“Año de la Promoción de la Industria
Responsable y del Compromiso
Climático”
UNIVERSIDAD SAN PEDRO
Curso
:
Valuación de Empresas
Docente
:
Lic. Adm. Lourdes Lourdes Grados Cavera
Alumnos
:
Collantes Alor, Roger De La Cruz Simeón, Yudith López Morales, Julio Cesar Tanta Guerrero, Graciela
DEDICATORIA Dedicado primeramente a Dios, a nuestros padres por su apoyo incondicional en el largo trayecto de nuestra carrera profesional. A nuestro Profesor por sus enseñanzas y por todo el aporte que con sus conocimientos harán de nosotros unos excelentes profesionales, parael serviciode la sociedad y de nuestras familias.
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INTRODUCCION El siguiente trabajo nos da un alcance sobre las nuevas tendencias en el mercado de bienes muebles e inmuebles, en este aspecto trataremos de dar algunos alcances sobre conceptos y clasificaciones del tema mencionado. En lo relacionado con los
bienes muebles, las tendencias no han cambiado
relativamente a grandes rasgos, por lo que el tema con más puntos tratados ha sido sobre los bienes inmuebles, ya que en los últimos años ha tenido un auge extraordinario en nuestro País. Así mismo el “Boom” de las inversiones y construcciones inmobiliarias han
hecho que los terrenos como también los
departamentos, casas, tanto en la capital del país como en las provincias hayan elevado sus precios. En tal sentido todo ha ido evolucionando de la mano junto con el Sector Bancario, los que han cobrado protagonismo con los convenios y Créditos Hipotecarios, ya que en los últimos 4 años el sector constructor lidera el crecimiento de la economía peruana. Sin embargo uno de los problemas que podría atravesar nuestro país es el incremento en los precios de las propiedades de manera especulativa a lo que se llama burbuja inmobiliario.
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INDICE DEDICATORIA ____________________________________________________________ 2 INTRODUCCION __________________________________________________________ 3 INDICE __________________________________________________________________ 4 LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES __________________________________________ 5 1.- DEFINICIÓN ________________________________________________________________ 5
2.- CLASIFICACIÓNDE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES ________________________ 6 Clasificación de los Bienes Muebles _______________________________________________ 6 Clasificación de los Bienes Inmuebles ______________________________________________ 6
3 .- FUNDAMENTO LÓGICO Y LEGAL DE LA CLASIFICACIÓN ________________________ 7 REFERENCIAS HISTÓRICAS _______________________________________________________ 7
4 .- LOS BIENES INMUEBLES: EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL PERU ________________ 8 4.1 - INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO ___________________________________ 8
TENDENCIAS ACTUALES EN EL SECTOR INMOBILIARIO __________________________ 11 LINKOGRAFIA ___________________________________________________________ 18
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LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES 1.- DEFINICIÓN 1.1 - Los Bienes Muebles Son aquellos que por su naturaleza se pueden trasladar y cuya propiedad se presume por la simple tenencia (un reloj de pulsera, un televisor, etc.) y también aquellos que lo son por disposición de la ley (el dinero en metálico o efectivo, las acciones corporativas, etc.).
1.2.- Los Bienes Inmuebles Son aquellos que por
su naturaleza se encuentran en la superficie de un
perímetro medido y deslindado de forma específica (terrenos, edificios, etc.) o aquellos que se encuentran adheridos a una construcción mayor primaria o mayor (departamentos, locales comerciales, etc.) y cuya propiedad necesariamente debe detentarse por medio de un título justificativo (escritura, título de propiedad) expedido por fedatario público o institución gubernamental con facultades suficientes para ejercitar la entrega. Como ejemplos de bienes inmuebles podemos mencionar los más comunes: a) Terrenos b) Viviendas c) Locales comerciales d) Edificios e) Infraestructura Cuando compras un bien inmueble como inversión tienes los siguientes COSTOS: a) Pago Inicial b) Gastos de Trámites c) Amortización de la deuda d) Costo Financiero: Intereses
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e) Mantenimiento f) Impuestos
2.- CLASIFICACIÓNDE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES Clasificación de los Bienes Muebles Bienes Muebles Corporales
Por su naturaleza
Son aquellos que desde el principio gozan de movilidad ya sea por propia fuerza o por fuerzas extrañas, por ejemplo: el ganado (tiene valor económico).
Por anticipación
Son aquellos que al inicio se constituyen como bienes inmuebles pero que por fuerzas extrañas o por la naturaleza se convierten en bienes muebles. Por ejemplo: cosechas, arboles, minerales.
Por su carácter representativo
Son todos los instrumentos públicos o privados que por su contenido representan un derecho que generalmente recaen en un objeto de carácter mobiliario. Por ejemplo, Escritura pública, valores, cheque.
Clasificación de los Bienes Inmuebles In m u e b l e s p o r s u n a t u r a l ez a
Son aquellos que desde un inicio gozan de un concepto de fijeza y ocupan un lugar en el espacio por ejemplo los terrenos, edificios, cosechas, construcciones.
Inmuebles por su uso
Son aquellos que por su uso se adhieren a un inmueble perdiendo su individualidad. Ejemplo un ladrillo, se lo adhiere a un muro o pared.
Inmuebles por su destino.
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Son bienes muebles afectados a un bien inmueble prestando alguna función de utilidad o y ornamental pero sin perder su movilidad e individualidad. Por ejemplo, ropero empotrado, puerta, etc.
3.- FUNDAMENTO LÓGICO Y LEGAL DE LA CLASIFICACIÓN La clasificación de hace el mismo se refiere únicamente a que los bienes pueden ser materiales o inmateriales y que pueden ser muebles o inmuebles.
REFERENCIAS HISTÓRICAS a. En el derecho romano . Se consideraba bien inmueble a todo aquellos que no se puede mover lo demás era considerados bienes muebles.
b. En la edad media.
El fundamento para la clasificación era el valor y la utilidad de las cosas es decir se consideraba bien inmueble aquel que tenía más valor y los de menor valor se consideraban como muebles. c. En la actualidad.
El fundamento de la división de los muebles e inmuebles está sujeto a la movilidad e inamovilidad de estos.
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4 .- LOS BIENES INMUEBLES: EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL PERU Como mencionamos en la introducción de este trabajo, nos centraremos en el sector de bienes inmuebles ya que el que en los últimos años ha sufrido una modificación y crecimiento extraordinario.
4.1 - INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO El BCRP elabora diferentes indicadores que permiten realizar un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario. Estos indicadores se construyen a partir de información que el Banco recopila semanalmente sobre precios de venta y alquileres de departamentos, así como de precios de terrenos, entre otros. Dado que se cuenta con muestras heterogéneas, se utiliza la mediana.
4.1.1 - Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en distritos del Sector Alto Incluye los precios de departamentos en venta de los distritos de La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco. Los precios por metro cuadrado de los cinco distritos de la muestra, en soles constantes, han acumulado una variación de 64,7 por ciento entre el primer trimestre de 1998 y el primer trimestre de 2013. Los precios en el primer trimestre de 2013 aumentaron 16,4 por ciento respecto al primer trimestre de 2012 y 6,1 por ciento respecto al cuarto trimestre de 2012.
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Grafico: Medianas de precios de ventas trimestrales en soles constantes del 2009 por m2 de departamentos
4 500
La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco
S/. 4 198
(Base 2009=100) 4 000
3 500
S/. 2 549
Promedio del periodo
3 000
1998 I - 2013 I S/. 2 542
2 500
2 000
1 500 8 9 I
9 9 I
I
0 0
I 1 0 I
0 2
3 0 I
I
4 0
I
5 0
6 0 I
7 0 I
8 0 I
9 0 I
0 1 I
1 1 I
2 1 I
3 1 I
Los precios en dólares nominales presentan un incremento acumulado de 168,3 por ciento en todo el periodo. En el primer trimestre del 2001, los precios en dólares crecieron al 7,0 por ciento con respecto al mismo trimestre del año 2012.
4.1.2. Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en distritos del Sector Medio. Entre el cuarto trimestre de 2007 y primer trimestre de 2013, los precios en soles constantes acumularon una variación del 88,2 por ciento, mientras que los precios en dólares se han incrementado 159,1 por ciento. En el primer trimestre del presente año los precios en soles constantes subieron 11,7 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. Los precios por metro
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cuadrado en dólares aumentaron 19,4 por ciento respecto al primer trimestre de 2012.
4.1.3. Indicador de Alquileres de Inmuebles Desde el año 2010 se elabora un indicador de alquileres de departamentos para los 10 distritos con mayor dinamismo inmobiliario de los sectores alto y medio. En el Sector Alto se alcanza un precio de US$ 9,6 por m2 en el primer trimestre de 2013, superior en 37,4 por ciento respecto al del primer trimestre de 2012. En el Sector Medio, el alquiler asciende a US$ 8,0 por metro cuadrado (m2) en el primer trimestre de 2013, mayor en 26,1 por ciento al correspondiente al primer trimestre de 2012.
3.1.4. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER). El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en inglés) muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de compra. Es importante destacar que para construir los ratios precio / alquiler por distrito se constata que los inmuebles considerados en el cálculo sean comparables en términos de su ubicación y extensión.. Al primer trimestre de 2013, el precio de adquisición de un departamento equivale en promedio al ingreso proveniente de 15 años de alquiler.
3.1.5. Ratio índice de precio de venta / índice de costo de construcción. Este ratio se elabora a partir del índice de precios de venta en nuevos soles por metro cuadrado de departamentos ubicados en los distritos del Sector Alto y un índice estimado de costo de construcción de una vivienda. En el primer trimestre de 2013, el ratio tuvo un incremento de 6,29 por ciento con respecto al periodo anterior, alcanzado un nivel de 1,42 lo que implicaría que los precios de venta aumentaron más rápidamente que los costos de construcción.
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TENDENCIAS ACTUALES EN EL SECTOR INMOBILIARIO Durante estos últimos años el boom inmobiliario ha venido sufriendo un crecimiento sorprendente, así también ha venido incrementándose una serie de interrogantes respecto a este tema. A continuación trataremos de despejar algunas dudas sobre los cambios que ha venido sufriendo y como seria en un futuro el sector inmobiliario en el Perú
¿Por qué el costo de departamentos y casas se ha elevado? El economista Jorge Gonzales Izquierdo explicó lo que es una burbuja inmobiliaria y dijo lo siguiente: Hace cuatro años que el Perú vive un boom inmobiliario, a tal punto que el sector constructor lidera el crecimiento
de
la
economía
peruana. Sin embargo, uno de los problemas
que
podría
atravesar
nuestro país es el incremento en los precios
de
las
propiedades
de
manera especulativa a lo que se le llama burbuja inmobiliaria. Para el economista Jorge Gonzales Izquierdo, nuestro país aún está lejos de enfrentar una situación como esta. La razón, explica, es que en
la
burbuja inmobiliaria el
precio supera el costo real del
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inmueble (elementos para la fabricación como cemento, ladrillos, etc. y el costo del terreno). “Hay que descartar el término de burbuja. El precio de los terrenos y las casas se
ha incrementado. Muchas personas tienen dinero para comprar estos inmuebles. Se accede másfácilmente a los créditos hipotecarios. Al existir gran demanda el precio se eleva”. El ex ministro de Trabajo señaló que de haber una burbuja a
futuro serían dos las instituciones responsables: los bancos (por no poner límites en la entrega de créditos) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, que es el ente controlador de los bancos. En el caso de que poseamos un inmueble, aconsejó vender nuestra casa o departamento en vez de alquilarla, pues los precios de venta han subido mientras que los del alquiler no.
¿En qué piensan los peruanos cuando buscan adquirir una vivienda? ¿Cuál es el perfil de la demanda inmobiliaria en Lima?. Un estudio de una corporación de Marketing realizado en Lima (este, norte, centro, sur) y Callao revela interesantes datos sobre quiénes buscan comprar una vivienda en la capital. De los interesados en adquirir viviendas en los próximos tres años (un 25% de la muestra), el porcentaje de personas interesadas en departamentos (6%) es similar al que busca adquirir una casa hecha (6%), mientras que el porcentaje de interesados en adquirir terrenos o lotes es mayor de 13%. En este punto, hay un dato revelador: “Por primera vez el porcentaje de quienes
buscan casa y departamentos es igual. En el pasado, el público prefería comprar casas. Ya no hay tanta oferta, pues los terrenos son tan costosos que a las inmobiliarias les conviene más construir un edificio y con el mismo metraje pueden obtener más rendimiento”
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ATRIBUTOS Otro dato que llama la atención es que entre la importancia de los ambientes de la vivienda, el baño aparece como un ambiente muy valorado, junto al dormitorio y la cocina. Y ante la pregunta sobre los distritos dónde se busca vivienda, si bien las respuestas son muy diversas y varían de acuerdo a diferentes factores, llama la
atención que el distrito de Jesús María es mencionado entre las preferencias de los encuestados, en cuatro de las cinco zonas de Lima donde se ha realizado el estudio.
¿Qué va a pasar con los precios de los inmuebles en el 2014? Analistas esperan que los precios de viviendas en Lima suban entre 10% y 12% en promedio. Las más demandadas serán las valorizadas entre los US$80.000 y US$150.000
El analista ÁLVARO GASTAÑADUÍ RAMÍREZ nos dice: Si usted está por comprarse una vivienda, esta información le podría ser de mucha utilidad.
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En primer lugar, sepa que si en algo coinciden los analistas inmobiliarios es en señalar que no existe ninguna condición, en el mercado o en la economía peruana, que haga prever que las viviendas bajarán de precio o que
retornarán a sus valores de hace uno o dos años atrás . La razón de fondo es que los costos para las constructoras siguen aumentando, tanto el valor del terreno como la mano de obra y los materiales de construcción. Además, la demanda –que supera largamente la oferta – empuja los precios hacia el alza. Por ello, pensar en una reducción es, por el momento, imposible. Aunque, en términos generales, se espera que este año el precio de las viviendas no aumente como en años anteriores, como en el 2010, cuando subieron más de 30%. Sin embargo, los analistas esperan que suban entre 10% y 12% en toda
Lima, en promedio. Pero, las propiedades que más subirían son las de mayor demanda. Es decir, las
que están valorizadas entre los US$80.000 y US$150.000 y que están ubicadas en distritos como Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, Surco, entre otros. El alza se produciría, entre otras razones, porque en la mayoría de esos distritos ya empieza a percibirse una mayor escasez de terreno. Del mismo modo, algunas consultoras, analistas e incluso directivos del Fondo Miviviendaconsidera que las unidades de menor costo entre US$30.000 y US$80.000 – podrían subir entre 3% y 4% el 2014 en promedio, dependiendo de la zona donde esté ubicado el proyecto. En ese mismo porcentaje o quizás algo menos podrían subir las viviendas que superan los US$150.000. No solo porque hay una mayor oferta, sino porque este tipo de inmuebles está dirigido a inversionistas, quienes aún se muestran temerosos por lo que pueda suceder en el mercado internacional con el precio de los metales y con las decisiones de la Reserva Federal Estadounidense y el gobierno chino. Y si bien, recién este año (2014) el Gobierno impulsaría la ejecución de algunos proyectos deTecho Propio en Ancón y Puente Piedra, todo hace pensar que los
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primeros departamentosvalorizados entre S/.20.900 y S/.45.600 podrían estar disponibles recién en el 2015. El precio exacto se conocerá cuando salgan las convocatorias para cada una de esas iniciativas. Por lo pronto, en Lima no hay ninguna oferta disponible en ese rubro.
¿Qué obstáculos enfrentará el sector inmobiliario este año? La falta de terrenos en la capital y las trabas burocráticas podrían afectar el rápido desarrollo de nuevos proyectos
(Foto: Archivo El Comercio)
Aun cuando la venta de departamentos cayó el año pasado, todo hace suponer que en el 2014 recobraría su cauce. Para el sector de oficinas también sería un buen año. Por primera vez en dos años, la construcción se contrajo durante el último mes de setiembre( –1,34%), sin embargo, el 2013 fue un año de fuerte actividad inmobiliaria; mientras que el 2014, con nuevos proyectos de viviendas y oficinas en cartera, ya se alista para retomar la batuta.
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Solo en el caso del sector edificaciones, la Asociación de Desarrolladores
Inmobiliarios (ADI) proyecta un crecimiento de 8,7% para este año, muy por encima del 6,8% que se estimaba para el 2013. A pesar de ello, los problemas no serían ajenos para el sector inmobiliario, que tendría en la adquisición de terrenos –según los propios involucrados –, una de sus principales barreras para continuar con el despegue.
¿QUEDA ESPACIO? Y es que, con una economía en crecimiento, la búsqueda de nuevos espacios para la construcción de departamentos, casas y oficinas se ha convertido en uno de los principales problemas para las constructoras e inmobiliarias. Una situación que ha repercutido, claramente, en su estructura de costos, sobre todo en los últimos años. Solo en el caso de las empresas dedicadas a la construcción de viviendas de interés social, tal como refieren en Viva GyM, los elevados costos de los
terrenos han pasado a ser una de las principales dificultades, al punto que han llegado a afectar sus márgenes de ganancia. Lo mismo sucedería con las constructoras y desarrolladores inmobiliarios de oficinas prime, que en más de una ocasión han llamado la atención sobre el desmedido incremento de los precios por m2 de los terrenos que servirían para ese fin.
Desafíos A lo que se sumaría, las trabas burocráticas (administrativas y normativas) para la aprobación de proyectos en las municipalidades y entidades rectoras; y la ausencia de modelos de gestión de suelo que permita la incorporación de grandes superficies (en áreas de expansión o para densificar) al mercado para desarrollar mega proyectos inmobiliarios. Además de otros desafíos como la carencia (o desactualización) de planes
urbanos que impide la generación de nuevo suelo urbano; y las crecientes para obtener factibilidades de servicios de agua y desagüe y de energía, sobre todo en las regiones.
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Futuro A pesar de todo lo señalado, las expectativas son bastante auspiciosas. Solo en el caso del mercado de oficinas primes, la aparición de nuevos proyectos, reafirman su crecimiento. Mientras que por el lado de las viviendas, ADI Perú ya proyecta una clara recuperación en el 2014, con un crecimiento que oscilaría entre 10 y 12%.
Boom inmobiliario se traslada de Lima a provincias La escasez de terrenos en Lima y los problemas para obtener licencias municipales han hecho que las empresas inmobiliarias pongan sus ojos en provincias. Según datos del portal Adondevivir.com, el boom inmobiliario se ha trasladado
ahora a ciudades como Arequipa, Chiclayo, Piura, Trujillo y Cusco, algunas de lascuales han visto un incremento de hasta 50% en la oferta de inmuebles. “Arequipa es la que tiene un boom inmobiliario muy fuerte en cuanto a proyectos
inmobiliarios, actualmente presenta más de 80 proyectos dentro e la región y esto hace que sea la provincia con un mayor crecimiento. En el interior del país, las personas buscan departamentos de 70 a 120 metros cuadrados, que puedan ser financiados con programas estatales como Mi vivienda. Aunque los precios por metro cuadrado están subiendo en provincia, aún son mejores que en Lima. Por ejemplo, en Chiclayo el precio promedio es de
S/.1.600 por metro cuadrado, en Arequipa S/. 2.140 y en Trujillo S/. 2.320; aun por debajo del promedio de la capital, que en junio llegó a los S/. 3.046 .
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LINKOGRAFIA
Fuente: Diario el Comercio - elcomercio.pe
Banco Central de Reserva del Perú – BCR
Avendaño, Jorge. “Naturaleza Jurídica de las Prendas sin Desplazamiento”.
En: Revista del Foro, tomo LII, Lima 1965, pp 163-168.
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