Trabajo de Compra y Venta

DERECHO DE CONTRATOS

INTRODUCCION El contrato compra-venta es uno de los contratos mas comunes y mas usado dentro de nuestra sociedad, este contrato tiene por finalidad la transmisión de la propiedad ya sea un bien mueble, inmueble, y cualquier derecho susceptible de ser propiedad. El contrato de compra-venta tiene que cumplir una serie de formalidades prescritas por el código civil, los cuales de no cumplirse el contrato podría declarase nulo o anulable. La definición la encontramos en el art. 1529 del C.C. PERUANO el cual señala “POR LA COMP COMPRA RAVE VENT NTA A EL VEND VENDED EDOR OR SE OBLI OBLIGA GA A TRAN TRANSF SFER ERIR IR LA PROPIEDAD DE UN BIEN AL COMPRADOS Y ESTE A PAGAR SU PRECIO EN DINERO”.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

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DERECHO DE CONTRATOS ANTECEDENTES El contrato de compra venta por su trascendencia histórica es el mas importante de los contratos, contratos, el cual viene a ser el principal móvil de la circulación. A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de comercio más representativo y en la principal fuente de las obligaciones. obligaciones. Nace con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago, permitió la desaparición del trueque. Inicia Inicialme lmente nte la compr compraa ven venta, ta, no con conduc ducía ía direc directam tament entee a la transf transfere erenci nciaa de la propiedad, propiedad, ya que esta únicamente se materializaba a través de la concertación de actos materiales, materiales, tal como lo era la mancipatio, y la traditio. 1. La Mancipa Mancipatio tio..- fue un acto acto formal formal celebr celebrado ado en presenc presencia ia de 5 testigos testigos como como mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, debían pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la adquisición. 2. La Tra Tradi diti tio. o.-- era la la entr entreg egaa física del bien que se enajenaba, la misma que se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía accipiens. En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una "obligación de transferir", pero de ninguna manera determinaba "transferencia". Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta, se confería al comprador, no solo el titulo, sino también se transfería el dominio de la cosa vendida. Esta evolución de la compra venta se consolido a través de los juristas que redactaron el Código Civil Francés, quienes propugnaron "la unidad del contrato" aduciendo que la propiedad se transmite por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio el precio..


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DERECHO DE CONTRATOS El Código Civil de 1984, adopta una posición mixta por que oscila entre la consensualidad y la tradición o entrega según se refiera a la compra venta de bienes muebles o inmuebles respectivamente. En el primer caso (compra venta de bienes muebles), la transferencia se efectúa por tradición a su acreedor. En el segundo caso (compre venta de bienes inmuebles) la transferencia se lleva a cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con lo previsto en su numeral 949º "la sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de el, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario".


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DERECHO DE CONTRATOS CONTRATO DE COMPRA VENTA Etimológicamente las palabras COMPRAR y VENDER son: •

COMPRAR, viene del Latín comparare, adquirire que significa la adquisición por dinero del dominio de una cosa.

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VENDER, viene del Latín vendere, que significa traspasar la propiedad por el precio convenido.

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COMPRA VENTA, entonces es el acuerdo de voluntades en virtud del cual una persona otorga la prestación de una cosa por una contraprestación otorgada por otra persona en relación a su valorización en el mercado.

MARCO LEGAL El contrato de compraventa se encuentra regulado por los artículos 1529° al 1601° del Código Civil. Asimismo, le son aplicables las disposiciones del Código sobre acto jurídico, obligaciones y la parte general de contratos.

CONCEPTO El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente. Los gastos que se ocasionen al momento de la entrega son de cargo del vendedor mientras que los gastos de transporte de un lugar a otro vienen a ser de parte del comprador, salvo exista pacto distinto. El contrato de compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.


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DERECHO DE CONTRATOS El Dr. Cabanellas nos indica que la compra venta es aquel contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. El Dr. Leopoldo Aguilar Carbajal, señala que la que la compra venta, es el contrato por virtud del cual una parte llamada vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, a otra llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto en dinero. PLANIOL define este contrato diciendo: “Que es un contrato por el cual una persona que se llama vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa, en tanto que el comprador a pagar a aquel el valor del dinero”. El art. 1529 del C. Civil vigente define diciendo: Por la compra venta, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un contrato en virtud del cual se transfiere a dominio ajeno una cosa propia, por el precio pactado”; y compra, “la acción y efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa”. Como definición doctrinal, podríamos definirlo como un contrato principal, consensual, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo, por el cual una persona se obliga a transferir a otra el dominio de una cosa, como contraprestación onerosa por el dinero que recibe de ésta con el carácter de precio.

CARACTERISTICAS JURIDICAS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA: 1. Es principal; por que no depende de otros contratos. 2. Es obligatorio entre las partes; por que el vendedor se obliga a que la prestación de ella, comprador por consiguiente la traslación de dominio es un efecto del perfeccionamiento del contrato. 3. Es indispensable la traditio, por que existe un incremento en el patrimonio de una de las partes (vendedor), y una disminución en el patrimonio de la otra parte (comprador).


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DERECHO DE CONTRATOS 4. Es consensual; ya que para celebrarse solo se necesita consentimiento de las partes integrantes, pudiendo estas tener libertad para decidir la forma del contrato, teniendo en cuenta que cuando el objeto de la venta es un inmueble, se utiliza necesariamente la escritura publica por que solo a través de ella, se inscribe el contrato en el registro de la propiedad inmueble, completándose con ello su titulación.

CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA

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Bilateral. Es un contrato bilateral porque nacen derechos y obligaciones para ambas partes.

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Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.

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Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.

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Aleatorio. La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir.

En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser público o privado, dependiendo el importe.

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Principal. Existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.

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Instantáneo. Pueden realizarse las prestaciones inmediatamente, cuando la operación es al contado.

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Tracto sucesivo . Puede pagarse el precio en abonos.

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Civil. Entre particulares sin propósito de lucro, es aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil.

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Mercantil. En ésta son comerciantes; y aquellos en las que tienen por objeto títulos de crédito. En esta compraventa los plazos para reclamar son breves, pues se busca rapidez en las operaciones mercantiles, a diferencia de las civiles, en los que los plazos del procedimiento son más largos.


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DERECHO DE CONTRATOS ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA •

Cosa: objeto, bien, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.

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Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.

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Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere. vendedor y comprador.

OBJETO DE LA COMPRAVENTA El objeto esta representado por cosas o bienes corporales; sin embargo también pueden estar representados por bienes incorporales, dentro de los cuales podemos citar, los derechos personales, intelectuales y universales.

REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA Este contrato tiene como requisitos fundamentales: •

Que las personas que contraten sean capaces de contratar conscientemente

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Que se haya pactado un precio en dinero

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Que lo se quiere comprar o vender se encuentre permitido por la ley

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Que el contrato guarde la forma establecida por la ley. En el caso del contrato de compra-venta existen elementos que deben estar presentes en el acuerdo o elaboración del contrato.

FORMALIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA El contrato de compraventa no requiere de formalidad alguna para su celebración, por lo que puede venderse un bien incluso en forma verbal. Ciertamente, en el caso de bienes que se encuentran inscritos en un Registro Público, como es el caso de los inmuebles o los vehículos, es recomendable que el contrato se


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DERECHO DE CONTRATOS celebre con las formalidades necesarias para la inscripción de la transferencia en el Registro Público. En el caso de bienes inmuebles dicha formalidad será la escritura pública. En tanto que en el caso de los vehículos, la formalidad es el acta de transferencia otorgada ante notario público. Aunque no sea obligatorio que el contrato de compraventa se celebre bajo una formalidad determinada, sí constituye obligación del vendedor entregar los títulos y documentos relativos a la propiedad del bien, así como a realizar los actos necesarios para perfeccionar la transferencia de propiedad. Esto implica que si se celebra en forma verbal un contrato de compraventa sobre un inmueble inscrito en Registros Públicos, el comprador puede exigirle al vendedor formalizar el contrato en escritura pública, con la finalidad de inscribir la transferencia en la partida registral correspondiente.

FORMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Existen tres tipos de forma: 1. LA SOLEMNIDAD LEGAL U ORDINARIA.- que es mediante escritura pública respecto de inmuebles y su omisión es la nulidad absoluta. 2. SOLEMNIDAD LEGAL Y ESPECIAL.- este tipo de solemnidad la encontramos en una venta forzada por ministro de la ley y es en subasta pública. 3. SOLEMNIDAD CONVENCIONAL.- es la posibilidad de pactar mientras no se otorga en escritura pública.

DETERMINACIÓN DEL BIEN A SER VENDIDO De acuerdo al artículo 1532° del Código Civil, pueden ser objeto del contrato de compraventa los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya venta no esté prohibida por la ley. Siguiendo la disposición del Código Civil, pueden ser vendidos los bienes existentes o los futuros, es decir, aquellos que aún no existen. Asimismo, los bienes deben estar determinados en el contrato o deben ser susceptibles de determinación.


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DERECHO DE CONTRATOS Cuando el Código hace referencia a bienes determinados alude a los bienes que han sido plenamente identificados en el contrato, de acuerdo a la naturaleza del bien. Por ejemplo, si se tratara de un inmueble, éste deberá identificarse por los datos de su partida registral, si estuviera inscrito, y si no, por la dirección en la que se ubica, por sus medidas y por las demás características que lo hagan inconfundible con otro bien. Además, el Código Civil establece que el bien materia del contrato de compraventa no puede ser uno cuya venta esté prohibida por ley. Esto significa que un contrato de compraventa no sería válido si tiene por objeto, por ejemplo, la venta de clorhidrato de cocaína, pues se trata de un bien cuya venta no es legal. Vamos a analizar ahora algunas de las disposiciones que contiene el Código Civil sobre los bienes que pueden ser objeto del contrato de compraventa.

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Perecimiento parcial del bien.- El artículo 1533° del Código Civil dispone que si al momento de celebrar la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a que se le conceda una rebaja del precio, en proporción a la parte que ha perecido. Como podemos observar, en estos casos el Código le otorga la posibilidad al comprador de continuar con el contrato, con la rebaja del precio correspondiente, o de desistirse de él, sin incurrir en incumplimiento o en responsabilidad alguna.

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Compraventa de bien futuro.- Hemos dicho que es posible celebrar un contrato de compraventa sobre un bien que aún no existe, es decir, un bien futuro. Cuando esto sucede, el artículo 1534° del Código Civil señala que si ambas partes tienen conocimiento que el bien es futuro, el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Esto significa que el contrato no surtirá efectos sino hasta el momento en que el bien llegue a existir, de tal manera que hasta ese momento el comprador no estará obligado a pagar el precio ni el vendedor estará obligado a entregar el bien. Sin embargo, es posible que el comprador asuma el riesgo sobre la cuantía, la calidad o la existencia del bien futuro.


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DERECHO DE CONTRATOS Si el comprador asume el riesgo sobre la cuantía o calidad, el contrato quedará sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir, pero si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, y el comprador quedará obligado al pago del precio cualquiera sea la cuantía o la calidad del bien. Si el comprador asume el riesgo sobre la existencia del bien futuro, lo que se conoce como “compraventa sobre esperanza incierta”, el vendedor podrá exigir el pago del precio incluso si el bien no llega a existir. •

Sobre el compromiso de venta de bien ajeno y la compraventa de bien ajeno.- Contrariamente a lo que comúnmente se cree, sí es válido celebrar un contrato de compraventa sobre un bien que no es de propiedad del vendedor. Uno de los requisitos para que se produzca la transferencia de propiedad de un bien, es que quien se obligue a transferirla sea el legítimo propietario o una persona que cuente con las facultades para ello. Sin embargo, cuando hemos definido al contrato de compraventa hemos señalado que en virtud de este contrato el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien, pero el contrato de compraventa no transfiere la propiedad por sí mismo, sino que sólo genera la obligación de transferirla. De esta manera, el vendedor puede no ser propietario del bien y celebrar válidamente el contrato de compraventa. Esta operación puede presentarse de dos formas. La primera de ellas es cuando se celebra el llamado “compromiso de venta de bien ajeno”. Mediante este compromiso una persona se obliga a conseguir que otra adquiera la propiedad de un bien, es decir, no se genera la obligación de transferir la propiedad, sino la obligación de lograr que la otra parte adquiera la propiedad del bien. Esto implica que la persona obligada puede adquirir la propiedad del bien del legítimo propietario y luego transferirla a su contraparte, o puede realizar las gestiones necesarias para que el propietario le transfiera la propiedad directamente a su contraparte. El segundo caso se refiere al contrato de compraventa de bien ajeno propiamente dicho, en el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien del cual no es propietario, a favor del comprador. En estos casos, si el comprador tenía conocimiento que el bien no era de propiedad del vendedor, el contrato de compraventa es perfectamente válido. También es válido el contrato si el


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DERECHO DE CONTRATOS comprador no tenía conocimiento de que el vendedor no era propietario del bien, pero éste obtiene la propiedad antes que se le cite con la demanda para rescindir el contrato. Únicamente si el comprador desconocía que el bien no era de propiedad del vendedor y si éste no obtiene la propiedad antes de ser notificado con la demanda de rescisión, el comprador puede rescindir el contrato, quedando liberado de su obligación de pagar el precio pactado.

EFECTOS DE LA COMPRAVENTA a) Entrega de la cosa. b) Pagar el precio. c) Se pueden vender varias cosas

ENTREGA DE LA COSA VENDIDA •

EL vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado que se hallaba al perfeccionar el contrato.

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Con sus frutos y rendimientos.

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En el lugar pactado salvo convenio en contrario.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR •

Transmitir la propiedad o título de derecho.

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Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.

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Entregar el bien.

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Garantizar al adquiriente una posesión útil.

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Garantizar al comprador una posesión pacífica.

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Responder a la evicción.

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Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR


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Pagar el precio.

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Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.

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Recibir el bien comprado.

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Recibir en buen estado.

DERECHOS COMPRADOR •

Recibir la cosa en el lugar y tiempo convenido. si no lo recibe en el lugar y tiempo convenido produce mora de recepción y

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tiene que haber un pago por gastos de mantención, y el comprador tiene que pagar los gastos de la venta en parte que le corresponda

DERECHOS DEL VENDEDOR . •

En relación a la cosa restitución por parte del comprador. Y tiene derecho con relación a los frutos

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Así como también con relación a las arras.

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Exigir el cumplimiento del contrato.

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Que el comprador restituya el deterioro de la cosa.

TRANSFERENCIA DEL RIESGO El riesgo por la pérdida del bien se transfiere con la entrega del bien al comprador, salvo que exista una situación moratoria del comprador al tener a su disposición el bien y no recibirlo, en cuyo caso se entiende transferido el riesgo aún cuando no haya habido entrega.

RECEPCIÓN DE LA COSA COMPRADA Esta obligación esta contemplada en el Art. 1565 del CC que dice: ´´ el comprador esta obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en el que señalen los usos. A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir el bien en el momento de la celebración del contrato.


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Esta es una obligación muy importante, porque la no recepción de la cosa puede ocasionar una serie de graves problemas jurídicos, por Ej.: en el riesgo de la pérdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir el bien sin motivo justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo riesgo.

LAS CONDICIONES DE PAGO •

Al contado.

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En cuenta corriente

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En consignación

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Al crédito

LOS MEDIOS DE PAGO •

Pago anticipado.

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Pago directo.

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Cobranzas documentarias.

LA PROMESA DE VENTA Para el autor Marcel Planiol es un contrato por medio del cual una persona se obliga a vender a otra una cosa sin que este consienta inmediatamente en comprarla. Conforme a la legislación peruana es un contrato futuro o es una figura autónoma; cabe mencionar que es un acuerdo de voluntades mediante el intercambio de declaraciones recíprocas por virtud del cual los otorgantes de la promesa asumen la obligación de celebrar un contrato futuro. La promesa de contratar es un instrumento útil para aquellos que se interesan por la certeza de una celebración en forma definitiva y sólo se puede formar la obligación de hacer y se otorga en contrato final, por lo que se refiere a los elementos de validez es la


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DERECHO DE CONTRATOS forma lo que establece que debe ser de manera escrita y el objeto de dicha celebración deberá ser licito.

PACTOS QUE INTEGRAN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA La compraventa tiene una expresión amplia y liberal; sin embargo, pactos que la sujetan a determinados requisitos y restringen su liberalidad.

1.- LOS PACTO NOMINADOS: son aquellos que están normados en el código civil estos son: a) De compraventa con reserva de propiedad. b) De retroventa.

2.- LOS INNOMINADOS: no legislados por el código civil. El Art. 1582 del CC que a la letra dice puede integrarse a la compraventa pacto lícito, con excepciones.

COMPRA VENTA A PRUEBA En la venta a prueba debe estipularse las cualidades que ha de tener el bien, para comprobar lo cual se requiere la realización de determinada prueba o ensayo. Si las partes estipularan que la venta es a prueba pero no precisaran las cualidades del bien, se entenderá que éste debe ser apto para el uso que se le quiere dar

OPORTUNIDAD Y CARÁCTER DE LA PRUEBA. La prueba debe realizarse después de la celebración del contrato de compraventa, pues si lo fuera antes el resultado de ella formaría parte del acuerdo de voluntades que da lugar al contrato, el cual no estaría sujeto a condición alguna

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA Se trata, en realidad, de una modalidad del contrato de compraventa que, a su vez, reconoce dos variantes: la compraventa sobre muestra propiamente dicha, que es aquella


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DERECHO DE CONTRATOS en que, según el artículo 1522 del Código Civil italiano, se entiende que la muestra debe servir como exclusivo término de comparación para la calidad de la mercadería; y la compraventa sobre tipo de muestra, en la que la muestra sirve únicamente para indicar de modo aproximado la calidad. La venta sobre muestra es un contrato perfecto, inmediatamente eficaz, cuyo objeto no es determinado sino determinable a través de la referencia a la muestra, que representa, como se ha dicho, un medio de comparación

PACTOS QUE PUEDEN INCLUIRSE EN LA COMPRAVENTA Ciertamente, en virtud del derecho de libertad contractual, las partes tienen plena libertad para tomar los acuerdos que consideren pertinentes con respecto a su operación de compraventa, salvo aquellos pactos que vayan en contra de normas legales de orden público. De esta manera, el Código Civil regula en forma expresa algunos pactos o acuerdos que pueden ser incluidos en el contrato de compraventa, según veremos a continuación:

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Compraventa con reserva de propiedad.- Como hemos explicado al definir al contrato de compraventa, el contrato genera la obligación de cargo del vendedor de transferir la propiedad de un determinado bien. Esto implica que la compraventa no transfiere de pleno derecho la propiedad del bien, sino que genera la obligación de transferirla, debiendo el vendedor realizar los mecanismos necesarios para que se produzca la enajenación. De esta manera, es posible que se celebre el contrato de compraventa sin que se transfiera la propiedad del bien en forma inmediata. En este orden de ideas, el pacto de reserva de propiedad permite que las partes acuerden que la transferencia de propiedad no se realizará sino hasta el momento en que se cumpla con determinada condición. Es común que la transferencia de propiedad se supedite al pago de la totalidad o una parte del precio pactado, de forma tal que el bien continuará siendo de propiedad del vendedor hasta que el comprador cumpla con la condición pactada. El pacto de reserva de propiedad surte efectos incluso si el bien es entregado al comprador, en cuyo caso éste asume el riesgo de la pérdida o deterioro del bien


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DERECHO DE CONTRATOS desde el momento de la entrega. Una vez cumplida la condición, el comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien. El pacto de reserva de propiedad puede ser opuesto a los acreedores del comprador solo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo. Esto implica que el bien no pueda ser afectado por medidas de cobranza dirigidas contra el comprador, a pesar que el bien se encuentre en su posesión. En el caso de bienes inscritos en los Registros Públicos, la reserva de la propiedad sólo es oponible frente a terceros si ha sido previamente registrada. Estas mismas reglas son de aplicación a los contratos de arrendamiento-venta, en los que se acuerda que el arrendatario adquirirá la propiedad del bien por el pago de la renta. •

Pacto de retroventa.- El pacto de retroventa le otorga el derecho al vendedor para resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial y sin que se haya producido incumplimiento alguno por parte del comprador. De acuerdo al artículo 1587° del Código Civil, es nulo el acuerdo por el cual se obliga al vendedor, como contrapartida de la resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de dinero u otro derecho. Es nulo también el acuerdo por el que se obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio. En este último caso, la nulidad sólo afecta al exceso sobre el precio. El artículo 1588° del Código Civil establece un plazo de dos años en el caso de bienes inmuebles y de un año en el caso de los muebles para que el vendedor pueda ejercitar el derecho de resolución en virtud al pacto de retroventa. Los plazos antes señalados se computan a partir de la celebración de la compraventa. En el caso en que las partes acuerden plazos mayores o los prorroguen para que sean mayores de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal. Si el vendedor ejerce la retroventa y resuelve el contrato, el comprador puede retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles. Cuando la compraventa con pacto de retroventa se ha efectuado en forma conjunta por los copropietarios de un bien indiviso, no pueden usar su derecho separadamente, sino conjuntamente. La misma regla se aplica para los herederos de quien ha vendido un bien sujeto a la retroventa.


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DERECHO DE CONTRATOS En cambio, cuando los copropietarios de un bien indiviso han vendido separadamente sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa, cada uno de ellos puede ejercitar, con la misma separación, el derecho de resolver el contrato por su respectiva participación. El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en los Registros Públicos.

PACTOS QUE NO PUEDEN INCLUIRSE EN LA COMPRAVENTA Como todos los derechos, la libertad contractual no es irrestricta, por lo que existen algunos pactos que no pueden ser incluidos en el contrato de compraventa. Así, el Código Civil determina en forma expresa que algunos pactos o acuerdos no pueden ser incluidos en el contrato de compraventa, según veremos a continuación: •

El pacto de mejor comprador.- La prohibición del pacto de mejor comprador está referida al acuerdo en virtud del cual el contrato puede ser rescindido por el vendedor cuando encuentre a alguien que pague un mayor precio por el bien, quedando obligado el comprador a devolver el bien.

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El pacto de preferencia.- A través del pacto de preferencia se le obliga al comprador a ofrecer el bien al vendedor cuando pretenda venderlo, en cuyo caso el vendedor pagará el precio que ofrezcan los terceros.

MODALIDADES ESPECIALES DE LA COMPRAVENTA •

Compraventa con reserva de dominio : es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.

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Compraventa a plazo (en abonos ): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.


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DERECHO DE CONTRATOS •

Compraventa ad gustum (al gusto): es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.

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Compraventa con pacto de preferencia : es aquella en la que se establece, para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores. Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.

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Compraventa con pacto de retroventa : es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.

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Compraventa con pacto comisorio .- El pacto comisorio es una especie de clausula en el contrato de compraventa, a través del cual se puede estipular que si el comprador no paga el precio de la cosa vendida en la fecha estipulada, el contrato se resuelve.

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Compraventa con arras.- El contrato de Arras tiene como finalidad establecer un acuerdo entre dos partes para la futura realización de alguna operación económica en común. Ese acuerdo se lleva a cabo con la entrega por una de las partes de un bien (normalmente dinero) en concepto de garantía de que el acuerdo se cumplirá en el futuro. A esa garantía se le denomina Arras. En caso de que el que entrega las arras incumpla el acuerdo, será penalizado con la pérdida de las mismas. De ser el receptor de las arras el que incumpla, habrá de devolverlas por duplicado a la otra parte.

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Compraventa con garantia hipotecaria es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto esta adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningun gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro Publico de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se este realizando el contrato.


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LA COMPRAVENTA DE COSA FUTURA. Pertenece al género de los contratos aleatorios, en el que se debe establecer un término o una condición y cabe mencionar que, si la cosa no llega a existir no produce ningún efecto y por ende no hay ninguna obligación.

RETRACTO O SUBROGACIÓN LEGAL A tenor del Art. 1592 del CC., el derecho de retracto, es el que la ley le otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe rembolsar al adquiriente, el precio, los tributos y gastos pagados por este, en su caso, los intereses pactados. El retracto constituye una restricción a la libre contratación y obedece a razones de orden público. Mediante el retracto, las personas llamada por ley, y solo ellas tienen derecho a sustituirse en la persona del comprador. El retracto es una orden legal, funciona en los casos que señala el Art. 1599 del CC.


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DERECHO DE CONTRATOS CONCLUSIÓN El CONTRATO DE COMPRAVENTA Es aquel acto jurídico por medio del cual las partes se comprometen a entregar un bien o una cosa, cabe mencionar que dicho contrato es por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el otro a pagar un precio cierto y determinado en dinero y es una de las figuras jurídicas más importantes, además de ser un medio primordial para adquirir la propiedad. La compraventa, es el contrato típico mas regulado de la historia, porque así mismo luego del trueque es el mas antiguo del que se tiene conocimiento. Se conoce como contrato de compraventa a aquel contrato que suscriben dos personas y por el cual una de ellas se obliga a entregarle a la otra una determinada cosa y la otra parte se compromete a pagar una suma monetaria determinada previamente por la misma. El contrato comienza formarse a partir de una oferta. La oferta debe de ser una propuesta específica indicando la mercadería, la cantidad y el precio. Debe de estar dirigida a persona determinada. La oferta puede ser retirada, revocada o rechazada; en este último caso se extingue la oferta. En cuanto a la forma de contrato, no es necesario que sea por escrito, ni esta sujeto a requisito de forma.


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DERECHO DE CONTRATOS BIBLIOGRAFIA http://www.docstoc.com/docs/10428797/CODIGO-CIVIL-PERUANO http://lord-folken.galeon.com/aficiones1510402.html http://www.emagister.com/curso-derecho-romano-derecho-civil/efectos-contratointerpretacion-clasificacion


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PARTES DE CONTRATO


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Trabajo de Compra y Venta

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