHECHURÍAS
Mantenimiento: Drenaje, Canales de Riego, Represas, Tomas de Agua (pozos), Caminos, Lagunas, entre otros.
Bienes u obras que facilitan el trabajo dentro de la finca y brindan protección contra la intemperie, entre ellas tenemos: Cercas,
MÉTODO DEL COSTO DE REPRODUCCIÓN (MÉTODO DEL COSTO)
Método directo a través del cuál se puede estimar el valor actual de las bienhechurías, es decir, de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno.
Considerado un método separativo, divide al inmueble en sus partes componentes, Terreno y Bienhechurías, estima el valor de ambos de manera separada.
Valor del Inmueble = V Terreno + V Bienhechuría
Método del Costo
V Const = CRN - Da
Donde: 1.-) CRN = Cd + Ci •
•
•
CR = Costo de Reposición Nuevo Cd = Costos Directos Unitarios Ci = Costos Indirectos
2.) Da = (CRN – Vr) x Fd •
•
•
Da = Depreciación acumulada (Física) CRN = Costo de Reposición Nuevo Vr = Valor residual o de Salvamento (10 – 20 % CRN)
Etapas del Método del Costo
1) Determinación del Reposición Nuevo.
Valor
de
2) Determinación de la Depreciación. 3) Determinación del Valor Presente o Actual.
Determinación del Valor de Reposición Nuevo (VRN o CRN)
1. Cómputos Métricos y 2.
Áreas Brutas de Construcción.
Para calcular el valor de reposición (VR), cuánto vale hoy a los precios de mercado una edificación o construcción igual o semejante a la que se está valorando, se emplean generalmente dos métodos:
Cómputos Métricos
Basado en el estudio o análisis del presupuesto detallado de obra, indudablemente más preciso pero también más laborioso. Es el instrumento más confiable para la determinación del valor de reposición (VR).
El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en tres grandes grupos, (materiales, equipos y mano de obra), estos cómputos generalmente están compuestos por los siguientes aspectos:
‒ Obras Preliminares (E1) ‒ Estructuras (E2) ‒ Obras Arquitectónicas
(E4)
‒ Instalaciones Sanitarias
(E5) ‒ Servicios Varios (E8) ‒ Transporte (E9)
Partidas para Estudios, Proyectos y Construcción de Edificaciones Normas COVENIN
Áreas Brutas de Construcción
Basado en el costo directo unitario, es más expedito y se apoya en la información existente de los costos de construcción según tipologías y estándares constructivos. (Ej CINPRONET)
Se refiere a la sumatoria del área total construida, que encierra los espacios del inmueble, es decir, se toma en consideración el área techada cerrada y el área techada abierta incluyendo los volados y salientes de losas de entrepisos y techos.
Boletín EVOLUCION Y COSTOS DE CONSTRUCCION, editado por la Organización CINPRONET, C. A. Manual UCPC, capitulo Construcciones, Instalaciones y
Determinación de la Depreciación
Determinación del Valor Presente o Actual
Pérdida de valor sufrida por los bienes materiales debido al paso del tiempo, comienza en el mismo momento en que un bien es puesto en funcionamiento, hasta que termina su vida útil.
Para finalizar, una vez determinados el VRN y la Da, se tienen las condiciones para estimar el valor presente o actual, al restar la Da del VRN.
V Actual Const = VRN - Da El valor de las edificaciones se calcula independientemente del valor del suelo y esta en función de su costo de reposición; corregido en
DEPRECIACION
Se refiere a la pérdida de valor de un bien (bienhechuría, instalación, maquinaria, equipos, entre otros) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). Cabe destacar que también existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar, entre las cuales se tiene la inadecuación, la inadaptabilidad, asi como la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).
En resumen se tiene que la depreciación en las construcciones se originan debido a causas físicas, al igual que por obsolescencia funcional y por obsolescencia económica.
En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar la depreciación, bien sea por causas físicas o por obsolescencia, los cuales se pueden agrupar en tres categorías:
1.- Depreciación Teórica
•
Línea recta Dígitos de los Años Parábola de Kuentzle Método de Ross Método de Heidecke
•
Método Mixto (Ross-Heidecke)
• • • •
2.- Depreciación por Observación o de Ingeniería
Se basa en la inspección directa del inmueble, para apreciar el deterioro del mismo, estableciendo el costo de llevarlo a optimas condiciones, costo que se le resta al valor de reposición, para asi obtener el
3.- Depreciación por Amortización
Se refiere a los métodos de depreciación que toman en cuenta el capital invertido en un inmueble, su interés y la forma como se prevee va a ser recuperado, según el juicio del tasador.
• • •
Fondo de Amortización Decreciente Método de a Anualidad Método de la Obligación de Reponer
MÉTODO DE ROSS
–
HEIDECKE O MIXTO
Diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación, lo que permite calcular una depreciación más acorde con la realidad.
Combinación del método de depreciación de Ross mas el criterio de conservación de Heidecke.
Método aprobado por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), recomendado para utilizar en la valuación de edificaciones.
Método de Ross
Media aritmética de los métodos de la Línea Recta y la Parábola de Kuentzle, con el fin de obtener una depreciación no tan acelerada como en el caso de la Línea Recta, pero tampoco tan lenta como el Método Parabólico de Kuentzle.
Factor de Depreciación
Método de Heidecke
Depreciación que depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble, a diferencia de Ross que permite depreciar por edad una construcción, la cual puede estar o no mejor conservada que otra de la misma edad.
Heidecke define 5 categorías de estados de conservación, con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios. •
S A S I M E R P
•
•
La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de mantenimiento Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular Si el in eble nt id ul ad da nt
TABLA DE DEPRECIACIÓN FACTOR DE ESTADO DE HEIDECKE ESTADOS
CONDICIONES FÍSICAS
1
NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones
1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
BUENO Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia REGULAR Requiere reparaciones simples MALO Requiere reparaciones importantes
CLASIFICACIÓN NORMAL
COEFIC. DEPREC. (C)
Óptimo-O
0,000
Muy bueno-MB
0,032
Bueno B
2,52
Intermedio-I
8,09
Regular-R
18,10
Deficiente-D
32,20
Malo-M
52,60
Muy Malo-MM
72,20
DEFINICION DE LOS ESTADOS DE HEIDECKE Optimo
Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno
Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular
Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros
Malo
Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros
Muy Malo
Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.
ROSS
–
HEIDECKE
Según el Ing. Rubens Alves Dantas, se trata de un método mixto que a su parecer produce mejores resultados al momento de depreciar una edificación o bienhechuría, pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de: Fd = FdRoss + FdHeidecke
Fd = FdRoss +
Factor de depreciación de Ross
[ (1 - FdRoss) * C ] Factor de depreciación de Heidecke
ROSS
–
HEIDECKE
De esta manera se tiene que la formula para calcular la Depreciación acumulada (DA), de acuerdo a Ross – Heidecke, es:
Da = (VR – Vr) * [(α + (1 – α) * C]
Donde: Da = VR – Vr = α =
(1 – α) * C =
Depreciación Acumulada Base Depreciable Factor de Depreciación de Ross (FdRoss) Factor de Depreciación de Heidecke (FdHeidecke)
DATOS NECESARIOS PARA OBTENER LA DEPRECIACIÓ N
La depreciación es un proceso matemático, el cual depende directamente de varios factores para lograr obtener un resultado correcto.
-
El valor nuevo del bien a depreciar El valor residual o de salvamento del bien Valor a depreciar
-
La vida útil del bien Estado de conservación del bien Edad del bien El método por aplicar para obtener la depreciación
