UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL TÁCHIRA DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles
AVA L Ú O D E F I N C A S VA L O R A C I O N D E M E J O R A S , B I E N H E C H U R I A S , CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES E INSTALACIONES Facilitador: MSc. Gustavo A. García NOVIEMBRE DE 2016
EJEMPLO DE VALORACION DE BIENHECHURIA, APLICANDO EL MÉTODO DE DEPRECIACION DE ROSS – HEIDECKE O MIXTO Ejercicio: Se requie quierre det determi rminar nar el valor alor actu actual al de una edifi dificcació ación n cons onstru truida ida en el año 1.975, consistente de vivienda principal y patio techado (área 2 2 anexa), con un área útil de construcción de 105 m y 36 m , respectivamente; ubicada en la Unidad de Producción Hacienda La Glor Glorie ieta ta,, Parr arroqui oquia a Sant Santa a Bárb Bárbar ara, a, Muni Munici cipi pio o Coló Colón n del del Esta Estado do Zuli Zulia. a.
CARACTERISTICAS ESTRUCTURALES DE LA VIVIENDA
ESTRUCTURA
Concreto Armado
CUBIERTA DE TECHO
Laminas de acerolit sobre estructura metálica
PAREDES
Bloque de Concreto.
PISOS
Piso en Cemento Pulido.
REVESTIMIENTO
Frisos lisos en paredes exteriores e interiores
PUERTAS
Principal e interiores metálicas
VENTANAS
Metálicas
En toda valoración de edificaciones, se debe identificar y caracterizar detalladamente, a nivel de campo, el bien objeto de avalúo, incluyendo materiales y dimensiones especificas de elementos estructurales; así como el área de construcción. Seguidamente, se deben consultar los tabuladores pertinentes con el objeto de obtener el precio unitario por metro cuadrado de la partida correspondiente; el cual al ser multiplicado por las dimensiones correspondientes del activo arrojará el monto total del valor en referencia.
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS - VIVIENDA PRINCIPAL MANUAL UCPC (AÑO 2010) FUNDACIONES AISLADAS. INCLUYE VIGAS DE RIOSTRA Y LOSA DE PISO E=10 CM
Bs./m2 3.070,26
COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM). (SECCION 20 CMS x20 CMS)
882,68
VIGAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM). (SECCION 20 CMS x20 CMS)
1.192,5
LAMINAS DE ACEROLIT PERFIL ACANALADO CON ESTRUCTURA SOPORTE METALICA. SECCION IPN Nº 8.
2.929,29
PAREDES DE BLOQUES DE CONCRETO EN ESTRUCTURAS CON COLUMNAS. E=10CM (PAREDES INTERNAS)
760,53
PAREDES DE BLOQUES DECONCRETO EN ESTRUCTURAS CON COLUMNAS. E=15CM (PAREDES EXTERNAS)
931,25
REVESTIMIENTO EXTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO.
465,21
SUB TOTAL1 (S1) =
10.231,72
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS - VIVIENDA PRINCIPAL MANUAL UCPC (AÑO 2010) REVESTIMIENTO INTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO EN PAREDES.
Bs./m2 1081,41
REVESTIMIENTO INTERIOR CON CIELO RASO.
991,49
REVESTIMIENTO DE PISO CON MORTERO DE CEMENTO ACABADO LISO SIN JUNTAS
605,22
PUERTAS BATIENTES LAMINAS SENCILLA DE HIERRO
470,32
CERRADURA CISA C/MANILLA METALICA
128,87
VENTANA TIPO ROMANILLA. INCLUYE VIDRIOS
705,2
CAUCHO INTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS
SUB TOTAL2 (S2)
701,07
4.683,58
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS - VIVIENDA PRINCIPAL MANUAL UCPC (AÑO 2010) CAUCHO EXTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS
Bs./m2 314,43
PTO AGUAS BLANCAS CON TUBERIA DE PVC (D=1/2"), INTERIOR AL RECINTO SANITARIO.
47,26
PTO AGUAS NEGRAS CON TUBERIA DE PVC (D=4"), INTERIOR AL RECINTO SANITARIO.
92,51
LAVAMANOS PARA COLGAR DE 1 LLAVE, INCLUYE GRIFERIA
132,90
W. C. (SANITARIO)
557,89
CENTRO DE PISO
25,72
INSTALACIONES ELECTRICAS DE PRIMERA. TUBERIA EMPOTRADA EN PARED
416,47
SUB TOTAL3 (S3) =
1.587,18
TOTAL (S1 + S2 + S3) =
16.502,48
VALOR DE REPOSICION
Análisis de Elementos Constructivos
Valor de Reposición Area (m2)
Bs. / m2
Vivienda Principal (V)
105
16.502,48
Area Anexa (AA)
36
10.663,90
DATOS VA = ?
Da = ?
VRV = 1.891,60 BsF/m
2
VRAA = 942,46 BsF/m
2
Edad (ev) Vivienda = 40 Años
Edad (eAA) Area Anexa = 10 Años
Vu = 60 años
Edo. Conservación = 3
Da = (VR – Vr) * Fd
Fd = α + (1 – α) * C
αV = 0,38
FdV = 0,49
αAA = 0,07
FdAA = 0,24
α = ½ [(e/Vu) + (e2/Vu2)]
DEPRECIACION ACUMULADA DE LA VIVIENDA
Vr = 10 % VR = 0,1 VR
BD = VR – Vr
Vr = 1.650,25 Bs.
Da = (VR – Vr) * Fd
Da = (16.502,48 - 1.650,25) Bs * 0,56
Da = 7.249,75 Bs.
VALOR ACTUAL DE LA VIVIENDA
Edad (e)
40
FD
0,49
Vida Útil (vu)
80
Superficie (m2)
105
α
0,38
C
18,10%
Da = (VR – Vr) * [(α + (1 – α) * C]
Valor de Reposición (VR) (Bs./m2) =
16.502,48
Valor residual (Vr) =
1.650,25
Depreciación Acumulada (DA) =
7.249,75
Valor Actual (VA) (Bs./m2) =
9.252,73
Valor de la Vivienda =
971.537,10
DEPRECIACION ACUMULADA AREA ANEXA BD = VR – Vr
Vr = 10 % VR = 0,1 VR
Vr = 1.006,36 Bs
Da = (VR – Vr) * Fd
Da = (10.063,90 - 1.006,36) Bs * 0,24
Da = 2.160,99 Bs
VALOR ACTUAL AREA ANEXA
Edad (e)
10,00
FD
0,24
Vida Útil (Vu)
80,00
Superficie (m2)
36
α
0,07
C
18,10 %
Da = (VR – Vr) * [(α + (1 – α) * C]
Valor de Reposición (VR) (Bs./m2) =
10.063,90
Valor residual (Vr) =
1.006,39
Depreciación Acumulada (DA) =
2.160,99
Valor Actual (VA) (Bs./m2) =
7.902,91
Valor de Area Anexa (Bs.) =
284.504,60
VALOR EDIFICACION
Valor de la Vivienda (Bs.) =
971.537,10
Valor de Area Anexa (Bs.) =
284.504,60
Valor Actual de la Edificación (Bs.) =
1.256.041,70
Valor Actual de la Edificación (Ajustado) (Bs.) =
1.256.000,00
El valor total de la edificación se estima en: UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100
(Bs. 1.256.000,00 00)”
VALORACION DE CERCAS (ALAMBRADOS O LIENZOS) Para el cálculo de los alambrados o lienzos se tiene el método empleado por la UCPC, el cual procede de la siguiente manera:
1er Paso: Cálculo de las cercas externas. Por ejemplo se tiene una finca con una de superficie de 400 hectáreas, dividida en 34 potreros. Si 1 ha. Equivale a 10.000 m2 y se asume que el polígono de la finca corresponde a un cuadrado, entonces para 400 has. por 10.000 m2/ha., se tienen 4.000.000 m2
Para el cálculo de cada lado del perímetro de la finca, se calcula la raíz cuadrada de su superficie (4.000.000 m2), lo que resulta en 2.000,00 m. Lo que indica que cada lado del polígono mide 2,00 Km. de longitud., que multiplicado por cuatro lados hace un total aproximado 8,00 km. de cercas externas.
2do Paso: Cálculo del total de cercas. Para el cálculo del total de cercas, se multiplica el total de kilómetros de cercas externas de la finca (8 km.) por el coeficiente correspondiente al numero de potreros presentada por la UCPC, que para este caso corresponde a 3,5, por lo que se obtienen 28 Km de cerca Interna (8 Km, * 3,5 = 28 Km.). COEFICIENTE APLICADO DE ACUERDO AL NÚMERO DE POTREROS Número de Potreros 0
Factor
Número de Potreros
Factor
1,00
De
1
a
2
1,25
De
37
a
42
3,75
De
3
a
4
1,50
De
43
a
49
4,00
De
5
a
6
1,75
De
50
a
56
4,25
De
7
a
9
2,00
De
57
a
64
4,50
De
10
a
13
2,25
De
65
a
72
4,75
De
14
a
16
2,50
De
73
a
81
5,00
De
17
a
21
2,75
De
82
a
90
5,25
De
22
a
25
3,00
De
91
a
100
5,50
De
26
a
30
3,25
De
101
a
110
5,75
De
31
a
36
3,50
De
111
a
121
6,00
Para los efectos del cálculo de cercas perimetrales y cercas internas debe tenerse en cuenta: a) La existencia o no de un plano de la finca. b) La forma geométrica que presenta la misma. c) La disposición de los potreros
En caso de no contar con un plano topográfico, se debe partir del supuesto de que todos los potreros son iguales, utilizando la tabla COEFICIENTE APLICADO DE ACUERDO AL NÚMERO DE POTREROS, para calcular los kilómetros de cercas internas que tiene la finca.
3er Paso: Cálculo de las cercas internas. Para el cálculo de las cercas internas, al total de cercas, se le resta la cantidad de cercas externas. Ejemplo: Cerca Interna = 28 Kms. – 8 Kms.
Ejercicio: Se requiere determinar en la hacienda La Glorieta el valor actual de las cercas perimetral e internas, las cuales presentan estantillos cada 2,5 metros, con 5 y 4 hebras de alambre respectivamente. La hacienda presenta un modulo de pastoreo de 40 potreros con una superficie de 60 Has, un lote de 100 Has. Sembrado en Palma Aceitera, 05 Has. destinadas a instalaciones principales, vialidad y lagunas piscícolas, y 05 potreros de 15 Has. c/u.
15 HAS. 15 HAS.
INSTAL PPALES 05 HAS
MODULO DE PASTOREO 40 POT – 60 HAS.
15 HAS. 15 HAS.
15 HAS.
PLANTACION DE PALMA ACEITERA - 100 HAS.
