1 Ayudantes Lunes 7 de Mayo de 2012
Guía
Es el más importan importante te de los Contratos, Contratos, tanto tanto desde el punto punto de vista jurídic jurídicoo como económico La circulación de los !ienes en "eneral se produce por la compraventa, pues la mayoría de los Actos #urídicos #urídicos de un $om!re consisten consisten en vender y comprar, comprar, %u importancia tam!i&n reside en 'ue al"unas de sus normas son aplica!les a otros contratos como por ejemplo a la permuta, a la cesión de cr&ditos, a la locación, etc Evolución( La C)* nace como una evolución de d e la permuta, cam!io o true'ue Anti"uamente el comercio se reali+a!a a trav&s del true'ue( el $om!re cam!ia!a lo 'ue &l tenía por otras cosas 'ue necesita!a, y 'ue tenían los demás Al intensiicarse el comercio el true'ue no ue suiciente y apareció la moneda como com-n denominador de todos los valores y a partir de allí el true'ue perdió importancia y ue reempla+ado por la C)* .al contado/ un $om!re entre"a!a unaa co un cosa sa y &ste &ste le pa pa"a "a!a !a po porr ella ella un prec precio io en mon oned eda a ost oster erio iorm rmen ente te aparecieron los pla+os para pa"ar el precio y para entre"ar la cosa o!le 3&"imen( En la Ar"entina, la C)* tiene un do!le r&"imen, por un lado la C)* Civil, tratada en el C Civil ampliamente a trav&s de 111 Artículos y por otro lado la C)* Comercial tratada en el Códi"o de Comercio en pocos Artículos
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La C)* Civil Civil,, co cons nsti titu tuye ye el 3&"i 3&"ime menn !á !ási sico co o com-n com-n en tanto tanto 'u 'uee la C)* Comercial constituye el 3&"imen de e4cepción por sus dierencias 5 distinta jurisdicción, o!jeto( cosas mue!les, r&"imen r&"imen de las cosas ajenas, etc6 etc6
Compra – Venta Civil
Art. 1323 enominación( compraventa compra y venta, compra venta o simplemente venta son denominaciones usadas indistintamente
Partes: *endedor( 'ue se o!li"a a transerir la propiedad de la cosa y el Comprador 'ue se o!li"a a reci!ir la cosa y a pa"ar un precio en dinero Los Elementos Esenciales propios de este este contrato son( 1. La cosa vendida Arts 1889 a 189: y 2. El precio cierto en dinero Arts 189; a 18<= Aclaramos 'ue el consentimiento no es un elemento esencial propio de la compraventa sino un elemento com-n de todos los contratos %in consentimiento no $ay compraventa pero sin consentimiento tampoco $ay locación, comodato, cesión, permuta, etc
Caracteres: >ilateral( por'ue $ay o!li"aciones recíprocas para las partes Consensual( por'ue se perecciona y produce sus eectos por el sólo $ec$o del consentimiento esde el momento en 'ue las partes se ponen de acuerdo so!re la cosa y el precio, el contrato 'ueda concluido y nacen las o!li"aciones de los
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contratantes, el vendedor 'ueda o!li"ado a entre"ar la cosa y el comprador 'ueda o!li"ado a pa"ar el precio La tradición, entre"a de la cosa, será necesario sólo para 'ue el comprador ad'uiera la propiedad so!re la cosa pero no es necesaria para pereccionar el Contrato de C)* Conmutativo( por lo "eneral el contrato de compraventa es conmutativo por'ue las prestaciones son ciertas y e'uivalentes, por e4cepción, en al"unos casos puede ser aleatorio ?neroso( por'ue la prestación de una parte se da en miras de la contraprestación 'ue de!e reali+ar la otra parte Así la cosa por el precio y el precio por la cosa @o ormal( por'ue se perecciona por el sólo $ec$o del consentimiento de las partes, sin re'uerirse orma especial para cele!rarlo E4cepción( tratándose de inmue!les se re'uiere escritura p-!lica Compraventa y transerencia del ominio %istemas Bna cosa es el contrato de C)* en si mismo y otra es la transerencia del dominio o propiedad de la cosa %o!re el contrato de C)* ya vimos 'ue es Consensual, 'ueda concluido por el sólo consentimiento de las partes ero en 'ue momento se produce la transerencia de la propiedad de la cosa vendidaD ? en otras pala!ras, desde cuando el comprador pasa a ser propietario de la cosaD %e"-n el %istema 'ue se adopte, desde 'ue se concluyó el el contrato o desde 'ue se $i+o entre"a de la cosa A6 %istema 3omano( la propiedad propiedad de la cosa no se transmitía transmitía por el sólo sólo $ec$o de la compraventa El Contrato de la C)* sólo $acía nacer la o!li"ación del vendedor de entre"ar la cosa al comprador or ello para ad'uirir la
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propiedad de la cosa se necesita!a la tradición, entre"a material de la cosa al comprador >6 %istema ranc&s( el Contrato de C)v implica!a la transmisión de la propiedad, aun'ue a-n no se $u!iera entre"ado la cosa o pa"ado el precio or ello, se dice 'ue en el erec$o ranc&s la C)* es 3A%LAF*A EL ?MF@F? C6 %istema del Códi"o civil Ar"entino( nuestro códi"o si"uió el %istema romanista El Contrato de C)* por sí sólo no es suiciente para transmitir la propiedad 5sólo $ace sur"ir el derec$o del comprador de e4i"ir 'ue se entre"ue lo 'ue $a comprado, pero no como propietario, sino como acreedor de una o!li"ación6 ara 'ue la transmisión se produ+ca es necesario al"o más( LA 3AFCFG@ 5entre"a6 E LA C?%A AL C?M3A?3 Arts <77 191=, 82=<, etc La transmisión de la cosa sólo se produce por la radición E4cepción( cuando se trata de inmue!les se re'uiere además la Escritura -!lica y la Fnscripción en el 3e"istro de la ropiedad para 'ue sea eica+ respecto de terceros Art 2<0< *entas or+osas( El consentimiento es un Elemento Esencial de todos los contratos En la C)* el acuerdo de voluntades de!e recaer so!re la naturale+a del contrato y tam!i&n so!re los los elementos propios de la Compraventa y tam!i&n so!re los elementos propios de la compraventa( la Cosa y el recio %in em!ar"o, e4isten situaciones en 'ue parece altar el Consentimiento( son las *E@A% ?3H?%A%, en las cuales una persona .es o!li"ada/ a vender, a desprenderse de al"o de su propiedad aun'ue no 'uiera, estos casos están enumerados en el Art 1829 a trav&s de < incisos
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< *Art. 1324: (Texto según Ley 17711) Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de acerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes! 1" #uando ay dereco en el comprador de comprar la cosa por expropiaci$n, por causa de utilidad pública% &" #uando por una convenci$n, o por un testamento se imponga al propietario la obligaci$n de vender una cosa a persona determinada% '" #uando la cosa uese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate% " #uando los bienes del propietario de la cosa ubieren de ser rematados en virtud de ejecuci$n judicial% *" #uando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligaci$n de reali+ar todo o parte de las cosas ue est-n bajo su administraci$n"
or E4propiación( inc 1 En este caso no $ay venta sino e4propiación La E4propiación con A la Constitución @acional de!e ser por causa de utilidad p-!lica, caliicada por la ley y previamente indemni+ada, se ri"e por normas del erec$o -!lico or Convención o estamento( inc 2 ?!li"ado a vender por .una Convención/ es 'uien $a $ec$o una .promesa de venta/ o 'uien al comprar se o!li"ó a su ve+ a venderla cosa, por ejemplo acto de retroventa ?!li"ado por .estamento/ es el $eredero al cual por testamento el testador le $a ordenado vender una cosa a determinada persona En am!os casos no parece $a!er venta or+osa, en el primer caso por'ue al comprar sa!ía 'ue lue"o tenía 'ue vender y en el se"undo caso la venta es el car"o a cumplir por la li!eralidad del testador or ivisión de Condominio( inc 8 Lo 'ue tiene características de or+oso es la división del condominio pero no la venta, ya 'ue la venta puede evitarse si los otros condóminos compran la parte del 'ue e4i"ió la li'uidación del condominio
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or Ejecución #udicial( inc 9 Es muy usual Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor em!ar"a !ienes del del deudor $asta cu!rir el cr&dito, lue"o el !ien sale a su!asta y se adjudica al mejor postor La naturale+a jurídica de esta venta es materia controvertida, planteándose undamentalmente 'uien es el vendedorD ara al"unos, la venta la reali+a el ór"ano p-!lico en representación del deudor 5dueIo de la cosa6 para otros en representación de los acreedores J para otros el 'ue vende es el ór"ano p-!lico pero no lo $ace en representación de nadie sino a nom!re propio, es decir, en ejercicio de su unción jurisdiccional or el Administrador de !ienes ajenos( inc < Es el caso del tutor 'ue de!e proceder a la venta de los !ienes del pupilo 5ver Arts 98= y 9906
Capacidad para celebrar el contrato de C-V Capítulo III: De los que Pueden Comprar y Vender Art. 1357: Toda persona capa+ de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de ue es propietaria% y toda persona capa+ de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualuiera persona capa+ de vender, con las excepciones de los artículos siguientes"
La Capacidad es la re"la y la incapacidad la e4cepción %e puede decir 'ue( todos pueden comprar y todos pueden vender, salvo 'ue la ley se los pro$í!a or ello para sa!er si una persona puede cele!rar una compra venta no de!emos !uscar la norma 'ue lo autori+a, sino ver si $ay al"una disposición 'ue se lo pro$í!a En deinitiva, lo 'ue interesa realmente son las incapacidades
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Incapacidades de Hecho( or los rincipios Kenerales so!re capacidad 5ver Arts <9 << y 12:6 no pueden comprar ni vender, salvo por medio de sus representantes le"ales( las personas por nacer, los menores de edad 5imp-!eres o adultos6, los dementes, los sordomudos 'ue no sa!en darse a entender por escrito, los in$a!ilitados judicialmente 5semialienados y pródi"os Art 1<2 !is6 y los penados por más de 8 aIos %i el incapa+ de $ec$o cele!ra contrato es de @ulidad 3elativa y se podrá conirmar posteriormente el acto 3especto de los menores $ay una e4cepción( los menores emancipados pueden disponer de sus !ienes, salvo 'ue lo $ayan reci!ido a título "ratuito, en cuyo caso necesitarán autori+ación del jue+ Art 18<
Incapacidades de Derecho: Las incapacidades de derec$o para cele!rar contrato de!en estar e4presamente esta!lecidas por la ley y ellas son las 'ue anali+aremos a continuación( 1. Los esposos entre sí: Art. 135: .l contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer, aunue ubiese separaci$n judicial de los bienes de ellos"
La pro$i!ición se unda en la necesidad de evitar 'ue mediante esta transerencia de !ienes de uno a otro se pueda !urlar los derec$os de los acreedores o de los $erederos, aectándose a la le"ítima, la pro$i!ición no ri"e si están divorciados El Contrato entre esposos es @BL? de @ulidad A!soluta Los jueces de!en declararla de oicio, es decir aun'ue no $aya petición de parte Art1097 2. Padres, tutores y curadores: Art. 135!: Los tutores, curadores y los padres no pueden, bajo ninguna orma, vender bienes suyos a los ue est/n bajo su guarda o patria potestad"
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Ellos no pueden vender !ienes suyos a los 'ue están !ajo su "uarda o patria potestad, Art 18<; ampoco les pueden comprar a los incapaces Art 18=1 inc 1 y 2 Art. 13"1: .s proibida la compra, aunue sea en remate público, por sí o por interpuesta persona! 1" 0 los padres, de los bienes de los ijos ue est/n bajo su patria potestad% &" 0 los tutores y curadores, de los bienes de las personas ue est-n a su cargo y comprar bienes para -stas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes%
En "eneral, no puede $a!er nin"-n contrato entre ellos Art 27; La pro$i!ición prote"e al incapa+ y evita 'ue el padre, tutor o "uardador realicen operaciones a!usivas 'ue lo !eneicien a &l y perjudi'uen al incapa+ %i se viola la pro$i!ición el contrato es @BL? de @ulidad 3elativa y por lo tanto conirma!le por el incapa+ al desaparecer la incapacidad
3. Albaceas: Art. 1361 inc. 3 Art. 13"1: .s proibida la compra, aunue sea en remate público, por sí o por interpuesta persona! 3. 0 los albaceas, de los bienes de las testamentarías ue estuviesen a su cargo%
La pro$i!ición tiende a evitar 'ue el al!aceas perjudi'ue a los $erederos y los acreedores comprando para sí a un precio menor de lo 'ue realmente valen los !ienes de la testamentaria 'ue están a su car"o %i se viola la pro$i!ición es @BL? de @ulidad 3elativa 4. Mandatarios: inc. 4 Art. 13"1: .s proibida la compra, aunue sea en remate público, por sí o por interpuesta persona! 4. 0 los mandatarios, de los bienes ue est/n encargados de vender por cuenta de sus comitentes%
La pro$i!ición tiende a evitar 'ue el mandatario 5le"ales, convencionales o judiciales6 perjudi'ue al mandante, comprando para sí a un precio menor de lo 'ue realmente valen, los !ienes 'ue se le $an encar"ado vender %i se viola la pro$i!ición es @BL?, de @ulidad 3elativa :
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5. Epleados P!blicos: inc. 5 Art. 13"1: .s proibida la compra, aunue sea en remate público, por sí o por interpuesta persona!
*" 0 los empleados públicos, de los bienes del .stado, o de las municipalidades, de cuya administraci$n o venta estuviesen encargados%
La pro$i!ición tiende a evitar .ne"ociados/ por parte del empleado p-!lico %i se viola la pro$i!ición es @BL? de @ulidad A!soluta El empleado de!e estar a car"o de de la administración o venta de los !ienes si no lo está puede comprar validamente"
6. "ueces, abo#ados, $iscales, etc. : inc. 6 Art. 13"1: .s proibida la compra, aunue sea en remate público, por sí o por interpuesta persona! " 0 los jueces, abogados, iscales, deensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los bienes ue estuviesen en litigio ante el ju+gado o tribunal ante el cual ejerciesen, o ubiesen ejercido su respectivo ministerio%
%. Ministros nacionales y pro&inciales: inc. % Art. 13"1: .s proibida la compra, aunue sea en remate público, por sí o por interpuesta persona!
7" 0 los 2inistros de 3obierno, de los bienes nacionales o de cualuier establecimiento público, o corporaci$n civil o religiosa, y a los 2inistros 4ecretarios de los gobiernos de provincia, de los bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias"
@ulidad A!soluta
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Los Elementos Esenciales Propios:
Cosa y Precio La Cosa : 'oncepto: la
Cosa, al i"ual 'ue el precio, es un Elemento Esencial propio de la
compraventa, %F@ C?%A @? AJ C?M3A*E@A u& cosas pueden ser vendidasD Capítulo I: De la Cosa Vend#da Art. 1327: 5ueden venderse todas las cosas ue pueden ser objeto de los contratos, aunue sean cosas uturas, siempre ue su enajenaci$n no sea proibida"
rincipio Keneral( Esto -ltimo nos remite al .?!jeto de los Contratos/ Art 11=7 a 117; y al .?!jeto de los Actos #urídicos/ ) Art ;<8 y de la concordancia de esas normas e4traemos un rincipio Keneral 'ue TODAS LAS COSAS PUEDEN SE VEND!DAS, pero siempre 'ue re-nan determinados re'uisitos
(e)uisitos:
a6 e!e ser una .Cosa/ en sentido propio, un .?!jeto material suscepti!le de tener un valor/ Art 2811 La ener"ía el&ctrica, ener"ía atómica, etc, son consideradas .cosas/ y pueden ser o!jeto de la compraventa %i se trata de un o!jeto inmaterial, de un derec$o, no $a!ría compraventa sino Cesión de erec$os !6 ue su venta no est& pro$i!ida por la Ley Art 1828 Es pro$i!ida la venta de cosas 'ue están .uera del comercio/ con 288= a 288:, sea por destino, ejemplo( !ienes p-!licos del Estado como ser mares, puertos pla+as, etc o por ra+ones de 10
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orden p-!lico, ejemplo( sueldos, !eneicios previsionales, $erencia utura, alimentos uturos, etc Cuando la ley lo autori+a, la pro$i!ición puede resultar de un contrato Ejemplo( pro$i!ición de vender a determinada persona Art 18=9 pro$i!ición de pedir la venta o división de la cosa com-n, por < aIos Art 2=;8 c6 La cosa de!e ser determinada o suscepti!le de ser determinada Art 1888 al es lo 'ue sucede cuando la cosa es cierta, ejemplo( la casa de la calle C$ile ;92 de Capital ederal, o incierta pero se $a determinado su especie y cantidad 5un"i!les6 ejemplo( < toneladas de arro+ de determinada calidad, etc %e pueden vender todos los !ienes presentes o uturos de la persona, o una parte de ellosD @? por'ue la ley considera 'ue en este supuesto la cosa es .indetermina!le/ Art 1889, salvo 'ue se determine la especie y cantidad Art 188< d6 la cosa de!e e4istir al cele!rarse el contrato o ser suscepti!le de e4istir 5cosa utura6 @o puede $a!er venta de una cosa 'ue .no $a e4istido nunca/ o 'ue .$a dejado de e4istir/ al ormarse el contrato, por'ue en este caso el contrato es nulo por alta de ?!jeto Art 182: en su 1N parte ero puede recaer so!re una cosa utura siempre 'ue se aclare esa situación y !ajo la condición de 'ue la cosa lle"ue a e4istir lue"o e6 La cosa de!e pertenecer al vendedor( por'ue en principio, para poder vender válidamente una cosa es necesario ser dueIo de ella, ya 'ue el Art 182; e4presa( .Las cosas ajenas no pueden venderseOO/ 1N parte Este rincipio tiene varias e4cepciones, ra+ón por la cual la vamos a tratar por separado *enta de 'osa a+ena:
Art 182; .Las cosas ajenas no pueden venderse/ 11
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Este rincipio es correcto, por'ue en la compraventa, el in es transmitir la propiedad, y si el vendedor no es dueIo de la cosa, no puede transmitir válidamente la propiedad de ella ero, el rincipio tiene muc$as e4cepciones, por ello la octrina aclara( lo 'ue realmente pro$í!e la ley es vender la cosa ajena .como si uera propia/ el acto es @BL?
El Precio Concepto El recio es la “contraprestación que efectúa el comprador, por la cosa
que el vendedor le entrega en propiedad” %e trata de un Elemento Esencial propio de la compraventa y está tratado en los Art 189; a 18<= (e)uisitos:
El recio de!e reunir 8 re'uisitos 1 ebe ser en dinero Art1828, si el recio no es en dinero, @? AJ C?M3A*E@A, si en ve+ de dinero el comprador entre"a una cosa $a!rá permuta si entre"a un servicio o tra!ajo, $a!rá .ación en pa"o/ o un Contrato Fnnominado pero no Contrato de compraventa %i el precio es mi4to, es decir .parte en dinero y parte en una cosa/ el contrato será de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de venta si es mayor la suma de dinero Art 18<= Esto sólo tienen valor teórico por'ue en la práctica la permuta se ri"e por las re"las de la compraventa Art 19;2 El pa"o del precio en dinero, puede $acerse al contado sea en el momento del contrato o contra entre"a de la cosa o a pla+o, es decir, convenirse 'ue el pa"o se $ará más adelante 12
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2 ebe ser cierto( Art 189;, esto si"niica 'ue de!e ser .determinado o determina!le/ El recio es cierto en los casos del Art 189;( 8 ebe ser serio( es decir un precio real, eectivo, verdadero Este re'uisito no lo e4i"e e4presamente el Códi"o, pero la octrina coincide en 'ue si no $ay precio .serio/ no $ay compraventa El precio no es serio cuando es simulado o icticio o cuando es un precio irrisorio, es tan !ajo, tan a!surdo 'ue causa risa En estos supuestos no e4iste realmente precio y si no $ay precio no $ay venta, no o!stante el acto podrá valer como donación
P(E'- *-L:
El .recio vil/ de!e dierenciarse del .precio irrisorio/, pues el irrisorio anula la venta y el precio vil en principio no la anula ay recio vil cuando e4iste una desproporción evidente entre el valor de la cosa y el precio convenido Ejemplo se vende en P 90000 una propiedad cuyo valor normal es de P 1<0000,) Entre el precio vil y el precio irrisorio simplemente $ay una dierencia de "rado Cuando e4iste precio vil no puede decirse 'ue no $ay un precio serio, pues las partes lo $an convenido li!re y seriamente para reali+ar la venta, por lo tanto, aun'ue el precio sea vil, $ay precio seri y por ende $ay contrato de venta válido ero esto no impide 'ue la parte perjudicada pueda lue"o impu"nar el contrato y o!tener la nulidad del mismo si invoca el vicio de lesión su!jetiva Art ;<9 /ulidad por indeterinaci0n del Precio:
3elacionado con la indeterminación del precio, el Art 18<< esta!lece 'ue el contrato es @BL? en los si"uientes casos( 18
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1 %i el precio uese indeterminado, ejemplo( se vende una casa sin ijar el precio 2 %i la cosa se vende .por lo 'ue uese su justo precio/ o por lo 'ue .otro oreciera/ por ella %on e4presiones muy am!i"uas y ar!itrarias 'ue "enerarían liti"ios y por ello el Códi"o no lo admite 8 %i el precio se dejase al .ar!itrio de uno de los contratantes/ ejemplo( se vende la cosa por el precio 'ue el comprador 'uiere pa"ar %ería ar!itrario y perjudicial para una de las partes
e los Arts 190: a 1928 sur"e 'ue las o!li"aciones undamentales del vendedor son( A6 Conservar la cosa vendida sin modiicarla $asta su entre"a Arts 190: y 191= >6 Entre"ar la cosa al comprador Arts 190; 1910 1912 1918 1917 y 1922 C6 3eci!ir el precio Art 1911 6 Karanti+ar al comprador contra Evicción y *icios 3ed$i!itorios de la cosa Art 1919 E6 a"ar los "astos de entre"a de la cosa Art 191<
A6 Conservar la cosa vendida sin modificarla hasta su entrega ( Cele!rado el contrato de compraventa, a veces la entre"a de la cosa es inmediata pero otras veces transcurre un tiempo $asta el momento de entre"arla y en este -ltimo caso el códi"o impone al vendedor la o!li"ación de conservar la cosa tal 19
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como se $alla!a al momento del contrato, sin $acerle modiicaciones y sin alterar su estado Art 190: Ejemplo( si vendo una casa 'ue de!o entre"ar dentro de un mes, no de!o $acerle modiicaciones, como pueden ser, sacarle una puerta o ventana, cerrar un patio, salvo autori+ación del comprador y de!o conservarla en !uen estado $asta 'ue lle"ue el momento de la entre"a Los "astos de conservación son a car"o del vendedor Art 191< sin perjuicio de 'ue las partes conven"an lo contrario Art 191< La o!li"ación de conservación de la cosa ri"e sólo cuando se trata de cosas ciertas, ejemplo( mi ca!allo .rueno/ @o se aplica cuando se trata de cosas inciertas uno de mis 100 ca!allos o de cantidades de cosas <0 cajones de ciruelas por'ue $asta la individuali+ación de la cosa, el vendedor puede cumplir el contrato entre"ando cual'uier cosa del mismo "&nero o especie Art =02 =0= y =07 >6 Entregar la cosa al comprador: E% LA ?>LFKACFG@ MQ% FM?3A@E EL *E@E?3, pues el comprador sólo ad'uiere la propiedad de la cosa cuando se $ace tradición de la misma a!rá tradición cuando una de las partes entre"are voluntariamente la cosa y la otra voluntariamente la reci!iere Art 2877 2N parte Modo de entre"a( Art 190; .El vendedor de!e entre"ar la cosa vendida li!re de toda otra posesión y con todos sus accesoriosO/ .Li!re de toda posesión/ si"niica 'ue el vendedor ten"a el dominio pleno de lo 'ue transmite, 'ue la cosa no est& .ocupada/, pues la cosa puede estar prestada o dada en locación a otro, pero como &ste no tiene pretensiones de ser dueIo, se considera 'ue la cosa está li!re de toda posesión La e4istencia de estos ocupantes se de!e $acer constar en el acto de la venta
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La cosa se de!e entre"ar .con todos sus accesorios/, es decir, con a'uellas cosas 'ue lo inte"ran y 'ue son puestas en ella para su uso y comodidad iempo de entre"a( Art 190; .El vendedor de!e entre"ar la cosa vendida O en el día convenido y si no $u!iese día convenido, el día 'ue el comprador lo e4i"e La entre"a de!e ser $ec$a el día 'ue ije el contrato, pero si no se $a ijado pla+o, el comprador tiene derec$o a e4i"ir la cosa en cual'uier momento, incluso inmediatamente Lu"ar de entre"a( la entre"a de!e $acerse en el lu"ar convenido en el contrato, si no $u!iese nada convenido, en el lu"ar en 'ue se encontra!a la cosa en la &poca del contrato Art 1910
Excepciones a la obligación de entregar ( el comprador no está o!li"ado a entre"ar la cosa vendida( 1 'uando el coprador no pa#a el precio y la &enta es al contado El vendedor puede ne"arse a entre"ar la cosa vendida, mientras el comprador no le pa"ue el precio Art 191: y 192: a este derec$o del vendedor al"unos lo llaman .derec$o de retención/ pero en realidad se trata de una aplicación de la .exceptio nom adimpleti contractus”
2. 'uando la &enta es a crdito y el &endedor cae en insol&encia:
Art 191;
%e $ace la aplicación del rincipio de 'ue .la insolvencia del deudor provoca la caducidad del pla+o de su o!li"ación Art <72 y 7<8 ero el comprador puede lo"rar 'ue se le entre"ue la cosa 'ue compró .si da una ian+a 'ue ase"ure al vendedor 'ue le pa"ará en el pla+o ijado Art 191; in ine alta de entre"a( si el vendedor no entre"a la cosa al tiempo ijado en el contrato, el comprador puede pedir a su elección, la entre"a de la cosa o la resolución del
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contrato Art 1912 y en cual'uiera de esos casos, como complemento, la indemni+ación de los daIos y perjuicios Es una aplicación del acto Comisorio %i el vendedor se $allare imposi!ilitado para entre"ar la cosa ejemplo( inundación 'ue impide el traslado de la cosa, el comprador puede e4i"irle 'ue inmediatamente se le devuelva el precio 'ue $u!iese dado, sin estar o!li"ado a esperar 'ue cese la imposi!ilidad del vendedor Art 1918
D !eci"ir el #recio: Conorme a diversos artículos Arts1911 1929 y 79; el vendedor está o!li"ado a reci!ir el precio( ) En el lu"ar y tiempo convenido ) %i no $ay nada convenido, y la venta .es al contado/, en el lu"ar y tiempo de entre"ar de la cosa y si la venta es a cr&dito o pla+o( en el domicilio del comprador 6 $aranti%ar contra Evicción & 'icios redhi"itorios de la cosa: Las o!li"aciones del vendedor no se terminan con la entre"a de la cosa y la recepción del precio, van más allá, pues de!e "aranti+ar al comprador 'ue no $a!rá Evicción ni *icios 3ed$i!itorios con relación a la cosa 'ue vende, y si los $u!iere el vendedor de!e responder ante el comprador
E ("ligación de pagar los gastos de entrega de la cosa: El vendedor de!e satisacer los "astos de entre"a de la cosa vendida, pero esta o!li"ación puede ser dejada de lado mediante .acto en Contrario/ Art 191< %on "astos de entre"a de la cosa, por ejemplo( "astos de transporte y de em!alaje para llevar la cosa $asta el lu"ar de entre"a( "astos de e4portación, "astos de medición o de pesaje si se trata de entre"ar cantidades de cosas 17
1:
Enumeración( a"ar el recio Arts 1929 192< y 192= 3eci!ir la cosa Arts, 1927, 1980 y 1981 a"ar el instrumento del Contrato y los Kastos de 3ecepción de la Cosa Art 1929 y s"ts "# Pa$ar el Precio (
%e trata de la ?!li"ación más importante a car"o del comprador Cómo y en 'ue lu"ar de!e $acerse el pa"oD Ello depende si $ay o no al"o convenido por las partes %i $an convenido al"o( .el comprador de!e pa"ar el precio en el lu"ar y en la &poca determinada en el Contrato/ Art 1929 1N arte %i no $an convenido nada( el precio se pa"a en el lu"ar y momento en 'ue se le entre"a la cosa Art 1929 2N arte %i la venta $a sido a .cr&dito o pla+o/ el precio se pa"a al vencer el pla+o y en el domicilio del comprador El pla+o puede resultar del convenio de las partes o por imposición de los usos o costum!res del país Art 1929 8N parte uede el comprador re$usarse a pa"arD %F pero sólo en los si"uientes casos( %i tiene temor undado de ser molestado por una acción real Art 192< 1:
1;
El comprador puede suspender el pa"o del precio si tiene temor undado, peli"ro serio, de perder la cosa por una acción reivindicatoria u otra acción real, ejemplo( Acción conesoria, ne"atoria, etc Cesa el derec$o a re$usar el pa"o( ) %i el vendedor aian+a la restitución, es decir, le da "arantías suicientes de devolverle lo pa"ado, ejemplo( constituye una ian+a, prenda, etc, o si el vendedor $ace desaparecer el peli"ro o amena+a de evicción
%i el vendedor no le entre"a la cosa en las condiciones de!idas y con todos sus accesorios Art 192= Ejemplos( compra un auto sport y el vendedor pretende entre"arle un auto com-n( o le altan los accesorios como ser radio, servoreno, o compra 1000 resmas de papel a entre"ar todas juntas y el vendedor 'uiere entre"arle 200 a$ora y las restantes más adelante, etc
Derec%os &el Ven&e&or No Pa$a&o Cuando el Comprador no cumple con la ?!li"ación primordial de pa"ar el precio, sur"en a avor del vendedor los si"uientes erec$os( emandar el pa"o del precio 3etener la cosa vendida, si a-n no $a sido entre"ada Arts 191: 192; y 192: 3eivindicar la cosa inmue!le entre"ada Art 8;28 %i se trata de mue!les no procede la reivindicación a raí+ del Art 2912 erec$o a pedir la 3esolución del Contrato '# O(li$aci)n &e reci(ir la cosa(
Así como el vendedor tiene ?!li"ación de entre"ar la cosa, correlativamente el comprador tiene ?!li"ación de reci!irla
1;
20
iempo( de!e reci!ir la cosa en el t&rmino ijado en el Contrato, o en el 'ue uese de uso local A alta de un t&rmino convenido o de uso, la de!e reci!ir inmediatamente despu&s de la compra Art 1927 Lu"ar( e!e reci!irla en el lu"ar ijado en el Contrato y si estuviese ijado en el lu"ar en 'ue se encontra!a la cosa a la &poca del Contrato Art 1910
)i el comprador se niega a reci"ir la cosa *+u puede hacer el vendedor%i se trata de cosa mue(le, el vendedor tiene erec$o a con Art 1980( ) co!rar los "astos de conservación de la cosa más daIos y perjuicios ) consi"nar la cosa ) demandar el pa"o del precio ) pedir la resolución de la venta Art 1980 %i se trata de inmue(les, el vendedor tiene erec$o a con Art 1981( ) pedirle los costos de la conservación e indemni+ación de perjuicios ) poner la cosa en depósito judicial por cuenta y ries"o del comprador *# O(li$aci)n &e pa$ar el !nstrumento &el Contrato + los $astos &e recepci)n:
El Códi"o dice 'ue el Comprador .de!e pa"ar el instrumento de la venta y los costos del reci!o de la cosa comprada/ Art 1929 in ine or supuesto, las partes pueden dejar esta norma de lado y pactar otra cosa en el contrato El *endedor pa"a los "astos previos la escrituración Ejemplos( estudio de títulos, los certiicados 'ue de!e otor"ar el re"istro de la ropiedad de dominio, em!ar"o, in$i!iciones y "ravámenes los certiicados de reparticiones p-!licas cerca de deudas del inmue!le por impuestos, tasas y contri!uciones y el <0R del impuesto iscal a la venta
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El Comprador de!e pa"ar( el sello matri+, el testimonio de escritura y el <0 R del impuesto iscal Además pa"a los "astos para reci!ir la cosa, ejemplo( "astos de transporte de la cosa $asta su domicilio
Capítulo IV: De las Cl$usulas %spe&#ales que Pueden ser A're'adas al Contrato de Compra y Venta Art. 13"3: Las partes ue contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cl/usulas especiales, subordinar a condiciones, o modiicar como lo ju+guen conveniente las obligaciones ue nacen del contrato"
En materia contractual ri"e el principio de la Autonomía de la voluntad Art 1170 y por lo tanto en la C)* las partes pueden modiicar los eectos del Contrato y el alcance de sus ?!li"aciones pactando las cláusulas y modalidades 'ue crean convenientes Art 18=8 El Códi"o Civil se reiere Art 18=8 a 1907 a las cláusulas de uso recuente, ejemplo( venta condicional, pacto de retroventa, pacto de reventa, pacto comisorio, pacto de preerencia, etc, pero son sólo ejemplos y en consecuencia a parte de estas cláusulas le"isladas, las partes pueden tam!i&n someter la compraventa a otros pactos no previstos en el CC, con tal 'ue no se lesione el inter&s "eneral, el orden p-!lico, la moral y las !uenas costum!res *eremos en 1N lu"ar a los actos previstos en el CC y lue"o $aremos reerencia a los otros actos no previstos
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Ventas Con&icionales:
Las partes pueden su!ordinar la C)* a ,Con&iciones- Art 18=8 con tal 'ue dic$as condiciones no sean imposi!les, ilícitas o contrarias a la moral y !uenas costum!res Art <80 CC por'ue en este supuesto la venta sería @BLA Las Con&iciones pueden ser( Suspensivas o esolutorias *enta !ajo Condición Suspensiva: Ejemplo( conven"o con el %r ## 'ue le vendo mi auto en P =000,) si antes de in de aIo lo"ro comprar por el mismo importe un auto deportivo Cuan&o la Con&ici)n es Suspensiva si se pro&uce el %ec%o .uturo e incierto/ nace la O(li$aci)n + el Derec%o Art# 010#
Mientras la Condición %uspensiva no se cumpla, la cosa vendida si"ue siendo de propiedad del *endedor E.ectos: Art 1870 Art. 137(: La compra y venta condicional tendr/ los eectos siguientes, cuando la condici$n uere suspensiva! 1" 2ientras pendiese la condici$n, ni el vendedor tiene obligaci$n de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y s$lo tendr/ dereco para exigir las medidas conservatorias% &" 4i antes de cumplida la condici$n, el vendedor ubiese entregado la cosa vendida al comprador, -ste no aduiere el dominio de ella, y ser/ considerado como administrador de cosa ajena% '" 4i el comprador, sin embargo, ubiese pagado el precio, y la condici$n no se cumpliese, se ar/ restituci$n recíproca de la cosa y del precio, compens/ndose los intereses de -ste con los rutos de au-lla"
*enta !ajo Condición Resolutoria: Ejemplo( vendo mi auto al %r ## pero !ajo la Condición de 'ue la venta 'uede sin eecto si antes del 11 de julio no reci!o en donación un auto sport Cuan&o la Con&ici)n es esolutoria si se pro&uce el %ec%o se E2tin$ue o esuelve el Derec%o Art# 0**#
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Mientras la Condición 3esolutoria no se de, la cosa vendida es de propiedad del Comprador E.ectos( Art 1871 Art. 1371: #uando la condici$n uese resolutoria, la compra y venta tendr/ los eectos siguientes! 1" .l vendedor y comprador uedar/n obligados como si la venta no uese condicional, y si se ubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condici$n, s$lo tendr/ dereco a pedir las medidas conservatorias de la cosa% &" 4i la condici$n se cumple, se observar/ lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus due6os% mas el vendedor no volver/ a aduirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le aga tradici$n de ella
Cumplida la Condición 3esolutoria, el Contrato se 3esuelve y el Comprador de!e restituir la Cosa al *endedor, siendo aplica!les los Art <<< <<7 <:9 a <;1 y <;7 a <;; Caso de duda:
En caso de duda si la venta fue hecha "a.o Condición )uspensiva o !esolutoria se considerar/ hecha "a.o Condición !esolutoria siempre que antes del cumplimiento de la Condición el 'endedor hu"iese entregado la Cosa al Comprador 0rt1 2345
#acto de no ena.enar: 0rt1 2367 Es la cláusula por la cual se le pro$í!e al Comprador enajenar la Cosa a una persona determinada Art. 13"4: .s proibida la cl/usula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna% m/s no a una persona determinada"
Lo 3ue se pro%í(e es 'ue en el Contrato $aya una cláusula 'ue di"a( el
comprador no puede enajenar A NAD!E Esta cláusula no anula el Contrato, pero de!e tenerse por no escrita, siendo válido el resto del Contrato
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ero se permite la cl4usula &e ,no ena5enar a persona &etermina&a-, la cual puede o!edecer a motivos diversos, ejemplo( evitar 'ue
la cosa vendida pase a manos de la competencia %i la cláusula de .no enajenar a persona determinada/ uese violada Cuáles son los eectosD e!emos distin"uir lo si"uiente( √
%i la pro$i!ición se pacto como Condición 3esolutoria, se aplica el
r&"imen de la Condición 3esolutoria Art 1871 y concordantes √
%i se pactó !ajo pena de .Multa o Cláusula enal/ la venta al 8N será válida
pero el 'ue violó la pro$i!ición de!erá pa"ar la Multa o Cláusula enal √
%i se esta!leció en el Contrato pero no se le dio carácter de Condición ni
se ijó Multa, la venta $ec$a por el Comprador a pesar de la pro$i!ición será válida, pero de!erá pa"ar los daIos y perjuicios 'ue causare al vendedor Venta a satis.acci)n &el Compra&or: Art# "*60 Art. 13"5: 8enta a satisacci$n del comprador, es la ue se ace con la cl/usula de
no aber venta, o de uedar deseca la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador
Ejemplo( compro una casa pero estipulo 'ue la $a!itar& por un mes y lue"o decidir& si es o no de mi a"rado %i no me a"rada no $ay venta Esta cláusula aplica!le a mue!les e inmue!les tiene características a la venta .ad "ustum/ o .a ensayo o prue!a/ , ventas 'ue 'uedan supeditadas a 'ue al comprador le "uste la cosa lue"o de pro!arla %e reputa $ec$a !ajo Condición %uspensiva 'ue la cosa sea del a"rado del comprador Art 1877 Art. 1377: La venta a satisacci$n del comprador, se reputa eca bajo una condici$n suspensiva, y el comprador ser/ considerado como un comodatario, mientras no declare expresa o t/citamente ue la cosa le agrada"
E.ectos: √
Mientras no declare e4presa o tácitamente 'ue la cosa le a"rada, el
comprador será considerado como un Comodatario Art 1877 29
2<
√
%i no $ay pla+o seIalado para la declaración, el vendedor puede intimarlo
judicialmente para 'ue decida si la cosa le a"rada o no con conminación 'ue pierda el derec$o a resolver la compra Art 187;
Pacto &e etroventa (
Es la cláusula por la cual el *endedor puede 3ECBE3A3 la cosa vendida restituyendo el precio reci!ido o una suma mayor o menor Art 18== Ejemplo( 'uiero vender mi casa pero ten"o la esperan+a de recuperarla, entonces la vendo esta!leciendo 'ue podr& recuperarla si dentro de determinado tiempo restituyo al comprador el precio reci!ido u otra suma Este acto se denomina indistintamente .de retroventa/ o .pi"noraticio/ por'ue suele ocultar pr&stamos con "arantía so!re el inmue!le Aspectos varios &e la etroventa:
@uestro Códi"o considera el acto de 3etroventa como una venta !ajo Condición 3esolutoria %ólo se aplica a ventas de inmue!les Art, 18:0 Art. 13(: Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa
El pla+o para recuperar la cosa no de!e ser mayor de 8 aIos a contar desde el día del Contrato Art 18:1 A los 8 aIos prescri!e El precio 'ue el vendedor de!e pa"ar para rescatar la cosa de!e estar ijado en el Contrato, de lo contrario no podría oponerse a 8N y puede ser i"ual, mayor o menor al de la venta %i no se $a ijado precio de!e entenderse 'ue las partes se $an reerido al precio de venta El erec$o del 3escate de la cosa corresponde al vendedor, tam!i&n a sus $erederos, a los cesionarios e incluso a los acreedores del vendedor en ejercicio de la Acción %u!ro"atoria %e ejerce contra el comprador o sus $erederos, aun'ue sean menores de edad y tam!i&n contra el 81 ad'uirente 2<
2=
de la cosa, aun'ue en la venta a este no se $aya e4presado 'ue la cosa esta!a sujeta a un acto de 3etroventa Art 18:: El erec$o de 3escate se puede e4tin"uir por( vencimiento del pla+o renuncia del vendedor a ejercerlo o por p&rdida de la cosa E.ectos &e la etroventa ( Antes de )ue se e+era el ereco de (escate: el
Comprador con acto de
retroventa es un verdadero propietario, aun'ue !ajo .Condición 3esolutoria/ y por ello puede reali+ar actos de Administración y tam!i&n Actos de isposición, aun'ue estos -ltimos estarán sujetos a la misma Condición 3esolutoria 'ue aecta el dominio del comprador y por lo tanto 'uedaran e4tin"uidos si el vendedor ejerce el erec$o de 3escate Art 2=70 E+ercido el ereco de (escate( la venta se retrotrae, el vendedor de!e
restituir
el inmue!le con todos sus accesorios Art 18:< El vendedor de!e restituir el precio Arts 18== y 18:9 Los rutos de la cosa se compensan con los intereses del precio de venta Art 18:8 3especto de los 8N, dado 'ue el acto de 3etroventa unciona como Condición 3esolutoria, los derec$os ad'uiridos por ellos so!re la cosa, ejemplo( dominio, $ipoteca, servidum!re, etc, por disposición del comprador, 'uedan sin eecto, es decir 3E*?CA?% Art 18::
Pacto &e eventa:
Es la cláusula por la cual el comprador puede restituir al vendedor la cosa comprada, reci!iendo de &l el precio 'ue $u!iese pa"ado, con e4ceso o disminución Art 18=7 2=
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El acto de 3eventa es sustancialmente una retroventa estipula&a a .avor &el Compra&or#
%u naturale+a jurídica es, al i"ual 'ue la 3etroventa, la de una Condición 3esolutoria, la posi!ilidad de resolver la venta depende del Comprador ada la similitud con la 3etroventa, el acto de 3eventa se le aplican las normas 'ue ri"en el acto de retroventa Art 18;1 Venta con Cl4usula &e Arrepentimiento (
Es la cláusula por la cual el vendedor y el comprador están acultados para arrepentirse del Contrato y dejarlo sin eecto, restituy&ndose recíprocamente las prestaciones reci!idas o lo más o menos 'ue se estipuló %u naturale+a jurídica es la de Condición 3esolutoria, pues la venta 'ueda condicionada a 'ue $aya arrepentimiento Art 1878 E.ectos:
%i la Cosa a-n no $a sido entre"ada y el precio no $a sido pa"ado y las partes se arrepienten el contrato se e4tin"ue sin 'ue se produ+ca nin"-n eecto Art <<8 %i la cosa ya ue entre"ada o el precio ya se pa"ó el Art 1878 esta!lece 'ue( ) %i la cláusula ue estipulada a avor del *endedor tendrá los eectos de la venta !ajo .acto de 3etroventa/ ) %i la cláusula ue estipulada a avor del Comprador tendrá los eectos de la venta !ajo .acto de 3eventa/ ) Con respecto al pla+o para arrepentirse, puede ocurrir 'ue el mismo est& ijado por las partes %i no $ay pla+o ijado, el mismo no podrá e4ceder de 8 aIos Arts 18:1 y 18;1 Pacto &e Pre.erencia (
Es la cláusula por la cual el vendedor se reserva el derec$o de recuperar la cosa vendida, de!iendo el comprador , en caso de 'uerer vender o dar en pa"o la cosa,
27
2:
.preerirlo/ so!re cual'uier otro si orece el .tanto/, es decir, el mismo precio o condiciones Arts 18=: y 18;2 Esta .reerencia/ para 'uedarse con la cosa, tam!i&n se denomina .erec$o de tanteo/ %u naturale+a es la de una .promesa de venta condicional/, $ec$a por el comprador al vendedor, sujeta a la Condición %uspensiva de 'ue Sposteriormente el comprador decida vender o dar en pa"o la cosa Este erec$o de reerencia es .intranseri!le/, no pasa a los $erederos del vendedor Art 18;= , tampoco puede ejercerse por los acreedores del vendedor en ejercicio de la Acción %u!ro"atoria e3uisitos:
ara 'ue uncione el acto de reerencia se re'uiere( ) ue el comprador se decida a .vender o dar en pa"o/ la cosa Arts 18=: y 18;2 @o unciona el acto cuando el comprador enajene por otros Actos, ejemplo( donar, aportar en sociedad, etc ) ue el vendedor preerido ore+ca por la cosa .el mismo precio y las mismas ventajas/ o .mejores/ 'ue orece un 8N Art 18;8Ejemplo( el mismo precio la+o e intereses o mejores O(li$aciones &e las Partes(
El comprador de!e Art 18;9 ( ) ar aviso del precio y ventajas 'ue le $an orecido ) Fndemni+ar si $a vendido sin dar aviso El *endedor de!e Art 18;8( ) Ejercer el derec$o de reerencia dentro del la+o de 8 días si se trata de mue!les y de 10 días si se trata de inmue!les
2:
2;
El pla+o se cuenta desde 'ue el comprador le $i+o conocer la oerta 'ue tiene por la cosa %i vence el pla+o, el erec$o de reerencia se pierde ) a"ar el precio y satisacer todas las ventajas orecidas por el 8N Venta en Su(asta P7(lica ( Art 18;<
%i la venta es en %u!asta -!lica, si se trata de una cosa mue!le, el vendedor no tendrá derec$o de preerencia %i se trata de un inmue!le, el vendedor tiene derec$o a ser notiicado del lu"ar, día y $ora en 'ue se $ará el remate, en caso contrario se le de!en indemni+ar los daIos Pacto &e 8e5or Compra&or ( Art 18=; Art. 13"!: 5acto de mejor comprador, es la estipulaci$n de uedar deseca la venta, si se presentase otro comprador ue oreciese un precio m/s ventajoso"
La naturale+a jurídica de este acto es la de una Condición 3esolutoria, salvo 'ue las partes lo pacten e4presamente como Condición %uspensiva Art 18;: Di.erencias con el Pacto &e Pre.erencia(
Am!as son esta!lecidas a avor del vendedor, pero se dierencian en lo si"uiente( El de Mejor Comprador se puede ceder y transmitir a los $erederos, el de reerencia es intranseri!le El de Mejor Comprador sólo puede tener por ?!jeto .Fnmue!les/, el de reerencia .Mue!les e Fnmue!les/ El de Mejor Comprador unciona como .Condición 3esolutoria/, el de reerencia unciona como .romesa de venta condicionada/ En el de Mejor Comprador, el derec$o del vendedor sur"e si aparece otro comprador 'ue orece más ventajas En el de reerencia el derec$o del vendedor sur"e cuando el comprador 'uiere vender o dar en pa"o la cosa
2;
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El de Mejor Comprador de!e ejercerse dentro del pla+o de 8 meses de cele!rado el Contrato, el de reerencia tiene pla+os de 8 a 10 días contados desde 'ue el comprador le $i+o conocer la oerta Pacto Comisorio(
Es la cláusula por la cual cual'uiera de las partes puede pedir la 3esolución del Contrato, si la otra parte no cumple con las o!li"aciones a su car"o uede ser e4preso o tácito 3emisión a sido tratado anteriormente en .Eectos propios de los contratos >ilaterales/, allí remitimos Venta con eserva &e Dominio:
Consiste en 'ue el vendedor de una cosa se reserve el ominio de ella $asta el momento en 'ue el precio $aya sido pa"ado en su totalidad %i el pa"o no se reali+a, el comprador de!e devolver la cosa, no pudiendo reclamar las sumas 'ue $aya dado a cuenta del precio Es muy -til para el vendedor pues constituye un medio de "arantía, contra la insolvencia del comprador, &l se reserva el ominio $asta 'ue no se le pa"ue totalmente
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Ja $emos dic$o 'ue aparte de las cláusulas previstas en el Códi"o, las partes en virtud de la Autonomía de la *oluntad, pueden crear otras cláusulas, veremos a continuación las más usuales
Copra en Coisión: Consiste en 'ue, 'uien aparece comprando reserve el nom!re del verdadero comprador, para revelarlo posteriormente, sea en el momento de la escritura o antes, por ejemplo( en empla+o 'ue se $u!iere ijado en el >oleto de Compraventa Cuál es la ra+ón para comprar en ComisiónD A veces, evitar 'ue el vendedor por determinadas causas, ejemplo( enemistad, competencia comercial, etc, se nie"ue a venderle al verdadero comprador, o le ije un precio muy alto, o le impon"a condiciones muy ri"urosas En otros casos, el motivo es la especulación, pues el 'ue compra .en comisión/ y irma el !oleto espera encontrar un interesado a 'uien transerirle dic$o !oleto antes de escriturar, sacando una dierencia de precio
!o establecerse: Consiste en 'ue el vendedor no $a!rá de esta!lecerse en un radio determinado, pró4imo al lu"ar donde se encuentra el local vendido, un ne"ocio de características similares Mediante esta cláusula, el comprador se ase"ura la clientela del ne"ocio 'ue ad'uiere y evita 'ue el vendedor le pueda $acer competencia desde un lu"ar cercano
C"#PARAC$%!
&'
LA
C"#PRAV'!(A
)$*+RAS:
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C"!
"(RAS
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Con la Peruta: La Compraventa es el intercam!io de una cosa por un precio en dinero La ermuta, en cam!io, es el true'ue de una cosa por otra, altando el precio cierto en dinero, elemento característico de la compraventa En la ermuta, am!as partes entre"an cosas, y am!as de!en responder por evicción y vicios red$i!itorios En la compraventa, dic$a o!li"ación, solo esta a car"o del vendedor
Con la Cesión de &erec,os: Bn erec$o puede cederse Kratuitamente 5cesión)donación6, tam!i&n puede cederse a cam!io de otro erec$o 5cesión) permuta6, y por ultimo, tam!i&n puede cederse por un recio en dinero 5cesión) venta6 En los dos primeros casos, la dierencia con la Compraventa es sencilla, pues alta el recio en dinero ero, cuando la Cesión se $ace por un precio en dinero la distinción es más diícil y radica en 'ue en la Compraventa se trasmite el erec$o de ropiedad so!re una cosa En la cesión, en cam!io, se transmiten erec$os ersonales u otros erec$os 3eales Ejemplo( usuructo, servidum!re, $ipoteca, etc, pero no el erec$o de ominio o ropiedad
Con la Locación de Cosas: En am!os Contratos se entre"a una cosa y se pa"a un precio en dinero, pero la dierencia consiste en 'ue en la Compraventa, la entre"a de la cosa tiene por o!jeto ransitir el oinio, en cam!io, en la locación la entre"a de la cosa tiene por o!jeto conceder solo el uso y "oce de la cosa
Con la Locación de "bra: En la Compraventa la o!li"ación consiste en entre"ar una cosa y transmitir la propiedad so!re ella, en la locación de ?!ra la o!li"ación consiste en un $acer, ejemplo( voy a un sastre y le entre"o la tela para 'ue lo $a"a( Locación de o!ra 82
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ero la distinción se $ace menos clara cuando el 'ue ejecuta la o!ra tam!i&n pone los materiales, ejemplo( voy a un sastre y le encar"o un traje, poniendo &l la tela para $acerlo ara nuestro Códi"o conorme Art 1=2; es un caso de locación de o!ra
Con la &ación en Pao : La semejan+a con la Compraventa se presenta cuando en la ación se entre"a una cosa para cancelar una deuda de dinero( Ejemplo( edro de!e 8000 pesos y en pa"o de esa deuda entre"a una $eladera6 La dierencia consiste, en 'ue la ación en a"o es un medio para e4tin"uir o!li"aciones, en tanto 'ue la Compraventa es un contrato 'ue crea o!li"aciones para el vendedor y el comprador am!i&n diieren por la inalidad, pues en la ación el in es li!erarse de una deuda, en tanto 'ue en la Compraventa es transmitir la propiedad de la cosa
Con la &onación con Caro: Con la onación en sí no $ay inconvenientes en distin"uirlos, por'ue en la onación, se da al"o sin esperar una contraprestación La similitud con la Compraventa se presenta cuando el car"o consiste en dar una suma de dinero más o menos e'uivalente al valor de la cosa donada ay donación o $ay ventaD la soluci0n debe buscarse en el beneiciario de los car#os.
%i el !eneiciario es el propio donante, $ay venta y si el !eneiciario es
un tercero, $ay una donación
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La compraventa tiene una do!le le"islación( está re"ulada por el Códi"o Civil y por el Códi"o de Comercio, y más a-n, una triple le"islación, si se tomaran en cuenta las normas de la Convención de *iena so!re Compraventa Fnternacional de mercaderías 51;:06 El Códi"o Civil no distin"ue entre la Compraventa Civil y la Comercial y sus artículos esta!lecen un r&"imen "eneral com-n, aplica!le a la C)* Civil y tam!i&n a la C)* Comercial, salvo en a'uellos en 'ue el C de Comercio $aya previsto especialmente en su articulado para la C)* Comercial Esta do!le le"islación nos o!li"a a determinar cuando un Contrato es Comercial, por'ue de ello depende de 'ue le podamos aplicar las normas del Códi"o de Comercio o no el Art 9<0 del códi"o de Comercio sur"e 'ue la C)* Mercantil( .es un contrato por el cual una persona, el vendedor, sea o no propietario o poseedora de la cosa, se o!li"a a entre"arla o $a $acerla ad'uirir en propiedad a otra persona, el comprador, 'ue se o!li"a por su parte, a pa"ar un precio convenido y la compra para revenderla o al'uilar su uso/
8a C9' Comercial tiene como caractersticas fundamentales 9inali&a& &e lucro( el 'ue compra la cosa lo $ace para revenderla o al'uilarla,
es decir, para o!tener una "anancia ecae siempre so(re cosas mue(les( la compraventa de inmue!les
siempre es civil Calidad de Comerciante( es un indicio importante, acerca de la naturale+a del contrato por'ue el Art 7 del Códi"o de comercio dice . si un acto es comercial para una de las partes, todos los contrayentes 'uedan por ra+ón de &l sujetos a la Ley mercantilO/
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;o se consideran comerciales( ) Las compras de !ienes raíces y mue!les accesorios ) ?!jetos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encar"o se $a"a la ad'uisición ) Las ventas 'ue $acen los la!radores y los $acendados de los rutos de sus cosec$as y "anados ) Los 'ue $acen los propietarios y cual'uier clase de persona de los rutos y eectos 'ue perci!an en ra+ón de renta, donación, salario, etc ) La reventa 'ue $ace cual'uier persona del resto de los acopios 'ue $i+o para su consumo particular %in em!ar"o, si uere mayor cantidad la 'ue vende 'ue la 'ue $u!iese consumido, se presume 'ue o!ró en la compra con ánimo de vender y se reputan mercantiles la compraventa Di.erencias entre la Compraventa Civil + la Comercial
Las dierencias son notorias y se dan con relación a( 1 e3uisitos: la Compraventa Comercial re'uiere 'ue por lo menos una de las partes sea comerciante y e4i"e un in de lucro, 'ue la compra se $a"a para revender o al'uilar la cosa Estos re'uisitos no e4isten en la Compraventa Civil 2 O(5eto: La C)* Civil puede recaer so!re mue!les o inmue!les, la C)* Comercial so!re recae so!re mue!les 8 Cosa A5ena( el Códi"o de Comercio esta!lece 'ue .la C)* de cosa ajena es válida/ El Códi"o Civil, por el contrario dice 'ue .las cosas ajenas no pueden venderse/, aun'ue las e4cepciones en materia civil son tantas 'ue am!os re"ímenes se asemejan 9 Sea( en materia civil es penitencial, permite arrepentirse, en materia comercial es conirmatoria, salvo pacto en contrario < Pacto Comisorio( el Códi"o Civil lo pro$í!e en la C)* de mue!les, el códi"o de Comercio lo admite 8<
