CONTRATO PRIVADO DE COMPRA – VENTA que celebran los Señores ___ _____ ___ ____ _______ ______ ___ ___ y _____ _____ ____ ______ ________ ____,, bajo bajo las las sigu siguie ient ntes es declaraciones y cláusulas. Declaraciones 1.- Declara y manifiesta el Señor _____________, vendedor, que es propietario del terreno y casa en él construida, ubicada en _______________________, el cual adquirió del Señor ___________________, estando escrito en el registro público de la propiedad del _______________________, _______________________, bajo los l os antecedentes registrales. 2.- Que el inmueble a que se refiere en la declaración inmediata anterior tiene una super superfic ficie ie de _____ ________ ______ ______ ______ ______ ______ _____ __ metros metros cuadra cuadrados dos,, y las siguientes medidas y colindancias. Al Norte en ______________ metros colinda con __________________. Al Sur en ______________ metros colinda con __________________. Al Oriente en ______________ metros colinda con __________________. Al Poniente en ______________ ______________ metros colinda con __________________. 3.- Que el inmueble objeto del presente contrato es de su propiedad por estar inscrito a su nombre en el Registro Público de la Propiedad, pero que como es casado por sociedad conyugal con la Señora _________________ esta da su absoluta y total conformidad, firmando también el presente contrato. Cláusulas Primera.- El Señor _____________________, con el consentimiento de su esposa la Señora _____________________, vende al Señor ___________________, quien compra y adquiere libre de todo gravamen el lote de terreno número ______ de la manzana número ________ ubicado en la calle calle ______ _________ ______ ______ ______ ______ ______ ______ ____, _, coloni colonia a ______ ________ _____ ______ ______ ____, _, Municipio o Delegación ____________________, ____________________, C.P. ___________________, ___________________, con todo lo que de hecho y por derecho le corresponda, así la casa en él construida. Segunda.- El inmueble tiene la superficie, medidas y colindancias señaladas en la declaración 1 del presente contrato. Tercera.- El precio de la operación lo fijan las partes de común acuerdo en términos de lo dispuesto por el artículo 2251 y demás relativos del Código Civil para el Distrito Federal, en la cantidad de $ _________ ( ____ ______ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ __ ), la cual cual será será paga pagada da de la sigu siguie ient nte e manera:
El comprador entrega y paga en este acto y al momento de la celebración y firma del presente contrato, la cantidad de $ _________ ( __________________________ ), a favor del vendedor, quedando obligado a entregar y pagar la cantidad restante del precio convenido, o sea la cantidad de $ _________ ( __________________________ ) en el momento en que se otorgue y firme la escritura pública de traslado de dominio ante el Notario Público número ___________ del Distrito Federal. Cuarta.- Los gastos de escrituración y todos los relacionados con el inmueble objeto del presente contrato, serán por cuenta del comprador, conviniéndose ello expresamente entre las partes. Quinta.- Las partes manifiestan que en la celebración y firma del presente contrato no hubo presiones, ni coacción, ni ningún otro vicio de la voluntad, expresando libremente su voluntad, lo que fue constatado y corroborado por los testigos que estuvieron presentes y que al final firman para debida constancia. Sexta.- La parte vendedora, en presencia de los testigos, en este acto y momento, entrega y da al comprador la posesión del inmueble objeto de la compra – venta, quien entra a la misma de manera pacífica y pública, sin violencia y sin perturbación de ninguna clase o persona. Séptima.- Las partes pactan expresamente la rescisión del presente contrato para el caso de que el comprador no pague o entregue al vendedor la cantidad complementaria del pago del precio total convenido en la cláusula tercera del presente contrato, siendo el efecto de la rescisión que el comprador devolverá el inmueble objeto de la compra – venta y perderá el ________ por ciento del anticipo, enganche o pago parcial que entrega de acuerdo a la cláusula tercera citada a favor del vendedor, en la inteligencia de que el comprador se obliga a comparecer ante el Notario Público que señale el vendedor, en un plazo de ________ días, contados a partir de que reciba el citatorio correspondiente de dicho fedatario y ante la presencia de dos testigos. Octava.- El vendedor se reserva la propiedad del inmueble objeto de la compra – venta hasta el momento en que le sea pagado el precio total de la operación pactada en términos de la cláusula tercera del presente contrato. Novena.- Se conviene expresamente entre las partes que para el caso de negativa por parte del vendedor para comparecer ante el Notario Público designado en el presente contrato a otorgar y firmar la escritura pública de traslado de dominio correspondiente en los términos convenidos en la cláusula séptima del presente contrato, el comprador depositará ante la autoridad competente la cantidad que se obligó a pagar en términos de lo pactado en la cláusula tercera del presente contrato, obligándose el vendedor a recibir la cantidad consignada y a pagar los gastos que originen los juicios o acciones
legales que tenga que promover el comprador para la firma y cumplimiento por parte del vendedor.
Décima.- Para la interpretación del presente contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los tribunales del Distrito Federal, renunciando expresamente también al fuero del domicilio, tanto a las reglas generales como a las reglas especiales y disposiciones legales sobre competencia.
Celebrado en ______________________-, Distrito Federal, a los ________días del mes de ____________ del año de _____. Vendedor _______________ Esposa _______________
Comprador _________________ Testigo Testigo _________________ _________________
CONTRATO PRIVADO DE TRANSACCION que celebran los señores ______________________ y _________________, bajo las siguientes declaraciones y cláusulas: Declaraciones 1.- Declara el señor ______________________, que actualmente el señor _______________________, esta tramitando en su contra el juicio ordinario civil número _________ ante el juzgado ________________________ de lo Civil del Distrito Federal. 2.- Declara el señor _____________________, que es cierto lo manifestado por el señor _________________________ por lo que después de varias platicas y entrevistas entre ambos, han decidido celebrar y firmar el presente contrato, por así convenir a sus intereses. Cláusulas Primera.- El señor _______________________, reconoce que aún cuando adeuda al señor _____________________, la cantidad de $ ____________ ( ______________________ ) como suerte principal en el juicio a que se refiere las declaraciones primera y segunda del presente contrato, pero para poner fin a la controversia planteada se obliga a entregar en efectivo la cantidad de $ ____________ ( _____________________ ) al señor _________________________, en concepto de pago total y único, el día en que este ratifique ante la presencia judicial o juez de los actos el escrito de desistimiento de la demanda y de la acción. Segunda.- Por su parte el señor _________________________, esta conforme con la obligación que contrae su contraparte y en este acto entrega al señor _______________________________, el escrito de esta fecha que contiene el desistimiento de la demanda y de la acción, el cual quedara sin efecto legal si no es ratificado por su autor ante la presencia judicial o juez de los autos, aceptando expresamente esto último las partes.
Tercera.- Se conviene expresamente entre las partes que una vez entregada la cantidad a que se refiere la cláusula primera del presente contrato y ratificado el escrito de desistimiento de la demanda y de la acción referida, se archive el asunto como total y definitivamente concluido por carecer de materia. Cuarta.- Ambas partes aceptan dar y dan al presente contrato la categoría de cosa juzgada, por lo que se obligan a estar y pasar por él como si se tratara de cosa ejecutoriada, siempre y cuando se ratifique ante la presencia judicial. Celebrado en ______________________________________, días del mes de ____________, del año de _______. Transaccionista ___________________ Testigo ___________________
Transaccionista ___________________ Testigo ___________________
a los _____
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA. Artículos. 450, 635, 276, 2228, 2230, 2236, 2280, 2282 código civil.
La compraventa puede terminar de dos maneras: A. En virtud de hechos o circunstancias contemporáneas a la celebración del contrato, que propiamente frustran la compraventa e impiden que ésta produzca sus efectos o continúe produciéndolos. Por ejemplo la nulidad por causas como incapacidad natural y legal, por causas de lesión en el comprador o en el vendedor, por la ilicitud en el objeto, por no estar en el comercio el objeto vendido, etc. B. La compraventa puede terminar también en virtud de hechos o circunstancias posteriores a la celebración del contrato, que extinguen los efectos derivados de la compraventa válidamente celebrada. Por ejemplo, el agotamiento natural del contrato, a virtud del incumplimiento o ejecución de las respectivas obligaciones a cargo de las dos partes. Para finalizar esta sección mencionamos que los artículos que enmarcan la compraventa en el código de comercio son del 371 al 387, y reiteramos, que son citas de temas y artículos enunciativos más no limitativos.
Artículo 371 Código de Comercio. Serán mercantiles las compraventas a las que este código les da tal carácter, y todas las que se hagan con el objeto directo preferente de traficar.
Anexo # 1 . COMPRAVENTA DE ESPERANZA Y DE COSA FUTURA En realidad esta modalidad presenta dos operaciones jurídicas distintas: a) Compra de esperanza y b) Compra de cosas futuras. La compra de esperanza regula ÉL articulo 2792 que dice así: “Se
llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir, por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para sí, el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que puede estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existirlos frutos o productos comprados ”. La compra de esperanza se limita a los frutos y productos de una cosa, por eso los hemos subrayado en el texto. La compra de cosa futura la regula él articulo 2309 que dice:
“Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza. Hemos subrayado la palabra “cosas ”por que se refiere a la cosa misma, no sólo a los frutos o productos; la cosa futura, a la cosa misma (al objeto). Ahora bien, para ambas operaciones es aplicable que el comprador se arriesga a que esos frutos o bien la cosa no llegue a existir y, sin embargo, el vendedor tiene derecho al precio. Desde el punto de vista estrictamente jurídico provoca un verdadero problema de derecho, por que, en teoría, el contrato debe ser inexistente por falta de objeto y, además, si no existe, ¿por qué produce la obligación al comprador de pagar el precio? Se ha dicho que la causa es su carácter aleatorio (que se desconocen las pérdidas y ganancias al momento de celebrarlo).
Esta sería la única razón para incorporar a nuestro derecho la modalidad que se comenta, aunque cuestionable. Lo cierto es que nuestro código admite un contrato en el que desde el principio se acepta que el objeto no llegue a existir. Ejemplos: Caso # 1
La Compañía Nacional de Subsistencias Populares (CONASUPO) compra al agricultor el producto de su próxima cosecha y deberá pagar aunque ésta no llegue a darse. (C-V de esperanza) Caso # 2
Otro: El granjero que compra la futura cría porcina obligándose al pago del precio aunque está se malogre. (C-V de cosa futura)
CONTRATO PRIVADO DE COMPRA DE ESPERANZA que celebran los señores ___________________________ y ___________________________, bajo las siguientes declaraciones y cláusulas: Declaraciones
1.- Declara el señor ________________________, que es propietario del terreno de cultivo denominado “ _______ _________ “, el cual tiene una superficie de _________ metros cuadrados, y las siguientes medidas y colindancias: Al Norte en ______________ metros colinda con __________________. Al Sur en ______________ metros colinda con __________________. Al Oriente en ______________ metros colinda con __________________. Al Poniente en ______________ metros colinda con __________________. 2.- Sigue declarando el de la voz que en el terreno descrito e identificado precedentemente cultiva maíz, frijol y otras plantas agrícolas, estando actualmente el terreno sembrado de: _______________________. 3.- Por su parte el señor ______________________, declara que sabe y le consta que el señor ____________________, ha venido cultivando el terreno descrito e identificado en la declaración primera desde hace más de __________ años, hecho que es conocido por toda la gente. 4.- Declaran ambas partes que han decidido libremente celebrar el presente contrato. Cláusulas Primera.- El señor ________________________, vende los frutos de las plantas de __________________ que llegaren a producirse que tiene sembradas en el terreno descrito e identificado precedentemente, que llegaren a producirse en el ciclo comprendido del mes de __________ al mes de ___________ del año de ____________, al señor _______________________, quien adquiere dichos frutos para explotarlos como mejor convenga a sus intereses. Segunda.- El precio de la operación lo fijan las partes de común acuerdo en la cantidad de $ ___________________ (______________________ ) como precio total y único. Tercera.- Se conviene expresamente entre las partes que el comprador asume o toma para si el riesgo de que los frutos no lleguen a existir o producirse por cualquier causa. Cuarta.- Se conviene expresamente entre las partes que el vendedor tiene derecho a disponer de inmediato del precio de la operación que recibe en este acto a su entera satisfacción y no esta obligado a devolverlo por ningún concepto o causa, aunque los frutos no llegaren a producirse. Celebrado en ______________________________________, días del mes de ____________ del año de _______. Vendedor
Comprador
a los _____
___________________ Testigo
___________________ Testigo
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Contrato preparatorio de promesa de compraventa que celebran: de una parte como promitente el señor ................................... con la asistencia y el consentimiento de su esposa la señora .................................... y, de otra parte como promisario el señor .................................... y que sujetan a los antecedentes y cláusulas siguientes. ANTECEDENTES: I. Declara el señor ..................................... bajo protesta de decir verdad, ser legítimo propietario de un terreno de temporal o parcela que cuenta con una superficie total de ......................... , y que tiene como medidas y colindancias las siguientes: al Norte... al Sur... al Oriente... y al Poniente…
II. El terreno en cuestión, se encuentra situado en el pueblo de ................................., hoy denominada ................................., en ................................., Distrito Federal, y la propiedad del promitente se encuentra amparada con el título número.... categoría I, parcela número... que con fecha... le expidió el entonces Presidente de la República, señor ................................., por conducto del Departamento Agrario, según resolución presidencial de fecha... dotación y ampliación de ejidos al poblado de ................................., y con la aprobación expresa de la Asamblea General de Ejidatarios, conforme al acta de fecha... del año... del H. Cuerpo Consultivo Agrario, según acuerdo de fecha... y cuyo original obra en su poder. El título descrito quedó registrado en el volumen número ... fojas... del protocolo del Registro Agrario Nacional de fecha... mes ... año... III. Sigue declarando el señor ................................. que en el terreno descrito, ha hecho la subdivisión legal o sea que lo ha fraccionado en ocho porciones o lotes, conforme al plano adjunto, numerados progresivamente del uno al ocho; que ese terreno, en su conjunto total, no lo tiene gravado, enajenado o limitado en manera alguna, lo que así se hará constar en su oportunidad con el correspondiente certificado de no gravámenes que expida el C. Director del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal; y por cuanto a sus contribuciones prediales, se encuentra al corriente en su pago; y de dicha subdivisión de lotes, es materia de esta promesa de compraventa, los siguientes: lote número ocho, con superficie de ......................... metros cuadrados, con las medidas y colindancias siguientes: al Norte... al Sur... al Oriente... y al Poniente... y lote número siete, con superficie de ......................... metros cuadrados, y con las medidas y colindancias siguientes: al Norte... al Sur... al Oriente... y al Poniente... El promisario señor ................................. es conforme en que por ahora se celebre este contrato de promesa de venta, sin tener a la vista el certificado de gravámenes. Atento lo anterior, los otorgantes estipulan las siguientes CLAUSULAS Primera. El señor .................................... con el consentimiento y la asistencia en este acto de su esposa la señora .................................... promete vender y, el señor ................................. a su vez, promete comprar para sí, los lotes de terreno números siete y ocho, que se identifican en el plano anexo debidamente firmado por ambos, con la ubicación, superficies, medidas y colindancias que se determinan en el antecedente III de este precontrato, con todo cuanto de hecho y por derecho les corresponde, libres de todo gravamen y limitación de dominio y al corriente en el pago de sus contribuciones prediales. Segunda. Es precio de la operación la suma de ......................... pesos, moneda nacional, o sea ......................... a cada lote corresponde el precio de ocho mil pesos, el que se cubrirá por la parte que promete comprar en la siguiente forma: a) ocho mil pesos de contado y en el acto de firmarse este convenio; b) los otros ocho mil pesos que pagará en el mes de diciembre del año de... de contado o totalmente. Tercera. Llegado el precitado mes de diciembre del corriente año y si el promisario no efectuare el pago de la suma de ......................... pesos restante que como precio se conviene en la cláusula anterior, es conforme el señor ................................. en devolver de inmediato a su promitente señor .................................... el lote siete, para quedarse únicamente con el lote ocho, mismo que quedará como promesa de venta definitiva desde ahora dado que su precio se encuentra liquidado totalmente. Mas si el promisario satisfaciere el precio, se obliga el señor ................................. a elevar a escritura pública el presente contrato de promesa de venta, ante el notario que designe el promisario, por los dos lotes, objeto de la transmisión de propiedad. Cuarta. En la presente promesa de compraventa no existe dolo, error, lesión y las partes estiman justo el precio asignado a los terrenos objeto de la misma; tampoco sufren lesión o menoscabo en su patrimonio, siendo conformes en el precio señalado, no
teniendo nada que reclamarse mutuamente sobre este particular. Quinta. Los gastos, derechos, honorarios y demás que se causen con motivo de otorgamiento de la escritura notarial respectiva, serán por cuenta de ambas partes, es decir, por mitad. Sexta. A virtud de este contrato de promesa de venta, el señor .................................... entra desde luego, con el consentimiento de su promitente, en posesión inmediata de los dos lotes. de terreno objeto de la misma. Séptima. En esta operación es conforme y da su expreso consentimiento la señora Er gracia... esposa del promitente vendedor; manifestación que así hace para todos los efectos que en derecho hubiese lugar, ello a virtud de estar casada legalmente y bajo el régimen de sociedad conyugal con el señor .................................... Octava. El presente contrato preparatorio de compraventa, queda sujeto a los de su especie, pero esencialmente a lo que disponen los artículos 2,243 a 2,247 del Código Civil vigente en el Distrito Federal, y a elevarse a escritura pública notarial conforme se cumpla por el promisario el contenido de la cláusula tercera anterior y, al tirarse la escritura pública conducente, en ella se llenarán las demás formalidades que del caso sea necesario e inherentes a la compraventa definitiva. Generales: Los contratantes por sus generales manifiestan ser: mexicanos, hijos de padres mexicanos, el señor .................................... originario de... nació el... del mes... del año...; su esposa la señora ....................................y el señor ...................................., etc., etc. Conformes en todo lo estipulado en este precontrato, lo ratifican y firman el día...del mes de...del año... (firma de los contratantes y testigos, en su caso.)
